Na etapie organizacji budowy pomyśl o tym, kto będzie kupował materiały budowlane: Ty czy wykonawca? Opiszę zalety i wady każdego z rozwiązań oraz podpowiem, w jaki sposób uzyskać dobre ceny.
Słowem wstępu: nikt nie jest w stanie przewidzieć wszystkich sytuacji na budowie. Podczas budowy zawsze wychodzą różne „kwiatki”, wychodzą nieprzewidziane trudności i to jest najzupełniej normalne 🙂 I normalne jest to, że może zabraknąć cementu, betonu, bloczków, piasku i z tego powodu trzeba być na bieżąco z tym, co się dzieje na budowie, aby w razie potrzeby móc zamawiać kolejne rzeczy, wyjaśniać wątpliwości i rozwiązywać problemy. Jeżeli o materiały budowlane, ich zakup i transport zadba wykonawca to będzie to dla ciebie bardzo wygodne, ale tylko wtedy, jeżeli wykonawca jest uczciwy. Jeżeli wykonawca zamawia materiały to ich wartość przekracza czasami kilkukrotnie kwotę robocizny co – niestety – kusi do różnych krętactw.
Ale po kolei:
Materiały kupuje wykonawca.
To dobre rozwiązanie dla osób, które nie mają zbyt dużo czasu i ochoty, aby zajmować się budową. Inwestorzy często budują w ten sposób domy do stanu surowego. Budowę prowadzi wtedy jeden wykonawca, który odpowiada za budowę fundamentów, ścian, stropów i więźby. Jest to wygodne rozwiązanie i ma wiele zalet, ale trzeba zdawać sobie sprawę z wielu pułapek, które czyhają na budujących.
Po pierwsze: często jesteś w stanie kupić materiały w tej samej cenie lub nawet taniej niż wykonawca. Wykonawca wydaje twoje pieniądze więc siłą rzeczy nie będzie o nie dbał tak, jak ty. Pamiętaj, że oszczędności na etapie budowy stanu surowego mogą wynosić nawet kilkanaście tysięcy złotych, a na całym domu nawet kilkadziesiąt tysięcy!
I tu czai się pierwsza pułapka – otóż wykonawcy kuszą inwestorów tym, że:
– Mają duże rabaty w hurtowniach i na pewno nie będziesz w stanie kupić materiałów taniej.
Brzmi sensownie, ale to wcale nie musi być prawdą. Małe ekipy budowlane mogą mieć jakieś „zaprzyjaźnione” hurtownie, ale to wcale nie oznacza, że mają tam dobre ceny. Duże firmy wykonawcze, które budują kilkanaście lub kilkadziesiąt domów rocznie, mogą mieć rzeczywiście duże rabaty, ale to nie oznacza, że się z nimi chętnie podzielą.
Pamiętaj, że każdy chce zarobić. Materiał na budowę do stanu surowego kosztuje grube pieniądze. Wykonawcom zależy na szybkim zakupie materiałów, aby nie było żadnych opóźnień na budowie i ostatnią rzeczą na którą będą patrzeć to cena. I przykro mi to mówić, ale perspektywa oszukania inwestora jest bardzo kusząca, dość prosta w realizacji i część wykonawców z tego korzysta:
- Nigdy nie będziesz w stanie sprawdzić, ile czego poszło na twoją budowę. Cegły jeszcze policzysz, ale piasek? Cement? Beton? Może się więc okazać, że zapłacisz za materiały, których część poszła na inną budowę!
- Wykonawcy mają przeróżne układy z hurtowniami i składami budowlanymi. Możesz zapłacić za produkt i dostać na niego fakturę, ale nigdy nie dowiesz się tego, że do wykonawcy wróciło 15% kwoty „pod stołem”. Wykonawcy mają w dużych hurtowniach różnego rodzaju premie za zakupy, programy lojalnościowe i dlatego jest im bardzo na rękę, kiedy mogą kupować materiały za twoje pieniądze. Czy wiesz, że wykonawcy mogą mieć w niektórych hurtowniach rabaty sięgające nawet kilkudziesięciu procent?
Jak to działa?
Wykonawca robi zakupy w zaprzyjaźnionej hurtowni i mówi, że odda ci cały rabat, który mu przysługuje. Jesteś ostrożny więc porównujesz ceny, potwierdzasz, że wszystkie zakupy zrobisz w tej hurtowni 15% taniej i z radością się zgadzasz na propozycję wykonawcy. To, czego nie widzisz, to fakt, że wykonawca ma tam 40% rabatu więc różnica zostaje w jego kieszeni, a sam byś kupił materiały jeszcze taniej tylko… tylko, że tego nigdy nie sprawdziłeś bo byłeś przekonany, że nigdy nie uzyskasz lepszych cen od wykonawcy i nie przyszło ci na myśl, że „jego” hurtownia jest po prostu droga.
- Przy rozliczeniu może się okazać, że płacisz dodatkowo za transport, za który byś nigdy nie płacił, gdybyś sam negocjował warunki z hurtownią oraz za niewykorzystane materiały.
Tymczasem przy dobrym układzie z hurtownią materiały mogą być do ciebie przywożone nawet za darmo, a hurtownia może się zobowiązać do rozliczenia niewykorzystanych materiałów.
Druga pułapka: wykonawcy kuszą tym, że mogą zapewnić materiały budowlane z VAT wynoszącym 8% dzięki temu, że mogą sprzedać towar z usługą jego montażu.
To jest prawda. Jeżeli kupujesz materiały samodzielnie to musisz zapłacić VAT w wysokości 23%. Pomijam oczywiście sytuacje, w których zakupy zrobisz bez faktury :), ale o tym będzie w kolejnych wpisach.
Gdzie tu zatem pułapka? Otóż może się okazać, że kupując materiały samodzielnie i tak kupisz je znacznie taniej, pomimo wyższego podatku VAT. Jeszcze raz zaznaczę, że wykonawcy nie zależy na tym, abyś wydał mało pieniędzy bo nie ma w tym żadnego interesu!
Przykład:
Wykonawca zapewni pustaki w swojej hurtowni za 5 zł netto za sztukę. Oznacza to 5,4 zł brutto przy VAT wynoszącym 8% i 6,15 przy VAT wynoszącym 23%.
Tymczasem ceny materiałów są tak różne, że ten sam pustak możesz kupić już za 4,2 zł netto (5,16 brutto) czyli taniej niż przy zakupie przez wykonawcę z 8% VAT!
Powyższe liczby są prawdziwe – sprawdziłem aktualne ceny pustaka porotherm 25 p+w w kilku hurtowniach budowlanych. A są to tylko ceny katalogowe – przy większych zamówieniach jesteś w stanie uzyskać lepszą cenę lub darmowy transport. Wykonawca nigdy nie będzie się targował z hurtownią. Bo po co?
Podsumowując:
– Inwestor indywidualny często może uzyskać upusty, jakie ma wykonawca.
– Wysokość rabatu, jaki ma wykonawca w hurtowni nie ma znaczenia. Znaczenie ma ostateczna cena.
– Podczas budowy domu wydasz kilkaset tysięcy złotych. To dużo pieniędzy, a pole do nadużyć i zwykłych oszustw jest kuszące. Bądź ostrożny.
Jak się przed tym wszystkim przestrzec?
Masz wykaz. Co dalej?
- Nie zgadzaj się w ciemno na propozycję wykonawców dotyczącą kupowania przez nich materiałów budowlanych. Oczekuj od nich podania gdzie i za jaką cenę mogą kupować materiały budowlane, jak wygląda kwestia zwrotu niewykorzystanych materiałów i jakie są koszty transportu. Jeżeli wykonawca nie chce ujawnić szczegółów to nie zgadzaj się na jego propozycje!
- Zdarzają się wykonawcy (głównie stanu surowego), którzy podają koszt wybudowania budynku obejmujący zarówno koszt robocizny, jak i materiałów. Nigdy się na takie rozwiązanie nie zgadzaj i oczekuj rozbicia kwoty na dwie pozycje.
- Kluczem jest posiadanie wykazu materiałów, które zostaną użyte podczas twojej budowy. Taki wykaz mogłeś otrzymać razem z projektem budowlanym lub możesz go otrzymać zamawiając kosztorys inwestorski. Kosztorys inwestorski to jest świetną sprawą i znacznie ułatwia zaplanowanie budowy oraz kontrolę nad kosztami. Naprawdę warto go mieć 🙂 Dzięki wykazowi będziesz wiedział, ile potrzebujesz stali, izolacji, cementu, betonu i tak dalej.
- Odwiedź kilka składów budowlanych, niech przygotują dla ciebie oferty. W ten sposób zobaczysz czy jesteś w stanie uzyskać lepsze ceny od wykonawcy. Sprawdź ceny w internecie zwracając uwagę na koszt transportu. W moim przypadku opłacało się zamawiać styropian na ocieplenie i płacić za transport (powyżej 200 km) bo żadna z okolicznych hurtowni nie była w stanie nawet zbliżyć się do tych cen nawet oferując darmowy transport.
Po sprawdzeniu cen czas na decyzję. Są dwie możliwości:
– Wykonawca może zapewnić materiały taniej lub w tej samej cenie co ty. To świetnie! Niech wykonawca się tym zajmie. Możliwe, że wykonawca poprosi cię o zaliczkę na materiały. Jeżeli wykonawca jest sprawdzony i rzetelny (a o tym, jak wybrać rzetelnego wykonawcę pisałem tu: https://blog.poradnik-budowlany.com/wybrac-rzetelnego-wykonawce/) i podpiszesz z nim umowę to jak najbardziej wyraź na to zgodę. Pilnuj tylko, aby zawsze mieć wszystko na piśmie! Wykonawca musi kwitować odebranie od ciebie gotówki. Pamiętaj także o tym, że wykonawca musi rozliczyć wszystkie zaliczki pokazując paragony lub faktury! Złota zasada – nie ma kwitka, nie ma pieniędzy.
– Wykonawca może zapewnić materiały drożej od ciebie. Jeżeli różnice są niewielkie to moim zdaniem i tak warto zlecić kupowanie materiałów wykonawcy. Zapłacisz za materiał nieco drożej, ale za to odpadnie ci jedno ze zmartwień. No i pamiętaj, że twój czas jest także cenny. 🙂
Jeżeli różnice są większe i kwoty robią się duże to rozważ zamawianie materiałów samodzielnie.
Materiały kupujesz samodzielnie
Przy pierwszej budowie wszystko jest nowością i wszystko wydaje się bardzo trudne. Jeżeli jednak masz wykaz materiałów budowlanych, rzetelnie podszedłeś do sprawdzenia cen, odwiedziłeś składy budowlane i uzyskałeś od nich oferty to reszta jest już względnie prosta 🙂
Jeżeli nawiążesz współpracę z jedną hurtownią to po kilku zakupach, kiedy będą cię już w hurtowni znali, będziesz mógł zamawiać towar na telefon. Przy dobrym wykonawcy i rzetelnym kierowniku budowy, który będzie cię w tym wspierał, zakupy będą ci zajmowały kilkanaście minut każdego ranka 🙂
Parę sugestii:
- Zawsze negocjuj ceny. Jeżeli otrzymasz ofertę z jednej hurtowni to pojedź do drugiej i spytaj, czy są w stanie dać lepszą cenę. Przy okazji dowiedz się czy jest możliwość zamawiania na telefon. To bardzo proste, a mimo to wiele osób korzysta z najbliższego składu budowlanego, wychodząc z błędnego założenia, że wszędzie ceny są podobne.
- Niektóre produkty mogą mieć zbyt dużą marżę w składach budowlanych. Dowiedz się o cenę drewna i stali w dużych punktach, a betonu w pobliskiej betoniarni.
- Bądź ostrożny robiąc zakupy w marketach budowlanych. Można w nich robić zakupy podczas wykańczania domu, ale materiał na budowę stanu surowego zwykle kupisz taniej gdzie indziej. Uważaj na różnego rodzaju zbieranie punktów lojalnościowych 🙂 Nie jest ważne, jaki masz rabat w danym sklepie, ważna jest ostateczna cena do zapłaty. Czasami jednak markety mają bardzo ciekawe promocje i warto czasami sprawdzić, jakie mają aktualne ceny.
Jeżeli jednak nie czujesz się na siłach, nie masz czasu na odwiedzanie składów budowlanych, analizy cen i po prostu stawiasz na wygodę to współpracuj z wykonawcą, który zapewni wszystkie materiały. O tym, że budowa tak zwanym systemem gospodarczym (zleconym) nie jest dla każdego, opisałem w tym artykule: budowa systemem gospodarczym / zleconym.
A o tym, w jaki sposób wybrać rzetelnego wykonawcę, kierownika budowy, projektanta dowiesz się z mojej książki „Jak się wybudować i nie zwariować”
