Budowa domu krok po kroku – etapy budowy – jak zacząć?

Jeśli interesuje Cię, jak wybudować dom krok po kroku i od czego zacząć, to jesteś w dobrym miejscu. Na przykładzie powstawania pewnego domu jednorodzinnego, wspólnie z profesjonalnym architektem, przygotowałem cykl artykułów pokazujący etapy budowy. Całość udokumentowana jest zdjęciami, planami oraz innymi przydatnymi materiałami.

Wspólnie udzielamy wielu wskazówek dotyczących realizacji kolejnych etapów budowy. Wskazujemy, jakie błędy są najczęściej popełniane na placu budowy i jak możesz ich uniknąć. Zawarliśmy dużo praktycznych uwag i przykładów, z których możesz czerpać. Jako redaktor treści postarałem się przygotować ją możliwie przystępnie tak, aby była zrozumiała dla każdego. Wzbogaciłem artykuł o dodatkowe informacje, aby możliwie płynnie przeprowadzić przez każdy etap budowy.

Wypowiedzi architekta Macieja Kuleszy są w tekście oznaczone kursywą.

Najpierw jednak zachęcam do przeczytania wstępu. Zawiera on mój komentarz do sytuacji na rynku budowlanym oraz tłumaczy kulisy powstania treści, którą czytasz. Możesz go jednak bez obaw pominąć i przejść do konkretów 🙂

Weź pod uwagę, że artykuł zakłada, że wiesz już, jak wybrać działkę budowlaną lub już ją posiadasz. Jeśli nie, poniżej znajdziesz linki do tego i innych przydatnych wpisów

Wstęp – realia rynku i problemy inwestora

Na blogu bardzo często ostrzegam przed szumem informacyjnym. Uważam, że jeżeli chcesz się odpowiednio przygotować do budowy, to nie warto za długo przesiadywać na forach i czytać magazynów budowlanych. Najczęściej i tak uzyskasz sprzeczne informacje na właściwie każdy temat. Znacznie lepiej przeznaczyć czas na znalezienie i nawiązanie współpracy z rzetelnym projektantem, dobrym kierownikiem budowy i solidnymi wykonawcami, którzy będą cię wspierać przy budowie domu. Słowem – potrzebujesz nawiązać kontakt z właściwymi osobami.

Jest jednak mały problem. Im dłużej zajmuję się pomocą budującym i współpracuję z osobami, które zawodowo zajmują się budową domów, tym częściej widzę, że rynek budowlany pełen jest osób pozornie doświadczonych, które niestety popełniają rażące błędy i w dodatku są odporne na wszelką krytykę. Dotyczy to nawet kierowników budów, którzy pracują w branży od lat!

Niedawno rozmawiałem z glazurnikiem, który używa wilgotnościomierza. Wilgotnościomierz można uznać za podstawowe narzędzie pracy na równi z poziomnicą lub szlifierką kątową z tarczą diamentową i jest niezbędny do tego, aby ocenić wilgotność podłoża. W skrócie: jeżeli podłoże będzie za wilgotne i położymy płytki, to kiedyś one stracą przyczepność. W praktyce mało który fachowiec używa wilgotnościomierza, a wilgoć podłoża jest oceniana na oko. Efekt: płytki mogą po prostu z czasem odpaść.

Odpadająca płytka to stosunkowo mały problem, ale rażąca jest mała liczba fachowców, którzy wiedzą, jak ważne jest zbadanie wilgotności podłoża. A teraz wyobraź sobie, że tak podstawowego narzędzia jak wilgotnościomierz nie używają nawet niektórzy kierownicy budów! Jak wykonawca i kierownik budowy ocenia, czy dany etap budowy został poprawnie wykonany? Na oko? Niestety… często tak. A przecież odpadające płytki, to znacznie mniejszy problem od nieprawidłowo wykonanych fundamentów.

Takie niefrasobliwe podejście dotyczy wykonawców wszystkich branż. Na rynku są kierownicy budów, którzy tylko udają, że pilnują budowy. Pojawiają się 4 razy na budowie i pozwalają wykonawcom na działania, które są szkodliwe, a które narażają inwestora na stres i stratę pieniędzy. Spotkałem się z sytuacją, w której kierownik budowy zjawił się na budowie RAZ, po jej zakończeniu, i dopiero wtedy wypełnił dziennik budowy. Kierownik był zapewniony przez generalnego wykonawcę…

Często twierdzę, że inwestor nie jest od tego, żeby się znać na budowie, a powinien skoncentrować się na wyborze specjalistów. Jak ma zatem znaleźć rzetelnych wykonawców? Co prawda w mojej książce „Jak się wybudować i nie zwariować” opisuję, w jaki sposób wybrać dobrego wykonawcę, w jaki sposób ustalić zakres prac i podpisać dobrą umowę oraz wskazuję na to, aby zawsze być czujnym i ostrożnym, ale to może nie wystarczyć, jeżeli trafimy na przekonującego wykonawcę, który twierdzi, że „tak buduje od 20 lat i nic się nigdy złego nie stało„.

Od dawna chciałem opisać sprawy techniczne przyjaznym językiem tak, aby ułatwić wybór i kontrolę wykonawców. Pojęcia jednak nie miałem, jak mam ten temat ugryźć. Podejście zbyt techniczne i szczegółowe byłoby odstraszające i wykraczające poza moje kompetencje (zajmuję się innymi aspektami budowy: doradzaniem, pomocą w odpowiednim precyzowaniu swoich oczekiwań względem działki i domu, przygotowaniami do budowy, wyborem wykonawców), a pobieżne potraktowanie tematu byłoby niewystarczające. Nie chciałem też za bardzo straszyć – w końcu na rynku jest wielu profesjonalistów, z którymi budowa domu pójdzie jak z płatka. Jak zatem przystępnie opisać problemy występujące podczas budowy, tak, aby były zrozumiałe i pomocne dla osoby, która nigdy się nie budowała? W jaki sposób opisać kwestie budowlane, aby pomóc wybrać właściwych wykonawców?

Jak powstał cykl artykułów o etapach budowy

Pomoc przyszła nieoczekiwanie. Okazało się, że niedaleko mnie odbywa się nietypowa budowa domu jednorodzinnego. Dom jest budowany przez osobę, która go zaprojektowała. Tak, budynek jest stawiany własnoręcznie w dużej części przez jego projektanta! Nie mogłem się nie wprosić na kawę 🙂

I w ten sposób spędziłem przemiłe 3 godziny na rozmowie z architektem Maciejem Kuleszą, który potwierdził moje spostrzeżenia dotyczące jakości prac budowlanych i problemów z wykonawcami.

Pan Maciej w pewnym momencie z niepokojem spojrzał na mój telefon – był pewny, że go nagrywam 🙂. Zresztą szkoda, że tego nie zrobiłem: całą rozmową byłem bowiem zachwycony – Pan Maciej Kulesza dał się poznać jako osoba, dla której projektowanie jest prawdziwą pasją. To na pewno jeden z tych projektantów, którzy potrafią wybadać potrzeby przyszłych mieszkańców domu i zaprojektować go tak, aby je spełniał.

Profesjonalista, który buduje samodzielnie swój dom? Projektant, który umie opowiadać o trudnych sprawach prostym i zrozumiałym językiem? Tego potrzebowałem. 🙂

Okazało się, że dom Pana Macieja będzie idealnym przykładem, aby pokazać budowę krok po kroku, ponieważ zastosowana jest w nim zarówno płyta fundamentowa, jak i ławy fundamentowe.

Wspólnymi siłami postanowiliśmy opisać co ważniejsze etapy budowy domu jednorodzinnego. Myślę, że wszyscy dzięki tej lekturze nauczymy się czegoś nowego. Podczas czytania przekonacie się również, jak różne opinie i mity krążą na każdy temat… Jednocześnie jesteśmy przygotowany na krytykę – wiem, że wielu budujących i wykonawców będzie miało odmienne zdanie dotyczące pewnych etapów budowy i jesteśmy gotowi podjąć merytoryczną dyskusję. Zachęcam projektantów, wykonawców i kierowników budów do wzięcia w niej udziału w komentarzach.

Uwaga: Rozwiązania przyjęte przez pana Macieja wynikają z lokalizacji, warunków gruntowych oraz innych czynników i dotyczą budowy konkretnego domu. Przy budowie twojego domu inne rozwiązania mogą być lepsze lub tańsze w realizacji. Nie można przenosić rozwiązać opisanych w artykule na inną budowę. Podstawą udanej budowy bez błędów jest dobry projekt budowlany.

Etapy budowy domu

• Przygotowanie projektu domu
• Wytyczenie budynku
• Stan zerowy (fundamenty tradycyjne lub płyta fundamentowa)
• Stan surowy otwarty (ściany, strop dach)
• Stan surowy zamknięty (stolarka okienna i drzwiowa i ew. brama garażowa)
• Instalacja elektryczna
• Instalacja wentylacji mechanicznej (opcjonalnie)
• Tynki
• Hydroizolacja
• Instalacja sanitarna
• Wylewki
• Elewacja
• Prace wykończeniowe związane ze stanem deweloperskim
• Wykończenie budynku i zakończenie budowy

Kolejność poszczególnych etapów budowy, a zwłaszcza prace prace związane z instalacjami, tynkami i wylewkami, jest kolejnością przykładową, którą należy dostosować do warunków panujących na budowie.

Od czego zacząć budowę domu?

Przed rozpoczęciem budowy powinieneś mieć kompletną dokumentację projektową zawierającą projekt zagospodarowania terenu, projekt architektoniczno-budowlany i projekt techniczny oraz prawomocne pozwolenie na budowę. Nie można wykonywać żadnych prac przygotowawczych związanych z budową domu (np. wykonywanie wykopów) przed uprawomocnieniem się pozwolenia na budowę! Trwa to 14 dni. 

Etap pierwszy – projekt budowy domu

Dokumentacja projektowa jest najważniejszym dokumentem, który będzie służył wykonawcom robót budowlanych podczas budowy domu. Optymalny projekt powinien zawierać informację o wszystkich rozwiązaniach technicznych (rodzaj fundamentów, stropu, materiału murowego itp.), parametrach materiałów budowlanych(np. lambda styropianu) oraz projekt instalacji elektrycznej, sanitarnej i wentylacji mechanicznej.

Bez tych informacji ekipa budowlana będzie narzucała swoje rozwiązania, a tego nie chcemy.

Maciej Kulesza: „Projektowanie to sztuka kompromisów, doświadczenia i planów na przyszłość. Chcąc zmieścić wszystkie funkcje domu, bez spektakularnego zmniejszania niektórych pomieszczeń, postanowiliśmy o wybudowaniu piwnicy. Dobre warunki gruntowe, brak lustra wody na głębokości poniżej 4 m były argumentami za tym rozwiązaniem. Dodatkowo postawiłem sobie za cel, aby koszt budowy piwnicy nie przekroczył ceny 3-4 m2 nowego mieszkania w Warszawie.

Wiedza o kosztach budowy, rozwiązaniach technicznych i umiejętnościach robotników skłoniła mnie do zaprojektowania domu prostego. Powstały 2-3 wersje, które nie przeszły przez sito krytyki małżonki. Wtedy zaproponowałem obecny układ, który z drobnymi korektami doczekał się realizacji.

Budynek uwzględnia strony świata i położenie przy linii energetycznej. Układ typu „L” otwiera się na południe a odsunięcie 6 m od strony linii energetycznej pozwala na „schowanie” wiaty na 2 auta za domem.

Układ domu zakłada moje miejsce pracy do którego wchodzi się poprzez wspólny przedsionek. Z niego następuje główny rozdział: do pracy i do domu.

Reszta chyba nie wymaga komentarza – to NASZ dom i NASZE potrzeby….”

Praca nad projektem zajęła wiele miesięcy ciężkiej pracy. A przecież mówimy o osobie, która zawodowo zajmuje się projektowaniem domów i której (teoretycznie) powinno być łatwiej. Tymczasem poznanie oczekiwań i potrzeb całej rodziny i ich dostosowanie do działki i do swojego budżetu jest chyba najtrudniejszym etapem budowy. Jeżeli szukasz dla siebie jakiegoś projektu i żaden projekt katalogowy ci nie odpowiada, to mocno zachęcam do rozważenia współpracy z dobrym (!) projektantem. Ostatnio mówiłem o tym w podcaście: Czy wybrać projekt gotowy czy indywidualny?

Przekrój budynku, rzuty

Zobacz przekrój budynku (PDF)

Zobacz rzut parteru (PDF)

Informacje o budynku:

Powierzchnia zabudowy – 158,4 m2

Powierzchnia użytkowa – 245,4 m2

z tego:

– piwnica 30,92 m2

– parter 127,64 (w tym pracownia 29,1 m2)

– piętro 86,84 m2

Budynek w technologii murowanej z bloczka gazobetonowego.

Ściany piwnicy murowane z bloczka betonowego 24 cm kl. 500.

Stropy żelbetowe monolityczne.

Więźba dachowa z drewna konstrukcyjnego C24. Pokrycie dachówka ceramiczne.

Ocieplenie dachu wełną mineralną – 30 cm.

Ocieplenie ścian nadziemia – wełna mineralna 20 cm.

Ocieplenie ścian piwnicy – styrodur (XPS) 10 cm.

Ocieplenie ścian fundamentowych – styrodur (XPS) 16 cm.

Ocieplenie podłogi na gruncie – styrodur (XPS) 20 cm.

Budynek wyposażony w wentylację mechaniczną z odzyskiem ciepła.

Źródło ogrzewania, C.O. i C.W.U – gaz ziemny.

Pierwszy wniosek? Praca nad projektem zajęła wiele miesięcy ciężkiej pracy. A przecież mówimy o osobie, która zawodowo zajmuje się projektowaniem domów i której (teoretycznie) powinno być łatwiej. Tymczasem poznanie oczekiwań i potrzeb całej rodziny i ich dostosowanie do działki i do swojego budżetu jest chyba najtrudniejszym etapem budowy. Jeżeli szukasz dla siebie jakiegoś projektu i żaden projekt katalogowy ci nie odpowiada, to mocno zachęcam do rozważenia współpracy z dobrym (!) projektantem. Ostatnio mówiłem o tym w podcaście: Czy wybrać projekt gotowy czy indywidualny?

Etap drugi – prace przygotowawcze

Aby rozpocząć budowę, potrzebujesz:

• Projekt budowlany
  Aby powstał projekt, potrzebujesz różnych dokumentów z gminy oraz mapę sytuacyjno-wysokościową (przyjęło się mówić: „mapę do celów projektowych”). Przeczytaj o tym, jakie formalności cię czekają przed budową.
• Energię elektryczną
  Najlepiej udać się do zakładu energetycznego i spytać o prąd budowlany. Co prawda można budować dom używając np. agregatu prądotwórczego, ale skoro załatwienie prądu i tak cię będzie czekało, to ma to sens tylko wtedy, kiedy goni cię czas.
• Dostęp do wody
  Nie musisz być podłączony do wodociągu w czasie budowy, ale wody będziesz potrzebował. Jeżeli nie chcesz czekać na przyłącze lub nie ma w pobliżu wodociągu, to masz inne możliwości jak własna studnia lub beczki po kilkaset litrów.
• Uporządkować teren
  Wyciąć zbędne drzewa, krzewy i go wyrównać.

Porządkowanie terenu, prace ziemne i budowa piwnicy

To już wszystko jeśli chodzi o pierwszą część cyklu na temat budowy domu krok po kroku. W drugiej części przeczytasz o budowie fundamentów.

Zachęcam także do zapoznania się ze stroną internetową architekta Macieja Kuleszy:

Architekt Maciej Kulesza – Autorska pracownia architektury