Jak kupić działkę budowlaną? Zakup działki krok po kroku

Nie wiesz na co zwrócić uwagę przy wyborze działki? Na tej stronie znajdziesz najbardziej wyczerpujący poradnik w Internecie na temat tego, jak wybrać i kupić działkę budowlaną pod budowę wymarzonego domu.

Nazwałem go „megaporadnikiem” i wcale nie jest to na wyrost – to bardzo rozbudowany i świetny materiał, z którego skorzystało już tysiące osób, a który przeprowadzi Cię krok po kroku przez wybór i zakup działki budowlanej.

W tym artykule znajdziesz informacje o tym:

• W jaki sposób oszacować wszystkie koszty związane z budową domu,
• Na co zwrócić uwagę przy zakupie działki,
• W jaki sposób wybrać jej lokalizację,
• Jak znaleźć wymarzone miejsce i na co uważać przy zakupie.

Zakładam, że już podjąłeś decyzję o budowie domu. Jeżeli nie jesteś tego pewny/pewna – przeczytaj artykuł mieszkanie czy dom jednorodzinny, który pełni rolę wstępu do tego poradnika.

Możesz także zapisać się do newslettera i pobrać PDF rozszerzonej wersji niniejszego megaporadnika wraz z rozdziałem książki „Jak się wybudować i nie zwariować„ o negocjacjach, który pomoże Ci uzyskać jak najlepsze warunki zakupu (aż 34 strony do wygodnego czytania).

Krok 1: Przygotowanie do kupna działki

Zanim wybierzesz się na poszukiwanie terenu pod budowę domu, zastanów się, jaką nieruchomość chcesz wybudować.

Budynek parterowy? Piętrowy? Co z garażem, piwnicą? Jaka powierzchnia zewnętrzna? Jaka wysokość? Jaki dach? Czy masz jakieś szczególne wymagania dotyczące architektury?

Nie musisz tego określać dokładnie, ale powinieneś mniej więcej wiedzieć, jaki ma być twój przyszły dom.

Dlaczego jest to ważne? Ponieważ na działce nie możesz wybudować tego, co tylko przyjdzie Ci do głowy. Ograniczają Cię m.in. plany miejscowe, warunki zabudowy, rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie oraz inne przepisy (wszystko omówię dalej w artykule).

Kupno działki budowlanej bez chociaż podstawowej wiedzy o tym, co chcesz na niej wybudować, to poważny błąd, który może drogo kosztować.

Jak zdecydować, jaki dom chcę wybudować?

Zapewne masz już jakiś pomysł na to, jak miałoby wyglądać Twoje lokum. Jednak w tym kroku trzeba postarać się jak najbardziej go skonkretyzować.

Na początek podejmij następujące działania:

• Przejrzyj projekty umieszczane na stronach biur projektowych. Możesz także zamówić katalog;
• Zadaj pytanie na forach dotyczących budowy domu (bardzo dużo osób udziela się w grupach na Facebooku): opisz mniej więcej swoje potrzeby i poproś o wskazówki;
• Porozmawiaj ze znajomymi, którzy są w podobnym wieku i mają podobne oczekiwania;

Powyższe sposoby mają swoje oczywiste wady: projektów jest mnóstwo i nawet ich pobieżne przejrzenie zajmie ci wiele tygodni. Osoby, które już się pobudowały, polecą ci rozwiązania zastosowane przez siebie.

Dlatego po takim podstawowym researchu polecam Ci dodatkowo zastanowić się nad swoimi potrzebami. Wyłącz komputer i telefon, weź czystą kartkę i długopis.

Odpowiedz sobie na następujące pytania:

• Jaki typ nieruchomości chcesz wybudować (parterowy / piętrowy / z poddaszem)?
• Czy chcesz mieć garaż w bryle? Jedno- czy dwustanowiskowy?
• Czy będzie podpiwniczony?
• Jakie pomieszczenia mają znaleźć się w domu? Jakie będzie ich przeznaczenie? Ile pokojów? Ile łazienek? Czy będzie garderoba, pralnia, spiżarnia, kotłownia, gabinet?
  Zrób konkretną listę pamiętając, że wybudowanie i wykończenie jednego pomieszczenia nie jest tanie. Każde pomieszczenie powinno mieć konkretne przeznaczenie.
  Myśl o swoich marzeniach, ale zwracaj uwagę na budżet. Kompromisy są nieuniknione.
• Jaka ma być powierzchnia każdego z pomieszczeń? Możesz spróbować odgadnąć powierzchnię różnych pomieszczeń u znajomych lub rodziny.
• Jakie są twoje upodobania? Jak wygląda twój wymarzony poranek? Jak wygląda szykowanie się do pracy? Czy łazienka ma być obok sypialni? Czy będzie osobna garderoba? Jeżeli tak – czy znajdzie się między łazienką a sypialnią czy w innym miejscu?
• Jakie masz hobby? Czy potrzebujesz na nie miejsce?
• Jaki będzie układ domu? Kuchnia połączona z salonem? Salon z jadalnią? Przejście z garażu do kuchni przez spiżarnię?

Im lepiej będziesz znał swoje oczekiwania, tym łatwiej wybierzesz projekt lub zdecydujesz się na skorzystanie z usług projektanta, który zaprojektuje budynek „szyty na miarę”. Im lepiej będziesz znał swoje potrzeby, tym łatwiej znajdziesz działkę, która pozwoli je spełnić.

Krok 2: Ile potrzebujesz pieniędzy na zakup działki i budowę domu?

Wstępnie policz, jakie są koszty zakupu działki i budowy domu, jaki sobie wymarzyłeś.

Ustal swój budżet. Czy stać cię na to, co wybrałeś?

Jakie masz możliwości finansowe? Jaki kredyt chcesz wziąć? Na co chcesz przeznaczyć pieniądze?

Budowa nieruchomości to poważna inwestycja, a zakup działki budowlanej jest tylko jej częścią. Znając całkowite koszty lepiej ustalisz kwotę, którą przeznaczysz na poszczególne etapy inwestycji. Znając swój budżet, będziesz miał pewność, że pieniądze nie skończą się na etapie wykończenia.

Zwróć uwagę, że potrzebujesz środków nie tylko na zakup terenu i budowę, ale także na przygotowanie miejsca, mapy, projekt, kierownika budowy, zagospodarowanie terenu i inne.

Świadomość kosztów ułatwi podjęcie wielu decyzji.

Krok 3. Szacowanie wydatków

Koszt zakupu działki budowlanej

• Wstępnie określ ceny działek, które ci się podobają. Sprawdź je w Internecie mając na uwadze, że ogłoszenia są często wystawiane przez pośredników i są to ceny oferowane, a nie transakcyjne.
• Udaj się na wycieczkę i porozglądaj po okolicy. Zapuszczaj się w mniej uczęszczane rejony. Szukaj ogłoszeń na płotach i słupach ogłoszeniowych. Dzwoń. Rozmawiaj z osobami, które się budują. Uzyskaj jak najwięcej informacji o cenach.
• Notuj. Zapisuj ceny całkowite, ceny za metr i wszystkie szczegóły. Jaki jej jest rozmiar, kształt? Czy teren jest uzbrojony?
• Policz średnią cenę zakupu działki budowlanej (jeżeli to możliwe, uwzględnij te uzbrojone) i dodaj 5-10% zapasu na koszty związane z odpowiednim przygotowaniem miejsca (wycięcie drzew, wyrównanie terenu). Policz także koszty notarialne i podatek PCC.

Koszty, które poniesiesz przed rozpoczęciem budowy

• Zdecyduj, czy chcesz projekt indywidualny. Projekt indywidualny jest droższy od „gotowych” projektów domów, ale dobry projektant zaprojektuje budynek spełniający twoje potrzeby. Jeżeli rozważasz projekt „gotowy”, to wiedz, że nie jest on projektem budowlanym i należy go zaadaptować (koszt adaptacji może być wyższy od kosztu projektu „gotowego”). Więcej o projektach mówiłem w moim podcaście: „Projekt gotowy czy projekt indywidualny?”
• Kierownik budowy, geodeta, formalności, tymczasowe ogrodzenie itp. Oszacuj te koszty pytając znajomych lub innych budujących.

Koszt budowy (bez wykończenia)

Sposób 1

1. Znajdź na stronach biur projektowych jak najwięcej kosztorysów wybudowania podobnego obiektu (10 to minimum);
2. Zwróć uwagę na to, co obejmuje kosztorys. Niska cena budowy domu zachęca do zakupu projektu i czasami ceny są specjalnie zaniżane. Szukaj kosztorysów, które mają co najmniej następujące pozycje: koszt wykonania stanu zero, koszt wykonania fundamentów, koszt wykonania stanu surowego otwartego, koszt wykonania stanu surowego zamkniętego, tynki, wylewki, instalacje wewnętrzne;
3. Porównaj kosztorysy. Uwzględnij różnicę w metrażu i dodaj 20% do średniej ceny. To poprawka na wzrost cen materiałów, robocizny, a także uwzględnia ewentualne zaniżenie kosztorysu lub problemy, które wystąpią podczas budowy;

Sposób 2

• Spytaj znajomych o koszty ich budowy. Użyj for internetowych. Ostrożnie: dużo osób zaniża poniesione wydatki. Upewnij się, że podane ceny uwzględniają każdy etap budowy (bez wykończenia). Dodaj 20% dla pewności.

Sposób 3

• Skontaktuj się z generalnym wykonawcą lub projektantem. Poproś o przybliżoną wycenę kosztów budowy twojego domu. Taka wycena będzie bardzo niedokładna i nie wiążąca (w końcu jeszcze nie ma projektu), ale da jakieś pojęcie o kosztach. Dodaj 20% dla pewności.

Wykończenie domu

Wykończenie może pochłonąć każde pieniądze i musisz to uwzględnić w swoim budżecie. Być może będziesz musiał iść na kompromisy: droższa (większa) działka budowlana i tańsze wykończenie (z perspektywą zmiany za kilka lat) czy tańsza działka i droższe wykończenie. A może inaczej?

Zanim oszacujesz koszty, kilka pytań:

• Czy chcesz wprowadzić się do w pełni wykończonej nieruchomości?
• Czy rozważasz wykończenie kilku pomieszczeń w dłuższej perspektywie?
• Jaki preferujesz standard wykończenia?

Sposób 1

• Poszukaj w Internecie artykułów na temat „średnich kosztów wykończenia”. Jest to sposób szybki i niedokładny. Twoje oczekiwania są jedyne w swoim rodzaju. Dolicz 30% do wartości, które znajdziesz. Każda osoba wydaje więcej na wykończenie niż zakłada.

Sposób 2

• Umów się na rozmowę z projektantem wnętrz. Porozmawiaj o swoich potrzebach.

Sposób 3

• Użyj przygotowanego kosztorysu wykończenia domu oraz obejrzyj przygotowany w artykule film. Od 22:51 omawiam koszty wykończenia. Polecam obejrzenie całego filmu, w którym opowiadam o kredytach oraz szacowaniu całkowitych kosztów budowy. Pokazuję, w jaki sposób określić swój budżet i jak określić, na co nas stać.
• Ten sposób jest czasochłonny, ale gorąco polecam takie rozwiązanie, jeżeli szukasz działki i myślisz o budowie domu. Znajomość wszystkich kosztów ułatwi podejmowanie decyzji. Powyższy arkusz możesz wypełniać przez kolejne miesiące, wraz z większą świadomością tego, co chcesz mieć. Link do arkusza kalkulacyjnego, który pokazuję w filmie.

Zagospodarowanie terenu

Kostka brukowa, ogrodzenie, trawnik, garaż, wiata, altana, drzewa, krzewy i inne. Uwzględnij rzeczy, które chcesz mieć na miejscu już podczas parapetówki.

Dodatkowe wydatki

Panele fotowoltaiczne? Elektryczne rolety? Markiza? Elementy domu „inteligentnego”? Oddziel rzeczy, które chcesz mieć od razu od tych, które zrobisz w kolejnych latach.

Uwaga: panele fotowoltaiczne warto rozważyć po 1-2 latach od zamieszkania. Będziemy znali nasze rachunki i dobierzemy optymalną instalację. Tu znajdziesz wyczerpujący artykuł o fotowoltaice.

Margines bezpieczeństwa

Dodaj wszystkie pozycje (koszt zakupu terenu, koszty związane z przygotowaniem do budowy, koszt budowy obiektu, wykończenia, zagospodarowania terenu) i dodaj 5%. To uwzględni wykończenie tarasu, oświetlenie zewnętrzne, wykończenie wejścia do domu i inne nieprzewidziane wydatki. Nawet gdyby te rzeczy były wcześniej przewidziane, podczas budowy podejmujemy różne decyzje, na które dobrze mieć dodatkowy budżet.

Twój budżet

• Znasz orientacyjne koszty, które musisz ponieść. Ile masz do dyspozycji pieniędzy? W jakiej wysokości chcesz wziąć kredyt?
• Policz ratę kredytu. Użyj kalkulatora kredytowego, które są dostępne w Internecie. Jeżeli nie jesteś pewny, czy masz odpowiednią zdolność kredytową – skontaktuj się z doświadczonym doradcą.
  Unikaj dużych firm. Nigdy nie wiesz na kogo trafisz. Znajdź doradcę, który działa pod swoim imieniem i nazwiskiem i może pochwalić się wieloma zadowolonymi klientami. Pamiętaj, że doradca kredytowy nie bierze od ciebie prowizji (otrzymuje prowizję od banku).
• Czy płacenie wstępnie policzonej raty nie obciąży za bardzo twojego budżetu? Zapisuj wszystkie wydatki. Przelewaj wysokość raty na inne konto. Miej pewność, że stać cię na budowę domu według przyjętych założeń.

Czy mieścisz się w budżecie?

Jeżeli tak – świetnie. Znasz swoje możliwości finansowe i koszty, i wiesz, ile mniej więcej pieniędzy możesz przeznaczyć na kupno.

Jeżeli nie:

• Zwiększ budżet. Zwiększ okres kredytowania. Ogranicz wydatki. Znajdź dodatkowe źródło dochodu.
• Zmniejsz oczekiwania. Mniejsza działka lub teren w innej lokalizacji? Mniejszy dom? Niższy standard wykończenia? Brak wykończenia całości? Przeczytaj artykuł na temat tego, w jaki sposób wybudować najtańszy dom.
• Podejmij ryzyko. Podczas szacowania kosztów w kilku miejscach zawyżaliśmy koszty na wszelki wypadek. Jeżeli budżet jest o ok. 10% mniejszy od szacowanych kosztów, można zaryzykować. Szukaj miejsca w wyznaczonej kwocie. Zanim kupisz działkę, wiele rzeczy się wyklaruje, będziesz znał lepiej swoje potrzeby i koszty, które musisz ponieść.

Powyższy temat jest potraktowany bardzo skrótowo: zachęcam do obejrzenia powyższego filmu oraz przeczytania najbardziej poczytnego artykułu na moim blogu, czyli „Co byś zmienił budując drugi raz„. Artykuł ten powstał po przeczytaniu 10000 (!) komentarzy osób, które już się pobudowały. Spisałem te odpowiedzi, które pojawiały się najczęściej, a następnie wszystkie posegregowałem, zredagowałem i podzieliłem na różne kategorie. Masa pracy.

Krok 4. Wybór lokalizacji. Jak wybrać lokalizację działki pod nieruchomość?

Wiesz już, ile pieniędzy przeznaczysz na zakup działki i co chcesz na niej wybudować.

Zadecyduj, w jakiej lokalizacji będziesz chciał zamieszkać. Czy myślisz o konkretnej miejscowości, dzielnicy, gminie? Wstępny wybór lokalizacji jest ważną decyzją. Wybór konkretnego terenu omówię w kolejnych krokach.

Nie trać czasu na szukanie w okolicy, która cię nie interesuje. Odrzuć jak najwięcej możliwości. Im mniej możliwości, tym łatwiejszy wybór.

Jak to zrobić?

Krok 1. Określ szeroko tereny, w których chciałbyś zamieszkać.

Krok 2. Sprawdź, czy średni koszt działki mieści się w budżecie.

Krok 3. Sprawdź, czy lokalizacja spełnia oczekiwania. Każdy oczywiście ma inne potrzeby, ale zwróć uwagę na:

• Twoją aktualną i przyszłą sytuację. Czy planujesz mieć dzieci? Czy zamieszka z wami osoba starsza?
• Czas dojazdu do pracy, szkoły, przedszkola, sklepów. Odległość nie ma aż takiego znaczenia, jeśli dysponujesz samochodem;
• Bliskość jeziora, lasu, parku i miejsca na spacery;
• Bliskość komunikacji miejskiej, stacji kolejowej;
• Odległość do najbliższego sklepu oraz marketu;
• Odległość od różnych udogodnień: kino, teatr, basen, siłownia, fryzjer, kosmetyczka;
• Bezpieczeństwo. Czy ulice są oświetlone? Są chodniki, ścieżki rowerowe? Sprawdź, jak wygląda okolica po zmroku;
• Przeanalizuj wieloletnie plany inwestycyjne oraz studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego (jeżeli są). Sprawdź plany rozbudowy dróg i budowy nowych lotnisk.

Krok 4. Odrzuć tereny, które cię nie interesują lub gdzie ceny są za wysokie.

Krok 5. Sprawdź, czy na danym terenie możesz się wybudować.

Krok 5. Sprawdź miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego

Musisz dowiedzieć się (chociaż pobieżnie) tego, co wolno wybudować na danym terenie. W wielu przypadkach wystarczy na oko sprawdzić przed zakupem działki, co znajduje się w sąsiedztwie i jeżeli tylko chcesz wybudować „podobny” dom, to nie powinno być problemu.

Praktyka pokazuje jednak, że niczego nie można być pewnym – przepisy się zmieniają, obiekt sąsiada może być podobny tylko na pierwszy rzut oka, a różnych nakazów i zakazów jest mnóstwo.

Udaj się do gminy lub skorzystaj z Internetu – w wyszukiwarce wpisz „plan miejscowy” i nazwę miejscowości lub „MPZP” i nazwę miejscowości. Czy wybraną lokalizację obejmuje miejscowy plan zagospodarowania terenu?

Plan miejscowy określa przeznaczenie gruntów i określa kierunek rozwoju gminy.

Grafika pochodzi z kursu o wyborze i zakupie działki budowlanej.

Na grafice mamy wymarzoną działkę, a na niej parterowy dom z garażem w bryle, osobny garaż na drugi samochód, altanę, nieco kostki brukowej. Nic nietypowego, ale przez różne ograniczenia, to marzenie może nie zostać spełnione, jeżeli:

• Miejscowy plan zagospodarowania terenu narzuci budowę budynku piętrowego. Budowa domu parterowego z poddaszem użytkowym nie będzie możliwa;
• Plan pozwala na zabudowę z dachem wielospadowym lub płaskim lub inny kąt nachylenia połaci dachu dwuspadowego;
• Plan może narzucić usytuowanie domu równolegle do drogi publicznej;
• Powierzchnia zabudowy nie pozwoli na budowę domu i garażu o pożądanej powierzchni;
• W planie znajdą się ograniczenia związane z wysokością obiektu lub szerokością elewacji frontowej;
• Określona w planie powierzchnia biologicznie czynna nie pozwoli na zagospodarowanie działki w pokazany sposób;
• Dodatkowe przepisy nakażą odsunięcie zabudowań od drogi.

Efekt? Konieczność wybudowania nieruchomości piętrowej o innym dachu, rezygnacja z dodatkowego garażu oraz odsunięcie zabudowań w głąb terenu.

Jak to zrobić?

• Zapoznaj się z pojęciami „powierzchnia zabudowy”, „powierzchnia biologicznie czynna”, „nieprzekraczalna i obowiązująca linia zabudowy”.
• Przeczytaj bardzo dokładnie plan miejscowy. W przypadku jakichkolwiek trudności, skontaktuj się z lokalnym projektantem.
• Uzyskane informacje odnieś do domu, który chcesz wybudować.
• Odrzuć tereny, na których nie możesz wybudować wymarzonego lokum lub rozważ dostosowanie budynku pod plan miejscowy.
• Jeżeli znalazłeś odpowiedni teren – przejdź do punktu 6.
• Jeżeli w danej gminie nie obowiązuje plan miejscowy – czytaj dalej.

Kupno działki budowlanej bez przygotowania

Jeżeli kupisz ją w ciemno, ryzykujesz:

• W skrajnych sytuacjach nie będziesz mógł wybudować ŻADNEGO domu;
• Będziesz musiał zmienić swoje plany (być może dość drastycznie);
• Będziesz musiał zmienić plany związane z zagospodarowaniem terenu;
• Brak możliwości budowy jakiegokolwiek budynku lub konieczność zmiany planów;
• Znaczne koszty związane z przygotowaniem działki do budowy;
• Znaczne koszty związane z budową.

Decyzja o warunkach zabudowy

Większość terenów w Polsce nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Jeżeli rozważasz zakup działek w okolicy, która nie jest objęta planem, bądź ostrożny. Aby dowiedzieć się, co można wybudować, działka leżąca poza planem miejscowym powinna mieć wydaną decyzję o warunkach zabudowy. Musisz więc zapoznać się z dokumentem dotyczącym tego konkretnego miejsca.
Dlaczego jest to tak ważne?

Decyzja o warunkach zabudowy określa, czy planowana inwestycja jest dopuszczalna na tym terenie. Decyzja zawiera podobne informacje dotyczące zagospodarowania działki, jak plan miejscowy (wysokość budynku, kąt nachylenia połaci dachu, powierzchnia zabudowy, powierzchnia biologicznie czynna).

Określa także sposób, w jaki dom będzie zaopatrywany w energię, wodę oraz sposób odprowadzania ścieków. Zakup działki budowlanej bez wydanej decyzji o warunkach zabudowy (tak zwanej „wuzetki”) to duże ryzyko.

Jak to zrobić?

• Oczekuj okazania wuzetki przez właściciela;
• Nie ma wuzetki? Złóż wniosek o wydanie warunków zabudowy. To może zrobić każda osoba, nie tylko właściciel;
• Jeżeli zależy ci na działce lub jest wielu kupujących, podpisz umowę przedwstępną, z której będzie wynikało, że warunkiem zakupu jest uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy. Z uwagi na różne opinie sądów, polecam skorzystanie z usług prawnika;
• Zapoznaj się z decyzją i upewnij się, że możesz wybudować na niej wymarzony dom. Wyjaśniaj jakiekolwiek wątpliwości.

Krok 6. Jak szukać działki budowlanej?

Jak znaleźć miejsce pod budowę wymarzonego domu? Podsumuję powyższe punkty:

• Określiłeś dom, w którym chciałbyś zamieszkać;
• Znasz swoje możliwości finansowe i wiesz, ile pieniędzy przeznaczyć na zakup;
• Określiłeś wstępnie lokalizacje, w których chcesz zamieszkać;
• Upewniłeś się, że możesz wybudować dom – przeanalizowałeś plan miejscowy;
• Jeżeli tereny leżą poza planem miejscowym wiesz, że musisz sprawdzić przed zakupem działki decyzję o warunkach zabudowy;
• Wiesz, jaki rozmiar i kształt terenu cię interesuje;
• Wiesz, jak ważne są strony świata i kierunek wjazdu na posesję;

Jak szukać konkretnej działki budowlanej na sprzedaż:

• Internet. Weź poprawkę na to, że ceny w Internecie są zawyżone: ogłoszenia są wystawiane głównie przez pośredników, a sprzedający wystawiają działki po takich cenach, jak sąsiedzi;
• Lokalne fora internetowe;
• Ogłoszenia w lokalnych gazetach;
• Ogłoszenia na płotach, parkanach, słupach ogłoszeniowych. Udaj się na wycieczkę, zapuść się w mniej uczęszczane okolice;
• Dużo pytaj. Widzisz osobę, która się buduje? Zapewne niedawno sama szukała działki. Pytaj spacerowiczów. Udaj się do lokalnego sklepu i urzędu;
• Użyj geoportalu, aby odszukać niezabudowane przestrzenie.

Krok 7. Co i jak sprawdzić przed zakupem działki?

Informacje o tym, co należy sprawdzić przed zakupem działki, otrzymasz w rozszerzonej wersji tego poradnika – otrzymasz go automatycznie po zapisie do newslettera:

Krok 8. Odległości od granicy, sąsiadów, budynków i innych obiektów

Plan miejscowy lub warunki zabudowy to nie wszystko. Ograniczać zabudowę mogą przepisy, np. rozporządzenie Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. W przypadku bliskości innych zabudowań, lasu lub dróg, najlepiej zlecić analizę działki specjaliście.

Prawdopodobnie wiesz o tym, że dom należy odsunąć o 4 metry od granicy działki, jeżeli ściana ma okna lub drzwi, lub 3 metry, jeżeli ich nie ma. To prawda, ale nie do końca.

Jeżeli na sąsiedniej działce stoi budynek, który ma ścianę lub przekrycie dachu rozprzestrzeniające ogień, lub ma pomieszczenia zagrożone wybuchem, to będziesz musiał się od niego odsunąć nawet na 18 metrów!

W takim wypadku jeżeli sąsiedni budynek stoi 4 metry od granicy, to oznacza, że swój będziesz musiał odsunąć 14 metrów od ogrodzenia. Jeżeli działka jest wąska, a sąsiednia zabudowa znajduje się blisko granicy, może to oznaczać, że na niej będzie można wybudować tylko bardzo wąski budynek.

W zależności od sytuacji, będziesz musiał odsunąć się od sąsiada na 8, 12, 16, 18 lub nawet 20 metrów.

Jeżeli na sąsiednim terenie jest las (a dokładniej: teren, który jest lasem według przepisów), będziesz się musiał od niego oddalić na co najmniej 12 metrów. Plan miejscowy lub wydane warunki zabudowy mogą nakazać budowę domu na większą odległość!

Uwaga! To, że na działce obok nie ma drzew, nie oznacza, że nie jest to las! Las jest to m.in. grunt leśny (Ls) określony na mapie ewidencyjnej.

Przepisy są skomplikowane i jest ich dużo. Określają one możliwość usytuowania zbiorników na gaz płynny, szamb, studni, stanowisk postojowych itp.

Są także inne zasady dotyczące wąskich działek (węższych niż 16 metrów). W przypadku jakichkolwiek wątpliwości skontaktuj się z projektantem lub wykonaj analizę działki.

Udostępniłem odcinek mojego kursu, z którego dowiesz się więcej na temat zasad związanych z usytuowaniem budynku i innych obiektów na działce.

Kliknij i obejrzyj: nie trzeba się nigdzie rejestrować:

https://jaksiewybudowac.pl/kursy/kurs-jak-sie-wybudowac-zakup-dzialki/lekcje/12-odleglosci-1440/

Krok 9. Zrób audyt działki budowlanej

Nigdy nie wierz na słowo sprzedającemu! Zawsze weryfikuj stan prawny nieruchomości.

Sprawdź informacje podane w ogłoszeniu i przekazane przez właściciela gruntu z informacjami podanymi w księdze wieczystej, planie miejscowym lub warunkach zabudowy i mapie ewidencyjnej. Poproś o okazanie księgi wieczystej lub podstawę nabycia nieruchomości.

Brak ufności przydaje się i podczas budowy domu i podczas codziennego życia. Nikt tak dobrze nie zadba o twój interes jak ty sam.

Jakie informacje sprawdzić?

• Czy rozmawiasz z właścicielem?
• Księga wieczysta: czy działka nie jest obciążona kredytem, służebnością drogi koniecznej (prawem sąsiadów do przejeżdżania i przechodzenia przez ten grunt). Wszystkie informacje powinny być czytelne;
• Sprawdź księgę wieczystą on-line: https://ekw.ms.gov.pl Przejrzyj wszystkie działy. Jeżeli na górze są podane numery (np. 1423/02), uważaj – do sądu wpłynął jakiś wniosek dotyczący nieruchomości i czeka na rozpatrzenie;
• Obejrzyj dokładnie wszystkie dokumenty: wypis i wyrys z planu zagospodarowania przestrzennego dotyczący danej działki, wypis i wyrys z ewidencji gruntów i budynków;
• Sprawdź granice terenu (nie sugeruj się istniejącym ogrodzeniem lub wbitymi palikami);
• Sprawdź powierzchnię. Kontrola krzyżowa: sprawdź księgę wieczystą i wypis z ewidencji gruntów;
• Sprawdzaj wszystko. Weryfikuj wszystkie informacje.

Krok 10. Negocjacje zakupu działki

Po zapisie do newslettera otrzymasz rozszerzoną wersję poradnik w wersji PDF (34 strony) wraz z rozdziałem mojej książki „jak się wybudować i nie zwariować”,  który dotyczy negocjacji zakupu działki.

Warto także wysłuchać lub przeczytać zapis mojego podcastu o negocjacjach.

 

Krok 11. Zakup działki

• Sprawdź plan miejscowy, warunki zabudowy (tak, jeszcze raz!);
• Sprawdź wszystkie dokumenty: księgę wieczystą (w przypadku jej braku inny dokument potwierdzający własność działki, np. akt własności), wypis z ewidencji gruntów;
• Upewnij się, że zweryfikowałeś wszystkie informacje i wszystko jest dla ciebie czytelne;
• Jeszcze raz porozglądaj się po okolicy. Poproś kogoś, aby obiektywnie ocenił wady i zalety wybranej przez ciebie nieruchomości gruntowej;
• Podpisz umowę przedwstępną, aby zarezerwować działkę. Nie wierz w obietnice. Jeżeli znajdzie się lepszy kupiec, właściciel prawie na pewno to z nim zakończy transakcję;
• Umowę przedwstępną można zawrzeć na kartce lub u notariusza. Obie formy są ważne, ale umowa zawarta u notariusza lepiej zabezpiecza interesy obu stron. Aby dobrze się zabezpieczyć znajdź lokalnego notariusza i umów się z nim na rozmowę. Pokaż mu wszystkie dokumenty. Dowiedz się, co jest konieczne do podpisania aktu;
• Dobra umowa przedwstępna zagwarantuje ci bezpieczeństwo. Pomyśl o dodatkowych warunkach, jak obowiązek uporządkowania terenu przez sprzedającego lub dodatkowych informacjach, jak braku prawa pierwokupu. Jeżeli działka nie ma warunków zabudowy, możesz zastrzec, że jeżeli nie uzyskasz pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy, umowa zostanie rozwiązania. Nie korzystaj ze wzorów umieszczonych w Internecie. Umowa powinna być dostosowana do działki, którą kupujesz. Każda sytuacja jest inna.
• Zadatek czy zaliczka? Zadatek: jeżeli sprzedający się wycofa z transakcji, możesz od niego żądać zwrotu dwukrotnie wyższej. Jeżeli ty się wycofasz – zadatek przepada. Zaliczka nie jest wystarczającym zabezpieczeniem przy zakupie. Zależy ci na kupnie? Ustal wysoką kwotę zadatku.
• Aby ostatecznie kupić sfinalizować zakup, musisz zawrzeć umowę kupna. Konieczna jest wizyta u notariusza. Zapytaj go, jakie dokumenty będą niezbędne do zakupu terenu i poproś sprzedającego o wgląd do tych dokumentów.
• Umów się na podpisanie aktu notarialnego. Podczas odczytywania aktu bądź skupiony i zwracaj uwagę na wszystkie nieprawidłowości.

Świętuj!

Zrób sobie kilka dni wolnego i spędź miło czas. Zasłużyłeś na odpoczynek!

Krok 12. Co po zakupie działki?

Mam nadzieję, że teraz już wiesz, jak znaleźć działkę i upewnić się, że będziesz mógł na niej wybudować wymarzony dom 🙂

Mam prośbę: udostępnij artykuł, aby pomóc innym osobom, które planują wybudować dom. Jeżeli jesteś zarejestrowany na jakimś forum budowlanym, to będę wdzięczny, jeżeli poinformujesz o tym poradniku więcej osób.

Zapoznaj się z moim kursem on-line „Jak się wybudować: zakup działki”, w którym krok po kroku pomagam doprecyzować oczekiwania i potrzeby, określić budżet, wybrać lokalizację, wynegocjować za nią dobrą cenę i kupić. To nie jest kurs tylko o tym, jak kupić teren – to kurs, który pozwoli ci wybudować twój wymarzony dom.

 

Dzięki kursowi:

• Określisz cechy wymarzonej działki: lokalizacja, rozmiar, kształt, usytuowanie względem stron świata.
• Upewnisz się, że na działce możesz wybudować dom, w którym chcesz mieszkać.
• Poznasz sposoby na weryfikację nieruchomości. Będziesz zdumiony możliwościami, które oferuje Geoportal i inne darmowe serwisy mapowe.
• Poznasz sprawdzone techniki negocjacji i kreatywne rozwiązania.

 

 

Oto kilka referencji moich kursantów:

Razem z kursem otrzymujesz moją książkę oraz różne narzędzia takie jak checklisty i arkusze kalkulacyjne.

Wejdź na www.jaksiewybudowac.pl i dowiedz się więcej. 🙂

Obejrzyj także film o 10 najczęstszych błędach przy wyborze i zakupie działki budowlanej: