Wszystko o budowie domu

Chciałem zebrać w jednym miejscu zebrałem wszystkie porady dotyczące przygotowania do budowy domu.

W jaki sposób zabrać się za wybudowanie własnego domu? Jak wybrać lokalizację, działkę, projekt? Jak się przygotować do budowy i na co zwracać uwagę?

Zero lania wody. „Samo gęste” jak mówi mój przyjaciel 🙂

Uwaga. Artykuł jest  naprawdę bardzo długi. Polecam podczas czytania sięgnąć po kawę i ciastko 🙂 W tekście niekiedy odsyłam do innych artykułów na blogu, aby możliwe dokładnie omówić dany temat. Traktuj ten artykuł bardziej jako pewnego rodzaju przewodnik. Jeżeli jesteś na moim blogu po raz pierwszy to wiedz, że inne artykuły wyczerpująco omawiają podejmowane przeze mnie tematy.

 

1. ZASTANÓW SIĘ 10 RAZY NAD ZAKUPEM DZIAŁKI.

Powody wybudowania domu bywają różne. Część osób ma dość mieszkania w bloku i chce się przenieść na swoje. Marzy im się cisza i spokój, o które czasem jest ciężko będąc otoczonym z każdej strony przez sąsiadów, samochody, galerie handlowe czy lokale gastronomiczne.

W praktyce trudno o idealne miejsce do zamieszkania. Jeżeli ma być cicho, z dobrym dojazdem do pracy, blisko szkół i sklepów to może się okazać, że znalezienie odpowiedniej działki będzie bardzo trudne i trzeba będzie pójść na pewne kompromisy. Miej świadomość, że obejrzysz co najmniej kilkanaście działek, zanim się na którąś zdecydujesz. Pamiętaj, że znalezienie odpowiedniej działki musi potrwać i nigdy nie decyduj się na zakup pod wpływem chwili. Lepiej poświęcić nawet dodatkowy rok na szukaniu czegoś odpowiedniego niż całe życie żałować, że mieszka się w złym miejscu.

Zwróć uwagę na:

– Dokumenty (miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, księga wieczysta)

– Uzbrojenie działki (unikaj działek bez dostępu do mediów)

– Sąsiedztwo (jakie domy są w pobliżu? Czy są w okolicy uciążliwe usługi lub obiekty?)

– Orientację według stron świata. Jeżeli dojazd do działki znajduje się po jej północnej stronie to najłatwiej będzie zaplanować rozkład domu (od północy wejście do domu, garaż, pomieszczenia gospodarcze, od południa taras i salon, od wschodu sypialnia).

– Rodzaj terenu. Jeżeli w pobliżu rośnie roślinność bagienna to wpłynie to znacznie na koszt budowy z uwagi na podmokły teren. Dobrze też popytać sąsiadów czy woda długo stoi po opadach deszczu. W przypadku jakichkolwiek wątpliwości oczekuj okazania przez sprzedającego badań geologicznych. Koszt dla sprzedającego niewielki w stosunku do ceny działki (ok. 1000 zł), a dzięki temu nie wpadniesz w bagno (nomen omem). Może niedaleko jest jezioro? A może teren kiedyś obejmowało wysypisko i pod warstwą ziemi znajduje się jakiś „syf”? Dmuchaj na zimne i uniknij problemów, które mogą wystąpić już na etapie budowy fundamentów.

– Dojazd. Jaka droga prowadzi na działkę i w czyjej gestii jest jej utrzymanie?

– Jak daleko jest do przystanku autobusowego lub pociągu?

 

Wyśmienicie byłoby też obejrzeć wybraną działkę latem i zimą, ale tak naprawdę to kto ma na to czas? Dlatego tak ważna jest rozmowa z sąsiadami. Spytaj jak się mieszka, czy są jakieś problemy, jak przebiegła budowa i tak dalej.

Jeżeli chodzi o wybór miejsca to zamieszkania to nie przywiązuj za bardzo wagi do odległości między działką a np. centrum najbliższego miasta. Kilometry nie mają znaczenia – liczy się czas dojazdu. Z tego powodu, jeżeli działka spełnia Twoje oczekiwania, zrób jeszcze jedną rzecz, która pozwoli ci się zorientować, jak ci się będzie żyło w danej okolicy: przyjedź na działkę z samego rana (w dzień roboczy!) i zachowuj się przez cały dzień tak, jakbyś już mieszkał w tym miejscu.

Pojedź do pracy i zobacz jak długo do niej będziesz jechał w dzień roboczy z normalnym ruchem ulicznym. Jeżeli masz dzieci to podjedź wcześniej do przedszkola lub szkoły. W ten sam sposób sprawdź ile zajmie ci powrót z pracy do domu, po drodze robiąc zakupy i odbierając dzieci. Dzięki temu faktycznie będziesz wiedział, ile czasu zajmują ci dojazdy i ile dodatkowo pieniędzy przeznaczysz na paliwo.

Bardzo polecam obejrzenie mojego szkolenia, w jaki sposób znaleźć dobrą działkę budowlaną.

2. NAJWAŻNIEJSZY JEST DOBRY PROJEKT.

Budujesz dom dla siebie i Twojej rodziny. Kropka. Nie jest ważne, w jakich domach mieszkają inni ludzie i jakie domy pobudowali znajomi. Nie sugeruj się też za bardzo gotowymi projektami, jakich pełno w internecie i nie przejmuj się za bardzo opiniami innych ludzi.

Dlaczego o tym wspominam?

Niejednokrotnie spotkałem się z sytuacją, że ktoś chciał wybudować dom np. o powierzchni użytkowej 100 metrów kwadratowych. Przyjęło się uważać, że dom o takiej powierzchni jest mały, a znajomi i rodzina potrafią wręcz zniechęcić do budowy takiego „niewielkiego” domu. Wszystko rzecz jasna w dobrej wierze, ale jeżeli wystarczy ci do komfortowego życia sto metrów kwadratowych (mieszkanie o takiej powierzchni zadowoliłoby większość z nas, prawda?) to po co budować przewymiarowany i droższy dom?

Inna sytuacja. Mój znajomy zamierzał wybudować przytulny dom, którego budowa orientacyjnie miała kosztować 350000 złotych. Pod naporem rodziny zdecydował się rozszerzyć projekt o dodatkową sypialnię i pokój, powiększył salon i dodał garaż w bryle budynku. Szacowane koszty budowy wzrosły o 200000 złotych. Efekt? Porzucili marzenia o własnym domu, bo okazało się, że po prostu nie stać ich na tak duży dom… którego tak naprawdę nie potrzebowali.

Nie przejmuj się więc tym, co mówią inni i skoncentruj się na swoich oczekiwaniach. Ja już słyszałem m.in. to, że mój dom powinien być większy, mniejszy, piętrowy, z tarasem po innej stronie, z garażem dwustanowiskowym, bez garażu, z większymi pokojami dziecięcymi, z kuchnią połączoną z salonem, z wejściem bardziej z boku i tym podobne historie. 🙂 I co? I mam dom typu „stodoła”, który może nie każdemu się podobać, ale spełnia wszystkie nasze oczekiwania, a przy okazji był tani w budowie.

Oczywiście słuchaj komentarzy, ale pamiętaj, że to ty masz zawsze decydujący głos, ty będziesz mieszkał w swoim domu i to twoje i twojej rodziny oczekiwania są na pierwszym miejscu.

 

Ok, ale jest tu mały haczyk. Jeżeli na przykład całe życie mieszkałeś w bloku to skąd masz wiedzieć jaki dom będzie dla Ciebie? Łatwo w takiej sytuacji ulec sugestiom znajomych, którzy się już pobudowali. A właśnie: Jeżeli zastanawiasz się czy kupić mieszkanie czy wybudować dom to zapraszam do tego artykułu: mieszkanie czy dom jednorodzinny?

Moje rozwiązanie? Proponuję chociaż na kilka dni zapomnieć o wszystkich dobrych radach i różnych sugestiach. Zapomnij także o gotowych projektach – one dosłownie nie były stworzone z myślą o tobie, ale po to, aby spełnić oczekiwania jakiejś grupy odbiorców. Poza tym potrafią wprowadzić w błąd – na wizualizacjach widać dobrze dobrane i wyraźne kolory, zielony ogród, zadbaną kostkę brukową, samochód stojący na podjeździe i tak dalej. Niewiele ma to wspólnego z rzeczywistością.

Jeżeli już o tym wszystkim zapomniałeś to wyłącz komputer, telefon, zaparz kawę i przygotuj papier i coś do pisania. Tak – zachęcam do zaprojektowania swojego domu na zwykłej kartce.

1. Zrób listę pomieszczeń i określ ich powierzchnię. Nie martw się, w jaki sposób pomieszczenia będą ze sobą połączone. Wystarczy lista, krótki opis każdego z pomieszczeń i metraż.
2. Zastanów się nad typem domu. Dom parterowy, piętrowy czy z poddaszem użytkowym?
3. Czy potrzebujesz garażu w bryle budynku? Jak chcesz umiejscowić kuchnię? Czy chcesz zbudować piwnicę?

 

Więcej o tym w artykule w jaki sposób zaprojektować swój dom.

W tym artykule zebrałem wypowiedzi prawie 10000 osób, które wypowiedziały się, co by zmieniły, gdyby budowały się drugi raz: co byś zmienił budując drugi raz?

3. NIE SPIESZ SIĘ

Budowa domu to skomplikowana sprawa. Budowa (a szczególnie budowa systemem zleconym) wymaga współpracy z wieloma wykonawcami. Podczas budowy domu podejmujemy setki różnych decyzji. To jest naprawdę ogromne przedsięwzięcie i z tego powodu przygotowania do budowy należy zacząć na co najmniej rok przed rozpoczęciem prac:

– Pozwoli to upewnienie się, że zaprojektowany budynek w pełni nam odpowiada.

– Pozwoli to na nawiązanie współpracy z rzetelnymi wykonawcami. Dobrzy wykonawcy mają terminy zarezerwowane terminy na wiele miesięcy naprzód.

– Pozwoli to na oszacowanie kosztów całej budowy, co razem ze znajomością swojego budżetu ułatwią znacznie podejmowanie decyzji. Poza tym im więcej czasu przeznaczymy na przygotowania, tym większa szansa, że budowa zostanie ukończona szybciej.

– Pozwoli to na uzyskanie lepszych cen za robociznę i materiały. Pośpiech powoduje, że będziesz przepłacał na prawie każdym etapie budowy.

Dlaczego nie warto się spieszyć?

Wyobraź sobie, że masz działkę i wybrany projekt i zaczynasz załatwiać formalności. Koniecznie chcesz się wprowadzić do domu na wiosnę przyszłego roku. Szukasz już ekipy od fundamentów, ale okazuje się, że wszystkie najlepsze ekipy są już pozajmowane. Bierzesz więc firmę, która po prostu ma wolne terminy. Następnie szukasz kierownika budowy i bierzesz tego, który jest dostępny, a nie tego, który jest dobry. I tak dalej…

Tymczasem sam wybór kierownika budowy powinien potrwać co najmniej (!) kilka tygodni. Powinieneś się spotkać i porozmawiać z kilkoma z nich, porozmawiać także z jego klientami (jak czas pozwoli to nawet spotkać się z nimi), ustalić szczegóły współpracy (są kierownicy budów, którzy na budowie pojawiają się tylko 5 razy, a za każdą dodatkową wizytę liczą sobie dodatkowo, są tacy, którzy za ustaloną kwotę będą pojawiali się na budowie niemal codziennie) i tak dalej. Aby wybrać rzetelnego wykonawcę to musisz się z nim spotkać, obejrzeć pracę, skontaktować się z jego klientami. Owszem, to zabiera czas. Ale dzięki temu będziesz budował się według planu współpracując z profesjonalistami, oswoisz się z projektem oraz pozwoli ci na podejmowania dobrych i przemyślanych decyzji oraz ograniczysz liczbę potencjalnych problemów.

Dzięki odpowiedniemu przygotowaniu minimalizujemy liczbę przestojów, uzyskujemy lepsze ceny (więcej czasu na negocjacje!), współpracujemy z lepszymi ekipami i budujemy dom bez nadmiernego stresu.

Wybudowanie domu w ciągłym pośpiechu jest oczywiście możliwe, ale bardzo ryzykowne (i stresujące!), a już na pewno wiąże się z tym, że po prostu za budowę się przepłaci…

4. POLICZ KOSZT WYBUDOWANIA TWOJEGO DOMU

Dom możesz wybudować za każde pieniądze. Dosłownie. Jeżeli nie wiesz, ile będzie cię wynosił koszt budowy i nie będziesz kontrolował swoich wydatków, to za budowę mocno przepłacisz. Może się wręcz okazać, że budowa zostanie wstrzymana w połowie wykończeniówki z braku pieniędzy. Czy wiesz, że aż 30% inwestorów kończących budowę przyznaje, że przekroczyło budżet o 11–20%? Niestety zdecydowanie za dużo osób zaczyna budowę wierząc w informacje podane w internecie. Dlatego pamiętaj:

Nikt nie jest w stanie podać ceny budowy domu bez zapoznania się z projektem budowlanym, lokalizacją działki i tego, ile czasu będziesz mógł poświęcić budowie.

Z tych powodów nie wierz w informacje podawane przez znajomego, który wybudował podobny dom do tego, który i ty planujesz. Nie ufaj przybliżeniom typu „budowa domu wynosi 3000 zł za metr kwadratowy”. Nie ufaj też kosztorysom znalezionym w internecie. Zapewne zauważyłeś, że na różnych stronach z gotowymi projektami często są podawane koszty budowy domu: stan zerowy, stan surowy otwarty, stan surowy zamknięty, wykończeniówka. Czasami jest to podane w takiej formie, że aż chce się wierzyć, że podane liczby są prawdziwe. 🙂 Ba, zdarzają się kosztorysy, które nie uwzględniają wszystkich prac lub korzystają z niewłaściwego przedmiarowania robót budowlanych. Po prostu niektóre kosztorysy są specjalnie zaniżane, aby zachęcić do zakupienia danego projektu!

Przy niektórych kosztorysach znajduje się informacja, że „powyższa wycena stanowi wartość przybliżoną” lub „podano szacunkowy koszt netto budowy domu o standardowym wyposażeniu »pod klucz« na podstawie średnich stawek krajowych”, jednak przeważnie te wyliczenia są zaniżone bardziej niż myślisz. Jak bardzo? Jeżeli znajdziesz informację, że koszt budowy domu do stanu surowego zamkniętego będzie wynosił 190 000 złotych, to jest możliwe, że realnie zapłacisz nawet o 20% więcej – czyli więcej aż o 38 000 złotych! A jest to dopiero stan surowy – podczas kolejnych prac zwykle różnice są jeszcze większe. Pamiętaj, że takie ogólne kosztorysy bazują na średnich stawkach w Polsce i ceny tam podane nijak mają się do cen w twojej okolicy. Koszt wykonania identycznego domu, z identycznych materiałów, na działce o identycznych wymiarach i kształcie może różnić się o kilkadziesiąt tysięcy złotych tylko z uwagi na lokalizację.

Więcej na ten temat: ile kosztuje wybudowanie domu?

Obejrzyj także film, w którym omawiam koszty wybudowania domu oraz pokazuję jak wybrać kierownika budowy i wykonawców.

 

5. WYBIERZ ODPOWIEDNIEGO WYKONAWCĘ

Wybór odpowiedniego wykonawcy jest najważniejszym wyborem, którego dokonasz podczas budowy domu. Dotyczy to zarówno wyboru odpowiedniego architekta, kierownika budowy czy ekipy od stanu surowego.

Dobry wykonawca to skarb – pracę wykona dobrze i w uzgodnionym terminie. Zły wykonawca zrobi swoją robotę jako-tako, po terminie i być może nawet trzeba będzie po nim poprawiać co oznacza stracony czas i pieniądze.

Nawiązanie współpracy z kimś rzetelnym nie jest trudne, ale wymaga dużej dyscypliny:.

– W przypadku małych prac (np. wykończeniowych) powinieneś spotkać się z co najmniej 3 wstępnie wybranymi wykonawcami. W przypadku „dużych” prac (np. stan surowy otwarty, dach) lub „ważnych” wykonawców (jak np. kierownik budowy) – z co najmniej 5.

– Proś o referencje. Poproś o dwa-trzy numery telefonów do zadowolonych klientów, u których wykonywał prace w ostatnich miesiącach. Porozmawiaj z nimi, dowiedz się, jak przebiegała współpraca.

– Obejrzyj wykonane prace lub wykonane projekty (w przypadku architekta). Dzięki temu upewnisz się, że wykonawca przedstawia sobą stały, wysoki poziom.

– Sprawdź wykonawcę w Internecie. Zadziwiające, jak mało osób szuka opinii o kimś, z kim zamierzają współpracować.

 

Szukaj wykonawcy dotąd, aż będziesz pewny, że podejmujesz dobrą decyzję. Wiem, że kusi, aby podjąć współpracę z pierwszą osobą, z którą rozmawiamy, ale to duży błąd. Pomyśl w ten sposób: znalezienie dobrego wykonawcy może potrwać kilka tygodni, ale współpraca ze złym wykonawcą może spowodować wielomiesięczne postoje na budowie. Zdarzają się ekipy, które potrafią opuścić bez słowa plac budowy, zdarzają się złodzieje, zdarzają się zwykli partacze. Na forach aż roi się od opowieści o oszustach. Zadbaj o to, abyś nie musiał wylewać gorzkich żali w internecie 🙂

O tym, w jaki sposób wybrać wykonawcę, z którego będziesz zadowolony piszę w mojej książce – zapoznaj się z jej szczegółami.

6. KIEROWNIK BUDOWY.

Dobry kierownik budowy to skarb. Będzie dbał o budowę tak, jakby budował dla siebie. Będzie ci służył radami.
Mam wrażenie, że kierownicy budów są w Polsce niedoceniani – większość inwestorów szuka tanich kierowników, nie zdając sobie sprawy, jak ważną jest on osobą na budowie.

A przecież to właśnie on odpowiada za to, że Twój dom zostanie poprawnie wybudowany. To dzięki niemu będziesz rozwiązywał sytuacje konfliktowe, dzięki niemu unikniesz wielu nieprzyjemnych sytuacji, to on wyłapie ewentualne błędy, których poprawa po wybudowaniu domu będzie niemożliwa. To dzięki niemu zaoszczędzisz sporo nerwów, a może i pieniędzy. Z tego powodu nie patrz wyłącznie na cenę. Funkcja kierownika budowy jest najbardziej odpowiedzialną funkcją w procesie budowlanym. Tani kierownicy budów bywają rzadko na budowie, ograniczają się tylko do rzucenia okiem na stan prac i wpisania się do dziennika. Jeżeli nie masz odpowiedniej wiedzy technicznej, to po prostu potrzebujesz kogoś, kto będzie często bywał na budowie, będzie obecny przy wszelkich pracach mających wpływ na bezpieczeństwo konstrukcji, z kim będziesz mógł zwyczajnie porozmawiać. Jeżeli to możliwe, ustal z kierownikiem budowy stałą kwotę za prowadzenie budowy. W miarę możliwości unikaj współpracy polegającej na tym, że za każdą dodatkową wizytę będzie liczył sobie oddzielnie. Nie ma w tym nic złego, kierownik budowy też musi ograniczyć ryzyko związane z tym, że inwestor będzie chciał go widzieć codziennie na budowie, ale zniechęcam do takiej formy współpracy. Po prostu w przypadku wątpliwości będzie ci szkoda tych pieniędzy i nie poprosisz kierownika o pomoc… co może mieć fatalne skutki. A tak, to sprawa jest jasna – masz wątpliwość, dzwonisz, a kierownik decyduje się przyjechać, ponieważ musi sam zobaczyć prace, a wszystko to bez ponoszenia przez ciebie dodatkowych kosztów. Niezależnie od wszystkiego ustal z nim szczegóły współpracy. Jak często ma przyjeżdżać na budowę? Czym ma się zajmować – czy tylko odbieraniem kolejnych etapów czy także rozmowami z wykonawcami? Są kierownicy, którzy biorą pieniądze tylko za odbiory, co oznacza, że na budowie pokazują się tylko kilka razy (odbiór fundamentów, ścian, stropu, więźby).

Warto zapłacić więcej za to, aby kierownik był na budowie częściej i zajmował się także kontrolą tego, czy wszystko jest wykonywane zgodnie z projektem. Nie jest łatwo znaleźć tak zaangażowaną osobę, być może w twojej okolicy nawet nie ma nikogo takiego, ale warto spędzić bardzo dużo czasu, aby znaleźć kogoś wartościowego.

7. NEGOCJUJ CENĘ. ZAWSZE!

Negocjacje to temat, który często jest podejmowany bardzo niechętnie. A przecież całkowity brak negocjacji jest ogromnym błędem – szczególnie mając na uwadze, że budowa domu systemem zleconym opiera się na wielu wykonawcach.

Prosty, luźny przykład – planujesz opłacić 20 osób za wykonanie różnych zleceń. Jeśli uda Ci się zmniejszyć stawkę każdego z nich o „głupie” 500 złotych, w sumie oszczędzisz aż 10000 złotych! 500 złotych przy budżecie, jakim dysponuje się przy budowie domu, niektórym może nie robić dużej różnicy… ale 10000? Takim „groszem” nikt nie pogardzi. A to tylko drobne negocjacje. Możesz zaoszczędzić po kilka tysięcy właściwie na każdym etapie budowy.

Negocjuj przy zakupie działki. Negocjuj z geodetą. Negocjuj ze wszystkimi ekipami. Niech to ci wejdzie w krew.

Wokół negocjowania narosło wiele mitów. Kiedyś, jak czytałem coś o skutecznym negocjowaniu, to wyobrażałem sobie poważnego pana, który tajemnymi gestami i magicznymi słowami jest w stanie przekonać każdą osobę do wszystkiego. A prawda jest taka, że nie musisz umieć negocjować, aby uzyskać dobrą cenę. Wystarczy pamiętać o tym, żeby nigdy nie zgadzać się na pierwszą ofertę i nigdy nie rozmawiać tylko z jednym wykonawcą. Zanim powiesz „tak”, powiedz „nie”!

Negocjuj zakupy w składach budowlanych. Odwiedź kilka hurtowni, niech przygotują dla ciebie oferty. Następnie z najlepszą ofertą przejedź się po pozostałych składach i spytaj, czy są w stanie dać lepszą cenę. Tylko tyle. O materiałach budowlanych i o tym, jak je kupować przeczytasz tutaj: https://blog.poradnik-budowlany.com/jak-kupowac-materialy-budowlane/

Negocjuj z wykonawcami. Zaproponuj konkretną kwotę za wykonanie usługi. Nie pytaj: No dobra, to ile możecie zejść? albo A gdzie rabat? czy A da radę taniej? 🙂 Takie niekonkretne pytania do niczego nie prowadzą, i albo otrzymasz odpowiedź odmowną, albo otrzymasz symboliczną obniżkę. Przed rozmową zastanów się, jaka cena ci pasuje, zorientuj się, jakie są ceny rynkowe i upewnij się, że twoja oferta jest sensowna. Możesz też np. wydłużyć termin wykonania prac w zamian za rabat – kto wie, może to rozwiązanie będzie pasowało wykonawcy? W końcu wszyscy chcą wszystko na wczoraj 🙂 Możesz też spróbować zwiększyć zakres prac – łatwiej negocjować dodatkową pracą, a nie ceną. Może glazurnik zrobi w cenie także płytki na tarasie? Czemu nie?

Uważam, że negocjować trzeba zawsze, także poza placem budowy. To po prostu dobry nawyk. Mnie negocjacje weszły w krew i negocjuję praktycznie zawsze. A często nie chodzi nawet o kwoty tylko o zasadę i o to, że udane negocjacje poprawiają humor. Dzięki temu podejściu kupiłem samochód o kilkanaście tysięcy taniej, kupiłem panele fotowoltaiczne z przyzwoitym rabatem oraz wydałem moją książkę względnie tanio 🙂

8. PODPISUJ UMOWY Z WYKONAWCAMI

Umowa jest dodatkowym zabezpieczeniem na wypadek różnych sytuacji, takich jak współpraca z kimś nierzetelnym lub oszustem. Dzięki niej możesz ustalić terminy rozpoczęcia i zakończenia prac i egzekwować te zapisy. Jeżeli wykonawca jest profesjonalistą to nie będzie miał nic przeciwko podpisaniu umowy, a dobrze napisana umowa o prace budowlane pozwala uniknąć wielu nieporozumień.

Zdarza się, że wykonawca mówi, że wejdzie do mnie nieco później, bo ma gdzieś tam obsuwę. Jeżeli masz umowę to możesz powiedzieć, że w takim razie będzie płacił koszty zawalenia się całego harmonogramu prac – to wystarczy, aby wykonawca nie ryzykował i skończył pracę zgodnie z umową. Bez umowy możesz tylko… ponarzekać.

Jak napisać dobrą umowę?

1) Poproś znajomych. Jeżeli niedawno się budowali to poproś ich wzory umów. Mogą okazać się bardzo przydatne.

2) Skorzystaj z szablonów umów. W internecie szukaj umów, które są zwięzłe i są napisane zwykłym językiem. Szukaj szablonów, które zawierają komentarze lub wyjaśnienia, a unikaj tych, których sam nie rozumiesz. Dla wszystkich czytelników mojej książki przygotowałem szablony umów, które są przesyłane po zakupie.  Zachęcam gorąco 🙂

Jeżeli podpisywanie umów nie wydaje ci się dobrym pomysłem bo nikt ze znajomych tego nie robi lub uważasz, że wykonawcy nigdy umowy nie podpiszą to bardzo zachęcam do przeczytania artykułów, w których rozprawiam się z mitami dotyczącymi podpisywania umów. Oj, ile razy musiałem przekonywać znajomych do tego, aby koniecznie mieli wszystko zawarte na piśmie.
Ja z każdym wykonawcą, który uczestniczył w budowie mojego domu podpisałem umowę i trzymam je do dziś.

Tutaj więcej o mitach związanych z podpisaniem umów.

 

9. ZAPLANUJ PLAC BUDOWY

Masz działkę, projekt, wybrałeś wykonawców i kierownika budowy. Znasz też koszty wybudowania domu i wiesz, że możesz sobie pozwolić na budowę oraz załatwiłeś wszystkie niezbędne formalności (a właśnie: tutaj artykuł o formalnościach).

Teraz czas na zaplanowanie placu budowy. Kilka porad:

– Wydziel teren robót. Głównie po to, aby ziemia nie została zdeptana na całej działce.

– Zaplanuj miejsce ogródka. Zabezpiecz drzewa. A może warto nawet już coś zasadzić? Budowa domu potrwa kilkanaście miesięcy – byłoby miło widzieć zadbany ogródek i dwuletnie drzewka podczas przeprowadzki 🙂

– Wyznacz miejsce składowania humusu. To dobra ziemia do ogródka. Jeżeli humus będziesz składował po niewłaściwej stronie domu to będziesz miał później kłopot z jego transportem.

– Wyznacz miejsce składowania ziemi z wykopów. Bezpieczna odległość to ok. pół metra od planowanego wykopu.

– Wyznacz miejsce, w którym będą składowane materiały budowlane. Jeżeli na działce nie ma dużo miejsca to ważne jest, aby materiały były gromadzone w kolejności ich wykorzystania. Niby szczegół, ale unikniesz dzięki temu nerwówki, gdy przyjedzie transport, a ciebie nie będzie na miejscu, aby nadzorować rozładunek.

– Wyznacz miejsce na odpady. Niech będą składowane w jednym miejscu. Kup od razu dużo worków na śmieci – zawsze się przydadzą.

– Wyznacz miejsca parkingowe. Im mniej pojazdy będą rozjeżdżały teren, tym lepiej. Pamiętaj, że ciężki sprzęt musi mieć miejsce do tego, aby wjechać i wyjechać z działki. Ktoś kiedyś napisał, że droga na działce ma wyglądać z góry jak wąsy dodane domowi 🙂

 

To wszystko po to, aby uniknąć chaosu podczas budowy. I chodzi też oczywiście o oszczędności – im lepiej się przygotujesz tym mniej wydasz pieniędzy na np. wynajęcie koparki na kilka godzin, aby przenieść humus o kilkadziesiąt metrów w głąb działki.

O organizacji placu budowy i o samej budowie można mówić długo i… zamierzam to zrobić. Niedługo będę prowadził  szkolenia dla budujących. Zapisz się do newslettera, aby być na bieżąco, ale pamiętaj, że to jeszcze nie koniec artykułu 🙂

10. NIE UFAJ NIKOMU

Jest to rada, którą powinno wziąć sobie do serca najlepiej na całe życie. Nadmierne zaufanie podczas budowy może prowadzić do wielu nerwów, straty pieniędzy i czasu. I w mojej książce, i na blogu, wielokrotnie zwracałem uwagę na to, jak się można „przejechać” na współpracy z kimś, komu się za bardzo zaufało. I dlatego kilka przykładów:

 

– Przy zakupie działki sprawdź dokładnie wszystkie dokumenty. Znam sytuację, w której działka była wytyczona w inny sposób niż twierdził właściciel. A moja znajoma została wprowadzona w błąd przez sprzedawcę i kupiła działkę obok tej na której jej zależało. Zaufała mu i nie sprawdziła map…

– Bardzo dokładnie przeanalizuj swój projekt. Sprawdź wszystkie wymiary. Upewnij się, że projekt nie zawiera błędów. Nie sugeruj się wizualizacjami – może być tak, że po prostu rozmijają się z prawdą. Wyobraź sobie, że okna i drzwi na wizualizacji mogą być większe, niż wynikałoby to z projektu. Nawet wysokość domu może być przekłamana. Z tego powodu zwracaj uwagę tylko na rzuty, a wszystkie wątpliwości rozwiewaj z projektantem. Sprawdź też skosy i upewnij się, że masz tam tyle miejsca, ile ci się wydaje.

– Weryfikuj wykonawców. Rozmawiaj z poprzednimi klientami. Sprawdzaj ich rzetelność w internecie. Podpisuj umowy, aby zawsze mieć coś na potwierdzenie.

– Kontroluj stan prac. Sprawdzaj, czy wykonawca postępuje według waszych ustaleń. Szczerze polecam sprawdzanie dosłownie wszystkiego – w miarę możliwości każdego dnia przejdź się po swojej budowie i dokładnie obejrzyj, co zostało wykonane od ostatniej wizyty, wszystko sprawdzaj z projektem i wyjaśniaj na bieżąco wszelkie wątpliwości. Znam budowę, na której murarze umieścili za nisko okna (zostało to zauważone dopiero na etapie wylewki – moje nisko położone podejście pod kran to przy tym rzecz niewarta wzmianki), a na innej zbudowali schody, których pierwszy stopień był wyższy niż pozostałe. Ostatnio u znajomych zbudowano nieco za niski strych… Wyobraź sobie, że można nawet zrobić za wysokie otwory na drzwi (u pewnego inwestora wykryto to dopiero po wylewkach i po tynkach!) czy… przesunąć o metr cały budynek! (W tej sytuacji winny był architekt oraz geodeta)

– Sprawdzaj wszystko po dwa razy. Upewnij się też, że wszystko trzyma poziom i pion. Świeżo wymurowane ściany mają mieć pion i sprawdź to, zanim murarze wyrównają ściany zaprawą. Tynki mają być równe. Sprawdzaj, mierz, aż do przesady. Zamontowano drzwi? Sprawdź, czy na całej długości są w równej odległości od ziemi. Zamontowano parapet? Sprawdź poziom! Założono półkę w szafie – sprawdź i upewnij się, że szklanki nie będą ci się ześlizgiwać na podłogę.

 

11. NIE DAJ SIĘ NABRAĆ

Świat jest pełen kombinatorów, partaczy i oszustów. Każdy zna kogoś, kto narzekał na niesolidnych wykonawców. Najczęściej słyszymy o takich przypadkach podczas remontu. A to glazurnik nie przyszedł, a to gość krzywo zamontował drzwi, a to ktoś coś uszkodził albo wziął zaliczkę i przestał odbierać telefony… Na budowie jest niestety podobnie. Są wykonawcy, którzy straszą, że porzucą budowę, jeżeli nie zwiększymy im wynagrodzenia. Są wykonawcy, którzy nie wiedzą co robią, ale ściemniają, że robią tak od 20 lat i nikt jeszcze nie miał do nich uwag. Są ekipy, które po prostu potrafią spartolić robotę, wziąć wynagrodzenie i zapaść się pod ziemię.

Dlatego tak ważne jest odpowiednie przygotowanie, ustalenie szczegółów, spisanie umowy (!) i kontrola. Ale równie ważny jest twój charakter i konsekwencja w działaniu. W mojej książce kilkanaście stron poświęciłem temu, aby pokazać jak ważna jest praca nad samym sobą. Wiem, jak to jest ważne bo kiedyś byłem zdecydowanie zbyt łatwowierny i dawałem się robić na szaro. Popełniałem sporo błędów – ustalałem stawkę za godzinę pracy, przez co pracownik specjalnie każdą czynność wykonywał kilka razy wolniej, wierzyłem, że wykonawcy są profesjonalni i bałem się zgłaszać moje uwagi, żeby nie wyjść na kogoś, kto się nie zna.

Pozwolę sobie zacytować jedną stronę z książki:

„Zdaję sobie sprawę z tego, że z poradnikami takimi jak ten jest jeden mały problem. Podczas czytania wszystkie porady wydają się sensowne i proste do wykorzystania. Zapewne nieraz w paru miejscach się ze mną zgodziłeś (kurde, dobrze chłop gada!), ale też pewnie pomyślałeś (niewiarygodne, ale mnie się nie da tak oszukać). Myślę, że jeżeli nie współpracowałeś wcześniej z ludźmi, nie ustalałeś z nikim szczegółów współpracy i nikogo nie pilnowałeś, to zapewne będziesz miał problem z zastosowaniem się do moich rad, gdyż wyjdziesz z założenia, że nie może być aż tak źle, jak piszę, że ludzie nie są tak nieuczciwi, jak to przedstawiam, a osoby wykonujące swoją pracę zawsze wiedzą, co robią. Wiem, jak to jest, bo sam przechodziłem przez ten etap i boleśnie rozczarowałem się rzeczywistością. Podczas remontu naszego biura, kiedy to zaangażowaliśmy kilka osób do pomocy, nie czułem się pewnie, miałem sporo wątpliwości, nie wiedziałem, co się wokół mnie dzieje i przez to popełniłem wiele głupich błędów. Pamiętam bardzo dobrze, jak to jest stresować się podczas rozmowy z wykonawcą, jak trudno jest dochodzić swoich racji, jak trudno być wymagającym i konkretnym inwestorem. Nie chodzi tu jednak tylko o kwestie związane z budową. Gdy stawiałem pierwsze kroki jako przedsiębiorca, dużo rzeczy mi się wydawało oczywistymi – to, że ludzie zawsze opłacają wystawione faktury, że ustalenia ustne są zawsze wystarczające i wiążące, że warto każdemu dać drugą (albo i trzecią) szansę, że ludzie nie potrafią kłamać prosto w oczy…”

I tak naprawdę dlatego powstała ta książka. Chciałem pokazać, że można uniknąć wielu pułapek, które czyhają na budujących. Nie ukrywam, że miałem trochę dosyć narzekania na wykonawców na przeróżnych forach internetowych bo zwykle się okazywało, że wielu błędów można było z łatwością uniknąć.

I na koniec, aby zakończyć całość nieco bardziej optymistycznym akcentem, anegdota z mojej książki 🙂

Sąsiad budował dach.

Pierwsza ekipa przyjechała na budowę z dwutygodniowym opóźnieniem, po czym wzięła się za robotę w tak ślimaczym tempie, że sąsiad stracił cierpliwość i po kolejnych dwóch tygodniach się ich pozbył.

Druga ekipa przyjechała na budowę, ponarzekała na to, co zobaczyła, ustaliła wynagrodzenie, wzięła zaliczkę, popracowała kilka dni, a potem nagle zniknęła z budowy, zostawiając rozpoczętą robotę, narzędzia i ubrania robocze. Trzecia ekipa przyjechała na budowę, ponarzekała na to, co zobaczyła, ustaliła wynagrodzenie, wzięła zaliczkę. Pili podczas roboty, ale dach zrobili.

Zakończoną pracę uczcili piciem (a jak!) na terenie budowy, wsiedli do samochodu, ujechali kilkaset metrów, samochód wypadł z drogi na zakręcie i przekoziołkował. O dziwo, nic nikomu się nie stało, odeszli na parę minut od samochodu, aby wytrzeźwieć, wrócili do wraka i okazało się, że ktoś w międzyczasie…

ukradł im radio.

 

I tym optymistycznym akcentem kończę ten długi artykuł. A jeżeli masz jakieś pytania – pytaj! Jestem od tego, aby pomagać 🙂

Sławek Zając

slawomir.zajac@poradnik-budowlany.com