Dzień dobry,
dzisiejszy podcast kieruję do osób, które marzą o własnym domu, ale jeszcze nie mają działki.
Omawiam w nim:
- Jak ważna jest świadomość swoich oczekiwań i potrzeb.
- Jak ważne jest oszacowanie całkowitych kosztów budowy.
Odpowiadam także na pytanie, czy wybór odpowiedniej działki jest trudny. Odpowiedź jest dość złożona: kiedyś byłem przekonany, że zakup działki jest prosty, chociaż czasochłonny.
Poniżej link do nagrania oraz transkrypcja.
Uwaga. Podcast jest dostępny także w iTunes i Spotify. A tu RSS.
TRANSKRYPCJA
Dzień dobry, Sławek Zając,
Dzisiaj bardzo dużo o tym, jak znaleźć i jak kupić działkę budowlaną pod budowę wymarzonego domu. Zapraszam do słuchania.
Jeżeli marzysz o budowie domu i jeszcze nie masz działki budowlanej, to pokażę ci, jak to zazwyczaj wygląda. Myślimy o budowie domu jakiś zazwyczaj długi czas, rozważamy wszystkie za i przeciw, i marzymy w sumie o dwóch rzeczach. Jedna rzecz to budynek. Myślimy o tym, jak on będzie mniej więcej wyglądał, jak będziemy sobie w nim żyli, jaki będzie na przykład układ pomieszczeń. Tak wstępnie sobie wyobrażamy, jaki ten dom będzie. I drugie marzenie dotyczy lokalizacji. Czyli jak będzie wyglądało nasze życie, jak będą wyglądały dojazdy do pracy, do szkoły, do sklepu. I tak sobie myślimy właśnie tak dwutorowo. W pewnym momencie podejmujemy decyzję o tym, że dobra, czas już się budować. Zapadła decyzja, szukamy działki.
Gdy szukamy działki, patrzymy głównie na lokalizację. Czyli wybieramy lokalizacje, które nas interesują. Szukamy terenów, na której te działki budowlane są w osiągalnej cenie. Patrzymy, czy sąsiedztwo jest w porządku. Patrzymy na odległości do pracy, szkoły i sklepów, i tak dalej. Kupujemy działkę i myślimy, co dalej.
Zwykle to, co dalej, oznacza tyle, że wchodzimy w Internet i szukamy jakiegoś projektu. I takie działanie jest błędem. Dużym błędem. Nie wolno wręcz kupować działki bez świadomości tego, co chcemy na tej działce wybudować. To jest bardzo powszechne, ale błędne. Z kilku przyczyn.
Po pierwsze, budowa domu i zakup działki to inwestycja. Wydajemy na to dużo, dużo pieniędzy. Większość z was weźmie kredyt na dwadzieścia, trzydzieści lat. To jest naprawdę trudny temat. Traktujmy zakup działki budowlanej i budowę domu jako jedność. Nie możemy tylko wykonać jedną część inwestycji, jaką jest zakup działki, a potem myśleć, co dalej, bo może się okazać, że na przykład, nie stać nas na budowę domu lub po zakupie działki okaże się, że mamy mniej pieniędzy niż myśleliśmy i będziemy budować mniejszy dom albo pożałujemy, że kupiliśmy działkę tu, a nie gdzie indziej, wydaliśmy na nią za dużo, a przecież można byłoby kupić mniejszą działkę pięć kilometrów dalej i zaoszczędzić dużo pieniędzy.
Musimy przed budową domu i zakupem działki myśleć nierozłącznie o jednym i drugim. Musimy myśleć o tym, ile wydamy na całą inwestycję. Nie ma znaczenia, że marzymy o saunie, o ogrodzie zimowym, jeżeli pieniądze skończą się w połowie wykończeniówki.
Pytania, które warto sobie zadać przed budową domu.
Dlatego trzeba zadać sobie wiele pytań, zaczynając od takich podstawowych:
– W jakim domu chcemy mieszkać. Czy to będzie dom parterowy, z poddaszem, piętrowy?
– Czy chcemy mieć garaż w bryle domu? Jeżeli tak, to na jedno stanowisko, na dwa, a może na dwa i pół, bo akurat chcesz mieć dwa samochody i na motor?
– Może chcesz mieć piwnicę?
Jeżeli już na te pytania odpowiedziałeś, idziemy dalej. Jakie chcesz mieć pomieszczenia w domu, o jakiej powierzchni, co chcesz w tym domu mieć?
To nie są proste decyzje. I przed budową domu bez żadnej pomocy trudno jest określić, w jakim domu chcemy mieszkać. Przecież dom może mieć bardzo różny układ pomieszczeń. Pytania są na przykład takie:
– Czy chcesz mieć kuchnię razem z salonem i jadalnią, czy kuchnia będzie osobnym pomieszczeniem?
– Jak duży chcesz mieć salon?
– Czy chcesz mieć garderobę i łazienkę zaraz przy sypialni, czy to będzie oddzielne pomieszczenie?
– Ile planujecie mieć dzieci?
– Ile będzie łazienek?
– Czy będzie WC dla gości?
I tych pytań można zadać sobie mnóstwo. I podam taki tok myślenia, by trochę pomóc. Należy sobie wyobrazić taki typowy dzień roboczy. Wyobraź sobie, że rano wstajesz. Pytanie jest, gdzie będziesz rano się ubierał i mył? W którym miejscu? Gdzie będą myły się Twoje dzieci? Jeżeli dopiero planujecie dzieci, to nic, bo przecież trzeba sobie wyobrazić, jak to będzie wyglądało za kilka lat. I w ten sposób można określić mniej więcej liczbę, umiejscowienie łazienek, garderób i ich powierzchnie.
Jak się już ubrałeś, to trzeba zjeść śniadanie. Gdzie będziesz je jadł? W jadalni, w kuchni, w salonie? Gdzie będzie jadła cała rodzina? Jak to będzie wyglądało?
Jeżeli idziesz do pracy, to też pytanie, gdzie będziesz parkował samochód? Czy będziesz parkował w garażu, czy na zewnątrz? Czy będziesz miał wygodny dostęp do tego samochodu?
Jak już pojechałeś do pracy, minęło tam ileś godzin, w drodze do domu zrobiłeś zakupy, wracasz do domu, to gdzie te zakupy zostawisz? U mnie jest to rozwiązane w ten sposób, że parkuję sobie w garażu, wchodzę sobie do kuchni przez spiżarnię. W spiżarni zostawiam na przykład soki, warzywa, wodę. I potem wchodzę do kuchni, zostawiam na blacie pozostałe zakupy. To, co trzeba, wsadzam od razu do lodówki, która jest tuż obok. A resztę, na przykład warzywa, mogę od razu umyć. I znowu na drugą część blatu roboczego od razu pokroić i przygotowuję posiłek.
I można sobie wyobrazić to, jak to będzie wyglądało.
Co dalej? Co po posiłku, po przyjściu do pracy? Jak spędzasz wolny czas? Czy potrzebujesz na przykład dodatkowego pomieszczenia na swoje hobby? Jak wygląda pójście spać? Jak będzie wyglądało szykowanie dzieci do snu? Gdzie będziesz się przebierał? I im więcej sobie takich pytań zadasz, tym będziesz lepiej wiedział, jaki chcesz dom wybudować.
W związku z tym, że tych pytań jest naprawdę mnóstwo, to oczywiste, że każda osoba odpowie na te pytania inaczej. Każdy z nas jest inny, każdy ma inne potrzeby, każdy inaczej spędza dzień, każdy potrzebuje innej przestrzeni. I w związku z tym każdy buduje inny dom. Każdy buduje inny dom. I bez świadomości tych swoich potrzeb i bez świadomości tego, jaki chcesz dom wybudować, nie będziesz znał kosztu budowy. Po prostu. Nie da się tego zrobić.’
Koszty budowy
I nie ma co wierzyć informacjom w Internecie, że koszty budowy to na przykład 3000 złotych za metr kwadratowy razy powierzchnia. Albo gdzieś tam spotkasz się z jakimiś artykułami, które pokazują orientacyjne koszty budowy. One nie mają znaczenia. Wystarczy tylko, że twój dach będzie bardziej skomplikowany, twoja elewacja będzie bardziej efektowna, standard wykończenia będzie trochę wyższy, a warunki gruntowe na działce będą trochę gorsze. Tak tu trochę, tam trochę, tam trochę i nagle się rozjeżdżasz o sto, dwieście, trzysta tysięcy względem tego, co sobie tam wyczytałeś w Internecie.
W związku z tym przede wszystkim przed rozpoczęciem szukania działki budowlanej należy oszacować wszystkie koszty, wszystkie co do złotówki, jak się da. I pod podcastem, a także już wcześniej, pokazywałem mój film na YouTube, w którym pomagałem określić te wszystkie koszty. Udostępniłem arkusz kalkulacyjny, który ma właśnie pomóc szacować wszystkie koszty.
(Film: https://www.youtube.com/watch?v=A5ffA7UYF30 )
Oprócz tego, że nie wiemy, jak przyszły dom będzie wyglądał i bez tego nie możemy policzyć kosztów, to do tego łatwo zapomnieć o pewnych dodatkowych wydatkach, takich jak koszty notarialne, PCC od działki, koszty przygotowawcze, na przykład wyrównanie działki, uporządkowanie tej działki, zakup projektu, adaptacja projektu, zaangażowanie kierownika budowy, geodeta. I znowu tych takich niby drobiazgów robi się bardzo, bardzo, bardzo dużo i bardzo łatwo jest przekroczyć budżet. Dlatego zakup działki bez świadomości całkowitych kosztów budowy to duży błąd. Naprawdę można się bardzo oszukać. A jeżeli okaże się, że nie stać cię na budowę domu, to zostajesz z problemem. Zostajesz po prostu z działką, z którą nic nie zrobisz, albo którą po prostu będziesz musiał sprzedać szybciutko, aby zmienić swoje plany i wybudować na przykład mniejszy dom gdzie indziej lub na przykład w ogóle zrezygnować z budowy domu i kupić mieszkanie.
Ograniczenia w budowie
Drugą sprawą jest to, że jeżeli kupisz działkę, a dopiero potem będziesz myślał, co dalej, no to się możesz troszeczkę niestety oszukać. Dlatego, że na żadnej działce nie możesz wybudować tego, co chcesz. Są przeróżne ograniczenia. Są na przykład ograniczenia związane z planem miejscowym. Po prostu w danej gminie czegoś na danej działce nie można zrobić z założenia. Może być ograniczenie związane z warunkami zabudowy. To taki dokument, który mówi, co można, co nie można zrobić. Ale jest też (bardzo ważne) rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.
Bez zapoznania się z tymi dokumentami może się okazać, że po zakupie działki nie będzie mógł na niej wybudować tego, co zamierzałeś.
Może się okazać, że kupisz działkę, a nagle się okaże, że obok działki jest las. Las, który na las nie wygląda, bo tak naprawdę to jest tam łąka, ale według dokumentów jest tam las. A skoro jest tam las, to musisz się od tego lasu odsunąć budynkiem na przykład na 12 metrów.
Z innej strony działki może być jakiś stary dom drewniany. Widzisz, że on jest oddalony pięć metrów od twojej granicy, ale gdzieś przeczytałeś o tym, że przecież możesz spokojnie umieścić swój dom w odległości 4 metrów od granicy działki, jeżeli ściana ma okna i drzwi po tej stronie, albo 3 metry, jeżeli nie ma otworów okiennych i drzwiowych. I tak sobie wyczytałeś, a potem się okazuje, że to nie do końca tak. Bo właśnie to rozporządzenie mówi, że jeżeli na działce sąsiedniej jest dom drewniany, który nie jest zabezpieczony przed rozproszeniem ognia, to musisz się od niego oddalić bodajże na kilkanaście metrów. I nagle się okazuje, że mimo tego że kupiłeś dużą działkę, nie znając pewnych przepisów, to się może okazać, że niestety na tej działce nie będzie można nic wybudować. Nic.
I naprawdę nie chcę straszyć, ale prowadzę tego bloga już prawie trzeci rok, od wydania mojej książki też już sporo czasu minęło. Otrzymuję dużo od was maili i spotkałem się z przykrymi przypadkami. Ktoś kupił działkę, na której naprawdę zostaje jakiś pas o szerokości trzech metrów, na którym można cokolwiek wybudować. Z jednej strony jest las, z drugiej strony droga, z trzeciej jakieś inne zabudowania. I nagle, pomimo tego że działka budowlana jest duża, nic na niej nie można zrobić. I znowu, bez świadomości tego, jaki chcesz dom wybudować, to czasami trudno stwierdzić, czy się rzeczywiście na tej działce zmieścisz, czy też nie. Ograniczenia są przeróżne. W niektórych gminach musisz wybudować dom parterowy. Albo dom parterowy z poddaszem i nie możesz wybudować domu piętrowego. To też tak można się trochę oszukać, bo marzysz o domu właśnie piętrowym, kupujesz działkę, a się okazuje, że plan miejscowy tego zabrania.
Mogą być (w planie miejscowym lub w decyzji o warunkach zabudowy) zakazy związane z tym, że musi być dach dwuspadowy, koniecznie o jakimś kącie nachylenia, co oznacza, że nie można na danej działce wybudować domu z dachem płaskim. Mogą być ograniczenia związane z szerokością elewacji frontowej. I znowu, może się okazać, że twój wymarzony dom na tej działce nie może powstać. I teraz, no cóż, zmieniać swoje marzenia, dopasowywać teraz dom do działki specjalnie i budować dom, o którym nie marzyliśmy? No szczerze mówiąc, słabo, prawda? Nie po to marzymy o domu, żeby budować inny dom niż sobie wymyśliliśmy. Dlatego właśnie im więcej wiemy o naszych potrzebach, im więcej wiemy o tym, jak ten dom będzie wyglądał, jaka będzie wyglądała jego elewacja, jakiej będzie szerokości, wysokości i tak dalej, tym lepiej, bo wtedy będziemy szukać działki, na której budowa tego domu będzie po prostu możliwa.
Jeżeli kupimy dom, kupimy działkę, a potem będziemy myśleć, co dalej, to się okaże, że nagle trzeba będzie nasze marzenia trochę torpedować. Czyli na przykład wybudować dom mniejszy, może węższy, może po prostu inny od tego, co wymarzyliśmy. I to jest ten pierwszy krok, czyli świadomość swoich oczekiwań i świadomość całkowitych kosztów. Uprzedzam przed tym, żeby nie wierzyć w kosztorysy, które są gdzieś tam umieszczane przy projektach typowych, ponieważ one mają jeden cel, przekonać cię do zakupu projektu. Te kosztorysy są bardzo często zaniżane. Łatwo się o tym przekonać, ponieważ jeżeli napiszesz do jakiegoś biura projektowego, czy oni biorą odpowiedzialność za te ceny, które podają na stronie, odpowiedzą, że oczywiście, że nie. Bo nikt nie jest w stanie podać całkowitych kosztów bez informacji, gdzie się będziesz budował, w jakim województwie, jakie są warunki gruntowe na danej działce, w którym roku będziesz się budował i tak dalej. Tych parametrów jest mnóstwo.
Poza tym i tak te kosztorysy bardzo często są zaniżane same w sobie. No skoro biuro projektowe nie bierze za to odpowiedzialności, trzeba to traktować jako reklamę i tak naprawdę w ogóle na to nie zwracać uwagi. To, że widzisz gdzieś właśnie projekt typowy i obok jest jakaś atrakcyjna cena, nic nie znaczy. Także dlatego, że czasami w tych kosztorysach są pominięte pewne bardzo ważne wydatki, na przykład brakuje źródła ogrzewania. Żadnego nie ma. Widziałem kosztorysy, które nie mają w ogóle wyszczególnionego niczego związanego z elektryką, hydrauliką. Widziałem na jakiejś stronie kuriozalny kosztorys, ponieważ był w nim wymieniony stan surowy, okna, drzwi, tynki, wylewki, właściwie stan deweloperski, ale w ogóle bez elektryki i hydrauliki. No po prostu ręce opadają. W związku z tym nie wierzymy w coś takiego. Jedyne, co możemy zrobić, to samemu zastanowić się nad swoimi oczekiwaniami i policzyć to troszkę samodzielnie.
Po zakupie działki, kiedy już będziemy już pewni, jaki projekt chcemy kupić lub skorzystamy z usługi projektanta i zaprojektuje nam indywidualny, wtedy, jak już mamy działkę, warto zamówić kosztorys inwestorski, który po prostu będzie o wiele dokładniejszy. Ale przed zakupem działki, kiedy my tylko liczymy sobie tak mniej więcej całkowite wydatki, to ten mój arkusz, mój film, o którym mówiłem wcześniej, powinien wystarczyć.
Jak znaleźć działkę pod budowę domu?
Jeżeli już wiesz, w jakim domu byś chciał zamieszkać i wiesz, że cię stać na wszystko, to szukasz działki. Szukasz działki zwykle w prosty sposób. Internet, jeździsz po okolicy, pytasz znajomych. Szukasz działki w fajnej lokalizacji, ładnej działki, blisko pracy, szkoły. Działki, gdzie nie ma problemów z sąsiedztwem, gdzie nie ma żadnych przykrych zapachów albo jakichś hałasów. No i teraz, jak już wiesz, w jakim domu byś chciał zamieszkać, szukając działki, już masz trochę większą świadomość. Bo po pierwsze, szukasz działki, na której ten dom może powstać, ale po drugie, już szukasz konkretnej działki, na przykład z wjazdem na działkę od strony północnej, aby dom był usytuowany w ten sposób, aby salon, pokoje dziecięce twojego domu były skierowane na stronę południową. W ten sposób słońce rano, jak będzie wstawało, zaczyna swoją drogę od strony wschodniej, potem w ciągu dnia okrąża twój dom od strony południowej i kończy dzień na stronie zachodniej. W związku z tym pomieszczenia, które wymagają więcej światła, powinny być skierowane właśnie na stronę południową.
Tu krótki film, który to objaśnia:
Jak masz świadomość tego, co chcesz wybudować, też będzie ci łatwiej odrzucić działki, których układ stron świata jest niekorzystny.
Działka budowlana – na co uważać?
No i załóżmy, że już masz jakąś działkę taką na oku. Wiesz, że na tej działce twój dom będzie po prostu wyglądał świetnie. Wszystko jest pięknie. Sprawdzasz jakieś dokumenty. Wszystko wygląda bosko. Kupujesz działkę. I jaki błąd jest tutaj najczęściej popełniany? Chyba największym błędem to jest zbytnia ufność. Często ufamy właścicielowi, że z sprzedawaną działką wszystko jest w porządku. Widzimy działkę. Ona jest ładna. Widzimy gdzieś obok jakieś zabudowania. Ludzie się budują. W związku z tym, co się może stać złego? Może się dużo stać. I powiem tak: to w naszym interesie jest ograniczenie ryzyka. Podejrzewam, że tak na oko w 90%, jak kupisz działkę, będzie wszystko w porządku. Czy to jest duży odsetek? Jest. Ale czy wystarczający? No nie, głupio kupić działkę i ryzykując tym, że w 10% przypadków będziesz miał problem. Jaki to może być problem?
No przede wszystkim problem może być taki, że na danej działce będzie bardzo kosztowne posadowienie domu. To może być związane z tym, że na danej działce są wysokie wody gruntowe. Jeżeli to się okaże przy realizacji fundamentów, to będzie kłopot, ponieważ koparka wykopie dół i nagle w tym dole będzie woda. Odpowiednia budowa na takim terenie będzie możliwa, ale utrudniona. Ale problemów może być więcej. Może być na przykład grunt wysadzinowy, który wymaga więcej starań i więcej kosztów, aby ta budowa była możliwa. Może się okazać, że na danej działce grunt jest nienośny. To oznacza, że dom nie może zostać posadowiony, ponieważ się na przykład zapadnie. Dosłownie. Nikt na taką budowę nie pozwoli. W związku z tym trzeba będzie zmienić sposób posadowienia budynku, na przykład na słupy, lub będzie konieczna wymiana gruntu. Wymiana gruntu, o jest bardzo kosztowna impreza. Trzeba cały grunt wywieźć, nawieźć nowy, odpowiednio grunt ubić. To może być wydatek nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych. Czyli w niektórych przypadkach może nawet przekroczyć koszt zakupu działki.
Można tego uniknąć. Tych wszystkich rzeczy można uniknąć, wykonując badania geotechniczne. Te badania geotechniczne kosztują, mniej więcej osiemset złotych. Polega to na tym, że przyjeżdża ekipa, robi na przykład trzy odwierty w miejscu, gdzie będzie stał dom, i glebę poddaje analizie. I wiadomo, co jest na danej działce. Jeżeli sprzedający nie ma takich badań geotechnicznych, a zwykle nie ma, a szkoda, szczerze mówiąc, mam nadzieję, że im częściej będę mówił o tych badaniach geotechnicznych, tym więcej sprzedających będzie je wykonywało. Jeżeli ich nie ma, to można zawrzeć w umowie przedwstępnej, że badania geotechniczne zostaną wykonane po podpisaniu umowy przedwstępnej. Jeżeli się okaże, że jest jakiś problem, to wtedy sprzedający oddaje za te badania pieniądze. I się rozstajemy tak naprawdę. Jeżeli będą badania niekorzystne, to chyba szkoda tracić pieniądze na to, żeby ten dom wybudować. Odpowiednie zabezpieczenie fundamentów przed wodą może pochłonąć sporą część twojego budżetu.
I ja wiem, że bardzo wiele osób, podejrzewam, że zdecydowana większość, kupuje działki w ciemno, bez takich badań. Wychodzą z założenia, że skoro obok stoją jakieś budynki, to wszystko będzie w porządku. No bo co się może stać? Przez to, że w większości wypadków rzeczywiście nic z działką się nie dzieje, takie jest przekonanie chyba u wszystkich, że w takim razie badań nie ma co wykonywać.
Szkoda tracić te osiemset złotych, skoro wszystko jest w porządku i inne budynki stoją bez problemów. No i właśnie, w większości wypadków jest okej. Ale wspominałem o ograniczeniu ryzyka. Widziałem, że na przykład właściciel działki przez lata wywoził ziemię. Sprzedawał ją prawdopodobnie gdzieś tam na boku, przez co na działce powstał wielki dół. W pewnym momencie ten dół był już trochę za duży. Właściciel działki chciał tą działkę sprzedać. Po co mu taka wielka działka budowlana z taką wielką dziurą? W związku z tym nawiózł jakiegoś syfu, gruzu, nie wiadomo czego. Nawiózł na to trochę lepszej ziemi. Poczekał rok aż to wszystko zarosło i wystawił działkę na sprzedaż.
Co jeżeli byś taką działkę kupił? Podczas prac ziemnych okazałoby się, że trzeba cały ten gruz wywieźć, nawieźć porządną ziemię, ubić. Koszty horrendalne. Jasne, że wtedy można by jeszcze iść do sądu. Właściciel w końcu ukrył dosyć istotną wadę tej działki. Ale chyba wiemy, jak działają sądy. Wiemy, że jest to zabawa na kilka lat. Czy chcemy wstrzymywać budowę na kilka lat? No nie chcemy. W związku z tym badania geotechniczne spowodują, że będziesz miał pewność, że z tą działką jest wszystko w porządku. I naprawdę to, że obok stoją domy, to, że wydaje się, że jest sucho na działce, to, że nie widać, żeby były problemy, nic nie znaczy, ponieważ jest jakiś procent ryzyka, że coś nie tak jest. Że akurat może na tej działce powierzchniowe wody gruntowe akurat idą przez jej środek. Może się okazać bardzo dużo rzeczy. W związku z tym nie żałujmy tych pieniędzy, po to aby… no właśnie, po co? 800 złotych to mała kwota za wykonanie takich badań geotechnicznych. To jest, podejrzewam, koszt kilku metrów albo kilkunastu metrów glazury w twoim domu. W związku z tym oszczędzanie na czymś tak ważnym jest błędem, dużym błędem.
Czy znalezienie fajnej działki jest proste?
Podcast trwa teraz dwadzieścia minut. Powiedziałem o paru ważnych rzeczach, ale to nie wyczerpuje tematu. I powiem szczerze, kiedyś wydawało mi się, że zakup działki jest prosty i jest właściwie najłatwiejszym etapem naszej inwestycji. Dopiero po zakupie działki będziemy się martwić, co dalej. I tak naprawdę jeszcze jak pisałem moją książkę „Jak się wybudować i nie zwariować” trzy lata temu, to na temat działek napisałem chyba kilkanaście stron, wychodząc z założenia, że nie ma co powtarzać informacji, które są podane w Internecie. Skoncentrowałem się bardziej na tym, jak wynegocjować za działkę dobrą cenę, a nie na to, na co uważać. I dopiero, gdy zacząłem pisać bloga, kiedy zaczęliście do mnie pisać ze swoimi problemami, kłopotami, pomału do mnie docierało, że zakup działki, dobrej działki i to w dobrej cenie, nie jest prosty.
Tych rzeczy, na które trzeba zwracać uwagę jest tak dużo, że nawet właściciele działek nie za bardzo wiedzą, jakie wady ma działka budowlana, którą chcą sprzedać. Dotarło też do mnie, że znacznie łatwiej jest ukryć wady działki, która kosztuje kilkadziesiąt albo i więcej tysięcy niż na przykład wady samochodu, który ktoś sprzedaje za kilka tysięcy. Kupując samochód, jesteśmy w stanie go sprawdzić. Albo sami się na tym znamy, a jeżeli nie, to mamy jakiegoś zaprzyjaźnionego mechanika. Możemy to sprawdzić, płacąc oczywiście komuś za taką usługę. Natomiast w przypadku działek sprawa nie jest prosta. Bo po pierwsze, musimy wiedzieć, czego chcemy. I bez tej informacji nikt nam nie pomoże. Po drugie, tych takich szczególików, na które trzeba zwracać uwagę, jest całe mnóstwo. I jest bardzo mało ludzi w Polsce, którzy są w stanie rzetelnie ocenić, czy dana działka budowlana jest w porządku.
Pokażę jeden z przykładów, który chyba działa na wyobraźnię. Przypuśćmy, że kupiłeś działkę, sprawdziłeś wcześniej wszystkie dokumenty, sprawdziłeś plan miejscowy. W planie miejscowym twoja działka jest określona jako działka o zabudowie jednorodzinnej. Sprawdziłeś plan miejscowy. Przeczytałeś od deski do deski. Upewniłeś się, że na tej działce możesz postawić swój wymarzony dom. Kupiłeś działkę, starałeś się o projekt i projektant podczas adaptacji albo podczas pracy nad projektem odkrył, że nie jest to wcale proste, ponieważ twoja działka jest terenem leśnym. Jak to możliwe? Ano dlatego, że las jest w takich wypadkach, kiedy jest oznaczony jako teren leśny w planie miejscowym. Zapoznałeś się z planem miejscowym i wiesz, że nie jest. Ale teren leśny jest także wtedy, kiedy w ewidencji gruntów i budynków ten teren jest oznaczony literkami LS. Jeżeli tego nie sprawdziłeś, to kupiłeś działkę leśną.
To prawdziwa historia i tym konkretnym przypadku, o którym teraz myślę, były problemy. I co ciekawe, notariusz podczas sprzedaży działki powinien zwrócić na to uwagę. Znam jednak sytuację taką, że notariusz po prostu to przeoczył i jest kłopot. Ale okej, przypuśćmy, że teraz wysłuchałeś ten podcast, wiesz, że na to trzeba zwracać uwagę, w związku z tym, przed zakupem działki sprawdzasz nie tylko plan miejscowy, ale także sprawdzasz ewidencję gruntów i budynków. W żadnym z dokumentów nie ma informacji o tym, że teren jest leśny. Czy wszystko jest w porządku z tą działką? Niestety niekoniecznie, ponieważ może być tak, że ten teren, który chcesz kupić, jest objęty uproszczonym planem urządzenia lasu. I de facto ta działka jest jednak terenem leśnym.
Więc są takie pułapki, na które trudno się uczulić. I o tym nie mówi się często. Jak czytam różne artykuły na temat działek budowlanych i na co uwagę zwracać, to tam zwykle jest jedna dziesiąta tego, na co uwagę trzeba rzeczywiście zwracać. Bardzo często właściciele działek sami nie wiedzą, co sprzedają, bo też nie znają pewnych przepisów. Notariusz, który powinien być po twojej stronie, także ma czasem niepełną wiedzę. I możesz kupić działkę, z którą potem nic nie będziesz mógł zrobić. To samo dotyczy działek sąsiednich. Bo na przykład, jeżeli kupujesz działkę i z tą działką wszystko jest w porządku, sprawdziłeś wszystko od A do Z, jesteś przekonany, że wszystko jest w porządku, ale nie sprawdzisz, co jest z tą działką, która jest tuż obok, to się może okazać, że ta działka sąsiednia jest lasem, co oznacza, że będziesz się musiał od tego lasu oddalić.
Kiedyś zwracałem uwagę na blogu na to, że nawet jeżeli działka sąsiednia wygląda na łąkę, to nie ma to znaczenia. Ważne jest to, co jest w dokumentach. Jeżeli w planie miejscowym lub w ewidencji gruntów i budynków ten teren sąsiedni jest określony literkami LS, jest to teren leśny, to także się będziesz musiał od niego budynkiem odsunąć. Co gorsze, jeżeli w planie miejscowym znalazłeś informację o tym, że trzeba zachować odległość od lasu na pięćdziesiąt metrów, ale ten zapis zignorowałeś, bo przecież obok jest łąka, nie las, a potem się okaże, że według dokumentów ta sąsiednia działka jest lasem, to będziesz musiał odsunąć budynek na pięćdziesiąt metrów od granicy. Czyli dokładnie rzecz biorąc od lasu. Takie to są pułapki.
I im więcej czytam, im więcej się dowiaduję, im więcej poznaję takich kiepskich przypadków kupienia działki z problemem, tym jakby więcej wiem, ile staranności trzeba zachować przy wyborze działki.
KURS „Jak się wybudować”: wybór i zakup działki
Tych tematów jest tak dużo, że w pewnym momencie wpadłem na pomysł przygotowania kursu „Jak się wybudować”. Kursu online, który właśnie pomoże wybrać i kupić działkę, pomoże sprecyzować swoje oczekiwania wobec działki i domu, pomoże oszacować wszystkie koszty. Po to, aby każdy mógł kupić działkę bez żadnego kłopotu. Pokazuję, w jaki sposób wynegocjować za działkę dobrą cenę, przeprowadzam przez cały proces zakupu, pokazuję, jak powinna być zorganizowana umowa przedwstępna, jak sprawdzić księgi wieczyste, inne dokumenty. A dodatkowo także pokazuję, co po zakupie działki. Czyli w jaki sposób wybrać projekt, projektanta, kierownika budowy, wykonawcę. To wszystko po to, aby marzenie o własnym domu jak najszybciej się spełniło.
Zrobiłem wszystko, aby kurs odpowiedział, jak nie na wszystkie, to na większość twoich pytań. Na większość pytań, które nurtują budujących. Tematów jest sporo, więc nic dziwnego, że kurs trwa ponad dziesięć godzin. Jest to kurs wideo. Ale kurs to nie wszystko, ponieważ oprócz niego dostajesz dużo pomocy, które pomogą zarówno przy wyborze działki, jak i przy budowie domu. Przede wszystkim jest to moja książka w wersji papierowej, e-book i audiobook razem z materiałami dodatkowymi. Jest to dokument, który pozwala ci lepiej sprecyzować swoje oczekiwania i potrzeby względem działki i domu. Jest to checklista, którą warto mieć zawsze przy sobie, kiedy oglądasz kolejną działkę, żeby zaznaczać, czy wszystko dokładnie sprawdziłeś. Są to jeszcze inne dokumenty, arkusze kalkulacyjne, które pozwolą ci kupić działkę, ale jednocześnie być pewnym, że po zakupie działki wiesz, co robić dalej. I będziesz pewny, że stać cię na budowę domu. I co więcej, będziesz wiedział, jaki dom chcesz wybudować.
Czy mógłbyś tę wiedzę, którą zawarłem w kursie zdobyć w inny sposób? Myślę, że tak. Bo w tym kursie nie ma jakichś rzeczy tajemnych. Ta wiedza jest ogólnie dostępna, tylko że po prostu rozsypana po całym Internecie. I jest także w głowach pośredników, projektantów i tak dalej. Więc mógłbyś ją zdobyć. Ale po pierwsze, musiałbyś naprawdę bardzo, bardzo dużo na to wszystko poświęcić. Po drugie, musiałbyś zaangażować fachowców do tego, aby część tej wiedzy ci przekazali. Przykładowo musiałbyś zaangażować projektanta już na samym początku, aby dobrze cię poznał, aby poznał twoje potrzeby, oczekiwania względem działki, domu. Aby powiedział tobie, z czym się wiąże budowa domu, co wpływa na koszty budowy. Taki projektant poświęciłby wam co najmniej kilka, jak nie kilkanaście godzin, więc taka usługa by kosztowałaby tysiąc złotych, może i więcej.
Następnie byś szukał działki na własną rękę. Jeżeli nic nie wiesz na temat tego, na co uważać, to musiałbyś na przykład wziąć pośrednika. Mam mieszane uczucia co do pośredników, ale na pewno są tacy, którzy znają się na swojej robocie. Taki dobry pośrednik weźmie kilka procent prowizji od nieruchomości, co przy działce na przykład wartej sto tysięcy, to już mówimy o prowizji liczonej w tysiącach. Jeżeli nie pośrednik, musiałbyś za każdym razem, kiedy jesteś zainteresowany mocniej jakąś działką, zlecić jej analizę jakiejś firmie wewnętrznej. Takie analizy, najbardziej podstawowe, kosztują 500, 700 złotych. Takie już dokładne potrafią kosztować 1500 zł i więcej.
A mój kurs daje to wszystko. Pozwala ci każdą działkę sprawdzić bez dodatkowych kosztów. Daje ci wiedzę, która pozwoli ci każdą działkę przejrzeć na wszystkie sposoby za wiele, wiele niższą cenę. Kurs kosztuje 390 zł brutto. I to nie wszystko, bo tak naprawdę kurs ci się zwróci, podejrzewam, po obejrzeniu odcinka o negocjacjach, w którym udzielam dużo porad, w jaki sposób negocjować przy zakupie działki i oszczędzać od samego początku. Podczas budowy będziemy ponosić dużo wydatków, w związku z tym nauczmy się negocjować jak najszybciej.
Poza tym w kursie pokazuję także, co po budowie domu, czyli jak wybrać projektanta, kierownika budowy, wykonawców, jak oszczędzać na budowie, gdzie się czają pułapki i gdzie się czają oszczędności. Poza tym kurs będzie się rozrastał. Każda osoba, która kupi kurs, ma możliwość zadania mi pytania. Na każde pytanie oczywiście odpowiem. Jeżeli jakieś pytanie będzie trochę trudniejsze, to po prostu opracuję kolejną odpowiedź w formie wideo i udostępnię ją wszystkim kursantom, więc podejrzewam, że z czasem ten kurs będzie coraz dłuższy, coraz bardziej wyczerpująco będzie odpowiadał na wszystkie pytania.
Więc jeżeli jesteś zainteresowany, a mam nadzieję, że kurs cię zaciekawił, to zapraszam na bloga, gdzie znajdziesz więcej informacji na ten temat lub na stronę jaksiewybudowac.pl. Na stronie znajdziesz kilka przykładowych odcinków, no aby nie kupować kota w worku i znajdziesz streszczenie całego kursu, w którym omawiam wszystkie dwadzieścia odcinków. To wszystko po to, abyś po prostu wiedział, co kupujesz.
Tak więc jeszcze raz dziękuję za uwagę. Zapraszam na stronę jaksiewybudowac.pl i do usłyszenia. Pozdrawiam, Sławek Zając, Jak Się Wybudować I Nie Zwariować.