Zapraszam do podsłuchania kolejnego podcastu dla osób, które zastanawiają się od czego zacząć budowę domu i jaki dom budować. Oprócz nagrania przygotowałem też obszerny zapis całego nagrania. Z Waszych komentarzy wynika, że więcej osób mnie czyta niż słucha tak więc transkrypcje zostają na stałe 🙂
- Za ile można wybudować dom? Od czego zależą koszty budowy?
- Jak się budować? Co oznacza system zlecony? Czy wybrać inwestora zastępczego czy generalnego wykonawcę?
- W jakiej technologii wybudować dom? Dom murowany, szkieletowy, z bali?
- Pieniądze. Kilka rad, aby zachować ich jak najwięcej 🙂
Zapraszam do słuchania.
Uwaga. Podcast jest dostępny także w iTunes i Spotify. A tu RSS.
Link do nagrania, o którym wspominam w fimie.
EXCEL: Link do arkusza kalkulacyjnego.
Transkrypcja podcastu
Cześć, Sławek Zając, blog „Jak się wybudować i nie zwariować”.
Dzisiaj podcast numer 4. W pierwszym podcaście mówiłem o sobie i o tym jak wybrać wykonawców, w podcaście numer 2 dużo o projektach gotowych i indywidualnych. W podcaście numer 3 o negocjacjach. I tak sobie myślę, że to są oczywiście ważne rzeczy, ale jeżeli dopiero planujesz budowę domu, to one są ci w tej chwili niepotrzebne. Masz inne pytania: ile kosztuje budowa domu, jak zacząć i o tym będzie w tym podcaście. Zapraszam do słuchania.
Zaraz wszystko opowiem, ale najpierw wytłumaczę skąd ta muzyka. Otóż jest tak gorąco, że czujemy się chyba wszyscy rozleniwieni, a chciałem nieco zmotywować i pobudzić do działania (wyjaśnię, że podcast nagrywałem dwa dni wcześniej, w najbardziej gorący dzień tego roku 🙂 )
No właśnie. Myślisz o budowie domu i pytanie jest, od czego zacząć budowę domu? Pierwszym pytaniem, które zadaje sobie każdy to jest to, ile muszę zapłacić za budowę domu. I tak chodzimy po internecie, pytamy znajomych, patrzymy kto ile wydał na budowę domu i próbujemy się zorientować. To jest jak najbardziej słuszne podejście, tylko może nas nieco wprowadzić w błąd i od razu sugeruję, aby wszystkie kwoty, który usłyszymy, brać przez palce i dodać dla spokoju 20 – 30% ponieważ nie można podejmować decyzji na podstawie tego, ile kto inny wydał na budowę domu. Każdy dom jest inny. Każdy dom kosztuje inne pieniądze.
Znaczenie ma lokalizacja (budowa domu pod Warszawą będzie droższa niż pod Suwałkami). Znaczenie ma rok budowy – dom budowany w 2019 będzie o wiele droższy niż budowany 2 -3 lata wcześniej. Ceny materiałów i robocizny poszły sporo do góry.
Budowa zależy do rodzaju materiałów budowlanych, zależy od tego, w jaki sposób się budujemy (system zlecony, generalny wykonawca?). Czynników jest bardzo dużo. Oczywiście – spróbujmy się rozeznać, ile kosztują domy podobne do domu, który chcemy wybudować, ale załóżmy sobie bufor bezpieczeństwa.
Poza tym jeżeli ktoś mówi o tym, ile on wydał na budowę domu, to trzeba się upewnić, co on ma na myśli. Ktoś mógł nie policzyć 10000-20000 zł na przyłącze gazowe lub wodociągowe lub nie doliczył 50000 zł za pompę ciepła, albo nie uwzględnił jakiś innych kosztów, które poniósł podczas budowy. Zauważyłem, że dużo osób chwali się tym, że zapłaciło mało za budowę, ale jak człowiek zada kilka konkretnych pytań, to się okazuje, że kilka rzeczy nie zostało uwzględnionych. Dlatego szukajmy dziury w całym.
Druga rzecz jest taka: jeżeli znajdziemy gdzieś informację, ile kosztuje budowa domu, to jest to zazwyczaj koszt postawienia budynku. Jednak, zanim zaczniemy się budować, musimy przeznaczyć sporo pieniędzy na projekt budowlany, musimy go zaadaptować lub skorzystać z usług projektanta, który zaprojektuje dom, musimy zaangażować kierownika budowy, zdobyć mapki, zaangażować geodetę… Tych rzeczy jest sporo i trzeba je wziąć pod uwagę. Jeżeli chodzi o takie zorientowanie się, to polecam mój film, który pokazuje, jak oszacować wszystkie przyszłe wydatki od zakupu działki, przez formalności, budowy domu i jego wykończenie. Radzę od tego zacząć. Oceń, ile kosztuje budowa TWOJEGO domu. Nie sugeruj się tym, ile kto inny wydał.
Tak samo jest z różnymi informacjami w internecie. Gdzieś możesz przeczytać, że średni koszt budowy domu wynosi 3000 zł za metr kwadratowy w jakimś województwie, ale to nic nie oznacza dla ciebie, ponieważ to jest średni koszt, więc ktoś wybudował dom za 2200, a ktoś za 3800 więc takie informacje są dla ciebie mało pomocne.
Jeżeli więc potrzebujesz prostych odpowiedzi, to niestety takich nie mam. Aby oszacować wszystkie koszty trzeba nad tym trochę posiedzieć, policzyć koszty indywidualnie, dostosować do tego, co chcesz mieć. Polecam mój film – umieściłem tam też arkusz, który pomoże wszystko policzyć.
W jakiej technologii wybudować dom?
Przed budową domu musimy podjąć innych decyzji: w jakiej technologii chcesz wybudować dom? Czy to będzie dom murowany, z bali, kanadyjczyk, dom prefabrykowany? Jest tego dużo. Nie znam wszystkich technologii, nigdy na blogu nie opiszę ich wszystkich, ponieważ aby ocenić je rzetelnie, musiałbym taki dom wybudować i pomieszkać kilka miesięcy.
Moja rada: jeżeli zastanawiasz się nad domem, ale nie masz sprecyzowanych oczekiwań – np. chcesz mieć z bali, bo ci się takie podobają – wybierz dom murowany. Takie domy są najczęściej w Polsce spotykane, jest dużo wykonawców, projektantów i kierowników, którzy się znają na takich domach. Takie domy są po prostu znane. Inne technologie? Różnie z tym bywa. Nie jest tak prosto znaleźć dobrą firmę, która wybuduje dom drewniany. Niezależnie od tego, jaką decyzję podejmiesz, nie sugeruj się za bardzo informacjami w internecie, bo szczerze mówiąc od tego może głowa zaboleć, ale odwiedź osoby, które mieszkają w domu wybudowanym w danej technologii, nawet pomieszkaj kilka dni, jeżeli jest to możliwe. Porozmawiaj z właścicielami, o tym, jak się mieszka, czy wszystko jest w porządku z akustyką, z wentylacją i dopiero wtedy podejmij decyzję. Jeżeli nie masz specjalnych oczekiwań, to dom murowany będzie w porządku.
Być może będzie ci zależało na tym, aby dom wybudować szybko. Być może chcesz skrócić budowę o kilka miesięcy. Jeżeli ci bardzo zależy, to dom prefabrykowany będzie dobrym pomysłem, ale jeżeli chcesz tylko skrócić czas tylko ze względu na pieniądze, a nie twoją sytuację, to się spokojnie zastanów.
U mnie było tak, że wynajmowaliśmy przed budową domu mieszkanie w Warszawie. Płaciliśmy co miesiąc pieniądze obcej osobie, więc dla mnie każdy miesiąc budowy oznaczał 1500 zł straty. Oczywiście rozważałem budowę domu w innej technologii, aby skrócić budowę np. o 6 miesięcy i w takiej sytuacji zaoszczędziłbym 6 * 1500 = 9000 złotych. Tyle, że budowa domu prefabrykowanego, była wtedy droższa o ok. 50000 – 100000 zł więc ta oszczędność byłaby pozorna.
Jeżeli ci zależy na szybkim tempie prac, bo musisz się koniecznie przeprowadzić i nie masz wyboru, to technologia prefabrykowana jest w porządku. Polega to na tym, że budujesz fundamenty, przyjeżdża ekipa, która montuje dom w kilka tygodni i potem ten dom wykańczasz i dzięki temu zaoszczędzisz kilka miesięcy, ale niekoniecznie zaoszczędzisz pieniądze..
System zlecony, inwestor zastępczy czy generalny wykonawca?
Drugą sprawą jest to, jakim sposobem chcesz się wybudować.
Ograniczę się na razie tylko do domów murowanych. Możesz taki dom wybudować samodzielnie. Coraz więcej osób buduje domy w ten sposób. W XXI wieku mamy dostęp do wielu materiałów budowlanych, filmów, opracowań, książek i budowa domu jest możliwa dla osoby, która ma dużo czasu, chęci i umiejętności. Jest to oczywiście bardzo pracochłonne, ale są osoby, które na przykład budują swój dom po pracy, po 3-4 godziny dziennie, dzięki czemu oszczędzają niesamowicie dużo pieniędzy. Oczywiście nie jest to dla każdego.
Jeżeli nie chcesz budować domu samodzielnie, to możesz wybudować dom metodą zleconą. Wtedy stajesz się menedżerem, który dobiera wszystkich uczestników procesu budowlanego i dba, aby było wszystko w porządku. Dobierasz osoby do współpracy: geodetę, kierownika budowy, ekipę do stanu surowego, dekarza, hydraulika, elektryka i tak dalej – podczas budowy przewinie się pewnie z 20 różnych ekip. Z każdą ekipą ustalasz warunki współpracy, negocjujesz, podpisujesz umowę, dbasz o harmonogram budowy – jesteś głównodowodzącym.
Ja budowałem się właśnie w ten sposób. Budowałem się metodą zleconą, głównie dlatego, że już wcześniej wiele lat prowadziłem swoje działalności i dla mnie współpraca z ludźmi była chlebem powszednim i wiedziałem, jak to robić. Dla mnie budowa domu była o tyle trudna, że wtedy niewiele wiedziałem na temat budowy domu od strony technicznej, ale wiedziałem dużo jak współpracować z ludźmi i to mi wiele ułatwiło. Pisałem w mojej książce „Jak się wybudować i nie zwariować”, że moim zdaniem umiejętność współpraca z ludźmi jest najważniejsza, aby wybudować się bez problemów. Jest to zresztą uniwersalna wiedza, ponieważ przyda się nam w życiu, a nie tylko na budowie.
Budowa systemem zleconym wiążę się z tym, że będziesz zajmował się budową po kilka godzin dziennie. Trzeba wszystkiego dopilnować, czy wszystko idzie zgodnie z planem, wszystko sprawdzać, kupować materiały budowlany i „gasić pożary”. Cóż, różnie bywa z ludźmi. Zawsze coś się może stać, ktoś się może rozchorować, mogą wystąpić opóźnienia. Jest to wymagająca praca.
Mnie budowa przyniosła dużą satysfakcję. Znam się na organizacji i budowa była dla mnie pewnym testem, który moim zdaniem zdałem na 5 🙂
Jednak… nie każdy chce dbać o budowę i pilnować wszystkiego, tylko wybudować dom i w nim zamieszkać, co jest dla mnie zrozumiałe. Jeżeli więc metoda zlecona nie jest dla ciebie, to możesz zaangażować inwestora zastępczego. Inwestor zastępczy: jest to taki menedżer do wynajęcia. Osoba, która zajmie się organizacją budowy, za ciebie. W zależności od tego, jaką umowę podpiszesz z inwestorem zastępczym, to inwestor może zrobić wszystko: od wyboru wykonawców, po zakup materiałów budowlanych lub zajmie się tylko kontrolą, a materiały będziesz kupować sam i sam będziesz wybierał wykonawców.
(Dodam, że inwestor zastępczy może, ale nie musi wchodzić w kompetencje kierownika budowy.)
Wybierz taki rodzaj współpracy w zależności od tego, ile czasu chcesz poświęcić budowie i tego, jak bardzo chcesz kontrolować budowę.
Inwestorzy zastępczy są różni. Mój znajomy, projektant z południa Polski jest inwestorem zastępczym, a jednocześnie projektantem i osobą, która pracowała kilka lat na budowie. Ma ekipy, które może polecić, ma wybrane składy budowlane, w których ma rabaty i jest w stanie całą budowę dobrze ogarnąć i takiej osobie można zaufać. Ale uwaga: inwestor zastępczy to odpowiedzialna rola, a że budowa domu kosztuje niemałe pieniądze, to ktoś przy okazji może sobie chcieć „dorobić”. Jeżeli ktoś kupuje materiały budowlane w twoim imieniu, to dosyć łatwo jest mu wziąć nawet kilkadziesiąt tysięcy dla siebie. Wystarczy tylko mieć układ ze znajomą hurtownią materiałów budowlanych. Hurtownia wydrukuje paragony, na których będą zawyżone ceny, a tymczasem, gdybyś kupował te materiały sam, to zaoszczędziłbyś tych pieniędzy o wiele, wiele więcej.
Cóż, ludzie są różni więc bądźmy ostrożni. Inwestor zastępczy jest dobrym rozwiązaniem, tylko trzeba podejść do wyboru inwestora bardzo spokojnie i z dużą rozwagą. Porozmawiaj z osobami, którzy korzystali z usług danego inwestora i sprawdź, z kim masz do czynienia.
O tym, jak różni są ludzie – przykład mojej znajomej, która wykańczała mieszkanie. Współpracowała z architektem – nie był tani, ale bardzo dobry. Architekt wzbudził zaufanie i znajoma podpisała z nim umowę na całościowe wykończenie mieszkania: wybór wykonawców i zakup materiałów wykończeniowych.
Okazało się zupełnym przypadkiem, że architekt zawyżyła wszystkie wydatki – uwaga – dwukrotnie. Np. brała wykonawcę za 15000 zł, z znajoma płaciła 30000. Architekt brała 10000 za materiały, a znajoma płaciła 20000. Wydało to się przypadkiem. Po prostu pewnego dnia omyłkowo otrzymała dwie kartki: na jednej były normalne ceny, a na drugiej te zawyżone.
Weź po uwagę, że jeżeli budowałbyś się systemem zleconym, to budowie poświęcałbyś kilka godzin dziennie. To 1000 godzin rocznie! Poświęć więc 10% tego, czyli 100 godzin, aby wybrać dobrą osobę, dobrego inwestora zastępczego do współpracy. Takiej osobie musisz zaufać i ją dobrze sprawdzić. Ona musi być bez skazy. Musisz poświęcić dużo czasu, aby znaleźć taką osobę. Na to chcę uczulić – wśród rzetelnych osób są oszuści lub po prostu osoby niekompetentne.
Jakie są jeszcze możliwości? Możesz wziąć jednego wykonawcę, który buduje dom od A do Z. Jest to rozwiązanie dobre, wiele osób w taki sposób postępuje. Ale dwie uwagi:
– Takie rozwiązanie jest najdroższe. Generalny wykonawca, bo o nim mówię, bierze na siebie obowiązki menedżera więc koszt budowy musi być z założenia wyższy.
– Generalny wykonawcy podaje koszt wybudowania domu i bierze na siebie ryzyko. Musi się zabezpieczyć przed wzrostem materiałów budowlanych, wzrostem płac lub ryzykiem, więc musi się przed tym zabezpieczyć.
Kwota więc będzie zdecydowanie wyższa niż gdybyś budował się systemem zleconym lub z pomocą inwestora zastępczego.
Bądź bardzo staranny i wybierz dobrego wykonawcę. Spotkaj się z 7 zanim podejmiesz jakąkolwiek decyzję. Dlaczego? Cóż, ceny budów domów, w zależności od generalnego wykonawcy są bardzo różne. Paru czytelników podsyłało mi różne oferty, w wielu były różnice w wysokości 100000 – 200000 złotych na wybudowanie tego samego domu! Wiesz, jaki dom chcesz wybudować, otrzymujesz 2 oferty na budowę tego samego domu, a tu nagle druga oferta jest o 200000 zł wyższa. Ceny są BARDZO różne od siebie.
Poza tym to, że jest firma, która stawia budynki od A do Z niestety nie oznacza, że pracuje w tej firmie 100 kompetentnych ludzi. Są firmy, które mają tylko małe biuro, i szukają wykonawców na rynku dopiero wtedy, kiedy złapią zlecenie. Dlatego tak ważna jest staranność przy wyborze generalnego wykonawcy.
W ramach ostrzeżenia. Moja czytelniczka miała duże problemy z wykonawcą: przed podpisaniem umowy było wszystko w porządku, szef firmy odpowiadał na wszelkie pytania, a po podpisaniu umowy zjawiła się ekipa, która nie miała wszystkich narzędzi, nie wiedziała co ma robić i była trochę zagubiona. Przez całą budowę były problemy: właściciel firmy nie interesował się budową, a tu brakowało kabla, a to betoniarka się zepsuła, a tu zgubili dziennik budowy. Budowa została zakończona grubo po terminie i jeszcze zostały rzeczy do poprawki… Więcej: generalny wykonawca, na co uważać?
Który system budowy wybrać? To oczywiście zależy od ciebie. Jeżeli masz więcej czasu to system zlecony lub część prac wykonaj samodzielnie. Jeżeli masz mniej czasu to inwestor zastępczy lub firma, która wykonuje wszystko od A do Z. Ja wybrałem system zlecony, bo chciałem się sprawdzić, ale jeżeli ty masz mniej czasu lub nie chcesz zajmować się budową, to musisz budować się innym, droższym sposobem.
Finanse
Trzecia sprawa: jakie masz środki finansowe? Jaki chcesz wziąć kredyt? Ile łącznie chcesz wydać pieniędzy na działkę i na budowę domu? Warto to policzyć i zobaczyć, ile mamy oszczędności. Radzę przy takim szacowaniu uważać na to, aby mieć „oddech” finansowy, na wypadek wzrostu stóp procentowych lub wypadków życiowych. Musimy mieć pieniądze na życie, jeżeli ktoś straci pracę lub zdarzy się jakieś nieszczęście.
Kolejna decyzja – w jakim domu chcemy zamieszkać? Parterowy? Piętrowy? Z poddaszem? To ma znaczenie: w zależności od bryły budynku, budowa będzie tańsza lub droższa. Jeżeli porównamy dwa domy, jeden będzie parterowy, a drugi piętrowy, a oba będą miały tę samą powierzchnię użytkową, to dom parterowy zazwyczaj będzie droższy.
Dobrze musisz zastanowić się, jakie chcesz mieć pomieszczenia w domu i o jakiej powierzchni. Ma znaczenie, czy dom będzie miał 100 czy 120 metrów, 150 czy 180. Każdy metr powierzchni domu kosztuje kilka tysięcy złotych więc jeżeli rozważasz budowę domu o powierzchni tak od stu do 130 metrów, to daje to aż 100000 złotych różnicy. Musisz więc dokładniej określić powierzchnię, którą potrzebujesz.
Od lat pomagam budujących w podejmowaniu dobrych decyzji. Widzę zależność: dużo osób wzrusza ramionami jak słyszą, że koszty budowy wzrosną 50000 lub 100000 więcej i uważają, że to żaden pieniądz. Ja jestem zdumiony za każdym razem, jak to słyszę, ponieważ ja chciałbym dostać teraz od kogoś 100000 zł i wiedziałbym, co z taką kasą zrobić. Myślę, że to wynika z tego, że większość z nas bierze kredyt i te 50000-100000 złotych przekładamy na wyższą ratę kredytu np. o 200 lub 300 złotych. A co to jest 200-300 złotych, niewiele, prawda?
I to jest chyba ogólnie problem z kredytami – nie czujemy tych wydatków. I jak otrzymujemy pierwszą transzę kredytu i na konto spływa np. 150000 zł, to nie patrzymy na to, gdzie można zaoszczędzić, bo tych pieniędzy mamy „dużo”.
Oczywiście nie mam nic przeciwko kredytom, sam taki mam, ale zwracam uwagę na to, żeby dobrze pomyśleć nad tym, w jakim domu chcemy zamieszkać. Niekoniecznie rzucajmy się na za duże domy, zbyt efektowne domy. Im większy dom i robiący wrażenie, z balkonami, lukarnami, efektowną elewacją i wielospadowym dachem, tym więcej zapłacimy. A może niekoniecznie wsadzajmy wszystkie pieniądze w dom. Może warto pieniądze wydać na coś innego: na rozwój osobisty, na wycieczki, na hobby, na lepszy samochód? Możliwości jest bardzo dużo. Podejdźmy do tego rozsądnie.
Kurs o wyborze i zakupie działki
Mam nadzieję, że dzięki temu podcastowi pomogłem podjąć parę decyzji, może dałem do myślenia. Zdaję sobie sprawę z tego, że nie wyczerpałem tematu. Nawet kilka podcastów na to nie wystarczy.
Prawdę mówiąc bloga prowadzę już 2 rok i nie czuję, abym chociaż opracował połowę tematów potrzebnym budujących. Mam nadzieję, że dzięki mojej pracy, podejmiesz dobre decyzje i będziesz się ich trzymał. Chodzi przecież o to, aby się wybudować i nie zwariować 🙂
Jeżeli masz jakiekolwiek wątpliwości na temat budowy domu koniecznie napisz do mnie wiadomość (slawomir.zajac@poradnik-budowlany.com) lub zostaw komentarz pod wpisem.
A jeżeli myślisz na temat budowy domu, a jeszcze nie masz działki, to zachęcam do przeczytania mojego megaporadnika na temat wyboru i zakupu działki. Z dumą stwierdzam, że nie ma w internecie nie ma większego opracowania na ten temat. 🙂
A już niedługo uruchamiam sprzedaż kursu, w którym omawiam wszystko, aby kupić dobrą działkę.
Będę opowiadał o potrzebach, przygotowałem dużo dokumentów, które pomogą ci lepiej sprecyzować twoje oczekiwania. Opowiadam jak wybrać lokalizację działki, jak oszacować wszystkie koszty związane z zakupem działki. Sporo mówię o planach miejscowych i warunkach zabudowy i wszystkim, co trzeba sprawdzić, abyś miał pewność, abyś wybudował na działce, to, co chcesz. Dużo mówię o tym, na co uważać. Łatwo coś przegapić, łatwo za bardzo zamierzyć sprzedającemu i kupić działkę, z którą będą problemy. Pokazuję też, jak wynegocjować za działkę dobrą cenę i pokazuję jak ją kupić: pokazuję jakie dokumenty sprawdzić i jakie dokumenty podpisać z właścicielem.
Dużo materiałów 🙂
Aktualizacja: UWAGA. Kurs jest już gotowy. Zapraszam na www.jaksiewybudowac.pl
Pozdrawiam,
Sławek Zając
„Jak się wybudować i nie zwariować”
Podcast: Play in new window | Download
Subscribe: RSS
