Spis treści

DZIAŁKA BUDOWLANA

Zastanów się, co mogłoby ci przeszkadzać i użyj tego jako argumentu do zbicia ceny.

– Zaproponuj cenę znacznie niższą od proponowanej.

Pamiętaj, że sprzedający zwykle wiedzą, ile chcą zarobić i dlatego ich pierwsza propozycja będzie wyższa tylko po to, aby mieli z czego schodzić.

Podczas negocjacji staraj się operować ceną za metr powierzchni

Łatwiej jest uzyskać lepszą cenę, składając ofertę o 5 zł niższą za metr niż o kilka tysięcy za całość.

– Dokumenty (miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, księga wieczysta)

– Uzbrojenie działki (unikaj działek bez dostępu do mediów)

– Sąsiedztwo (jakie domy są w pobliżu? Czy są w okolicy uciążliwe usługi lub obiekty?)

– Orientację według stron świata.

– Rodzaj terenu.

– Dojazd. Jaka droga prowadzi na działkę i w czyjej gestii jest jej utrzymanie?

– Jak daleko jest do przystanku autobusowego lub pociągu?

Miejscowy plan zagospodarowania i warunki zabudowy mogą określić m.in.

– Jaki jest możliwy typ zabudowy

– Jaka jest dopuszczalna szerokość elewacji frontowej

– Jaka jest dopuszczalna powierzchnia zabudowy

– Jaką budynek może mieć dopuszczalną wysokość

– Jaka jest dopuszczalna odległość zabudowy od istniejącej jezdni.

– I wiele, wiele innych.

Te dokumenty są podstawą i należy się z nimi koniecznie zapoznać zanim podejmiemy decyzje w sprawie projektu budowlanego

O miejscowym planie i warunkach zabudowy także tutaj: https://blog.poradnik-budowlany.com/wybrac-projekt-budowlany/

– Dom jest na planie prostokąta. Prosta, kompaktowa bryła.
– Dach dwuspadowy – najtańszy w budowie.
– Zrezygnowaliśmy z dachówki na rzecz blachodachówki.
– Zrezygnowaliśmy z balkonów, lukarn, boni, rolet zewnętrznych itp.
– Zrezygnowaliśmy z kominka w salonie.
– Zrezygnowaliśmy z dużych przeszkleń.
– Zdecydowaliśmy się na wentylację grawitacyjną.

– Wybierz nieskomplikowany projekt. Niewielka powierzchnia, dwuspadowy dach i budynek na planie prostokąta to klucz do taniej budowy.

– Zajmuj się organizacją budowy, samodzielnie wybieraj poszczególnych podwykonawców (geodetę, koparkę, tynkarzy, glazurnika itp.)

– Kupuj materiały budowlane na własną rękę

– Nie spiesz się. Brak pośpiechu to dobra organizacja, przemyślane decyzje i właściwy wybór wykonawców.

Na czym nie oszczędzać?

– Nie oszczędzaj na kierowniku budowy.- Nie oszczędzaj na projekcie. Budujesz się na lata.- Nie oszczędzaj i nie kupuj materiałów budowlanych gorszej jakości.- Nie oszczędzaj na izolacji. To pozorna oszczędność, której pożałujesz po pierwszym sezonie grzewczym.

2. Wstępnie wybierz gotowy projekt

3. Wstępnie wybierz projektanta, który dokona adaptacji naszego projektu

4. Zwróć się do odpowiednich instytucji, aby uzgodnić media.

5. Znajdź geodetę i zleć realizację mapy do celów projektowych.

6. Kup projekt i zleć adaptację.

7. Zbierz wszystkie dokumenty i uzyskaj pozwolenie na budowę.

– Projekt jest tworzony z myślą o nas i o naszych potrzebach.

– Możliwość wielu konsultacji podczas tworzenia projektu i w trakcie budowy.

– Dobry projekt to oszczędności na materiałach budowlanych.

Wady:

– Trudność znalezienia rzetelnego projektanta, który zrozumie nasze potrzeby

– Cena (od kilku do kilkunastu tysięcy złotych)

– Czas oczekiwania.

Indywidualny: W każdym innym przypadku.

DECYZJE PRZEZ ROZPOCZĘCIEM BUDOWY

To jednak bardzo wymagające i stresujące zajęcie – przez całą budowę przewinie się około 20 różnych wykonawców, a przecież w trakcie budowy trzeba podejmować wiele decyzji związanych z wyborem materiałów, rozwiązywać bieżące problemy oraz decydować się na określone rozwiązania. Taki sposób budowy nie jest dla każdego.

Z drugiej strony generalny wykonawca nie musi oznaczać bezstresowej budowy. Właściciel firmy po podpisaniu umowy może się w ogóle nie interesować budową, a do pracy zatrudniać ludzi, których na oczy nie widział. Jak wybrać generalnego wykonawcę?

– Sprawdzaj opinie w internecie na jego temat. Bądź dokładny. Wpisz nazwę firmy, imię i nazwisko właściciela, numer telefonu lub adres emailowy

– Skontaktuj się z osobami, które wybudowały dom przy współpracy z danym wykonawcą i spytaj o wrażenia ze współpracy

https://blog.poradnik-budowlany.com/generalny-wykonawca/

Materiały kupujesz na własną rękę? Nieco więcej pracy, ale będziesz wiedział co kupujesz, i za ile.

Przewagą domów murowanych jest dostępność sprawdzonych materiałów i wykonawców znających się na rzeczy.

Wadą: długi czas budowy.

Przewagą domów szkieletowych jest szybki czas budowy i łatwość rozbudowy oraz to, że przy tej samej powierzchni zewnętrznej mają w środku więcej miejsca niż przy domu murowanym (dzięki węższym ścianom).

Wadą: mała dostępność wykonawców i kierowników budów, którzy naprawdę znają się na rzeczy. Wadą może być także trudność przy ewentualnej odsprzedaży, ale to już zależy od lokalizacji.

– Przewagą domów drewnianych jest ich wygląd i „klimat”. Wadą: mała dostępność wykonawców oraz trudność w uzyskaniu drewna dobrej jakości.

UWAGA: Bez poznania projektu i lokalizacji budowy nikt nie powie, który rodzaj budowy będzie najtańszy. Jeżeli zastanawiasz się w jaki sposób ograniczyć koszty budowy i dlatego np. zastanawiasz się nad domem szkieletowym, to pamiętaj, że zawsze największe oszczędności czekają w projekcie.

Aby dowiedzieć się jakie jest zapotrzebowanie budynku na energię należy określić zapotrzebowanie cieplne planowanego budynku, np. wykonując OZC. Nie należy wierzyć informacjom podawanym na stronach różnych biur projektowych. Podawane tam wartości nie uwzględniają umiejscowienia twojego budynku w konkretnej strefie klimatycznej oraz względem stron świata. W przypadku indywidualnego projektu domu należy wybrać projektanta, który wie, w jaki sposób zaprojektować dom energooszczędny i to on powinien zaproponować rozwiązania, które ograniczą twoje przyszłe wydatki. Prawidłowe OZC jest niezbędne do tego, aby dobrać odpowiedni sposób ogrzewania domu i przygotowania ciepłej wody użytkowej.

Przygotowałem też kalkulator, który powinien pomóc podjąć decyzję: kalkulator opłacalności fotowoltaiki

SZUKANIE I WYBÓR WYKONAWCÓW

– Proś o referencje.

Poproś o dwa-trzy numery telefonów do zadowolonych klientów, u których wykonywał prace w ostatnich miesiącach. Porozmawiaj z nimi, dowiedz się, jak przebiegała współpraca.

– Obejrzyj wykonane prace.

Poświęć swój czas i spotkaj się z co najmniej dwoma klientami, obejrzyj dokładnie wykonane prace i upewnij się, że spełniają twoje oczekiwania.

– Sprawdź wykonawcę w Internecie.

Zadziwiające, jak mało osób szuka opinii o kimś, z kim zamierzają współpracować.

https://blog.poradnik-budowlany.com/wybrac-rzetelnego-wykonawce/

Jeżeli nie masz odpowiedniej wiedzy technicznej, to po prostu potrzebujesz kogoś, kto będzie często bywał na budowie, będzie obecny przy wszelkich pracach mających wpływ na bezpieczeństwo konstrukcji, z kim będziesz mógł zwyczajnie porozmawiać.

– Pośpiech. Wybrałem wykonawcę głównie dlatego, że zaproponował krótki termin realizacji, a ja nie chciałem tracić czasu na szukanie innego.

– Brak staranności. Nie wyszukałem opinii w internecie o tej osobie.

– Brak kontaktu z zadowolonymi klientami. Podejrzewam, że wykonawca miałby problem z podaniem kontaktu do osoby, która była w pełni zadowolona z jego usług.

– Za wysoka zaliczka. Im mniej pieniędzy się pozbędziemy tym lepszy mamy sen. Przy większości usług zaliczka jest wręcz niewskazana.

– Spytaj, w jaki sposób odniesie się do Twojego budżetu. Szukaj eksperta, który nam zaprojektuje dom na nasz budżet, a nie zaprojektuje dom, na który nas nie stać.– Zobacz czy projektant sprawdzi czy twoje oczekiwania względem domu są możliwe do zrealizowania (czy sprawdzi miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub warunkami zabudowy?)

– Obejrzyj portfolio.

– Spytaj o referencje.

– Dowiedz się co musisz dostarczyć przed i w trakcie realizacji projektu (np. mapa do celów projektowych)

– Spytaj o to co otrzymasz w cenie usługi, a co jest płatne dodatkowo. Projektant poza realizacją projektu budowlanego może zaoferować wizualizacje (2D, 3D), organizację wszystkich dokumentów, kosztorys inwestorski, wykaz materiałów budowlanych, projekt wykonawczy, nadzór autorski, projekt wnętrz 

ZAWIERANIE UMÓW

Do ogarnięcia przed budową:

2) Wypis i wyrys z rejestru gruntów

3)Warunki przyłączenia do sieci energetycznej, wodociągowej i kanalizacyjnej (jeżeli jest)

4) Uzgodnienie wjazdu na działkę

5) Odrolnienie działki (jeżeli jest wymagane)

6) Zakup projektu i jego adaptacja lub sporządzenie projektu indywidualnego.

– Zgłoszenie polega na tym, że składasz dokumenty i urząd ma 21 dni na wniesienie sprzeciwu. Jeżeli tego nie zrobi w tym czasie to możesz przystąpić do budowy.

W obu przypadkach składa się te same dokumenty. Taki sam jest też maksymalny czas, w którym musisz rozpocząć budowę (3 lata).W praktyce nie ma większego znaczenia, który sposób wybierzesz, ale zachęcam do złożenia wniosku o pozwolenie na budowę.

– Zaplanuj miejsce ogródka. Zabezpiecz drzewa. A może warto nawet już coś zasadzić?

– Wyznacz miejsce składowania humusu. To dobra ziemia do ogródka. Jeżeli humus będziesz składował po niewłaściwej stronie domu to będziesz miał później kłopot z jego transportem.

– Wyznacz miejsce składowania ziemi z wykopów. Bezpieczna odległość to ok. pół metra od planowanego wykopu.

– Wyznacz miejsce, w którym będą składowane materiały budowlane.

– Wyznacz miejsce na odpady. Niech będą składowane w jednym miejscu. Kup od razu dużo worków na śmieci – zawsze się przydadzą.

– Wyznacz miejsca parkingowe. Im mniej pojazdy będą rozjeżdżały teren, tym lepiej. Pamiętaj, że ciężki sprzęt musi mieć miejsce do tego, aby wjechać i wyjechać z działki.

Przydatne materiały:

Trwa prawie 5 godzin, ale jest w 14 częściach.

Tematy poruszone na wykładzie:

– Skąd się biorą błędy z zakresu fizyki budowli.
– Jakie są najczęstsze błędy projektowe i wykonawcze.
– Co to jest i jak się zapewnia komfort cieplny człowiekowi.
– Jak ocenić projekt i swoje mieszkanie.
– Kiedy wentylacja jest poprawna a kiedy wadliwa.
– Co to jest wentylacja hybrydowa.
– Jak się określa rodzaj i grubość ocieplenia.
– Kiedy termorenowacja jest opłacalna.
– Jak ocieplić fundament lub płytę domu.
– Prawdy o ociepleniach.
– Jak uniknąć kondensacji pary w budynkach.
– Jak zaoszczędzić od 30 do 160 tys. zł na budowie domu.
– Jak nowocześnie projektuje się budynki.

Panele fotowoltaiczne

– Instalacja nie działa w pochmurne dni. Działa. Gorzej, ale działa. Działa nawet zimą. W najgorszych miesiącach (grudzień, styczeń) panele produkują ok. 6 razy mniej energii niż w najlepszych.

– Montaż paneli fotowoltaicznych wymaga pozwolenia na budowę. Wymagają pozwolenia tylko instalacje powyżej 40 kWp. Dla porównania: nie spotkałem jeszcze domu jednorodzinnego z panelami o mocy większej niż 10 kWp.

– Panele fotowoltaiczne to nie to samo co kolektory słoneczne i panele solarne. Panele fotowoltaiczne tworzą prąd, a pozostałe urządzenia tworzą bezpośrednio ciepło i służą głównie do ogrzewania ciepłej wody użytkowej lub podgrzewania wody w basenie. Dość łatwo tu o pomyłkę. Natomiast możesz się spotkać z określeniem bateria słoneczna, fotoogniwo lub ogniwo słoneczne na inną nazwę na ogniwo fotowoltaiczne.

Analizując ofertę zwróć uwagę na:

1. Całkowity koszt montażu i materiałów za 1 kWp. Upewnij się, że znasz całkowitą kwotę do zapłaty.
2. Koszty dodatkowe (serwis, przedłużona gwarancja, koszty kredytu itp.).
3. Rodzaje ogniw (amorficzne, polikrystaliczne, monokrystaliczne) – każdy z nich ma inną sprawność.
4. Czas i rodzaj gwarancji.
5. Obecność firmy na rynku (jeżeli krótko to mogą być problemy z gwarancją…) i ilu ma instalatorów i zadowolonych klientów.
6. Jaki jest spadek wydajności paneli w czasie i co się stanie, jeżeli uzysk z paneli spadnie poniżej oczekiwań (niektóre firmy gwarantują skuteczność paneli w czasie).

Szczególnie ważna uwaga dla planujących budowę. Jeżeli nie ma jeszcze domu to nie wiesz jakie będzie zużycie energii elektrycznej na bieżące potrzeby, ogrzewanie i przygotowanie ciepłej wody użytkowej. Tym bardziej nie wiedzą tego firmy instalujące fotowoltaikę i dlatego bardzo często proponują przewymiarowane instalacje 10 kWp kusząc inwestora tym, że będzie miał niskie rachunki za prąd. Pewnie tak, ale być może na Twoje potrzeby wystarczy instalacja dwa razy mniejsza? Po co przepłacać kilka lub kilkanaście tysięcy złotych? Co proponuję? Wstrzymaj się z fotowoltaiką: najpierw wybuduj dom, zamieszkaj przez 12 miesięcy, sprawdź rachunki i dopiero wtedy dostosuj instalację do potrzeb.

Pompa ciepła

– Gdzie będzie zlokalizowana pompa powietrzna? Urządzenie powinno mieć zapewnioną wystarczającą przestrzeń wokół siebie, aby skutecznie pobierać i odprowadzać powietrze. W związku z tym montowanie pompy na fasadzie budynku jest błędem.

– Czy można ustawić grzanie ciepłej wody użytkowej o danej godzinie (aby pracowała w tańszej taryfie)?

– Czy można podłączyć termostat pokojowy?

– Co z klimatyzacją? Prawie każda pompa ciepła oferuje możliwość chłodzenia. To oczywiście wyższy koszt, ale dobrze wiedzieć, że ma się taką możliwość

– Jaki pompa generuje hałas? Pompy ciepła generują raczej cichy szum, ale warto zwrócić uwagę szczególnie w sytuacji, gdy pompa ciepła będzie znajdowała się blisko sypialni.

Jak się przed tym ustrzec?

• 99% komentarzy pisanych przez zwykłe osoby nie będą zawierały nazw firm ani linków do stron zewnętrznych. Nikt tego nie robi. Widzisz w komentarzu nazwę firmy lub link? Prawie na pewno komentarz został napisany na zamówienie.
• Jeżeli nazwa jakiejś filmy lub link padnie po jakiejś wymianie zdań czy dłuższej dyskusji i udzieli tej informacji osoba, która brała udział w dyskusji, to raczej można takiej informacji zawierzyć. Jeżeli jednak czytasz dyskusję między 3 osobami, a nagle ktoś czwarty komentuje: „Dzięki wielkie za całą dyskusję. Cenna wiedza! Ja skorzystałem z firmy BZIUM i wydaje się, że dobrze wybrałem” to taki komentarz zignoruj i nawet nie szukaj w internecie niczego o tej firmie. Szkoda tracić czasu.