21 Udostępnień

 

Kilka tygodni temu poprosiłem Was o przesyłanie umów, które otrzymaliście od projektanta, kierownika budowy lub wykonawców, abym mógł ocenić, czy są OK.

Skąd ta propozycja? Praktycznie codziennie analizuję takie umowy i wiem, że często znajdują się w nich zapisy, które niedostatecznie Was chronią lub takie, które są dla Was niekorzystne.

Najczęściej wzory umów przedstawiane przez wykonawców:

– Nieprawidłowo określają zakres prac. Często umowa pomija pewne ustalenia ustne lub zawęża zakres usługi. To najczęstszy problem.
– Zawierają niezrozumiałe i skomplikowane zapisy.

– Nie zawierają informacji o zobowiązaniach wykonawcy. W jakim terminie ma rozpocząć i skończyć pracę? Co, jeżeli praca nie zostanie wykonana w terminie? Jaką udziela gwarancję? W jakim terminie wykonawca ma naprawić zgłoszoną usterkę?

– Nie dbają o interes inwestora. Nie zgadzajcie się na płacenie wysokich zaliczek. Dbajmy o swoje pieniądze, a pieniądze są bezpieczne głównie na naszym koncie bankowym. Jeżeli wykonawca oczekuje nieracjonalnej zaliczki, to lepiej z niego w ogóle zrezygnować, niż ryzykować jej utratę. Nie płaćmy także całości wynagrodzenia przed wykonaniem wszystkich prac!

Dodatkowa porada: przy umowie z generalnym wykonawcą lub wykonawcą stanu surowego zawsze dołączajcie do umowy projekt budowlany, a w samej umowie zadeklarujcie, że wykonawca ma się tego projektu trzymać. Poza tym nie podpisujcie proszę umowy z wykonawcą, jeżeli jeszcze nie macie kierownika budowy! To kierownik budowy jest sojusznikiem w trakcie budowy i powinien mieć wpływ na wybór danego wykonawcy. Jeżeli wykonawca przedstawił zakres swojej usługi, to kierownik budowy musi sprawdzić czy propozycja wykonawcy nie jest sprzeczna z projektem budowlanym!

 

To tak w skrócie 🙂 Nagrałem podcast, w którym opowiadam o tym, dlaczego podpisywanie umów jest tak ważne i jakie błędy znajduję w umowach z projektantami i wykonawcami.

Czego się dowiesz z tego podcastu?

– Dlaczego mam podpisywać umowy skoro znam się na ludziach, a sądy przecież i tak nie działają?

– Jaką stosować wysokość kar umownych?

– Dlaczego nie warto płacić za dużych zaliczek?

– Jakie zapisy powinny się znaleźć w umowie o roboty budowlane?

 

Poniżej link do nagrania oraz transkrypcja.

Uwaga. Podcast jest dostępny także w iTunes i Spotify. A tu RSS.

 

TRANSKRYPCJA

Dzisiaj podcast o umowach, jak podpisać umowę z wykonawcą, na co uważać i dlaczego tak mało osób umów podpisuje. Zapraszam do słuchania.

Dzisiaj bardzo ważny podcast, bo podcast ma numer 10. Na początku mojej podcastowej przygody gdzieś przeczytałem, że najważniejsze jest dotrzeć do właśnie dziesiątego podcastu. Dlaczego? Dlatego, że większość osób na początku, jak zaczyna przygodę z podcastami, to jest oczywiście duży entuzjazm, duże zaangażowanie, dużo chęci. Jest pierwszy podcast, drugi, trzeci, czwarty pojawia się trochę wolniej, piąty trochę na siłę jest robiony, szósty się pojawia po kilku miesiącach, no i większość osób kończy szybko dosyć swoją przygodę podcastową.

Kiedyś przeczytałem, że te dziesięć podcastów jest najważniejszych, bo jak ktoś doprowadził podcast do numeru dziesięć, to raczej już potem będzie już szło z górki, więc bardzo się cieszę. Przyznam się, że nawet nie do końca wiem ile osób mnie słucha. W niektórych serwisach widzę, że mnie słucha (regularnie) prawie sto osób, ale nie wiem, jaka jest łączna liczba, więc pozdrawiam wszystkich, dajcie znać, co wam się podoba w podcastach, a co nie. Każde słowo ma dla mnie oczywiście duże znaczenie.

A dzisiaj będzie o umowach. Umowy są ważnym tematem i podzielę podcast na dwie części.

W pierwszej części opowiem o tym, dlaczego ludzie nie podpisują umów, bo chcę pokazać, że obawy które niektórzy mają, jeżeli chodzi o umowy, są bezzasadne, a w drugiej części omówię wasze umowy. Kilka tygodni temu poprosiłem was w mailu i na Facebooku o to, żebyście przysyłali swoje umowy, albo które zrobiliście, albo które wysłał wam wykonawca. Spędziłem nad waszymi umowami z kilkadziesiąt godzin łącznie i mam coś na ten temat do powiedzenia. Tak więc zaczynamy.

 

DLACZEGO UMOWY SĄ TAK WAŻNE?

 

Zacznę od tego, dlaczego umowy są tak ważne. I ten temat chcę trochę rozszerzyć, ponieważ wiem, jak to jest. Jeżeli na przykład ty nigdy umów nie podpisywałeś albo po prostu im nie ufasz, to jeżeli powiem ci, że „słuchaj, słuchaj, podpisywanie umów, rób umowy, bo to ważne, bo inaczej to będziesz miał same kłopoty!”, to kiwniesz parę razy głową i zrobisz po swojemu.

Przerabiałem to nie raz.

Nawet moi znajomi, którym tłumaczyłem, jak ważne są umowy, podczas rozmowy potakiwali mi, że no tak, tak, mam rację, bardzo często tych umów nie podpisywali z uwagi na brak chęci, brak czasu, brak wiedzy o tym, jak to zrobić. A jednak umowa jest tak naprawdę czymś obowiązkowym, bez umowy wykonawca może robić z tobą wszystko i nie masz bez umowy żadnego zabezpieczenia.

Nie mam pojęcia, skąd się wzięła taka nieufność do umów, ale widzę to na co dzień. Na przykład klienci mojej firmy dostają do podpisania formularz zlecenia. Może jedna osoba na sto, może jedna osoba na dwieście czyta, co podpisuje. Zwykle jest takie omiecenie wzrokiem kartki, spytanie, „gdzie mam złożyć podpis?”, ludzie podpisują dokument i idą w swoją stronę. Widzę to na co dzień, jak załatwiam swoje sprawy. Na przykład dostaję jakąś umowę do podpisania, np. umowa na telewizję satelitarną i często konsultant już bierze palec i pokazuje mi, że ja tutaj i tutaj muszę podpisać, a ja mówię, nie, nie, chwileczkę! Ja teraz tą umowę przeczytam i jak będę już wszystko wiedział, wszystko będzie dla mnie zrozumiałe, to wtedy złożę podpis. I często konsultant w takiej sytuacji mówi „wow, wie pan co, rzadko takie coś widzę, żeby ktoś czytał, bo zwykle ludzie podpisują bez czytania”.

I szczerze mówiąc, jestem tym absolutnie zdruzgotany. Nie mam pojęcia, dlaczego ludzie podpisują  umowy bez czytania. To jest wielki błąd. I nawet brakuje mi słów.

W każdym razie zaczniemy od tego, o czym pisałem w książce i mówiłem w innych podcastach, że jeżeli chcemy budowę przeprowadzić bez nadmiernego stresu, to musimy zadbać trochę o siebie, o swoje zachowanie już wcześniej, przed budową. Jeżeli chcemy wynegocjować podczas budowy duże sumy, to nauczmy się negocjować wcześniej. Jeżeli chcemy podpisywać z wykonawcami dobre umowy, to dbajmy o swój interes wcześniej. Czytajmy to, co podpisujemy wcześniej przy takich codziennych sprawach, a będzie łatwiej nam oswoić się z umowami na placu budowy. To jest naprawdę przerażające, ponieważ ludzie potrafią podpisać bez czytania na przykład umowę kredytową na trzydzieści lat. Potrafią podpisać umowę, w której zobowiązują się do jakichś dużych kwot. I tego chcę nauczyć, że musisz mieć bardzo mało zaufania do dokumentu, który jest ci przedstawiany, ponieważ albo osoba, która tą umowę pokazuje, może mieć po prostu nieczyste zamiary i mogła ci obiecywać gruszki na wierzbie, mogła ci obiecywać dużo rzeczy, ale jeżeli tego nie ma w umowie, to to, co obiecywała ta osoba nie ma znaczenia.

Po drugie, po prostu ludzie czasami popełniają błędy i w umowie mogą być jakieś rzeczy, które mogą cię kosztować. Kilkanaście lat temu pracowałem w serwisie aparatów fotograficznych, najpierw jako serwisant, potem jako pracownik obsługi klienta. Dawaliśmy klientom do podpisania taki standardowy formularz zlecenia, w którym było napisane, że przekazywany aparat nosi ślady użytkowania mechanicznego i rysy. Ten zapis chronił serwis. I przez dwa lata byłem świadkiem kilku awantur, kiedy klient odbierał sprzęt, na przykład swoją ukochaną lustrzankę, no i mówił, „ale tu jest coś uszkodzone”. No to my pokazywaliśmy formularz zlecenia, w którym było napisane, że ten sprzęt posiadał rysy. No i kończyło się zwykle awanturą. Przykre tak naprawdę, bo ludzie to czytali i podpisywali bez czytania. I przez dwa lata spotkałem się chyba tylko z jednym klientem, który przeczytał ten dokument, powiedział, że nie życzy sobie tego sformułowania, ponieważ jego sprzęt nie ma takich usterek, obejrzeliśmy ten aparat, skreśliliśmy ten zapis i wszystko było w porządku.

Dlatego istotne jest co podpisujemy. Każdy zapis w umowie można zmieniać. To, że ktoś ci daje coś do podpisu, nie znaczy, że te zapisy mają zostać. Ja już nie raz coś tam skreślałem, dodawałem od siebie w różnych umowach, bo pewne zapisy w nich były po prostu dla mnie nie do przyjęcia.

 

PO CO PODPISYWAĆ UMOWY O ROBOTY BUDOWLANE?

 

Po co podpisywać umowy z wykonawcą? Przede wszystkim jest to dla twojego bezpieczeństwa. Umowa o roboty budowlane precyzuje terminy rozpoczęcia prac, terminy zakończenia prac, dzięki temu będziesz wiedział, kiedy wykonawca wejdzie na plac budowy, a kiedy pracę skończy.

Umowa o roboty budowlane powinna precyzować wysokość wynagrodzenia. Ta wysokość nagrodzenia powinna być ustalona w taki sposób, aby po zakończeniu prac nie było gadki pod tytułem, „ale ja zrobiłem więcej, więc należy mi się więcej wynagrodzenia”. Dlatego w umowie powinny być też dokładne zakresy prac, które ma wykonawca wykonać. Powinny być opisane gwarancje. Jest dużo rzeczy, które trzeba ustalić po to właśnie, aby po wykonaniu prac nie było jakiejś głupiej gadki, że umawialiśmy się inaczej.

Wszyscy są tylko ludźmi i jeżeli umówimy się z wykonawcą na jakąś tam pracę, to wykonawca może nas po prostu źle zrozumieć. I on zrozumiał, że ma zrobić jakąś tam czynność, ty myślałeś trochę o czymś innym, gdzieś się nie dogadaliście, i po zakończonej pracy jest awantura, niezgodność jakaś, jakaś nieprzyjemna wymiana zdań. Po co?

Natomiast umowa z wykonawcą tak naprawdę jest tylko ostatnim etapem rozmów, negocjacji i w umowie tylko tak naprawdę spisujemy rzeczy, które były ustalone wcześniej. Trzeba patrzeć na to całościowo. Jeżeli szukamy wykonawcy, to najpierw z nim rozmawiamy, ustalamy dokładny zakres prac, nie pozostawiamy żadnych wątpliwości co do tego, co jest w jego obowiązkach, negocjujemy, rozmawiamy o karach umownych. Rozmawiamy! Nie narzucamy tych kar umownych w umowie, tylko rozmawiamy z wykonawcą, przedstawiamy mu różne możliwości. Rozmawiamy, rozmawiamy, rozmawiamy i potem tylko spisujemy ustalenia do umowy. To jest dosyć proste i więcej o tym będę mówił w drugiej części podcastu, kiedy będę omawiał przesłane przez was umowy.

 

A JA NIE PODPISUJĘ UMÓW I JEST MI DOBRZE!

 

Dlaczego inwestorzy nie podpisują umów? Spotkałem się z wieloma wymówkami, tak to nazwę. Taką największą wymówką, najczęściej spotykaną, jest to, że żaden wykonawca nie podpisze umowy.

To jest guzik prawda, nie mówiąc brzydziej. Każdy wykonawca, z którym współpracowałem, podpisał umowę. Jeżeli jakiś wykonawca nie chciałby podpisać umowy, to wtedy się żegnamy, bo taki wykonawca nie jest dla mnie godzien zaufania. I tak naprawdę o to chodzi. Nie ma czegoś takiego, że wykonawca nie chce podpisać. Jeżeli nie chce podpisać, to prawdopodobnie nie chce dać gwarancji. Ten wykonawca nie jest w żaden sposób dla ciebie bezpieczny.

Takich wykonawców unikaj.

Spotkałem się z tym, że niektórzy uważają, że skoro wykonawca pracuje na czarno, bo tacy też się oczywiście zdarzają, to taki wykonawca tym bardziej umowy nie podpisze, bo będzie się bał tego, że na przykład doniesiesz go do Urzędu Skarbowego. Pomijam to, żeby raczej unikać współpracy z wykonawcami, którzy pracują na czarno, bo jednak jest to nieuczciwe względem osób, które odprowadzają podatki, płacą ZUS i odprowadzają wszystko, co trzeba. Szara strefa szkodzi wszystkim. Ale nie ma co ukrywać, że budownictwo rządzi się swoimi prawami i na rynku jest trochę wykonawców, którzy nie mają firm, nie mają działalności, ukrywają swoje dochody. Nie będę udawał, że takiej sytuacji nie ma. Więc jeżeli wykonawca powie ci, że on nie ma firmy i nie podpisze umowy, bo się boi Urzędu Skarbowego, to nie wierz mu. Możesz umowę z nim podpisać, jak najbardziej. W umowie będą te wszystkie rzeczy zawarte, jakie ma każda inna umowa, tylko podpisujesz umowę po prostu z panem Kowalskim, a nie z jakąś tam firmą. I ewentualnie możecie się umówić, że na przykład po zakończeniu prac, rozliczeniu i tak dalej, umowa z wykonawcą zostanie zniszczona. Oczywiście nie polecam takiego rozwiązania, ponieważ niszczenie umowy to też jest na twoją niekorzyść, ponieważ pozbędziesz się nawet gwarancji na wykonaną pracę, pozbędziesz się dowodu na to, że wykonawca był u ciebie. No, ale jak już ktoś ma w ogóle nie podpisać umowy, to lepiej, żeby podpisał taką i ją potem zniszczył, niż w ogóle. Natomiast zwracam uwagę na to, żeby raczej wykonawców, którzy pracują na czarno, po prostu unikać, bo to ani bezpieczne, ani fajne i szkodzi tym prawidłowo działającym firmom, które rzetelnie odprowadzają podatki.

 

JAK ZACHĘCIĆ WYKONAWCĘ DO PODPISANIA UMOWY?

 

Jeżeli słuchałeś mojego podcastu o negocjacjach, to wiesz, że ja podchodzę do współpracy z ludźmi w sposób partnerski. Rozmawiam, ustalam szczegóły pracy, rozmawiam jeszcze więcej i pewne rzeczy po prostu wychodzą w trakcie rozmowy. Jeżeli byś z wykonawcą zamienił tylko kilka słów, potem dał do podpisania wykonawcy kilkunastostronicową umowę, gdzie są jakieś bełkotliwe zapisy, których nikt nie rozumie, to wcale się nie dziwię, że wykonawca takiej umowy nie będzie chciał podpisać. Ja też bym nie chciał. Sposób partnerski polega na tym, że najpierw rozmawiacie i to długo, ustalacie wszystkie zasady współpracy, potem spisujesz prostą, klarowną, przejrzystą umowę i wtedy wykonawca ci taką umowę podpisze. Prosta, klarowna oznacza, że umowa ma być prosta, prostym językiem napisana, zrozumiała. Naprawdę w umowach nie trzeba pisać jakichś górnolotnych słów, używać zdań wielokrotnie złożonych, spisywać to wszystko na kilkunastu stronach i jeszcze małą czcionką. Wszystko opisać zwykłym, prostym językiem, zrozumiałym dla wszystkich i ma być po prostu przejrzyście.

Poza tym umowa z wykonawcą ma być symetryczna. To nie może być tak, że umowa tylko gani wykonawcę, a ty nie masz żadnych obowiązków. No nie. Umowa jest wtedy dobra, kiedy gwarantuje bezpieczeństwo obu stronom.

Jeżeli na przykład chciałbyś, żeby wykonawca płacił ci czy też obniżał wynagrodzenie za każdy dzień opóźnienia, masz takie prawo oczywiście, ale niech się wykonawca też czuje bezpiecznie. W takim razie ty mu podwyższysz wynagrodzenie, jeżeli spóźnisz się z płatnością na przykład. Dzięki temu każdy jest bezpieczny. Ty możesz oczekiwać od wykonawcy tego, że zapłaci ci jakąś karę umowną, jeżeli przerwie pracę albo w ogóle zrezygnuje z wykonania usługi. Okej, w porządku.

Ale też w drugą stronę, wykonawca też się musi czuć bezpiecznie, bo przecież są różni inwestorzy, także niestety cwaniacy, z przykrością to stwierdzam, i może być tak, że jakiś inwestor znajdzie lepszą ekipę, tańszą i nagle powie tamtemu wykonawcy, który już sobie jakiś tam termin zarezerwował, że „sorry, jednak żegnamy się, pan tutaj termin zarezerwował, ale przykro mi, no do widzenia”. Jeżeli inwestor wybierze inną firmę już po podpisaniu umowy, to też będzie płacił jakąś karę umowną. I dzięki temu nie ma problemu, tak? Jest umowa, gwarantuje bezpieczeństwo obu stronom. Kto by takiej umowy nie podpisał?

 

ALE JA NIE WIERZĘ W SKUTECZNOŚĆ SĄDÓW!

 

Kolejnym powodem, dla którego umowy nie są podpisywane, jest taka niewiara w sądy, niewiara w ich skuteczność. Na temat sądów powiedziano już wiele, natomiast moje doświadczenia są raczej pozytywne. Już miałem jakieś sprawy sądowe niestety z moimi klientami, którzy gdzieś się tam ociągali w płatnościach albo po prostu zniknęli. I powiem szczerze, nie jest tak źle. Znaczy oczywiście nie mogę powiedzieć, że ja reprezentuję jakąś próbkę statystyczną i jak ja powiem, że wszystko jest dobrze z sądami, to jest dobrze. Nie, po prostu to jest moje zdanie. Umowy w moim przypadku po prostu działają, sprawdziłem to już wiele razy i dlatego je tworzę i podpisuję. Natomiast jest tak naprawdę druga strona, że w momencie, kiedy wykonawca podpisze umowę, to w tym momencie już on czuje jakby presję. On się do czegoś zobowiązał na piśmie. Jeżeli go jeszcze wcześniej dobrze sprawdziłeś według moich wskazówek z książki lub z innych podcastów, jeżeli ma jakąś renomę, jest znany na rynku, to nie będzie się z tobą bawił w chodzenie po sądach, bo dla niego to jest mało opłacalne, nie będzie chciał tego robić, nie będzie się w to bawił, będzie tego po prostu unikał.

Jeżeli masz rzetelnego wykonawcę, którego dobrze sprawdziłeś, masz dobrą umowę, to sąd zdarzy się bardzo, bardzo, bardzo rzadko. I tutaj chcę nadmienić to, że nie wiem znowu dlaczego, chyba w tym podcaście się trochę bardzo często dziwię, ale nie rozumiem, dlaczego ludzie nie walczą o swoje. Już spotkałem się z takimi właśnie opiniami, że „jak podpiszę umowę i wykonawca mnie wystawi, to nie będzie mi się chciało iść do sądu”. Albo „to za duże koszty i mi się nie będzie chciało”.

I gdyby to było tylko takie gadanie, to jeszcze bym machnął na to ręką, ale już za często widziałem sytuacje, że ludzie nie ścigali niesolidnych dłużników, niesolidnych wykonawców, uważając, że nie będą się z tym szarpali, bo i tak nic nie uzyskają. Czasami chodzi o naprawdę duże kwoty, o kilka, kilkanaście tysięcy złotych. I zamiast walczyć o swoje, ludzie machają na to ręką, bo szkoda walczyć, bo i tak się nic nie uda. Ręce opadają tak naprawdę, bo pójście do prawnika o poradę czy nawet załatwienie tego zdalnie, poświęcenie na to kilku godzin, jest niczym w porównaniu do tego, że możesz odzyskać swoje pieniądze.

Chyba lepiej przeznaczyć nawet jeden dzień roboczy na to, żeby te dziesięć tysięcy zdobyć, a przynajmniej zwiększyć na to szanse, bo przecież w ciągu jednego dnia tych dziesięciu tysięcy chyba nie zarobisz, prawda?

Po drugie, jeżeli pozwalamy tak i machamy ręką na oszustów, to pozwalamy im dalej działać na rynku. Jeżeli wykonawca ukradł raz kilka tysięcy, to za chwilę przyjdzie do innego inwestora i ukradnie u niego kilkanaście tysięcy złotych. Potem będzie szedł dalej, kradł dalej, i jak będziemy tak machać rękami, to jest bardzo niezdrowe tak naprawdę. I dlatego ja walczę o swoje, niezależnie od kwoty, po prostu dla zasady, koniec. Poza tym jeżeli jestem rozczarowany jakimś wykonawcą i nawet jeżeli pieniędzy nie straciłem, to i tak zostawiam po nim ślad w Internecie po to, żeby się fajnie pozycjonowało, żeby po prostu ostrzec innych.

 

KTOŚ CIĘ OSZUKAŁ? POINFORMUJ O TYM INNYCH!

 

I tu też wielka prośba, jeżeli masz jakiegoś niesolidnego wykonawcę, umieść w paru miejscach w sieci informacje na jego temat. Ile to ci zabierze, godzinę, dwie? Ale dzięki twojemu wpisowi lub komentarzowi możesz komuś innemu oszczędzić wielu nerwów. Pewnie znacie, a jak nie znacie, to zapraszam do mojego artykułu na temat tego, jak ja dałem się nabrać.

Tam była moja historia ze stolarzem. Popełniłem przy tej współpracy sporo błędów, przyznaję się do tego otwarcie. W artykule spisałem wszystkie dane wykonawcy po to, żeby kolejne osoby, które chciałyby z niego skorzystać, na niego się nie nacięły. I już parę osób mi podziękowało właśnie za ten artykuł i za to, że dzięki niemu wiedzą kogo unikać. To tak w ramach takiej małej dygresji. Umowy są skuteczne, nie bójmy się tego, że nie. Wykonawcy też boją się chodzić do sądu i czasami nawet sprawa się w sądzie nie kończy, ponieważ wystarczy właśnie dobra umowa, wezwanie do zapłaty czy też wezwanie do naprawienia wad i to często wystarcza. Sąd jest ostatecznością tak naprawdę. A jeżeli umowy byś nie miał, no to nic nie zrobisz, zamykasz sobie drogę.

 

NIE PODPISUJĘ UMÓW BO ZNAM SIĘ NA LUDZIACH

 

Kolejną taką wymówką do niepodpisywania umów jest to, że liczy się człowiek, a nie umowa, więc nieważna jest umowa, ważny jest wykonawca i to co on sobą reprezentuje. Po części jest to prawda, tylko że nikt nie mówił, że sama umowa ci coś zagwarantuje. Umowa na budowę domu jest tylko pewną składową pewnego procesu. Musisz znaleźć wykonawcę, musisz go dobrze wybrać, musisz sprawdzić jego klientów, poprosić o referencje, musisz sprawdzić jego prace, porozmawiać z nim i dopiero podpisać umowę. Dopiero jak wszystkie elementy wykonasz, sprawdzisz wykonawcę i tak dalej, to będzie w porządku. Natomiast jeżeli wybrałeś wykonawcę pierwszego lepszego, nie sprawdziłeś w ogóle, co on sobą reprezentuje, uwierzyłeś mu, że ma jakichś klientów i że byli oni zadowoleni, i podpiszesz z takim wykonawcą umowę, to ta umowa w sumie to ci dużo nie zagwarantuje. Tak więc trzeba patrzeć na ten wybór wykonawcy całościowo. Umowa jest tylko jednym z elementów. Ona niczego ci nie zastąpi.

Kolejną sprawą jest to, że ktoś mówi, że nie potrzebuje umów, bo zna się na ludziach i wie komu zaufać. Powiem tak. Jak słyszę i widzę osobę, która mówi, że zna się na ludziach, to zwykle ona się na tych ludziach nie zna. Po prostu ona jest przekonana o tym, że po prostu jest dobra w poznawaniu się na ludziach, ale fakty wskazują na coś innego.

To jest częsty problem.

Na przykład przedsiębiorcy bardzo często podejmują pewne decyzje na podstawie swojej intuicji, a to jest błąd, bo powinno się podejmować decyzje na podstawie danych, a nie na temat właśnie jakichś tam wrażeń i przekonań, bo czymże jest innym intuicja.

Ale nawet przyjmijmy na chwilę, że mamy idealny świat, mamy samych super wykonawców, dbających o renomę, uczciwych i tak dalej. Czy w takiej sytuacji nie podpisywać umowy? Podpisywać, dlatego że nawet uczciwy wykonawca albo taki, który dba o renomę, może mu się jakaś noga podwinąć, coś się może stać, jakiś może problem wystąpić.

Znam taką sytuację, że była firma bardzo znana, polecana chyba na forum Muratora, bardzo, bardzo często, od wielu lat tak naprawdę. W pewnym momencie ludzie tak naprawdę uderzali do niej w ciemno, bo skoro tyle osób ją poleca, to nie może być nic złego. Jak ludzie zaczęli tam się do tych firm odzywać, to ufali ślepo w te rekomendacje i niczego więcej nie sprawdzali. Okazało się, że ta polecana firma, miała bardzo dużo klientów z poleceń więc zaczęła zatrudniać kolejne osoby do pracy i zaczęło być już gorzej, bo jeżeli dla danego klienta robiła ekipa, która pracowała z tym wykonawcą od wielu lat, było wszystko w porządku. Jeżeli jednak robiła to ekipa świeżo pozyskana, to już były problemy. Z czasem wykonawca brał więcej prac, gorsze ekipy brał do pomocy, i nagle się okazało, że wykonawca stracił całą renomę, zaczęły się spóźnienia, problemy, wymówki i koniec dobrego, rzetelnego wykonawcy. Osoby, które nie miały podpisanej umowy z takim wykonawcom, miały problem. Zawierzyły temu, że wykonawca jest polecany wszędzie, umowy nie podpisywały, i potem było ciężej po prostu odzyskać to, co do nich należało.

 

CZY INWESTOR MA LEPSZĄ POZYCJĘ BEZ UMOWY?

 

Kolejną wymówką do tego, aby umów nie podpisywać, jest coś takiego, że inwestor ma lepszą pozycję bez umowy. Spotkałem się z tym kilka razy. Osoby, które tak twierdzą, uważają, że umowa z wykonawcą ich ogranicza, a jak nie ma umowy, to oni czują się z tym lepiej, ponieważ umowa umową, ale tak naprawdę, jak wykonawca czegoś nie zrobi, to ja mu nie zapłacę i wszystko jest w porządku.

To jest słabe tak naprawdę, bo to nie jest partnerskie podejście, o którym ja mówię. To jest jakieś podejście inwestora, który współpracuje z wykonawcą z pozycji siły. Ja na miejscu takiego wykonawcy nie zgodziłbym się na współpracę z takim inwestorem, który tylko żąda i z którym nie będzie podpisanej umowy. I szczerze mówiąc, ten temat spowodował, że zrezygnowałem z udzielania się na forum Muratora, ponieważ miałem już dosyć rozmów z ludźmi, którzy zaczęli budować dom i oni się ze mną kłócili, że oni umów nie podpisują, bo te umowy nic im nie dają, a jak wykonawca czegoś nie zrobi, to ja mu nie zapłacę i koniec, a jak mu się nie będzie podobało, to niech sobie idzie.

I potem widziałem wpisy w różnych dziennikach budowy tych samych osób, które były takie mądre, że potem  była jakaś kłótnia z elektrykiem, że coś miał zrobić, ale nie zrobił, bo się nie dogadali, bo nie było umowy, inna osoba nie przyszła w określonym terminie, bo nie było umowy, i potem ci sami inwestorzy, którzy tacy byli mądrzy, potem pisali, jacy to źli wykonawcy są na rynku. Tylko żadnej nie było z tego nauki. Według tych osób wina leżała zawsze po stronie wykonawców, a nie inwestora, który nie chciał podpisać umowy. Szczerze mówiąc, zrezygnowałem z forum Muratora, bo już miałem trochę dosyć ludzi, którzy są po prostu przekonani o swojej nieomylności i o tym, że współpraca z wykonawcami bez umowy i z pozycji siły jest jedyną słuszną. Oni nawet nie widzą tego, że mimo tego że nawet starałem się obiektywnie pokazać, że „słuchaj, to właśnie dlatego że nie masz umowy, spotkało cię to, to i to, robisz to źle” to i tak zawsze wina była po stronie złego wykonawcy.

(Podczas czytania transkrypcji uświadomiłem sobie, że mogę tu zostać źle zrozumiany. Jasne, że skoro wykonawca nie zaczął pracy w terminie, to jest to jego wina. Skoro jednak ktoś się buduje i nie podpisuje umów, wybiera niestarannie wykonawców, spieszy się i ma cały czas ma problemy na budowie, ale nie wyciąga z tego wniosków i co najgorsze poleca innym inwestorom taki sam tryb działania, to jest to po prostu słabe. To tak, jakbyś jeździł po mieście z 2x większą prędkością niż powinieneś i narzekał na innych uczestników ruchu, że zajeżdżają ci drogę.)

Dobry wykonawca podpisze umowę, która też tobie zagwarantuje bezpieczeństwo, a ze złym, mam nadzieję, że ze złym wykonawcą nie będziesz współpracować, bo go odrzucisz na pierwszym etapie, kiedy go sprawdzałeś.

 

ALE NIE DA SIĘ WSZYSTKIEGO OPISAĆ W UMOWIE, A UMOWA USTNA TEŻ JEST WAŻNA

 

Jeszcze nam zostały trzy wymówki. Szybko, bo chcę przejść do drugiej części podcastu. Pierwsza z nich to jest to, że nie da się wszystkiego opisać w umowie, więc umowy nie mają sensu.

Da się.

Przy małych pracach albo mało skomplikowanych da się wszystko opisać, tylko zalecam być w miarę szczegółowym. Jeżeli ma malarz pomalować pomieszczenia, to dobrze by opisać, które pomieszczenia, jakim kolorem albo do jakiej wysokości, po to, aby nie było wątpliwości. Jeżeli mamy glazurnika, to też mu opisać, jakie płytki, do jakiej wysokości pomieszczenia albo nawet dołączyć jakiś prosty rysunek. Przy większych pracach trzeba dołączyć na przykład projekt budowlany, projekt instalacji elektrycznej albo podłogówki i wymagać tego, żeby wykonawca wykonywał pracę zgodnie z tym projektem. Tak więc jak najbardziej da się opisać w umowie wszystko albo prawie wszystko.

Drugą wymówką jest to, że umowa ustna jest tak samo ważna jak pisemna, bo przecież, jak się umówiłem, to podamy sobie ręce i jest w porządku.

No nie, to nieprawda. Znaczy prawda jest taka, że umowa ustna jest okej, w tym sensie, że jest honorowana, ale prawda jest taka, że w praktyce nikomu nic nie udowodnisz. Nie udowodnisz, jakie były ustalenia. Fajnie, że sobie rękę podaliście, ale za miesiąc albo za dwa, albo za trzy, kiedy wykonawca skończy pracę, to, co mieliście w głowach, możecie rozumieć zupełnie inaczej. Tutaj prosty przykład, mój przyjaciel pomylił kwoty netto i brutto. Jedna osoba myślała o kwocie netto, druga osoba myślała o kwocie brutto, nie zostało to ustalone, wyszło to właśnie przy rozliczeniu, a przy pracy, która jest warta kilkanaście tysięcy złotych, różnica na VAT-cie to ponad dwa tysiące złotych. Dlatego miejcie wszystko na piśmie.

 

A JA NIE MAM CZASU NA PISANIE UMÓW

 

I trzecia rzecz to taka też częsta wymówka, że „nie mam czasu na pisanie umów”.

Nie mam czasu…. Jak nie masz czasu na pisanie umów, to się nie buduj. Taka jest prawda, bo jeżeli nie jesteś w stanie przeznaczyć tych kilku godzin na napisanie umów, a nawet przecież możesz skorzystać ze wzorów umów, które dołączam do mojej książki, to nie buduj się! Jeżeli jednego dnia nie przeznaczysz na umowy, to jakim cudem będziesz miał czas na inne aspekty budowy, których jest całe mnóstwo.

Rozumiem ludzi, którzy nie umieją pisać umów, to nic dziwnego. Ja akurat umiem, bo robię to od kilkunastu lat i jestem dokładny, staranny i wiem, jakie powinny być zapisy, ale rozumiem, że są ludzie, dla których umowy są czymś niejasnym, jakby nie patrzeć trzeba się z tym oswoić. Ale w takim razie, skoro czegoś nie umiesz robić, to komuś to po prostu zleć. Prawnik. Ja wiem, że ludzie się boją prawników, uważają, że prawnicy są drodzy, ale czy tak naprawdę wiesz, ile usługa prawnika kosztuje? Godzina konsultacji u prawnika to jest na przykład sto złotych. Jeżeli będziesz chciał jakąś umowę dobrą podpisać z wykonawcą, na przykład na stan surowy, to prawdopodobnie będziesz musiał z prawnikiem usiąść, porozmawiać, poustalać szczegóły. Taka usługa będzie droższa, ale niech nawet kosztuje trzysta złotych, czterysta złotych, czym to jest w porównaniu do pracy, która jest warta na przykład ponad 100000 zł? To chcesz zaryzykować? No kurczę, ludzie grają w gry losowe, w totka, na wyścigach konnych i tutaj liczą na wygraną, a jednocześnie nie chcą przeznaczyć tych set złotych po to, aby właśnie wygrać w przypadku odpukać jakiegoś tam problemu z wykonawcą. Tak więc nie bójmy się prawników, aczkolwiek uważam, że dużo rzeczy możemy spisać sami i usługa prawnika często nie będzie nam potrzebna albo będzie nam potrzebna tylko do tego, aby zweryfikować pewne zapisy w umowie, co jest w ogóle usługą tanią i szybką do wykonania.

Mam nadzieję, że teraz już wiesz, jak ważne jest podpisywanie umów i to, że umowy znacznie podwyższają twoje bezpieczeństwo i będziesz podpisywał umowy choćby po to, żebym nie gadał kolejne pół godziny.  🙂

Więc teraz płynnie przechodzimy do drugiej części, mianowicie o tym, jak analizowałem wasze umowy.

 

JAKIE BŁĘDY BYŁY W WASZYCH UMOWACH?

 

Poprosiłem jakiś czas temu właśnie o podsyłanie waszych wzorów umów i spotkałem się z komentarzem, że co ja mogę wiedzieć, skoro nie jestem prawnikiem. Okazuje się, że jednak dosyć sporo, ponieważ dobra umowa nie ma żadnych kruczków prawnych, dobra umowa nie wymaga tak naprawdę czytania przepisów prawa, ponieważ klarowna umowa, przejrzysta i zrozumiała dla obu stron nie potrzebuje ingerencji prawnika, więc nie trzeba mieć też prawnika do tego, aby taką umowę sprawdzić. Prawnik się przydaje wtedy, kiedy umowa jest po prostu niezrozumiała i czuć nawet, że wykonawca próbuje coś przemycić w tej umowie korzystnego dla siebie.

Umowy widziałem różne. Tylko chyba dwie umowy były dobre w tym znaczeniu, że były klarowne i narzucały takie same symetryczne obowiązki, zobowiązania dla obu stron. Czyli jeżeli wykonawca na przykład chciał ci dać jakąś karę umowną za opóźnienie płatności, to jednocześnie w tej umowie było napisane, że on także za każdy dzień opóźnienia będzie obniżał swoje wynagrodzenie. Natomiast zdecydowana większość umów była albo średnia, albo gwarantowała tylko bezpieczeństwo wykonawcy, a kilka umów było wręcz beznadziejnych.

Najgorsza umowa była przedstawiona przez biuro architektoniczne. Biuro realizuje albo już nawet zrobiło projekt budowlany, i gdzieś tam podczas rozmów okazało się, że mogą także postawić cały dom. Przedstawili umowę na postawienie całego budynku. I pierwsze wrażenie było już od razu negatywne. Ja nie jestem jakimś wielkim estetą, jeżeli chodzi o umowy, bo ważne są zapisy, a nie to jak wygląda, ale jeżeli widzimy umowy, w której są powtórzone te same punkty, ta sama numeracja, są błędy interpunkcyjne, a w tej umowie były spacje przed kilkunastoma kropkami, umowa jest formatowana w taki sposób, że niektóre paragrafy są po prawej stronie, niektóre po środku, niektóre bardziej z lewej, to wszystko wygląda jakby to było naprawdę jakieś dzieło szaleńca, to już wiem, że coś jest nie halo, szczególnie że umowę przedstawiło biuro projektowe, a przecież projektanci są trochę bardziej, a przynajmniej powinni być dokładniejsi, dbający o pewne szczegóły. A tu dostałem takie coś, sformatowane i spisane w sumie na kolanie.

Jak zacząłem się wczytywać w umowę, to okazało się, że wiele zapisów dla mnie nie jest zrozumiałych. Było opisane to w taki sposób, że ja nie do końca wiedziałem, co ja czytam. W umowie były jakieś daty wpisane, mamy przecież 2019 rok, a tam były daty, że wykonanie pewnych elementów zostanie przeprowadzone do któregoś miesiąca roku 2017. Były dwie różne kwoty podane na wykonanie tej pracy. Ewidentnie ktoś posklejał kilka chyba umów w jedną. Ja nie mam pojęcia, jak taki wykonawca może na rynku funkcjonować, skoro nie umie prostej umowy skonstruować.

Co bardziej przerażające, jeżeli on działa na rynku parę lat i on takie umowy ludziom przedstawia do podpisania, to ktoś te umowy podpisuje.

To jest straszne, ale to pomijam. W każdym razie umowa była naprawdę źle spisana, miała błędy i niejasności. Myślę, że taka niechlujność źle świadczy o wykonawcy.

Czego zabrakło w Waszych umowach? W kilku umowach zabrakło nawet terminu rozpoczęcia prac, co jest bardzo dziwne, bo w tym momencie nie wiadomo, kiedy wykonawca ma wejść na budowę. W wielu umowach był termin zakończenia prac, ale niestety nie było na przykład kar umownych, co oznacza, że wykonawca może nas zwodzić i odwlekać termin ile mu się tylko podoba.

Słuchajcie, rynek jest, jaki jest.

Wykonawcy czasami biorą za dużo pracy, zwodzą klientów, idą do jednego klienta, drugiemu mówią, że wrócą za tydzień, potem gdzieś tam jeszcze coś tam kończą i tak latają po tych budowach. Brak kar umownych spowoduje to, że do ciebie to mu się za bardzo nie będzie spieszyło, więc podpisz umowę, wyznacz kary umowne, i wtedy wykonawca wybierze w pierwszej kolejności ciebie, a nie inwestora, z którym umowy nie ma podpisanej. Taka to smutna rzeczywistość.

Kolejną rzeczą są gwarancje. Tu też żądajmy tego, wpisujmy to w umowach. Jasne, że prawo nam daje pewne przywileje jako inwestorowi, ale gwarancja jest po to, że ona rozszerza to, co jest w kodeksie. W związku z tym żądajmy kilku lat nawet gwarancji na wykonane prace w zależności oczywiście od tego, jakie te prace są wykonane.

Kolejnym problemem był zakres prac. Ten zakres prac był bardzo często szczątkowo tylko opisany. To jest błąd, bo w tym momencie, jak ja czytam umowę, ja nie wiem, co ma wykonawca wykonać. W związku z tym bardzo często musiałem od razu spisać parę moich pytań do osoby, która mi wysłała maila z umową, i zadać pytania w ogóle o co chodzi tu chodzi. W kilku przypadkach w ogóle nie było dla mnie jasne, jaką pracę ma wykonać wykonawca. Tak więc zadbajmy o to. Pokażmy wzór umowy osobie, która nie wie o co chodzi, co ma wykonawca wykonywać. I jak ona powie, że jest wszystko dla niej zrozumiale, w porządku. Jeżeli powie, że z tej umowy nic nie wynika, nie wiadomo, jaki jest zakres obowiązków wykonawcy, to w takim razie trzeba to uzupełnić.

Jeżeli umowa na budowę domu jest podpisywana na przykład na stan surowy albo jest umowa z generalnym wykonawcą, to oni często dołączają załączniki, w których opisują wszystkie prace, które są do wykonania. I na przykład taki załącznik może mieć pięćdziesiąt pozycji, gdzie jest wszystko, od prac ziemnych po fundamenty, izolację, hydroizolację. Bardzo szczegółowo czasami jest to opisane. Błędem jest podpisanie takiej umowy bez dowiedzenia się, co te pozycje oznaczają. Tutaj wracam oczywiście do tego, o czym mówię bardzo często, czyli jeżeli podpisujemy umowę o roboty budowlane z generalnym wykonawcą albo właśnie na stan surowy, miejmy już kierownika budowy, który jest naszym sojusznikiem, który nie jest tani, ale weźmie za swoją uczciwą pracę kilka tysięcy złotych, i dajmy jemu tę umowę do przeczytania. Upewnijmy się, że to, co jest spisane przez wykonawcę, jest okej i to są te prace, które ma wykonawca wykonać właśnie na twojej budowie. Bo wykonawca coś mógł sobie spisać, ale to w ogóle nie ma sensu. Jeżeli taką umowę byś podpisał, to potem może się okazać, że jednak coś wykonawca przeoczył albo czegoś nie wpisał, tego, co powinno być, coś się okaże podczas budowy, i wykonawca będzie chciał na przykład za to więcej pieniędzy. Unikaj takich sytuacji.

Poza tym w wielu sytuacjach wystarczyłoby dołączenie do umowy projektu budowlanego i zobowiązanie wykonawcy do tego, aby stosował się do projektu budowlanego. Praktyka jest taka, że projekty są różne i często są mało szczegółowe, więc to też jest problem, o którym mówiłem.

Bardzo polecam przeczytanie mojego artykułu: po co właściwie projekt budowlany?

W związku z tym, gdzieś trzeba to wypośrodkować. Kierownik budowy jest twoim sojusznikiem, powinien projekt budowlany przejrzeć wcześniej, zobaczyć, czy nie ma jakichś błędów, a zaręczam, na pewno są, skoro ja znajduję w każdym projekcie błędy, to kierownik budowy, który jest jednak ekspertem, znajdzie ich zdecydowanie więcej. Dopiero wtedy, kiedy mamy projekt już sprawdzony przez kierownika budowy, uzupełniony, dajemy go do wykonawcy. Wykonawca zgłasza swoje uwagi. I tu też moja uwaga, jeżeli wykonawca nie ma żadnych uwag do projektu budowlanego, to znaczy, że tego projektu nie czytał. Tak po prostu. To tak to wygląda. I dopiero wtedy, kiedy umowę podpisujecie z wykonawcą, na podstawie dobrego projektu, ten projekt można dołączyć do umowy. Tak więc pamiętajcie o tym, że my, inwestorzy, nie musimy się znać na wszystkim, nie musimy się znać na materiałach budowlanych, na technologii budowy, otaczajmy się ludźmi, którzy po prostu na ten temat wiedzą więcej niż my.

 

ROZLICZENIE ZA STAN SUROWY

 

W przypadku dużych prac dobrze jest podzielić pracę na etapy.

Przykładowo fundamenty, potem ściany nośne, strop, działowe i od każdego etapu możemy odejmować na przykład 10% wynagrodzenia. To po to, żeby nie płacić wykonawcy wszystkiego tego, co sobie zażyczy po pierwszym etapie, ponieważ być może będzie chciał cię opuścić z pewnych przyczyn. Co z tego, że zapłaci ci wtedy jakąś karę umowną, skoro zostaniesz z rozgrzebaną budową, a znaleźć wykonawcę w tych czasach tak z miesiąca na miesiąc jest bardzo ciężko?

Jeżeli wykonawca ci zejdzie z budowy, to niestety może to wstrzymać twoją budowę na kolejne pół roku na przykład. W związku z tym takie dodatkowe zostawienie sobie jakiejś tam partii wynagrodzenia jest dodatkowym motywatorem dla wykonawcy, po prostu. Oczywiście można to podzielić na różne sposoby. Można po prostu podczas rozmów z wykonawcą te kwoty już zmniejszyć i te zmniejszone kwoty wpisać do umowy, a rozliczyć dopiero na koniec. Jakby sposób działania jest jak sobie życzysz. Chodzi o to, żeby wykonawca zawsze jeszcze miał pewien jakby niedosyt. Żeby jeszcze musiał jeszcze trochę popracować u ciebie, żeby zdobył wszystkie pieniądze.

I ja wiem, że z punktu widzenia wykonawcy to nie jest zbyt bezpieczne, bo wykonawcy by najchętniej wzięli dużą zaliczkę i potem pracowali spokojnie. No ale, no niestety my dbamy o swój interes, rzetelni wykonawcy raczej nie mają z tym problemu, żeby rozliczać się w ten sposób.

 

NIE PŁAĆCIE ZA DUŻYCH ZALICZEK!!!

 

I tutaj słowo jeszcze na temat zaliczek. Spotkałem się w dwóch umowach z bardzo abstrakcyjnie dużymi zaliczkami. Nie wyobrażam sobie zapłacenia jakiejkolwiek firmie pięćdziesięciu tysięcy, sześćdziesięciu tysięcy albo siedemdziesięciu tysięcy zaliczki, a takie zapisy były właśnie w dwóch umowach. Nie pozbywaj się swoich pieniędzy, ponieważ pieniądze są bezpieczne głównie u ciebie i jak zapłacisz taką wielką zaliczkę, to wyobraź sobie, że wykonawca na przykład ogłosi upadłość. Różne mogą być przyczyny. Może akurat wziął tak wysoką zaliczkę, żeby uregulować jakieś swoje inne zobowiązania. No i co wtedy? Tak, oczywiście, masz umowę, masz i wszystko jest sprawdzone, ale niepotrzebny stres, niepotrzebne problemy, bo te pieniądze będą po prostu gdzieś tam zamrożone. Jeżeli nawet wszystko pójdzie dobrze i prawnik, sąd i tak dalej, te pieniądze odzyskasz, to odzyskasz je pewnie za rok, dwa, trzy. a ty pieniędzy potrzebujesz przecież podczas budowy.

Więc dbamy o swoje pieniądze, nie płać tych pieniędzy za dużo, podchodź do tego racjonalnie.

50000 zł zaliczki, jest kwotą nieracjonalną. Jeżeli wykonawca kupuje materiały budowlane, to dalej ta zaliczka jest za duża. Chodzi o to, żeby rozliczyć jakąś część na przykład pierwszego etapu fundamentów. Niech tak będzie, że dasz na przykład wykonawcy część pieniędzy na zakup materiałów, chociaż lepiej byłoby, żebyś sam płacił w składzie budowlanym, który jest przez niego wyznaczony, jeżeli to właśnie wykonawca kupuje materiały, i dzięki temu płacisz za faktycznie otrzymane materiały i płacisz wtedy, kiedy te materiały są na twojej budowie, a nie płacisz wykonawcy, licząc na to, że materiały załatwi.

W jednej umowie były takie zapisy, że zaliczka jest w wysokości kilkudziesięciu tysięcy złotych, a po pierwszym etapie, jakim jest budowa fundamentów, inwestor miał zapłacił kolejne sto parę tysięcy złotych dodatkowo, co powodowało, że fundamenty byłyby gotowe, a inwestor miałby w kieszeni mniej więcej mniej o 200 000 złotych. To jest abstrakcja. Bo w tym momencie to wykonawca trzyma w garści inwestora, od którego dostał dużo pieniędzy, i może z nim robić tak naprawdę wszystko. Tak więc uważajmy na to. Zaliczki jak najbardziej mogą być w niektórych sytuacjach, ale też nie za duże, aczkolwiek ja uważam, żeby zaliczek, jak tylko się da, unikać. Że rozsądny wykonawca raczej nie będzie miał z tym problemów. Zaliczki raczej się daje w momencie, kiedy wykonawca załatwi materiały budowlane.

 

MATERIAŁY BUDOWLANE

 

I tutaj jest słówko jeszcze o materiałach budowlanych, bo w paru umowach było to napisane w taki sposób, że wykonawca kupuje materiały budowlane. Tylko wracam do tego nieszczęsnego projektu budowlanego. Jeżeli w projekcie budowlanym nie ma konkretnych informacji, jaki materiał trzeba kupić, wykonawca nie będzie wiedział, jaki ma materiał kupić. A co gorsze, kupi jakiś materiał i potem nie wiesz, czy kupił dobry materiał, czy kupił zły materiał, czy mógł kupić lepszy, czy gorszy, czy cię naciął, czy cię nie naciął, a może kupił taki materiał, że ma lepsze upusty w hurtowni, a może kupił materiał po prostu w wyższej cenie, bo ma jakiś układzik, gdzieś tam pod stołem te pieniądze do niego wracają. Nie masz pojęcia tak naprawdę.

Więc zwracam jeszcze raz, że projekt budowlany jest najważniejszy, w projekcie budowlanym muszą być opisane wszystkie elementy, które służą do budowy domu, w sposób jednoznaczny! Nie wystarczy informacja o tym, że izolacja to styropian o grubości 12 cm, bo taka informacja nie pozwoli ci kupić konkretnego materiału budowlanego, tylko będzie to zgadywanka. Natomiast konkretną informacją jest, styropian 12 cm, EPS 40, lambda 0,041, jeszcze lepiej, żeby była informacja czy to jest deklarowana, czy obliczeniowa lambda. I co jeszcze? Lambda, grubość, styropian biały ewentualnie czy szary, czy jakiś tam w kropki. I te informacje to są konkretne informacje. I wtedy wykonawca wie, co ma kupić i możesz go z tego rozliczyć.

Tu znajdziesz więcej informacji o lambdzie i współczynniku przenikania ciepła

Jeszcze gorsze jest to, gdy widzę umowy z generalnym wykonawcą. I generalny wykonawca od razu podaje kwotę za wszystko, za materiał i robociznę. Ale jak on może podać kwotę za wszystko w momencie, kiedy w projekcie nie ma konkretnych informacji, to jak on to wycenił? To też tak trochę mi się lampka tutaj świeci na czerwono, na jakiej podstawie wykonawca podał ci cenę. To na to uważajcie.

Więc jakby po raz kolejny mówię, wiem, ale szczerze mówiąc, jest niedziela, dwudziesta druga, i to może dlatego, nie mogę się już tak dobrze skupić, ale bardzo chciałem ten dziesiąty podcast zrobić jeszcze dzisiaj, właśnie w niedzielę. 🙂 Więc zwracam uwagę na to, żeby ten projekt sprawdzić, czyli powinno być tak, że mamy projektanta, projekt jest realizowany. Szukamy rzetelnego kierownika budowy, kierownik budowy gdzieś tam ten projekt sprawdza, odpowiada na nasze pytania. Jest wykonawca. Kierownik budowy jest też właśnie gdzieś tam pomiędzy właśnie tym projektantem a wykonawcą po to, aby zwracał uwagę na pewne rzeczy. Nie podpisujcie umów z wykonawcą, jeżeli nie macie jeszcze kierownika budowy. Po prostu to nie tędy droga. Najpierw kierownik budowy, potem wykonawca.

Co jeszcze w umowie? W umowie powinny być informacje o tym, co jeżeli wykonawca na przykład popełni jakiś błąd, albo coś wyjdzie, jakaś niedoróbka, coś trzeba będzie poprawić. Więc powinna być informacja taka, jak szybko będzie naprawiona usterka. Wykonawca powinien się zobowiązać do tego, że na przykład naprawi usterkę w ciągu na przykład siedmiu dni. To po to, żeby uniknąć sytuacji takiej, że wszystko niby jest w porządku, po robocie okazuje się, że jednak nie. Dzwonisz do wykonawcy, a on ci mówi, że wpadnie, za dwa trzy tygodnie, bo on ma jakąś inną robotę, a za trzy tygodnie powie ci, że jeszcze potrzebuje dwa tygodnie, bo teraz jest gdzieś daleko. To dbajmy o swój interes.

Warto sobie pomyśleć podczas pisania umów albo czytania ich i rozważać różne możliwości. Czyli co, jeżeli wykonawca się nie zjawi na budowie? No to wtedy kary umowne i tak dalej. Co, jeżeli się wykonawca spóźni? Co, jeżeli będą jakieś usterki? Co, jeżeli, co, jeżeli. W tym momencie w ten sposób, jak będziemy myśleć, łatwiej będzie nam sprawdzać umowę, bo umowa o robot budowlane powinna na te wszystkie „co jeżeli” odpowiadać.

Co jeszcze zauważyłem w umowach? Czasami nie widziałem podziału na kwoty netto i brutto, czasami była sama kwota bez informacji, czy to jest netto i brutto. Dla mnie to nie jest absolutnie jasne, bo można rozumieć, że kwota jest kwotą brutto, bo tak się przyjęło, ale równie dobrze wykonawca może ci powiedzieć po pracy, że przecież to jasne, że on musi do tego VAT doliczyć. Więc nie potrzebujemy takich rozmów. Ustalmy od razu, o czym my rozmawiamy.

Kolejna rzecz, niektórzy wykonawcy pisali o tym, że mają polisę do wglądu. To w ogóle jest dobry pomysł, żeby wpisywać takie rzeczy, ale ważniejsze jest to, aby wykonawca taką polisę okazał, bo to, że on tylko powie, że ma polisę, to nic nie znaczy, a nawet to, że ma polisę, też nic nie znaczy, bo polisa musi być na jakąś konkretną wartość. Na przykład wykonawca stanu surowego, buduje dom, który jest warty setki tysięcy złotych. Jeżeli ma polisę na pięćdziesiąt tysięcy, to nie jest to polisa, która gwarantuje ani jemu, ani tobie bezpieczeństwa. W związku z tym ta kwota ubezpieczenia jest bardzo ważna.

Co jeszcze? W jakiejś umowie widziałem zapis, że jeżeli ulegnie zmianie wysokość cen robocizny, materiałów i transportu na rynku krajowym po upływie trzech miesięcy od zawarcia tej umowy, to wtedy proporcjonalnie zmienia się wartość umowy. Jest to zapis bezpieczny. To znaczy, że faktycznie, jeżeli zaczynasz budowę za pół roku, za rok, wykonawca też ma prawo odpowiednio zabezpieczyć swój interes, więc jeżeli ceny na przykład transportu, materiałów, robocizny by wzrosły, to wtedy ma prawo zwiększyć swoją kwotę wynagrodzenia. Ale powinno być to jakoś sformułowane w umowie w sposób, który nie budzi wątpliwości, czyli w jaki sposób sprawdzimy, czy ceny robocizny wzrosły, czy ceny materiałów wzrosły i transportu, na podstawie jakich danych. Bo wtedy i ty, i wykonawca będziecie mogli obiektywnie sprawdzić i stwierdzić, czy ceny wzrosły na tyle, że rzeczywiście wykonawca jest uprawniony do tego, aby zwiększyć swoje wynagrodzenie. Tak więc, jeżeli wykonawca do czegoś się odwołuje, to zadbajmy o to, aby w umowie było podane źródło tych danych.

 

JAKA POWINNA BYĆ WYSOKOŚĆ KAR UMOWNYCH?

 

Jeszcze wrócę na chwilę do kar umownych. Otworzyłem umowę, którą komuś przeglądałem. Umowa była podpisana albo będzie podpisana na budowę domu w technologii pasywnej, do stanu deweloperskiego, duża wartość realizacji. Jaką karą umowną sobie wykonawca zażyczył? Cytuję „wykonawca zapłaci inwestorom karę w wysokości 0,1% wartości wynagrodzenia określonego tu i tu za każdy rozpoczęty tydzień zwłoki w oddaniu przedmiotu umowy”. W tym przypadku oznacza to 500 zł kary za każdy tydzień opóźnienia. To jest bardzo, bardzo, bardzo mała kara. To oznacza, że wykonawca może cię zwodzić przez dwa miesiące i obniży swoje wynagrodzenie o raptem 4000 złotych. To nie jest dużo przy budowie za setki tysięcy.

Tak więc obniżenie wynagrodzenia za każdy dzień zwłoki 0,1% to jeszcze, ale nie za każdy tydzień. Ja proponuję zawsze takie rozwiązanie, że jeżeli umawiamy się z kimś na wykonanie pracy, ja mu ten termin wykonania, który on sam sobie zaproponuje, ja go nieco wydłużam, w zależności od prac to może być o dni albo tygodnie, bo ja zwykle się nie spieszę.

Nie uważam, żeby pośpiech mi służył, wolę się do wszystkiego dobrze przygotować. W związku z tym ja jestem w stanie wydłużyć nieco termin wykonania pracy wykonawcy, ale właśnie w zamian za to wpisujemy wyższe kary umowne. Czyli ja tobie daję trochę więcej luzu, ale za to, jeżeli przekroczysz ten już wydłużony termin, to wtedy już te kary umowne są większe. I w tym momencie widzi wykonawca, że traktuję go normalnie, po partnersku, nie chcę go tylko naciąć na jakieś dodatkowe koszty, nie chcę się nachapać tymi karami umownymi, tylko podchodzę do tego racjonalnie i wykonawcy się na to zgadzają. Natomiast 0,1% wartości wynagrodzenia za każdy tydzień zwłoki to jest za mało w każdej sytuacji, a nie tylko przy budowie domu deweloperskiego. Ogólnie warto sobie te procenty zawsze na złotówki zamieniać. Przy mniejszych pracach może się okazać, że wykonawca zapłaci ci 10 zł za każdy dzień opóźnienia, co to chyba brzmi trochę śmiesznie w porównaniu do na przykład brzmiących poważniej dwóch procent. Tak więc nie bójmy się tych kar umownych, wpisujmy je tak duże, żeby jednocześnie były w porządku, ale jednocześnie trochę budziły presję wykonawcy.

Patrzę jeszcze na tą umowę i ona dotyczyła umowy na stan deweloperski. Natomiast nie ma nigdzie w przepisach określonego, co to jest stan deweloperski i trzeba to ustalić. Na przykład tutaj w jednym punkcie było napisane, że wszelkie prace określone umową dotyczą zakresu w ramach wykonania samego budynku i nie uwzględniają ogrodzenia docelowego działki, prac ziemnych dotyczących montażu sieci przyłączy dla mediów, budowy dróg, chodników, ogrodu. To moje pytanie jest takie, skoro jest umowa na stan deweloperski i wszelkie prace określone umową dotyczą zakresu w ramach wykonania samego budynku, to czy wejście do domu się liczy? A taras? Co jest w umowie, a co nie? Czy jest izolacja tego domu, czy tylko sama konstrukcja? Za dużo pytań. Widziałem też umowy,w których zostało przeoczone orynnowanie. Było wszystko opisane, ale zabrakło właśnie tego elementu i niby wykonawca zobowiązał się do wszystkiego razem z zakupem materiałów, ale o rynnach nie było ani słowa. No i teraz pytanie, czy to jest zgodnie z projektem, czy w projekcie to było. Trzeba to sprawdzić. Lepiej to spisać po prostu. Dlatego tak ważny jest kierownik budowy. Mam nadzieję, że to zapadnie wam w pamięć.

I co jeszcze? To chyba wszystko tak naprawdę. Nie chcę też się rozwodzić, bo zaraz będzie podcast trwał godzinę, więc tylko szybkie podsumowanie.

 

PODSUMOWANIE

 

Po pierwsze, mam nadzieję, że wiesz, jak umowy są ważne. Po drugie, spokojnie czytajcie umowy, ma być wszystko zrozumiałe, wszystko ma być przejrzyste. Jeżeli wykonawca się do czegoś zobowiązuje, to trzeba to po prostu wszystko uwzględnić. Jeżeli jest taka potrzeba, to żądajmy od wykonawcy okazania ubezpieczenia. Możemy też żądać od wykonawcy okazania na przykład zaświadczeń o niezaleganiu składek ZUS albo o niezaleganiu w Urzędzie Skarbowym. Czasami to jest przydatne, szczególnie przy większych pracach. Ogólnie rzecz biorąc to sprawdzamy wszystko, i z projektem, i z dokumentacją, i poprośmy o pomoc kogoś, kto wie, co i jak, jak my sami mamy jakieś wątpliwości.

I na koniec a propos takiego braku zaufania, ktoś mi wysłał umowę, którą skonstruował jakiś znajomy znajomego, który robi praktykę w jakiejś firmie i w ogóle takie umowy właśnie z wykonawcami przygotowuje. I otwieram umowę i coś mnie tak zaciekawiło, tak czytam, kurczę, widziałem gdzieś tą umowę. Zapytałem o to i czytelnik napisał, że to była właśnie umowa o roboty budowlane, która została specjalnie zrobiona dla niego. Ale poszukałem chwilę i znalazłem dokładnie ten sam wzór umowy na Muratorze. Ktoś po prostu skopiował wzór umowy z Muratora, wkleił ją do Worda i wysłał inwestorowi z takim komentarzem, że ona jest w porządku. No i nie była. Były takie jakieś podstawowe zapisy, ale brakowało wielu rzeczy, na przykład brakowało informacji o tych karach umownych, brakowało takiej tego, że wykonawca ma zapewnić porządek po wykonaniu prac, no i tak to jest. Tak więc, prawda jest chyba taka, że nikt nie zadba tak o swój interes, jak my sami. Nawet znajomy znajomych nie za bardzo czasami jest godzien naszego zaufania.

I tym mało optymistycznym akcentem chciałbym zakończyć, ale chciałbym zakończyć jednak optymistycznie. Kończymy dziesiąty podcast, który trwał prawie godzinę, i niedługo widzimy się z podcastem numer jedenaście. Mam nadzieję, że jeszcze przed świętami, żebym wam zdążył życzyć wszystkim wesołych świąt. 🙂

Wielkie dzięki za słuchanie i do usłyszenia. Pozdrawiam, Sławek Zając, Jak Się Wybudować i Nie Zwariować.

Pamiętajcie, że jak chcecie polecić mojego bloga, to po prostu powiedzcie komuś, żeby wpisał w wyszukiwarkę Jak Się Wybudować i Nie Zwariować.

Niestety nie zadbałem o to, żeby ta moja domena była jakoś czytelna, w związku z tym niech wpisze Jak Nie Zwariować i Się Wybudować, a na pewno mnie znajdzie. Kończę, wielkie dzięki!

 

21 Udostępnień