10 najczęstszych błędów podczas wyboru i zakupu działki

Jakie najczęściej są popełniane błędy podczas wyboru i zakupu działki budowlanej?

Zapraszam do obejrzenia filmu oraz przesłuchania podcastu. Poniżej znajdziesz transkrypcję całego nagrania.

 

FILM „10 najczęstszych błędów podczas wyboru i zakupu działki” 

PODCAST Jak się wybudować 

Zapraszam do odsłuchania. Poniżej znajdziesz transkrypcję nagrania.

Uwaga. Podcast jest dostępny także w iTunes i Spotify. A tu RSS.

TRANSKRYPCJA PODCASTU

Cześć,

dzisiaj opowiem o dziesięciu największych, najczęstszych błędach przy zakupie działki, przy wyborze i zakupie działki, a ten materiał postanowiłem nakręcić głównie dlatego że coraz więcej osób kupuje działki w ciemno. Wychodzą z założenia, że jak ja teraz nie kupię, to teraz się zjawi tam dwóch, trzech kolejnych kupujących i okazja mi zniknie sprzed oczu.

I jest to problem.

Z jednej strony rzeczywiście jest gorzej. To znaczy, że działek na rynku jest mniej niż te kilka lat temu. Po części jest to wina koronawirusa, sporo osób zaczęło pracę zdalnie, zaczęło myśleć o własnej działce, o własnym domu, więc siłą rzeczy sprzedaż działek trochę przyspieszyła, a po drugie lokaty bankowe są tak tragiczne, że sporo osób wyciągnęło pieniądze, oszczędności ze swojego konta i po prostu zainwestowało w ziemię. Tak więc rzeczywiście jest trudniej kupić dobrą działkę niż kiedyś, co nie oznacza, żeby kupować działki w ciemno.

Poznaj 10 najczęstszych błędów podczas wyboru i zakupu działki 

Zakup działki w ciemno, tak jak chyba każdy zakup w ciemno, nigdy nie jest dobrym pomysłem. Zakup działki tym bardziej, bo możemy kupić działkę i naprawdę bardzo dużo pieniędzy stracić, o czym właśnie mówić będziemy dzisiaj, albo kupić działkę, na której po prostu nie będziemy mogli się wybudować albo koszty budowy będą przeogromne.

Tak więc zapraszam Cię do słuchania.

Błąd 1. Brak sprecyzowanych oczekiwań.

Błąd pierwszy to brak wiedzy o tym, w jakim domu chcesz zamieszkać i jaki dom chcesz wybudować. Jeżeli kupisz działkę, a potem zaczniesz myśleć, co dalej, to może się okazać, że jest po prostu lipa, nie będziesz mógł się wybudować, ponieważ na każdej działce są jakieś nakazy, zakazy, ograniczenia związane z zabudową.

I tych ograniczeń jest cała masa, one wynikają albo z planu miejscowego, albo z decyzji o warunkach zabudowy i mogą dotyczyć na przykład ograniczenia wysokości budynku, szerokości elewacji frontowej, może być narzucona bryła budynku, na przykład obowiązek budowy domu piętrowego, może być informacja o obowiązku na przykład posiadania dachu dwuspadowego o danym kolorze nawet, więc tych naprawdę rzeczy jest mnóstwo.

Może się okazać, że przykładowo, kupujesz działkę dużą, dwa tysiące metrów, wychodząc z założenia, że nie ma co się w ogóle zastanawiać nad domem, bo przecież na takiej działce to wszystko będziesz mógł postawić, a tymczasem okazuje się, że na przykład chcesz wybudować dom parterowy, jakiś taki rozłożysty, wydaje się, że on się przecież na taką działkę zmieści, a tam niestety może być lipa. Bo na przykład na takiej działce 2000 metrów możesz tylko wybudować dom, który zajmuje powierzchnię zewnętrzną 200 metrów kwadratowych, no i takiego dużego, rozłożystego domu parterowego nie będziesz mógł wybudować.

Potrzeby określ przed wyborem działki 

No i jakie będziesz miał wyjście? Będziesz musiał albo stępić swoje oczekiwania i wybudować mniejszy dom, słabo chyba, albo pójść w górę, pewnie też słabo, skoro marzyłeś o domu parterowym, albo sprzedać działkę i kupić nową.

Tak więc musisz wiedzieć chociaż mniej więcej, co chcesz na tej działce wybudować.

Jak to zrobić? No cóż, pochodź po Internecie, popatrz na projekty katalogowe, porozmawiaj ze znajomymi, którzy są w podobnym wieku oczywiście, mają podobne oczekiwania, co Ty, oczekiwania i potrzeby, postaraj się trochę zorientować, co w ogóle można wybudować, pomyśl nad bryłą budynku, pomyśl nad tym, jakie chcesz mieć pomieszczenia w swoim domu. Im więcej się zastanawiasz, tym po prostu będzie to lepsze i kupisz po prostu działkę, na której ta budowa będzie rzeczywiście możliwa.

Błąd 2. Brak wiedzy o całkowitych kosztach budowy. 

Drugim błędem jest brak wiedzy o całkowitych kosztach, czyli o wydatkach, które poniesiesz podczas całej tej inwestycji. Kupujesz działkę po to, aby się pobudować, więc trzeba to traktować jako całość, musisz więc wiedzieć przed zakupem działki, ile właściwie będziesz potrzebował pieniędzy na wszystko i czy na pewno Cię na to stać. W związku z tym musisz mniej więcej chociaż oszacować oczywiście koszt działek, potem koszt wszystkich prac przygotowawczych, czyli przygotowanie działki pod budowę, jakieś wyrównanie terenu, zakup projektu, kierownik budowy.

Różnych tych kosztów jest dużo, potem jest koszt budowy i koszt wykończenia. Jeżeli kupiłeś działkę i wydasz na działkę za dużo, to się może okazać, że niestety na budowę Twojego wymarzonego domu może Cię po prostu nie stać, i będziesz musiał wybudować na przykład dom mniejszy, tak? Tymczasem gdybyś o tym wiedział, być może kupiłbyś działkę na przykład mniejszą lub w gorszej lokalizacji, czy też po prostu dalej od miasta, zaoszczędziłbyś ileś tam pieniędzy i jednak mógłbyś wybudować dom, który sobie wymarzyłeś.

Tak więc musisz mniej więcej chociaż wiedzieć, ile będziesz potrzebował pieniędzy na całość. I to jest temat bardzo długi, dlatego zapraszam Cię do mojego innego filmu, w którym pokazuję i udostępniam arkusz kalkulacyjny, w którym pokazuję krok po kroku, jakie wydatki mogą Cię spotkać podczas całej inwestycji. Pokazuję, jak ten arkusz wypełniać, tak abyś wiedział, ile pieniędzy będziesz potrzebował na każdy z etapów.

Błąd 3. Nieokreślenie budżetu na zakup działki 

Trzeci błąd to brak wiedzy o naszym budżecie i o tym, ile właściwie mamy pieniędzy.

Często jest tak, że kupujemy działkę za gotówkę i potem ta działka jest jako wkład własny pod budowę domu. Wysyłamy wnioski do banku, bank określa nam zdolność kredytową, określa nam jakąś ratę kredytową, i jeżeli jest wszystko w porządku, to bierzemy kredyt, budujemy się.

Tymczasem to właściwie nie powinno tak wyglądać. Chodzi o to, że to, co bank określa i to, co on nam tutaj gdzieś tam wypisuje, to są tylko jakieś wartości, które nijak się mają do Twojej sytuacji życiowej.

O co chodzi?

Chodzi o to, że bardzo wiele osób nie wie, ile tak naprawdę przeznacza na swoje życie. To jest tak, że dostajemy wypłatę 10 dnia miesiąca, a jeżeli ktoś ma swoją działalność, to liczy na to, że wreszcie klient mu zapłaci o czasie. Jakieś są wydatki ponoszone w ciągu miesiąca i tak naprawę nie do końca wiemy, ile nam rzeczywiście zostaje po zakończeniu tego miesiąca, ile mamy pieniędzy.

Jak rozsądnie podejść do budżetu? 

Ja proponuję przed myśleniem o tym, jaki dom sobie wybudować, zrobić sobie taki jeden dwumiesięczny test i zacząć spisywać wszystkie wydatki, uczciwie, najlepiej oczywiście płacić wszędzie kartą, bo wtedy wszystko widać, ale jeżeli płacimy gotówką, to spisujemy wszystko sobie do jakiegoś arkusza kalkulacyjnego i patrzymy na to, ile rzeczywiście nas kosztuje nasze życie.

Jeżeli nam potem coś wyjdzie, jakaś średnia po tych dwóch miesiącach, to i tak trzeba doliczyć jeszcze myślę spokojnie 20-30%, ponieważ w ciągu roku zawsze są różne nieoczekiwane rzeczy, a to jakaś awaria samochodu, a to jakiś ślub, tak więc, musimy oczywiście dać więcej, aby rzeczywiście rzetelnie oszacować, ile naprawdę mamy wydatków co miesiąc.

Tutaj polecam Michała Szafrańskiego i jego arkusze kalkulacyjne, znajdziesz je na blogu Jak Oszczędzać Pieniądze: Jak oszczędzać pieniądze – mądre finanse osobiste

Myślę, że tam w ogóle jest bardzo dużo użytecznych informacji dla osób, które chcą trochę uporządkować swoje finanse osobiste. Gdy już policzysz, ile pieniędzy zostaje Ci na koniec każdego miesiąca, będziesz bardziej świadomy tego na co Cię po prostu stać i weźmiesz po prostu mądrzej kredyt.

Gdy Twój budżet okaże się zbyt mały 

Oczywiście nie radzę brać kredytu pod korek, nawet jeżeli Ci z banku wyjdzie taka zdolność kredytowa, że w ogóle wow, stać Cię na wszystko, to musisz jednak zostawiać sobie co miesiąc jakąś pulę pieniędzy na wszelki wypadek. Różne się rzeczy zdarzają, jakieś nieoczekiwane choróbska i tak dalej. Najlepiej sobie w ogóle zrobić jakieś stałe polecenie przelewu, odkładać sobie jakąś kasę na inne konto. Te pieniądze się na pewno przydadzą.

Poza tym jeżeli nie przygotujesz się do budowy domu dobrze, to ta budowa domu prawdopodobniej będzie kosztowała więcej, więc te pieniądze i tak się przydadzą pod koniec budowy.

No, ale w każdym razie, znając Twój budżet i całkowite wydatki na działkę, na wszystkie koszty, na budowę domu, na wykończenie, będziesz w stanie podejść do tego w sposób prawidłowy.

Jeżeli okaże się, że Twój budżet jest jednak niższy od tych wydatków, które szacowałeś, to nie ma tragedii. Bo jeszcze nie zacząłeś w ogóle szukać działki, jeszcze nic nie wydałeś pieniędzy, więc możesz coś pozmieniać, możesz na przykład szukać działki trochę tańszej, gdzieś dalej położonej, możesz zmienić projekt na inny, tak żeby zaoszczędzić, możesz wiele rzeczy zmienić po to, aby to się zaczęło spinać.

Dlaczego warto polubić się z Excelem? 

W momencie, kiedy uda się zrównoważyć Twój budżet i wszystkie wydatki, które poniesiesz w przyszłości, dopiero wtedy możesz kupić działkę i dopiero wtedy możesz iść dalej, robić kolejne rzeczy do budowy domu.

Ja wiem, że o budżecie, o wydatkach mówię bardzo często. Wiem też, że nie każdy chce ślęczeć nad arkuszem kalkulacyjnym, godzinami przeglądać Excela, ale to jest chyba najlepsza rzecz, którą można wykonać przed budową domu.

I nawet liczenie to jedno, bo oczywiście warto wszystko policzyć, ale też chodzi o to, że im więcej będziemy myśleć przed budową domu, będziemy sobie zapisywać wszystkie pomysły, szacować koszty i tak dalej, często dojdziemy do wniosku, że kurczę, a może nie warto robić balkonu, tarasu nad garażem, kominka, tych pomysłów jest oczywiście dziesiątki, bo w sumie to jest mi nie do końca potrzebne do szczęścia, a że to kosztuje aż tyle pieniędzy, to może z tego zrezygnujemy.

I właśnie o to chodzi. Im więcej spędzimy czasu po prostu przed komputerem czy przed czystą kartką, tym nasze decyzje będą lepsze i dlatego z całego serca polecam obejrzenie mojego filmu, właśnie w którym omawiam mój arkusz kalkulacyjny, bo tam jeszcze znajdziesz bardzo dużo fajnych, dodatkowych, przydatnych wskazówek.

Błąd 4. Zwracanie uwagi na cenę za 1 metr 

Czwarty błąd to wybór i zakup działki tylko w oparciu o cenę. Sprzedawałem działki i większość kupujących, prawie wszyscy właściwie, patrzą tylko na cenę działki, w ogóle nie patrząc na to, ile jeszcze muszą pieniędzy wydać, zanim w ogóle zaczną budowę.

Przede wszystkim uzbrojenie terenu, aby podłączyć się do wodociągu, kanalizacji, prądu, gazu czasami, to jest naprawdę olbrzymi koszt, szczególnie kanalizacja, która potrafi kosztować po sto pięćdziesiąt, dwieście za metr bieżący. Jeżeli masz na przykład sieć kanalizacyjną gdzieś 200 metrów od działki, to koszty będą naprawdę poważne. Woda jest trochę tańsza, ale dalej to ponad 100 złotych za metr bieżący kosztuje. Tak więc, uzbrojenie terenu to jest pierwsza rzecz, na którą uczulam, ponieważ musisz mieć świadomość tego, że te wydatki nie będą małe.

Musisz mniej więcej określić, jakie to będą koszty, tak więc warto chociażby nawet po sąsiadach się przejść okolicznych i spytać ich, jakie oni ponieśli wydatki przed budową swoich domów. Te wydatki są bardzo różne, bo na przykład jeżeli Twoja działka jest położona niżej od innych działek, to nie będziesz chciał, żeby Cię sąsiedzi zalewali, będziesz chciał podnieść teren na przykład o pół metra, tak przykładowo.

To się wiąże z tym, że będziesz musiał zamówić kilkadziesiąt ciężarówek ziemi. I nie widać tego tak na pierwszy rzut oka, bo kupujesz działkę na przykład, ona jest na przykład zakrzewiona albo jest trawa wysoko, więc nawet nie widać, że ta działka jest tak bardzo nisko względem innych działek, a tymczasem, może się okazać, że będziesz musiał wydać po zakupie jeszcze kilkanaście tysięcy złotych na to, aby tą działkę wyrównać.

Koszty usunięcia drzew z zakupionej działki

Tak samo może być, jeżeli na działce jest dużo drzew. Wydasz pieniądze na uporządkowanie terenu, potem wyrwiesz wszystkie drzewa z korzeniami, więc teren Ci trochę opadnie, i znowu będziesz musiał wydać pieniądze na to, żeby nawieźć nowej ziemi.

Tak więc zawsze, jak patrzysz na działki, to zobacz, ile jeszcze pieniędzy będziesz musiał wydać, aby się w ogóle zacząć budować, żeby ten cały teren zagospodarować, bo może się okazać, że lepiej kupić działkę o nawet pięćdziesiąt tysięcy droższą gdzieś obok, ale za to w pełni uzbrojoną, z którą już nic nie trzeba będzie robić.

Błąd 5. Zbyt duża ufność 

Piąty błąd to jest zbyt duża ufność. I powiem tak, dwadzieścia lat temu byłem człowiekiem bardzo naiwnym, za bardzo ufałem ludziom, wiele razy ludzie mnie rozczarowali, bardzo wiele razy się na ludziach przejechałem. To były bolesne lekcje, ale wyciągnąłem z nich wnioski i już od wielu lat mam pewne zasady, którymi się kieruję w życiu po to, aby po prostu uniknąć jakichś przykrych niespodzianek i problemów.

Wychodzę z założenia słusznego, że jeżeli robię z kimś interes po raz pierwszy, nie znam tej osoby, ta osoba też nie zna mnie, ona nie ma żadnego interesu w tym, żeby być ze mną uczciwa i być fair.

Poza tym ta osoba też może nie mieć wszystkich informacji i może mnie nieświadomie nawet wprowadzić w błąd. W związku z tym nie ma do końca znaczenia to, co mówi właściciel działki, bo sytuacja może być zupełnie inna od tego, co właściciel działki mi przedstawia. Albo może mnie oszukać, albo po prostu nie ma pełnej informacji na dany temat. Właściciel działki na przykład może powiedzieć, że działka jest uzbrojona, potem spotykasz się z właścicielem, a on mówi, że tutaj są media tutaj w drodze, zaraz przy tej działce.

Tymczasem po pierwsze nie zawsze to jest, tak jak właściciel mówi, bo jemu się wydaje tylko, miałem takie przypadki. Poza tym to, że jest obok jakaś linia, nie oznacza, że do niej można się podłączyć tak bezpośrednio, bo to może być na przykład wodociąg, jakaś linia przesyłowa, możliwość podłączenia jest gdzieś dalej.

Weryfikuj wszystkie informacje

Może być też tak, że jest jakieś uzbrojenie terenu, na przykład dochodzi wodociąg do sąsiada, ale do niego dochodzi rura o zbyt małej średnicy, bo tak przemyśleli kiedyś w zakładzie wodociągowym i do Twojego domu od sąsiada nie będziesz mógł się podłączyć, bo jest właśnie za mała średnia rury wodociągowej i na przykład podłączenie nie będzie możliwe albo będzie możliwe podłączenie z innej strony w ogóle i wtedy poniesiesz koszty na przykład kilkudziesięciu tysięcy złotych.

Właściciel działki może mówić o tym, że działka jest budowlana, tymczasem w przepisach czy też w dokumentach może się okazać, że to jest działka rolna, na której się budować może rolnik. Może Ci powiedzieć, że jest to działka budowlana, tymczasem może się okazać, że w trzy czwartych jest lasem.

Sytuacji jest bardzo dużo, myślę, że mógłbym nagrać cały odcinek o tym, jak właściciele działek wprowadzają w błąd kupujących.

Jakby wniosek jest tylko jeden, żeby nie ufać ludziom na słowo, tylko wszystkie informacje weryfikować.

Sprawdzaj dokumenty

Jeżeli coś Ci mówi właściciel działki, sprawdźmy to w urzędzie, w dokumentach, gdziekolwiek. Jeżeli coś przyjąłeś na wiarę, to też lepiej zweryfikuj swoje informacje, bo to różnie bywa. Na przykład to, obok stoją domy danego typu, na przykład domy z dachem płaskim, a Ty chcesz mieć dom z dachem płaskim, wcale nie oznacza, że na tej działce będziesz mógł taki dom postawić. To jest błędne założenie. Bo na przykład akurat tutaj, w tej okolicy przykładowo jest inny plan miejscowy, są inne zasady, różnie to bywa. Lepiej się upewnić dwa razy i po prostu nadmiernie nie ufać.

To samo zresztą dotyczy urzędników. Lepiej wszystko mieć na piśmie. Jeżeli dostajesz jakąś informację ustną, poproś o jakąś informację pisemną, jeżeli to jest informacja dla Ciebie bardzo istotna, ponieważ jeżeli się okaże, że urzędnik nie miał racji, to nic z tym nie zrobisz, tak? Nie masz nic na piśmie, a urzędnik, no cóż, wykręci się sianem i tyle. Tak więc lepiej mieć wszystko na piśmie, lepiej wszystko sprawdzać, aby uniknąć wpadek.

Błąd 6. Brak analizy dokumentów 

Szóstym błędem popełnianym przy wyborze działki jest brak sprawdzania dokumentów przed jej zakupem. To się łączy oczywiście z tym punktem wcześniejszym, więc podstawowy dokument to plan miejscowy lub decyzja o warunkach zabudowy, ponieważ one określają, co można, a czego nie można zrobić na Twojej działce.

I tutaj takie ostrzeżenie, że nigdy nie kupuj działki, która leży poza planem miejscowym, na którą nie ma decyzji o warunkach zabudowy, bo brak decyzji o warunkach zabudowy oznacza tylko tyle, że nie wiadomo, co będziesz mógł na swojej działce zrealizować. Często właściciele działek tłumaczą, że skoro tutaj obok stoi jakiś dom, po drugiej stronie stoi jakiś dom, to przecież pan też nie będzie miał problemu, ale tak nie zawsze jest.

Liczą się tylko formalne dokumenty

Musisz mieć decyzję formalną, administracyjną i wtedy masz pewność, że się możesz wybudować. Zawsze jest ryzyko, przyznam, małe, ale jest ryzyko takie, że kupisz działkę bez wydanych warunków zabudowy i się okaże, że niestety nie będziesz mógł się budować z różnych przyczyn. Tak więc to są w ogóle podstawy.

Należy też sprawdzić księgę wieczystą, wypis z rejestru gruntów i zabytków, upewnić się, że na przykład nie ma tam jakiegoś stanowiska archeologicznego, że miejsce nie podlega konserwatorowi zabytków. Tych elementów jest bardzo dużo, ale wszystkie trzeba sprawdzić, aby mieć pewność, że kupujesz dobrą działkę.

Oczywiście możesz te dokumenty przejrzeć sam i tutaj zachęcam Cię do zainteresowania się moim kursem Jak kupić bezpiecznie działkę, wybór i zakup działki budowlanej, w której pokazuję między innymi oczywiście, bo tych tematów jest tam od groma, ale pokazuję też właśnie, jak analizować dokumenty, na co uwagę zwracać.

Ale, jeżeli nie chcesz tego robić samemu, to oczywiście możesz poprosić o to projektanta lub jakąś firmę, która zajmuje się analizą działek. Koszt takiej analizy to pewnie kilkaset złotych, tak więc nieśmiało powiem, że więcej niż zakup mojego kursu :), ale jednak jak chcesz to zrobić nie sam, to warto takie pieniądze wydać za każdym razem, aby mieć pewność, że nie wdepniesz po prostu na minę.

Błąd 7. Brak badań geotechnicznych

Siódmym błędem jest brak wykonania badań geotechnicznych i o tym mówię, ten temat wałkuję bardzo często. To jest tak, że nie na każdej działce możesz faktycznie dom postawić, bo dom waży kilkaset ton, więc grunt musi być nośny, aby ten ciężar utrzymał i nie ma znaczenia to, że wjechałeś na działkę samochodem i się ziemia nie zapada. I tak naprawdę jedyną możliwością, aby sprawdzić, że grunt jest okej, trzeba wykonać właśnie badania geotechniczne.

Polega to na tym, że firma przyjeżdża, robi trzy odwierty mniej więcej w miejscu, gdzie będzie stał twój przyszły budynek, więc mniej więcej trzeba chociaż określić przyszłe posadowienie tego budynku, i wtedy po kilku dniach mamy opinię geotechniczną, z której wynika, co się w tym gruncie dzieje, z jakich się warstw składa.

Jeżeli okaże się, że grunty są nienośne, są jakieś torfy, grunty tak zwane ekspansywne czy w ogóle jakieś rzeczy, których byśmy sobie nie życzyli lub po prostu okaże się, że konstrukcja domu nie będzie na tym gruncie możliwa, to trzeba będzie na przykład cały grunt wybrać, wywieźć, przywieźć nowy grunt, koszty mogą być naprawdę ogromne, typu kilkadziesiąt tysięcy złotych.

Czasami można na złym gruncie wybudować dom, ale trzeba na przykład zmienić sposób jego budowy, sposób posadowienia budynku, na przykład budować dom na tak zwanych palach. Dużo jest możliwości, ale każda możliwość podnosi koszty, w związku z tym musimy wiedzieć, że na pewno na tym gruncie, który kupujesz, rzeczywiście możesz tanio postawić budynek.

Co w przypadku braku badań geotechnicznych?

Właściciele działek zwykle takich badań nie mają, powiem nawet więcej, nawet zwykle nie wiedzą, że takie badania są w ogóle dostępne, że one się w ogóle przydają. Co zrobić? Chcesz kupić działkę, ja Ci mówię o tych badaniach geotechnicznych, trudno byłoby, żebyś wydawał teraz 1000 złotych na badania geotechniczne na cudzej działce, bo jak okażą się niewłaściwe, to stracisz pieniądze.

Jest na szczęście rozwiązanie.

Najpierw podpisz umowę przedwstępną z właścicielem działki, w której określisz, że zostaną wykonane badania geotechniczne i kupisz działkę dopiero wtedy, kiedy okaże się, że masz proste warunki gruntowe, które umożliwiają bezpośrednie usadowienie budynku. Ten zapis powoduje, że jeżeli po wykonaniu badań okaże się, że jest coś nie halo, no to właściciel działki oddaje Ci zaliczkę lub zadatek, wycofuje się z transakcji, nie tracisz pieniędzy, a jak się okaże, że wszystko jest w porządku, to po prostu transakcja dochodzi do skutku.

Tak więc umowa przedwstępna jest bardzo fajnym rozwiązaniem, zresztą w takiej umowie przedwstępnej można zawrzeć dużo warunków różnych, które gwarantują Ci bezpieczeństwo

Błąd 8. Wybór złej lokalizacji działki

Ósmym błędem jest wybór złej lokalizacji i mam na myśli nie kwestie oczekiwań, bo może Ci zależeć na budowie pod lasem, gdzieś blisko jeziora, żeby zamieszkać albo gdzieś blisko centrum miasta. Może ktoś chcieć się budować gdzieś blisko przedszkola, szkoły, supermarketów, a być może to kwestia na przykład basenu, kina, siłownie mają większe znaczenie, być może szpital,  jakby to są sprawy uznaniowe, każdy wybiera coś innego i tutaj jakby nie ma złych decyzji, każdy się buduje tam, gdzie mu wygodniej.

Natomiast mówiąc o złej lokalizacji, mam na myśli po pierwsze to, aby nie kupować działki w lokalizacji, w której budowa Twojego wymarzonego domu nie będzie możliwa. Czyli trzeba się zapoznać zawsze z planami miejscowymi i z decyzją o warunkach zabudowy, aby mieć pewność, że wszystko jest okej.

A druga sprawa, aby zorientować się, co jest tutaj w planach gminy na najbliższe lata. Bo być może tutaj jest planowana jakaś droga ekspresowa, autostrada, może jakieś tereny są przeznaczone na jakiś przemysł na przykład, więc warto się dowiedzieć, na przykład analizując dokument zwane studium uwarunkowań i zagospodarowania przestrzennego, w którym właśnie są wypisane plany gminy na najbliższe lata czy nawet dziesiątki lat. I warto to zrobić, bo można się czasami naprawdę różnych rzeczy dowiedzieć.

Uwaga na planowaną infrastrukturę komunikacyjną 

Na przykład w tej chwili planowana jest obwodnica Warszawy, która przechodzi na południe od Nadarzyna, gdzieś tam zakręca, dochodzi do Żyrardowa. Są jakieś cztery koncepcje tej drogi ekspresowej. Musisz mieć świadomość tego, że jest taki plan, ponieważ w niektórych wariantach ta droga zawsze będzie przechodziła przez pewne tereny i niestety teraz możesz kupić działkę w tym miejscu, w którym jest planowana droga ekspresowa, nikt Cię przed tym nie przestrzega, właściciel działki może nawet o tym nie wiedzieć, urzędnik może też o tym nie wiedzieć i nikt Ci nawet nie powie, że są takie plany.

Kupisz działkę, będziesz chciał się budować, uzyskasz kredyt nawet, pozwolenie na budowę i tak dalej, i nagle się okaże, że niestety musisz się wyprowadzić albo sprzedać działkę, bo właśnie będą Cię wywłaszczali, tak? Albo na przykład planowane jest centralne lotnisko w Baranowie, zresztą niedaleko mnie, parę kilometrów ode mnie i też kupowanie działki w tamtej okolicy jest niebezpieczne, tylko że o lotnisku raczej wszyscy wiedzą, a już o planach na drogę ekspresową niekoniecznie, w związku z tym trzeba być naprawdę bardzo czujnym i zobaczyć, czy czasem gdzieś tutaj nie ma jakichś planów, które mogą Twoje plany pokrzyżować.

Błąd 9. Brak sprawdzenia sąsiedztwa. 

Dziewiąty błąd to brak sprawdzenia sąsiedztwa. Udaj się na tę działkę, którą wstępnie wybrałeś, w różne pory dnia, w różne dni tygodnia. Może się okazać, że w soboty będzie tutaj otwarty gdzieś niedaleko jakiś warsztat i będą dochodzić do Ciebie hałasy. Niefajnie, prawda?

Może jakiś smrodek dotrze do Ciebie i okaże się, że tylko jak wiatr zawieje w stronę działki, to ten smrodek do Ciebie dociera, różnie to bywa. Moja znajoma ma działkę, która leży kilka kilometrów od wysypiska śmieci i jak wiatr zawieje w złą stronę, to cała okolica jest przykryta smrodem, o czym nie wiedziała przed zakupem działki. Pośrednik, który pokazywał działkę, zawsze jakoś tak się umawiał z nimi, że wiatr wiał w tą drugą stronę i wydawało się, że okolica jest okej.

Więc wystarczy czasami po prostu się przejechać po okolicy, ale jeszcze lepszym pomysłem jest po prostu rozmowa z sąsiadami, z mieszkańcami, którzy mieszkają tutaj gdzieś niedaleko, tak się dowiesz najszybciej o tym, jakie są wady i zalety mieszkania w danym miejscu. Ludzie są naprawdę tacy otwarci, więc nie ma co się bać.

Niektórzy mówią, że to tak głupio chodzić po nieznajomych i się pytać. Nie, absolutnie, to jest naturalne, pukasz po prostu do drzwi, przedstawiasz się, mówisz, że chcesz kupić działkę tutaj w okolicy i chciałbyś się po prostu zapytać, jak tutaj jest i potem rozmowa już zwykle idzie sama. Tak więc takie rozmowy są na wagę złota, a przy okazji, kto wie, może ktoś Ci poleci kierownika budowy, projektanta, wykonawców, tak więc warto zawsze rozmawiać.

Błąd 10. Brak sprawdzenia sąsiednich działek. 

Dziesiąty błąd to brak sprawdzenia tego, co jest w bezpośrednim sąsiedztwie. Kupujemy działkę sąsiadującą z innymi działkami i jeżeli na sąsiedniej działce jest na przykład jakiś stary, drewniany dom, to będziesz musiał się od takiego budynku odsunąć przykładowo na kilkanaście metrów z uwagi na przepisy, a dokładnie rzecz biorąc na warunki techniczne, rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, którym odpowiadają budynki i ich usytuowanie. Jeżeli na działce sąsiedniej jest las, według przepisów też trzeba będzie się od niego odsunąć na ileś tam metrów. Tych zasad jest sporo, w każdym razie uczulam na to, żeby zobaczyć, co jest obok, na sąsiednich działkach, bo może ta zabudowa na przykład na sąsiedniej działce wpłynąć na zabudowę na Twojej działce.

I jest taki chyba mit w sumie, że jak czytam różne artykuły w Internecie na jakichś tam profesjonalnych portalach, to wszędzie piszą, że możesz usytuować swój budynek cztery metry od granicy, jeżeli ściana jest z oknami i drzwiami. A jeżeli ściana jest bez okien i bez drzwi, to możesz się zbliżyć na trzy metry, co nie jest prawdą, bo jeżeli na przykład na sąsiedniej działce jest dom stary, drewniany, oddalony od granicy na cztery metry, to Ty od tego domu będziesz musiał się na przykład oddalić na dwanaście metrów albo i więcej, co oznacza, że od swojej granicy będziesz się musiał oddalić na osiem metrów, co może zupełnie Ci zrujnować zagospodarowanie przestrzeni na Twojej działce.

10 najczęstszych błędów podczas wyboru i zakupu działki – podsumowanie

Podsumowując, przed wyborem i zakupem działki przede wszystkim musisz określić chociaż mniej więcej, w jakim domu chcesz zamieszkać, jaka bryła budynku, jaka powierzchnia. Powinieneś określić całkowite wydatki, czyli działka, wszystkie koszty przygotowawcze, około kredytowe na przykład, budowa domu, wykończenie, ewentualnie zagospodarowanie działki. I tutaj jest pomocny mój arkusz kalkulacyjny, link na dole. Musisz także określić też swój budżet, abyś wiedział po prostu na co Cię stać.

Wybierając lokalizację działki, oprócz kwestii uznaniowych, to musisz po pierwsze wiedzieć, że budowa będzie wymarzonego domu możliwa, czyli musisz zapoznać się z planem miejscowym lub decyzją o warunkach zabudowy. Wybierając lokalizację, także upewnij się, co tam gmina planuje za kilka, kilkanaście lat, aby nie wpakować się po prostu na minę. Mając już jakąś konkretną działkę na myśli, porozmawiaj z sąsiadami, zapytaj o to, jak się żyje w danej lokalizacji. Sprawdź także, co jest na sąsiednich działkach, bo to, co jest obok, może wpłynąć na Twoją zabudowę.

Co jeszcze? Sprawdź dokładnie wszystkie dokumenty, księgę wieczystą, mapę ewidencyjną i tak dalej. To, co mówi właściciel działki, w sumie nie ma znaczenia i nawet jeżeli jest to miły pan lub miła pani, którzy przez całe życie byli uczciwi, to po prostu gdzieś ktoś mógł coś źle zapamiętać, mógł coś źle przekazać, ktoś Cię nieświadomie wprowadził w błąd.

Aby takich sytuacji uniknąć, najlepiej wszystko posprawdzać po trzy razy, bo dokumenty mają większą wagę niż czyjeś słowo. Aby się nie wpakować na minę, dodatkowo wykonaj badania geotechniczne, które zagwarantują Ci, że budowa na Twojej działce będzie możliwa i nie będzie wiązała się ze zbyt wysokimi kosztami.

Gdzie znaleźć więcej informacji o wyborze i zakupie działki?

To chyba tyle, jeżeli chodzi o 10 najczęstszych, największych błędów przy wyborze i zakupie działki. Oczywiście każdy z tematów mógłbym rozszerzyć i na przykład na temat samych kosztów budowy mój film na YouTube trwa prawie godzinę, a i tak tematu nie wyczerpuje.

Myślę jednak, że przekazałem takie najważniejsze informacje, które pozwolą kupić bezpiecznie działkę. Oczywiście tych rzeczy jest więcej i one są dostępne w moim kursie „Jak się wybudować”. Oczywiście zachęcam do zapoznania, ale myślę, że te informacje, które pokazałem tutaj, plus informacje, które są na moim blogu pozwolą Ci naprawdę uniknąć że większości błędów. Natomiast jeżeli chciałbyś się jeszcze lepiej przygotować do zakupu działki, chciałbyś lepiej poznać oczekiwania związane z tym, jaki w ogóle chcesz dom wybudować, poznać jeszcze więcej niebezpieczeństw, które wiążą się z zakupem złej działki i jak tych kłopotów uniknąć, to zachęcam Cię do zapoznania się z moimi kursami: