Jeżeli marzysz o budowie domu, to na pewno jesteś ciekawy, ile to wszystko będzie kosztować.
Załóżmy kilka rzeczy:
- Masz działkę. Pomijamy więc koszt działki oraz wydatki, które poniesiesz przy jej zakupie (notariusz, podatki),
- Działka jest uzbrojona. Nie liczymy więc kosztów wykonania przyłącza energetycznego, przyłącza wodno-kanalizacyjnego lub przyłącza gazowego, ani szamba, studni i przydomowej oczyszczalni ścieków.
- Działka nadaje się do budowy – nie trzeba wymieniać gruntu, podnosić terenu, wycinać drzew, przenosić sączków melioracyjnych itd.
- Pomijamy koszty związane z rozpoczęciem budowy: te mogą wynosić od około 25 000 złotych do 50 000 zł. Czeka Cię zaangażowanie geodety, geotechnika, kierownika budowy oraz organizacja placu budowy (wc i opcjonalnie barak). Do tego dochodzi koszt projektu katalogowego i jego adaptacji lub wykonanie projektu indywidualnego.
- Pomijamy koszt wykończeniówki i wydatków związanych z zagospodarowaniem terenu – każda osoba ma inne oczekiwania i nawet zgrubne oszacowanie kosztów nie jest możliwe.
Zostaje więc sam budynek, a dokładnie dom w stanie deweloperskim.
Dom ma:
- Fundamenty, ściany, strop i dach,
- Zamontowane okna i drzwi zewnętrzne,
- Wykonaną instalację elektryczną i sanitarną,
- Zamontowane źródło ciepła, ciepłej wody użytkowej oraz np. centralę wentylacyjną,
- Tynki, wylewki,
- Gotową elewację.
Ile kosztuje budowa takiego domu?
Od ok. 4000 do 6000 złotych za metr kwadratowy.
Jak liczymy powierzchnię?
Sumujemy powierzchnię wszystkich pomieszczeń, korytarzy, garażu, kotłowni, pomieszczenia techniczne itd.,
Jeżeli budujesz dom z poddaszem użytkowym, to liczysz powierzchnię „po podłogach”.
To bardzo ważne: nie bierzemy pod uwagę powierzchni użytkowej.
Kiedy zapłacisz mniej niż 4000 zł za m2?
- Budujesz się systemem zleconym (do wykonywania kolejnych etapów budowy będą angażowani wykonawcy z różnych branż),
- Budujesz nieskomplikowany dom (np. dom na planie prostokąta z dachem dwuspadowym),
- Budujesz duży dom – im większy dom, tym mniejsza cena za 1 m2.
Czy możesz zapłacić jeszcze mniej?
Oczywiście!
Jeżeli będziesz dobrze zarządzał budową domu, starannie wybierał dobrych wykonawców i umiejętnie negocjował, to cena może spaść np. do 3600 zł za m2 przy nieskomplikowanym domu.
Możesz także część prac wykonać samodzielnie lub z pomocą rodziny – oszczędności są wtedy jeszcze większe.
A kiedy zapłacisz więcej niż 6000 zł za m2?
- Budujesz dom jedną firmą (generalny wykonawca). Budowa domu jedną firmą jest ok. 30% droższa od systemu zleconego. Jest drożej, ponieważ to firma przejmuje całe zarządzanie budową oraz kontroluje wykonawców. Poza tym generalny wykonawca musi zawyżyć wycenę budowy, aby mieć budżet na nieprzewidziane wydatki (wzrost cen materiałów i robocizny, kłopot z transportem, konieczność zaangażowania innego wykonawcy itp.). Wyższa cena pozwala także dać gwarancję na wybudowany budynek.
- Budujesz skomplikowany dom (np. nieregularny budynek, zadaszenie tarasu stanowi konstrukcja budynku, wielospadowy dom)
- Budujesz mały dom – im mniejszy dom, tym większa cena za 1 m2.
Czy możesz zapłacić jeszcze więcej?
Oczywiście! Niestety…
Gruntowa pompa ciepła, klimatyzatory, elektryczne rolety zewnętrzne, ogromne przeszklenia – tylko te 4 pozycje mogą podwyższyć koszty budowy o ponad 100 000 złotych. A przecież podczas budowy możesz podjąć wiele kosztownych decyzji, które drastycznie zmienią ostateczny rachunek.
Postanowiłem przeanalizować koszty budowy domu modelowego – to dom parterowy o powierzchni 135 m2.
Okazuje się, że koszty budowy do stanu deweloperskiego wynoszą od… 536 000 złotych do 955 000 złotych:
Ogromne rozbieżności, prawda?
Jak to możliwe, że różnica w kosztach budowy to ponad 400 000 złotych?
Szczegóły znajdziesz w filmie:
Kosztorys domu modelowego (plik Excel) omawiany w filmie uzyskasz zapisując się do newslettera:
Zakup działki budowlanej. Jak kupić działkę? Jak sprawdzić działkę?
- Sprawdź plan miejscowy, warunki zabudowy (tak, jeszcze raz!)
- Sprawdź wszystkie dokumenty: księgę wieczystą (w przypadku jej braku inny dokument potwierdzający własność działki, np. akt własności), wypis z ewidencji gruntów.
- Upewnij się, że zweryfikowałeś wszystkie informacje i wszystko jest dla ciebie czytelne.
- Jeszcze raz porozglądaj się po okolicy. Poproś kogoś, aby obiektywnie ocenił wady i zalety wybranej przez ciebie działki.
- Podpisz umowę przedwstępną, aby zarezerwować działkę. Nie wierz w obietnice. Jeżeli znajdzie się lepszy kupiec, właściciel prawie na pewno to z nim zakończy transakcję.
- Umowę przedwstępną można zawrzeć na kartce lub u notariusza. Obie formy są ważne, ale umowa zawarta u notariusza lepiej zabezpiecza interesy obu stron. Aby dobrze się zabezpieczyć znajdź lokalnego notariusza i umówi się z nim na rozmowę. Pokaż mu wszystkie dokumenty. Dowiedz się, co jest konieczne do podpisania aktu.
- Dobra umowa przedwstępna zagwarantuje ci bezpieczeństwo. Pomyśl o dodatkowych warunkach, jak obowiązek uporządkowania terenu przez sprzedającego lub dodatkowych informacjach, jak braku prawa pierwokupu. Jeżeli działka nie ma warunków zabudowy, możesz zastrzec, że jeżeli nie uzyskasz pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy, umowa zostanie rozwiązania. Nie korzystaj ze wzorów umieszczonych w internecie. Umowa powinna być dostosowana do działki, którą kupujesz. Każda sytuacja jest inna.
- Zadatek czy zaliczka? Zadatek: jeżeli sprzedający się wycofa z transakcji, możesz od niego żądać zwrotu dwukrotnie wyższej. Jeżeli ty się wycofasz – zadatek przepada. Zaliczka nie jest wystarczającym zabezpieczeniem przy zakupie działki. Zależy ci na działce? Ustal wysoką kwotę zadatku.
- Aby ostatecznie kupić działkę, musisz zawrzeć umowę jej kupna. Konieczna jest wizyta u notariusza. Zapytaj notariusza jakie dokumenty będą niezbędne do zakupu działki i poproś sprzedającego o wgląd do tych dokumentów.
- Umów się na podpisanie aktu notarialnego. Podczas odczytywania aktu bądź skupiony i zwracaj uwagę na wszystkie nieprawidłowości.
Świętowanie
- Zrób sobie kilka dni wolnego i spędź miło czas. Zasłużyłeś na odpoczynek 🙂
Co po zakupie działki?
Mam nadzieję, że teraz już wiesz, jak znaleźć działkę. Znaleźć i upewnić się, że będziesz mógł na niej wybudować wymarzony dom 🙂
Mam prośbę: udostępnij artykuł, aby pomóc innym osobom, które planują wybudować dom. Jeżeli jesteś zarejestrowany na jakimś forum budowlanym, to będę wdzięczny, jeżeli poinformujesz o tym poradniku więcej osób.
Zapoznaj się z moim kursem on-line „Jak się wybudować: zakup działki”, w którym krok po kroku pomagam doprecyzować oczekiwania i potrzeby, określić budżet, wybrać lokalizację działki, wynegocjować za nią dobrą cenę i kupić. To nie jest kurs tylko o tym, jak kupić działkę – to kurs, który pozwoli ci wybudować twój wymarzony dom.
Kilka referencji moich kursantów:
Razem z kursem otrzymujesz moją książkę oraz różne narzędzia takie jak checklisty i arkusze kalkulacyjne.
Wejdź na www.jaksiewybudowac.pl i dowiedz się więcej. 🙂
Na stronie obejrzysz jeden z darmowych odcinków o tym, jakie znaczenie ma usytuowanie budynków i innych obiektów na działce.
Szerokie omówienie zawartości kursu:
Pozdrawiam,
Sławek Zając
W ramach uzupełnienia wiedzy o kosztach budowy, zapoznaj się z tymi artykułami:
- Jak zaplanować budżet domowy? Arkusz kalkulacyjny. Znajdziesz tam prosty w obsłudze arkusz kalkulacyjny, który jest idealny na start do planowania budżetu domowego
- Jak oszacować koszt budowy domu (film + Excel) Pokazuję, w jaki sposób dokładniej oszacować koszty budowy.
Pozdrawiam,
Sławek Zając