0 Udostępnień

Za to, jaki dom możesz wybudować odpowiada wiele rzeczy, m.in. ustawa o Prawie budowlanym, Rozporządzenie Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, zapisy planu miejscowego, decyzja o warunkach zabudowy oraz… dobra wola urzędników.

W całym procesie administracyjnym związanym z uzyskaniem pozwolenia na budowę domu jest kilka kwestii, które mnie drażnią.

  • Prawo budowlane jest zmieniane kilka razy w ciągu roku. Projektanci i urzędnicy nie nadążają za wszystkimi zmianami.
  • Niektóre przepisy i ograniczenia są zbyt restrykcyjne. Tak jest z wprowadzonym w tym roku standardem WT 2021, o którym będę dzisiaj dużo pisał.
  • Przepisy często są niezrozumiałe i pozwalające na różnorodną interpretację. Efekt? Nie dość, że w jednej gminie dozwolone są rzeczy, które zakazane są w innej, to czasami dostajemy sprzeczne informacje w tym samym urzędzie!

Chcę zostać dobrze zrozumiany. Większość przepisów i zasad jest zrozumiałych, mają sens i są potrzebne. Wszystkim nam zależy na tym, aby budynki były bezpieczne, a tam gdzie mieszkamy był porządek oraz zachowany ład przestrzenny. Przepisy muszą w jakimś stopniu ograniczać możliwość zabudowy i nie pozwalać na samowolki: jeżeli budujesz dom jednorodzinny, to nie chciałbyś, aby za płotem ktoś wybudował wieżowiec lub chlewnię i nie chciałbyś, aby budowany dom sąsiada rzucał przez cały dzień cień na Twój salon.

Jestem jednak przeciwny niejasnym przepisom, zbyt dużym ograniczeniom i pozostawianiu na łasce i niełasce urzędników i polityków.

O czym przeczytasz w tym artykule?

  1. Od stycznia 2021 roku obowiązują nowe Warunki Techniczne. Dowiesz się, w jaki sposób wpływają na podwyższenie kosztów budowy i przeczytasz, że montaż wentylacji mechanicznej nadal nie jest obowiązkowy.
  2. Zapoznasz się z przykładami absurdalnego prawa.
  3. Dowiesz się, że życie projektanta nie jest usłane różami. 😉

Zapraszam do czytania!

 

Warunki techniczne 2021 i budowa domów energooszczędnych

Budynki muszą spełniać coraz bardziej wyśrubowane normy. Przepisy, które zmieniły się w 2014 roku zobowiązywały inwestorów do budowy domów energooszczędnych, wprowadziły maksymalne współczynniki przenikania ciepła U dla ścian i zmniejszały zapotrzebowanie budynków na energię nieodnawialną.

Zmiany spowodowały podwyższenie kosztów budowy przez konieczność zastosowania grubszej izolacji ścian, podłóg i dachu oraz stolarki okiennej i drzwiowej o lepszych parametrach. Nie było tu jednak żadnej rewolucji: niskim kosztem uzyskiwaliśmy niższe koszty eksploatacyjne budynku.

Miało to sens.

Wprowadzone przepisy w 2017 i 2021 stały się jednak zbyt rygorystyczne. Przykłady:

  • Nie możesz wybudować domu ogrzewanego wyłącznie kotłem gazowym (zaraz do tego wrócę), ale możesz ogrzewać go kotłem na pellet. To nic, że Twój dom może mieć większe straty energii i musisz wybudować większą kotłownię – przepisy promują energię odnawialną.
  • Nie możesz wybudować domu ogrzewanego wyłącznie energią elektryczną (kable grzejne, pompa ciepła)!

Dlaczego?

Zgodnie z Warunkami Technicznymi maksymalna wartość wskaźnika EP na potrzeby ogrzewania, wentylacji i przygotowania ciepłej wody użytkowej dla domów jednorodzinnych wynosi 70 kWh(m2/rok).

Czym jest wskaźnik EP?

EP to wskaźnik rocznego zapotrzebowania na nieodnawialną energię pierwotną. Parametr ten zależy od szeregu czynników: wielkości domu, rodzaju bryły, lokalizacji, nasłonecznienia oraz rodzaju ogrzewania. Co bardzo ważne, wartość tego wskaźnika nic nie mówi o tym, ile będziemy płacić za ogrzewanie. Dwa domy mogą mieć ten sam wskaźnik EP, ale koszt ogrzewania jednego z nich może być aż 3 razy wyższy!

Innym parametrem, z którym się spotkasz jest wskaźnik EU (energia użytkowa) – jest to ilość energii, która jest potrzebna do utrzymania w budynku założonej temperatury i przygotowania ciepłej wody użytkowej, ale nie uwzględnia sprawności systemu grzewczego. Im mniejsze EU, tym budynek traci mniej ciepła (jest lepiej zaizolowany, bardziej nasłoneczniony, korzysta z wentylacji mechanicznej z odzyskiem ciepła, nie ma mostków termicznych itp.).

Parametr, który określa ile energii faktycznie dom będzie potrzebował dom do utrzymania założonej temperatury, to wskaźnik EK (energia końcowa) uwzględniający sprawność systemu grzewczego. Ten parametr także podaje się w jednostce kWh/m2/rok i to jest najważniejszy parametr z punktu widzenia użytkownika.

EK = EU/sprawność.

Aby poznać roczne koszty ogrzewania należy pomnożyć wartość EK przez powierzchnię budynku i koszt 1 kWh energii.

Wskaźnik EP (energia pierwotna) oblicza się mnożąc wskaźnik energii końcowej (EK) przez współczynnik nakładu, który przybiera różne wartości, w zależności od rodzaju ogrzewania:

Kolektory słoneczne – 0

Biomasa – 0,2

Fotowoltaika – 0,7

Kocioł na węgiel, olej opałowy, gaz ziemny/płynny – 1,1

Energia elektryczna – 3,0

Przykład:

Chcemy wybudować dom o powierzchni 100 m2, którego energia użytkowa (EU) wynosi 70 kWh na m2/rok. Całkowite EU wynosi więc 7000 kWh rocznie. Zastanawiamy się nad systemem ogrzewania, nie rozważamy żadnych solarów i fotowoltaiki.

Ogrzewanie gazem.

Załóżmy, że sprawność kotła gazowego wynosi 95%. EK wyniesie więc 7000 kWh / 95% = 7368 kWh rocznie. Jeżeli całkowity koszt 1 kWh gazu wynosi 0,35 zł (koszt uwzględnia opłaty przesyłowe), to roczny koszt ogrzewania wyniesie 2578,80 zł.

EP wyniesie = EK * 1,1 (współczynnik nakładu) = 8104 kWh rocznie, czyli 81 kWh na m2/rok.

Ep wynosi więc więcej niż maksymalna wartość wynikająca z WT 2021. Zauważ, że mówimy o domu, który właściwie jest energooszczędny, a jego całkowite koszty związane z ogrzewaniem i przygotowaniem c.w.u wynoszą tylko niecałe 2600 zł rocznie!

Niestety takiego domu nie wybudujesz.

A co da zmiana systemu ogrzewania?

Ogrzewanie pompą ciepła

Załóżmy, że SCOP pompy ciepła (odsyłam do artykułu o pompach ciepła – Pompa ciepła – jaką wybrać?) wynosi 300%.

EK = EU / 300% = 23,3 kWh/m2/rok. Oznacza to 2333 kWh rocznie. Roczne koszty ogrzewania wyniosą 1633,1 zł (przyjmując 0,70 za 1 kWh energii elektrycznej). Oczywiście to tylko przykład, bo pompy ciepła mają różną efektywność i mogą pracować w różnych taryfach.

EP = EK * 3 (współczynnik nakładu) = 70 kWh/m2/rok

Zmieściliśmy się na styk w warunkach technicznych!

Ogrzewanie elektryczne (kable grzejne)

Sprawność ogrzewania elektrycznego to 100%, EK = EU = 70 kWh/m2/rok.

EP = EK * 3 (współczynnik nakładu) = 210 kWh na m2/rok!

Przez wysoki współczynnik nakładu nie ma możliwości ogrzewania domu wyłącznie kablami grzejnymi, matami grzewczymi lub promiennikami na podczerwień! Dom musiałby mieć 3 razy mniejszy wskaźnik EU, co jest właściwie niemożliwe do uzyskania.

Absurd polega też na tym, że chcąc ogrzewać dom gazem lub pompą ciepła, projektant musi się bardzo postarać, aby uzyskać odpowiednio niskie wskaźniki. Tymczasem wystarczy ogrzewać dom biomasą (peletem) i zawsze wskaźnik EP będzie bardzo niski, bo współczynnik nakładu wynosi tylko 0,2. To aż 15 (!) razy mniej niż współczynnik nakładu dotyczący energii elektrycznej.

Rozumiem, że promujemy ekologię, ale konieczność wybudowania większej kotłowni i komina spalinowego oznacza konieczność wyprodukowania, dostawy i zużycia większej ilości materiałów budowlanych. Czy ktoś to bierze pod uwagę?

W jaki sposób obniżyć wskaźnik EP?

Co zatem zrobić, jeżeli chcesz dany system ogrzewania, a wskaźniki wychodzą za wysokie?

Jednym ze sposobów jest… podwyższenie kosztów budowy:

  • Zaprojektuj wentylację mechaniczną, która ograniczy straty ciepła i zmniejszy zapotrzebowanie domu na energię,
  • Zaprojektuj instalację fotowoltaiczną, która będzie pokrywała w dużej części zapotrzebowanie na energię do ogrzewania,
  • Zaprojektuj kolektory słoneczne, które będą pokrywały zapotrzebowanie na ciepłą wodę użytkową.

Aby była jasność: rozumiem korzyści związane z wentylacją mechaniczną lub fotowoltaiką (mam instalację 8,1 kWp – o fotowoltaice przeczytasz tutaj), ale obecne przepisy niemal zmuszają nas do inwestycji w rozwiązania, których możemy nie potrzebować. Ja nie mam i nie chcę mieć wentylacji mechanicznej i żyje mi się w domu komfortowo.

Całym sercem jestem też za tym, aby budować domy energooszczędne, co wymaga dobrej izolacji ścian, podłóg i dachu, wysokiej jakości stolarki okiennej i drzwiowej, starannego wykonawstwa i tak dalej, ale każdy powinien mieć wybór. Mały parterowy dom z wentylacją grawitacyjną, z termoizolacją ścian o grubości 12 cm i ogrzewany gazem, będzie względnie tani w budowie i podczas eksploatacji, tymczasem według przepisów takiego domu nie można wybudować.

Czy właśnie tak to powinno wyglądać? Jasne, że nie!

Wprowadzone zmiany spowodowały, że mamy do wyboru:

  • Zaciśnięcie pasa i budowę domu spełniającego najnowsze przepisy,
  • Rezygnację z budowy domu na który nas nie stać,
  • Skorzystanie z usług projektanta, który zna się na rzeczy.

To, że wskaźniki w WT 2021 są tak niskie, że uczciwe spełnienie warunków w wielu przypadkach nie jest możliwe, nie jest tajemnicą dla projektantów i urzędników i stąd powszechne „przymykanie oczu”.

O co chodzi?

Charakterystyka energetyczna jest częścią projektu technicznego, którego nie składa się do urzędu. W praktyce więc nikt nie weryfikuje obliczeń wskaźnika EP! Szybko się w tej sytuacji odnalazły biura projektowe oferujące projekty katalogowe – bez problemu kupisz i zaadaptujesz projekt budynku z wentylacją grawitacyjną, bo są sposoby na obniżenie wskaźników.

Jakie projektant ma możliwości?

  • Zaprojektować fotowoltaikę lub solary – wskaźniki wyjdą świetne. Instalacji nie musisz mieć przygotowanych do odbioru budynku.
  • Dodać kominek, który będzie ogrzewał dużą część domu (np. salon z kuchnią).
  • Podać w projekcie wysokie zyski wewnętrzne lub zewnętrzne,
  • Zmniejszyć straty przez wentylację,
  • Zwiększyć sprawność rekuperatora,
  • Podnieść szczelność budynku,
  • Podnieść izolacyjność budynku,
  • Zmniejszyć wymiany powietrza nocą,
  • Zmniejszyć zapotrzebowanie na ciepłą wodę użytkową.

I tak dalej, i tak dalej.

Cóż, skończyło się jak zwykle. Zbyt restrykcyjne przepisy nigdy nie prowadzą do niczego dobrego.

Zaznaczam, że nie zachęcam do ‘naciągania” przepisów. Mój blog jednak zawsze miał służyć praktycznymi poradami. Wpisanie do projektu kominka, aby spełnić wymagania WT 2021 i zrezygnowanie z niego podczas budowy nie jest poradą, której komukolwiek bym udzielił, ale nie ma co ukrywać, że tak się często robi.

Jeżeli więc nie chcesz budować domu z wentylacją mechaniczną (nie ma takiego obowiązku!), solarami i fotowoltaiką, to szukaj projektanta, który wie, w jaki sposób to zrobić i nie słuchaj osób, którzy twierdzą, że mamy obowiązek stosowania wentylacji mechanicznej z odzyskiem ciepła – to nieprawda.

Jeżeli chcesz się dowiedzieć więcej o wentylacji mechanicznej i o fotowoltaice, to przeczytaj moje artykuły:

Wentylacja mechaniczna, grawitacyjna i hybrydowa.

Panele fotowoltaiczne: czy to się opłaca? Moja opinia.

 

PROJEKT BUDOWLANY – Nowelizacja prawa budowlanego.

W 2020 roku wprowadzono dużą nowelizację w prawie budowlanym. Nowe przepisy będą obowiązywały od 21 września 2021 roku i od tej daty każdy projekt budowlany będzie składał się z 3 części: projektu zagospodarowania terenu, projektu architektoniczno-budowlanego oraz projektu technicznego.

Do 20 września 2021 roku można składać razem z wnioskiem o pozwolenie na budowę projekt budowlany według „starych” przepisów (składający się z 2 części – projektu zagospodarowania terenu i projektu arch.-budowlanego) lub „nowych” – decyzja należy do projektanta i inwestora.

2-częściowy projekt budowlany, który był składany do urzędu celem uzyskania pozwolenia na budowę, był ogromną dokumentacją, której… nikt nie czytał.

No, prawie 🙂

W urzędzie sprawdzano, czy projekt spełnia zasady opisane w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy, warunkach technicznych, którym odpowiadają budynki i ich usytuowanie i innych przepisach. Sprawdzana była także kompletność całej dokumentacji, załączniki, oświadczenia, decyzje i inne opracowania.

Nikt nie sprawdzał, czy projektant zastosował właściwe rozwiązania konstrukcyjne, czy został dobrany optymalny system grzewczy i czy zostały właściwie zaprojektowane fundamenty.

I bardzo dobrze!

Gdyby urzędnicy mieli zajmować się sprawdzaniem projektów budowlanych pod kątem technicznym, oznaczałoby to konieczność zatrudnienia w urzędach kilkunastu tysięcy inżynierów budownictwa i innych specjalistów. Z oczywistych przyczyn nie jest to możliwe. Za projekt budowlany pełną odpowiedzialność bierze projektant – dlatego zadbaj o to, aby do umowy zawartej z projektantem był dołączona informacja o zawartym ubezpieczeniu. Ubezpieczenie oczywiście powinno być odpowiednio wysokie.

Z związku z tym, że projekt budowlany był sprawdzany tylko w pewnym zakresie, postanowiono ten temat uprościć podczas wprowadzania nowych przepisów.

Nowe prawo budowlane dzieli projekt budowlany na 3 części:

  • Projekt zagospodarowania terenu,
  • Projekt architektoniczno-budowlany,
  • Projekt techniczny.

Projekt zagospodarowania terenu pozostał bez zmian, natomiast projekt architektoniczno-budowlany został podzielony na projekt techniczny i projekt architektoniczno-budowlany. Stopień uszczegółowienia projektu według nowych przepisów jest więc identyczna. Różnica polega na tym, że urząd nie weryfikuje i nie zatwierdza projektu technicznego i nie składa się go w urzędzie.

 Co zawiera projekt techniczny? Według przepisów (art. 34 Prawa budowlanego) zawiera m.in:

  • projektowane rozwiązania konstrukcyjne obiektu wraz z wynikami obliczeń statyczno-wytrzymałościowych,
  • charakterystykę energetyczną,
  • projektowane niezbędne rozwiązania techniczne oraz materiałowe,
  • w zależności od potrzeb – dokumentację geologiczno-inżynierską lub geotechniczne warunki posadowienia obiektów budowlanych,

Część konstrukcyjna projektu, część dotycząca instalacji wewnętrznych oraz charakterystyka energetyczna znajduje się w projekcie technicznym i nie jest składana do urzędu.

Problem z projektem technicznym

Zmiana przepisów spowodowała, że niektórzy projektanci chcą złożyć wniosek o pozwolenie na budowę mając gotowy tylko projekt zagospodarowania działki i projekt architektoniczno-budowlany. Twierdzą, że projekt techniczny stworzą „w międzyczasie”, że „tak będzie szybciej”, „urząd i tak tego nie bada”, albo „to i tak tylko formalność”.

Nie zgadzaj się na takie pomysły!

Projekt budowlany składa się z ponad 100 stronicowej dokumentacji nad którą pracuje zespół specjalistów: architekt, konstruktor i instalatorzy. Zmiana w części dokumentacji wymusza zmiany w innej części – architektura budynku wpływa na konstrukcję budynku i przebieg instalacji i odwrotnie.

Projekt budowlany tworzony jest więc jako całość, a podział dokumentacji na 3 części jest tylko pewnym ułatwieniem, formalnością.

Przy większych budowach rozdzielenie projektu technicznego od projektu architektoniczno-budowlanego może przyspieszyć drogę administracyjną, natomiast jeżeli projektant domu jednorodzinnego chce stworzyć projekt techniczny dopiero po złożeniu wniosku o pozwolenie na budowę, to znaczy, że coś poszło nie tak podczas prac projektowych. Projekt techniczny jest integralną częścią projektu budowlanego!

Poza tym:

  • Projektant musi podpisać oświadczenie o sporządzeniu projektu technicznego. Art. 20. Pr. bud. Ust. 1aa. Podstawowe obowiązki projektanta: „Do podstawowych obowiązków projektanta należy (…) zapewnienie zgodności projektu technicznego z projektem zagospodarowania działki lub terenu oraz projektem architektoniczno-budowlanym”;
  • Projektu technicznego nie składa się do urzędu, ale musi być przygotowany przed rozpoczęciem budowy. Art. 41 ust. 4a pkt. 2 Prawa budowlanego: „Do zawiadomienia organu nadzoru budowlanego o zamierzonym terminie rozpoczęcia robót budowlanych inwestor dołącza: oświadczenie lub kopię oświadczenia projektanta i projektanta sprawdzającego o sporządzeniu projektu technicznego, dotyczącego zamierzenia budowlanego zgodnie z obowiązującymi przepisami, zasadami wiedzy technicznej
  • Poza tym projekt techniczny musi być dostępny dla nadzoru budowlanego w przypadku kontroli. Art. 36b Prawa Budowlanego: „Kierownik budowy okazuje aktualny projekt budowlany na każde żądanie organu nadzoru budowlanego.”.

Uwaga na naciągaczy!

Jakimi słowami określiłbyś glazurnika, który ustalił z Tobą kwotę ułożenia 1 m2 płytek, a po zakończonej pracy chciał doliczyć koszt dojazdu, przygotowania podłoża, rozplanowania płytek i przygotowania i nakładania zaprawy klejowej, cięcia płytek oraz fugowania?

Czułbyś się co najmniej oszukany, prawda? Wiesz jednak na czym polega praca glazurnika i gdybyś usłyszał żądanie dopłaty za wymienione wyżej czynności, to byś fachowca zapewne wyśmiał.

Z projektantami jest jednak nieco inaczej: większość osób buduje się pierwszy raz i nie wie, jak wygląda projekt budowlany i nie wie, czego właściwie może wymagać od projektanta i jaki jest zakres zlecanej usługi.

To powoduje, że niektórzy projektanci wykorzystują niewiedzę osób, które chcą wybudować dom i oferują wykonanie niepełnej usługi.

W ostatnim czasie spotkałem się z takimi sytuacjami:

– Projektant A wycenił stworzenie projektu budowlanego na 9000 zł. Nie chciał podpisać umowy, bo musiałby doliczyć podatki, ale zapewnił inwestora, że nie będzie żadnych problemów podczas współpracy. Po zakończeniu pracy nad projektem (po wielu opóźnieniach!) inwestor otrzymał tylko projekt architektury i dowiedział się, że projekt konstrukcji i instalacji musi załatwiać bezpośrednio z konstruktorem i projektantami instalacji i zapłacić im kolejne 9000 zł! Na szczęście inwestor miał zachowaną korespondencję między nim, a projektantem (dbajcie o spisywanie wszystkich ustaleń!), z której wynikało, że zakres prac obejmował stworzenie projektu budowlanego. Projektant po wielu dyskusjach oddał część pieniędzy – nie chciał dokończyć pracy, bo „będzie musiał zapłacić konstruktorowi i dołoży do interesu”.

– Projektant B chciał wykonać projekt budowlany bez projektu technicznego! Mój kursant przesłał mi umowę, którą przedstawił projektant. Oto jej fragment:

Niniejsza Umowa nie obejmuje wykonania Projektu Technicznego w rozumieniu zapisów Rozporządzenia Ministra Rozwoju z dnia 11 września 2020 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (Dz.u. z 2020 r. poz.1609). Wykonawca ma prawo do wykonania Projektu Technicznego na podstawie odrębnej umowy, za odrębne wynagrodzenie i w terminach wskazanych w takiej umowie. Zleceniodawca ma prawo zlecenia wykonania Projektu Technicznego bezpośrednio innym wykonawcą przy zachowaniu praw autorskich Wykonawcy projektu będącego przedmiotem niniejszej umowy.

Innymi słowy jeden projektant stwierdził, że wykona projekt budowlany, ale wykonał tylko część architektoniczną, a drugi zobowiązał się tylko do stworzenia projektu budowlanego obejmującego wykonanie projektu architektoniczno-budowlanego i zagospodarowania terenu.

Niewiarygodne!

Bardzo dokładnie czytajcie umowy przedstawiane przez wykonawców i projektantów. Upewnijcie się, że jest bardzo szczegółowo opisany zakres usługi i nigdy nie podpisujcie umowy, która nie chroni wystarczająco Waszych interesów. O tym, w jaki sposób podpisać dobrą umowę z wykonawcą piszę w mojej książce: „Jak się wybudować i nie zwariować”. Zachęcam do zakupu.

Uwaga. Projekt techniczny nie jest projektem wykonawczym, a strony dowolnie mogą ustalić szczegółowość projektu budowlanego. O tym za chwilę.

 

Co powinien zawierać projekt budowlany?

Szczegółowy zakres i forma projektu budowlanego opisany jest w Rozporządzeniu Ministra Rozwoju z dnia 11 września 2020 r.

https://www.prawo.pl/akty/dz-u-2020-1609,19026004.html

Warto zajrzeć do tych przepisów, aby dowiedzieć się, jakie możesz mieć oczekiwania względem projektanta. Oczywiście Twoje oczekiwania mogą wykraczać poza zakres opisany z rozporządzeniu!

Przykłady:

  • Projekt może zawierać projekt wykonawczy, czyli bardzo szczegółowe opisanie wszystkich elementów i czynności niezbędnych do budowy domu. Jeżeli zajrzymy do rozporządzenia Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego, to nie znajdziemy tam żadnego podziału na projekt budowlany i wykonawczy! Projekt wykonawczy istnieje, ale tylko w ustawie o zamówieniach publicznych. W praktyce przyjęło się, że za projekt wykonawczy trzeba dopłacić. Cóż, niech żyje radosna interpretacja przepisów. Więcej o projektach wykonawczych pisałem w tym artykule: Czy Twój projekt budowlany jest błędny?
  • Projektant powinien dbać o Twój budżet i powinien chociaż orientacyjnie oszacować koszt budowy domu spełniającego Twoje wymagania. Nie wymagają tego przepisy i są projektanci, którzy projektują dom nie mając pojęcia, czy będzie Cię na niego stać.
  • Projekt budowlany może zawierać zestawienie wszystkich materiałów budowlanych. Nie jest to wymagane przez przepisy, ale dobrze znaleźć projektanta, który przygotowuje takie zestawienie.

Zwracam na to uwagę, ponieważ rozporządzenie pokazuje minimalny zakres projektu budowlanego i nic nie stoi na przeszkodzie, aby w projekcie znalazły się dodatkowe informacje. Szukaj projektanta, który tworzy przydatną dla Ciebie dokumentację, a nie takiego, który koncentruje się na tym, aby projekt budowlany był zgodny z przepisami.

Przykład. Według rozporządzenia projektant ma obowiązek:

  • Wybrać 2 systemy zaopatrzenia domu w energię do analizy porównawczej,
  • Wykonać obliczenia optymalizacyjno-porównawcze dla wybranych systemów zaopatrzenia w energię,
  • Przedstawić wyniki analizy porównawczej i wybór systemu zaopatrzenia w energię,

Zastanawiasz się czy ogrzać dom pompą ciepła czy gazem? Rolą projektanta jest wykonanie obliczeń i wybranie najlepszego rozwiązania w porozumieniu z inwestorem. To projektant powinien odpowiedź na pytanie, co jest lepsze i bardziej opłacalne. W praktyce często projektant narzuca swoje rozwiązanie (zazwyczaj te, które zna), wykonuje obliczenia i dobiera taki system zaopatrzenia domu w energię, oby tylko wyniki się zgadzały.

Widziałem projekty, w których projektant porównywał ogrzewanie gazowe z ogrzewaniem… olejem opałowym! To nic, że wykonanie przyłącza gazowego kosztowało ponad 20000 zł i lepiej było ogrzewać dom pompą ciepła – projektant nie był przekonany do tego rozwiązania i tyle.

Przepisy są ważne, ale równie ważny jest zdrowy rozsądek.

W kursie „Przygotowanie do budowy” bardzo szczegółowo omawiam zakres projektu budowlanego i pomagam wybrać dobrego projektanta. Zapoznaj się z moimi kursami on-line: www.jaksiewybudowac.pl

Przykłady absurdalnych przepisów.

Uzyskanie pozwolenia na budowę mojego domu odbyło się szybko i sprawnie. Przed długi czas uważałem, że jest tak wszędzie. Dopiero gdy zacząłem nagrywać kursy i pomagać bezpośrednio moim kursantom, okazało się, że w całej Polsce Prawo Budowlane jest traktowane niekonsekwentnie.

Oto kilka przykładów:

– Nieprecyzyjne zapisy.

Na forum dla projektantów spotkałem się z takim przykładem niejednoznacznego zapisu w MPZP:

“Szerokość elewacji frontowej do 20m w tolerancji 20%”

Co to właściwie znaczy? Skoro jest informacja „do” 20 metrów, to czy projektant może zaprojektować elewację o szerokości 8 lub 12 metrów? Skoro jest mowa o tolerancji 20%, to może chodzi to, że szerokość elewacji ma być od 16 do 24 metrów? A może od 16 do 20, skoro szerokość ma być „do” 20 metrów więc nie powinno tej szerokości przekraczać? To tylko jedno krótkie zdanie z jednego planu miejscowego, a projektant musi się głowić i zastanawiać, co autor planu miał na myśli.

A wystarczyło napisać “szerokość elewacji frontowej od … do … metrów” i nie byłoby problemów.

Możesz rozpocząć budowę domu nie mając zawartej umowy z gestorami sieci ani bez wybudowanych przyłączy. To wynika wprost z Prawa Budowlanego: do uzyskania pozwolenia na budowę nie są wymagane warunki przyłączenia do sieci. Niestety… nie jest tak wszędzie. Niektóre urzędy zobowiązują inwestora do wykonania przyłącza przed uzyskaniem pozwolenia na budowę! To absurd – o ile we własnym interesie jest uzyskanie pewności, że podłączenie do mediów będzie w przyszłości możliwe, to masz prawo przyspieszyć rozpoczęcie budowy, a przyłącza wykonać w międzyczasie. Niestety jednoznaczność przepisów (a dokładnie art. 33 ust. 1 Prawa Budowlanego) sprawia problemy nie tylko projektantom i urzędnikom, a nawet sądom. Bardzo dobrze opisała to Magda Myszura w blogu „O prawie budowlanym”: https://oprawiebudowlanym.pl/2018/11/jak-etapowac-inwestycje-budynek-przylacza.html

Prawo budowlane nie dość precyzyjnie określa sposób wyznaczenia obszaru oddziaływania obiektu.

Czym jest obszar oddziaływania obiektu? Twój przyszły budynek i zagospodarowanie terenu może wpływać na działki sąsiednie lub istniejącą lub przyszłą zabudowę.

Przykłady:

  • Budując dom blisko granicy działki możesz ograniczyć zabudowę na sąsiedniej działce (według rozporządzania w sprawie warunków technicznych należy zachować minimalne odległości od różnych budynków ze względu m.in. na warunki ochrony przeciwpożarowej).
  • Minimalna odległość szamba od studni wynosi kilkanaście metrów. Budując szambo możesz ograniczyć budowę studni na sąsiedniej nieruchomości.
  • Twój budynek może ograniczać światło słoneczne Twoim sąsiadom.

Wyznaczenie tego obszaru jest ważne z co najmniej 2 przyczyn:

1) Jeżeli obszar oddziaływania obiektu mieści się całkowicie na Twojej działce, możesz wybudować dom na zgłoszenie, a nie na pozwolenie. Sąsiedzi nie są zawiadamiani o zgłoszeniu budowy, co teoretycznie przyspiesza proces administracyjny. Uwaga – nie polecam budowy na zgłoszenie! (pisałem o tym w tym artykule: Załatwianie formalności krok po kroku. )

2) Jeżeli budujesz na pozwolenie na budowę, o budowie informowani są właściciele działek objętych obszarem oddziaływania obiektu. To ważne, bo mogą oni odwołać się od decyzji o pozwoleniu na budowę.  Art.. 28 ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane „Stronami w postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę są: inwestor oraz właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu’’.

Obszar oddziaływania obiektu określa projektant według nieprecyzyjnych przepisów. Czy inwestycja stanowiąca źródło nadmiernego hałasu wpływa na sposób zagospodarowania sąsiedniej działki? Czy cień padający na sąsiedni budynek tylko przez godzinę rozszerza obszar oddziaływania projektowanego budynku?

Podczas przygotowywania tego artykułu natknąłem się na taki wpis na forum dla architektów:

Jedno ze starostw (woj. Pomorskie) zaczęło w postępowaniach o wydanie PNB (pozwolenia na budowę) ustalać strony postępowania m.in na podstawie analizy zacienienia, w ten sposób że, jeśli pada cień na działkę sąsiednią/ bez względu na czas padania cienia, nawet 15 min/ to uznają właścicieli tej działki za stronę. W ten sposób właściciele kilku działek, nawet nie bezpośrednio sąsiadujących stają się stronami w postępowaniu.”.

Ktoś trzeźwo zauważył, że o wschodzie i zachodzie słońca cień pada prawie po horyzont więc o budowie Twojego domu wypadałoby poinformować całą miejscowość 🙂

W komentarzach był poruszony ten sam problem, o którym pisałem na początku artykułu: w większości starostw nie jest wymagana tak abstrakcyjna analiza nasłonecznienia i przesłaniania, ale zdarzają się takie, które mają takie wymagania.

Tego typu problemy powodują, że projektant w jednym starostwie będzie na wszelki wypadek zwiększał obszar oddziaływania obiektu i zwiększał liczbę właścicieli działek objętych postępowaniem, a w innym nie, bo wie, że starostwo zaakceptuje projekt tylko na podstawie jego oświadczenia.

– Używanie w planach miejscowych pojęć, które nie istnieją w prawodawstwie.

Wyobraźcie sobie, że czytacie plan miejscowy, w którym jest informacja o tym, że wysokość zabudowy wynosi maksymalnie 9 metrów.

Czasami definicja wysokości zabudowy jest podana w samym planie miejscowym, ale jeżeli jej nie ma, to co wtedy? Wydaje się, że odpowiedź jest oczywista, ale… czy wysokość zabudowy to wysokość budynku?

Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie: § 6 Sposób mierzenia wysokości budynku:Wysokość budynku, służącą do przyporządkowania temu budynkowi odpowiednich wymagań rozporządzenia, mierzy się od poziomu terenu przy najniżej położonym wejściu do budynku lub jego części, znajdującym się na pierwszej kondygnacji nadziemnej budynku, do górnej powierzchni najwyżej położonego stropu, łącznie z grubością izolacji cieplnej i warstwy ją osłaniającej, bez uwzględniania wyniesionych ponad tę płaszczyznę maszynowni dźwigów i innych pomieszczeń technicznych, bądź do najwyżej położonego punktu stropodachu lub konstrukcji przekrycia budynku znajdującego się bezpośrednio nad pomieszczeniami przeznaczonymi na pobyt ludzi.”.

Czyli – uwaga – jeżeli masz dom z poddaszem nieużytkowym, to poddasze nie wlicza się w wysokość budynku. Oczywiście plan miejscowy może w inny sposób definiować wysokość zabudowy.

Co więcej, wysokość liczona jest od poziomu terenu przy najniżej położonym wejściu, tyle, że w niektórych urzędach to poziom naturalnego terenu, a w innych projektowanego… I teraz wyobraź sobie, że budujesz się na działce ze sporym nachyleniem i właściwie nie wiesz, jak wysoki dom możesz wybudować.

Intensywność zabudowy.

W planach miejscowych lub decyzjach o warunkach zabudowy możesz spotkać się z maksymalną intensywnością zabudowy (to nie jest to samo co powierzchnia zabudowy!). Pozornie sprawa jest prosta. Intensywność to stosunek powierzchni całkowitej budynku do powierzchni działki. Czym jest powierzchnia całkowita budynku? Przepisy nie definiują tego pojęcia. Powierzchnia całkowita to suma powierzchni wszystkich kondygnacji. I teraz pytanie: czy antresola wlicza się do powierzchni kondygnacji?

Otóż – nie wiadomo. Część projektantów uważa, że tak, a część, że nie. Oszczędzę Wam szczegółów, bo musiałbym podać treść kilku przepisów oraz orzeczeń sądów… W części starostw do intensywności zabudowy nie wlicza się antresoli, ale za to wlicza się tarasy.

Zawsze sprawdzajcie słowniczek, który jest na początku planu miejscowego, bo często on precyzuje zawarte w nim pojęcia.

Projektant Artur Tomaszek: “Dodatkowa ciekawostka z intensywności zabudowy to wliczanie do niej kondygnacji podziemnej. Z tym jest jedna wielka walka urzędowa, bo jeżeli w planie miejscowym lub warunkach zabudowy brak informacji o tym, że wlicza się tylko wszystkie kondygnacje nadziemne, to urzędy dodają jeszcze powierzchnię kondygnacji podziemnej. Sam przepis dotyczy ładu przestrzennego czyli tego co jest widoczne nad ziemią. Nie interesują go elementy podziemne. Nie naruszają one w żaden sposób harmonii i spójności planu miejscowego. W związku z tym możemy mieć z zewnątrz wyglądające tak samo dwa budynki (jeden z całkowitym podpiwniczeniem, drugi bez). Przy wliczaniu do intensywności zabudowy kondygnacji podziemnej prawdopodobnie ten pierwszy nie zmieści się w limicie, więc inwestor nie będzie mógł wykonać piwnicy.”

– Odległość budynku od granicy działki.

Zapewne wiesz, że budynek na działce budowlanej należy sytuować od granicy tej działki w odległości nie mniejszej niż:

1) 4 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą z oknami lub drzwiami w stronę tej granicy;

2) 3 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą bez okien i drzwi w stronę tej granicy.

To są powszechne znane przepisy i wydaje się, że nie budzą wątpliwości. Zastanawiałeś się jednak kiedykolwiek czym jest… ściana?

Wyobraź sobie dom, który od strony działki sąsiedniej posiada ścianę składającą się z trzech uskokowych odcinków – dwa odcinki nie mają otworów okiennych i drzwiowych i są umieszczone w odległości przekraczającej 3 metry od granicy z działką sąsiednią, a jeden odcinek ma otwór okienny i jest umieszczony w odległości przekraczającej 4 metry od granicy z działki sąsiednią.

I teraz:

  • Czy te 3 uskokowe odcinki to 3 ściany i można zlokalizować budynek tak, jak na rysunku?
  • Czy należy traktować 3 odcinki jako jedną ścianę z otworem okiennym, co oznacza, że trzeba odsunąć cały budynek o 4 metry od granicy działki?

Cóż, przepisy Rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych ani Prawo budowlane nie zawierają definicji ściany, ani ściany z oknami lub drzwiami!

Projektant uznał, że 3 uskokowe odcinki to 3 ściany, złożył wniosek o pozwolenie na budowę, a urząd odmówił zatwierdzenia projektu budowlanego ponieważ „na działce należy sytuować od granicy tej działki w odległości nie mniejszej niż 4,0 m w przypadku budynku zwróconego ścianą z oknami lub drzwiami w stronę tej granicy.”.

Rozpoczęła się walka.

Najpierw zostało napisane odwołanie do Starosty, który odmówił zatwierdzenia projektu budowlanego. Od powyższej decyzji skarżący się odwołał zarzucając naruszenie, ale Wojewoda utrzymał w mocy rozstrzygnięcie organu I instancji.

Sprawa zakończyła się dopiero wyrokiem Sądu Administracyjnego!

Fragment wyroku:

Wojewódzki Sąd Administracyjny doszedł do przekonania, że decyzje organów obu instancji dotknięte są wadami skutkującymi koniecznością ich uchylenia.

Warto przeczytać cały wyrok, aby zobaczyć, że nawet pozornie błahy problem może przerodzić się w kilkuletnią batalię z systemem…

II SA/Po 1055/18 – Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu (lex.pl)

Pocieszający jest końcowy wniosek:

Sąd dostrzega, że rozwiązania projektowe nie są może typowe, jednak – zdaniem sadu – nie stanowią próby obejścia prawa, ale są przejawem działania w celu zachowania wymogów Rozporządzenia przy jednoczesnym maksymalizowaniu użyteczności projektowanego budynku.

Przypominam, że chodziło o to, czym właściwie jest ściana…

 

– Zawiadomienie o zakończeniu budowy. Według przepisów – Art. 59a. Prawa Budowlanego: „1. Organ nadzoru budowlanego przeprowadza, na wezwanie inwestora, obowiązkową kontrolę budowy w zakresie jej zgodności z ustaleniami i warunkami określonymi w decyzji o pozwoleniu na budowę oraz z projektem budowlanym. 2. Kontrola, o której mowa w ust. 1, obejmuje sprawdzenie: 1) zgodności obiektu budowlanego z projektem zagospodarowania działki lub terenu; 2) zgodności obiektu budowlanego z projektem architektoniczno-budowlanym i technicznym”.

Zazwyczaj złożenie zawiadomienia o zakończeniu budowy to tylko formalność, natomiast w niektórych powiatach organ bardzo wnikliwie porównuje zgodność projektu budowlanego z projektem zagospodarowania działki.

Oznacza to, że jeżeli w projekcie jest wrysowany taras lub kostka brukowa, które nie zostaną wykonane, to organ nie zezwoli na użytkowanie budynku! Trudno winić kogoś za wnikliwość, ale szkoda, że prawo stosuje się inaczej w różnych częściach kraju.

 

Podsumowanie

Podczas przygotowywania tego artykułu zrozumiałem jak ciężka jest praca projektanta.

Blog jest prowadzony dla osób, które chcą wybudować dom i w moich materiałach często narzekam na trudności ze znalezieniem projektantów, którzy poświęcą nam tyle czasu, ile potrzeba, wysłuchają nas, porozmawiają o naszych oczekiwaniach i zaprojektują dom szyty na miarę. Niestety zamiast poświęcania czasu inwestorom, muszą walczyć z przepisami i spełniać absurdalne żądania urzędników.

Prawo budowlane zmienia się bardzo często, a projektant musi być na bieżąco z najnowszymi przepisami. Nawet, jeżeli projektant będzie doskonale znał wszystkie przepisy, to i tak jest skazany na dobrą wolę urzędników, którzy będą sprawdzali przygotowany projekt budowlany.

Nie winię tutaj szeregowych urzędników. Wierzcie mi, że przez 15 lat prowadzenia różnych działalności spotkałem się z takimi absurdami i głupotami, że łatwo byłoby mi narzekać na ich niekompetencje. To nie jest ich wina. Gdyby przepisy były proste, przejrzyste i jednoznaczne, to świat byłby lepszy. Za obecny stan opowiadają głównie politycy, którzy spieszą się z uchwalaniem kolejnych ustaw, nie słuchają opinii środowiska i robią po swojemu. Odpowiedzialni są także przełożeni, którzy nie wprowadzają odpowiednich szkoleń i procedur. Jak inaczej wytłumaczyć to, że w tym samym starostwie potrafią być różnie interpretowane zapisy w MPZP?

Nie tak to wszystko powinno wyglądać.

Mam nadzieję, że po przeczytaniu tego artykułu wszyscy będziemy bardziej wyrozumiali dla innych.

Życzę nam wszystkim lepszego prawa i lepszych polityków.

Ps Jeżeli jesteś projektantem, uwielbiasz spełniać marzenia i lubisz dzielić się wiedzą, to napisz wiadomość na slawek@poradnik-budowlany.com. Jeżeli Twoje projekty są wysokiej jakości, to będę chętnie polecał Twoje usługi moim kursantom.

Przypisy:

Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane. (sejm.gov.pl)

Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. (sejm.gov.pl)

Szczegółowy zakres i forma projektu budowlanego. 

Wskazówki dla projektantów – pozwolenia na budowę składane w Warszawie

0 Udostępnień