Kredyt na budowę domu 2%

Kredyt 2% na budowę domu.

W internecie można znaleźć mnóstwo porad dotyczących tego, w jaki sposób uzyskać kredyt 2% na budowę domu.

Jeden z lepszych artykułów na ten temat napisał mój znajomy Michał Dawidowicz, który jest doradcą kredytowym.

Zachęcam do przeczytania jego artykułu, w którym na pewno znajdziecie odpowiedzi na swoje pytania: Budowa Domu a Bezpieczny Kredyt 2% 2023 rok – 100% Info! (blogkredytowy.pl)

Z artykułu Michała dowiecie się wielu spraw dotyczących ściśle kredytów hipotecznych – ja jestem doradcą budowlanym i dzisiaj poruszę bardzo ważny temat dotyczący kosztorysów i kosztów budowy.

Warto wiedzieć, w jaki sposób banki szacują koszt budowy, aby wziąć kredyt dopiero wtedy, kiedy będziemy w 100% pewni, że stać nas na budowę.

Maksymalna kwota kredytu hipotecznego 2% wynosi:

• 600 000 złotych, jeżeli o kredyt ubiega się małżeństwo lub para wychowująca wspólne dziecko,
• 500 000 złotych, jeżeli o kredyt ubiega się singiel.

Banki różnie szacują minimalne koszty wybudowania jednego metra kwadratowego domu. Koszt budowy wynosi między 3000 złotych do 4500 złotych za metr powierzchni.

O jaką powierzchnię chodzi?
„Jako podstawę banki biorą różne warianty powierzchni. W jednym banku może to być powierzchnia użytkowa, w drugim powierzchnia użytkowa plus garaż, jeszcze w innym wszystkie powierzchnie uwzględnione w bryle budynku. Banki różnie podchodzą do standardu wykończenia. W jednym banku będziesz musiał dokończyć dom do stanu wykończonego, a w innym do stanu deweloperskiego.” – Michał Dawidowicz

Koszt budowy między 3000 a 4500 złotych za metr to ogromne rozbieżności!
Załóżmy, że planujesz budowę domu o takich parametrach:

• Powierzchnia użytkowa 130 m2 + garaż 30 m2,
• Prosta bryła, dach dwuspadowy, „prosta” elewacja (tynk), żadnych wodotrysków,
• Średni standard wykończenia (*).

Załóżmy, że według banku koszt budowy to 3000 zł za metr i porównajmy różne interpretacje.
Jeżeli metr powierzchni to:

• Powierzchnia użytkowa, to otrzymasz kredyt na 390 000 złotych. W tej cenie nie masz szans wybudować domu nawet do stanu deweloperskiego. Zabraknie Ci co najmniej (!) 300 000 złotych, aby wybudować i wykończyć budynek.
• Powierzchnia użytkowa z garażem, to otrzymasz kredyt w wysokości 480 000 złotych. W tej cenie będzie niesamowicie trudno wybudować dom do stanu deweloperskiego, chyba, że większość prac wykonasz samodzielnie. Wciąż jednak potrzebujesz ok. 200 000 złotych za wykończenie domu.

Jeżeli według banku koszt budowy to 4500 zł za metr, to:

• Jeżeli metr powierzchni to powierzchnia użytkowa, to otrzymasz kredyt na 585 000 złotych, jeżeli nie jesteś singlem. Jest szansa, że wybudujesz dom do stanu deweloperskiego za tę kwotę, jeżeli będziesz budował się systemem gospodarskim/zleconym, który polega na angażowaniu wykonawców (murarzy, dekarzy, elektryka itp.) do wykonywania poszczególnych prac. W tej cenie jednak nie ma szans, aby zarówno wybudować i wykończyć dom.
• Jeżeli metr powierzchni to powierzchnia użytkowa z garażem, to koszty budowy według banku wyniosą 720 000 zł i nie otrzymasz kredytu 2%. A to właśnie ta ostatnia wycena jest najbardziej zbliżona do faktycznych kosztów budowy.

Wniosek?
Nie warto brać kredytu 2% za wszelką cenę – to nie uzyskanie kredytu jest celem, a zamieszkanie w wybudowanym domu.

Tymczasem wiele osób robi takie błędy:

• Wierzy w kosztorys przedstawiony przez bank i szuka banku, który przedstawia najbardziej optymistyczne wyliczenia. To błąd – bank podaje tylko orientacyjne koszty budowy. Każdy budynek jest inny – budowa domu o powierzchni 130 m2 i z garażem 30 m2 może kosztować nawet 8000 złotych za metr, jeżeli dom ma wielospadowy dach, efektowną elewację oraz wysoki standard wykończenia, a budowę zlecisz jednej firmie.
• Używa kosztorysów z internetu. Nawet, jeżeli ktoś wykonał realny, szczegółowy kosztorys, to dotyczy on innego budynku wybudowanego z innych materiałów, w innym czasie i w inny sposób. (**)
• Wierzy w kosztorysy przedstawiane przez biura projektowe. Niestety kosztorysy znajdujące się przy projektach katalogowych bardzo często są zaniżane, aby zachęcić klienta do zakupu. Niektóre kosztorysy są nieaktualne – nawet sprzed kilku lat. Niekiedy podawane są koszty budowy bez kosztów instalacji albo podane koszty instalacji elektrycznej i sanitarnej są znacznie zaniżone – nawet dwukrotnie. Często nie wiemy, co obejmuje dany kosztorys, bo biuro projektowe nie ujawnia żadnych szczegółów. Nawet to, że obok ceny znajduje się informacja, że „Koszt budowy aktualny na II kwartał 2023 roku”, to daje to żadnej pewności, ponieważ biura projektowe nie biorą ŻADNEJ odpowiedzialności za przedstawiane kosztorysy. Dlatego przy sprzedaży naszego projektu, zrezygnowałem z podawania kosztów budowy – to nie niska cena budowy ma skłaniać do zakupu projektu, a to, że dom będzie komfortowy i funkcjonalny. Przy okazji – warto obejrzeć nasz projekt parterowego domu modelowego. 🙂
• Robi wszystko, aby tylko uzyskać kredyt. Niektórzy specjalnie ukrywają swoje wydatki do tego stopnia, że we wniosku kredytowym ukrywają dzieci, a za produkty powiązane z dziećmi płacą gotówką, aby nie było ich widać na wyciągach. Inny przykład: jeżeli bank liczy powierzchnię użytkową, a mamy jej za dużo, to jedno z pomieszczeń można nazwać pomieszczeniem technicznym. Nikt nie sprawdzi po budowie, że to pomieszczenie będzie pokojem gościnnym.

Pomysłów na uzyskanie kredytu jest więc dużo, ale łączy je jedno – jeżeli zaniżysz koszty budowy, to uzyskane pieniądze z kredytu skończą się szybciej niż myślisz.

A wtedy trzeba będzie sięgnąć po oszczędności (jeżeli są), zaciągnąć pożyczkę w rodzinie lub sięgnąć po drogi kredyt gotówkowy.

Do jakiego stanu zaawansowania musimy doprowadzić budowę?

„Ustawa nie przewiduje do jakiego stanu zaawansowania ma być doprowadzony dom w przypadku „Bezpiecznego Kredytu 2%”. Te wytyczne będą wynikały z indywidualnych zasad banku. Jedno jest pewne – dom musi zostać oddany do użytkowania, uzyskując pozwolenie na użytkowanie lub potwierdzenie przyjęcia do użytkowania. Żaden bank nie udzieli kredytu na stan pośredni, np. SSO, SSZ lub inny. Dom musi mieć szansę na formalne zakończenie budowy. Aczkolwiek to nie będzie wystarczało w każdym banku. W części banków możesz budować – nazwijmy to – do stanu deweloperskiego, a część banków może wymagać od Ciebie stanu wykończonego.
Biorąc pod uwagę maksymalne dostępne kwoty kredytu oraz najczęściej spotykane metraże budowanych domów, to należy wybierać banki, które udzielą nam finansowania do stanu deweloperskiego.” – Michał Dawidowicz

Wniosek?
Weź kredyt 2% i rozpocznij budowę domu tylko wtedy, kiedy będziesz pewny, że Cię stać na budowę oraz na wykończenie.

Jak mieć pewność, że stać Cię na budowę?

• Zacznij prowadzić budżet domowy. Wiem, że to wymaga dużej systematyczności, ale to najlepszy sposób, aby się dowiedzieć, ile naprawdę kosztuje cię życie. Zacznij zbierać paragony, płać jak najczęściej kartą i rób notatki. Podejmij decyzję, że będziesz to robić przynajmniej do uzyskania kredytu. W moim artykule znajdziesz przydatny arkusz kalkulacyjny do prowadzenia budżetu domowego: https://blog.poradnik-budowlany.com/budzet-domowy/
• Obejrzyj film o tym, ile NAPRAWDĘ kosztuje budowa domu w 2023 roku:

• Zapisz się do newslettera, aby otrzymać kosztorys budowy w Excelu.
• Oszacuj koszty budowy oraz koszty wykończenia domu – pomocny będzie arkusz kalkulacyjny zawarty we wpisie.
• Znajdź dobrego doradcę kredytowego. Unikaj dużych firm doradczych, a szukaj doradcy, który od lat działa pod swoim imieniem i nazwiskiem i może pochwalić się wieloma zadowolonymi klientami. Uciekaj od osób, które chcą od ciebie jakiekolwiek pieniądze! To bank płaci doradcy, a nie ty. Więcej o tym, jak wybrać dobrego doradcę pisałem w tym artykule: Kredyt hipoteczny na budowę domu.
• Złóż kilka wniosków kredytowych. „Nigdy, jeśli nie masz ograniczeń formalnych, nie powinieneś składać tylko jednego wniosku kredytowego. Nawet w przypadku klarownej sytuacji ta może być inaczej widziana inaczej w zależności od banku.
  Uważam, że optymalna liczba wniosków to 3. Dzięki temu zmniejszasz ryzyko nieotrzymania kredytu. Takie rozwiązanie zapewni Tobie najszybszą decyzję kredytową. Wbrew obiegowym opiniom nie obniżasz sobie zdolności kredytowej, składając kilka wniosków kredytowych. Pracuję w branży od 2009 roku. W tym czasie złożyłem ponad 1000 wniosków kredytowych. Niemal każdy z moich klientów składał 3, a czasem więcej wniosków. Nie spotkałem się z decyzją negatywną z tego powodu.” – Michał Dawidowicz.
• Znajdź dobrego projektanta, który będzie jednocześnie współpracował z doradcą kredytowym. Głupio będzie, jeżeli okaże się, że przez zaprojektowanie domu o 1 m2 za dużego, nie będziesz mógł uzyskać tego kredytu.
• Nie spiesz się. Potrzebujesz czasu, aby upewnić się, że stać Cię na budowę. Często też potrzeba kilku miesięcy na to, aby oswoić się z wybranym projektem katalogowym lub propozycją przedstawioną przez projektanta. Jeżeli będziesz się spieszył, to możliwe, że uzyskasz kredyt i rozpoczniesz budowę domu, którego… nie chcesz. Znam wiele takich przypadków. 🙁

Kredyt 2% to bardzo dobry sposób finansowania inwestycji jaką jest budowa domu, ale jak do każdej inwestycji, trzeba się do niej bardzo dobrze przygotować.

Sławek Zając

(*)

„Średni” standard wykończenia tak naprawdę nic nie mówi, bo dla każdej osoby „średni standard” oznacza coś innego.

Na potrzeby tego artykułu przyjmijmy, że planujemy w domu panele podłogowe, a nie drogi parkiet, zwykłe płytki, a nie gres sprowadzany na zamówienie z Włoch i tak dalej. 🙂

 

(**)

Oszacowanie kosztów budowy tylko na podstawie powierzchni jest praktycznie niemożliwe.

Załóżmy, że chcesz wybudować identyczny dom jak Twój znajomy. Wiesz, ile wydał pieniędzy i myślisz, że wybudujesz i wykończysz dom za podobną kwotę.

Możliwe jednak, że wydasz nawet 2 razy więcej od niego!

Jak to możliwe?

Znajomy mógł wybudować dom:

• Systemem zleconym (gospodarskim) i do tego dużo prac wykonał samodzielnie.
• Kilka lat temu, kiedy ceny były znacznie niższe,
• W gorszym standardzie energetycznym – użył mniej termoizolacji, zamontował stolarkę okienną o gorszych parametrach itd.
• Ogrzewany gazem (obok znajomego jest sieć gazowa).

Do tego znajomy miał na działce idealne warunki gruntowe oraz nie miał dużych oczekiwań związanych z wykończeniem.

Ty możesz wybudować i wykończyć dom nawet 2 razy drożej, ponieważ:

• Budujesz się teraz, kiedy ceny są wyższe, a przepisy (warunki techniczne 2021) zobowiązują cię do stosowania termoizolacji i stolarki okiennej i drzwiowej o lepszych parametrach,
• Chcesz budować się jedną firmą,
• Masz nieoptymalne warunki gruntowe, które wymagają wykonania droższych fundamentów.
• Chcesz ogrzewać dom pompą ciepła – w Twojej okolicy nie ma sieci gazowej.
• Chcesz wentylację mechaniczną, klimatyzację i elektryczne rolety zewnętrzne.
• Planujesz mieć bardzo dużo punktów elektrycznych na przykład w ramach smarthome – tutaj znajdziesz opis przykładowej instalacji w domu inteligentnym: https://blog.poradnik-budowlany.com/czy-warto-wybudowac-dom-inteligentny-przykladowa-instalacja/
• Planujesz wykończyć dom materiałami o dobrej jakości.

Różnic oczywiście może być więcej – znajomy mógł wybudować dom w innej technologii i w innym „tańszym” województwie i tak dalej.

Najczęściej jednak nie budujemy identycznego domu jak ktoś inny, ale „podobny” – nieco większy, nieco wyższy, nieco inny. To „nieco” może podwyższyć koszty budowy o kolejne dziesiątki tysięcy złotych.

I właśnie dlatego tak ważne jest poznanie swoich potrzeb, wybranie sposobu budowy i policzenie kosztów budowy, zanim podejmiemy decyzję o wzięciu kredytu i budowie.

Ps Dodam, że budowa jedną firmą jest aż około 20-40% droższa od dobrze prowadzonej budowy systemem zleconym.

Jeżeli chcesz:
Zaplanować budowę i uniknąć niespodziewanych wydatków, błędów i stresu.
Wybrać najlepszych wykonawców na każdy etap budowy – od prac ziemnych po stan deweloperski. Dzięki konkretnych wskazówkom będziesz współpracować z dobrym geodetą, murarzem, dekarzem, elektrykiem, tynkarzem i innymi fachowcami.
Skontrolować prace wykonawców na każdym etapie, od stanu surowego po instalacje i elewacje.
Będziesz miał pewność, że prace postępują zgodnie z projektem i sztuką budowlaną.
Czytać projekt budowlany i samodzielnie przygotować wykaz materiałów. Niczego nie pominiesz!
Zamawiać materiały budowlane i kontrolować ich odbiór.

To zapraszam na stronę www.jaksiewybudowac.pl – znajdziesz na niej największe kursy budowlane, z których skorzystało już ponad 1000 osób.

Na każdy kurs udzielam 30 dniowej gwarancji satysfakcji! Jeżeli kurs Ci nie odpowiada – napisz wiadomość, a oddam pieniądze.

Zero ryzyka.

Szczególnie polecam kurs „Budowa domu od zera do stanu deweloperskiego„, który przygotowałem razem z inż. budownictwa Krystianem Lemkowskim.

Miłego dnia!

Sławek