Ile kosztuje budowa domu?
Średnio 1917 złotych za 1 m2 w roku 2023 za stan surowy zamknięty (fundamenty, ściany, dach, okna, drzwi)
Średnio 3465 złotych za 1 m2 w roku 2022 za stan deweloperski (budynek z elewacją, instalacjami, źródłem ciepła, tynkami i wylewkami).
Metr kwadratowy oznacza powierzchnię użytkową + garaż i kotłownia (jeżeli dotyczy).
Podane koszty dotyczą samego budynku, tzn. robocizny i materiału. W kosztach nie są uwzględnione koszty „okołobudowlane” – kwoty nie obejmują więc kosztów projektu budowlanego, przyłączy, ogrodzenia, kierownika budowy itp.
Podane ceny są cenami średnimi – część domów zostało wybudowanych jedną firmą (drożej), a część budujących wykonała sporo prac samodzielnie (taniej).
Skąd mam te dane?
Od kilku miesięcy zbieram informacje o kosztach budowy na podstawie ankiet, które wypełniają członkowie grupy Budowa domu samemu, której jestem moderatorem.
Bardzo, bardzo dziękuję wszystkim osobom, które wypełniły ankietę i dzięki którym możemy się zorientować, ile kosztuje budowa domu.
Do tej pory poprosiłem o wypełnienie ankiety 4 razy i uzbierałem ponad 400 wyników. Jest co analizować – i tym się dzisiaj zajmiemy. 🙂
Z artykułu dowiesz się:
- Czy podane koszty budowy są wiarygodne?
- Czy należy wierzyć podanym kosztom budowy?
- Ile kosztuje wybudowanie 1 m2 domu?
- Ile kosztuje budowa domu 70, 100, 120 i 150 m2?
- O ile wzrosły koszty budowy?
- Ile tak naprawdę będzie kosztowała budowa Twojego domu?
Zapraszam do czytania.
A jeżeli wolisz oglądać film – zapraszam do oglądania:
Czy podane koszty budowy są wiarygodne?
Wszystkie ankiety znajdziesz pod tym linkiem:
https://docs.google.com/spreadsheets/d/1BAylv8AloWQd80hkw95LoRRrAKxydFt9GNS4NMK08Bo/
Na tę chwilę jest 5 zakładek: 4 ankiety i podsumowanie średnich kosztów.
Jeżeli chcesz podzielić się swoimi kosztami budowy: WYPEŁNIJ ANKIETĘ
Zanim przeanalizujemy wyniki, musimy odpowiedzieć na ważne pytanie – czy dane są wiarygodne?
Ankiety są wypełniane anonimowo, a ja nie mam możliwości weryfikacji czy podane informacje i kwoty są zgodne z prawdą.
Natomiast nie mam powodów, aby twierdzić, że osoba wypełniająca ankietę chciała kogokolwiek wprowadzić w błąd, a przy kilkuset ankietach, kilka lub kilkanaście nieprawidłowo wypełnionych ankiet nie wpływa na średni koszt budowy.
Aby zwiększyć wiarygodność danych, prowadziłem kilka zasad, dzięki którym wyniki raczej nie odbiegają za daleko od prawdy:
- Usunąłem wszystkie ankiety, które nie zawierały wszystkich danych – najczęściej nie była podana powierzchnia użytkowa. Takich ankiet było ponad 100.
- Usunąłem ankiety, w której były podane rażąco niskie kwoty. Przykład: usunąłem ankietę, z której wynikało, że dom został wybudowany i wykończony w cenie 850 zł za m2.
- Do analizy kosztów budowy za 1 m2 nie uwzględniłem ankiet, w których był podany koszt budowy wraz działką. Mój błąd – w pierwszej ankiecie poprosiłem o podanie całkowitych kosztów budowy wraz z działką, co nie miało sensu. Z tymi ankietami jednak możesz się zapoznać (zakładka „1 ankieta„).
- Do analizy kosztów budowy uwzględniałem tylko koszty budowy do SSZ (stan surowy zamknięty) i stanu deweloperskiego. Nie brałem pod uwagę SSO (stan surowy otwarty), wykończonych budynków oraz innych zakresów prac (np. stan deweloperski bez elewacji lub same fundamenty). Z tymi ankietami także możesz się zapoznać i są ciekawym źródłem informacji.
- Usunąłem duplikaty – kilka osób wypełniało kilka ankiet podając te same informacje.
Pomimo wprowadzenia tych zasad wiem, że część ankiet może zawierać następujące błędy:
- Błędnie określona powierzchnia. Powinna być podana powierzchnia użytkowa + ew. kotłownia i garaż, zdarza się, że mylona jest powierzchnia użytkowa z powierzchnią zabudowy.
- Zaokrąglane koszty budowy. Mało osób prowadzi zestawienie wszystkich wydatków więc podawane kwoty na pewno są obarczone pewnym błędem. Nie wiemy czy kwota 500 000 złotych za budowę do stanu deweloperskiego oznacza tak naprawdę 460 000, 505 000 czy 530 000 złotych.
- Różny zakres prac. W ankiecie proszę o podanie kosztów samego budynku (materiał + wykończenie), zdarza się, że podawane są także koszty wykonania przyłączy lub projektu.
Pomimo tych zastrzeżeń, wyniki są bardzo ciekawe i potwierdzają moje spostrzeżenia.
- Ile kosztuje budowa domu do stanu surowego zamkniętego (fundamenty, ściany nośne i działowe, strop, dach + okna i drzwi)?
| Średni koszt budowy domu do SSZ za 1 m2 | |
| Rok rozpoczęcia budowy: | |
| 2020 | 1 570,00 zł |
| 2021 | 1 495,73 zł |
| 2022 | 1 921,12 zł |
| 2023 | 1 917,44 zł |
Tak, między rokiem 2021 a 2022 średnie koszty budowy wzrosły aż o 28%!
Na początku 2022 roku niektóre ceny materiałów budowlanych wzrosły nawet kilkukrotnie! Przykład: Obecnie tona stali (pręt żebrowany fi 12) kosztuje ok. 2900 złotych, rok temu ceny dochodziły do 13000 zł.
Pod koniec 2023 roku koszty budowy nie uległy zmianie. Z jednej strony spadły ceny niektórych materiałów budowlanych (stal, styropian), z drugiej strony wzrosły koszty transportu i robocizny.
Z zestawienia wynika więc, że jest obecnie (tzn. pod koniec 2023 roku) stabilnie – chociaż drogo. Wyniki ankiet potwierdzają moje obserwacje – przygotowuję wycenę budowy domu modelowego i całkowity koszt budowy jest prawie taki sam, jak 12 miesięcy temu.
2. Ile kosztuje budowa domu do stanu deweloperskiego (budynek przygotowany do wykończenia)?
| Średni koszt budowy domu do stanu deweloperskiego za 1 m2 | |
| Rok rozpoczęcia budowy: | |
| Wcześniej niż 2021 (od 2018) | 2 525,41 zł |
| Rok 2021 | 2 709,87 zł |
| Rok 2022 | 3 465,47 zł |
| Rok 2023 | za mało danych |
Tu także widać, że miedzy 2021 a 2022 rokiem wzrosły znacznie koszty budowy. Różnica jest mniejsza niż w przypadku stanu surowego zamkniętego i wynosi 23%. Moim zdaniem mniejsza różnica wynika z tego, że osoby rozpoczynające budowę w roku 2021, stan deweloperski osiągnęły w 2022 roku i spotkały ich duże podwyżki cen materiałów.
Za rok 2023 mam za mało danych – osoby, które rozpoczęły budowę w 2023 roku, jeszcze nie wybudowały domu do stanu deweloperskiego lub po prostu nie wypełniły ankiety.
3. Ile kosztuje budowa 1 m2 domu w porównaniu do powierzchni użytkowej?
| Powierzchnia użytkowa | Średni koszt budowy domu do SSZ za 1 m2 |
| 50-79 | 1 867,47 zł |
| 80-109 | 1 942,41 zł |
| 110-139 | 1 800,42 zł |
| 140-169 | 1 662,15 zł |
| 170-199 | 1 655,88 zł |
| 200-229 | 1 915,41 zł |
Na początku byłem zaskoczony – im większy jest dom, tym cena za budowę 1 m2 powinna być niższa.
Widać to w przedziale 80 m2 – 199 m2, kiedy cena za metr powierzchni spada.
Jak jednak tłumaczyć niższe koszty budowy 1 m2 w przypadku domów o powierzchni 50 – 79 i wyższe w przypadku domów o powierzchni 220 – 229 m2?
Moja interpretacja jest prosta – danych jest po prostu za mało.
W każdym przedziale znajduje się od 6 do 35 wypełnionych ankiet. Każdy ankietowany buduje inny dom, w innym roku i innym sposobem i trudno wyciągnąć z tego wiarygodną średnią.
4. Ile kosztuje budowa 1 m2 domu w porównaniu do powierzchni użytkowej?
Podobnie jak w punkcie 3 – danych jest za mało, aby wyciągać wiarygodne wnioski.
| Powierzchnia użytkowa | Średni koszt budowy domu do stanu deweloperskiego za 1 m2 |
| 80-109 | 3 050,67 zł |
| 110-139 | 3 269,88 zł |
| 140-169 | 2 894,62 zł |
| 170-199 | 3 941,11 zł |
| 200-229 | 2 689,25 zł |
5. Jakie domy są najczęściej budowane? Powierzchnia.
Uwzględniłem wszystkie ankiety niezależnie od stopnia zaawansowania prac.
| Powierzchnia użytkowa + ew. garaż i kotłownia | Liczba budynków | Procentowo |
| 50-79 | 11 | 3% |
| 80-109 | 59 | 15% |
| 110-139 | 77 | 19% |
| 140-169 | 96 | 24% |
| 170-199 | 64 | 16% |
| 200-229 | 53 | 13% |
| 230-259 | 15 | 4% |
| 260-289 | 12 | 3% |
| 290-319 | 6 | 2% |
| 320-349 | 2 | 1% |
| 350-379 | 2 | 1%
|
Mediana to 150 m2. Średnia: 151, 2 m2.
60% ankietowanych buduje domy o powierzchni 110 – 199 m2.
Jestem zaskoczony małą liczbą domów o powierzchni mniejszej niż 80 m2 – tylko 11 budynków. Byłem pewien, że możliwość budowy domów do 70 m2 na zgłoszenie cieszy się znacznie większa popularnością.
6. Jakie domy są najczęściej budowane? Rodzaj budynku.
W ostatniej ankiecie dodałem możliwość opisania rodzaju budynku.
Wyników na razie nie jest dużo.
| Rodzaj budynku | Liczba budynków | Procentowo |
| Dom parterowy | 19 | 32% |
| Dom piętrowy | 2 | 3% |
| Dom z poddaszem nieużytkowym | 4 | 7% |
| Dom z poddaszem użytkowym | 35 | 58% |
7. Jakim sposobem był lub jest budowany dom?
| Budowa jedną firmą | 18 | 14% |
| Budowa systemem zleconym (angażowano do budowy różnych wykonawców) | 52 | 40% |
| Większość prac wykonano samodzielnie | 61 | 45% |
Duża liczba osób, które większość prac wykonała samodzielnie, nie powinna dziwić, skoro ankieta była wypełniana głównie przez osoby z grupy budowa domu samemu. 🙂
Co prawda grupa jest dla wszystkich budujących, ale zdecydowana większość pytań na grupie dotyczy samodzielnie wykonywanych prac.
Inne odpowiedzi:
- Część prac system zlecony, ocieplenie oraz wykończenie własny zakres
- Część systemem zleconym część sama
- Duże pracę zlecono, instalacje wykonałem samodzielnie
- Fundament sam + dach firma
- Jeden majster + moja pomoc
- Połowę samemu, połowę firmy
- Pół na pół, firma do budowy, pracownik do wykończenia, instalacje i elewacje we własnym zakresie
- SSZ 3-ma różnymi firmami, instalacje, wykończenia, przyłącza samodzielnie
- SSZ ekipami, wykończenie samodzielne
- Większość prac wykonałem samodzielnie – dach został zlecony firmie
- Wszystko samemu
- Wszystko wykonane samemu plus koparka
- Zlecony- ssz bez ścian działowych, podłogowa, pompa ciepła , reszta samodzielnie
Dziękuję wszystkim osobom, które wypełniły ankietę.
Jeżeli chcesz się podzielić swoimi kosztami budowy, to zachęcam do wypełnienia ankiety:
Jeżeli dopiero planujesz budowę, to zapoznaj się z kursami budowlanych, z których skorzystało już ponad 1000 osób:
- Kurs „Przygotowanie do budowy” pomoże Ci wybrać szczegółowy, przemyślany projekt, podjąć tysiące decyzji związanych ogrzewaniem, wentylacją, fotowoltaiką i materiałami budowlanymi oraz uzyskać upragnione pozwolenie na budowę. Co najważniejsze: rozpoczniesz budowę mając pewność, że Cię na nią stać.
- Kurs „Budowa domu od zera do stanu deweloperskiego: zarządzanie budową i kontrola prac” przeprowadzi Cię krok po kroku przez budowę domu murowanego. Wybierzesz wykonawców na każdy etap budowy (fundamenty, dach, elektryka, tynki itd.) i będziesz wiedział, czy dobrze wykonują oni swoją pracę. Uzyskasz pewność, że Twój dom zostanie dobrze wybudowany.
Każdy kurs to 30-dniowa gwarancja satysfakcji. Jeśli kurs nie spełni Twoich oczekiwań możesz go zwrócić, a oddam Ci pieniądze na wskazane konto. Nie ma tu żadnych haczyków. Nie musisz wypełniać żadnego formularza i podawać powodów. Wystarczy zwykły e-mail wysłany do 30 dni od zakupu kursu. Stosuję tę zasadę od wielu lat. Myślę, że 30 dni to całkiem dużo, aby ocenić przydatność kursu, prawda? 🙂
Ile zapłacisz za budowę Twojego domu?
Po analizie 400 ankiet wydawałoby się, że można wywnioskować, ile kosztuje budowa domu o danej powierzchni.
Niestety jednego jestem pewny – wycena kosztów budowy w oparciu o powierzchnię dom jest niemożliwa.
Objaśnię to bardzo szczegółowo, bo obawiam się, że ktoś weźmie podane wyżej kwoty za pewnik i na ich podstawie podejmie decyzję o budowie domu lub o rezygnacji z budowy.
Czy uzyskanie 1917 złotych za 1 m2 w roku 2023 za stan surowy zamknięty jest możliwe?
Teoretycznie tak, ale tylko w niektórych przypadkach. Podane kwoty są kwotami średnimi, co oznacza, że wiele osób wybudowało domy o wiele taniej, jak i o wiele drożej – i trzeba o tym pamiętać!
Jak duże są różnice?
Minimalny koszt doprowadzenia budowy do SSZ wynosi 956 zł za m2, a maksymalny: 2916 złotych.
Różnica to aż 2000 zł za m2.
Podobnie w przypadku budowy do stanu deweloperskiego. Średnia za 2022 rok to 3465 złotych, cena minimalna 1600 zł, a cena maksymalna aż 6842 zł za m2. Różnica – ponad 5 tysięcy złotych za m2!
Z czego wynikają tak ogromne rozbieżności?
Koszt budowy zależy przede wszystkim od:
- Sposobu budowy. Budowa jedną firmą będzie droższa od budowy systemem zleconym, w którym angażujesz do wykonania prac wykonawców z różnych branż. Poza tym wiele osób wypełniających ankietę wykonało samodzielnie część prac podczas budowy, co pozwoliło obniżyć koszty budowy.
- Projektu budowlanego. Im bardziej skomplikowany dom (dużo wcięć, wielospadowy dach, wiele podciągów i nietypowe rozwiązania) tym drożej. Najtańszy w budowie jest dom na planie prostokąta z dachem dwuspadowym.
- Lokalizacji. Ceny materiałów i robocizny pod Warszawą są wyższe niż pod Suwałkami.
- Naszych umiejętności organizacyjnych i negocjacyjnych.
- Warunków gruntowo-wodnych – niekorzystne warunki podwyższają koszt wykonania fundamentów.
- Technologii (np. murowany, szkieletowy).
- Podatków lub ich braku.
Do tego każdy dom ma zastosowane inne rozwiązania, inne ogrzewanie, wentylację i klimatyzację.
Trzeba także uwzględnić to, że każda osoba wypełniająca ankietę budowała dom w różnym czasie. W ankiecie prosiłem o podanie roku rozpoczęcia budowy, ale osoba rozpoczynająca budowę domu na początku 2021 roku, która wprowadziła się do domu po 12 miesiącach, zapłaciła zapewne mniej za budowę niż inna osoba, która także rozpoczęła budowę w 2021 roku i budowała się przez 3 lata – głównie przez wzrost cen materiałów i robocizny na początku 2022 roku.
Co z tego wszystkiego wynika?
Z tego, żeby ostrożnie traktować dane w tym artykule i uznać, że liczby są raczej zaniżone. Z mojej praktyki wynika, że planując budowę systemem zleconym, należy przyjąć ok. 3800 – 4400 za m2 za stan deweloperski. Uwzględniając to, że im większa powierzchnia budynku, tym niższa cena za metr, można odpowiedzieć na kilka pytań:
Ile kosztuje budowa domu o powierzchni 70 m2?
Dom o powierzchni 70 m2 będzie kosztował około 300 000 złotych
Ile kosztuje budowa domu 100 m2?
Doprowadzenie budynku o pow. 100 m2 do stanu deweloperskiego będzie wynosiło ok. 420 000 złotych.
Ile kosztuje dom o powierzchni 120 m2?
Można przyjąć, że koszt domu będzie wynosił 480 000 złotych.
Ile kosztuje dom 150 m2?
Dom na planie prostokąta z dachem dwuspadowym będzie kosztował ok. 585 000 złotych
Jeszcze raz zaznaczam – to są wartości orientacyjne. Wystarczy skomplikowany dach, duże okna i kosztowna elewacja i koszt budowy może wzrosnąć o kilkadziesiąt procent.
Warto przejrzeć wszystkie ankiety (znajdziesz je TUTAJ), także po to, aby zobaczyć, ile czynników wpływa na koszty budowy i przekonać się, ile ktoś zapłacił za budowę swojego domu.
Mam nadzieję, że po przeczytaniu artykułu wiesz, że nie powinno się podejmować decyzji o budowie domu na podstawie informacji o tym, ile ktoś inny zapłacił za budowę.
Ankieta będzie kontynuowana i za kilkanaście miesięcy przygotuję kolejny artykuł. Jeżeli chcesz pomóc w jego przygotowaniu, a jesteś w trakcie budowy lub po jej zakończeniu, wypełnij ankietę: WYPEŁNIJ ANKIETĘ
Ile kosztuje budowa domu za pomocą jednej firmy lub wielu wykonawców?
Podkreślam, aby nie ufać w ciemno liczbom, które przedstawiłem w tym artykule. Jeżeli planujesz budowę jedną firmą (generalnym wykonawcą), to przyjmij 5500 – 7500 zł za m2 za budowę do stanu deweloperskiego.
Jeżeli planujesz budowę z pomocą wielu wykonawców, to realny koszt budowy wyniesie 4000 – 6000 zł za m2.
Różnice są znaczne, ale dlaczego tak jest wyjaśniłem w poprzednim punkcie, a największy wpływ na koszty budowy – oprócz wyboru sposobu budowy – ma wybór projektu budowlanego.
Mam 2 przydatne materiały, które cudownie uzupełniają ten artykuł i które zbliżą Cię do oszacowania kosztów Twojej budowy. 🙂
- Ile NAPRAWDĘ kosztuje budowa domu w 2023 roku?
To mój najważniejszy materiał. W filmie omawiam, co wpływa na koszty budowy Twojego domu i ile kosztuje budowa domu do stanu deweloperskiego.
Aby uzyskać kosztorys omawiany w filmie zapisz się na newsletter: blog.poradnik-budowlany.com/newsletter
2. Jak zoptymalizować projekt domu?
To odcinek podcastu „Dylematy budowlane”, w którym pokazujemy, jak ważny jest dobry, przemyślany projekt budowlany.
3. W jaki sposób zaoszczędzić na budowie.
W odcinku „Dylematów budowlanych” pokazujemy, w których miejscach możemy zaoszczędzić spore pieniądze.
Pozdrawiam,
Sławek Zając