Projekt budowlany – jak wybrać?
- Jaki projekt wybrać: gotowy czy indywidualny? Jakie są różnice i ceny?
- Co powinien zawierać projekt budowlany?
- Jakie znaczenie ma działka przy wyborze projektu?
- Jak wybrać architekta lub projektanta?
- Jakie błędy są popełniane w projektach budowlanych?
Poniżej znajdziesz wyczerpującą odpowiedź na te – i inne – pytania. Jest to zapis jednego z moich webinarów. Przygotowałem transkrypcję oraz zredagowałem cały tekst po to, aby całość czytało się po prostu przyjemnie. Tekstu jest dużo (nic dziwnego – szkolenie trwało 1,5 godziny), ale trudno skrótowo potraktować tak ważny temat. 🙂
Jedno wyjaśnienie. Osoba, która projektuje domy to projektant. Projektantem może być nim zarówno architekt, jak i osoba mająca odpowiednie uprawnienia do projektowania budynków (np. konstruktor).
Aby powstał projekt budowlany potrzebna jest współpraca architekta (odpowiedzialnego za bryłę budynku), konstruktora (odpowiedzialnego za obliczenia i dobranie odpowiednich materiałów) oraz instalatorów. Dobrze jest kiedy wszystkie osoby ściśle ze sobą współpracują na każdym etapie tworzenia projektu. Źle jest, jeżeli np. architekt tworzy bryłę budynku i układ wszystkich pomieszczeń i dopiero po jego pracy wysyła całość konstruktorowi, aby wszystko obliczył. Taka współpraca jest możliwa, ale rzadko się udaje – o tym wszystkim będzie w tekście.
Zaczynamy:
Filip (moderator): Myślę, że możemy zaczynać. Chciałem wszystkich powitać. Nazywam się Filip i będę moderował to szkolenie. Jest z nami Sławek Zając, który opowie dzisiaj o wyborze projektu budowlanego. Moim skromnym zdaniem jest to etap, który wielu inwestorów po prostu przeskakuje, by jak najszybciej zakończyć papierologię. Tymczasem jest tak, że decyzje, które podejmiemy na tym etapie o tym, że rozpoczynamy naszą budowę, jeśli popełnimy błędy to potem będziemy całą budowę się z nimi użerać. Jeśli na przykład zdecydujemy, że zbudujemy za duży dom to potem na przykład może nam zabraknąć pieniędzy. Jeśli kupimy właśnie taki projekt, bo akurat był w promocji to potem będziemy musieli go przerabiać. Dlatego myślę, że warto pochylić się nad tym etapem szczególnie mocno i dobrze wybrać. Sławku, oddaję Ci głos, co myślisz o tym, mam rację czy nie mam racji?
Sławek: Oczywiście, że masz rację. Dzień dobry, nazywam się Sławek Zając, witam na kolejnym szkoleniu z serii „Jak się wybudować i nie zwariować”. Dzisiaj będzie o projektach, omówimy co to jest projekt budowlany i z czego się składa. Omówię w jaki sposób warto przemyśleć sprawy projektowe i jak do tego podejść. Pokażę, jakie są wady i zalety projektów gotowych, wady i zalety projektów indywidualnych. Pokażę, jakie wydatki mogą nas czekać na każdym etapie projektowania budynku. Pokażę także w jaki sposób współpracować z projektantem naszego domu oraz wskażę, jakie błędy można znaleźć w projektach budowlanych, bo te mogą być najróżniejsze. Warto wiedzieć, że zdarzają się także niestety niesolidni i nieprofesjonalni projektanci. Warto takie rzeczy wiedzieć po to, aby wybrać projektanta z prawdziwego zdarzenia po to, aby wybudować dom zgodny z naszymi oczekiwaniami, a jednocześnie, żeby zmieścić się w naszym budżecie.
Swój dom wybudowałem dom już dobre 7 lat temu. Pamiętam doskonale, jaką drogę musiałem przejść, żeby wybudować mój dom. Z żoną przeszliśmy przez wszystkie etapy. Myśleliśmy na początku o projekcie gotowym, skończyliśmy na projekcie indywidualnym, więc opowiem wam także moją historię po to, abyście wyciągnęli z niej wnioski jak w ogóle podejść do projektowania domu.
Kto realizuje projekt budowlany?
Czym jest projekt budowlany? Projekt budowlany głównie jest po to, aby można było uzyskać pozwolenie na budowę, ale projekt budowlany jest też po to, aby wykonawca, który będzie dla nas będzie budował, mógł ten dom wybudować. Projekt budowlany powinien więc zawierać wszystkie niezbędne informacje do tego, aby budowa w ogóle powstała. Projekt tworzy wiele osób. To nie jest tak jak się czasami mówi, że to architekt projektuje dom i on za wszystko jest odpowiedzialny. Nie. Dom może zaprojektować architekt, jak najbardziej, ale może również zaprojektować projektant, który ma odpowiednie uprawnienia budowlane. Podczas projektowania budynku udział bierze parę osób. Architekt odpowiada za część architektoniczną, za to, jaką bryłę ma budynek, jakie ma pomieszczenia, jaki jest układ pomieszczeń i tak dalej. Natomiast konstruktor jest to zwykle inna osoba, która odpowiada w skrócie za obliczenia, czyli wylicza na przykład, jakie muszą być fundamenty, aby dom mógł zostać postawiony na danej działce. Oblicza wytrzymałość więźby dachowej i inne rzeczy, czyli to jest inżynier, który przelicza całą konstrukcję tak, aby można było wybudować dom optymalnymi środkami. Podczas projektu budowlanego także biorą udział projektanci instalacji elektrycznej czy sanitarnej, opcjonalnie także może być projektant instalacji drogowej gdy kiedy jest potrzebny projekt dojazdu na naszą działkę.
Projekt może być tworzony w taki sposób, że całością zawiaduje projektant, który jest głównodowodzącym i kontaktuje się z fachowcami z innych branż. I to może być zarówno architekt, który ponadto jest konstruktoren, ale może to być też konstruktor, który kontaktuje się z architektem i z innymi osobami. Tak więc zawsze przy realizacji projektu budowlanego bierze udział wiele osób, a nie jedna osoba. Potem będę mówił w jaki sposób wybrać projektanta i dlaczego należy wybrać takiego projektanta, który ma jakąś wiedzę z każdej dziedziny, bo tak naprawdę to się przenika – architekt ma jakąś wiedzę związaną z konstrukcją, z fizyką budowli i tak dalej, konstruktor też ma jakąś wiedzę związaną z architekturą, Dlatego należy wybrać takie osoby, które wiedzą coś na każdy temat. O tym będę jeszcze mówił.
Projekt budowlany składa się z 2 części: projekt architektoniczno – budowlany i projektu zagospodarowania działki.
Projekt budowlany – z czego się składa?
Projekt architektoniczno – budowlany jest to po prostu nasz budynek, nasza bryła, wszystkie rzuty, przekroje. W tym projekcie podawana jest informacja, jakie są pomieszczenia, w jaki sposób jest dom ogrzewany i tak dalej. To jest jedna część projektu budowlanego. Natomiast projekt zagospodarowania działki to jest umiejscowienie tego domu na naszej działce. Trzeba dom odpowiednio wrysować na mapie do celów projektowych, odpowiednio stronami świata, pokazać gdzie jest droga dojazdowa, pokazać gdzie jest na przykład szambo albo gdzie jest oczyszczalnia ścieków.
Projekt budowlany powinien więc zawierać projekt budynku oraz całe jego otoczenie. Nie mówimy o projekcie zieleni czy ogrodu, tylko mówimy o rzeczach, które są zawarte w prawie budowlanym, a które są potrzebne do tego, żeby uzyskać pozwolenie na budowę. Zapewne wiesz, że nie możemy zrobić na naszej działce wszystkiego, co chcemy. Są na przykład odległości minimalne budynku od granicy, zwykle jest to na przykład 4 metry. Jeżeli mamy ścianę z oknami, drzwiami, nie możemy stawiać budynku bliżej niż 4 metry od granicy naszej działki, więc takie rzeczy powinny być i są oczywiście w projekcie budowlanym, bo dzięki temu urzędnik na przykład sprawdzając całość będzie miał pewność, że budujemy zgodnie z prawem.
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego i warunki zabudowy
Co do zasady nie możemy wybudować wszystkiego, co byśmy chcieli na naszej działce. I są 2 możliwości. Jeżeli na działce, na terenie, na którym chcemy się budować obowiązuje tak zwany miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, (znajdziemy go zazwyczaj na stronie internetowej gminy), w którym są różne informacje na temat tego, jaki dom możemy wybudować. To jest bardzo istotne, bo ograniczenia są przeróżne: na przykład jeżeli marzymy o domu z dachem płaskim i koniecznie chcemy mieć taki dom to będzie nam naprawdę trudno znaleźć działkę, na której miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego pozwoli nam na budowę takiego domu – zwykle dom musi mieć dach skośny. Ograniczenia są bardzo różne, może być w miejscowym planie zawarta informacja o tym, że dach musi być dwuspadowy lub dach wielospadowy. Może być informacja o maksymalnej wysokości domu, szerokości elewacji, minimalnych odległości zawartych na naszej działce i wiele, wiele więcej. Na przykład na mojej działce jest takie ograniczenie, że całkowita powierzchnia zewnętrzna domu nie może przekroczyć 20% powierzchni działki. Mam działkę 1000 metrów kwadratowych, co oznacza, że mój dom nie mógł na działce zajmować więcej powierzchni zewnętrznej niż 200 metrów kwadratowych. W związku z tym nie mogłem wybudować bardzo rozłożystego domu parterowego, bo po prostu miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego na to nie pozwalał.
I sytuacje są bardzo różne, rozmawiałem ostatnio z inwestorem, który marzył o domu piętrowym, natomiast okazało się, że kupił działkę, na której taki dom nie może powstać, ponieważ może na niej wybudować tylko dom parterowy z poddaszem użytkowym. Jeżeli więc ktoś jest przed zakupem działki to zanim wybierze ładną, prostokątną działkę z ładnym dojazdem do centrum i tak dalej toniech zobaczy, jakie są możliwości budowy na danym terenie.
Jeżeli jednak nie ma na danym terenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a często ich nie ma, to musimy się postarać o warunki zabudowy. Polega to na tym, że inwestor pisze do urzędu co by chciał wybudować na działce, a urząd się na to zgadza albo nie. To tak w wielkim skrócie – więcej napisałem na ten temat w tym artykule: projekt czy działka budowlana?
Jeżeli więc ktoś chce kupić działkę na której nie ma ani miejscowego planu, ani nie ma warunków zabudowy to powinien przed zakupem działki taki wniosek złożyć, aby upewnić się, że rzeczywiście będzie mógł tam wybudować to, co sobie wymarzył lub szukać działki, gdzie sprzedający już o takie warunki zabudowy się postarał i może je okazać. Jeżeli kupujemy działkę z warunkami zabudowy od kogoś to te warunki zabudowy przechodzą na nas. Zachęcam gorąco do zapoznania się z dokumentacją, aby dowiedzieć się co w ogóle nam wolno na działce wybudować, bo to jest podstawa!
Jak to wyglądało u mnie?
Zanim opowiem, jakie są możliwości związane z projektami gotowymi i projektami indywidualnymi, opowiem jak to wyglądało u mnie i jaką ja obrałem drogę. Z żoną spędziliśmy dobre chyba kilka, jak nie kilkanaście tygodni na tym, co chyba wszyscy, czyli na przeglądaniu projektów gotowych w Internecie. Chodziliśmy po różnych stronach, oglądaliśmy przeróżne rzeczy. Obejrzeliśmy tych projektów całe setki i w pewnej chwili już mieliśmy tego dosyć, bo wszystkie projekty były całkiem atrakcyjne z jednej strony, z drugiej strony były dosyć podobne do siebie i mieliśmy przez to mętlik w głowie. Ale po wielu tygodniach udało nam się wreszcie wybrać projekt, z którego byliśmy zadowoleni. Wydawał się ten projekt całkiem sensowny: dom piętrowy z całkiem funkcjonalnym układem, dużo przestrzeni. Byliśmy zadowoleni z żoną więc zapisałem projekt do zakładek i zaczęliśmy się zajmować formalnościami różnego rodzaju, zbieraniem dokumentacji, kredytem i tak dalej. Parę miesięcy później, kiedy już mieliśmy wszystko przygotowane, nastąpiła wielka chwila: kupujemy projekt! Otworzyliśmy projekt po tych paru miesiącach, patrzymy na niego z żoną i trochę nam wszystko opadło, ponieważ nagle ten projekt nam się przestał podobać. Po prostu spojrzeliśmy na niego obiektywnie, ale do czego potrzebowaliśmy kilku miesięcy odpoczynku. I dopiero jak nam się to wszystko w głowie ułożyło i porozmawiałem o tym z żoną, jeszcze raz wszystko przemyśliliśmy i dopiero wtedy do nas dotarło, czego właściwie potrzebujemy. Okazało się, że nic dziwnego, że szukaliśmy projektu przez kilkanaście tygodni, bo żaden z projektów gotowych po prostu nie mógł spełnić naszych dość – jak się okazało – specyficznych wymagań.
(Dość często jest tak, że budujący sugerują się gotowymi projektami. A to przecież nasze oczekiwania są najważniejsze, a nie to, co znajduje się w katalogach… Okazało się, że idealnym domem będzie dla nas dom parterowy, który jednocześnie będzie tani w budowie. Tutaj znajdziesz projekt mojego domu i kilka dodatkowych informacji na temat ograniczenia kosztów budowy: https://blog.poradnik-budowlany.com/jak-tanio-zbudowac-dom-na-przykladzie-mojego-projektu-domu/ )
Zdecydowaliśmy się w końcu na projekt indywidualny, bo doszliśmy do wniosku, że kupowanie projektu gotowego i wprowadzanie dużych zmian do tego projektu jest po pierwsze nieopłacalne, po drugie, to jest trochę takie łatanie czegoś. Łatwiej będzie więc trochę więcej dopłacić i jednak dostać projekt domu szyty na miarę. Dlatego proponuję, jeżeli ktoś już zaczął przeglądać różne projekty na różnych stronach to proponuję zapomnieć o tym chociaż na jeden dzień, wyłączyć komputer, wyłączyć telefon, zaparzyć sobie kawę, herbatę, co kto lubi, usiąść z partnerem, partnerką w salonie, w pokoju, wziąć po prostu czystą kartkę papieru i długopis, zastanowić się właściwie, czego potrzebujemy, nie sugerować się tym, co jest na rynku, nie sugerować się jak się budują sąsiedzi, znajomi i jakie mają oczekiwania, tylko pomyśleć o tym, czego my potrzebujemy. Im więcej postawimy sobie pytań i im więcej my uzyskamy odpowiedzi. Tym będzie łatwiej nam wybrać projekt gotowy lub podjąć decyzję o tym, żeby jednak projektować dom indywidualnie.
Jak rozpocząć projektowanie domu?
Zacząłbym od podstaw, czyli jakie pomieszczenia chcemy mieć, ile łazienek, ile chcemy mieć pokoi, gabinetów. Po drugie, określić ich powierzchnię, jak duże mają być te pokoje lub jak małe. I tutaj ostrzegam, że najczęściej osoba, która buduje pierwszy dom zawyża metraże wszystkich pomieszczeń wychodząc z założenia, że skoro buduje się na lata to trzeba wybudować wszystko trochę większe. Natomiast zwracam uwagę na to, że:
– jedno pomieszczenie więcej, na przykład 10-metrowy dodatkowy pokój to jest dodatkowy koszt budowy w wysokości koło co najmniej 20 tysięcy złotych. Z wykończeniem podejrzewam, że bliżej 25-30 tysięcy złotych i to tylko za jedno pomieszczenie!
– każdy metr kwadratowy powierzchni to wydatek od 2 do 3 tysięcy złotych. Jeżeli zawyżymy każde pomieszczenie o 2-3 metry kwadratowe i tych pomieszczeń będziemy mieli kilka to nagle się okaże, że zapłacimy za budowę kilkadziesiąt tysięcy więcej niż powinniśmy, a ta przestrzeń być może nam nie być potrzebna i ona się po prostu będzie marnowała.
Proponuję określić powierzchnię pomieszczeń i zrobić taki test: pochodzić po znajomych, po rodzinie i spróbować odgadnąć jakiej wielkości pomieszczenia są w ich domach i w mieszkaniach. Może nam się wydawać, że salon u znajomych jest ogromny i chcemy mieć taki sam, więc sobie wymyśliliśmy, że chcemy mieć salon 40 metrów kwadratowych. Może się jednak okazać, że ich salon ma tylko 30 metrów kwadratowych, a nam się po prostu wydawało, że jest większy. Takie ćwiczenie jest bardzo fajne i proponuję na takim etapie spisywania naszych oczekiwań myśleć o domu, który spełni nasze minimalne oczekiwania po to, żeby móc określić budżet i określić koszt budowy naszego domu. Jeżeli się okaże, że nas stać na dom, który spełnia nasze minimalne wymagania to wtedy oczywiście możemy trochę „poszaleć” i parę rzeczy pododawać.
Kolejne pytanie: Jaka bryła domu nas interesuje? Czy to będzie dom parterowy, który ma dużo zalet jak np. brak schodów. Wszystko jest na jednej kondygnacji i to jest fajne – na przykład mam cały czas kontrolę nad dziećmi. Szymon ma półtora roku, Agatka ma 4 lata i jak będą trochę starsi to będę miał cały czas na nie oko niezależnie od tego w jakiej części domu będą się znajdowały. Natomiast oczywiście być może nasza działka nie pozwala nam na budowę domu parterowego – dom parterowy jest bardziej rozłożysty – wtedy będziemy szli w górę, będziemy budować dom piętrowy.
Kolejne pytania, ale to już wchodzimy w szczegóły: czy na pewno chcemy mieć garaż? Z jednej strony garaż w bryle domu jest bardzo ciekawą sprawą, jest wygodny, wjeżdżamy do domu, jest ciepło, bierzemy zakupy, możemy wejść bezpośrednio z garażu do spiżarni, ze spiżarni do kuchni, . Jest to oczywiście wielka wygoda, ale znowu zdajmy sobie sprawę z tego, że budowa garażu to są kolejne duże pieniądze. Garaż ma na przykład 25 metrów kwadratowych powierzchni, więc budowa garażu to kolejne kilkadziesiąt tysięcy złotych mniej w kieszeni. Może warto się zastanowić i zamiast garażu parkować pod wiatą obok domu albo zamiast garażu przeznaczyć tę powierzchnię na 2 dodatkowe pokoje?
Piwnica. Piwnica może dla kogoś być niezbędna i wtedy jak najbardziej warto ją budować, ale trzeba znowu sobie zdawać sprawę, że budowa piwnicy po prostu kosztuje. Inne pytania: czy chcemy mieć kuchnię od strony wejścia do domu, czy raczej od samego ogrodu. Jedna osoba może chcieć widzieć ogrodzenie, wejście do domu i drogę, a inna osoba woli widzieć właśnie dzieci, które bawią się na tarasie. Pytanie czy kuchnia ma być zamknięta, czy otwarta, czy ma mieć połączenie z salonem. Pytań jest od groma tak naprawdę. Im więcej my sobie to przedyskutujemy, tym bardziej będziemy świadomi, czego potrzebujemy i tym bardziej będziemy wiedzieć, jaki projekt możemy wybrać.
(Bardziej szczegółowo pytania, które należy sobie dawać omówiłem w tym artykule: https://blog.poradnik-budowlany.com/projekt-domu/)
I jeżeli okaże się, że nasze oczekiwania są już jasno sprecyzowane i znajdziemy projekt gotowy, który nam odpowiada w 100%, to bez cienia wątpliwości powiem, że warto taki projekt gotowy kupić.
Zalety i wady gotowych projektów domu
O co chodzi w projektach gotowych? Po pierwsze projekt gotowy z katalogu to nie jest projekt budowlany. To jest można powiedzieć, rysunek. Tam są jakieś oczywiście przeliczenia, konstrukcje i tak dalej, ale za pomocą projektu gotowego nie możesz się wybudować. Aby to zrobić to projekt gotowy należy jeszcze zaadaptować, czyli dostosować go do twojej działki, do miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego czy do warunków zabudowy. Adaptacja projektu kosztuje, ale o niej będę mówił za chwilę. Tak więc zdajmy sobie sprawę z tego, że sam koszt projektu gotowego to jest tylko jedna druga lub nawet jedna trzecia, lub nawet jedna czwarta całkowitego kosztu, który wydamy zanim będziemy mogli ruszyć z budową.
Zalety projektów gotowych.
Jest ich sporo. Po pierwsze jest duży wybór, naprawdę olbrzymi. Projekty gotowe są stworzone z myślą o tym, żeby się sprzedawały więc one spełniają oczekiwania większości budujących. Jeżeli jesteś jednym z nich to po prostu świetnie. Jeżeli jeszcze znalazłeś projekt, który już jest rozchwytywany, są prowadzone budowy według tego projektu, i masz możliwość kontaktu z inwestorami, którzy się budują według tego projektu to po prostu cudownie – wtedy masz projekt, który spełnia nasze oczekiwania, masz kontakt do ludzi, którzy się budują według tego projektu, możesz ich spytać o ewentualne błędy w projektach albo spytać ich, jakie zmiany nanieśli, żeby jeszcze był lepszy więc w takim przypadku jest to świetna sprawa.
Niska cena projektu gotowego oczywiście jest jak najbardziej zaletą, bo można kupić projekt gotowy na przykład już za 2 tysiące złotych.
Natomiast wady są też znaczące.
Po pierwsze to, że projekt spełnia oczekiwania większości inwestorów jest zaletą, ale jeżeli ktoś ma trochę niestandardowe oczekiwania albo ma nietypową działkę lub nietypowe warunki zabudowy lub warunki miejscowe, to będzie miał dużą trudność w znalezieniu odpowiedniego projektu gotowego (a może być to wręcz po prostu niemożliwe) i chyba nawet czasami szkoda czasu, żeby przeszukiwać cały internet bo po prostu nie ma projektów, które spełnią wszystkie oczekiwania i będą pasowały na daną działkę. Projektanci projektów gotowych wychodzą ze słusznego założenia, że projektowanie budynku, który spełnia oczekiwania niewielu inwestorów i który sprzeda się na przykład tylko w kilku egzemplarzach nie ma sensu, bo nakład pracy jest za duży, a chętnych jest po prostu za mało.
Druga wada jest taka, że projekty gotowe zwykle wymagają większych lub mniejszych zmian. Oczywiście jeżeli znajdziemy projekt gotowy, który spełnia nasze oczekiwania w 100% to tak jak mówiłem, kupujemy, ale najczęściej inwestorzy nanoszą jakieś zmiany w projekcie gotowym i w zależności od tego czy będą to większe, czy mniejsze zmiany, to na etapie adaptacji projektu zapłacimy mniej lub więcej pieniędzy. Jeżeli chcemy nanieść więcej zmian na projekt gotowy, na przykład chcemy powiększyć salon, chcemy zmniejszyć na przykład pokój albo podwyższyć jedną kondygnację, chcemy przenieść albo przesunąć ścianę nośną, czyli chcemy wprowadzić poważne zmiany projektowe to już na etapie adaptacji zapłacimy o wiele więcej i możemy, razem z ceną projektu gotowego, zbliżyć do kosztu projektu indywidualnego. Tak więc, jeżeli mamy wstępnie jakiś projekt gotowy, który wymaga gruntownych zmian to przemyślałbym to i skontaktowałbym się z jakimiś architektami, projektantami, którzy projektują domy indywidualnie oraz z projektantem adaptującym, aby wycenił koszt adaptacji jeszcze przed zakupem projektu gotowego.
Trzecim problemem projektów gotowych jest to, że te domy są często przewymiarowane, bo one są z założenia stworzone dla każdego i na każdą działkę. Zwykle mają za dużo zbrojenia lub np. jest przewymiarowana konstrukcja więźby dachowej. Przez to możemy przepłacić za materiał budowlany kilka lub kilkanaście tysięcy złotych. Projekt gotowy jest przygotowany w taki sposób, aby pasował na każdą lokalizację, ale może się okazać, że na twoją działkę tak duże zbrojenie i tego typu podejście jest w ogóle niepotrzebne i że warto ten projekt gotowy „odchudzić” po to, żeby zapłacić mniej podczas budowy za materiał budowlany.
Czwarta rzecz: łatwo się nabrać na te wszystkie wizualizacje i rysunki na stronach projektowych, a one wprowadzają w błąd. Zwykle jest tak, że na wizualizacjach są soczyste kolory, dom znajduje się w otoczeniu pięknej zieleni, jest zrobiony podjazd, a na nim stoi jakieś dobre auto. Poza tym nie widać żadnych sąsiadów w okolicy, nie widać żadnego ogrodzenia, wszystko jest pięknie oświetlone i tak dalej. To zawsze wygląda prześlicznie. I dlatego nie warto patrzeć za bardzo na wizualizacje, ponieważ prawdziwy, wybudowany dom będzie wyglądał gorzej. Musiałoby być naprawdę świetne słońce i idealne warunki, aby dom wyglądał przynajmniej w połowie tak jak na wizualizacjach. Poza tym zauważyłem, że sporo osób, które kupują projekty gotowe, kierując się ślicznymi wizualizacjami, potem w trakcie budowy rezygnują z pewnych urozmaiceń, z pewnych dodatków, smaczków związanych na przykład z elewacją domu, bo wszystkie rzeczy, które podnoszą atrakcyjność naszego budynku, kosztują. Okazuje się po prostu czasami, że w czasie budowy gdzieś zaczyna brakować pieniędzy i najprościej jest zrezygnować właśnie z takich dodatkowych atrakcji, które potrafią sporo kosztować i nagle się okazuje, że nasz dom po wybudowaniu, mimo że był piękny w katalogu, jest po prostu typowym domem, jakich wiele w okolicy. Warto to też brać pod uwagę.
Co do rysunków to widziałem już parę projektów, które wprowadzały w błąd. Wyobraźcie sobie, że oglądacie projekt domu i na nim jest rzut parteru: salon, powiedzmy 20 metrów kwadratowych, jakaś niewielka kuchnia, jadalnia, niby niewiele miejsca, ale jednocześnie patrzysz na ten projekt i widzisz, że projektant zmieścił stół z krzesłami, 2 kanapy, pufy, a wszystko wygląda bardzo ustawnie i wygląda na to, że jest dużo miejsca do życia. Okazuje się, że czasami projektanci celowo pomniejszają meble na rzutach, aby wyglądało, że pomieszczenia są duże, a dom ustawny!
Dlatego trzeba sprawdzać, co na tych rysunkach jest zawarte. Pamiętajcie, że projekty gotowe są po to, żeby się sprzedały i oprócz tego, że ładne wizualizacje działają na wyobraźnię inwestorów to często manipulacja jest zawarta w podanych kosztach budowy. Projektanci zauważyli, że ludzie kupują projekty sugerując się niską ceną budowy, więc… zaniżają szacowane koszty budowy. I potem się niestety można trochę rozczarować. Warto to też to wziąć pod uwagę i nie sugerować się podanymi kwotami. Znacznie lepiej skontaktować się z inwestorami, którzy już się wybudowali według danego projektu i zapytać ich o poniesione koszty budowy. Nie pytajcie w internecie o to, czy dane biuro projektowe umieszcza prawdziwe kosztorysy – informacja o tym, że ktoś wybudował inny projekt i zmieścił się w budżecie nic ci nie powie.
Tak jak wspomniałem na początku, projekt gotowy jest to tylko rysunek oraz wykonane obliczenia, ale ich największą wadą jest to, że nie ma odpowiedzialności autorów projektu gotowego, ponieważ pełną odpowiedzialność ponosi architekt adaptujący, czyli osoba, która dostosowuje projekt gotowy na naszą działkę. Osoba, która powinna przeliczyć całą konstrukcję i upewnić się, że projekt, który kupiliśmy rzeczywiście jest w porządku. I tutaj jest pewna pułapka. Osoby, które adaptują projekty często w ciemno po prostu akceptują projekt kupiony przez nas. To jest błąd, bo jeżeli kupimy projekt przewymiarowany albo wręcz zawierający błędy i weźmiemy taniego projektanta, który nam ten projekt zaadaptuje to on tego nie będzie ponownie przeliczał tego projektu, nie będzie tego analizował, tylko „przystawi pieczątkę”. Z tego powodu należy wybrać architekta adaptującego, który podejdzie do naszego projektu w sposób rzeetelny i rozsądny, który wykona wszystkie obliczenia, upewni się, że nie ma żadnych błędów i upewni się, że jest możliwość wybudowania projektu na naszej działce. To mnie dziwi, bo projektant adaptujący ponosi pełną odpowiedzialność za projekt. Tak naprawdę według prawa to on będzie odpowiadał za ten projekt i on będzie twórcą tego projektu i dziwi mnie to, że projektanci bywają dość powiedziałbym bezmyślni, skoro biorą wykonaną przez kogoś pracę i akceptuje ją w ciemno. Zachęcam więc do tego, żeby znaleźć projektanta, który ma głowę na karku.
ADAPTACJA PROJEKTU
Jaką rolę pełni projektant adaptujący? Bierze nasz gotowy projekt i po pierwsze sprawdza zgodność projektu z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub warunkami zabudowy. Upewnia się, że jest możliwość wybudowania domu na naszej działce. Drugie: sprawdzenie konstrukcji budynku, może do tego podejść rzetelnie lub po prostu zaakceptować konstrukcję, która już jest w tym projekcie. Trzy: wykonuje projekt zagospodarowania terenu, czyli musi rozrysować, gdzie będzie znajdowało się szambo, gdzie będzie oczyszczalnia ścieków, jak będą biegły wszystkie przyłącza, musi się upewnić czy wszystkie odległości od granicy działki są zgodne z prawem i tak dalej. I ostatnia rzecz to jest wprowadzenie zmian, które są oczekiwane przez inwestora, czyli przez nas. Od dużych zmian jak przesunięcie ścian nośnych i jakieś zmiany konstrukcyjne po drobniejsze rzeczy tak jak dodanie okna, przesunięcie okna, przesunięcie ściany działowej itp.
Projektant adaptujący musi więc przystosować projekt, który kupiliśmy do warunków lokalnych i uzupełnić go o projekt zagospodarowania działki. W zależności od tego, jaki jest zakres obowiązków projektanta adaptującego, zapłacimy mniej albo więcej. W sytuacji idealnej, jeżeli projektant nic nie będzie w naszym projekcie nic zmieniał to zapłacimy niewielę za usługę. Spotkałem się z najniższą ceną za adaptację w wysokości 1300 złotych, ale oczywiście usługa może kosztować i 3 tysiące złotych. Natomiast jeżeli chcemy wprowadzić jakieś zmiany w projekcie to zapłacimy oczywiście więcej i w przypadkach skrajnych, jeżeli chcemy wprowadzić duże zmiany do projektu gotowego, które będą wiązały się z przeliczeniem całej konstrukcji, ze zmianą ścian nośnych i tak dalej, to za taką usługę zapłacimy od 3000 w górę, tu nie ma górnej granicy. W sytuacjach skrajnych całkowity koszt przygotowania projektu gotowego i adaptacji może dojść do kosztu projektu indywidualnego, dlatego uczulam, że nie warto kupować projektu gotowego i potem wprowadzać w nim dużo zmian, bo po pierwsze zapłacimy dużo, a po drugie będziemy mieli taki dom połatany różnymi naszymi pomysłami i zmianami. Myślę, że w takiej sytuacji warto rozejrzeć się za projektantem, który zaprojektuje nam dom szyty na miarę.
Pozwolenie na budowę
Opowiem jeszcze szybciutko jak wygląda droga do pozwolenia na budowę w przypadku zakupu projektu gotowego. Kolejność jest w dużej częsci dowolna, są różne możliwości załatwienia formalnośc, a to jest jedna z nich.
– Po pierwsze musimy mieć w ręku miejscowy plan lub warunki zabudowy, o czym już mówiłem wcześniej.
– Wybieramy wstępnie projekt gotowy.
– Wstępnie wybieramy projektanta, który dokona adaptacji naszego projektu. Przesyłamy mu np. link do strony z projektem oraz zakres oczekiwanych przez nas zmian, aby dowiedzieć się, jaka będzie orientacyjnie cena realizacji. Oczywiście możemy skorzystać z usług projektanta, który współpracuje z danym biurem projektowym, ważne jest, aby wiedzieć, ile zapłacimy za projekt i jego adaptację przed zakupem projektu.
– W międzyczasie musimy wystąpić do odpowiednich instytucji po to, abyśmy mieli pewność, że możemy dostarczyć media do naszego budynku, czyli prąd, wodę, musimy uzgodnić odbiór ścieków itp. Trzeba po prostu złożyć wnioski, których wzór jest najczęściej na stronach internetowych danych instytucji lub udać się do urzędu i złożyć wniosek osobiście w okienku.
– Kolejną rzeczą jest znalezienie geodety i realizacja mapy do celów projektowych. Projektant musi wiedzieć, co się znajduje na danym terenie, co jest w sąsiedztwie, co jest na twojej działce, bo może się okazać, że są np. jakieś elementy na przykład związane z melioracją lub jakieś stare studnie lub jakieś inne budynki, które mają wpływ na to, co może zostać wybudowane na twojej działce. Być może będzie potrzebna opinia geotechniczna lub inne rzeczy, które będą potrzebne projektantowi do tego, aby móc stworzyć projekt budowlany.
– Gdy mamy już zgromadzone wszystkie dokumenty, które są potrzebne projektantowi, kupujemy projekt oraz zlecamy jego adaptację.
– Po wykonaniu adaptacji gotowy projekt budowlany, informacje o mediach i inne niezbędne rzeczy i po jakimś czasie, w zależności od gminy, uzyskujemy decyzję o pozwoleniu na budowę. Wyczerpująco o tym, jakie formalności trzeba załatwić, aby zacząć budowę i jaka jest róznica między pozwoleniem na budowę, a zgłoszeniem: formalności krok po kroku
Rafał napisał na czacie: „opinię geotechniczną polecam, by uniknąć niespodzianek z wodą lub brakiem nośności gruntów, przyda się też przy adaptacji dla konstruktora”. To prawda, jak najbardziej, może być opinia geotechniczna lub nawet badanie geotechniczne, Trzeba będzie zrobić na działce odwierty, żeby dowiedzieć się jakiego rodzaju mamy grunt. Zdarzają się różne rzeczy, może się okazać, że na naszej działce kiedyś było wysypisko śmieci i lepiej, żeby się nie okazało dopiero podczas budowy, że są jakieś niespodzianki. Może się okazać, że są wysoko wody gruntowe i projektant będzie musiał zaprojektować odpowiednią hydrolizację, odpowiednie zabezpieczenie przed wilgocią i wodą. Są 2 metody: albo my sami wykonujemy takie badania dla świętego spokoju, takie badanie kosztuje od 600 złotych do 2 tysięcy złotych lub dopytać projektanta czy takie badanie jest mu potrzebne. Być może nie będzie to niezbędne jeżeli np. budujemy się w miejscu otoczonym przez budynki, a żaden z sąsiadów nie miał żadnych problemów podczas budowy domu.
Jakie są zalety i wady projektów indywidualnych?
Projekty indywidualnego nie trzeba adaptować – projekt indywidualny już z założenia jest robiony na naszą działkę i musi być zgodny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub warunkami zabudowy. Projektant tworzy dom biorąc pod uwagę to, co może być na niej zbudowane i bierze pod uwagę nasze oczekiwania, rozmawia z nami. I to jest świetna sprawa, ponieważ podczas budowy domu i to chyba doskonale wiecie, są przeróżne pytania i wątpliwości na każdym etapie budowy. Zaletą rozmowy z projektantem jest to, że mamy konsultacje, możemy zawsze kogoś się poradzić, mamy osobę, którą możemy spytać, poprosić o wyjaśnienie różnych wątpliwości. Taki partner jest naprawdę świetną sprawą, a tego nam nie zapewni zakup projektu gotowego.
Wadą jest oczywiście wysoki koszt realizacji, przy czym oczywiście jeżeli porównujemy kupno projektu gotowego, do którego chcemy wprowadzić mnóstwo zmian, i doliczymy parę tysięcy za adaptację to możemy się w pewnych warunkach zbliżyć do tego kosztu realizacji projektu indywidualnego. Spotkałem się z cenami za przygotowanie projektu indywidualnego domu jednorodzinnego od 7 tysięcy do 20 tysięcy złotych, najczęściej te widełki są od 9 do 15, więc jeżeli mamy pewne oczekiwania, z których nie chcemy rezygnować, a żaden projekt gotowy nas nie zadowala i tych oczekiwań nie spełnia, warto te parę tysięcy dołożyć do projektu indywidualnego po to, aby rzeczywiście wybudować dom, w którym będziemy mieszkać z satysfakcją przez lata i w którym będziemy się dobrze czuli.
Drugą wadą jest długi czas przygotowania. Tak naprawdę samo przygotowanie projektu od strony technicznej czyli rozrysowanie, obliczenia konstrukcji i projekty instalacji to jest tak naprawdę moim zdaniem najkrótsza część. Najdłużej trwają ustalenia z inwestorem, wyjaśnianie, pokazywanie, jakie są możliwości, przedstawianie projektów koncepcyjnych, dogadywanie się, wprowadzanie poprawek – to musi trwać i to musi kosztować. Realizacja projektu może potrwać na przykład 3-4 miesiące, ale zwracam uwagę na to, że w stosunku do tego, ile będzie trwała budowa i ile w tym domu będziemy mieszkać to te 3-4 miesiące nie powinno robić żadnej różnicy.
Filip: Sławku, ja bym dodał jedną wadę do projektów indywidualnych, mianowicie moje doświadczenie z projektami indywidualnymi jest takie, że zdarzają się w nich błędy. Słowem, były problemy ze schodami, znaczy nie wiem czemu, ale architekci nie potrafią dobrze zaprojektować schodów. Tak je projektują, że ktoś wysoki, tak jak ja na przykład, potem ma problemy i po prostu uderza głową o strop. Często to nawet nie sami projektanci, tylko jacyś stażyści, którzy u nich pracują projektują takie coś i i moje doświadczenie jest takie, że niestety popełniają dużo błędów. I dlaczego dobrze jest pokazać nasz projekt komuś jeszcze.
S: Tak, zgadza się, jak najbardziej i tutaj musimy sobie zdawać sprawę z tego, że są projektanci, architekci, którzy po prostu są niesolidni, ale o błędach w projektach będę jeszcze mówił.
Pozwolenie na budowę domu
I króciutko jak wygląda droga do pozwolenia przy projekcie indywidualnym. Jest trochę mniej kroków niż przy projekcie gotowym ponieważ odchodzi nam wybór projektanta adaptującego i wszystkie związane z tym czynności. Po prostu po uzyskaniu wszystkich dokumentów, wybieramy projektanta i realizujemy projekt budowlany.
Za chwilę wam opowiem, jakie mamy możliwości przy wyborze projektanta, ponieważ są tacy, którzy „tylko” zaprojektują nam dom, ale są także biura projektowe i projektanci, którzy załatwiają wszystko za nas – mają kontakt z geodetami, mogą załatwić wszystkie wyrysy, wypisy i zająć się wszystkimi formalnościami, które są potrzebne do uzyskania pozwolenia na budowę. Jeżeli więc ktoś nie ma czasu i ochoty na latanie po urzędach to może to zlecić osobie, która tym się zajmie całościowo.
Podsumowanie: projekt gotowy zdecydowałbym się kupić, gdybym był pewien, że spełni on wszystkie lub przynajmniej większość moich oczekiwań, natomiast indywidualny, jeżeli miałbym nietypową, trudną do zagospodarowania działkę lub chciałbym wybudować dom szyty na miarę. I jeszcze raz zachęcam: jeżeli jesteśmy zmęczeni szukaniem projektów gotowych, i przez kilka tygodni przeglądania projektów nic nas do siebie nie przekonało to wyślijmy zapytania do projektantów po to, żeby dowiedzieć się, jakie będziemy mieli możliwości przy realizacji projektu indywidualnego.
Projektant – zakres usług.
Co może nam zaoferować projektant?
Po pierwsze przed otrzymaniem projektu możemy dostać jakieś wizualizacje. Dobrze spytać projektanta, jakiego typu to będą wizualizacje, jak one będą wyglądały, 2D czy 3D, a może będziemy mogli nawet „przejść się” po naszym domu na komputerze? W zależności od tego, jakiego będą to typu wizualizacje oczywiście koszt projektu będzie mniejszy lub większy.
Projektant może zorganizować wszystkie dokumenty, może zorganizować mapę do celów projektowych i wszystkie inne dokumenty niezbędne do tego, aby móc się wybudować. Następną rzeczą są wizje lokalne, które mogą być, ale oczywiście nie muszą. Ogólnie dobrze jest, jeżeliprojektant, pojedzie na działkę i zobaczy na własne oczy z czym będzie się borykał. Znam sytuację taką, że projektant czy to źle spojrzał na dokumenty, czy niestarannie, ale nie zauważył… spadku na działce. I zaprojektował dom, który tego spadku nie uwzględniał. Gdyby pojechał na działkę to nie miałby wątpliwości więc warto temat wizji lokalnej omówić z projektantem.
Dodatkową rzeczą jest kosztorys inwestorski, który możemy otrzymać razem z projektem, ale nie musimy. Ogólnie staramy się znaleźć projektanta, który po poznaniu naszych oczekiwań, będzie w stanie zaprojektować dom taki, aby jego budowa zmieściła się w naszym budżecie. Jeżeli ma taką wiedzę praktyczną to będzie w stanie to zrobić. Spotkałem się jednak z jednym architektem, który powiedział, że on projektuje dom według tego, co sobie inwestor zażyczy, a co do ceny budowy to „proszę sobie sprawdzić tam w Internecie albo założyć 3 tysiące złotych za metr kwadratowy powierzchni użytkowej„. To jest bardzo niefajne podejście, bo to jest takie spychanie odpowiedzialności. Wiadomo, że architekt chciałby zaprojektować cokolwiek nie patrząc na budżet klienta, ale tak nie można robić. Jeżeli czujemy, że projektant proponuje nam jakieś rozwiązania z wysokiej półki, a my określiliśmy, że mamy jednak budżet ograniczony, szukamy innego, bo to nie jest osoba, z którą będziemy i chcemy rozmawiać.
Co jeszcze? Możemy dostać razem z projektem wykaz materiałów budowlanych, który nam pomoże przy organizacji budowy. Możemy taki wykaz materiałów dostać, co jest przydatne, bo możemy taki wykaz materiałów wziąć ze sobą, pojeździć przed budową do różnych hurtowni budowlanych, dostać oferty na materiały na budowę całego domu, więc jest to świetna sprawa. Jeżeli jednak nie mamy takiego wykazu materiałów to możemy porozmawiać na przykład z wykonawcą albo kierownikiem budowy, aby taki wykaz materiałów dla nas przygotowali lub możemy zlecić kosztorys inwestorski innej firmie. Są różne możliwości. Myślę, że dobrze znaleźć projektanta, który taki wykaz materiałów budowlanych zawrze w projekcie, bo skoro to on projektuje to on będzie miał najłatwiej taki wykaz przygotować.
Projekt wykonawczy jest kolejną rzeczą. Projekt wykonawczy to jest dokument, który zawiera pewne detale projektowe. Przykład: projektant może określić dokładnie w jaki sposób połączyć taras z bryłą budynku albo w jaki sposób zabezpieczyć schody zewnętrzne przed wilgocią. Projekt wykonawczy pozwoli uniknąć mostków cieplnych i będzie po prostu pomocą dla wykonawcy. Co do zasady projekt budowlany (bez projektu wykonawczego) powinien wystarczyć wykonawcy do tego, żeby wybudować dom bez błędów i sam projekt powinien zawierać elementy niezbędne do tego, żeby móc się w ogóle wybudować i wydaje się, że projekt wykonawczy typowego domu jednorodzinnego nie jest właściwie potrzebny. Sami projektanci wychodzą z założenia, że i tak dużo rzeczy jest ustalanych na budowie i w związku z tym oni nie umieszczają dokładnych opisów detali wychodząc z założenia, że i tak wszystko wyjdzie w praniu. Myślę, że nie ma tutaj dobrej i złej odpowiedzi. Myślę, że przy dobrym kierowniku budowy, dobrym wykonawcy i przy standardowym domu projekt wykonawczy w ogóle nie jest potrzebny, ale dopilnujmy tego, żeby projekt budowlany zawierał to, co jest niezbędne do budowy domu. Przykład z życia: projektant zobaczył, że jest na działce wysoka woda gruntowa. W związku z tym powinien opisać dokładny sposób zabezpieczenia domu przed tym problemem. Co jednak zrobił projektant? Napisał, że należy zastosować ciężką izolację poziomą fundamentów. Nic więcej, bez żadnych szczegółów, jedno zdanie. Czyli całą odpowiedzialność przesunął w kierunku kierownika budowy i wykonawców, co jest moim zdaniem niedopuszczalne.
Projekt budowlany dobrze jest skonsultować z naszym kierownikiem budowy i z wykonawcą, aby rozwiać ewentualne wątpliwości z projektantem.
Zakres usług projektantów jest bardzo, bardzo szeroki i nie warto patrzeć tylko na cenę usługi, bo możemy się bardzo zdziwić. Może się okazać, że najwyższa cena wcale nie jest najwyższa, a po prostu projektant założył pewne rzeczy dla swojego bezpieczeństwa. Jedna oferta dla znajomego była zawyżona o 2,5 tysiąca złotych ponieważ projektant zobaczył na mapie, że na działce są prawdopodobnie sączki melioracyjne. Uwzględnił to w ofercie (trzeba by było zrobić operat wodny, aby z nimi zrobić porządek). Znajomy był już jednak w temacie i wiedział, że w jego sytuacji musi tylko złożyć jakiś wniosek do urzędu i nie będzie z tym problemu. Projektant podał więc maksymalną kwotę przygotowania projektu przy pesymistycznych warunkach, a tak naprawdę cena jego usług była o te 2,5 tysiąca niższa.
Na powyższej grafice widzisz 3 oferty, które mam teraz na dysku. Są 3 różne ceny, ale jakby tak się wgryźć w temat to one wcale nie są jakoś bardzo różne od siebie. Najtańsza oferta (10000 PLN) jest od projektanta, który z nami porozmawia, zaproponuje koncepcje budynku, przyjedzie na działkę 2 razy i zrealizuje projekt budowlany do uzyskania pozwolenia na budowę. Można powiedzieć, że zaoferował to, co niezbędne, ale nic więcej. Cała papierologia, wszystkie dodatkowe mapy i tak dalej są po naszej stronie. Trzeba doliczyć geodetę, trzeba dodac na przykład badanie geoteczniczne i tak dalej. To są koszty poniekąd ukryte, bo są po naszej stronie, projektant tego nie wycenił, ale my musimy za to zapłacić.
Druga oferta jest 4 tysiące złotych droższa, ale tutaj już w cenie jest mapa do celów projektowych i są badania gruntowe. Mimo że ta oferta jest 4 tysiące wyższa to już nam odchodzą przynajmniej 2 wydatki i ta oferta robi się całkiem atrakcyjna. I trzecia oferta, 19 tysięcy złotych za projekt tego samego domu. Wydawałoby się, że to jest prawie dwukrotność pierwszej oferty, natomiast tutaj mamy dodatkowo:
– specyfikację materiałową
– projekt wykonawczy
– detale wykonawcze
– projekty instalacji
– projekt ogrodzenia z bramą wjazdową
W tej ofercie jest więc dużo dodatkowych rzeczy. Gdybyśmy chcieli je zamówić oddzielnie to byśmy zapłacili za nie parę tysięcy złotych, a tutaj są w cenie projektu. Z tego powodu dostając jakąkolwiek ofertę musimy omówić jej zakres i porównać z innymi ofertami. A jeżeli nie potrzebujemy projektu ogrodzenia z bramą wjazdową, a mój znajomy tego nie potrzebował, to po prostu prosimy o przesłanie drugiej oferty, a jżeli nie potrzebujemy projektu wykonawczego prosimy o ofertę bez projektu wykonawczego i tak dalej. Dzięki temu będziemy mogli porównać ze sobą wszystkie oferty. Tak więc analizując różne oferty od projektantów upewnijmy się, co jest w danej cenie.
Jak wybrać projektanta?
Powiem szczerze, że wybór projektanta jest chyba najtrudniejszym etapem przygotowania do budowy. Łatwiej jest znaleźć dobrego kierownika budowy, znacznie łatwiej znaleźć jest wykonawcę stanu surowego, glazurników, tynkarzy, dekarzy i tak dalej. Pokażę więc wam, w jaki sposób do tego podejść i w jaki sposób znaleźć kogoś sensownego. Moim zdaniem lepiej przy typowym domu poszukać konstruktora, który ma uprawnienia do projektowania budynków. Wtedy będziemy rozmawiać z osobą, która ma wiedzę także inżynierską z technologii budowy domów, zna szczegóły fizyki budowli, zna się na budowlance, czyli jest osobą, która dużo rzeczy wie na każdy temat, która moim zdaniem najszybciej i najlepiej nam doradzi, a jednocześnie zaprojektuje nam dom w naszym budżecie proponując realne rozwiązania.
Druga rzecz, musimy po prostu porozmawiać. Zwykle jest tak, że szukamy jakiejś osoby, wysyłamy mailem zapytania do projektantów (czasami wystarczy wysłać tylko numer działki i miejscowość, w której będziemy się budować i krótką informację jaki mamy wstępny pomysł na nasz dom) i zbieramy oferty od różnych osób i wybieramy tę – naszym zdaniem – najlepszą. Odradzam takie działania. Należy wstępnie wybrać 3-4 projektantów i spotkać się z nimi i porozmawiać. W ten sposób bardzo szybko i sprawnie ocenimy, czy chcemy z daną osobą współpracować. Jeżeli spotkamy się z osobą, która narzuca nam swoje rozwiązania albo w drugą stronę, my mówimy, co chcemy, a on nam potakuje przez całą rozmowę to uciekajmy, to nie ma sensu. Szukamy osoby, która ma wiedzę, która nie będzie bała się nam powiedzieć, że mamy złe pomysły i zaproponuje coś nowego i nie będzie miała problemów z tym, żeby zaakceptować nasze pomysły, jeżeli będą racjonalne. Szukamy kogoś po prostu na poziomie, z którym możemy normalnie porozmawiać, z którym można wszystko poustalać. Spotykajmy się z projektantami tak długo, aż w końcu z jednego spotkania wyjdziemy i pomyślimy „wow, to jest to!” 🙂
Są projektanci, którzy na pierwszym spotkaniu z klientem poświęcają godzinę i analizują pomysły, rozmawiają z inwestorem, wymieniają się spostrzeżeniami, są zaangażowani i to jest to wow i takiej osoby potrzebujemy. Spotykajmy się więc z projektantami, aż będziemy zadowoleni. Jeżeli czujemy, że rozmawiamy z osobą niekompetentną, która nie ma odpowiedniej wiedzy, która plecie jakieś dyrdymały, co też się niestety zdarza, to też nie warto tracić czasu. Projektanci są po prostu przeróżni, i są także wśród nich osoby niekompetentne, a także osoby, które żyją mentalnie w zeszłym wieku i nie mają wiedzy na temat najnowszych technologii, nie wiedzą nic na temat wentylacji mechanicznej, nie są w stanie pokazać wad i zalet pompy ciepła i tak dalej.
Jakie pytania zadać projektantowi?
Spytajmy projektanta o to, w jaki sposób będą przebiegały prace nad projektem. Niech opisze jak wygląda jego praca, jak jest przedstawiany projekt koncepcyjny, zwróćmy uwagę w jaki sposób zadaje nam pytania. Dobrze jest kiedy projektant zaczyna pracę od białej kartki. Co prawda można zacząć projektowanie zaczynając na przykład od wizualizacji jakiegoś innego projektu, ale to wtedy zazwyczaj trochę ogranicza obie strony. Pamiętajcie, że dobry projektant jest osobą, która będzie nam służyła, która nam pomoże w sprecyzowaniu naszych oczekiwań, więc rozpoczęcie od białej kartki, od „zera” jest dobrym sposobem na pracę.
Drugie pytanie to jest jak odniesie się do budżetu. Tak jak mówiłem, jeżeli budżet ignorowany, jeżeli projektant chce zaprojektować wszystko jak leci nie patrząc na to, ile to będzie kosztowało, kiedy projektuje lukarny, balkony, jakieś wielkie przeszklenia, ale na każde pytanie o cenę budowy mówi, że to sobie sprawdźcie sami w internecie, to też nie chcemy z taką osobą współpracować. Szukamy eksperta, który nam zaprojektuje dom na nasz budżet, a nie zaprojektuje dom, na który nas nie stać.
Trzecie pytanie dość standardowe – jak wyglądają płatności, zaliczki. Trzeba spytać, czy i jakie są transze, czyli ile i kiedy płacimy. Niektórzy projektanci oczekują ostatniej transzy dopiero po tym jak otrzymamy już pozwolenie na budowę, a niektórzy chcą mieć ostatnią transzę juz wtedy gdy złożą wniosek o pozwolenie na budowę.
Czwarta rzecz: obejrzyjmy portfolio projektanta. Dobrze jest znaleźć projektanta, który projektuje domy, które nam się podobają. Szukamy osoby, która działa na naszych falach, która projektuje domy, które nam się podobają. Z taką osobą będzie nam się dobrze rozmawiało. Natomiast, jeżeli jego portfolio będzie zawierało budynki zupełnie inne niż nam się podobają albo po prostu dla nas będą brzydkie, to projektant będzie musiał się bardzo namęczyć, aby nas zadowolić.
Kolejna rzecz, pytamy o referencje. Świetnie byłoby dostać kontakt do 2 osób, które budowały się według projektu stworzonego przez projektanta oraz porozmawianie z nimi. Idealnie byłoby spotkać się, zobaczyć budowę, dopytać o błędy, które były w projekcie, bo być może jakieś były, spytać o różne problemy podczas budowy albo problemy, które były prostowane razem przy współpracy z projektantem. Zawsze, przy każdej współpracy z każdym wykonawcą warto takie referencje otrzymać i dobry fachowiec, dobry projektant, nie będzie miał problemu z tym, żeby dać co najmniej 2 namiary do zadowolonych klientów.
I kolejna rzecz: niech pokaże przykładowy projekt, już gotowy, do wglądu. Warto taki projekt wziąć ze sobą, pokazać kierownikowi budowy, pokazać wykonawcom, upewnić się, że jest zrobiony sensownie, upewnić się, że projektant ma odpowiednią wiedzę do tego, żeby dom zaprojektować.
Jak współpracować z projektantem?
Króciutko. Każda nasza wątpliwość powinna zostać rozwiana przez projektanta. Każdy z nas ma mnóstwo pytań, więc należy pytać go o wszystko. Na każdy temat jest niesamowicie dużo mitów (z wieloma z nich dzielnie walczę na blogu 🙂 ) i trzeba mieć olbrzymią wiedzę z każdego etapu budowy. Projektant, jest jedną z tych osób, której nam taką wiedzę udzieli.
Poza tym bądźmy szczerzy, mówmy mu o swoich oczekiwaniach, niczego nie zatajajmy. Inwestorzy potrafią coś zataić, a to zupełnie niepotrzebne i nie ma to sensu. Jeżeli mamy projektanta, który projektuje nasz dom, czyli coś, co jest nam bardzo bliskie, to nie możemy czegoś przed nim ukrywać. Musimy się przed nim otworzyć, pokazać mu nasz plan dnia, jak mieszkamy, jak się zachowujemy, jak wygląda nasze życie. To wszystko będzie miało wpływ na nasz dom. Czym więcej informacji udzielimy projektantowi, tym po prostu będzie lepiej. I jemu będzie łatwiej dostosować projekt pod nasze oczekiwania.
Kolejna rzecz, trzeba określić swój budżet i o tym proponuję pomyśleć na samym początku. O tym szerzej mówiłem na pierwszym szkoleniu, bo to jest temat na pół godziny mniej więcej, więc tylko pokrótce powiem, że trzeba wiedzieć o tym, że budżet na budowę domu, czyli samej bryły, to jest tylko jakaś część pieniędzy. Wykończeniówka oczywiście pochłonąć może dużo pieniędzy, to jest oczywiste, ale wszystkie przyłącza, ogrodzenie, kostka brukowa, ogród, trawnik, podlewanie ogrodowe mogą kosztować bardzo dużo pieniędzy. Tych elementów składowych do tego, żeby móc zamieszkać w domu na ładnej działce jest bardzo dużo. Trzeba więc sobie zrobić listę rzeczy, którą koniecznie musimy mieć, gdy będziemy się wprowadzać do domu i wykroić z tego, ile mamy tak naprawdę pieniędzy na budowę domu. Jeżeli tego nie określimy to projektant nie będzie mógł zaprojektować nam domu, bo nie będzie znał twojego budżetu. Coś na pewno zaproponuje, ale to trochę będzie jak błądzenie we mgle, więc pomyślmy o tym, ile mamy pieniędzy do dyspozycji na samą budowę domu jeszcze przed rozmową z projektantem.
Błędy w projektach.
Projekty gotowe, i projekty indywidualne mogą zawierać błędy. Warto wiedzieć, na zwracać uwagę i dlaczego należy konsultować projekt budowlany z drugą osobą, kierownikiem budowy, innym projektantem albo jakimś znajomym, który ma odpowiednią wiedzę. Każda osoba, każdy specjalista, nawet w 100% profesjonalny, może popełnić błąd, czy to przez zwykłe zmęczenie, problemy rodzinne itp.
Błędy są różne, na przykład błędne wizualizacje. Zdarza się tak, że mamy projekt w rękach, w projekcie wszystko jest w porządku, są dobrze wysokości naniesione, wszystkie wymiary i tak dalej są w porządku, ale są błędy w samych wizualizacjach. Widziałem parę razy to, że na wizualizacjach okna wyglądały ładnie i zgodnie z oczekiwaniem inwestora, ale podczas budowy wyszło, że one są za nisko, bo wykonawca budował oczywiście zgodnie z projektem. Projekt i wizualizacja nie szły w parze. Gdzie ktoś przeoczył błąd, widocznie podczas którychś tam zmian w projekcie, po prostu ktoś naniósł zmiany na projekt budowlany, a nie zmienił tego na wizualizacji.
Druga rzecz to głównie dotyczy projektów gotowych. Wspominałem, że projekty gotowe są po to, żeby się sprzedawały, np. pokazują niski koszt budowy domu według danego projektu. Czego nie pokazują? Mogą pomijać zupełnie kwestię szaf. Mamy projekt, w którym nie ma nigdzie żadnej szafy, żadnych miejsc na wieszaki, na szafę na ubrania. Dopiero gdy zaczynamy się budować okazuje się, że mamy w domu o wiele mniej miejsca, bo musimy dodać parę mebli. Zwracajmy uwagę na to, żeby projekt był zrobiony także pod względem funkcjonalnym.
Kolejnym błędem jest za dużo zbrojenia, przewymiarowana więźba i tym podobne. Problemy są różnego rodzaju, mogą być na przykład źle zaprojektowane schody. Najczęściej zdarza się, że projektant zaprojektował schody tak, że pierwszy i ostatni schodek na projekcie wyglądają, że wszystko jest równe, bo każdy schodek jest takiej samej wysokości, ale gdy na parterze dojdzie strop i wylewka to podłoga nam się podniesie i nagle okazuje się, że po wylaniu wylewki i po ułożeniu podłogi, pierwszy schodek jest o 20 centymetrów niższy od pozostałych. I w drugą stronę, na piętrze, jeżeli dodamy wszystkie elementy piętra to najwyższy schodek schodów nam się o te kilkanaście centymetrów podwyższy. Nagle więc mamy po wybudowaniu domu schody, których pierwszy schodek jest za mały, a ostatni jest za wysoki. Jest to zdumiewająco częsty problem. Oczywiście, jeżeli mamy dobrego kierownika budowy i wykonawcę to na to zwróci uwagę, ale lepiej wykryć te rzeczy podczas projektowania budynku, a nie podczas budowy. Im więcej mamy problemów podczas budowy, tym większy stres, a także więcej pieniędzy tracimy, bo te błędy trzeba poprawić.
Zdarzają się błędy w projektach takie jak na przykład brak wyłazu dachowego, bo projektanci zapominają, że należy dać dostęp na dach. Filip mówił i to też jest rzecz, z którą się spotykam, że schodzimy w wybudowanym domu na przykład do piwnicy i walimy się czołem w strop, bo najwyższa wysokość przy schodzeniu do piwnicy ma 160 centymetrów. Projektant nie pomyślał, że jak człowiek schodzi to potrzebuje mieć trochę więcej miejsca, żeby się zmieścić.
Mogą być za niskie okna, dosłownie, bo projektant nie pomyślał, że dojdzie wylewka i 20 centymetrów podłogi. Projektant mógł nie zauważyć spadku działki. A wczoraj jak się przygotowywałem do szkolenia, zauważyłem projekt budowlany, w którym grzejnik był w drzwiach. Tak ktoś sobie wymyślił. Albo na przykład spotkałem się z sytuacją taką, że projektant nie zlecił żadnych badań geotechnicznych, wyszedł z założenia, że on założy najgorszy możliwy wariant i umieścił w projekcie płytę fundamentową, przezbrojoną i naraził inwestora na dodatkowe koszty. Takie rzeczy też się zdarzają. Tak więc dlatego radzę jeszcze raz, warto przed zapłatą za projekt pokazać go komuś.
Uff, ostrzegałem, że tekstu jest dużo 🙂 Zachęcam do przejrzenia innych artykułów na moim blogu oraz do zapoznania się z moją książką, którą można kupić w wersji papierowej, ebook lub audiobook.
Pozdrawiam
Sławek Zając
