Umowy są idealnym przykładem na to jak czasami teoria rozmija się z rzeczywistością.
We wszystkich czasopismach branżowych oraz artykułach pisanych przez profesjonalistów zwraca się uwagę na to, że należy podpisywać z każdym wykonawcą umowę. „Podpisuj zawsze umowy, bo one zapewniają bezpieczeństwo!”. I tyle. Autorzy wychodzą z założenia, że jest to tak oczywista sprawa, że nie warto na ten temat się rozpisywać.
A jak to wygląda w praktyce?
Znam wielu znajomych, którzy zatrudnili fachowców do wyremontowania mieszkania bez podpisania nawet najprostszej umowy. Nie znam też nikogo kto podpisał umowy ze wszystkimi wykonawcami podczas budowy domu.
Dlaczego aż tak bardzo boimy się papierkowej roboty?
W tym artykule chciałbym się rozprawić z mitami dotyczącymi umów. Najpierw jednak wstęp 🙂
Po co komu umowa o prace budowlane?
Umowa jest dodatkowym zabezpieczeniem na wypadek różnych sytuacji, takich jak współpraca z nierzetelnym budowlańcem lub po prostu nieuczciwym fachowcem. Dzięki niej możesz ustalić terminy rozpoczęcia i zakończenia prac i egzekwować te zapisy. Jeżeli wykonawca jest profesjonalistą to nie będzie miał nic przeciwko podpisaniu umowy, a dobrze napisana umowa o prace budowlane pozwala uniknąć wielu nieporozumień.
Przy podpisywaniu umów wychodzę z tego samego założenia, jak przy zapinaniu pasów.
Czy jest możliwe bezpieczne przejechanie 100000 km bez zapiętych pasów? Oczywiście, że tak. Jeżeli wszyscy uczestnicy ruchu zachowują się zawsze racjonalnie, kierowca jeździ bardzo bezpiecznie, a samochód jest bezawaryjny to jest to możliwe! Czy to jest jednak rozsądne? Wystarczy jeden nierozsądny / pijany kierowca i tracisz zdrowie lub życie. Wystarczy jeden przypadek losowy – nie zamknięty szlaban, dziecko goniące za piłką, spadające drzewo i koniec.
A jednak znam osobę, która nie zapina pasów, jak jeździ po swojej miejscowości. Zapina pasy tylko gdy wyjeżdża na dłuższe trasy. Czytałem też o osobie, która nie zapięła pasów, bo jechała do drugiego domu oddalonego o 300 metrów. Wyjechał ktoś jej z podporządkowanej… Moja koleżanka też nie zapinała pasów – chwila nieuwagi i najechała na ciężarówkę, która się nagle zatrzymała. Dwa miesiące rekonwalescencji.
Teraz już zawsze zapina pasy. Mądry Polak po szkodzie.
I tak samo jest podczas budowy – można zbudować dom bez umów, tak jak można jeździć po świecie z niezapiętymi pasami. Wystarczy jednak jeden nierzetelny wykonawca, niekorzystna sytuacja i tracisz pieniądze, czas i nerwy.
MIT 1. ŻADEN WYKONAWCA NIE PODPISZE UMOWY.
„Tam gdzie mieszkam mało kto podpisuje umowy, no chyba że jest jakaś zaawansowana praca i skomplikowana.”
(Wszystkie cytaty umieszczone w artykule pochodzą z forum muratora)
Moi dobrzy znajomi stracili kilkanaście tysięcy złotych na współpracy ze stolarzem. Wziął zaliczkę, migał się, opóźniał i… rozpłynął się. Znajomi nie mieli umowy, nie mieli nawet żadnych danych tego człowieka. Na moje pytanie: „Dlaczego!?” też odpowiedzieli: „Przecież nikt umów nie podpisuje!”
Zbudowałem dom i podpisałem umowy ze wszystkimi budowlańcami. Podpisałem umowę na wykonanie nawodnienia i trawnika. Podpisałem umowę na wykonanie ogrodzenia. W moim życiu wielokrotnie podpisywałem umowy z ludźmi z różnych branż i jest to zupełnie normalne dla obu stron. Owszem, niektórzy wykonawcy są przyzwyczajeni do umawiania się na gębę. Ale jeżeli inwestor jest stanowczy i powie, że warunkiem podjęcia prac jest podpisanie umowy to wykonawca umowę podpisze. A jeżeli nie będzie chciał to nie zaczynamy współpracy z taką osobą. Po co? Po co ryzykować?
MIT 2. TEN KTO PRACUJE NA CZARNO NICZEGO NIE PODPISZE.
„Dlaczego nie spisać umowy? Bo ogromna ilość budowlańców pracuje na czarno.
Owszem, generalny wykonawca, duża firma, nie.”
„Przedstawiamy przaśną rzeczywistość, której wykonawca raczej ucieknie niż podpisze coś czym można go szantażować przed US.”
Zgadza się. Są budowlańcy, którzy pracują na czarno. I inwestor ma możliwość współpracowania z tymi budowlańcami, którzy na czarno nie pracują. Takich jest większość i taka współpraca zwiększa szanse na dobrą współpracę.
Ale jest jak jest i nie ma co ukrywać, że ekipy pracujące na czarno oferują niższe wynagrodzenie więc jest to bardzo atrakcyjne dla osoby budującej dom. Ale praca na czarno nie oznacza, że ma pracować bez żadnej umowy!
Przecież nikt oprócz was (a przede wszystkim urząd skarbowy) nie będzie miał przecież wglądu w tę umowę. Jeżeli wykonawca jest rzetelny to nie będzie miał nic przeciwko. Dlaczego miałby? Czego się może bać? To, że budowlaniec nie odprowadza podatków to jego sprawa. Współpraca z tobą to zupełnie coś innego i musisz mieć na to papier.
Przy prostszych pracach możesz się nawet umówić, że umowa zostanie komisyjnie zniszczona po zapłaceniu za wykonane prace (przy dłuższych warto mieć papier na wypadek usterek, które wyjdą już po rozliczeniu).
Jeżeli wykonawca nie będzie chciał podpisać takiej umowy to… czy naprawdę chcemy współpracować z kimś, kto nie dość, że pracuje na czarno, to boi się pod czymkolwiek podpisywać? Nie, nie chcemy. 🙂
MIT 3. UMOWA NICZEGO NIE DAJE
„Podpisana umowa z budowlańcem niczego nie gwarantuje. Nie spowoduje 100% pewności co do terminów. Strona może się z umowy wywiązać, a może i nie. Wyegzekwowanie kar to zwykle długa i kosztowna droga sądowa, która tylko sprawę opóźni.”
Czy umowa coś gwarantuje? Nie! Zapięcie pasów przecież nie gwarantuje, że wyjdziemy cało z wypadku, a tylko zwiększa nasze szanse przeżycia. Umowa o prace budowlane jest tylko kolejnym zabezpieczeniem dla inwestora. Umowa motywuje wykonawcę do wykonania prac w terminie i za ustaloną kwotę. Jest też wyśmienitym straszakiem i jest dobrym lekarstwem na bolączki inwestora. Nie jest jednak lekarstwem na wszystko.
W życiu zdarzają się sytuacje. Wykonawca pomimo podpisanej umowy może nie rozpocząć prac. Nikt go przecież do tego nie zmusi. Natomiast dzięki umowie mamy chociaż wybór czy iść z tym do sądu. Bez podpisanej umowy możemy sobie tylko ponarzekać w gronie przyjaciół 🙂
Umowa jest ważna, ale równie ważne jest wybranie rzetelnego wykonawcy. Należy obejrzeć jego prace, poprosić o telefony do zadowolonych klientów.
Słowem – zapinanie pasów jest ważne, ale zadbajmy o to, aby hamulce były sprawne, a opony nie miały zużytego bieżnika. Więcej o tym, w jaki sposób wybrać rzetelnego wykonawcę piszę w mojej książce: „Jak się wybudować i nie zwariować”
MIT 4. LICZY SIĘ CZŁOWIEK, A NIE UMOWA
„Człowiek jest najważniejszy – albo ktoś jest uczciwy albo nie. Umowa nic nie zmieni”
„Dla mnie jedynym wartym coś zabezpieczeniem jest renoma.”
Renoma i uczciwość to ważne sprawy. Dobrze wybierać wykonawcę, który sprawdził się u kogoś innego, który jest znany w danej okolicy. Ale czy naprawdę mam przeprowadzić inwestycję wartą kilkaset tysięcy złotych opierając się na zaufaniu?
Korzystam z taksówki. Czy mam nie zapisać pasów tylko dlatego, że wierzę w to, że taksówkarz jest profesjonalistą i przewiezie mnie bezpiecznie do domu? Ja zapinam pasy zawsze jako pasażer bo nigdy nie wiadomo, co się może zdarzyć.
Ale na chwilę przypuśćmy, że wszyscy wykonawcy są uczciwi, rzetelni i dbają o renomę. Nie masz umowy, ani niczego na piśmie. Co robisz, jeżeli wystąpi jedna z tych sytuacji:
– Renoma. Z tą renomą to różnie bywa. Zdarzały się sytuacje, kiedy dana firma od lat była rozchwytywana w danej okolicy – robili dobrze i całkiem niedrogo. I nagle zaczęły być problemy – fuszerka goniła fuszerkę, na budowie zaczęły się pojawiać butelki po alkoholu a właściciel był nieuchwytny. Co się stało? Firma była taka dobra i miała tyle zamówień, że musiała odmawiać. Postanowiono coś z tym zrobić – zatrudniono byle kogo, aby tylko zrealizować wszystkie zamówienia, a właściciel nie nadążał odbierać telefonów od niezadowolonych klientów. Renoma jest ważna, ale nie można się na niej opierać.
– Po wykonanej pracy i po rozliczeniu wyszło na jaw poważne niedopatrzenie. Wykonawca uchyla się od odpowiedzialności bo dołoży do roboty. Renoma? Ważna, ale równie ważne jest kilka tysięcy w kieszeni. Co robisz bez umowy?
– Nieporozumienie. O nieporozumienia łatwo. Przy drobiazgach nie ma problemu, aby coś odkręcić i wykonawca pewnie pójdzie ci na rękę. A przy większych rzeczach? Prosta sprawa – malarz według ciebie pomalował korytarz na inny kolor niż to było umówione. Wykonawca mówi, że nie ma takiej możliwości bo wyraźnie powiedziałeś, że korytarz ma być w tym samym kolorze co salon. I co teraz? Ty chcesz, aby wykonawca poprawił błąd. Wykonawca nie zamierza tego zrobić bo jest pewny, że mówiłeś coś innego, a spędzenie kolejnych dni oraz pokrycie kosztów wykorzystanej farby kosztuje po prostu za dużo. Naprawdę jesteś pewny, że przekazałeś właściwe informacje wykonawcy? A może po prostu byłeś zmęczony i powiedziałeś coś innego? Jak uznać, kto miał rację? Bez umowy i bez niczego na piśmie albo zapłacisz wykonawcy więcej za poprawki, albo machniesz ręką i przekonasz siebie, że ten kolor to właściwie nie jest zły.
– Sytuacje losowe. Właściciel trafił do szpitala i jego obowiązki przejął syn. Ekipa nie stawia się w wyznaczonym terminie. Dzwonisz i okazuje się, że syn nic nie wie. Grozisz mu, ale syn broni się i mówi, że nic nie poradzi. Co robisz?
Takich różnych sytuacji może wystąpić wiele. Że co, niemożliwe? To się nie zdarza?
Jak jedziesz samochodem to też się nie spodziewasz, że ktoś ci wyjedzie z podporządkowanej. Że ktoś zasłabnie za kierownicą. Że pijany kierowca wjedzie na twój pas.
A takie rzeczy się zdarzają. Rzadko, ale zdarzają się.
Zapinaj pasy dla własnego bezpieczeństwa. Podpisuj umowy dla własnego bezpieczeństwa.
MIT 5. BRAK UMOWY LEPIEJ ZABEZPIECZA INTERES INWESTORA – ODPOWIEDNIM ZABEZPIECZENIEM JEST PŁACENIE Z DOŁU
„Paradoksalnie inwestor ma lepszą pozycję, jak nie została spisana umowa o prace budowlane.”
Co zrobisz, jeżeli wystąpi jakikolwiek problem z wykonawcą: nie zaczął pracy w terminie, nie skończył pracy w terminie. Jego praca była wykonana błędnie i musi ją poprawić. Zrobił coś niezgodnie z ustnymi ustaleniami. Co zrobisz jak nie masz umowy?
Czeka cię nieprzyjemna wymiana zdań. Powiesz, że nie zapłacisz tyle, ile było umówione? Powiesz, że zapłacisz, jak zrobi tak, jak to było ustalone? Wykonawca będzie miał swoją rację, a ty swoją. Czeka cię kłótnia i awantura. Czy coś uzyskasz? Może tak, a może nie. Zszargasz nerwy i tyle.
Warto?
Nie, nie warto. Spokój jest najważniejszy. Nerwy nie służą nikomu.
I właśnie z tych powodów napisałem książkę „Jak się wybudować i nie zwariować”, w której pokazuję, w jaki sposób wybudować dom bez zbędnego stresu.
Napisałem ją „metodą gospodarczą” – bez pośrednictwa wydawnictwa.
Korekta, redakcja, grafika, skład tekstu, drukarnia, sklep – wszystko zostało zorganizowane moimi rękami. Znam się na organizacji, a dobra organizacja to podstawa dobrej budowy.
Zamów książkę:
Jak się wybudować i nie zwariować?
Inwestor ma lepszą pozycję bez umowy? Przypuśćmy, że inwestor znajdzie błędy w wykonanych pracach już po rozliczeniu, po paru tygodniach lub miesiącach. Dlaczego wykonawca miałby poświęcać wtedy swój czas i do niego przyjeżdżać na poprawki skoro nie ma nic na piśmie?
Dla… renomy?
I owszem, pieniądze są bezpieczne w kieszeni inwestora i jest to dobre zabezpieczenie. Dobrze napisana umowa o prace budowlane jednak dba o to, żebyś nie wydał więcej niż powinieneś.
Prosty przykład:
Jeżeli fachowiec skończył prace tydzień po umówionym terminie to w przypadku dobrze napisanej umowy za każdy dzień zwłoki obniżysz wynagrodzenie np. o 2%.
Bez umowy z budowlańcem zostaje tak naprawdę tylko kłótnia.
– „Miał Pan skończyć w zeszłym tygodniu! Zapłacę Panu o 1000 zł mniej.”
– „Robota jest zrobiona dobrze. Praca zajęła mi dłużej bo ściany były krzywe! Wie Pan ile to roboty?”
– „Mimo wszystko umawialiśmy się inaczej. Miał Pan skończyć w zeszłą sobotę”
– „Dobrze wykonałem swoją pracę. Ma Pan jakieś uwagi? Owszem, miałem trudną sytuację w rodzinie i nie mogłem być tu tak często jak chciałem. Należy mi się całe wynagrodzenie.”
– „Zapłacę mniej!”
– „Zapłaci Pan tak, jak to było umówione!”
i tak dalej…
I wiecie, jak zwykle kończy się taka wymiana zdań? Ulegamy. Zgadzamy się. Machamy ręką i sięgamy do portfela. Bo tak naprawdę nie chcemy się kłócić. Bo jest to dla nas sytuacja niekomfortowa.
A jeżeli masz umowę to sprawa jest jasna – powołujesz się na jej zapisy i koniec. Przecież wykonawca przed rozpoczęciem prac wiedział, że za każdy dzień opóźnienia będą kary więc już to powoduje, że rozmowa będzie znacznie prostsza. Ale największa korzyść związana jest z tym, że skoro wykonawca przed rozpoczęciem prac wiedział, z czym się wiąże przekroczenie terminu, to będzie się starał, aby prace skończyć na czas. I to działa!
Warto, prawda?
Przeczytaj drugą część mitów dotyczących podpisawania umów. Poruszam między innymi mity „Nie mam na to czasu” i „Nie da się wszystkiego opisać w umowie”.
A tymczasem życzę miłego dnia 🙂
