Kredyt hipoteczny na budowę domu i zakup działki – jak wybrać?

Czy wszystkie banki finansują zakup działki?

Kredytodawcy, udzielając finansowania, bardzo ostrożnie szacują ryzyko. Kredyt hipoteczny to nie tylko zdolność i historia kredytowa. To również zabezpieczenie finansowania na wypadek, gdyby dany kredytobiorca popadł w kłopoty finansowe. Statystyczne rzecz biorąc, nieruchomości gruntowe są mniej płynnym aktywem niż mieszkania lub domy. Skutkuje to ostrożniejszym podejściem do zabezpieczenia się na „czystej parceli”. Niektóre banki, jak PEKAO, Citi Handlowy, nie są zupełnie zainteresowane kredytami tego typu. Inne, jak BNP Paribas, mogą narzucać większe wymagania, np. skracając maksymalny okres kredytowania.

Wkład własny

Wkład własny to wstęp do kredytu na dom. Bez odpowiednich oszczędności niestety nie ma możliwości, aby otrzymać finansowanie na wybudowanie nieruchomości. Wprowadzona kilka lat temu przez Komisję Nadzoru Finansowego rekomendacja limituje maksymalne wartości LtV (to skrót angielskiego wyrażenia – loan to value). Tłumacząc na język polski oznacza to stosunek kredytu do zabezpieczenia. W polskich realiach maksymalne LtV to 90% i to w kilku bankach. Natomiast większa część z nich będzie wymagała – zgodnie z własnymi, wewnętrznymi procedurami – nawet 20% wkładu własnego.

Operat szacunkowy

Starając się o kredyt hipoteczny na realizację projektu domu musisz wiedzieć, że wybrana posesja będzie podlegała wycenie nieruchomości. Wycena może być zrealizowana przez bank lub we własnym zakresie. Warto to sprawdzić, wybierając listę 2–4 banków, w których będziesz ubiegał się o kredyt. Dokonuje jej rzeczoznawca majątkowy na podstawie danych dotyczących sprzedaży podobnych gruntów, za ostatnie 12–24 miesiące, z jak najbliższej lokalizacji nabywanego terenu. Koszt wyceny zależy od banku i lokalizacji. Dla ułatwienia można przyjąć, że będzie to kwota maksymalnie 500 PLN.

Najlepsza strategia kredytowa

Wybór strategii zależy od tego, co chcesz uzyskać. Jeśli nabycie terenu pod konstrukcję domu jest pierwszym etapem finansowania inwestycji i w relatywnie krótkim czasie będziesz się starał o kredyt hipoteczny na postawienie domu, to warto rozważyć oferty instytucji finansowych z jak najmniejszymi kosztami „wejścia i wyjścia”. Najważniejsze powinny być jak najniższe koszty prowizji za udzielenie finansowania i za wcześniejszą spłatę. Nie patrz na marżę, koszt całkowity i inne dodatki.

Po kupnie gruntu przystępujesz do wyboru projektu domu i organizujesz pozwolenie na budowę. Jeśli się sprężysz, możesz to zrealizować w kilka miesięcy. Po tym terminie dokonujesz kolejnej analizy rynku i składasz dokumenty do pożyczkodawcy, który da Ci najlepsze warunki dla refinansowania działki i budowy domu. To, czy zapłacisz 20–30 PLN więcej za ratę, jest mniej istotne niż to, czy zapłacisz kilka lub kilkanaście tysięcy kosztów okołokredytowych wynikających z prowizji.

Okres kredytowania

Kredyt na działkę proponuję zaciągać na jak najkrótszy okres kredytowania. Im krótszy okres kredytowania, tym większa zawartość kapitału w racie. Dzięki temu spłacisz więcej kapitału, który będziesz mógł wykorzystać w momencie starania się o refinansowanie działki i uzyskanie środków na realizację inwestycji.

Ile należy złożyć wniosków?

Mam spore doświadczenie i wiedzę, które nabyłem w trakcie 11 lat pracy w charakterze pośrednika kredytowego. Praktycznie każdą sprawę kredytową moich klientów finalizuję podpisaniem umowy i wypłatą kredytu. Zawsze podchodzę jednak do bezpieczeństwa standardowo i dopuszczam możliwość, że w trakcie procesu starania się o środki może pojawić się wiele różnych przeciwności. Banki potrafią wydawać niezrozumiałe decyzje kredytowe, czas analizy może się wydłużyć, wycena nieruchomości wyjdzie niższa niż wartość transakcyjna. W związku z tym zachęcam w miarę swoich możliwości, by składać 3–4 wnioski kredytowe. To zabezpiecza Twoje interesy, np. obniża ryzyko utraty zadatku, przyspiesza transakcję. Pozwala też obniżyć stres związany z ubieganiem się o kredyt. Pierwsza decyzja pozytywna pozwoli odetchnąć z ulgą i czekać na resztę odpowiedzi z banków.

Nabycie działki na kredyt krok po kroku

Finansowanie zakupu nieruchomości gruntowej to proces, który cechuje się dość sztywnym „step by step”.

Na wstępie polecam wizytę u eksperta kredytowego celem sprawdzenia zdolności. Dzięki temu poznasz swoje możliwości finansowe i będziesz wiedział, w jakim zakresie kwotowym możesz się poruszać. Kontakt z ekspertem może wskazać potencjalnie słabe punkty w transakcji. W Twoim rozumieniu możesz spełniać wszystkie warunki, ale w rozumieniu banków pewne kwestie mogą dyskwalifikować Ciebie jako kredytobiorcę. Analiza przed podjęciem jakichkolwiek ruchów związanych z zakupem nieruchomości daje szansę na ich wyprostowanie.

Drugim krokiem będzie znalezienie terenu. Należy sprawdzić go pod kątem szans na zabezpieczenie hipoteką oraz pod kątem osobistym. Tu szczerze polecam zakup kursu przygotowanego przez Sławka, gdyż takiego kompendium wiedzy i detali związanych z wyborem działki nie znajdziecie nigdzie w Internecie (*). Kurs o wyborze działki kosztuje kilkaset złotych, co jest niewielką kwotą w porównaniu z wartością merytoryczną, doświadczeniami i wskazówkami, jakie Sławek przygotował dla zainteresowanych.

Po znalezieniu i sprawdzeniu parceli możesz przystąpić do wyboru 3–4 banków do złożenia wniosków kredytowych. Będzie to wymagało skompletowania listy dokumentów finansowych, osobistych i nieruchomości. Równolegle należy ustalić zakres i doprowadzić do podpisania umowy przedwstępnej.

Kiedy już sobie poradzisz z całym naręczem dokumentacji, zaczynasz przygodę z bankami. Proces kredytowy może trwać nawet 2 miesiące i kończy się decyzją i umową kredytową. Po podpisaniu umowy kredytowej możesz przystąpić do podpisania notarialnej umowy zakupu nieruchomości.

Jakie działki można finansować?

Upraszczając odpowiedź, banki finansują działki budowlane. Grunt powinien mieć wydane warunki zabudowy lub teren musi być objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Najłatwiej będzie finansować tereny o powierzchni do 3000 m². Oczywiście, jak to w świecie pożyczek, istnieją pewne wyjątki. Mam za sobą finansowanie działek o powierzchni 1 ha, a także takich, które na moment kredytu nie miały wydanych warunków zabudowy czy też teren nie miał ustalonego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Wniosek o kredyt hipoteczny – lista dokumentów

Nie ma jednej standardowej listy, która będzie jednocześnie minimum i maksimum wymagań dla wszystkich banków. To wszystko zależy od indywidualnego stanu prawnego danej nieruchomości. Kompletną listę będzie potrafił określić wybrany ekspert kredytowy. Żeby nie zostawiać Was jednak bez odpowiedzi, zakładając, że skorzystacie z mojego doświadczenia i złożycie kilka wniosków, trzeba przygotować poniższy zestaw dokumentacji:

• wypis i wyrys z rejestru gruntów,
• podstawę nabycia działki przez obecnych właścicieli,
• warunki zabudowy lub miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego,
• operat szacunkowy,
• zaświadczenie o dostępie do drogi publicznej,
• numer księgi wieczystej.

Ile czasu potrzeba, aby uzyskać kredyt hipoteczny na dom?

Czas oczekiwania na decyzję kredytową jest uzależniony od doboru pożyczkodawców. Banki z lepszą ofertą miewają problemy procesowe, co skutkuje wydłużonym okresem oczekiwania na finał. Instytucje słabsze zapewne będą w stanie przeanalizować Twoją sprawę szybciej. Swoim klientom polecam, by w umowie przedwstępnej założyli czas na uzyskanie kredytu w zakresie 2–3 miesięcy. Może to się wydawać przesadzone, ale pamiętaj, że nie wszystko jesteś w stanie przewidzieć. Ten okres daje czas na odpowiednie przygotowanie do złożenia wniosków o kredyt hipoteczny na budowę domu, przejście przez proces, umowę kredytową i swobodne podpisanie aktu końcowego. Zbyt krótki okres w umowie przedwstępnej może skutkować nerwami i koniecznością wyboru banku najszybszego, a nie najlepszego pod względem cenowym.

Współpraca z ekspertem kredytowym

Są dwie drogi starania się o kredyt hipoteczny na budowę domu. Można działać samemu, co jednak wymaga dość dużej uwagi, nauki i mimo to wiązać się z ryzykiem popełnienia całej masy błędów. Usługę możesz zlecić również ekspertowi kredytowemu. Ten prawidłowo wybrany pomoże Ci zaoszczędzić czas, pieniądze oraz wskaże, jakich błędów należy unikać, aby otrzymać kredyt hipoteczny na budowę domu. Pomoc eksperta jest dla Ciebie bezpłatna. Wynagrodzenie wypłaca bank, w którym zaciągniesz kredyt hipoteczny. Oferty będą dokładnie takie same, jak dla osoby, która załatwiałaby wszystkie formalności osobiście. Jak to jest możliwe? Pośrednicy są dodatkowym kanałem dystrybucji dla banków. Bank nie ponosi kosztów etatów, ubezpieczeń, zwolnień, urlopów, biura, samochodów, benzyny, prawnika, reklamy i dziesiątek innych pomniejszych kosztów.

………………..

(*) Żeby nie było: Michał napisał to sam z siebie! – Sławek 🙂 – kurs znajdziesz m.in. na www.jaksiewybudowac.pl

Pierwszą myślą po przeczytaniu artykułu Michała było: „O rany, mam mnóstwo pytań!”. Dlatego dalsza część wpisu będzie podzielona na moje pytania i spisane odpowiedzi po rozmowie z Michałem.

Czym kierować się przy wyborze banku? Czy tylko niskim oprocentowaniem i prowizją?

Nie! Przy budowie domu niskie oprocentowanie i prowizja nie ma takiego znaczenia, jak wybór banku, w którym:

1) Mamy do wykonania prosty kosztorys budowlany,

2) Są tylko 2-4 transze, które łatwo rozliczyć,

3) Jest 0% za udzielenie i 0% za wcześniejsze spłacenie kredytu.

Dlaczego?

Kosztorys budowlany jest po to, aby bank wiedział, na co przeznaczysz pieniądze. Niektóre banki mają proste dokumenty: takim bankiem jest np. ING, w którym kosztorys ma tylko 12 pozycji. Taki dokument jest względnie łatwo przygotować samemu. Są też banki, które mają po 50 pozycji i umiejętne wypełnienie takiego dokumentu wymaga już kontaktu z np. projektantem lub kierownikiem budowy.

To, ile pozycji ma kosztorys trzeba rozpatrywać łącznie z liczbą transz kredytu. Banki wypłacają kredyt w kilku częściach (transzach), po zakończeniu danego etapu prac. Im mniej transz tym lepiej: otrzymujesz jednorazowo więcej pieniędzy i masz większą swobodę działania. Nawet, jeżeli nawali harmonogram budowy, to możesz działać, ponieważ na rachunku bankowym będziesz miał fundusze.

Jeżeli jednak transz jest dużo, to masz ograniczoną swobodę działania, co może spowodować utrudnienia podczas budowy. Chcesz zacząć kolejny etap prac, ale jeszcze nie zakończyłeś poprzedniego: wykonawca coś jeszcze poprawia, brakuje wpisu w dzienniku budowy, albo brakuje jakiegoś elementu do wykonania. Kolejny wykonawca chce już wchodzić, ale ty jesteś bez pieniędzy, bo cały czas czekasz na zakończenie poprzednich prac i otrzymanie kolejnej transzy… Słabo!

Wynika z tego, że szczegółowy kosztorys, duża liczba transz oraz nieelastyczny i wymagający bank mogą wręcz sparaliżować budowę. Dlatego tak ważny jest wybór banku, który nie będzie przeszkadzał podczas budowy. Wierz mi, że podczas budowy i tak będziesz miał dużo stresów…

Wskazówki istotne podczas wyboru banku

• Zwróć uwagę na to, w jaki sposób bank rozlicza kolejne prace. Czy przysyła swojego rzeczoznawcę? A może wystarczy, jeżeli zrobisz zdjęcia i wrzucisz przez aplikację do bankowości elektronicznej?
• W jaki sposób otrzymujesz kolejne transze? Czy musisz składać za każdym razem wniosek i jechać do oddziału (bywa i tak!)?
• Ile kosztuje rozliczenie poszczególnych etapów budowy?

Wniosek? Wybór taniego banku nie jest priorytetem.

Ale, ale… skoro biorę kredyt na 20, 30 lat, to może warto wziąć tani kredyt, nawet, jeżeli miałbym się męczyć podczas budowy?

I to jest najlepsze – nie warto i nie trzeba tego robić 🙂

Dlatego tak ważny jest wybór banku, w którym jest 0% za udzielenie i 0% za wcześniejsze spłacenie kredytu.

Zasada jest następująca:

• Wybierasz kredyt w banku, który „nie będzie przeszkadzał” podczas budowy. Oprocentowanie nie ma znaczenia.
• Budujesz dom.
• Po budowie refinansujesz kredyt w innym banku.

I to jest najpiękniejsze 🙂 Po zakończeniu budowy szukasz banku, który ma najlepszą ofertę na rynku, pozyskujesz pieniądze i spłacasz w całości aktualny kredyt. Dzięki temu, że przed budową wybrałeś bank, w którym jest 0% za wcześniejszą spłatę kredytu, refinansowanie nic cię nie kosztuje!

Prawda, że taki sposób działania nie jest intuicyjny i większość osób wybiera bank z jak najniższym oprocentowaniem? Nic dziwnego, że tylko kilka procent udzielanych kredytów jest refinansowanych.

Na pewno znasz kogoś, kto ma kredyt. Być może nawet nie wie, że może go refinansować i spłacać kredyt na lepszych warunkach. Poinformuj go o tej możliwości!

Refinansowanie kredytu na nieruchomość

Kilka informacji na temat refinansowania:

• W kilku bankach 0% za wcześniejszą spłatę kredytu jest możliwe po 2-3 latach od udzielenia kredytu, w niektórych później. Zwróć na to uwagę.
• Refinansowanie kredytu oznacza w praktyce ponowne staranie się o kredyt. Idzie za tym złożenie wniosku kredytowego, badanie Twojej zdolności kredytowej itp. Nie masz więc żadnej gwarancji, że wybrany bank refinansuje kredyt! Oczywiście, jeżeli otrzymałeś kredyt ma budowę domu, a Twoja sytuacja finansowa nie uległa pogorszeniu, to nie powinno być z tym żadnego problemu, ale chcę, żeby to było jasne: żaden bank nie ma obowiązku refinansowania kredytu, a Twoja sytuacja finansowa może uniemożliwić to działanie.

Rozliczanie transz

Pierwszą transzę kredytu otrzymujesz przed rozpoczęciem budowy domu, kolejne transze są uzależnione od rozliczenia prac budowlanych na które otrzymałeś środki. Banki nie oczekują od budujących faktur za wykonane usługi i zakupione materiały budowlane. Mógłby tego oczekiwać, gdyby zaistniało podejrzenie, że pieniądze wydatkowane są na inne cele niż budowlane.

Można też bez żadnych konsekwencji zrezygnować z ostatniej transzy kredytu.

Z tego powodu warto rozważyć wzięcie większego kredytu: jeżeli zakończysz budowę zgodnie z założeniami, to nie uruchomisz ostatniej transzy. Jeżeli jednak budowa będzie kosztowała więcej, to bez żadnego problemu i bez żadnych formalności szybko uzyskasz tani kredyt na dokończenie budowy.

Oczywiście możesz nie mieć na to odpowiedniej zdolności kredytowej, ale jeżeli masz, pomyśl o tej możliwości: budowa zwykle kosztuje więcej niż przyjęliśmy. Poza tym lepiej mieć w zasięgu ręki „tani” pieniądz niż być postawionym przed decyzją wzięcia drogiego kredytu gotówkowego.

Podstawowe błędy przy zawieraniu kredytu na dom

Zapytałem Michała, jakie błędy najczęściej popełniają osoby, które starają się o kredyt.

Podał kilka najczęstszych błędów:

1) Korzystanie z oferty banku, w którym mamy rachunek bankowy i brak analizy innych ofert.

2) Wysyłanie tylko jednego wniosku kredytowego.

Wysyłanie jednego wniosku kredytowego, to jak oświadczyny podczas pierwszej randki – ciut ryzykowne 🙂 Wybrany przez Ciebie bank może mieć bardzo niekorzystne warunki, a najprostszą drogą do tego, aby się o tym przekonać, jest złożenie kilku wniosków w kilku bankach. Poza tym bank ZAWSZE może Twój wniosek odrzucić. Niezależnie od Twoich zarobków, sytuacji finansowej i tego, co twierdzi doradca, nawet w teoretycznie 100% pewnych sytuacjach analityk banku może odrzucić wniosek. Z tego powodu zawsze składaj 2-3 wnioski w różnych bankach.

3) Patrzenie tylko na np. marżę, z pominięciem innych kosztów.

Weź pod uwagę wszystkie koszty (ubezpieczenie, rozliczanie transz) oraz opłaty (np. za wcześniejszą spłatę kredytu).

O tym, że warto nadpłacać kredyt pisałem w artykule „Budowa domu: kredyt czy gotówka„? Przygotowałem także kalkulator i film, w którym wyjaśniam, że nadpłacanie kredytu może być bardzo opłacalne.

4) Brak świadomości całkowitych kosztów budowy oraz przygotowywanie nierealnych kosztorysów.

Banki udzielają kredytu m.in. analizując Twój kosztorys. Banki przyjmują pewien minimalny koszt wybudowania domu, ale to są tylko dane statystyczne. Każdy dom jest inny! Bank nie analizuje Twojego projektu budowlanego, nie wie, jakim sposobem będziesz się budował, nie zna warunków gruntowych na Twojej działce, nie wie, w jaki sposób będziesz wybierał wykonawców i z nimi negocjował, nie wie jakie dokładnie materiały będziesz kupował.

Wiele osób poświęca na wykonanie kosztorysu 1-2 godziny – znajdują podobny kosztorys w Internecie, przepisują liczby i gotowe.

Wiem, że to wygodne, ale nie można tak robić! Nie można przyjąć, że nasz koszt budowy będzie wynosił np. 3000 zł za m2. Czynników, które wpływają na koszt budowy jest tak dużo, że budowę każdego domu trzeba rozpatrywać indywidualnie. Nie można też bazować na kosztorysach dodawanych do projektów katalogowych, bo często są zaniżone. Co z tego, że dostaniesz kredyt, skoro pod koniec budowy zabraknie ci pieniędzy i będziesz musiał wziąć kredyt gotówkowy, który jest znacznie droższy od kredytu hipotecznego?

Przygotowanie kosztorysu powinno zająć kilka lub kilkanaście tygodni! Tematem zajmowałem się na blogu wiele razy więc zachęcam do obejrzenia filmu i skorzystania z mojego kalkulatora (link).

Na co można wziąć kredyt hipoteczny?

Możesz wziąć kredyt właściwie na wszystko, włącznie z wykończeniem niezbędnym do tego, abyś mógł zamieszkać w domu. Glazura, panele, listwy przypodłogowe, farby – tak, możesz wziąć na to kredyt. Lodówka, zmywarka, meble kuchenne, szafy na wymiar – jak najbardziej. Telewizor, radio, komoda – raczej nie są niezbędnym wyposażeniem, ale w praktyce zawyża się nieco pozycje w kosztorysie, aby starczyło na wykończenie domu. Jest na to ciche przyzwolenie banków: nikt przecież nie sprawdzi przeznaczenia ostatniej transzy kredytu.

W jaki sposób bank bada zdolność kredytową? Czy uwzględnia umowy o dzieło? Jak patrzy na wydatki?

Bank analizuje Twoją sytuację finansową. Jeżeli masz dochód z umów o dzieło, to takie umowy także są brane pod uwagę, jednak wyciągana jest średnia z ostatnich 12 miesięcy (w 2 bankach z ostatnich 6 miesięcy). Jeżeli Twoje wydatki są prowadzone rzetelnie i większość widać na przelewach bankowych, to jest czysto.

Przy działalności gospodarczej banki sprawdzają wyniki za ostatnie 12-24 miesiące.

Wiem, że niektórzy specjalnie ukrywają swoje wydatki. Do tego stopnia, że we wniosku kredytowym ukrywają dzieci, a za produkty powiązane z dziećmi płacą gotówką, aby nie było ich widać na wyciągach! Nie warto tak robić. Może to zostać łatwo wykryte podczas analizy PITu przez analityka banku.

Niektórzy też specjalnie pompują swoje zarobki, prosząc znajomych prowadzących firmy o wystawianie umów o dzieło. To bardzo słaba i niezgodna z prawem taktyka. Prawda jest taka, że jeżeli według banku nie stać cię na kredyt to… zapewne cię na niego nie stać. Nie chodzi przecież o to, abyś spłacał kredyt na styk, ale abyś mógł spokojnie żyć dalej z kredytem i był przygotowany na to, że życie przynosi różne przykre kosztowne niespodzianki, takie jak utrata zdrowia lub pracy.

Po co analizuje się wyciągi bankowe? Głównie po to, aby potwierdzić wpływy wynagrodzenia oraz sprawdzić stałe obciążenia jak na przykład alimenty. I tu też niektórych kusi, aby pokazać bankowi tylko jeden rachunek bankowy, aby nie pokazywać wszystkich wydatków – także tej „taktyki” nie polecam.

Ps. Dobra rada: zadbaj o to, aby tytuły przelewów od znajomych nie zawierały dziwnych treści. Mój kolega lekko się zaczerwienił, gdy doradca znalazł na wyciągu przelew na 29 zł o tytule: „Na panienki i zapiekanki” 🙂

Więcej o analizie kredytowej pisze Michał na swoim blogu: https://blogkredytowy.pl/analiza-kredytowa/

PS. 800+ nie zawsze jest brane pod uwagę podczas szacowania zdolności kredytowej.

Dodatkowe informacje o kredycie na działkę budowlaną

Zadałem Michałowi kilka pytań dotyczących zakupu nieruchomości gruntowej.

Co należy zrobić, aby kupić działkę na kredyt?

Lista dokumentów jest różna w zależności od banku, ale zazwyczaj:

• Wypis i wyrys (lub kopia mapy ewidencyjnej) z rej. gruntów.
• Warunki zabudowy lub wypis z planu miejscowego dla konkretnej działki.
• Podstawa nabycia nieruchomości.
• Księga wieczysta.
• Kilka banków żąda potwierdzenia dostępu do drogi publicznej. Czasami wystarcza zaświadczenie lub wskazanie na mapie.
• Umowa przedwstępna – najlepiej podpisana u notariusza. Co prawda można ją podpisać na zwykłej kartce, ale notariusz upewni się, że transakcja jest bezpieczna dla obu stron, a ty będziesz miał pewność, że umowa jest w porządku. Warto, aby informacja o umowie przedwstępnej znalazła się w księdze wieczystej, dzięki temu minimalizujesz możliwość, że działka zostanie sprzedana kilku osobom jednego dnia.

Mam gotówkę na zakup terenu. Czy lepiej kupić za nią działkę, a kredytować budowę, czy działkę wziąć na kredyt?

Tu prosta odpowiedź: finansowanie działki – gotówką!

Dlaczego?

Kredyt na działkę i na budowę domu musi być udzielony w tym samym banku. Biorąc kredyt na nieruchomość gruntową, albo będziesz musiał się trzymać tego samego banku przy budowie domu, co może być niekorzystne, albo będziesz musiał refinansować kredyt, co może być czasochłonne i niewskazane, jeżeli chcesz szybko rozpocząć budowę.

Poza tym możliwość płacenia gotówką to świetny argument negocjacyjny przy zakupie nieruchomości!

Czy mogę od razu wziąć kredyt na działkę i budowę domu?

Tak. W takiej sytuacji musisz mieć już gotowy projekt budowlany. Pieniądze na budowę domu dostaniesz po uzyskaniu pozwolenia na budowę lub po zgłoszeniu budowy. Opcja takiego finansowania będzie dostępna tylko w kilku bankach.

Czy mogę wziąć kredyt na działkę w jednym banku, a na budowę domu w drugim?

Niestety nie jest to możliwe. Bank, który udziela kredytu hipotecznego chce by informacja o zabezpieczeniu kredytem znajdowała się „na pierwszym miejscu” w księdze wieczystej. Działka i dom będą w jednej księdze wieczystej. Nie ma zatem możliwości, by te cele były sfinansowane przez dwa niezależne od siebie banki.

Czy jest możliwe uzyskanie kredytu na działkę, która znajduje się poza terenem objętym planem miejscowym i bez wydanej decyzji o warunkach zabudowy?

Tak, jeszcze na początku roku było to możliwe w 2 bankach. Rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym umieszcza informację o braku decyzji o warunkach zabudowy.

Trudno jednak powiedzieć, jak się zachowają banki w obecnej sytuacji – brak decyzji o warunkach zabudowy oznacza, że nie ma 100% pewności, co na danej działce może zostać wybudowane.

Jeżeli masz jakieś pytania dotyczące kredytu, zadaj je proszę w komentarzu.

Kredyt na zakup domu czy działki – z doradcą czy bez?

Być może uważasz, że nie potrzebujesz doradcy. Przyznam, że 10 lat temu nie doceniałem ich roli, a skorzystałem z usług Michała głównie dlatego, że miałem dość skomplikowaną sytuację finansową (byłem wtedy współwłaścicielem 3 spółek) i potrzebowałem kogoś, kto mi uporządkuje dokumenty i poprowadzi za rękę. Czy skorzystałbym z doradcy, gdybym pracował na etacie? W końcu co trudnego w zgromadzeniu kilku dokumentów?

10 lat temu obawiałbym się takiej współpracy z kilku przyczyn:

• Doradca może chcieć ode mnie jakieś pieniądze. Michał w swoim artykule wyjaśnia, że to bank płaci doradcy, ale kto zagwarantuje, że nie trafię na kogoś nieuczciwego?
• Doradcy może zależeć na tym, abym dostał kredyt w banku, w którym on ma największą prowizję.
• Mogę po prostu trafić na kogoś niekompetentnego.

Moje zastrzeżenia nie są bezpodstawne. W Polsce jest kilka tysięcy pośredników kredytowych i na pewno wśród nich są nieuczciwe osoby. Michał opowiedział mi pośredniku, który powiedział klientowi, że może wziąć kredyt na wkład własny! To oczywiście niezgodne z prawem.

Analityk banku odrzucił wniosek o kredyt hipoteczny na budowę domu, ale pośrednik stwierdził, że pomoże przekonać analityka, jeżeli tylko klient zapłaci kilka tysięcy złotych za „uruchomienie kontaktów”! To oczywista bzdura – nie ma się w żaden sposób wpłynąć na analityka, który postępuje według procedur bankowych.

Słyszałem też o doradcach, którzy zamiast wybrać najkorzystniejszą ofertę dla klienta, pokazują mu tylko 2-3 kiepskie oferty twierdząc, że w innych bankach nie warto nawet składać wniosków ze względu na niską zdolność kredytową. Przedstawione oferty oczywiście oznaczają wysoką prowizję dla pośrednika.

Nieuczciwi doradcy oczywiście się zdarzają i trzeba mieć tego świadomość. To jednak nie zmienia faktu, że większość doradców jest uczciwych i dbają oni o interes klienta.

Jak wybrać dobrego doradcę kredytowego?

• Unikaj dużych firm doradczych. Nigdy nie wiesz czy rozmawiasz z wieloletnim specjalistą, czy osobą, która jest krótko po szkoleniu.
• Szukaj doradcy, który od lat działa pod swoim imieniem i nazwiskiem i może pochwalić się wieloma zadowolonymi klientami. Nawiązałem współpracę z Michałem dlatego, że udzielał on wielu rzetelnych informacji na pewnym forum kredytowym i zobaczyłem, w jaki sposób współpracuje on z potencjalnymi klientami.
• Szukaj doradcy, który ma doświadczenie w pozyskiwaniu kredytów na budowę domu. Zapytaj doradcę o jego doświadczenie i skontaktuj się z klientami, którym pomagał w tym zakresie. Doświadczenie w pozyskiwaniu kredytów hipotecznych na mieszkanie może nie być wystarczające!
• Unikaj doradców, którzy chcą złożyć tylko jeden wniosek i twierdzą, że na pewno otrzymasz kredyt. To nieprawda. Niezbadana jest wola analityka banku i nawet przy 100% pewności zdarza się, że wniosek zostaje odrzucony. Z tego powodu zawsze składaj 3-4 wnioski do różnych banków.
• Uciekaj od osób, które chcą od ciebie jakiekolwiek pieniądze! To bank płaci doradcy, a nie ty.

Ostatni punkt jest szczególnie ważny i pokazuje, że warto skorzystać z usług dobrego doradcy. Możesz oczywiście sam biegać po różnych oddziałach banku, zbierać oferty, analizować je, składać wnioski i tracić czas albo… zlecić to komuś innemu, mieć obok sojusznika i tyle samo pieniędzy w kieszeni 🙂 Doradca ma motywację, aby ci pomagać (dostaje wynagrodzenie z banku tylko wtedy, gdy dostaniesz kredyt), osoba, która pracuje w oddziale banku takiej motywacji i chęci pomocy nie ma. Poza tym doradca zwróci ci uwagę na rzeczy na które normalnie byś uwagi nie zwrócił, co by kosztowało czas lub pieniądze.

I na koniec ostatnie słowo Michała Dawidowicza:

Jak znaleźć najlepszego eksperta kredytowego?

Popytaj znajomych i rodziny. Być może są w stanie udzielić rekomendacji.

Przestrzegam przed wyborem „na ślepo” szczególnie z dużych firm doradczych. Możesz mieć szczęcie i trafić na specjalistę, ale większe szanse, że trafisz na żółtodzioba. Jeśli nikt z Twojego otoczenia nie będzie w stanie Ci pomóc, poszukaj blogów, forów internetowych lub grup na Facebooku.

Zapraszam także do kontaktu ze mną – mój zespół działa w całej Polsce.

Telefon do Michała: 600616919

Email: michal.dawidowicz@hipoteczny.pl

Powołaj się na mnie. 🙂

Powodzenia!

Sławek Zając

[/fusion_text][/fusion_builder_column]