0 Udostępnień

Każdy z nas lubi, gdy przepisy są jednoznaczne. No, przynajmniej ja lubię.

Jeżeli urzędnik czegoś ode mnie wymaga, a ja uważam, że nie ma racji, to proszę go o podanie podstawy prawnej. Wtedy urzędnik zazwyczaj robi dziwną minę i robi dla mnie wyjątek. 🙂

Czy tak powinno być? Wielokrotnie tylko dzięki temu, że znałem swoje prawa, udało mi się oszczędzić sporo czasu i pieniędzy. Ale osoba, która nie zna lub nie chce czytać przepisów lub po prostu nie chce wchodzić w dyskusje jest skazana na łaskę i niełaskę urzędnika. Oczywiście jest pełno kompetentnych i wartościowych urzędników, ale co, jeżeli trafimy na kogoś, kto ma akurat zły dzień i każe nam wypełniać formularz 143 CA i wnieść dodatkową opłatę w wysokości 40 zł? Będziemy tracić czas (i nerwy) na dyskusję, czy zapłacimy dla świętego spokoju?

 

Co to wszystko ma wspólnego z projektami budowlanymi? Otóż to, co zawiera projekt budowlany określają przepisy, a dokładnie rozporządzenie Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego.

Gdyby rozporządzenie było jasne i przejrzyste, byłoby wszystkim łatwiej. Płacąc za projekt wiedzielibyśmy, co będzie zawierał. Słowem: płacimy, i wiemy za co.

Pytania od was pokazują, że zwykle nie wiecie, czy wasz projekt został rzetelnie przygotowany. I rzeczywiście: projekty budowlane są przeróżnej jakości i mam wrażenie, że niejasne przepisy wykorzystują nierzetelni projektanci, oferując usługi gorszej jakości.

Uwaga do projektantów. W dalszej części tekstu poruszam także sprawę cen i oczekiwań klientów. Serdeczna prośba o przeczytanie całego artykułu. Oczywiście zachęcam do wzięcia udziału w dyskusji!

 

Mam przed sobą 3 projekty. W każdym jest opisany przekrój przegrody oraz podane są szczegóły dotyczące termoizolacji.

W każdym projekcie jest to zrobione inaczej:

Projekt 1. „Styropian 12 cm”.

Projekt 2. „Styropian 12 cm, lambda 0,038”.

Projekt 3. „Styropian biały, grubość 12 cm, lambda obliczeniowa 0,041, EPS-100”.

 

Który projekt jest właściwy? Tylko trzeci! Pozostałe projekty nie zawierają niezbędnych informacji, dzięki którym wiadomo, który materiał trzeba zastosować. Tymczasem większość projektów, która trafia w moje ręce zawiera tylko szczątkowe informacje, takie jak „styropian XPS”, „beton komórkowy” i „wykonać hydroizolację fundamentu”…

W wielu projektach brakuje parametrów materiałów konstrukcyjnych, a charakterystyki energetyczne budynku są wykonywane nierzetelnie. Cytując znajomego konstruktora: „jeszcze nie widziałem projektu, który miał to zrobione dobrze„.

Charakterystyka energetyczna powinna udzielać odpowiedzi na pytanie: „ile dom będzie potrzebował energii na ciepło i przygotowanie ciepłej wody użytkowej”. Jeżeli projekt nie zawiera nawet informacji o współczynnikach przewodzenia ciepła, to jasne jest, że wykonana charakterystyka nie ma nic wspólnego z rzeczywistością, a służy tylko do tego, aby projekt przepchnąć przez urząd.

Ba, niektóre projekty w całości wyglądają tak, jakby jedynym ich celem było tylko uzyskanie stempelka urzędnika.

Dlaczego tak jest?

Rozmawiałem z wieloma projektantami na ten temat i uzyskałem kilka odpowiedzi na to pytanie:

Projekt jest po to, aby uzyskać pozwolenie na budowę.

Projekt jest niezbędny do tego, aby wybudować dom. To, że uzyskaliśmy pozwolenie na budowę, nie oznacza, że projekt jest OK i będziemy mogli się na jego podstawie bez problemu wybudować. Urzędnik nie sprawdza projektu! Sprawdza tylko kompletność dokumentów. Jeżeli projektantowi zależy tylko na tym, aby uzyskać pozwolenie na budowę, to tłumaczy, dlaczego niektóre projekty zawierają błędy.

– Projekt nie musi być kompletny, bo na budowie i tak wszystko się zmienia.

To zależy, z kim współpracujemy. Jeżeli kierownik budowy luźno podchodzi o swoich obowiązków, a wykonawca będzie proponował swoje rozwiązania, to jasne, że budowa będzie pełna improwizacji, ale przecież nie o to chodzi! Im lepszy projekt, tym więcej osób wie, co ma robić i tym budowa jest spokojniejsza i mniej chaotyczna. Budowa jest tym lepsza, im więcej profesjonalistów bierze w niej udział. Wszystko jednak zaczyna się od projektu.

Zaznaczam, że są kierownicy budów, którzy podchodzą bardzo rzetelnie do swoich obowiązków. Byłem kilka razy świadkiem wymiany zdań między projektantem, a kierownikiem budowy, który żądał uzupełniania braków w przygotowanym projekcie. Jeden kierownik budowy wystosował kilkunastostronicowe pismo do projektanta z żądaniem uzupełnienia braków i poprawy błędów.

Projektant musiał projekt poprawić, ponieważ wynika to bezpośrednio z przepisów:

Art. 20 ust. 3 Prawa Budowlanego:

DO PODSTAWOWYCH OBOWIĄZKÓW PROJEKTANTA NALEŻY: WYJAŚNIANIE WĄTPLIWOŚCI DOTYCZĄCYCH PROJEKTU I ZAWARTYCH W NIM ROZWIĄZAŃ.

Chodzi o cenę. Projekt przygotowany według przepisów oznacza, że projekt musiałby być droższy o co najmniej kilka tysięcy (netto) i nie miałbym klientów.

Właściwie przygotowany projekt musiałby być droższy. Taki projekt jest bardziej wymagający i wymaga ścisłej współpracy architekta, konstruktora i instalatorów i… czasu. To kosztuje. Rozumiem, że klienci mogą się na to nie zgadzać, ale wynika to raczej z niezrozumienia tego, czym jest projekt budowlany. Jeżeli projektant twierdzi, że projekt służy do uzyskania pozwolenia na budowę, to w ten sposób sam zaniża wartość swojej pracy.

Słowo do projektantów: Rozumiem, że rynek jest ciężki. Wiem, że większość klientów zwraca uwagę przede wszystkim na cenę i kusi, aby to nią walczyć. Nie róbcie tego. Pokazujcie klientom różnice między tanim, a drogim projektem. Pokażcie korzyści. Edukujcie inwestorów. To się naprawdę opłaca w dłuższej perspektywie. Zwróćcie uwagę na to, że są projektanci i biura projektowe, które oferują wyłącznie szczegółowe projekty budowlane, zawierające projekty wykonawcze (o czym niżej), ich usługi często przekraczają 20000 zł netto (a nierzadko 30000 zł) i… mają klientów. I to klientów, którzy budują zwykły dom jednorodzinny. Klientów, którzy wiedzą, że dobry projekt oznacza więcej spokoju na budowie, a często również oszczędności.

– Projekty wykonywane są zgodnie z przepisami.

No… nie!

PROJEKT A PRZEPISY

Pośrednio o tym, za co jest odpowiedzialny projektant, pozwala analiza obowiązków osób biorących udział w procesie budowlanym.

Artykuł 22. Podstawowe obowiązki kierownika budowy:

3) zapewnienie geodezyjnego wytyczenia obiektu oraz zorganizowanie budowy i kierowanie budową obiektu budowlanego w sposób zgodny z projektem lub pozwoleniem na budowę, przepisami, w tym techniczno-budowlanymi, oraz przepisami bezpieczeństwa i higieny pracy;

oraz

5) zawiadomienie inwestora o wpisie do dziennika budowy dotyczącym wstrzymania robót budowlanych z powodu wykonywania ich niezgodnie z projektem;

Brak szczegółów w projekcie oznacza, że nie jest możliwe stwierdzenie, czy roboty budowlane są wykonywane prawidłowo. Rzetelny kierownik budowy zwróci się do projektanta z żądaniem uzupełnienia braków lub… wstrzyma budowę.

Projektanci znaleźli sposób na to, aby „uszczegółowić” projekt. Zamiast konkretów w projekcie znajdują się więc informacje o tym, że dom musi być wykonany zgodnie z normami, sztuką budowlaną i przepisami techniczno-budowlanymi. Gdyby projekt odwoływał do konkretnych norm i przepisów, byłoby nieźle, ale zwykle nie jest. Projektanci – nie bez słuszności – twierdzą, że wykonawca i kierownik budowy także mają swoje obowiązki i wśród nich jest stosowanie się do przepisów techniczno-budowlanych. Tyle, że to właśnie projektant zapoznał się z badaniami geotechnicznymi i innymi informacjami na temat budynku, a nie wykonawca, i dlatego to on powinien zaproponować odpowiednie rozwiązania.

Wyobrażacie sobie projekt z jakikolwiek innej branży, w którym byłoby napisane: „Nie podam szczegółów – to ma być po prostu zrobione dobrze, radźcie sobie”?

Jeden konstruktor napisał, że formułka „zrobić ze sztuką budowlaną” to zwykłe „wpiszmy do projektu cokolwiek, aby tylko zarobić a nie narobić się”… Coś w tym jest.

PROJEKT WYKONAWCZY

 

Projektanci bronią się, że szczegóły, o których piszę, powinien zawierać projekt wykonawczy, który jest zazwyczaj dodatkowo płatny. Tymczasem, jeżeli sięgniemy do rozporządzenia Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego, to nie znajdziemy tam żadnego podziału na projekt budowlany i wykonawczy!

Projekt wykonawczy istnieje, ale… tylko przy zamówieniach publicznych – z art. 31 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 29 stycznia 2004 r. – Prawo zamówień publicznych (Dz. U. z 2013 r. poz. 907)

Czym jest zatem projekt wykonawczy projektu domu jednorodzinnego? Nie wiadomo, bo nie jest to nigdzie uściślone. Projektanci sami ustalają, co zawiera projekt budowlany, a co zawiera projekt wykonawczy. Napisałem „sami ustalają” ponieważ projektanci nie są zgodni nawet między sobą i co projekt, to inny poziom szczegółowości i inne rzeczy wchodzą w skład projektu wykonawczego.

Uwaga:  Nie mam nic przeciwko, aby projekty były mniej szczegółowe. Jeżeli inwestor chce sam lub w porozumieniu z wykonawcą decydować o tym, jak twardy dać styropian na podłogę i w jaki sposób zabezpieczyć budynek przed wilgocią, to nie mam nic przeciwko. Naprawdę. W ten sposób buduje się przecież w Polsce znakomita większość domów! Nie pochwalam tego, ale świata nie zmienię. Moje zatrzeżenie dotyczy tego, że każdy projektant ma swój pomysł na to, co powinien zawierać projekt budowlany i nie daje inwestorom żadnego wyboru. A osoba, która buduje pierwszy dom, jest jednak nieco bezbronna.

Rozmowa z inwestorem powinna wyglądać tak:

Proszę Pana. Kompletny projekt Pańskiego domu będzie kosztował 20000 zł netto.

– Strasznie drogo. Co możemy z tym zrobić?

– Możemy zrezygnować z tego i z tego. To spowoduje, że projekt będzie tańszy, ale wiąże się z tym i tym.

Tymczasem jest tak:

 – Proszę Pana. Projekt budowlany będzie kosztował 14000 zł netto, a projekt wykonawczy 6000 zł, ale go Pan nie potrzebuje, na budowie sobie poradzą.

Tego typu rozmowy według waszych informacji wyglądają bardzo często. Nic dziwnego, że inwestorzy wybierają tańsze rozwiązania…

Są jednak projektanci, którzy oferują tylko jeden rodzaj projektu budowlanego i rozmowa wygląda tak:

Proszę Pana. Kompletny projekt Pańskiego domu będzie kosztował 25000 zł netto.

– Strasznie drogo. Co możemy z tym zrobić?

– Przyznam, że niewiele. Taki projekt zawiera szczegółowy opis wykonania wszystkich elementów Pańskiego domu, zestawienie materiałów i konkretne informacje, dzięki którym budowa odbędzie się bez większych problemów. Mogę Panu udzielić rabatu, ale nie zmniejszę zakresu opracowywanego projektu.

Efekt jest taki, że zamawiając 5 projektów u 5 różnych projektantów, otrzymasz 5 projektów o różnym poziomie szczegółowości. Czy tak powinno być?

A co na to przepisy?

Sięgamy do rozporządzenia.

Paragraf 11, punkt 4.

„Projekt architektoniczno-budowlany obiektu budowlanego powinien zawierać zwięzły opis techniczny oraz część rysunkową. Opis techniczny, o którym mowa (…) powinien określać:
4) układ konstrukcyjny obiektu budowlanego, zastosowane schematy konstrukcyjne (statyczne), założenia przyjęte do obliczeń konstrukcji, w tym dotyczące obciążeń, oraz podstawowe wyniki tych obliczeń, a dla konstrukcji nowych, niesprawdzonych w krajowej praktyce ‒ wyniki ewentualnych badań doświadczalnych, rozwiązania konstrukcyjno–materiałowe podstawowych elementów konstrukcji obiektu, kategorię geotechniczną obiektu budowlanego, warunki i sposób jego posadowienia oraz zabezpieczenia przed wpływami eksploatacji górniczej, rozwiązania konstrukcyjno–materiałowe wewnętrznych i zewnętrznych przegród budowlanych; w przypadku projektowania rozbudowy, przebudowy lub nadbudowy, w razie potrzeby, do opisu technicznego należy dołączyć ocenę techniczną obejmującą aktualne warunki geotechniczne i stan posadowienia obiektu

Użyte słowo „rozwiązanie” oznacza, że powinien być podany opis lub rysunek, jeżeli jest niezbędny, aby wykonawca mógł dane rozwiązanie zastosować.

Ten punkt budzi duże kontrowersje, a projektanci interpretują przepis na swoją korzyść. „Napiszemy, żeby stosować przepisy techniczno-budowlane i wystarczy”. Fakt, nie zawsze będzie potrzebny opis lub rysunek, a odwołanie się do konkretnej normy może być uznane za podanie „rozwiązania”, ale już pisanie, że coś ma być wykonane ze sztuką budowlaną – nie.

Zdaję sobie sprawę, że  ten przepis rzeczywiście powinien być bardziej czytelny. Skoro jednak projektant jest zobowiązany do wyjaśniania wątpliwości dotyczących projektu i zawartych w nim rozwiązań, to nie budzi on moich wątpliwości.

Dalej paragraf 11, punkt 10:

Projekt (…) powinien określać charakterystykę energetyczną budynku, opracowaną zgodnie z przepisami wydanymi na podstawie art. 15 ustawy z dnia 29 sierpnia 2014 r. o charakterystyce energetycznej budynków

Projektant musi dokładnie określić materiały, z których zostanie wybudowany dom, ponieważ bez tego nie jest możliwe określenie charakterystyki energetycznej. Wczoraj oglądałem projekt, w którym projektant z dokładnością do dwóch miejsc po przecinku wyliczył koszty związane z ogrzaniem i przygotowaniem ciepłej wody użytkowej przyszłego domu. Tymczasem połowa materiałów użytych w projekcie nie miała określonych współczynników przenikania ciepła! Jak te obliczenia zostały wykonane? Po co komu projekt, który służy tylko do tego, aby uzyskać pozwolenie na budowę?

Inwestor musi zostać konkretnie poinformowany o tym, co będzie zawierał projekt, a projektant nie może narzucać jedynie słusznej (swojej) interpretacji przepisów. Przekonywanie inwestora, że projekt budowlany jest potrzebny tylko do pozwolenia na budowę, działa na niekorzyść uczciwie pracujących projektantów.

Paragraf 12 opisuje szerzej zawartość projektu budowlanego:

„Część rysunkowa, o której mowa w § 11 ust. 1, sporządzona z uwzględnieniem § 7, powinna przedstawiać: „
…i punkt 2b

„rzuty wszystkich charakterystycznych poziomów (…) konieczne do przedstawienia rozwiązań budowlano-konstrukcyjnych obiektu budowlanego i jego powiązania z podłożem oraz przyległymi obiektami budowlanymi,

W tym punkcie mieści się na przykład:

– Opisanie lub narysowanie sposobu połączenia tarasu z budynkiem,

– Sposób wykonania podjazdu do garażu,

– Sposób wykonania schodów zewnętrznych.

Część projektantów się ze mną zgadza, część (większość) nie. Czy jednak na podstawie powyższych zapisów można stwierdzić, że projekt może NIE uwzględniać sposobu połączenia tarasu z budynkiem?

Cóż, to wszystko tłumaczy, dlaczego jedne projekty kosztują 5000 złotych, a drugie 30000 złotych…

Wnioski?

Jeżeli otrzymałeś projekt, który nie jest kompletny, to prawo jest po twojej stronie. Art. 20 ust. 3 Prawa Budowlanego zobowiązuje projektanta do wyjaśniania wątpliwości dotyczących projektu i zawartych w nim rozwiązań.

Jeżeli przeczytałeś ten artykuł, a jeszcze nie masz projektu, to teraz wiesz, co w projekcie powinno się znajdować lub chociaż zdajesz sobie sprawę, aby na to zwrócić uwagę przy wyborze projektanta.

I aby było jasne: nie mam nic przeciwko tanim projektom, tam samo, jak nie mam nic przeciwko tanim usługom. Nie uważam też, że „drogie zawsze oznacza lepsze”. Twierdzę natomiast, że ważna jest wiedza o tym, za co się płaci i ważny jest efekt końcowy. Jeżeli podejmiesz świadomą decyzję, zdecydujesz się na projekt o małym stopniu szczegółowości (zapewne tańszy) i będziesz sobie zdawał sprawę z konsekwencji, to bardzo dobrze. Rolą tego bloga jest pokazanie, z czym taka decyzja może się wiązać.

I na koniec słowo do projektantów: Praca nad projektem budowlanym to ciężka praca. Stworzenie projektu, który jest szczegółowy, wymaga wielu roboczogodzin całego zespołu ludzi. To musi kosztować i wiem, że trudno jest przekonać osobę, która buduje pierwszy dom, do poniesienia takich kosztów. Wiem też, że na budowie rzadko zagląda się do projektu, bo każdy wykonawca ma swoje pomysły. Jest jak jest. Jeżeli jednak porozmawiacie z inwestorem i pokażecie mu zalety i wady danych rozwiązań, to zyskacie zadowolonego partnera. Inwestora, który podczas budowy skorzysta z nadzoru autorskiego, a wykonawców będzie odsyłał do projektu. A budowa prowadzona według projektu to spokój i oszczędności!

 

0 Udostępnień