Jak bezpiecznie kupić mieszkanie lub dom? Na co zwrócić uwagę?

Dzisiaj nietypowy artykuł. Na co dzień pomagam osobom, które chcą się wybudować i wielu moich czytelników i kursantów rozpoczęło budowę, są w trakcie lub… sprzątają po parapetówce 😉

Co jakiś czas jednak dostaję wiadomość taką jak ta:

„Dzięki Sławku za bloga i za to co robisz! Niestety przez sytuację rodzinną musimy odłożyć budowę na najbliższe lata. Rozglądam się teraz za kupnem domu lub mieszkania. Czy masz jakieś wskazówki?”

Otóż – mam!

I zamiast wysyłać tę samą wiadomość wszystkim osobom, postanowiłem zebrać wszystkie informacje i umieścić je w jednym miejscu.

Zaczynamy:

Ile pieniędzy przeznaczyć na zakup domu lub mieszkania?

Przede wszystkim zastanów się, czy chcesz kupić wykończony i gotowy do zamieszkania dom lub mieszkanie, czy do całego lub częściowego remontu. Druga opcja nie wszystkim odpowiada, ale warto ją rozważyć – będziesz miał wtedy znacznie większy wybór wśród nieruchomości.

Co prawda wykończenie zajmie kilka miesięcy pracy, ale przecież tyle samo może zabrać znalezienie domu lub mieszkania, które jest wykończone w oczekiwanym przez Ciebie standardzie.

Do rozważenia.

Jeżeli planujesz zakup domu, to rozdziel koszt budynku od kosztu działki i zagospodarowania terenu. Koszt dobrej jakości ogrodzenia z elektrycznym napędem do bramy wjazdowej to koszt kilkudziesięciu tysięcy złotych. Kostka brukowa? Jeżeli będziesz chciał ją zrobić we własnym zakresie, to przygotuj się na cenę ponad 100 zł za m2. Ogród, trawnik, taras? Te wszystkie elementy podwyższają koszt zakupu domu, a przecież większość wydatków i tak Cię czeka w przyszłości.

Może zatem lepiej kupić dom na nieco większej, w pełni zagospodarowanej działce i mieć święty spokój na kilka lat? Oczywiście powinieneś przenalizować swój budżet i zdolność kredytową. I znowu – do rozważenia.

 

Jak kupić dom lub mieszkanie z rynku wtórnego?

Znalezienie domu, który jest w dobrej lokalizacji, o odpowiednim metrażu i w dobrej cenie może być bardzo trudne i frustrujące. Oglądasz kolejne domy i z każdym jest coś nie tak – albo wszystko do remontu, albo pokoje za małe lub za duże, albo nie ten standard wykończenia.

Jak ułatwić sobie poszukiwania?

• Szukasz domu? Nie odrzucaj nieruchomości, które kiepsko się prezentują z zewnątrz. Wiem, że to trudne, ale znacznie ważniejsza jest lokalizacja domu i układ funkcjonalny – wygląd domu po roku od zamieszkania przestaje mieć tak duże znaczenie.
• Przeglądając ogłoszenia w internecie najwięcej czasu spędź nad analizą planu nieruchomości.  Zwróć uwagę na powierzchnię pomieszczeń. Czy łatwo je będzie urządzić? Po której stronie świata są usytuowane okna i jakiej są wielkości? Czy pomieszczenia będą dobrze oświetlone? Czy jest wystarczająca liczba łazienek? Wyobraź sobie, jak będzie wyglądał Twój dzień: gdzie będziesz się mył, ubierał, przygotowywał posiłki? Jak będzie wyglądało wyjście do pracy lub do szkoły? Gdzie będziesz zostawiał zakupy? Wyobraź sobie, jak będzie wyglądało Wasze przyszłe życie w tym miejscu.
• Jeżeli w ogłoszeniu nie ma dołączonego planu nieruchomości, to poproś o jego przesłanie. Na planie powinny być widoczne wszystkie wymiary. Nie umawiaj się na oglądanie nieruchomości przed obejrzeniem projektu. Dlaczego? Dlatego, że oglądając dom lub mieszkanie trudno zachować obiektywny punkt widzenia: gospodarze przed wizytą upieką ciasto (ale zapachy!), postawią kwiatki na środku salonu (ale ładnie!), rozmowa będzie odbywała się w przyjaznej atmosferze, a przechadzając się po domu będziesz zachwycony jakością wykończenia i po prostu nie zauważysz, że dom nie jest funkcjonalny. Albo odwrotnie – nieruchomość będzie wydawała się nieprzyjazna (akurat schowało się słońce), czuć będzie jakieś brzydkie zapachy i będziesz zmartwiony różnymi niedoróbkami i nie zauważysz, że wystarczy zrobić drobny remont, aby było idealnie.
• Przejedź się po okolicy w poszukiwaniu ogłoszeń na płotach lub słupach ogłoszeniowych. Porozmawiaj z sąsiadami, zasięgnij języka w lokalnym sklepie spożywczym. Im więcej będzie rozmawiał, tym lepiej.

Na co zwracać uwagę podczas zakupu nieruchomości?

Lokalizacja

• Szukając odpowiedniej lokalizacji zwróć uwagę na bliskość jeziora, lasu, parku i miejsca na spacery, bliskość komunikacji miejskiej, stacji kolejowej. Zwróć także uwagę na bezpieczeństwo: czy ulice są oświetlone? Są chodniki, ścieżki rowerowe? Sprawdź, jak wygląda okolica po zmroku. Trudno będzie znaleźć miejsce, które spełni wszystkie oczekiwania więc ustal priorytety. Co jest ważniejsze: krótki czas dojazdu do pracy czy pobliski las?
• Kupujesz dom? Zapoznaj się z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Koniecznie! Plan miejscowy określa, co może zostać wybudowane w Twojej okolicy. Chyba nikt nie chciałby, aby na sąsiedniej działce jakiś deweloper zaczął budowę 5 piętrowego budynku… To, że na sąsiedniej działce stoi teraz dom jednorodzinny niczego nie gwarantuje – komuś może się opłacać go zburzyć. Analiza planu miejscowego pozwoli stwierdzić, czy na sąsiednich terenach mogą zostać wybudowane tylko domy jednorodzinne, czy także domy wielorodzinne lub zabudowa usługowa. Upewnisz się także, czy teren nie jest zalewowy lub zagrożony osuwiskiem.
• Jeżeli na terenie nie obowiązuje plan miejscowy, to oznacza, że dom został wybudowany na podstawie decyzji o warunkach zabudowy. Jest to dokument, który jest wydawany na konkretną działkę. W takiej sytuacji – niestety – w przyszłości na działce sąsiedniej może zostać wybudowane absolutnie wszystko. To bardzo duże uproszczenie, bo uzyskanie zgody na budowę na przykład dużego bloku wymaga spełnienia kilku warunków (m.in. podobna zabudowa powinna być dostępna z tej samej drogi publicznej) więc jeżeli w okolicy są same budynki jednorodzinne, to zapewne będziesz miał spokój na kilka-kilkanaście lat. Jeżeli jednak okolica zacznie się szybko rozwijać, to za oknem może powstać nawet dyskont spożywczy i niestety niewiele z tym zrobisz. Jak ograniczyć ryzyko? Zapoznaj się ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania – to dokument, który określa lokalne zasady zagospodarowania przestrzeni. Z dokumentu dowiesz się, czy w okolicy nie jest planowana droga ekspresowa, inwestycja kolejowa lub uciążliwa infrastruktura.

• Sąsiedztwo. Przejedź się po okolicy w różne dni tygodnia, rano i wieczorem i zwróć uwagę na hałasy i przykre zapachy. Porozmawiaj z sąsiadami – może przy zmianie wiatru całą okolicę przykrywa smród z pobliskiego wysypiska śmieci?

 

Dokumenty

Powinieneś sprawdzić następujące dokumenty:

• Księga wieczysta. Jeżeli właściciel nieruchomości przekaże ci tylko numer, to księgę obejrzysz na tej stronie: -> https://ekw.ms.gov.pl/eukw/
• Podczas zakupu mieszkania: zestawienie opłat administracyjnych wraz z wielkościami składek i zaliczek oraz oświadczenie zarządcy o stanie finansowym i prawnym wspólnoty
• Podczas zakupu domu: projekt budowlany, dziennik budowy. Należy sprawdzić, czy dom został wybudowany zgodnie z projektem. Poproś o zdjęcia wykonywane podczas budowy – pozwolą ocenić jakość prac.
• Pozwolenie na użytkowanie budynku. Może być tak, że w domu nikt oficjalnie nie może zamieszkać, ponieważ nie zostały dopełnione wszystkie formalności: np. plan miejscowy wymaga budowy oczyszczalni, a mieszkańcy wkopali szambo. Nowy właściciel będzie musiał wybudować oczyszczalnię!
• Sprawdź, czy pod danym adresem nie jest zarejestrowana działalność gospodarcza. Możesz to sprawdzić w Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej: https://prod.ceidg.gov.pl/CEIDG/CEIDG.Public.UI/Search.aspx

 

Inne

• Podczas zakupu domu poproś o okazanie rachunków za energię elektryczną i gaz (jeżeli jest) za cały rok. Koszty eksploatacji są wyższe w sezonie grzewczym.
• Sprawdź granice działki. Nawet jeżeli działka jest ogrodzona, to należy odszukać kamienie graniczne. Jeżeli dom został wybudowany dawno temu, to nie ma pewności, że granica działki jest w miejscu ogrodzenia. Jeżeli nie ma znaków granicznych, to właściciel nieruchomości powinien skontaktować się z geodetą i dokonać wznowienia granic. Uwaga: jeżeli okaże się, że granica nie jest ustalona (zdarza się to na terenach wiejskich), geodeta wykona tak zwane rozgraniczenie nieruchomości, czyli ustali przebieg granic – to może być długa procedura, jeżeli sąsiad będzie miał zastrzeżenia dotyczące granicy lub np. właściciel sąsiedniej działki zmarł i toczy się sprawa spadkowa.

Sprawdzenie stanu technicznego budynku

Każdą nieruchomość trzeba dokładnie sprawdzić przed zakupem. Ku mojemu zdziwieniu bardzo dużo osób kupuje mieszkania i domy „na oko”.

Tymczasem:

• Źle wykonane fundamenty mogą grozić przedostawaniem się wilgoci do środka budynku.
• Nieprawidłowo wykonany dach może oznaczać przedostawanie się wody deszczowej.

Jeżeli kupujesz dom, skorzystaj z pomocy fachowca, który sprawdzi wszystkie elementy.

Napiszę to nawet inaczej, bardziej dosadniej: NIE KUPUJ domu bez pomocy fachowca. Nieprawidłowo wybudowany budynek może nawet oznaczać katastrofę budowlaną! Za długo pomagam osobom budującym domy, aby nie wiedzieć, że na budowach dzieją się rzeczy niestworzone. Oszczędność na zbrojeniu fundamentów, brak izolacji, budowa na niekorzystnych warunkach gruntowych… Skąd wiesz, że właściciel domu nie chce się pozbyć problemu? Ładne wnętrze budynku o niczym nie świadczy.

Jeżeli kupujesz mieszkanie, to masz znacznie łatwiej, ale wciąż mogą Cię czekać problemy:

• Może nieprawidłowo działać instalacja elektryczna. Niedziałające gniazdka, „wywalane” korki i niespodziewane zwarcia w instalacji.
• Może nie działać ogrzewanie. Znajomy kupił dom, w którym nie działały dwie pętle ogrzewania podłogowego. Skutek? Niska temperatura w 2 pomieszczeniach. Właściciel oczywiście zarzekał się, że wszystko działa prawidłowo.
• Mogą być porysowane okna, krzywo założone parapety, nierówna wylewka. Pół biedy, jeżeli kupujesz nieruchomość na rynku wtórnym z myślą, że i tak będziesz przeprowadzał generalny remont. Jeżeli jednak kupujesz dom lub mieszkanie od dewelopera, to masz prawo oczekiwać wysokiego standardu wykonania: prostych ścian, sufitów, prawidłowo zamontowanych okien i tak dalej.

Problemy są mniejszego kalibru niż przy zakupie domu, ale… po co ci one? Lepiej wszystko dokładnie sprawdzić.

Co sprawdzić przy odbiorze mieszkania od dewelopera?

W skrócie – wszystko!

Przede wszystkim zgodność z projektem:

• Sprawdź szerokość i wysokość pomieszczeń. Drobne różnice są dopuszczalne, ale musisz się upewnić, czy np. przesunięcie jednej ściany działowej nie zniszczy koncepcji przyszłej kuchni,
• Sprawdź szerokość i wysokość otworów drzwiowych,
• Sprawdź rozmieszczenie okien i ich rozmiary oraz zgodność stolarki z projektem.

Po upewnieniu się, że wszystko zgadza się z projektem, czas na odbiór techniczny.

Należy sprawdzić:

• Jakość wykonania tynków,
• Dokładność wykonania wylewek,
• Poprawność montażu okien,
• Niedoskonałości szkła,
• Poprawność działania wentylacji (sprawdź przepływ powietrza przy wentylacji grawitacyjnej),
• Instalację wodociągową i kanalizacyjną,
• Instalację elektryczną. Przewody nie mogą być widoczne pod tynkiem, a wszystkie gniazdka i włączniki powinny działać – zaopatrz się w prostą lampkę.

To oczywiście w ogromnym skrócie.

Dlatego zachęcam do zaangażowania fachowca, który dokona takiego odbioru za Ciebie. Koszt to kilkaset złotych, które może ci się zwrócić następnego dnia, gdy deweloper opuści cenę ze względu na pewne niedoróbki.

Jeżeli jednak z jakiś powodów nie chcesz angażować fachowca – nie masz czasu lub po prostu nikt taki nie działa w Twojej okolicy, możesz większość rzeczy posprawdzać we własnym zakresie. Potrzebujesz tylko kilka podstawowych narzędzi (poziomica, kątownik i miarka) i nieco cierpliwości i staranności 🙂

Jeżeli nie wiesz jak się za to zabrać, a chcesz mieszkanie odebrać samodzielnie, to polecam Ci najnowszy kurs Krystiana Lemkowskiego, inżyniera budownictwa, którego może znasz z serwisu Budowa w Praktyce

Postanowiłem podzielić się tą informacją, ponieważ razem z Krystianem stworzyliśmy wspólnie jedną publikację (Zakup działki i budowa domu – proces administracyjny krok po kroku), wspieramy się nawzajem, a nie znam takiego drugiego kursu, który bardzo szczegółowo pokazuje, co należy sprawdzić podczas odbioru mieszkania.

Poza tym obejrzałem kurs od A do Z i po prostu mogę go z czystym sumieniem polecić. 🙂

Z kursu najlepsza jest dla mnie lista kontrolna, która zawiera wszystkie rzeczy do sprawdzenia w mieszkaniu + odwołanie do norm i przepisów, aby łatwiej było rozmawiać z deweloperem. 🙂 Jak dla mnie to warto kupić kurs dla samej listy, szczególnie, że kurs kosztuje tylko 119 złotych brutto. Ba, po podaniu kodu rabatowego „Odbieram5” (*), cena zostanie jeszcze obniżona o kilka złotych. Może taki kurs to dobry pomysł dla Ciebie lub znajomego, który planuje zakup mieszkania?

Kliknij i zobacz więcej informacji o kursie „Jak odebrać swoje mieszkanie?” –> https://odbieramswojemieszkanie.pl/

(*) Powyższy kod jest afiliacyjny. Teoretycznie za polecenie otrzymam wynagrodzenie, w praktyce wspieramy się z Krystianem w naszych działaniach więc gdzieś to się wyrównuje 😉

 

Wybudować dom czy kupić dom?

Skoro przeczytałeś cały artykuł, to zapewne myślisz o zakupie domu lub mieszkania, ale… może cały czas zastanawiasz się, czy jednak się nie pobudować?

Budowa domu jest znacznie trudniejsza i bardziej pracochłonna od zakupu nieruchomości, ale korzyści są nieocenione – nie jesteś zależny od tego, co jest dostępne na rynku, a możesz wybudować dom właściwie jaki tylko chcesz.

Jeżeli nie wiesz, co zrobić, to zachęcam Cię do przeczytania mojego artykułu, w którym pomagam podjąć decyzję. W innej sytuacji jesteś, gdy możesz poczekać na własny dom 3-4 lata lub dłużej, a w innej, gdy musisz się przeprowadzić za 2 lata.  A może wynajmujesz teraz mieszkanie albo mieszkasz razem z rodziną i powoli ci się kończy cierpliwość? W takiej sytuacji możesz rozważyć zakup działki z wydanym pozwoleniem na budowę i budową domu za pomocą generalnego wykonawcy.

Więcej porad znajdziesz w artykule: „Budowa domu czy zakup domu?”