Generalny wykonawca. Na co uważać?

Generalny wykonawca. Na co uważać?

Jeżeli chcesz się budować to masz do wyboru kilka możliwości:

– Budowa samodzielna (w części lub w całości) z pomocą rodziny, przyjaciół, znajomych. Ty jesteś wykonawcą. Jest to najbardziej pracochłonny i czasochłonny sposób budowy. Zalety? Duże oszczędności.

– Budowa zlecona. Zatrudniasz kolejnych wykonawców: geodetę, kierownika budowy, wykonawców stanu surowego, dekarzy, tynkarzy i tak dalej. Jesteś od organizacji i od tego, aby budowa toczyła się zgodnie z planem. To stresujące zajęcie, ale też znaczne oszczędności. Więcej o tym pisałem tu: Czy budowa systemem gospodarczym jest dla każdego?

– Budowa domu jednorodzinnego za pomocą generalnego wykonawcy. W założeniu to najlepsze wyjście dla osób, które chcą uniknąć stresu podczas budowy i nie mają czasu na jej organizację. Płacimy za to, że całą budową zajmie się jedna firma – powinno być więc szybko i profesjonalnie, chociaż oczywiście to kosztuje.

No właśnie. Powinno być szybko i profesjonalnie, a tymczasem różnie z tym bywa. Wyobraźcie sobie sytuację, w której:

– Generalny wykonawca nie ma własnych ekip. Po podpisaniu umowy wykonawca szuka po prostu kogokolwiek, kto twierdzi, że umie budować domy. Na budowie pojawia się więc ekipa, która nigdy nie współpracowała z generalnym wykonawcą i nigdy nie została przez niego sprawdzona.

– Ekipa (Ukraińcy) mieszka całą zimę w przyczepie korzystając z wody i prądu dzięki czemu rachunek za prąd za 2 miesiące wyniesie 1700 złotych.

– Wykonawca chce wybudować dom niezgodny z projektem: za wysoki dom (projektowa wysokość kończyła się w połowie cegły i chcieli sobie oszczędzić roboty), za mało zbrojenia (zawsze to kilkaset złotych w kieszeni).

– Ekipa ma ciągle jakieś problemy. A to brakuje kabla do prądu, a to betoniarka zepsuta. Ktoś gubi dziennik budowy.

– Właściciel firmy nie interesuje się budową, chociaż przed podpisaniem umowy i otrzymaniem zaliczki był miły, pomocny i przyjacielski. Ekipa nie wie, co ma robić – brak kontroli, kierownik budowy (z ramienia wykonawcy) tylko składa podpisy, właściciel rzadko odbiera telefony.

– Budowa domu jednorodzinnego zakończona grubo po terminie, a w dodatku zostało sporo drobnych rzeczy do poprawy.

To smutny opis JEDNEJ budowy, który przesłała mi czytelniczka mojego bloga. Miałem przyjemność analizować w zeszłym roku projekt tego domu i tym bardziej drażni mnie to, że tak ładnym projektem zajęła się tak nierzetelna firma. Niestety „generalny wykonawca” oznaczać może stres, stratę czasu i pieniędzy. I chociaż nie podam nazwy firmy, ani nazwiska właściciela to mimo wszystko udzielę na końcu pewnej wskazówki dla ciekawskich 🙂

Jak wybrać generalnego wykonawcę?

a) Zawsze sprawdzajmy opinie w internecie na temat danego wykonawcy. Bądźmy dokładni: opisany wykonawca działa sprawnie i większość złych opinii szybko znika z internetu.

b) Skontaktujmy się z osobami, które wybudowały dom przy współpracy z danym wykonawcą i spytajmy o wrażenia ze współpracy. Ważne jest to, aby:

  • Dom został wybudowany niedawno: najdalej w zeszłym roku.
  • Dom musi być wybudowany przez tę samą firmę. Poprośmy o wgląd do umowy. Sprawdźmy dane. Nie ma znaczenia, że gdzieś przewija się to samo nazwisko – może być tak, że właściciel firmy zamknął poprzednią działalność (długi, sprawy sądowe) i otworzył nową. Domy wybudowane przez inną firmę nie mają znaczenia!
  • Zapytaj dosłownie o wszystko. Czy firma dotrzymywała wszystkich terminów? Czy były jakieś kłopoty na budowie? Kto pilnował wykonawcy? Czy składane obietnice miały pokrycie w rzeczywistości? Jeżeli usłyszysz krótkie „Eee, wszystko było ok, polecamy tę firmę” to uważaj – być może rozmawiasz z podstawioną osobą! Z tego powodu najlepiej spotkać się i porozmawiać w 4 oczy i to nie z jednym, ale nawet z 2 lub 3 klientami. Powiedzmy sobie szczerze: ile „zmarnujesz” na to dni – dwa? Trzy? Co to jest przy budowie, która trwa kilkaset dni?

A jeżeli wykonawca nie chce podać nawet jednego kontaktu do zadowolonego klienta, któremu budował dom, to uciekajmy jak najdalej. Oznacza to, że po prostu nie ma czym się pochwalić. I nie wierz w wymówki typu: „Miałem kontakty na innym telefonie, ale mi się zepsuł” i „Pierwszy raz się z tym spotykam. Moi klienci nie życzą sobie, aby ktokolwiek im zawracał głowę.

c) Generalny wykonawca prawie zawsze daje do podpisu swój wzór umowy. Spójrz na nią krytycznie. Daj ją do przejrzenia prawnikowi, który się zna na budowie domów. Pamiętaj, że w umowie musi być zawarte WSZYSTKO to, co obiecał wykonawca. Każdy szczegół. To, co obiecane, nie ma znaczenia, jeżeli nie ma pokrycia na piśmie.

d) Kierownik budowy powinien być po twojej stronie. Jeżeli generalny wykonawca ma swojego kierownika (co nie jest rzadkością nawet wśród rzetelnych firm), to po prostu dla swojego spokoju zatrudnij inspektora nadzoru lub innego kierownika, który będzie nieformalnie pilnował budowy.

A w ramach dodatkowego ostrzeżenia opinia na temat generalnego wykonawcy, którą znalazłem w internecie. Wykonawca zalazł komuś na tyle za skórę, że ten stworzył dedykowaną stronę na jego temat:

Po wielu tygodniach zmagań z nierzetelnym wykonawcą ekipa zostawiła nas z niedokończoną budową. Do naprawy mamy m.in. przeciekającą piwnicę, schody do piwnicy z niedolanym betonem, wystające zbrojenia ze ścian, nieuszczelnione przepusty technologiczne. Na terenie budowy zostało dużo gruzu, desek i śmieci. Budynek nie został obsypany ziemią. Ekipa zabrała cenniejsze rzeczy i słuch o niej zaginął.”

Przede wszystkim więc nie spieszmy się i starannie wybierzmy firmę, z którą będziemy współpracować.

A przy okazji – często otrzymuję pytania, czy wykonawca powinien kupować materiały budowlane. Otóż uczciwy i rzetelny wykonawca może mieć duże rabaty w hurtowniach i dzięki temu zaoszczędzisz na materiale budowlanym. Niestety przykro mi to mówić, ale perspektywa oszukania inwestora jest bardzo kusząca, dość prosta w realizacji i część wykonawców z tego korzysta:  

  1. Nigdy nie będziesz w stanie sprawdzić, ile czego poszło na twoją budowę. Cegły jeszcze policzysz, ale piasek? Cement? Beton? Może się więc okazać, że zapłacisz za materiały, których część poszła na inną budowę!
  2. Wykonawcy mają przeróżne układy z hurtowniami i składami budowlanymi. Możesz zapłacić za produkt i dostać na niego fakturę, ale nigdy nie dowiesz się tego, że do wykonawcy wróciło 15% kwoty „pod stołem”. Wykonawcy mają w dużych hurtowniach różnego rodzaju premie za zakupy, programy lojalnościowe i dlatego jest im bardzo na rękę, kiedy mogą kupować materiały za twoje pieniądze. Czy wiesz, że wykonawcy mogą mieć w niektórych hurtowniach rabaty sięgające nawet kilkudziesięciu procent?

O tym pisałem szerzej tu: Jak kupować materiały budowlane?

 

 

 

Sławomir Zając

Chcesz wybudować dom i potrzebujesz pomocy?

Zostaw komentarz lub napisz: slawomir.zajac@poradnik-budowlany.com

6 Komentarze

  1. Witam.
    Przeraża przykład tu przytoczony :/
    Sam jestem na etapie uzyskania pozwolenia na budowę ( ponoć ma być na dniach )
    Umowę mam z generalnym wykonawcą i wiele rzeczy się pokrywa z tymi opisanymi w artykule.
    Firma będzie mi budowała dom z prefabrykatów ( Keramzyt ) .
    Wiele domów już oddała inwestorom , opinie są raczej dobre i bardzo dobre , ale nie brakuje też tych negatywnych.
    Oczywiście Kierownik Budowy jest w „Gratisie” co mnie już od początku niepokoiło i utwierdzam się w przekonaniu że będę musiał zatrudnić Inspektora Nadzoru Inwestorskiego.
    Dziękuje za wspaniałego Bloga i kolejny świetny i pomocny artykuł.
    Pozdrawiam

  2. Najważniejszą rzeczą według mnie jest to aby nie brać takiej firmy w ciemno, po prostu budowa domu to nie byle co i generalny wykonawca MUSI posiadać dobre opinie i swoją ekipę , nie można dopuścić do takiej sytuacji jak jest opisana w tekście , bo mimo że chcemy szybko i bez stresu to niestety gdy źle wybierzemy to wcale tak łatwo nie pójdzie.

    1. Zgadzam się z Tobą. Przy budowie domu najlepiej brać firmy tylko z polecenia znajomych lub rodziny. Jeśli myślisz, że budowa domu będzie bez stresu, to lepiej się za to nie zabierać 🙂

  3. Fakty, które tu przytaczasz, są przerażające. Ale potrafię sobie wyobrazić, że rzeczywiście tak się czasami dzieje… Dobrze, jeśli ktoś może nam polecić zaufanego wykonawcę, to na pewno duże ułatwienie i spokój.

  4. Ja wybudowałem swój dom (półtorakondygnacyjny, 160m2 powierzchni użytkowej) właśnie przy pomocy generalnego wykonawcy – nie będę pisać jakiego, ale to bardzo duża polska firma budująca domy prefabrykowane w szkielecie drewnianym. Dla mnie to był strzał w 10, bo nie wyobrażam sobie innego sposobu – budowa samodzielna odpada bo nie znam się na budowlance, a samodzielne szukanie podwykonawców na poszczególne etapy to w mojej sytuacji proszenie się o kłopoty.
    W praktyce najwięcej czasu trwało samo projektowanie (ok 3 msc, wybraliśmy projekt z ich katalogu i wprowadziliśmy trochę zmian), pozwolenie na budowę (ze 2 msc), załatwienie kredytu (2 msc) i sama prefabrykacja (też 2 msc). „Samodzielnie” – czyli przy użyciu poleconej miejscowej ekipy – ogarnęliśmy tylko fundament, który to został przed montażem domu sprawdzony przez inspekcję od generalnego wykonawcy. Finałem były 4 tiry ze ścianami, dachem i materiałami budowlanymi, 2 dni montażu do stanu surowego zamkniętego (drzwi wejściowe, okna, rolety zamontowane w fabryce na hali) i 2 miesiące wykończenia do oddania domu w stanie „deweloperski+”, czyli nam zostały tylko podłogi do zrobienia (kafle, panele), wyposażenie łazienek, kuchni i pokojów oraz ogarnięcie terenu dookoła domu. Ogrzewanie zrealizowane powietrzną pompą ciepła + podłogówka w całym domu, do tego wentylacja mechaniczna z rekuperacją.
    Minusy: oczywiście koszt całkowity, podejrzewam że budując samemu można by zaoszczędzić z 100-200 tys zł, z drugiej strony nie mając za dużo pojęcia o budowaniu, można narobić sobie na taką kwotę problemów i usterek…
    Ja wyszedłem z założenia, że wolę poświęcić czas na swoją pracę i zarabianiu pieniędzy (bo na swojej pracy się znam), wybudować się szybko i po prostu mieszkać, niż szarpać się przez rok czasu z budowaniem samodzielnie. No ale co kto woli, coś za coś…

    1. Dzięki za cenny komentarz. To prawda, że na budowie można sporo zaoszczędzić, ale wymaga to wiele pracy i samozaparcia. Rzeczywiście czasem lepiej zająć się tym, co się zna i lubi i skoncentować się na zarabianiu pieniędzy.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *