Działka budowlana – negocjacje.

Jak uzyskać dobrą cenę za działkę budowlaną?

 

Zaproponuj cenę znacznie niższą od proponowanej.

Pamiętaj, że sprzedający zwykle wiedzą, ile chcą zarobić i dlatego ich pierwsza propozycja będzie wyższa tylko po to, aby mieli z czego schodzić. Zdaję sobie sprawę z tego, że negocjacje przy zakupie działki są trudne – jeżeli spędziłeś kilka miesięcy na poszukiwaniach, to będzie cię kusiło, aby zaakceptować pierwszą ofertę sprzedającego. Mimo tego zaproponuj cenę znacznie niższą – na pewno nikt się na to nie obrazi, a może uzyskasz dobrą cenę? Kto wie?

Skuteczność negocjacji podwyższysz, pokazując i wyolbrzymiając jakiekolwiek mankamenty. Zastanów się, co mogłoby ci przeszkadzać i użyj tego jako argumentu do zbicia ceny. Jeżeli na działce nie ma żadnych mediów, a tobie to nie przeszkadza – to nic, użyj tego argumentu. Nie okazuj też emocji i nie pokazuj, jak bardzo ci zależy. Nawet, jeżeli działka budowlana spełnia wszystkie Twoje oczekiwania to powiedz, że wybrałeś wstępnie 2–3 działki w okolicy i szukasz teraz po prostu dobrej oferty. Jeżeli pokażesz, jak bardzo ci zależy to twoja pozycja negocjacyjna będzie znacznie gorsza.

 

Podczas negocjacji staraj się operować ceną za metr powierzchni

Łatwiej jest uzyskać lepszą cenę, składając ofertę o 5 zł niższą za metr niż o kilka tysięcy za całość. Pamiętaj o tym, że każde obniżenie ceny jest warte zachodu. Wspominałem w mojej książce, że zwykle zaczyna brakować pieniędzy podczas prac wykończeniowych. Wtedy nawet 1000 zł wydaje się ogromną kwotą, a przecież taką kwotę powinieneś bez żadnego problemu wynegocjować właśnie podczas zakupu działki. Realnie patrząc, kilka procent rabatu powinieneś zawsze uzyskać podczas rozmów. Oznacza to kilka tysięcy zaoszczędzonych pieniędzy, które na pewno ci się przydadzą...

 

Nie ulegaj magii okrągłych liczb.

Mechanizm działa następująco – sprzedający wystawia działkę za 86 000 zł. Czujesz, że ta kwota jest zawyżona i wydaje ci się, że 6000 zł powinieneś spokojnie „urwać”, aby kupić działkę za okrągłe 80 000. Zaczynasz więc negocjacje od 76 000 zł i po wymianie zdań dobijacie targu.

Nie myśl w ten sposób.

Sprzedający mógł chcieć sprzedać działkę za 75 000 zł, a wystawił ją za 86 000 zł tylko po to, żeby miał z czego schodzić. A może chciał uzyskać jeszcze mniejszą kwotę ze sprzedaży, a wystawił ją po prostu w cenie podobnej do tej, w jakiej można kupić działki w okolicy? A może potrzebuje pilne pieniędzy, a działkę sprzedaje już drugi rok? Oczywiście może być inaczej i sprzedający nie jest otwarty na negocjacje, bo zna wartość działki, a ze sprzedażą mu się nie spieszy.

 

W związku z tym, że nigdy nie znasz prawdziwych intencji, rozpocznij negocjacje od podania kwoty nawet 20–25% niższej od kwoty wyjściowej, w naszym przypadku będzie to 64 500–68 800 zł. Dlaczego nie? Nic nie tracisz. Zaniż mocno cenę, szczególnie jeżeli w okolicy jest sporo działek na sprzedaż. To nic, że inne działki mogą ci w ogóle nie odpowiadać – sprzedający o tym nie wie. Powinieneś sprawić wrażenie, że masz duży wybór. W mojej okolicy ceny działek poszły w dół o 15% w ciągu 3 lat ze względu na to, że w otoczeniu pojawiło się sporo nowych terenów na sprzedaż. Sprzedający może więc chcieć szybko sprzedać swoje grunty budowlane bo wie, że z każdym miesiącem traci szansę na uzyskanie dobrej ceny.

Dlaczego więc miałbyś się zgadzać na pierwszą ofertę sprzedawcy lub proponować cenę tylko niewiele niższą od oferowanej?

Dodatkowa rada: jeżeli masz do dyspozycji gotówkę na zakup działki, to nie zdradzaj tego do samego końca. „Płacę gotówką” jest bardzo przekonujące!

 

Uważaj na oszustów.

O tym, że należy podchodzić z ostrożnością do ludzi wspominam nie raz na moim blogu i w książce (dlatego tak ważna jest umiejętność wybrania rzetelnego wykonawcy)

To samo dotyczy osoby, z którą dokonujesz transakcji. Nie znasz jej i niezależnie od tego, jakie sprawia wrażenie, jak jest ubrana, jak dobrym samochodem jeździ, czy jest starszą babcią, czy młodym mężczyzną – nie ufaj jej. Sprawdź dokładnie wszystkie dokumenty. Sprawdź warunki zabudowy lub plany zagospodarowania przestrzennego. Nie wierz NIKOMU na słowo.

Nawet osoba uczciwa może po prostu nieświadomie wprowadzić cię w błąd. I dlatego:

• Sprawdź dokładnie wszystkie dokumenty! Sprawdź w wypisie z księgi wieczystej czy hipoteka działki nie jest niczym obciążona. Z wypisu i wyrysu z planu zagospodarowania przestrzennego upewnisz się czy działka jest budowlana i pod jaki rodzaj zabudowy podlega. Upewnij się także co do powierzchni oraz danych właściciela.
• Sprawdź przebieg granic. Nie sugeruj się istniejącymi słupkami lub istniejącym ogrodzeniem! Upewnij się także co do lokalizacji. Moja znajoma kupiła nie tę działkę, którą zamierzała. Sprzedający miał kilka działek na sprzedaż i po prostu przez pomyłkę wskazał nie tę, o którą jej chodziło…
• Sprawdź dostępność działki do drogi publicznej i mediów
• Sprawdź także historię działki – czy kiedyś był tam dom? Może w ziemi zostały fundamenty lub zasypane zbiorniki?

A podczas samego spisywania aktu notarialnego bądź bardzo skupiony. Akt notarialny jest głośno czytany przed podpisaniem. Jeżeli nie będziesz rozumiał jakichkolwiek zapisów – zapytaj o to od razu notariusza. Jego zadaniem jest upewnienie się, że obie strony transakcji wiedzą, na co się decydują.

Zapoznaj się z moim kursem on-line „Jak się wybudować: zakup działki”, w którym krok po kroku pomagam doprecyzować oczekiwania i potrzeby, określić budżet, wybrać lokalizację działki, wynegocjować za nią dobrą cenę i kupić. To nie jest kurs tylko o tym, jak kupić działkę! To kurs, który pozwoli ci wybudować twój wymarzony dom.

Razem z kursem otrzymujesz drugie wydanie mojej książki „Jak się wybudować i nie zwariować” oraz różne narzędzia takie jak checklisty i arkusze kalkulacyjne.

„Dobry wieczór, kurs jest dla mnie bardzo przydatny, wiele rzeczy mi uświadomił i rozjaśnił. Szczególnie odcinki o weryfikacji działki były dla mnie do tej pory mocno przydatne i pomogły mi dobrze się przygotować w moim przypadku. Moja przygoda z zakupem działki jeszcze się nie skończyła i do kursu często wracam, bo na różnych etapach inne części kursu są szczególnie przydane. Bardzo fajne są szczegółowe opisy z linkami pod każdym odcinkiem, szybko można wyszukać potrzebne informacje z czego dość często korzystam. Z małych minusów (dla mnie) to czasami mam wrażenie, że pewne proste sprawy są omawiane zbyt długo, ale mam świadomość, że kurs jest dla wszystkich i rzeczy, które dla mnie mogą być oczywiste, dla innych takie nie są i każdy, nawet najdrobniejszy aspekt musi być szczegółowo wyjaśniony. Co do działki, to podpisaliśmy już umowę przedwstępną. Notariusz bardzo skrupulatnie wszystko sprawdził i wypunktował sprzedającego, co musi jeszcze załatwić do umowy przyrzeczonej, abym mógł nabyć tą działkę bezobciążeniowo. Oczywiście do pewnego stopnia musiałem niektóre sprawy dopilnować sam (i tutaj kolejny raz przydała mi się pomoc Pana i Pana kurs) i drążyłem nurtujące mnie kwestie aż do znudzenia (spędziliśmy tam ponad 2h!), ale przynajmniej mam wszystko czarno na białym i spokojne sumienie.” – Marcin Stolarczyk, kursant

Wejdź na www.jaksiewybudowac.pl i dowiedz się więcej o kursie i zapoznaj się z innymi recenzjami!

Obejrzy także film, z którego dowiesz się o 10 najczęściej popełnianych błędach przy zakupie i wyborze działki