Podcast #02: Projekt gotowy czy projekt indywidualny?

Wstęp

Rozkręcam się 🙂 Przed wami podcast #02, w którym poruszam m.in. takie tematy:

• Czy na pewno znasz swoje oczekiwania i potrzeby dotyczące przyszłego domu?
• Jakie wady i zalety mają projekty gotowe? Czy projekt gotowy jest projektem budowlanym?
• Jakie wady i zalety mają projekty indywidualne? Dlaczego tak dużo kosztują?
• W jaki sposób wybrać dobrego projektanta? Jakie pytania mu zadać?
• Projekt budowlany a projekt wykonawczy. Co powinien zawierać projekt domu jednorodzinnego według prawa budowlanego?

 

Zastanawiam się nad przygotowywaniem transkrypcji moich podcastów. Jeżeli uważacie, że warto to robić, to dajcie znać. Kolejny podcast będzie o negocjacjach i jest to temat, który chyba tylko raz poruszałem na blogu. Być może wersja tekstowa będzie przyjemnym uzupełnieniem.

UWAGA. Przygotowałem transkrypcję. Miłego czytania!

Ps O projektach możesz także przeczytać w artykule: Jak wybrać projekt budowlany Jest to zapis jednego z moich webinarów, który odbył się w zeszłym roku. Tekstu jest dużo (nic dziwnego – szkolenie trwało 1,5 godziny), ale trudno skrótowo potraktować tak ważny temat.

Zapraszam do słuchania podcastu #02.

Uwaga. Podcast jest dostępny także w iTunes i Spotify. A tu RSS.

 

TRANSKRYPCJA

Dzisiaj podcast numer dwa. Będę opowiadał o tym, czy wybrać projekt gotowy, czy projekt indywidualny. Zapraszam do słuchania.

Czy wybrać projekt katalogowy czy indywidualny?

No właśnie, czy wybrać projekt „gotowy”, czy indywidualny? Przez długi czas myślałem o tym, że projekty gotowe (czyli takie, które możesz kupić na różnych stronach biur projektowych) są świetnym rozwiązaniem dla wszystkich, ponieważ jest ich bardzo dużo. Podejrzewam, że w sieci znajdziemy parę tysięcy projektów i każdy znajdzie coś dla siebie.

Szukałem projektu z żoną chyba w 2009 roku i trwało to dosyć długo, kilka tygodni. Przejrzeliśmy naprawdę dużo projektów i troszeczkę nam entuzjazm opadł, ponieważ okazało się, że każdy projekt miał większe lub mniejsze wady. Coś nam w tych projektach za każdym razem nie pasowało i było nam bardzo trudno znaleźć coś dla siebie.

Po pewnym czasie wybraliśmy wreszcie „gotowca”, który nam odpowiadał. Zamknęliśmy komputer, zajęliśmy się własnymi sprawami i wróciliśmy parę miesięcy później do tego projektu, żeby tak ostatni raz na niego spojrzeć i żeby podjąć decyzję o zakupie. Otwieramy komputer, patrzymy na ten projekt i spojrzeliśmy na siebie z niedowierzaniem. Okazało się, że po tych paru miesiącach ten projekt w ogóle przestał nam odpowiadać i byliśmy tak naprawdę zszokowani, że kiedyś on nam się podobał. Co się zmieniło? Zmieniło się tyle, że przez te parę miesięcy lepiej poznaliśmy siebie, nasze oczekiwania i lepiej wiedzieliśmy, czego (tak naprawdę!) potrzebujemy.

Gdybyśmy nie poczekali tych paru miesięcy, być może zaczęlibyśmy budować dom, który tak naprawdę by nas w ogóle nie cieszył. Wybraliśmy projekt domu piętrowego, a po tych kilku miesiącach myślenia o naszych oczekiwaniach doszliśmy do wniosku, że to dom parterowy będzie dla nas odpowiedni. Brak schodów i wszystkie pomieszczenia na jednym poziomie, to jest to, co chcielibyśmy mieć.

W końcu zdecydowaliśmy się na projekt indywidualny głównie dlatego, że nie było projektu „gotowego” domu parterowego, który by się mieścił na naszej działce. Dokładnie rzecz biorąc, nie było projektu, który by działkę wykorzystywał w stu procentach. W mojej okolicy działki budowlane mają najczęściej rozmiar 1000 metrów kwadratowych, a tak zwana powierzchnia zabudowy wynosi 20%. To oznacza, że dom może maksymalnie wykorzystać powierzchnię 200 metrów kwadratowych. Nie ma (w przynajmniej wtedy nie było) projektów „gotowych” domów parterowych, które miałyby 180-200 powierzchni zabudowy i w związku z tym zamówiliśmy projekt indywidualny.

Dzięki temu mój dom po zewnętrznej ma około 199,36 m2 więc jestem absolutnie na styk. 🙂 Wykorzystałem działkę naprawdę do każdego centymetra.

I właśnie taką drogę przeszedłem, czyli najpierw byłem zafascynowany liczbą projektów dostępnych od ręki, a potem okazało się, że niestety wśród tych projektów nie ma jednak tego, co bym chciał, i skończyłem na projekcie indywidualnym.

Czy polecam zakup projektu „gotowego”?

Pomimo tego dalej przez jakiś czas myślałem o tym, że projekty „gotowe” są zazwyczaj dobrym rozwiązaniem. Myślałem, że to akurat nasze (moje i żony) oczekiwania były dosyć specyficzne, natomiast większość ludzi ma inne oczekiwania, projektów jest dużo i każdy znajdzie coś dla siebie. I dopiero później podczas wielu rozmów ze znajomymi, innymi budującymi, z projektantami, dotarło do mnie, że to nie jest tak. I dzisiaj właśnie chcę o tym opowiedzieć. Bo projektów gotowych jest cała masa, rzeczywiście. Tylko, że one nie są tworzone dla nas. Z założenia takie projekty są tworzone po to, żeby się sprzedawały. One muszą spełniać oczekiwania jakiejś grupy odbiorców, ale nikt z tobą nie usiadł i ten dom nie był projektowany z myślą o tobię.

Tobie się może wydawać, że jest dla ciebie –  otwierasz taki projekt, widzisz na przykład duży salon, widzisz kuchnię, która wydaje się bardzo ustawna, widzisz jakieś pokoje dziecięce, widzisz dodatkowe dwie łazienki i wydaje ci się, że wszystko jest w porządku. Ale prawda jest taka, że większość z nas (osób, które planują budowę domu) jeszcze nie zna swoich oczekiwań. Możemy się trochę oszukać oglądając te projekty, że widocznie ludzie tak się budują i są zadowoleni. Poznanie naszych oczekiwań jest trudne.

Kilka przykładów o tym, jak ważna jest świadomość tego, co się chce.

Pomyśl nad swoim przyszłym domem. Czy wiesz gdzie będziesz suszył pranie?

Proste pytanie, niemające właściwie wpływu na to, jak ten dom będzie wyglądał, prawda? A jednak, jeżeli planujesz dom piętrowy, to możesz mieć na przykład jakąś pralnię na dole, z myślą o tym, że będziesz suszył pranie na parterze zimą, a jak będzie ładna pogoda, to wyniesiesz pranie na zewnątrz, powiesisz je tak, żeby słoneczko je nagrzewało, wiatr ładnie wszystko osuszał, i będzie świetnie. Ale równie dobrze możesz mieć suszarnię na górze, blisko sypialni, blisko pokojów. Będziesz prał i suszył na piętrze i wszystkie ciuchy będą po prostu cały czas na piętrze. Jak będziesz dalej się interesował tematem, to zapewne przeczytasz o pewnym patencie, aby brudne rzeczy wrzucać do wrzutni (zsypu na pranie), ciuchy lądują na parterze i dopiero tam je pierzesz. (Przydaje się to, jeżeli na piętrze są pokoje i sypialnia, a pralnia na dole – wtedy nie trzeba przeznaczać na piętrze miejsca na brudne rzeczy i nosić brudnych ciuchów na dół).

Zaczniesz głębiej wchodzić w temat, poczytasz na temat różnych suszarek elektrycznych, które niektórzy sobie chwalą i tak dalej. I nagle okazuje się, że taki, „głupi” trochę temat, jakim jest suszenie prania, jest dosyć poważną kwestią. W zależności od tego, jak będziesz chciał postępować z tym praniem, to albo zrobisz pralnię na górze, albo na dole, albo zrobisz zsyp na pranie, albo kupisz jakieś urządzenie elektryczne. Część z tych decyzji może wpłynąć nawet na kształt twojego budynku! A to przecież jest tylko JEDNO pytanie.

Podobnych pytań jest dużo.

Gdzie będziesz trzymał śmieci? Możesz je za każdym razem wynosić na zewnątrz i worki kłaść gdzieś przy płocie, ale równie dobrze możesz sobie wygospodarować gdzieś jakiś metr powierzchni na to, żeby właśnie codziennie nie wychodzić z tymi śmieciami, np. zimą albo gdy bardzo wieje, albo pada. Być może będziesz miał garaż w bryle domu, i tam wygospodarujesz jakieś miejsce na worki. Jak żyjesz w domu, to tych śmieci naprawdę się generuje, czasem aż to jest szok, że tak dużo i tego miejsca trochę potrzebujesz.

Co dalej? Wyobraź sobie, jak będziesz mieszkał w domu. Wyobraź sobie typowy plan dnia. Jesteś w sypialni, wstajesz, budzisz się. Najpierw swoje kroki kierujesz do łazienki, żeby się umyć. Pytanie, w jaki sposób będziesz do tej łazienki się dostawał, którędy? Czy bezpośrednio przez sypialnię, a może przez garderobę lub korytarz? Gdzie będzie znajdowała się łazienka? Co potem, jak się już umyjesz?

Gdzie się ubierzesz? Czy wracasz do sypialni znowu przez korytarz, czy będziesz miał garderobę zaraz przy łazience, w jaki sposób to będzie wyglądało? Jak będziesz się szykował do pracy? Jeżeli planujesz dzieci lub masz dzieci, to jak ich dzień będzie wyglądał, gdzie one będą się ubierały, gdzie będą szafy? Czy szafy będą w pokojach, czy będą miały garderobę dostępną od korytarza? Czy dla nich będzie dostępna ta sama łazienka, co dla rodziców? Jak będzie wyglądał plan dnia całej rodziny?

Co po przyjściu z pracy?

Przypuśćmy, że byłeś na zakupach, przyjechałeś do domu. Jeżeli planujesz mieć garaż w bryle domu, wjeżdżasz samochodem z zakupami i co dalej? Może warto w takim razie dostać się do kuchni przez garaż, wynosić zakupy z samochodu – wchodzisz do spiżarni, w spiżarni zostawiasz mleko, ziemniaki, cebulę, potem wchodzisz do kuchni, wcześniej oczywiście zdejmując buty, i zakupy kładziesz na blacie lub na stole i pakujesz do lodówki. Część rzeczy być może od razu wsadzasz do zlewu, żeby je umyć i naszykować na obiad.

I tu kolejne pytanie: jak szykujesz obiad? Część rzeczy myjesz, musisz mieć blisko lodówkę, musisz mieć blisko jakąś kuchenkę albo płytę indukcyjną. To przygotowanie potraw też powinno być dla ciebie proste, a wszystko powinno być w zasięgu ręki, szafki, naczynia i tak dalej.

Te wszystkie decyzje wpłyną na to, czy twoje życie będzie wygodne, czy też nie. I takich pytań, niby szczegółów jest dużo, naprawdę dużo.

Kiedyś nie doceniałem wagi takich szczegółów.

Irytujące szczegóły

I czasami jest tak, że po budowie domu jesteśmy bardzo zadowoleni. Wszystko się udało, jesteśmy zadowoleni z przestrzeni, mamy swój kąt, jest super i czujemy radość. Ale po jakimś czasie ta radość mija, oswajamy się z domem, przychodzi taka rutyna i rzeczy, na które wcześniej uwagi nie zwracaliśmy, mogą nas zacząć irytować. Myślimy sobie ach, szkoda, że nie zrobiliśmy tego, tego i tego, byłoby lepiej. I nie bez kozery mówi się, że dopiero trzeci dom buduje się dla siebie, bo pierwszy dom, często jest po prostu nieprzemyślany. I przy zakupie projektu „gotowego”, kiedy kupujemy projekt, patrząc tylko na rzuty kondygnacji, nie myślimy o tym, czy my się w tym domu odnajdziemy. Po paru latach może się okazać, że jednak ma pewne niedoskonałości, z których sobie wcześniej nie zdawaliśmy sprawy.

I tak a propos takich irytujących rzeczy, przychodzi mi na myśl takie porównanie. Coś, co na początku nie sprawia problemów, a potem staje się irytujące.

Wyobraź sobie, że ktoś mówi ci, że ma schody i jeden (tylko jeden) ze stopni jest o dwa, trzy milimetry wyższy od pozostałych. Patrząc na to z boku, to jaki to jest problem? Dwa, trzy milimetry to przecież jest absurd, kto by w ogóle narzekał na coś takiego. Ale jeżeli chodzisz po tych schodach codziennie i codziennie Twoja noga jest jakby już nauczona, jaka jest wysokość kolejnych stopni, to te dwa czy trzy milimetry zaczynają bardzo przeszkadzać. Walisz się tym dużym palcem o ten wystający kawałek stopnia i te schody zaczynają ci z czasem po prostu przeszkadzać.

To samo można przełożyć na cały dom. Na początku są rzeczy, które ci nie przeszkadzają: na przykład musisz do lodówki przejść metr, dwa metry dalej, musisz na przykład zamknąć jedne drzwi, aby otworzyć inne, aby dostać się do jakiegoś pomieszczenia, musisz schylić się w pewnym momencie, żeby po coś sięgnąć. To czasami są drobne rzeczy, które ci w ogóle nie przeszkadzają, które z czasem, po paru miesiącach czy nawet latach mogą cię jednak zacząć naprawdę irytować. Dlatego kupowanie projektu „gotowego” może być błędem, jeżeli jeszcze dobrze nie znamy swoich oczekiwań. Dbajmy o to, aby w przyszłości nic nas nie denerwowało 🙂

I właśnie dlatego uważam, że to projekt indywidualny jest lepszym rozwiązaniem w wielu przypadkach. Jeżeli masz projektanta, który z tobą porozmawia, zada dużo cennych i celnych pytań, to ten projektant może ci uświadomić wiele rzeczy, o których wcześniej nie wiedziałeś. Ostatnio rozmawiałem z sympatycznym panem projektantem. Spędziliśmy razem trzy godziny i on powiedział, że jak przychodzi do niego jakaś para na pierwsze spotkanie, kiedy widzi, że oni nie są pewni, czy projekt indywidualny jest dla nich, zadaje takie pytanie: czy lubi pani nago chodzić po sypialni?

Oczywiście pierwsza reakcja jest zwykle taka: „ojej, no co pan mówi”, natomiast projektant wyjaśnia, dlaczego zadaje takie pytanie. Taka drobna rzecz jak poranne przyzwyczajenia powoduje na przykład to, w jaki sposób będzie dom usytuowany względem stron świata, gdzie będzie sypialnia, gdzie będzie okno!

A potem zadaje pytanie mężowi: gdzie pan kieruje kroki, jak pan schodzi na dół z sypialni, rano? Odpowiedź jest zwykle, no gdzie, do lodówki 🙂 Ważne jest więc, żeby ta lodówka była gdzieś niedaleko zejścia ze schodów. I to pokazuje takiej parze, że z pozoru nieistotne sprawy wpłyną na wygląd budynku, wielkość i rozmieszczenie pomieszczeń.

Kim jest dobry projektant?

Aby uniknąć takiej sytuacji, że wybudujemy dom i będziemy po jakimś czasie z niego tak nie do końca zadowoleni, warto znaleźć dobrego projektanta, który jest nieco psychologiem, który zada dużo cennych pytań, który spyta o to, jak żyjemy, jaki jest nasz plan dnia i czy planujemy mieć dzieci.

Czy planujemy, że za jakiś czas będzie z nami mieszkał na przykład któryś z rodziców, jakie mamy hobby, czy potrzebujemy miejsca na rowery, kaski, narty, inne rzeczy? Czy mamy jakieś inne zainteresowania i czy potrzebujemy jakiś dodatkowy kącik?

To wiele, wiele pytań.

I projektant, który nas wysłucha, spędzi z nami tylko na samym początku dwie, trzy godziny. To jest naprawdę bezcenna rzecz, bo dzięki temu uświadomimy sobie, ilu rzeczy jeszcze nie wiemy. Zachęcam do poszukania projektanta, który nas posłucha i nas wysłucha.

Natomiast jest mały haczyk. Haczyk jest taki, że takich projektantów jest niewielu.

Nie chcę tutaj krzywdzić projektantów, ale z mojego doświadczenia wynika, że większość ma niestety troszeczkę za wybujałe ego. Bardzo chętnie narzucają swoje zdanie i nie umieją słuchać. Wielu projektantów powie, jaki dom powinien być, nie koncentrując się na potrzebach inwestora, przez co zaprojektują dom i owszem, ale bardziej dla siebie. Dom, w którym sami chcieliby zamieszkać, niż dom, który spełni nasze oczekiwania.

Podczas mojej kariery spotkałem tylko kilku projektantów, którzy rzeczywiście potrafią wysłuchać, potrafią rozmawiać, potrafią zadawać celne pytania, a moim zdaniem to jest właśnie kluczowe dla wybudowania dobrego domu. Większość z nich niestety nie słuchała. Raczej to projektant narzucał swoje zdanie albo na przykład zaczynał rozmowę od tego: „no dobra, niech państwo pokażą jakiś projekt gotowy, który się państwu podoba, a ja narysuję coś podobnego, tam trochę coś pozmieniamy i będzie dobrze”. No więc jeżeli taki projektant tak zaczyna rozmowę, no to nie warto z nim rozmawiać.

Projektant powinien zacząć od pustej kartki, zacząć projektowanie od zera. Ale zanim zacznie projektowanie od zera, musi spędzić z wami godzinę lub dwie, lub nawet więcej, aby dokładnie wypytać, czego potrzebujecie, dokładnie zorientować się, jaką macie działkę, zorientować się, gdzie jest wjazd i z której strony, zorientować się, jak jest działka położona względem stron świata, aby jak najlepiej wykorzystać światło słoneczne. To naprawdę dużo elementów, które projektant musi poznać, zanim w ogóle zacznie stawiać jakąś pierwszą kreskę na białej kartce.

Więc jeżeli masz projektanta, który zaczyna rozmowę od tego, że „niech pan mi pokaże projekt, który się panu podoba”, lub mówi, że „no teraz to się buduje takie domy, z takimi dachami, bo taki jest trend”, no to nie warto z nim rozmawiać. Twoje oczekiwania mogą być zupełnie inne niż większości osób i bardzo dobrze! To nas wyróżnia, że każdy z nas ma jakieś inne oczekiwania, inne potrzeby.

O tym, jak wybrać projektanta jeszcze będę mówił za kilkanaście minut, natomiast teraz chciałbym jeszcze powiedzieć trochę o kosztach przygotowania projektu.

Koszt projektu budowlanego

Głównym powodem, dla którego wybiera się projekty „gotowe”, jest to, że są tanie. Widzimy różne projekty po dwa tysiące złotych, po trzy tysiące złotych czy nawet po półtora tysiąca złotych, i jak słyszymy, że projekt indywidualny kosztuje kilkanaście tysięcy złotych, to jest bardzo duża różnica. Natomiast trzeba sobie zdawać sprawę z tego, że projekty gotowe nie są projektami budowlanymi. To jest jakiś zbiór rysunków. To jest dopiero jakaś koncepcja, która może posłużyć do projektu budowlanego. Za pomocą projektu gotowego nie wybudujesz domu. Aby wybudować dom, musisz kupić projekt w pracowni i go zaadaptować. I dopiero projektant, który adaptuje projekt, spowoduje, że ten projekt stanie się projektem budowlanym.

To oznacza, że do projektu „gotowego” musisz doliczyć na przykład dwa tysiące złotych za adaptację, żebyś dostał pozwolenie na budowę. Ta adaptacja może kosztować trzy tysiące, cztery, pięć i więcej, jeżeli postanowisz wprowadzać do tego projektu jakieś zmiany. Jeżeli będziesz chciał przesunąć na przykład jedno czy dwa okna lub ścianę działową, to koszt adaptacji będzie niższy, a jeżeli będziesz chciał powiększyć na przykład salon, zmienić wysokość pomieszczeń, to ten koszt adaptacji może być jeszcze wyższy. I w niektórych sytuacjach koszt projektu gotowego i koszt adaptacji może się zbliżyć do kosztu projektu indywidualnego. W takiej sytuacji w ogóle bym nie rozważał kupna projektu gotowego, bo to nie ma sensu, za tą samą cenę dostaniesz produkt po prostu lepszej jakości.

Co więcej, jeżeli kupisz projekt i potem projektant go zaadaptuje, to biuro projektowe, od którego kupiłeś „gotowca”, można powiedzieć, że umywa ręce. Dlaczego? Za projekt budowlany (w tym przypadku) odpowiada projektant adaptujący. I może być tak, że kupiłeś projekt, który miał jakieś błędy, projektant adaptujący tego projektu nie sprawdził, bo przecież szukaliśmy jak najtańszego projektanta, i zaczynasz budowę. W tym momencie może się okazać, że co prawda zaoszczędziłeś na projekcie indywidualnym, ale oszczędności poszły na korygowanie błędów.

Projekty gotowe mają wady. Mają wady i to niezależnie od pracowni. Są oczywiście pracownie, które są lepsze i które są gorsze. Nie wymienię nazw, bo nie o to chodzi, ale nawet wśród tych biur, które cieszą się lepszą renomą wśród budujących, zdarzają się projekty niedoskonałe, nawet błędne. Związane jest to z tym, że tych projektów na tych stronach różnych biur projektowych jest cała masa i o ile być może większość z nich była robiona przez rzeczywiście fachowy zespół, to część przez na przykład niedoświadczony zespół. Te projekty nie były przemyślane. Jeżeli kupisz taki projekt, no to możesz szybko tego pożałować. Więc po jednej stronie mamy koszt projektu gotowego i adaptacji, który może kosztować razem koło pięciu tysięcy złotych lub więcej, jeżeli chcesz nanieść zmiany, natomiast projekty indywidualne zaczynają się od siedmiu tysięcy do kilkunastu czy nawet do dwudziestu paru tysięcy. Różnica wydaje się czasami spora, tak?

Z jednej strony widzisz, że za ten projekt gotowy z adaptacją zapłacisz piątkę, a tutaj masz na przykład ofertę na projekt indywidualny za piętnaście tysięcy złotych. Tak, wydaje się, że te dziesięć tysięcy złotych to jest dużo. Natomiast to dziesięć tysięcy złotych trochę kłuje w oczy w tej chwili, natomiast dziesięć tysięcy złotych jest bardzo łatwo przepłacić nawet na samym początku budowy.

Wyobraź sobie, że kupiłeś projekt, który siłą rzeczy nie był dostosowany do twojej działki, do twojej lokalizacji. Teoretycznie powinien to zrobić projektant adaptujący, ale w rzeczywistości on tego też nie zrobił. Co to może oznaczać? To może oznaczać, że projekt może być przewymiarowany. Może mieć za dużo zbrojenia lub za duże przekroje więźby dachowej. Natomiast w Twojej lokalizacji warunki gruntowe mogą być świetne i mógłbyś zmniejszyć koszt fundamentów. Dodatkowo nie chcesz mieć dachówki tylko lżejszą blachodachówkę, więc nie musisz budować tak drogiej więźby dachowej. I nagle się okazuje, że nieświadomie przepłacisz za więźbę, fundamenty i inne elementy dwadzieścia, trzydzieści czy czterdzieści tysięcy złotych więcej.

Tylko widzisz, wtedy to cię nie boli tak do końca, bo nawet nie wiesz o tym, że podczas budowy mogłeś wydać mniej. Straty tych pieniędzy nie odczuwamy, bo gdzieś to znika w racie kredytu, ale.. boli nas i nie chcemy płacić za projekt indywidualny pięć czy dziesięć tysięcy więcej, którego koszt może się bardzo szybko zwrócić.

Poza tym projektant wskaże Ci elementy, które Ty sobie wyobrażałeś. Chcesz mieć trzy balkony, jakieś lukarny, efektowny dach? Oczywiście, można to zrobić, jak najbardziej, ale projektant może polecić zrobić jeden balkon, nie robić na przykład skomplikowanego dachu, tylko trochę prostszy, bo dzięki temu zaoszczędzisz kolejne na przykład pięćdziesiąt tysięcy złotych. To też są rzeczy, z których czasami sobie nie zdajemy sprawy, bo widzimy projekt „gotowy”, on jest bardzo ładny, te wizualizacje są po prostu świetne, to wszystko wygląda naprawdę ślicznie, a nie czujemy tego, że każdy z tych ślicznych elementów po prostu kosztuje i czasami warto zrezygnować z efektownego domu na rzecz na przykład większego domu lub po prostu na rzecz tego, żeby tych pieniędzy zostało nam gdzieś w kieszeni więcej.

Kiedy kupić projekt katalogowy?

Projekt gotowy rozważałbym chyba tylko w jednym przypadku. Musi być spełnione kilka warunków:

Pierwszy: projekt gotowy powinien spełniać nasze oczekiwania w 90%, tylko tak jak mówiłem, my musimy znać te oczekiwania bardzo dobrze. Musimy być pewni tego, że będziemy się dobrze z tym domu czuli.

Drugi: Według tego projektu już się wybudowało wiele domów. Najlepiej, jeżeli są to domy, które możesz odwiedzić, możesz porozmawiać z inwestorami, możesz się dowiedzieć, czy projekt rzeczywiście był w porządku, jakie nanosili zmiany, mieć jakąś możliwość konsultacji, rozmowy, wymiany spostrzeżeń.

I w tym przypadku, jeżeli rzeczywiście jesteśmy pewni tego projektu gotowego i mamy z kim się konsultować, możemy wejść do jakiegoś domu, który był wybudowany według tego projektu, to rzeczywiście ten projekt gotowy będzie chyba dla nas w porządku.

Natomiast, kupowanie projektu gotowego w ciemno, gdzie nie możemy porozmawiać z nikim, kto się według tego projektu budował, nie możemy tego domu odwiedzić, nie mamy z nikim kontaktu i w sumie tak naprawdę nie jesteśmy pewni tego projektu, bo chcemy jeszcze nanieść z cztery różne zmiany, żeby dostosować ten dom do naszych potrzeb, w tym przypadku porzuciłbym myśli o projekcie gotowym. Skłaniałbym się ku projektowi indywidualnemu.

Pamiętajcie, że koszt budowy domu wynosi nawet kilkaset tysięcy złotych i tak naprawdę te pięć tysięcy czy dziesięć tysięcy złotych różnicy między jednym a drugim projektem, to jeden procent kosztu budowy domu, dwa, a dzięki temu możemy mieć naprawdę dom szyty na miarę, który spełni nasze oczekiwania i nie tylko od razu po budowie, ale będzie nas cieszył przez kolejne kilkanaście lat.

Będziemy z niego zadowoleni także w przyszłości. Dobry projektant pomyśli, co będzie za kilkanaście lat. Jeden pokojów będzie teraz gabinetem, ale za kilkanaście lat chcesz go przeznaczyć na pokój dla jednego z rodziców. Jeżeli tak, to ten pokój musi być blisko wejścia do domu. To wejście do domu powinno umożliwić na przykład swobodne poruszanie się osoby starszej, czyli wiąże się z rezygnacją z jakichś schodków oraz dodanie innych elementów, które pozwolą na komfortowe życie tego starszego mieszkańca.

Dodatkową korzyścią projektu indywidualnego jest to, że dobry projektant dobrze wykorzysta całą przestrzeń. Domy o tej samej powierzchni mogą być takie, że w jednym domu będzie wydawało się, że jest ciasno, będzie w nim jakoś to wszystko rozmieszczone krzywo i będzie mało miejsca, a w drugim domu ta sama przestrzeń będzie sensownie rozłożona i będzie się wydawało, że tego miejsca, tej przestrzeni jest bardzo dużo. Koszty budowy w obu tych przypadkach będą identyczne albo prawie identyczne, ale w jednym domu będziemy czuć, że jest jednak mimo wszystko mało miejsca, a w drugim ta przestrzeń zostanie rzeczywiście bardzo dobrze wykorzystana. To też jest rzecz nie do przecenienia, bo zamiast budować dom większy o dziesięć metrów i wydawać kolejne kilkadziesiąt tysięcy złotych, jesteśmy w stanie zaoszczędzić pieniądze, budując po prostu bardziej rozsądnie.

Jakość projektów budowlanych

Jeszcze powiem trochę o kwestii jakości projektów, już w sumie niezależnie od tego, czy mamy projekt gotowy, czy indywidualny, aby pokazać, jak ważny jest dobry projekt. Mówiłem o oczekiwaniach i o potrzebach, o oszczędnościach. To jest oczywiście bardzo ważne, ale w tym miejscu chciałbym powiedzieć na temat tego, że część projektów ma pewne braki. I niestety niezależnie, czy to mamy projekt gotowy czy indywidualny. Skutek widzę właściwie codziennie, czy w mailach od Was, czy po prostu chodząc po forach internetowych. I czytam cały czas pytania o to, jaki wybrać materiał budowlany, jak ocieplić dom, czy wybrać styropian biały czy szary, o jakiej grubości, jakie zastosować rozwiązania. No i moje pierwsze pytanie jest, a co jest w projekcie? I dlaczego nie ma tego w projekcie?

Wzorcowy projekt jest po to, żeby wybudować dom według tego projektu, czyli wykonawca jak ma wątpliwości, sięga do tego projektu, jak czegoś nie wie, to ty czy wykonawca dzwonicie do projektanta i wam wszystko wyjaśnia. Natomiast jeżeli ktoś dostaje projekt, który nie zawiera wszystkich rzeczy i zastanawiamy się dopiero po otrzymaniu projektu, z czego ten dom wybudować, ile dać ocieplenia, ile dać styropianu na podłogę, ile dać czegoś tam, to jest błędne myślenie. My jako budujący, inwestorzy, którzy budują często pierwszy i ostatni budynek w naszym życiu, my nie musimy i nie powinniśmy się znać na takich rzeczach. Po to jest projektant i jego komputer, i jego wiedza, aby odpowiedział na te pytania. I te pytania powinny być postawione już w trakcie pracy nad projektem.

Ile dać styropianu? To zależy od lokalizacji budynku, od tego, jak ten budynek jest zwrócony względem stron świata, zależy od tego ilu domowników mieszka w tym domu, w jakiej temperaturze lubią przebywać, jakie będzie źródło ogrzewania, czy to będzie pompa ciepła, ogrzewanie gazowe czy też inne, i wiele, wiele innych czynników. I dopiero poznawszy te wszystkie czynniki można zdecydować ile dać styropianu. Niestety przy projektach indywidualnych też się zdarzają błędy. Wygląda to tak, że niektórzy projektanci walczą niską ceną, wychodzą z założenia, że skoro projekt „gotowy” kosztuje dwa tysiące złotych, to trzeba dać cenę pięć, sześć tysięcy za ten indywidualny, zrobić to tanio, żeby tylko klienta ściągnąć. Efekt jest taki, że projektant z wami usiądzie, coś tam opowie, coś tam narysuje, ustalicie, jakie będą pomieszczenia, w jakim rozmiarze, po czym projektant daje na przykład do przeliczenia wszystko konstruktorowi, aby wszystko obliczył, upewnił się, że wszystko jest w porządku. No i powstaje projekt budowlany To błąd. Aby projekt miał sens, to wszyscy powinni ściśle ze sobą współpracować.

Projektant zaprojektował duży salon i jest pewny, że trzeba gdzieś dać słup, aby było w porządku. Tymczasem konstruktor wymyślił jakieś rozwiązanie, dzięki któremu tego słupa nie będzie i salon będzie lepszy i bardziej ustawny. Albo podczas prac nad projektem wyszło, że warto przenieść ścianę działową o kilkanaście centymetrów, bo wtedy będzie można zmienić strop monolityczny na gęsto żebrowy, a z wyliczeń wynika, że to rozwiązanie będzie tańsze. Dzięki temu, że konstruktor ma swoje zdanie na jakiś temat, projektant może te zmiany wprowadzić i dzięki temu powstaje rzeczywiście dom optymalny.

Ale jeżeli projektant projektuje dom, a potem daje coś do przeliczenia konstruktorowi i mówi, że właściwie to sobie sami musicie grubość styropianu ustalić, bo on nie wie, czym będzie ten ogrzewany, to wiemy, że to nie jest osoba, która powinna z nami współpracować. Projektant musi wiedzieć, czym chcemy ogrzewać dom. Jeżeli my tego nie wiemy, to powinien opowiedzieć nam o tym, jakie są możliwości, doradzić, który system ogrzewania będzie dobry, powinien przedstawić obliczenia, który system ogrzewania będzie dobry, bo na przykład w naszym wypadku pompa powietrze-woda będzie wystarczająca, a będzie dwa razy tańsza od gruntowej pompy ciepła. Projekt budowalny powinien także zawierać tak zwane rysunki detali. Na przykład opis i rysunek połączenia tarasu z budynkiem, sposób realizowania balkonu, schodów zewnętrznych i wiele, wiele innych rzeczy. To też zauważyłem, że bardzo często wykonawca nie wie, jak wykonać dany element, bo nie ma tego w projekcie, i wykonawca proponuje swoje rozwiązanie. A projektant mówi, że no to właściwie to on może to narysować, ale to będzie za dodatkową opłatą, o czym niżej.

Projekty wykonawcze

UWAGA: Po opublikowaniu podcastu i przygotowaniu transkrypcji zauważyłem, że temat wymaga szerszego omówienia. Podcast rządzi się swoimi prawami, a temat jest zbyt ważny, aby go potraktować pobieżnie. Projekty wykonawcze, o których piszę niżej, są oferowane jako usługa dodatkowa przez sporą część projektantów, a sami projektanci nie są zgodni w sprawie zawartości projektu budowlanego. Nie są zgodni także kierownicy budów. Jedni wymagają dokładnego projektu, włącznie z podaniem przez projektanta wszystkich parametrów zastosowanych materiałów budowlanych (np. parametrów cieplno-wilgotnościowych), a dla innych naturalne jest to, że projekty nie zawierają wszystkich informacji i pewne rzeczy wychodzą na budowie. Niestety rozporządzenie o zawartości projektu budowlanego nie jest zbyt przejrzyste…

Aktualizacja. Przygotowałem artykuł, w którym szerzej opisuję zawartość projektów budowlanych: https://blog.poradnik-budowlany.com/czy-twoj-projekt-budowlany-jest-bledny/

Powrót po podcastu:

Zauważyłem, że projektanci dają niższe ceny za projekt budowlany i proponują pięć tysięcy złotych ekstra tak zwany projekt wykonawczy. Z punktu widzenia projektanta działa to tak, że projekt budowlany pozwoli ci na otrzymanie pozwolenia na budowę, możesz się budować i będzie fajnie, a projekt wykonawczy, to są rozpiski detali. I wychodzą z założenia, że przy domach jednorodzinnych, to przecież wykonawca dobrze wie, jak wykonać dane prace, a jak nie, no to ma pan kierownika budowy, on sobie poradzi. Otóż nie. Przy domach jednorodzinnych nie ma podziału na projekt budowlany i projekt wykonawczy.

(To budzi wielkie kontrowersje wśród projektantów. Zachęcam do przeczytania Obwieszczenie Ministra Inwestycji i Rozwoju z dnia 13 września 2018 r. w sprawie ogłoszenia jednolitego tekstu rozporządzenia Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego, w którym.. nic nie ma o projekcie wykonawczym.)

Projekt budowlany powinien zawierać informacje niezbędne wykonawcom do wybudowania domu. To znaczy, że jeżeli projektant oferuje ci jakąś dodatkową usługę płatną, wykonania projektu wykonawczego, to może oznaczać, że po prostu chce od ciebie więcej pieniędzy albo jest to po prostu osoba, z którą nie do końca powinieneś współpracować. Projekt budowlany powinien odpowiadać na wszystkie pytania. No dobrze, projektant ci mówi, że wykonawca będzie wiedział, co i jak, a jeżeli nie będzie wiedział, to kto ci pomoże? Wykonawca nie musi wiedzieć, jak niektóre elementy trzeba wykonać, bo nie ma czasami takiej wiedzy jak projektant. To projektant jest osobą, która powinna przeprowadzić przez całą budowę. Taki projekt, zawierający te rzeczy będzie oczywiście droższy, ale nie warto patrzeć na cenę.

Ta niska cena projektu indywidualnego może być zwodnicza. Ja wiem, że niektórzy płacą nawet za projekty indywidualne po pięć, sześć tysięcy. Widziałem takie oferty. Ale w jaki sposób one były robione? No szczerze mówiąc aż strach o tym myśleć. Weźmy pod uwagę, że sam czas spędzony na poznanie Twoich potrzeb i oczekiwań, to czasami wiele roboczogodzin, czy nawet wiele dni spędzonych tylko na rozmowach. To kosztuje. A gdzie jeszcze kwestia rysowania kolejnych koncepcji, zmian tych koncepcji, dokładania do projektu kolejnych elementów? Projekt indywidualny jest tworzony nie bez powodu przez kilka miesięcy.

Jeżeli masz projektanta, który będzie tani i powie ci, że dostaniesz projekt tylko do pozwolenia na budowę i jak chcesz, to zapłać za projekt wykonawczy to zastanów się dwa razy, czy chcesz płacić niemałą cenę za tak naprawdę produkt, który może się okazać, że jest niskiej jakości. Lepiej zapłacić kilkanaście tysięcy złotych lub nawet ponad dwadzieścia tysięcy złotych za projekt naprawdę przemyślany i zrobiony tak jak być to powinno robione.

Jak wybrać projektanta?

Aby wybrać dobrze projektanta, oprócz pytania o to, w jaki sposób ten projekt będzie realizowany, dobrze go spytać o to, jakie już domy projektował i czy one są w stylu, który nam odpowiada. Świetnie jest pytać o referencje. Zawsze to polecam. Pytanie o referencje jest dobrym pomysłem. Zadzwonienie do ludzi, którzy budowali się według projektu robionego przez tego projektanta, jest świetnym pomysłem, bo dowiesz się, czy projekt był w porządku, czy były jakieś zmiany podczas budowy, czy jednak projekt miał jakieś wady i czy był kontakt z projektantem, czy odpowiadał na wszystkie pytania, czy współpraca między nimi była cały czas w porządku. Byłoby świetnie w ogóle spotkać się chociaż z jednym budującym według projektu projektanta, aby więcej poznać, przejść się po budynku, dowiedzieć się, jak to wszystko wyglądało.

Prośmy o referencje projektanta. Nie ma co się wstydzić. Dobry projektant oferuje Ci usługę, która nie jest tania, więc powinno mu zależeć na tym, żebyś był zadowolony. Jeżeli ma klientów zadowolonych, na pewno ma do nich kontakt. Może przecież do nich zadzwonić, spytać, „panie Jacku, panie Sławku, mam projekt dla klienta, czy byłby pan uprzejmy, czy mógłbym przekazać pana numer telefonu, bo chciałby z panem chwilę porozmawiać na temat projektu, który dla pana robiłem?”

Dobry projektant nie będzie miał żadnych obaw, żeby to zrobić. Zły projektant będzie miał obawy, żeby to zrobić, bo prawdopodobnie nie chce się pochwalić albo nie ma w ogóle klientów, którzy są z niego zadowoleni. Uważaj. Dobry projektant da ci referencje, zły projektant nie da ci referencji. Po prostu.

Warto spytać, w jaki sposób projektant dostosuje twój budżet do budowy domu. Bo jeżeli projektant tylko będzie pytał cię o twoje oczekiwania i potrzeby, ale nie spyta o to ile masz pieniędzy, to powstanie jakiś projekt i może on być dobry, natomiast może się okazać, że nie jest na twoją kieszeń. Pytanie o koszty i o to, w jaki sposób one będą brane pod uwagę, jest absolutnie kluczowe.

Kilka tygodni temu napisał do mnie mój czytelnik z taką prośbą o polecenie jakiegoś projektanta, a właściwie na początku o radę, ponieważ wybrał projektanta, który projektuje mu dom indywidualny, i okazało się już po zakończeniu prac nad tym projektem, że koszt budowy domu przekracza chyba o 200000 zł jego budżet. Mój czytelnik zwrócił się do projektantki z pytaniem, a projektantka mu powiedziała, że to właściwie to jest jego wina, bo on nie zamówił kontroli kosztów!

Trudno to mi skomentować. W jaki sposób może istnieć jakaś dodatkowa usługa, taka jak usługa kontroli kosztów? Projektant zna cenę, wie, co wpływa na koszty budowy domu, wie, jak te koszty zminimalizować. Nie musi wiedzieć co do złotówki, ile co kosztuje, ale no jeżeli projektuje domy kilkanaście lat, no to wie mniej więcej chociaż, plus minus kilkanaście tysięcy, kilkadziesiąt tysięcy, ile to może kosztować. Pomylić się na przykład o dwieście tysięcy złotych przy projektowaniu domu, to już trzeba naprawdę umieć.

Potem okazało się, że projektantka nie ma doświadczenia w budowie domów na wzgórzach i tu był problem. Zaprojektowała rozwiązania, które były wielokrotnie przewymiarowane. Po prostu nie wiedziała, jak to zrobić, więc dmuchała na zimne, proponując za drogie rozwiązania, uważając, że „ha, inwestor przecież za to zapłaci”.

Pytanie o to, w jaki sposób będą brane pod uwagę twoje koszty, jest też bardzo ważne. I dlatego, jeżeli decydujemy się na projekt indywidualny, do czego naprawdę gorąco zachęcam, to spędźmy dosyć dużo czasu nad szukaniem odpowiedniego projektanta. Nie wybierajmy pierwszego lepszego, nie wybierajmy najtańszej oferty, bo można na tym po prostu stracić i taki projekt indywidualny nie będzie się niczym różnił od projektu „gotowego”.

Raczej na spokojnie. Wyślijmy zapytania, spotkajmy się z projektantami, spędźmy po godzinie na rozmowie z każdym, zobaczmy, gdzie jest jakaś nić porozumienia, gdzie jakaś chemia jest między wami, kto wzbudził zaufanie, kto słucha i komu możesz się zwierzyć, że tak powiem. I dopiero na to zwracajmy uwagę. Cena jest gdzieś tam w drugiej, trzeciej kolejności. Jeżeli znajdziemy dobrego projektanta, który naprawdę przychyli wam nieba i rzeczywiście widać, że ta osoba jest pasjonatem, że ona chce zaprojektować dom dla was, ona się w tym spełnia, to czy to jest duża różnica, że będzie chciała dwa tysiące, trzy tysiące więcej od innej osoby? To już ja bym wolał z nią porozmawiać, ponegocjować i spróbować trochę cenę na przykład opuścić, a nie wybierać projektanta tańszego.

Ps Zachęcam do podcastu o negocjowaniu. Oczywiście jest transkrypcja! Podcast „Jak negocjować i nie zwariować” 🙂

Ta oszczędność będzie naprawdę zwodnicza. Chodzi o to, żeby wybudować dom rzeczywiście na nasze potrzeby, dla naszej rodziny tak, żeby byśmy byli z niego zadowoleni przez kilkanaście kolejnych lat.

Małe podsumowanie na koniec.

Projekt „gotowy”. Koszt projektu gotowego to jest nie tylko sam projekt, ale także jego adaptacja, a koszt projektu i adaptacji może się zbliżyć do projektu indywidualnego. Projekt gotowy rozważałbym tylko wtedy, kiedy nam rzeczywiście odpowiada w dziewięćdziesięciu pięciu procentach i nie będziemy do niego jakichś większych zmian wprowadzać, oraz mamy kontakt z budującymi według tego projektu. Jest to projekt rozchwytywany, znany, po prostu dobry, przemyślany i jest to któraś z koncepcji. To jest chyba jedyny warunek czy jedyny powód, dla którego bym projekt gotowy kupił.

Projekt indywidualny rozważmy w pozostałych przypadkach. Nawet jeżeli nie jesteś pewien, czego potrzebujesz, albo nawet jeżeli czujesz, że w sumie wiesz, to może się okazać, że dobry projektant trochę Cię nakieruje, pokaże inny tryb myślenia, wskaże Ci na inne elementy, które warto rozważyć, i zaprojektuje dom, którego byś nawet może wcześniej nie rozważał, ale jednak on będzie rzeczywiście dla Ciebie.

 

Mam nadzieję, że dzięki moim wskazówkom ułatwiłem Wam podjęcie dobrych decyzji. Nie patrzcie na to, jak się budują znajomi, sąsiedzi. Nie patrzcie za bardzo na to, co tam w Internecie szumi. Popatrzcie się naprawdę na Wasze potrzeby, na Wasze oczekiwania, bo nikt ich nie zna tak dobrze jak wy sami. No i tym akcentem kończę dzisiejszy podcast. W kolejnym podcaście będzie sporo o negocjowaniu.

Zapraszam serdecznie,

Sławek Zając,

Jak Się Wybudować I Nie Zwariować.