0 Udostępnień

Zwlekałem z umieszczeniem tego artykułu na blogu. Koronawirus się panoszy, nastroje są pesymistyczne i sporo osób czeka z decyzją o wzięciu kredytu hipotecznego, aż sytuacja się unormuje.

Banki zmieniają swoje zasady. Coraz trudniej znaleźć bank, który udzieli kredyt na 10% wkładu własnego. Niektóre banki wprowadzają duże ograniczenia przy akceptowaniu dochodów z działalności gospodarczej lub wręcz nie akceptują dochodów z tego źródła. Niektóre nie akceptują dochodów z umów zleceń lub umów o dzieło. Słowem – banki zaostrzyły kryteria przyznawania kredytów.

Z drugiej strony zaostrzone kryteria wprowadzone przez banki wcale nie muszą ciebie dotyczyć. Uważam, że jeżeli planowałeś budowę i Twoja sytuacja finansowa jest nadal stabilna, to działaj. Zanim wybierzesz projekt, dopełnisz formalności, pozyskasz kredyt, minie przecież wiele miesięcy podczas których sytuacja powinna wrócić do normy.

Zanim zaczniemy: OGROMNIE Wam wszystkim dziękuję! Mój najnowszy kurs o przygotowaniu do budowy kupiło podczas przesprzedaży 200 osób! To liczba, która jeszcze do mnie nie dotarła! Bardzo dziękuję za zaufanie i za wszystkie miłe słowa. Niesamowicie miło słyszeć, że ktoś kupuje mój kurs w ciemno, bo jest pewny jego wysokiej jakości. Dzięki, dzięki, dzięki! 🙂

 

Z dzisiejszego artykułu dowiesz się m.in.:

 

  • Jaki kredyt wybrać?
  • Jaka jest najlepsza strategia kredytowa? Podpowiem, że nie należy wybierać banku o najniższej marży!
  • Czy kupić działkę za gotówkę czy na kredyt?
  • Jakie dokumenty będą potrzebne do kredytu?
  • Jakie błędy popełniają kredytobiorcy?
  • Po co współpracować z doradcą kredytowym?

 

Uwaga: W poprzednim artykule znajdziesz kalkulator hipoteczny oraz dowiesz się, jakie jest moje zdanie w sprawie kredytów hipotecznych.

Do dzisiejszej rozmowy zaprosiłem ponownie mojego serdecznego znajomego Michała Dawidowicza. Michał jest ekspertem kredytowym, założycielem serwisu blogkredytowy.pl i jednocześnie osobą, która zorganizowała mój kredyt 11 lat temu. Można powiedzieć, że bez Michała nie byłoby mojego bloga 🙂

Poprosiłem Michała o to, aby napisał artykuł skierowany do osób, które chcą się wybudować. Następnie rozmawialiśmy o kredytach i o sytuacji na rynku przez prawie 3 godziny i w ten sposób powstał dzisiejszy wpis na blogu, który składa się z 2 części:

  • Artykuł Michała Dawidowicza, który umieszczam w całości.
  • Moje wnioski, spostrzeżenia i dodatkowe informacje, które wynikły podczas naszych rozmów.

 

Zapraszam do czytania!

Ps To nie jest wpis sponsorowany. Na moim blogu nigdy nie będzie reklam i wpisów sponsorowanych. Zaprosiłem Michała do rozmowy, ponieważ chcę, aby na blogu znalazły się wszystkie informacje przydatne budującym, a ja oczywiście nie znam się na wszystkim. Z tego powodu na moim blogu w tym roku zaczęli pojawiać się goście: Sławek Witiw, który zna się na domach z bali i prowadzi serwis BaleiDetale (tu obejrzysz nasz wywiad) oraz Grzegorz Urbanek, specjalista od wentylacji mechanicznej. Chcę też pokazać, że warto dzielić się swoją wiedzą: na moim blogu będę zawsze tępił sponsorowane komentarze, ale zostawię komentarz, jeżeli będzie zawierał użyteczne informacje dla moich czytelników. Niestety na setki usuniętych  komentarzy, może 1 (jeden!) okazuje się na tyle wartościowy, że go zostawiam. Swoją drogą przez cały czas trwania bloga usunąłem ponad 1000 (tysiąc!) sponsorowanych komentarzy 🙁

 

ARTYKUŁ MICHAŁA DAWIDOWICZA

Kredyt hipoteczny na zakup działki

Pomimo problemów wynikających z pandemii COVID-19 na rynku panuje w dalszym ciągu boom budowlany. Media prześcigają się w podawaniu różnych statystycznych danych obrazujących, jak wiele się dzieje na rynku mieszkaniowym. Jest to w dużej mierze spowodowane znacznym wzrostem wynagrodzeń i coraz lepszymi perspektywami na przyszłość. Jednym zdaniem – jest duży optymizm w polskich gospodarstwach domowych. To wszystko przekłada się na indywidualne inwestycje  – czy to zakupu nieruchomości od deweloperów, czy budów domów systemem gospodarczym. W gościnnym wpisie na blogu Sławka Zająca chciałbym przedstawić specyfikę finansowania kredytem hipotecznym zakupu działki, uwzględniając w przyszłości perspektywę budowy domu jednorodzinnego.

 

Czy wszystkie banki finansują zakup działki?

Banki, udzielając kredytów hipotecznych, bardzo ostrożnie szacują ryzyko. Kredyt hipoteczny to nie tylko zdolność i historia kredytowa. To również zabezpieczenie finansowania na wypadek, gdyby dany kredytobiorca popadł w kłopoty finansowe. Statystyczne rzecz biorąc, działki są mniej płynnym aktywem niż mieszkania lub domy. Skutkuje to ostrożniejszym podejściem do zabezpieczenia się na „czystej działce”. Niektóre banki, jak PEKAO, Citi Handlowy, nie są zupełnie zainteresowane kredytami tego typu. Inne, jak BNP Paribas, mogą narzucać większe wymagania, np. skracając maksymalny okres kredytowania.

 

Wkład własny

Wkład własny to wstęp do kredytu hipotecznego. Bez odpowiednich oszczędności niestety nie ma możliwości uzyskania kredytu hipotecznego w ogóle. Wprowadzona kilka lat temu przez Komisję Nadzoru Finansowego rekomendacja limituje maksymalne wartości LtV (to skrót angielskiego wyrażenia – loan to value). Tłumacząc na język polski oznacza to stosunek kredytu do zabezpieczenia. W polskich realiach maksymalne LtV to 90% i to w kilku bankach. Natomiast większa część z nich będzie wymagała – zgodnie z własnymi, wewnętrznymi procedurami – nawet 20% wkładu własnego.

 

Operat szacunkowy

Starając się o kredyt hipoteczny, musisz wiedzieć, że wybrana działka będzie podlegała wycenie nieruchomości. Wycena może być zrealizowana przez bank lub we własnym zakresie. Warto to sprawdzić, wybierając listę 2–4 banków, w których będziesz ubiegał się o kredyt. Wyceny dokonuje rzeczoznawca majątkowy na podstawie danych dotyczących sprzedaży podobny działek, za ostatnie 12–24 miesiące, z jak najbliższej lokalizacji nabywanego gruntu. Koszt wyceny zależy od banku i lokalizacji. Dla ułatwienia można przyjąć, że będzie to kwota maksymalnie 500 PLN.

 

Najlepsza kredytowa strategia

Wybór strategii zależy od tego, co chcesz uzyskać. Jeśli zakup działki jest pierwszym etapem finansowania inwestycji i w relatywnie krótkim czasie będziesz się starał o kredyt na zakup domu, to warto rozważyć oferty banków z jak najmniejszymi kosztami „wejścia i wyjścia”. Najważniejsze powinny być jak najniższe koszty prowizji za udzielenie kredytu i za wcześniejszą spłatę. Nie patrz na marżę, koszt całkowity i inne dodatki. Po zakupie gruntu przystępujesz do wyboru projektu domu i organizujesz pozwolenie na budowę. Jeśli się sprężysz, możesz to zrealizować w kilka miesięcy. Po tym terminie dokonujesz kolejnej analizy rynku i składasz dokumenty do banku, który da Ci najlepsze warunki dla refinansowania działki i budowy domu. To, czy zapłacisz 20–30 PLN więcej za ratę, jest mniej istotne niż to, czy zapłacisz kilka lub kilkanaście tysięcy kosztów okołokredytowych wynikających z prowizji.

  

Okres kredytowania

Kredyt na działkę proponuję zaciągać na jak najkrótszy okres kredytowania. Im krótszy okres kredytowania, tym większa zawartość kapitału w racie. Dzięki temu spłacisz więcej kapitału, który będziesz mógł wykorzystać w momencie starania się o refinansowanie działki i uzyskanie środków na budowę domu.

 

Ile należy złożyć wniosków?

Mam spore doświadczenie i wiedzę, które nabyłem w trakcie 11 lat pracy w charakterze pośrednika kredytowego. Praktycznie każdą sprawę kredytową moich klientów finalizuję podpisaniem umowy i wypłatą kredytu. Zawsze podchodzę jednak do bezpieczeństwa standardowo i dopuszczam możliwość, że w trakcie procesu starania się o kredyt może pojawić się wiele różnych przeciwności. Banki potrafią wydawać niezrozumiałe decyzje kredytowe, czas analizy może się wydłużyć, wycena nieruchomości wyjdzie niższa niż wartość transakcyjna. W związku z tym zachęcam w miarę swoich możliwości, by składać 3–4 wnioski kredytowe. To zabezpiecza Twoje interesy, np. obniża ryzyko utraty zadatku, przyspiesza transakcję. Pozwala też obniżyć stres związany z ubieganiem się o kredyt. Pierwsza decyzja pozytywna pozwoli odetchnąć z ulgą i czekać na resztę odpowiedzi z banków.

 

Zakup działki na kredyt krok po kroku

Finansowanie zakupu działki to proces, który cechuje się dość sztywnym „step by step”.

Na wstępie polecam wizytę u eksperta kredytowego celem sprawdzenia zdolności. Dzięki temu poznasz swoje możliwości finansowe i będziesz wiedział, w jakim zakresie kwotowym możesz się poruszać. Kontakt z ekspertem może wskazać potencjalnie słabe punkty w transakcji. W Twoim rozumieniu możesz spełniać wszystkie warunki, ale w rozumieniu banków pewne kwestie mogą dyskwalifikować Ciebie jako kredytobiorcę. Analiza przed podjęciem jakichkolwiek ruchów związanych z zakupem nieruchomości daje szansę na ich wyprostowanie.

Drugim krokiem będzie znalezienie działki. Działkę należy sprawdzić pod kątem szans na zabezpieczenie hipoteką oraz pod kątem osobistym. Tu szczerze polecam zakup kursu przygotowanego przez Sławka, gdyż takiego kompendium wiedzy i detali związanych z wzorem działki nie znajdziecie nigdzie w Internecie (*). Kurs kosztuje niecałe 400 PLN, co jest niewielką kwotą w porównaniu z wartością merytoryczną, doświadczeniami i wskazówkami, jakie Sławek przygotował dla zainteresowanych.

Po znalezieniu i sprawdzeniu działki możesz przystąpić do wyboru 3–4 banków do złożenia wniosków kredytowych. Będzie to wymagało skompletowania listy dokumentów finansowych, osobistych i nieruchomości. Równolegle należy ustalić zakres i doprowadzić do podpisania umowy przedwstępnej.

Kiedy już sobie poradzisz z całym naręczem dokumentacji, zaczynasz przygodę z bankami. Proces kredytowy może trwać nawet 2 miesiące i kończy się decyzją i umową kredytową. Po podpisaniu umowy kredytowej możesz przystąpić do podpisania notarialnej umowy zakupu nieruchomości.

 

Jakie działki można finansować?

Upraszczając odpowiedź, banki finansują działki budowlane. Działka powinna mieć wydane warunki zabudowy lub teren, na którym się znajduje, musi być objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Najłatwiej będzie finansować działki do 3000 m2. Oczywiście, jak to w kredytach, istnieją pewne wyjątki. Mam za sobą finansowanie działek o powierzchni 1 ha, a także działek, które na moment kredytu nie miały wydanych warunków zabudowy czy też teren nie miał ustalonego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

 

Lista dokumentów do kredytu hipotecznego

Nie ma jednej standardowej listy, która będzie jednocześnie minimum i maksimum wymagań dla wszystkich banków. To wszystko zależy od indywidualnego stanu prawnego danej nieruchomości. Kompletną listę będzie potrafił określić wybrany ekspert kredytowy. Żeby nie zostawiać Was jednak bez odpowiedzi, zakładając, że skorzystacie z mojego doświadczenia i złożycie kilka wniosków, trzeba przygotować poniższy zestaw dokumentacji:

  • wypis i wyrys z rejestru gruntów,
  • podstawę nabycia działki przez obecnych właścicieli,
  • warunki zabudowy lub miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego,
  • operat szacunkowy,
  • zaświadczenie o dostępie do drogi publicznej,
  • numer księgi wieczystej.

Ile czasu zabezpieczyć na uzyskanie kredytu?

Czas oczekiwania na decyzję kredytową jest uzależniony od doboru banków. Banki z lepszą ofertą miewają problemy procesowe, co skutkuje wydłużonym okresem oczekiwania na finał. Banki słabsze zapewne będą w stanie przeanalizować Twoją sprawę szybciej. Swoim klientom polecam, by w umowie przedwstępnej założyli czas na uzyskanie kredytu w zakresie 2–3 miesięcy. Może to się wydawać przesadzone, ale pamiętaj, że nie wszystko jesteś w stanie przewidzieć. Ten okres daje czas na odpowiednie przygotowanie do złożenia wniosków, przejście przez proces, umowę kredytową i swobodne podpisanie aktu końcowego. Zbyt krótki okres w umowie przedwstępnej może skutkować nerwami i koniecznością wyboru banku najszybszego, a nie najlepszego pod względem cenowym.

Współpraca z ekspertem kredytowym

Są dwie drogi starania się o kredyt hipoteczny. Można działać samemu, co jednak wymaga dość dużej uwagi, nauki i mimo to wiązać się z ryzykiem popełnienia całej masy błędów. Usługę możesz zlecić również ekspertowi kredytowemu. Ten prawidłowo wybrany pomoże Ci zaoszczędzić czas, pieniądze oraz wskaże, jakich błędów należy unikać. Pomoc eksperta jest dla Ciebie bezpłatna. Wynagrodzenie wypłaca bank, w którym zaciągniesz kredyt hipoteczny. Oferty będą dokładnie takie same, jak dla osoby, która załatwiałaby wszystkie formalności osobiście. Jak to jest możliwe? Pośrednicy są dodatkowym kanałem dystrybucji dla banków. Bank nie ponosi kosztów etatów, ubezpieczeń, zwolnień, urlopów, biura, samochodów, benzyny, prawnika, reklamy i dziesiątek innych pomniejszych kosztów.

………………..

(*) Żeby nie było: Michał napisał to sam z siebie! – Sławek 🙂 – kurs znajdziesz m.in. na www.jaksiewybudowac.pl

Pierwszą myślą po przeczytaniu artykułu Michała było: „O rany, mam mnóstwo pytań!”. Dlatego dalsza część wpisu będzie podzielona na moje pytania i spisane odpowiedzi po rozmowie z Michałem.

Czym kierować się przy wyborze banku? Czy tylko niskim oprocentowaniem i prowizją?

Nie! Przy budowie domu niskie oprocentowanie i prowizja nie ma takiego znaczenia, jak wybór banku, w którym:

1) Mamy do wykonania prosty kosztorys budowlany,

2) Są tylko 2-4 transze, które łatwo rozliczyć,

3) Jest 0% za udzielenie i 0% za wcześniejsze spłacenie kredytu.

Dlaczego?

Kosztorys budowlany jest po to, aby bank wiedział, na co przeznaczysz pieniądze. Niektóre banki mają proste dokumenty: takim bankiem jest np. ING, w którym kosztorys ma tylko 12 pozycji. Taki dokument jest względnie łatwo przygotować samemu. Są też banki, które mają po 50 pozycji i umiejętne wypełnienie takiego dokumentu wymaga już kontaktu z np. projektantem lub kierownikiem budowy.

To, ile pozycji ma kosztorys trzeba rozpatrywać łącznie z liczbą transz kredytu. Banki wypłacają kredyt w kilku częściach (transzach), po zakończeniu danego etapu prac. Im mniej transz tym lepiej: otrzymujesz jednorazowo więcej pieniędzy i masz większą swobodę działania. Nawet, jeżeli nawali harmonogram budowy, to możesz działać, ponieważ na rachunku bankowym będziesz miał fundusze.

Jeżeli jednak transz jest dużo, to masz ograniczną swobodę działania, co może spowodować utrudnienia podczas budowy. Chcesz zacząć kolejny etap prac, ale jeszcze nie zakończyłeś poprzedniego: wykonawca coś jeszcze poprawia, brakuje wpisu w dzienniku budowy, albo brakuje jakiegoś elementu do wykonania. Kolejny wykonawca chce już wchodzić, ale ty jesteś bez pieniędzy, bo cały czas czekasz na zakończenie poprzednich prac i otrzymanie kolejnej transzy… Słabo!

Wynika z tego, że szczegółowy kosztorys, duża liczba transz oraz nieelastyczny i wymagający bank mogą wręcz sparaliżować budowę. Dlatego tak ważny jest wybór banku, który nie będzie przeszkadzał podczas budowy. Wierz mi, że podczas budowy i tak będziesz miał dużo stresów…

Dodatkowo:

  • Zwróć uwagę na to, w jaki sposób bank rozlicza kolejne prace. Czy przysyła swojego rzeczoznawcę? A może wystarczy, jeżeli zrobisz zdjęcia i wrzucisz przez aplikację do bankowości elektronicznej?
  • W jaki sposób otrzymujesz kolejne transze? Czy musisz składać za każdym razem wniosek i jechać do oddziału (bywa i tak!)
  • Ile kosztuje rozliczenie poszczególnych etapów budowy?

Wniosek? Wybór taniego banku nie jest priorytetem.

Ale, ale… skoro biorę kredyt na 20, 30 lat, to może warto wziąć tani kredyt, nawet, jeżeli miałbym się męczyć podczas budowy?

I to jest najlepsze –  nie warto i nie trzeba tego robić 🙂

Dlatego tak ważny jest wybór banku, w którym jest 0% za udzielenie i 0% za wcześniejsze spłacenie kredytu.

Zasada jest następująca:

  • Wybierasz kredyt w banku, który „nie będzie przeszkadzał” podczas budowy. Oprocentowanie nie ma znaczenia.
  • Budujesz dom.
  • Po budowie refinansujesz kredyt w innym banku.

I to jest najpiękniejsze 🙂 Po zakończeniu budowy szukasz banku, który ma najlepszą ofertę na rynku, pozyskujesz pieniądze i spłacasz w całości aktualny kredyt. Dzięki temu, że przed budową wybrałeś bank, w którym jest 0% za wcześniejszą spłatę kredytu, refinansowanie nic cię nie kosztuje!

Prawda, że taki sposób działania nie jest intuicyjny i większość osób wybiera bank z jak najniższym oprocentowaniem? Nic dziwnego, że tylko kilka procent udzielanych kredytów jest refinansowanych.

Na pewno znasz kogoś, kto ma kredyt. Być może nawet nie wie, że może go refinansować i spłacać kredyt na lepszych warunkach. Poinformuj go o tej możliwości!

 

REFINANSOWANIE KREDYTU

Kilka informacji na temat refinansowania:

  • W kilku bankach 0% za wcześniejszą spłatę kredytu jest możliwe po 2-3 latach od udzielenia kredytu, w niektórych później. Zwróć na to uwagę.
  • Refinansowanie kredytu oznacza w praktyce ponowne staranie się o kredyt. Idzie za tym złożenie wniosku kredytowego, badanie Twojej zdolności kredytowej itp. Nie masz więc żadnej gwarancji, że wybrany bank refinansuje kredyt! Oczywiście, jeżeli otrzymałeś kredyt ma budowę domu, a Twoja sytuacja finansowa nie uległa pogorszeniu, to nie powinno być z tym żadnego problemu, ale chcę, żeby to było jasne: żaden bank nie ma obowiązku refinansowania kredytu, a Twoja sytuacja finansowa może uniemożliwić to działanie.

Rozliczanie transz

Pierwszą transzę kredytu otrzymujesz przed rozpoczęciem budowy domu, kolejne transze są uzależnione od rozliczenia prac budowlanych na które otrzymałeś środki. Banki nie oczekują od budujących faktur za wykonane usługi i zakupione materiały budowlane. Mógłby tego oczekiwać, gdyby zaistniało podejrzenie, że pieniądze wydatkowane są na inne cele niż budowlane.

Można też bez żadnych konsekwencji zrezygnować z ostatniej transzy kredytu.

Z tego powodu warto rozważyć wzięcie większego kredytu: jeżeli zakończysz budowę zgodnie z założeniami, to nie uruchomisz ostatniej transzy. Jeżeli jednak budowa będzie kosztowała więcej, to bez żadnego problemu i bez żadnych formalności szybko uzyskasz tani kredyt na dokończenie budowy.

Oczywiście możesz nie mieć na to odpowiedniej zdolności kredytowej, ale jeżeli masz, pomyśl o tej możliwości: budowa zwykle kosztuje więcej niż przyjęliśmy.  Poza tym lepiej mieć w zasięgu ręki „tani” pieniądz niż być postawionym przed decyzją wzięcia drogiego kredytu gotówkowego.

 

PODSTAWOWE BŁĘDY PRZY ZAWIERANIU KREDYTU

Zapytałem Michała, jakie błędy najczęściej popełniają osoby, które starają się o kredyt.

Podał kilka najczęstszych błędów:

1) Korzystanie z oferty banku, w którym mamy rachunek bankowy i brak analizy innych ofert.

2) Wysyłanie tylko jednego wniosku kredytowego.

Wysyłanie jednego wniosku kredytowego, to jak oświadczyny podczas pierwszej randki – ciut ryzykowne 🙂  Wybrany przez Ciebie bank może mieć bardzo niekorzystne warunki, a najprostszą drogą do tego, aby się o tym przekonać, jest złożenie kilku wniosków w kilku bankach. Poza tym bank ZAWSZE może Twój wniosek odrzucić. Niezależnie od Twoich zarobków, sytuacji finansowej i tego, co twierdzi doradca, nawet w teoretycznie 100% pewnych sytuacjach analityk banku może odrzucić wniosek. Z tego powodu zawsze składaj 2-3 wnioski w różnych bankach.

3) Patrzenie tylko na np. marżę, z pominięciem innych kosztów.

Weź pod uwagę wszystkie koszty (ubezpieczenie, rozliczanie transz) oraz opłaty (np. za wcześniejszą spłatę kredytu).

O tym, że warto nadpłacać kredyt pisałem w artykule „Budowa domu: kredyt czy gotówka„? Przygotowałem także kalkulator i film, w którym wyjaśniam, że nadpłacanie kredytu może być bardzo opłacalne.

4) Brak świadomości całkowitych kosztów budowy oraz przygotowywanie nierealnych kosztorysów.

Banki udzielają kredytu m.in. analizując Twój kosztorys. Banki przyjmują pewien minimalny koszt wybudowania domu, ale to są tylko dane statystyczne. Każdy dom jest inny! Bank nie analizuje Twojego projektu budowlanego, nie wie, jakim sposobem będziesz się budował, nie zna warunków gruntowych na Twojej działce, nie wie, w jaki sposób będziesz wybierał wykonawców i z nimi negocjował, nie wie jakie dokładnie materiały będziesz kupował.

Wiele osób poświęca na wykonanie kosztorysu 1-2 godziny – znajdują podobny kosztorys w internecie, przepisują liczby i gotowe.

Wiem, że to wygodne, ale nie można tak robić! Nie można przyjąć, że nasz koszt budowy będzie wynosił np. 3000 zł za m2. Czynników, które wpływają na koszt budowy jest tak dużo, że budowę każdego domu trzeba rozpatrywać indywidualnie. Nie można też bazować na kosztorysach dodawanych do projektów katalogowych, bo często są zaniżone. Co z tego, że dostaniesz kredyt, skoro pod koniec budowy zabraknie ci pieniędzy i będziesz musiał wziąć kredyt gotówkowy, który jest znacznie droższy od kredytu hipotecznego?

Przygotowanie kosztorysu powinno zająć kilka lub kilkanaście tygodni! Tematem zajmowałem się na blogu wiele razy więc zachęcam do obejrzenia filmu i skorzystania z mojego kalkulatora (link).

 

NA CO MOŻNA WZIĄĆ KREDYT HIPOTECZNY?

Możesz wziąć kredyt właściwie na wszystko, włącznie z wykończeniem niezbędnym do tego, abyś mógł zamieszkać w domu. Glazura, panele, listwy przypodłogowe, farby – tak, możesz wziąć na to kredyt. Lodówka, zmywarka, meble kuchenne, szafy na wymiar – jak najbardziej. Telewizor, radio, komoda – raczej nie są niezbędnym wyposażeniem, ale w praktyce zawyża się nieco pozycje w kosztorysie, aby starczyło na wykończenie domu. Jest na to ciche przyzwolenie banków: nikt przecież nie sprawdzi przeznaczenia ostatniej transzy kredytu.

W jaki sposób bank bada zdolność kredytową? Czy uwzględnia umowy o dzieło? Jak patrzy na wydatki?

Bank analizuje Twoją sytuację finansową. Jeżeli masz dochód z umów o dzieło, to takie umowy także są brane pod uwagę, jednak wyciągana jest średnia z ostatnich 12 miesięcy (w 2 bankach z ostatnich 6 miesięcy). Jeżeli Twoje wydatki są prowadzone rzetelnie i większość widać na przelewach bankowych, to jest czysto.

Przy działalności gospodarczej banki sprawdzają wyniki za ostatnie 12-24 miesiące.

Wiem, że niektórzy specjalnie ukrywają swoje wydatki. Do tego stopnia, że we wniosku kredytowym ukrywają dzieci, a za produkty powiązane z dziećmi płacą gotówką, aby nie było ich widać na wyciągach! Nie warto tak  Może to jednak zostać łatwo wykryte podczas analizy PITu przez analityka banku.

Niektórzy też specjalnie pompują swoje zarobki, prosząc znajomych prowadzących firmy o wystawianie umów o dzieło. To bardzo słaba i niezgodna z prawem taktyka. Prawda jest taka, że jeżeli według banku nie stać cię na kredyt to… zapewne cię na niego nie stać. Nie chodzi przecież o to, abyś spłacał kredyt na styk, ale abyś mógł spokojnie żyć dalej z kredytem i był przygotowany na to, że życie przynosi różne przykre kosztowne niespodzianki, takie jak utrata zdrowia lub pracy.

Aha, a po co analizuje się wyciągi bankowe? Głównie po to, aby potwierdzić wpływy wynagrodzenia oraz sprawdzić stałe obciążenia jak na przykład alimenty. I tu też niektórych kusi, aby pokazać bankowi tylko jeden rachunek bankowy, aby nie pokazywać wszystkich wydatków -także tej „taktyki” nie polecam.

Ps Dobra rada: zadbaj o to, aby tytuły przelewów od znajomych nie zawierały dziwnych treści. Mój kolega lekko się zaczerwienił, gdy doradca znalazł na wyciągu przelew na 29 zł o tytule: „Na panienki i zapiekanki” 🙂

Więcej o analizie kredytowej pisze Michał na swoim blogu: https://blogkredytowy.pl/analiza-kredytowa/

PS 500 + nie jest brane pod uwagę podczas szacowania zdolności. Jest to dodatek do 18 roku życia dziecka i ma być przeznaczony na wydatki na dziecko, a nie na cele hipoteczne.

 

KREDYT HIPOTECZNY A DZIAŁKA BUDOWLANA

Zadałem Michałowi kilka pytań dotyczących zakupu działki.

Co należy zrobić, aby kupić działkę na kredyt?

Lista dokumentów jest różna w zależności od banku, ale zazwyczaj:

  • Wypis i wyrys (lub kopia mapy ewidencyjnej) z rej. gruntów.
  • Warunki zabudowy lub wypis z planu miejscowego dla konkretnej działki.
  • Podstawa nabycia nieruchomości.
  • Księga wieczysta.
  • Kilka banków żąda potwierdzenia dostępu do drogi publicznej. Czasami wystarcza zaświadczenie lub wskazanie na mapie.
  • Umowa przedwstępna – najlepiej podpisana u notariusza. Co prawda można ją podpisać na zwykłej kartce, ale notariusz upewni się, że transakcja jest bezpieczna dla obu stron, a ty będziesz miał pewność, że umowa jest w porządku. Warto, aby informacja o umowie przedwstępnej znalazła się w księdze wieczystej, dzięki temu minimalizujesz możliwość, że działka zostanie sprzedana kilku osobom jednego dnia.

 

Mam gotówkę na zakup działki. Czy lepiej kupić za nią działkę, a kredytować budowę, czy działkę wziąć na kredyt?

Tu prosta odpowiedź: finansowanie działki – gotówką!

Dlaczego?

Kredyt na działkę i na budowę domu musi być udzielony w tym samym banku. Biorąc kredyt na działkę, albo będziesz musiał się trzymać tego samego banku przy budowie domu, co może być niekorzystne, albo będziesz musiał refinansować kredyt, co może być czasochłonne i niewskazane, jeżeli chcesz szybko rozpocząć budowę. \

Poza tym możliwość płacenia gotówką to świetny argument negocjacyjny przy zakupie nieruchomości!

 

Czy mogę od razu wziąć kredyt na działkę i budowę domu?

Tak. W takiej sytuacji musisz mieć już gotowy projekt budowlany. Pieniądze na budowę domu dostaniesz po uzyskaniu pozwolenia na budowę lub po zgłoszeniu budowy. Opcja takiego finansowania będzie dostępna tylko w kilku bankach.

 

Czy mogę wziąć kredyt na działkę w jednym banku, a na budowę domu w drugim?

Niestety nie jest to możliwe. Bank, który udziela kredytu hipotecznego chce by informacja o zabezpieczeniu kredytem znajdowała się „na pierwszym miejscu” w księdze wieczystej. Działka i dom będą w jednej księdze wieczystej. Nie ma zatem możliwości, by te cene były sfinansowane przez dwa niezależne od siebie banki.

 

Czy jest możliwe uzyskanie kredytu na działkę, która znajduje się poza terenem objętym planem miejscowym i bez wydanej decyzji o warunkach zabudowy?

Tak, jeszcze na początku roku było to możliwe w 2 bankach. Rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym umieszcza informację o braku decyzji o warunkach zabudowy.

Trudno jednak powiedzieć, jak się zachowają banki w obecnej sytuacji – brak decyzji o warunkach zabudowy oznacza, że nie ma 100% pewności, co na danej działce może zostać wybudowane.

 

Jeżeli masz jakieś pytania dotyczące kredytu, zadaj je proszę w komentarzu.

 

PO CO MI DORADCA KREDYTOWY?

Być może uważasz, że nie potrzebujesz doradcy. Przyznam, że 10 lat temu nie doceniałem roli doradcy, a skorzystałem z usług Michała głównie dlatego, że miałem dość skomplikowaną sytuację finansową (byłem wtedy współwłaścicielem 3 spółek) i potrzebowałem kogoś, kto mi uporządkuje dokumenty i poprowadzi za rękę. Czy skorzystałbym z doradcy, gdybym pracował na etacie? W końcu co trudnego w zgromadzeniu kilku dokumentów?

10 lat temu obawiałbym się takiej współpracy z kilku przyczyn:

  • Doradca może chcieć ode mnie jakieś pieniądze. Michał w swoim artykule wyjaśnia, że to bank płaci doradcy, ale kto zagwarantuje, że nie trafię na kogoś nieuczciwego?
  • Doradcy może zależeć na tym, abym dostał kredyt w banku, w którym on ma największą prowizję.
  • Mogę po prostu trafić na kogoś niekompetentnego.

Moje zastrzeżenia nie są bezpodstawne. W Polsce jest kilka tysięcy pośredników kredytowych i na pewno wśród nich są nieuczciwe osoby. Michał opowiedział mi pośredniku, który powiedział klientowi, że może wziąć kredyt na wkład własny! To oczywiście niezgodne z prawem.

Analityk banku odrzucił wniosek kredytowy, ale pośrednik stwierdził, że pomoże przekonać analityka, jeżeli tylko klient zapłaci kilka tysięcy złotych za „uruchomienie kontaktów”! To oczywista bzdura – nie ma się w żaden sposób wpłynąć na analityka, który postępuje według procedur bankowych.

Słyszałem też o doradcach, którzy zamiast wybrać najkorzystniejszą ofertę dla klienta, pokazują mu tylko 2-3 kiepskie oferty twierdząc, że w innych bankach nie warto nawet składać wniosków ze względu na niską zdolność kredytową. Przedstawione oferty oczywiście oznaczają wysoką prowizję dla pośrednika.

Nieuczciwi doradcy oczywiście się zdarzają i trzeba mieć tego świadomość. To jednak nie zmienia faktu, że większość doradców jest uczciwych i dbają oni o interes klient.

 

Jak wybrać dobrego doradcę?

  • Unikaj dużych firm doradczych. Nigdy nie wiesz czy rozmawiasz z wieloletnim specjalistą, czy osobą, która jest krótko po szkoleniu.
  • Szukaj doradcy, który od lat działa pod swoim imieniem i nazwiskiem i może pochwalić się wieloma zadowolonymi klientami. Nawiązałem współpracę z Michałem dlatego, że udzielał on wielu rzetelnych informacji na pewnym forum kredytowym i zobaczyłem, w jaki sposób współpracuje on z potencjalnymi klientami.
  • Szukaj doradcy, który ma doświadczenie w pozyskiwaniu kredytów na budowę domu. Zapytaj doradcę o jego doświadczenie i skontaktuj się z klientami, którym pomagał w tym zakresie. Doświadczenie w pozyskiwaniu kredytów hipotecznych na mieszkanie może nie być wystarczające!
  • Unikaj doradców, którzy chcą złożyć tylko jeden wniosek i twierdzą, że na pewno otrzymasz kredyt. To nieprawda. Niezbadana jest wola analityka banku i nawet przy 100% pewności zdarza się, że wniosek zostaje odrzucony. Z tego powodu zawsze składaj 3-4 wnioski do różnych banków.
  • Uciekaj od osób, które chcą od ciebie jakiekolwiek pieniądze! To bank płaci doradcy, a nie ty.

Ostatni punkt jest szczególnie ważny i pokazuje, że warto skorzystać z usług dobrego doradcy. Możesz oczywiście sam biegać po różnych oddziałach banku, zbierać oferty, analizować je, składać wnioski i tracić czas albo… zlecić to komuś innemu, mieć obok sojusznika i tyle samo pieniędzy w kieszeni 🙂 Doradca ma motywację, aby ci pomagać (dostaje wynagrodzenie z banku tylko wtedy, gdy dostaniesz kredyt), osoba, która pracuje w oddziale banku takiej motywacji i chęci pomocy nie ma. Poza tym doradca zwróci ci uwagę na rzeczy na które normalnie byś uwagi nie zwrócił, co by kosztowało czas lub pieniądze.

 

I na koniec ostatnie słowo Michała Dawidowicza:

 

Jak znaleźć eksperta?

Jeśli jesteś z Warszawy i okolic, zapraszam do kontaktu ze mną. Jeśli nie, popytaj znajomych i rodziny. Być może są w stanie udzielić rekomendacji. Przestrzegam przed wyborem „na ślepo” szczególnie z dużych firm doradczych. Możesz mieć szczęcie i trafić na specjalistę, ale większe szanse, że trafisz na żółtodzioba. Jeśli nikt z Twojego otoczenia nie będzie w stanie Ci pomóc, poszukaj blogów, forów internetowych lub grup na Facebooku.

 

0 Udostępnień