Działka budowlana – negocjacje.

Jak uzyskać dobrą cenę za działkę budowlaną?

Jeżeli przeczytałeś poprzedni artykuł o tym, w jaki sposób wybrać dobrą działkę budowlaną, to zapewne masz już coś konkretnego na oku. Obejrzałeś działkę i to jest to! Chciałbyś teraz ją kupić za rozsądną cenę, ale jak to zrobić?

Udzielę paru wskazówek 🙂

Zaproponuj cenę znacznie niższą od proponowanej.

Pamiętaj, że sprzedający zwykle wiedzą, ile chcą zarobić i dlatego ich pierwsza propozycja będzie wyższa tylko po to, aby mieli z czego schodzić. Zdaję sobie sprawę z tego, że negocjacje przy zakupie działki są trudne – jeżeli spędziłeś kilka miesięcy na poszukiwaniach, to będzie cię kusiło, aby zaakceptować pierwszą ofertę sprzedającego. Mimo tego zaproponuj cenę znacznie niższą – na pewno nikt się na to nie obrazi, a może uzyskasz dobrą cenę? Kto wie?

Skuteczność negocjacji podwyższysz, pokazując i wyolbrzymiając jakiekolwiek mankamenty. Zastanów się, co mogłoby ci przeszkadzać i użyj tego jako argumentu do zbicia ceny. Jeżeli na działce nie ma żadnych mediów, a tobie to nie przeszkadza – to nic, użyj tego argumentu. Nie okazuj też emocji i nie pokazuj, jak bardzo ci zależy. Nawet, jeżeli działka budowlana spełnia wszystkie Twoje oczekiwania to powiedz, że wybrałeś wstępnie 2–3 działki w okolicy i szukasz teraz po prostu dobrej oferty. Jeżeli pokażesz, jak bardzo ci zależy to twoja pozycja negocjacyjna będzie znacznie gorsza.

 

Podczas negocjacji staraj się operować ceną za metr powierzchni

Łatwiej jest uzyskać lepszą cenę, składając ofertę o 5 zł niższą za metr niż o kilka tysięcy za całość. Pamiętaj o tym, że każde obniżenie ceny jest warte zachodu. Wspominałem w mojej książce, że zwykle zaczyna brakować pieniędzy podczas prac wykończeniowych. Wtedy nawet 1000 zł wydaje się ogromną kwotą, a przecież taką kwotę powinieneś bez żadnego problemu wynegocjować właśnie podczas zakupu działki. Realnie patrząc, kilka procent rabatu powinieneś zawsze uzyskać podczas rozmów. Oznacza to kilka tysięcy zaoszczędzonych pieniędzy, które na pewno ci się przydadzą...

 

Nie ulegaj magii okrągłych liczb.

Mechanizm działa następująco – sprzedający wystawia działkę za 86 000 zł. Czujesz, że ta kwota jest zawyżona i wydaje ci się, że 6000 zł powinieneś spokojnie „urwać”, aby kupić działkę za okrągłe 80 000. Zaczynasz więc negocjacje od 76 000 zł i po wymianie zdań dobijacie targu.

Nie myśl w ten sposób.

Sprzedający mógł chcieć sprzedać działkę za 75 000 zł, a wystawił ją za 86 000 zł tylko po to, żeby miał z czego schodzić. A może chciał uzyskać jeszcze mniejszą kwotę ze sprzedaży, a wystawił ją po prostu w cenie podobnej do tej, w jakiej można kupić działki w okolicy? A może potrzebuje pilne pieniędzy, a działkę sprzedaje już drugi rok? Oczywiście może być inaczej i sprzedający nie jest otwarty na negocjacje, bo zna wartość działki, a ze sprzedażą mu się nie spieszy.

 

W związku z tym, że nigdy nie znasz prawdziwych intencji, rozpocznij negocjacje od podania kwoty nawet 20–25% niższej od kwoty wyjściowej, w naszym przypadku będzie to 64 500–68 800 zł. Dlaczego nie? Nic nie tracisz. Zaniż mocno cenę, szczególnie jeżeli w okolicy jest sporo działek na sprzedaż. To nic, że inne działki mogą ci w ogóle nie odpowiadać – sprzedający o tym nie wie. Powinieneś sprawić wrażenie, że masz duży wybór. W mojej okolicy ceny działek poszły w dół o 15% w ciągu 3 lat ze względu na to, że w otoczeniu pojawiło się sporo nowych terenów na sprzedaż. Sprzedający może więc chcieć szybko sprzedać swoje grunty budowlane bo wie, że z każdym miesiącem traci szansę na uzyskanie dobrej ceny.

Dlaczego więc miałbyś się zgadzać na pierwszą ofertę sprzedawcy lub proponować cenę tylko niewiele niższą od oferowanej?

Dodatkowa rada: jeżeli masz do dyspozycji gotówkę na zakup działki, to nie zdradzaj tego do samego końca. „Płacę gotówką” jest bardzo przekonujące!

 

Uważaj na oszustów.

O tym, że należy podchodzić z ostrożnością do ludzi wspominam nie raz na moim blogu i w książce (dlatego tak ważna jest umiejętność wybrania rzetelnego wykonawcy)

To samo dotyczy osoby, z którą dokonujesz transakcji. Nie znasz jej i niezależnie od tego, jakie sprawia wrażenie, jak jest ubrana, jak dobrym samochodem jeździ, czy jest starszą babcią, czy młodym mężczyzną – nie ufaj jej. Sprawdź dokładnie wszystkie dokumenty. Sprawdź warunki zabudowy lub plany zagospodarowania przestrzennego. Nie wierz NIKOMU na słowo.


Nawet osoba uczciwa może po prostu nieświadomie wprowadzić cię w błąd. I dlatego:

  • Sprawdź dokładnie wszystkie dokumenty! Sprawdź w wypisie z księgi wieczystej czy hipoteka działki nie jest niczym obciążona. Z wypisu i wyrysu z planu zagospodarowania przestrzennego upewnisz się czy działka jest budowlana i pod jaki rodzaj zabudowy podlega. Upewnij się także co do powierzchni oraz danych właściciela.
  • Sprawdź przebieg granic. Nie sugeruj się istniejącymi słupkami lub istniejącym ogrodzeniem! Upewnij się także co do lokalizacji. Moja znajoma kupiła nie tę działkę, którą zamierzała. Sprzedający miał kilka działek na sprzedaż i po prostu przez pomyłkę wskazał nie tę, o którą jej chodziło…
  • Sprawdź dostępność działki do drogi publicznej i mediów
  • Sprawdź także historię działki – czy kiedyś był tam dom? Może w ziemi zostały fundamenty lub zasypane zbiorniki?

A podczas samego spisywania aktu notarialnego bądź bardzo skupiony. Akt notarialny jest głośno czytany przed podpisaniem. Jeżeli nie będziesz rozumiał jakichkolwiek zapisów – zapytaj o to od razu notariusza. Jego zadaniem jest upewnienie się, że obie strony transakcji wiedzą, na co się decydują.

To tyle o samej działce. A co z projektem? Jeżeli nie wiesz jaki projekt domu wybrać to przeczytaj artykuł o tym, w jaki sposób zaprojektować dom, który będzie spełniał Twoje oczekiwania.

 

———

Spis treści:

(czyli najważniejsze artykuły na blogu)

Wszystko o budowie domu – minikompendium wiedzy dla osoby, która planuje wybudować dom, ale nie wie jak zacząć. Pokazuję jak zacząć przygotowania – od wyboru działki, projektu, przez szacowanie kosztów domu, wybór kierownika budowy, wykonawcy i przygotowanie placu budowy.

Ile kosztuje wybudowanie domu? – to chyba najczęściej zadawane pytanie przez osoby, które chcą się wybudować. Postawienie budynku  może kosztować 2500 zł za metr kwadratowy, ale też i 3500 – w artykule wyjaśniam dlaczego tak jest.

Projekt domu i nasze oczekiwania. Od czego zacząć projektowanie naszego domu? – opowiadam o tym, jaki błąd popełniłem wybierając projekt budowlany i dlaczego radzę wyłączyć telefon, zaparzyć kawę, naszykować długopis i dużo kartek. 🙂

Co najpierw: projekt czy działka budowlana? – pokazuję dlaczego tak ważne jest poznanie własnych oczekiwań i wybór właściwej działki oraz projektu.

W jaki sposób znaleźć wymarzoną działkę budowlaną? – czyli o tym, że przy poszukiwaniu działki warto wstać od komputera i przejechać się po interesującej okolicy. 🙂

Wszystko o materiałach budowlanych – kto powinien kupować materiały: Ty czy wykonawca? Czy można wierzyć wykonawcy, który twierdzi, że nigdy nie uzyskasz tak dobrych cen w hurtowniach jak on?

Jak wybrać rzetelnego wykonawcę? – opisuję kilka zasad, które znacznie ułatwią wybór rzetelnego wykonawcy (kierownika budowy, ekipę budowlaną, architekta) – proś o referencje, proś o kontakty do poprzednich klientów i sprawdzaj poprzednie prace.

Wszystko o umowach – jeżeli słyszałeś, że nikt nie podpisuje umów, wszyscy wykonawcy pracują na czarno, że umowy nic nie dają, a sądy nie działają lub uważasz, że nie masz czasu na papierkową robotę to koniecznie przeczytaj ten artykuł oraz część drugą. Czy wiesz, że po zakupie mojej książki otrzymasz emailem pakiet umów z kierownikiem budowy, wykonawcą stanu surowego itd.?

I trochę o tym, jak wygląda budowa systemem gospodarczym/zleconym – Chcesz zatrudnić generalnego wykonawcę czy zająć się organizacją budowy i samemu kupować materiały i rozmawiać ze wszystkimi wykonawcami? Samodzielna organizacja budowy to duże oszczędności, ale tylko pod warunkiem, że będziesz mógł w stanie poświęcić budowie sporo czasu!

 

 

Sławomir Zając

Chcesz wybudować dom i potrzebujesz pomocy?

Zostaw komentarz lub napisz: slawomir.zajac@poradnik-budowlany.com

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *