Co najpierw: projekt czy działka budowlana?

Co najpierw: projekt czy działka budowlana?

 

Krótko. Najpierw działka budowlana.

Powód jest prosty. Znacznie łatwiej znajdziesz projekt pod konkretną działkę niż kupisz działkę „pod” projekt. Gotowych projektów są tysiące – jest w czym przebierać. No i zawsze możesz zamówić projekt indywidualny co oznacza, że w praktyce masz nieograniczone możliwości.

Nic jednak nie zrobisz, jeżeli nie znajdziesz odpowiedniej działki.

Wyobraź sobie taką sytuację. Wybrałeś i kupiłeś projekt wymarzonego domu. Interesuje Cię działka budowlana w konkretnej okolicy. Widziałeś, że sporo działek jest na sprzedaż więc zakup nie powinien być problemem, prawda?

Niestety nie. Może się okazać, że nie znajdziesz działki spełniającej wszystkich Twoich oczekiwań i będziesz musiał zmieniać zakupiony projekt. A co gorsze – może się okazać, że żadna z działek nie pozwoli na wybudowanie wymarzonego domu i będziesz musiał zrezygnować z zakupu działki  w wymarzonej okolicy lub będziesz zmuszony do zmiany projektu na inny, gorszy, który może nie spełniać Twoich oczekiwań.

 

Jakie ograniczenia mogą cię spotkać?

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (w skrócie „plan miejscowy”) jest bardzo pożytecznym dokumentem. Ustala on przeznaczenie terenów dla danej gminy i określa możliwości zabudowy dla konkretnej działki budowlanej. Dzięki niemu możesz np. kupić działkę i mieć pewność, że w okolicy nikt nie wybuduje np. bloku mieszkalnego, czy też zakładu utylizacji odpadów.

Plan miejscowy może jednak ograniczyć także Twoje możliwości budowy – na przykład może nie pozwolić na budowę budynku parterowego lub piętrowego. Może też ograniczać wysokość budynku ze wskazanym kątem dachu co pozwoli lub nie pozwoli wybudować domu z poddaszem użytkowym. Może się także okazać, że nie będziesz mógł wybudować domu krytego dachówkami w wybranym przez siebie kolorze albo nie będziesz mógł wybudować domu z dachem płaskim.

Problemy mogą być naprawdę różne i mogą oznaczać konieczność gruntownej zmiany wybranego projektu (koszty!) lub wręcz zaprojektowanie budynku od nowa.

Z planu miejscowego wynika m.in:

  • jaki jest możliwy typ zabudowy,
  • jaką dom musi mieć geometrię dachu, niekiedy z podaniem wysokości oparcia połaci dachu
  • jaką może mieć dopuszczalną wysokość
  • jaka jest dopuszczalna szerokość elewacji frontowej
  • jaka jest dopuszczalna powierzchnia zabudowy, utwardzona czy biologicznie czynna
  • jaki jest dopuszczalny współczynnik zabudowy
  • jaka jest dopuszczalna odległość zabudowy od istniejącej jezdni
  • jakie są dopuszczalne parametry zabudowy towarzyszącej
  • i inne „nakazy” i „zakazy” wpisane na stałe w daną działkę budowlaną

Nie każda gmina w Polsce ma uchwalony Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego. Jeżeli go nie ma to należy złożyć wniosek o wydanie warunków zabudowy. Otrzymamy decyzję, która wskaże (analogicznie jak zapisy Planu Miejscowego), uszczegółowi podstawowe parametry dla przyszłej zabudowy i zagospodarowania terenu. Jeżeli masz projekt, a nie ma w gminie miejscowego planu to tak naprawdę będziesz szukał działki w ciemno.

Tego typu kłopoty formalne to tylko jeden z możliwych problemów. Nawet, jeżeli Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP) w niczym Cię nie ograniczy to i tak będziesz miał znacznie ograniczony wybór odpowiedniej działki. Przykładowo:

  • Mając „gotowy” projekt będziesz szukał takiej działki, na której droga dojazdowa jest od konkretnej strony, a lokalizacja budynku na działce będzie odpowiadać np. prawidłowemu doświetleniu pomieszczeń. Odrzucisz więc wszystkie działki, które są w inny sposób zorientowane według stron świata.
  • Projekt jest oparty o pewne rozwiązania konstrukcyjne. Przy szukaniu działki nie wiesz jaka jest np. nośność gruntu, nie wiesz, jakie będzie faktyczne posadowienie budynku więc nie wiesz czy określone rozwiązania projektowe będą optymalne dla Twojego domu.
  • Uwzględnione w projekcie instalacje wewnętrzne mogą nie odpowiadać istniejącym przyłączom, niejednokrotnie mogą nie spełniać obowiązujących przepisów budowlanych.
  • Być może w interesującej Cię okolicy nie ma na przykład działek z np. dostępem do gazu. Może się nawet zdarzyć, że istniejące przyłącze prądowe nie jest w stanie zapewnić domowi pełnego zapotrzebowania na prąd!

Skrajnym przykładem może być np. brak możliwości podłączenia do kanalizacji sanitarnej lub sieci wodociągowej. W pierwszym przypadku wymusza to realizację zbiornika na nieczystości lub oczyszczalni ścieków, w drugim przypadku studni. Oba te elementy znacznie wpływają na koszt realizacji obiektu, jak również na lokalizację planowanego budynku na działce budowlanej.

Pamiętaj o tym, że w przypadku, kiedy masz gotowy projekt a dopiero później decydujesz się na kupno działki, nie masz żadnej swobody i masz ograniczone pole manewru. Z tych powodów najpierw zorientuj się, co zawiera Plan Miejscowy lub Warunki Zabudowy, a następnie kup działkę. Pozwoli to na uniknięcie naprawdę wielu problemów. Tak więc – najpierw działka budowlana, a dopiero potem projekt. 🙂

Przeczytaj o tym, w jaki sposób wybrać dobrą działkę budowlaną i odpowiedni projekt:

 

Działka budowlana – na co zwrócić uwagę?


Projekt domu i nasze oczekiwania – na co zwracać uwagę?

 

I rada na sam koniec. Dobrze przed zakupem działki skonsultować się z architektem, który w fazie przedprojektowej, potrafi właściwie analizować zapisy Planu Miejscowego, działki budowlanej i jej sąsiedztwa, czy też pomóc w wypełnieniu wniosku o wydanie Warunków Zabudowy.

 

 

Sławomir Zając

Chcesz wybudować dom i potrzebujesz pomocy?

Zostaw komentarz lub napisz: slawomir.zajac@poradnik-budowlany.com

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *