Ile kosztuje wybudowanie domu?

Budowa domu – ile kosztuje?

Przyjmuję, że nie masz jeszcze wybranego projektu. Może nawet nie masz działki. Po prostu myślisz o budowie domu i chcesz się ogólnie zorientować, ile to mniej więcej będzie kosztowało.

Jeżeli więc zadajesz sobie pytania, takie jak:

• Czy stać mnie na budowę domu?
• Czy wybuduję dom za …… złotych?
• Jaka jest cena wybudowania 1 m2 domu?
• Czy wybuduję dom za 150000 zł?
• Ile kosztuje wybudowanie domu o danej powierzchni?

to poniższy artykuł wiele wyjaśni.

Zapraszam do czytania.

Wstęp

Jak myślisz, co najbardziej wpływa na koszt budowy domu? Projekt? Technologia wykonania?

Nie. To TY masz największy wpływ na to, ile wydasz pieniędzy. To TY, Twoje oczekiwania względem wymarzonego domu i czas, który możesz poświęcić budowie, mają największe znaczenie. Projekt jest rzeczą wtórną.

Jeżeli nie wiesz, w jakim domu chciałbyś zamieszkać, to nie dowiesz się, ile on będzie kosztował. Powiem więcej – bez poznania swoich oczekiwań nie będziesz w stanie policzyć kosztów budowy nawet z dokładnością do kilkuset tysięcy złotych!

Oto, dlaczego:

 

1. Jakie są Twoje oczekiwania względem wymarzonego domu?

Zastanów się, w jakim domu chciałbyś mieszkać.

• Czy interesuje Cię dom piętrowy czy parterowy?
• Jakie mają być w nim pomieszczenia i o jakiej powierzchni?
• Czy garaż ma być w bryle budynku? Ile stanowisk?
• Czy chcesz mieć piwnicę?
• Jakiego rodzaju chcesz mieć dach – prosty dwuspadowy czy skomplikowany?

Pytań jest mnóstwo, a odpowiedź na każde z nich wpływa na całkowity koszt wybudowania domu. Koszt wybudowania nawet małego garażu wyniesie kilkadziesiąt tysięcy złotych. Skomplikowany, wielospadowy dach może kosztować o 20000 zł więcej niż dwuspadowy o tej samej powierzchni. Lukarny, balkony to kolejne kilkanaście tysięcy.

 

Przyjmijmy, że myślisz o wybudowaniu małego domu piętrowego o powierzchni 150 m2. Ile według Ciebie wynosi koszt budowy takiego domu?

Mógłbyś uznać, że około 450000 złotych – w internecie znajdziesz przecież mnóstwo informacji mówiących o tym, że wybudowanie domu kosztuje średnio ok. 3000 złotych za metr kwadratowy. To jest jednak znaczne uproszczenie i w praktyce jedna budowa będzie kosztowała 2400 złotych za metr kwadratowy, a druga 3600 złotych.

To jest olbrzymia różnica i przy domu o powierzchni 150 m2 sięga prawie 200000 złotych!

Skąd te różnice w cenie? W jednym przypadku mamy prosty dom z dachem dwuspadowym ze skromnym wyposażeniem budowany systemem zleconym, a drugim mamy dom  imponującym wyglądzie zewnętrznym budowanym przez generalnego wykonawcę.

Wszystkie Twoje decyzje w największym stopniu  wpływają na ostateczną cenę budowy.

Przeczytaj więcej o tym, w jaki sposób wybrać projekt spełniający nasze oczekiwania.

To jednak nie wszystko.

2. Ile czasu możesz poświęcić budowie?

Zarządzanie budową własnego domu to jak praca na pół etatu. To pracochłonne zajęcie, ale może przynieść bardzo znaczne oszczędności. Będziesz negocjował z poszczególnymi wykonawcami i będziesz mógł uzyskać dobre ceny na każdym etapie budowy. Oszczędności mogą sięgać do kilkudziesięciu tysięcy złotych przy budowie domu tylko do stanu surowego. Jeżeli nie masz czasu lub nie chcesz zajmować się organizacją to będziesz musiał nawiązać współpracę z generalnym wykonawcą, który wszystkim się zajmie od A do Z.

Rozbieżności w cenach są niesamowite – jeden z czytelników mojej książki pokazał mi dwie wyceny od firm na wykonanie budynku do stanu surowego. Obie wyceny obejmowały postawienie budynku i zapewnienie wszystkich niezbędnych materiałów budowlanych. Różnica w ofertach? Ponad 100000 złotych! Tak! Jedna oferta opiewała na ok. 200000 złotych, a druga na 300000 złotych. Dokładna analiza tańszej oferty pokazała, że inwestor mógłby zaoszczędzić spokojnie dodatkowo 30000 złotych, gdyby zajął się budową samodzielnie. Przykładowo: w ofercie znajdowała się pozycja „prace ziemne” na ok. 12000 złotych. „Prace ziemne” oznaczają oczyszczenie placu budowy (zdjęcie humusu) oraz zrobienie wykopów pod fundamenty. W praktyce: 1-2 dni pracy koparki. Godzina pracy koparki to ok. 100 złotych więc tylko na tym etapie można by zaoszczędzić prawie 10000 złotych!

Od tego, ile czasu możesz przeznaczyć na zarządzanie budową zależy także kto będzie kupował materiały: ty czy wykonawca? Wykonawcy kuszą tym, że mają duże rabaty w hurtowniach i na pewno zaoszczędzimy na takiej współpracy. To może, ale nie musi być prawdą. Małe ekipy budowlane mogą mieć jakieś „zaprzyjaźnione” hurtownie, ale to wcale nie oznacza, że mają tam dobre ceny. Duże firmy wykonawcze, które budują kilkanaście lub kilkadziesiąt domów rocznie, mogą mieć rzeczywiście duże rabaty, ale to nie oznacza, że się z nimi chętnie podzielą.

W tym artykule dokładnie omawiam jakie są zalety i wady kupowania materiałów przez wykonawcę i na co uważać.

 

 3. Lokalizacja

Różnice między budową blisko Warszawy a na przykład na południu Polski mogą wynosić kilka lub nawet kilkanaście procent z uwagi na różny koszt materiałów i wysokość robocizny. To kolejne kilkanaście lub kilkadziesiąt tysięcy!

Podsumujmy.

Wybudowanie domu o powierzchni 150 m2 „pod klucz” może kosztować:

• 350000 złotych – jeżeli sami zajmujemy się organizacją budowy i zamawianiem materiałów, nasz projekt jest tani w realizacji (prosty parterowy budynek bez poddasza użytkowego z dachem dwuspadowym z pokryciem blachodachówką), wykończymy go materiałami ze średniej półki i budujemy się np. na południu Polski
• 700000 złotych – jeżeli dom zbuduje generalny wykonawca, nasz projekt posiada skomplikowaną elewację, niewymiarowe okna oraz dach wielospadowy pokryty dachówką i budujemy się pod Warszawą.

 

Według statystyk, aż 30% inwestorów kończących budowę przyznaje, że przekroczyło budżet o 11–20%. 

Spójrzmy na sprawę nieco inaczej. Załóżmy, że masz do dyspozycji 400000 złotych. Twój znajomy właśnie ukończył budowę i znasz dokładne koszty, które poniósł. Chcesz zbudować identyczny dom z użyciem identycznych materiałów na sąsiedniej działce. Chcesz wykończyć dom dokładnie tak jak on – włącznie z identyczną podłogą, armaturą i płytkami. Czy możesz przyjąć, że wybudujesz się za te same pieniądze?

Niestety nie. Nie warto zakładać tak optymistycznego scenariusza. Podczas tak dużej inwestycji jaką jest budowa domu jest za dużo sytuacji losowych. Na przykład część materiałów budowlanych może zdrożeć, zanim się weźmiesz się za budowę. A może znajomy dobrze przygotował się do budowy,  rozmawiał z ekipami budowlanymi z dużym wyprzedzeniem i miał czas na wynegocjowanie dobrych warunków? Może zamawiał materiały na kilka miesięcy do przodu i dzięki temu zaoszczędził kolejne tysiące? Znajomy mógł poświęcić dużo własnego czasu na to, żeby ogarnąć całą budowę i dlatego zostało mu w kieszeni sporo pieniędzy.

Ty możesz nie mieć tego czasu lub takich umiejętności i dlatego zapłacisz więcej. A może skorzystasz z usług generalnego wykonawcy i koszt budowy wzrośnie o kilkadziesiąt tysięcy więcej?

Kilkadziesiąt tysięcy!

Ostatnio rozmawiałem z osobą, która kupiła moją książkę. Dostała oferty na wykonanie budowy do stanu surowego (razem z materiałem). Różnica między najtańszą ofertą a najdroższą? 90000 zł!

 

Z powyższych powodów należy bardzo sceptycznie patrzeć na wszystkie informacje znalezione w internecie i zawsze zakładać najgorszy scenariusz.

Co to znaczy?

Dodaj 30% do wszystkich kwot na które się natkniesz. Ktoś wybudował dom według projektu, którym jesteś zainteresowany za 400000 zł? Przyjmij 520000 i będziesz miał względną pewność, że tej kwoty nie przekroczysz. Spotkałeś się z informacją, że koszt wybudowania domu wynosi 3000 zł za metr? Przyjmij dla ostrożności 3900 złotych.

I jeżeli po dodaniu tych 30% okaże się, że nie stać Ciebie na budowę domu to czas na korektę oczekiwań. Może jesteś w stanie z czegoś zrezygnować? Może warto zrezygnować z garażu w bryle budynku? (Koszt wykonania to co najmniej 50000 zł!). Może warto zmniejszyć niektóre pomieszczenia? (1 metr kwadratowy powierzchni mniej to kilka tysięcy więcej w kieszeni) lub po prostu zmniejszyć ich liczbę? Budowa jednego pokoju kosztuje tyle co niezły samochód. A może lepiej zrezygnować z balkonów i skomplikowanego dachu?
Lepiej zmniejszyć nasze oczekiwania niż żałować podjętych decyzji wtedy, kiedy na zmiany będzie już za późno.

Podsumowując:

– Ile kosztuje wybudowanie domu? Dopóki sam nie będziesz wiedział, w jakim domu chcesz mieszkać, nikt nie udzieli ci rzetelnej informacji. Z dużą ostrożnością podchodź do komentarzy osób, które zbudowały dom według konkretnego projektu.

– Koszt budowy zależy od projektu, lokalizacji oraz czasu, który możesz budowie poświęcić.

– Zawsze przyjmuj wariant pesymistyczny. Dołóż 30% do wszystkich kwot, z którymi się spotkasz.

A od czego zacząć projektowanie naszego domu? Przeczytaj artykuł, w którym opowiadam o tym, jaki błąd popełniłem wybierając projekt budowlany i dlaczego radzę wyłączyć telefon, zaparzyć kawę, naszykować długopis i dużo kartek. 🙂