Choć budowa domu czy zakup działki to wydawałoby się najważniejsze tematy dla mych odbiorców, to jestem zaskoczony tym, jak wiele zadawanych przez Was pytań nie dotyczy ściśle tej tematyki. Rozmawiamy o Waszych obawach, sytuacji życiowej, a nawet o planowaniu rodziny. Bardzo dziękuję Wam za zaufanie i cieszę się, że mogę dzielić się także moim skromnym doświadczeniem życiowym.
Pomogłem i zachęciłem do budowy domu wiele osób, a część uznała, że mimo wszystko budowa nie jest dla nich. Kiedyś otrzymałem podziękowanie od mojego czytelnika. Podziękował mi serdecznie za świetną książkę, dzięki której upewnił się, że budowa nie jest dla niego i postanowił kupić dom. 🙂
Jesteś na moim blogu zapewne dlatego, że marzysz o budowie domu. Być może jednak wciąż nie jesteś pewny czy starczy Ci czasu, energii i samozaparcia i zastanawiasz się czy budowa jest dla Ciebie?
Jeżeli tak, przeczytaj dzisiejszy wpis, w którym opisuję:
- W jaki sposób wybudować dom, jeżeli nie masz na to czasu?
- Jak maksymalnie skrócić czas budowy?
- Kiedy warto budować dom, a kiedy kupić dom?
- Na co uważać kupując dom lub mieszkanie?
Artykuł podzieliłem na kilka części. Wybierz sekcję, której opis najbardziej pasuje do Twojej sytuacji.
Możesz poczekać na własny dom 2-3 lata, ale nie masz czasu na budowę
Twoja sytuacja:
Marzysz o własnym domu, ale nie musisz się spieszyć z budową. Możesz poczekać na własny dom całkiem długo, ale chcesz, aby budowa domu była jak najmniej absorbująca i obciążająca.
Rozwiązanie:
- Pozyskaj kredyt przez doradcę kredytowego. Oszczędzisz czas na latanie po bankach i porównywanie ofert. Doradca nie weźmie od Ciebie pieniędzy za organizację kredytu.
- Znajdź i kup projekt katalogowy, który odpowiada Ci w 90% procentach i nie wymaga naniesienia wielu zmian. Ułatwi to proces pozyskania pozwolenia na budowę. Jeżeli nie znajdziesz takiego projektu, wybuduj dom według indywidualnego projektu.
- Zleć projektantowi organizację wszystkich map i dokumentów niezbędnych do uzyskania pozwolenia na budowę.
- Wybuduj dom za pomocą jednego generalnego wykonawcy (pod klucz) lub 2 (jeden doprowadzi budowę do stanu „deweloperskiego”, a drugi wykończy dom).
- Generalny wykonawca zazwyczaj ma swojego kierownika budowy. Jeżeli tak, zapewnij inspektora nadzoru budowlanego, abyś nie musiał jeździć codziennie na budowę i miał sojusznika na miejscu.
Zalety rozwiązania:
To jeden z najmniej obciążających sposobów wybudowania własnego domu. Budowa nie będzie wymagała od Ciebie dużego zaangażowania.
Wady rozwiązania:
Wysokie koszty. Budowa za pomocą generalnego wykonawcy jest jednym z najdroższych sposobów budowy domu.
Podpowiedź:
- Poświęć odpowiednio dużo czasu na wybór dobrego projektanta i wykonawcy. Przeczytaj artykuł, w którym pokazuję, na co zwracać uwagę przy wyborze generalnego wykonawcy.
- Jeżeli nie zdecydujesz się na żaden projekt katalogowy, stworzenie projektu indywidualnego zajmie kilka miesięcy i będzie wymagało większego zaangażowania.
- Możesz też wybudować dom prefabrykowany. Z uwagi na to, że czas budowy domu prefabrykowanego jest zazwyczaj krótszy, opis budowy według tej technologii znajdziesz w innej sekcji.
Masz ograniczony budżet i możesz poczekać na własny dom 3-4 lata lub dłużej
Twoja sytuacja:
Marzysz o własnym domu, ale nie masz funduszy, aby budować się za pomocą generalnego wykonawcy. Jednocześnie masz problem z wygospodarowaniem czasu na budowę: masz małe dzieci lub dużo pracujesz. Szukasz sposobu, aby budowa domu nie kosztowała Cię drogo, ale bez dużego zaangażowania.
Rozwiązanie 1:
- Znajdź i kup projekt katalogowy, który odpowiada Ci w 90% procentach i nie wymaga naniesienia wielu zmian. Ułatwi to proces pozyskania pozwolenia na budowę. Sugeruję jednak wybudowanie domu według indywidualnego projektu: masz na to czas.
- Zaangażuj inwestora zastępczego, który wybuduje Twój dom systemem zleconym. Inwestor zastępczy będzie za Twoją zgodą dobierał wykonawców do wykonywania poszczególnych prac. Może także w Twoim imieniu zajmować się zamawianiem materiałów budowlanych.
- Zapewnij rzetelnego kierownika budowy, który będzie często na budowie.
- Zaangażuj projektanta, który będzie pełnił na budowie nadzór autorski.
- Nie angażuj inspektora nadzoru budowlanego. Przy dobrym projektancie, kierowniku budowy i inwestorze zastępczym nie ma takiej potrzeby.
Zalety rozwiązania 1:
To rozwiązanie jest tańsze od budowy za pomocą generalnego wykonawcy.
Wady rozwiązania 1:
Budowa będzie dłuższa i nieco bardziej obciążająca. Inwestor zastępczy nie ma własnych ekip, a jeżeli nawet ma kogoś godnego polecenia, to Ty będziesz musiał każdorazowo podejmować decyzje dotyczącą nawiązania współpracy.
Współpraca z inwestorem zastępczym wymaga też kontroli: nieuczciwa osoba oszuka cię podczas budowy na materiałach lub przedstawiając zawyżone faktury na wykonane prace.
Rozwiązanie 2:
Zakup działki i budowa bliźniaka przez 2 znajome rodziny.
Zalety rozwiązania 2:
- Możliwa budowa na mniejszej (tańszej) działce niż w przypadku domu jednorodzinnego.
- Możliwa oszczędność pieniędzy. Lepsze negocjacje cen materiałów budowlanych i łatwiejsze negocjacje z wykonawcami.
- Możliwa oszczędność czasu, jeżeli członkowie drugiej rodziny także będą pomagali przy organizacji budowy.
Wady rozwiązania 2:
- Brak kontroli nad tym, kto w przyszłości zamieszka w drugim lokalu. Połowa bliźniaka może być kiedyś np. podzielona na pokoje do wynajęcia.
- Ryzyko utraty znajomego. Wspólna budowa może rodzić konflikty i kłótnie.
Chcesz szybko wybudować dom, ale nie masz czasu.
Twoja sytuacja:
Musisz się szybko przeprowadzić. Wynajmujesz mieszkanie albo mieszkasz razem z rodziną i powoli ci się kończy cierpliwość.
Być może masz własne mieszkanie, ale zaczyna brakować miejsca. Być może masz już dziecko w drodze. Niezależnie od powodów interesuje cię jak najszybszy sposób budowy.
Rozwiązanie 1:
- Kup działkę z wydanym pozwoleniem na budowę.
- Wybuduj dom za pomocą generalnego wykonawcy.
Zaleta rozwiązania 1:
Szybki czas budowy. Możliwa przeprowadzka w ciągu kilkunastu miesięcy od zakupu działki.
Wady rozwiązania 1:
- Znalezienie odpowiedniej działki z wydanym pozwoleniem na budowę domu, który ci pasuje, może graniczyć z cudem.
- Pośpiech zawsze generuje koszty i błędy. Wybór odpowiedniego projektu oraz wykonawcy powinien potrwać co najmniej kilka miesięcy.
Podpowiedź:
Jeżeli spieszysz się z budową ze względu na koszty związane z wynajmem obecnego mieszkania, to policz, czy pośpiech się opłaci. Przyspieszenie budowy o kilka miesięcy może wynieść więcej niż roczny koszt wynajmu mieszkania.
Rozwiązanie 2:
Wybierz projekt i wybuduj dom prefabrykowany w opcji „pod klucz” w jednej firmie.
Zaleta rozwiązania 2:
1. Znacznie większy wybór działek niż w rozwiązaniu 1.
2. Wiele firm budujących domy prefabrykowane ma w swojej ofercie gotowe projekty domów. Oszczędzasz czas.
Wady rozwiązania 2:
- Brak możliwości finansowania poszczególnych etapów budowy. Większość pieniędzy będziesz musiał wyłożyć na początku współpracy.
- Mały wybór projektów w firmach stawiających domy „pod klucz”. Możesz wybudować dom prefabrykowany na podstawie projektu katalogowego lub projektu indywidualnego, ale wydłuży to cały proces o czas potrzebny na dostosowanie projektu.
- Koszt projektu i budowy domu prefabrykowanego będzie zbliżony do budowy domu przez generalnego wykonawcę.
Podpowiedź:
Czas budowy domu prefabrykowanego zależy od użytej technologii.
Niektóre firmy wymagają przygotowania fundamentów przez inwestora, co wydłuża czas realizacji. Istnieją także fundamenty prefabrykowane, które powinny przyspieszyć czas budowy, ale nie znam dobrze tej technologii i cen.
Stan surowy może powstać w ciągu kilku dni, natomiast pozostałe etapy będą trwały mniej więcej tyle samo co przy budowie za pomocą generalnego wykonawcy. Łączna oszczędność czasu przy budowie domu prefabrykowanego wynosi około 2-3 miesiące w porównaniu do dobrze prowadzonej budowy w technologii tradycyjnej. Dokładny czas budowy zależy od projektu, warunków gruntowych, oczekiwań inwestora, zastosowanych rozwiązań i innych czynników.
Uwaga: Gdy piszę o tym, że pewne rozwiązanie jest droższe od innego, należy wziąć poprawkę na to, że każda budowa jest inna. Koszt budowy systemem zleconym, gdy samodzielnie organizujesz ekipy i materiały budowlane może być wyższy od budowy za pomocą generalnego wykonawcy, jeżeli nie będziesz ostrożny, będziesz się spieszył, nie będziesz negocjował i będziesz popełniał błędy.
Uwaga. Jeżeli nie chcesz popełniać błędów podczas budowy, zapoznaj się z moją książką: „Jak się wybudować i nie zwariować.”
Chcesz wybudować dom jak najtaniej.
Twoja sytuacja:
Chcesz wybudować dom i ważny jest dla Ciebie niski koszt budowy. Możesz poczekać z przeprowadzką 2-3 lata. Możesz też zaangażować się w organizację budowy i poświęcić niej 2-3 godziny dziennie, ale nie chcesz zajmować się budownictwem i wykończaniem domu.
Rozwiązanie:
- Zaprojektuj dom tani w budowie.
– Prosta, kompaktowa bryła,
– Dach dwuspadowy,
– Brak balkonów, lukarn, efektownej (drogiej) elewacji,
– Brak dużych przeszkleń,
Rozważ także rezygnację z garażu. - Wybuduj dom systemem zleconym.
Zaleta rozwiązania:
System zlecony oznacza, że to Ty zajmiesz się organizacją budowy. Będziesz wybierał poszczególne ekipy do budowy domu, ustalał szczegóły współpracy, negocjował i podpisywał. To najtańszy sposób budowy domu nie wymagający Twojej fizycznej pracy.
Wada rozwiązania:
System zlecony wymaga bardzo dobrej organizacji, zaangażowania i czasu.
Zła organizacja oznacza kosztowne problemy i zwiększenie kosztu budowy.
Przeczytaj mój artykuł na temat budowy systemem zleconym.
Podpowiedź:
Postaraj się wycenić swoją pracę. Być może zamiast poświęcać się budowie, lepiej wykorzystać czas na generowanie przychodów w branży, którą znasz?
Rozważ także opcję wprowadzenia się do domu, który nie jest w pełni wykończony lub wyposażony.
Chcę wybudować dom szybko i tanio
Najprościej obniżyć koszty budowy budując niewielki, nieskomplikowany dom. Wybuduj dom o podobnej powierzchni, jaką miałoby mieszkanie, gdybyś się zdecydował na jego zakup.
Rozważasz zakup mieszkania o powierzchni 70 m2? Zastanów się zatem nad budową domu o powierzchni 85 m2. Dom nawet bez garażu to większy komfort niż mieszkanie: przy domu zawsze masz wolne miejsce parkingowe, a na działce jest mnóstwo miejsca do zagospodarowania.
Czas budowy skrócisz budując dom prefabrykowany lub za pomocą jednego wykonawcy, co podwyższa koszty.
Jak widzisz koszty budowy zależą od czasu budowy (im szybciej tym drożej) i Twojego zaangażowania (im mniejsze zaangażowanie tym drożej).
Konieczny jest więc kompromis.
Jeżeli więc potrzebujesz duży dom, ale jednocześnie masz ograniczony budżet i działasz pod presją czasu, to zrezygnuj z budowy i kup dom.
Poniżej podam kilka możliwości i zwrócę uwagę na najważniejsze aspekty danej decyzji.
Zakup domu od dewelopera lub na rynku wtórnym
Wskazówki:
- Nie zwracaj uwagi na to, jak wybrany dom wygląda z zewnątrz i jak wygląda ogród. Zakup domu to duże emocje. Dom, który oglądasz, może Cię tak bardzo zachwycić, że nie zauważysz nieustawnych pokojów, zbyt dużych rachunków za ogrzewanie, nie działającej wentylacji itp. Oglądany dom może być piękny, ale równocześnie niefunkcjonalny i nie odpowiadający Twojej rodzinie.
Zastanów się w jaki sposób będzie wyglądał poranek w tym domu. Gdzie będziesz się mył, jadł śniadanie i szykował do pracy? Czy jest wystarczająca liczba łazienek?
Wyobraź sobie powrót z pracy. Zrobiłeś po drodze zakupy. W którym miejscu je zostawisz? W jaki sposób będziesz przygotowywał posiłki?
Ile potrzebujesz miejsca? Czy w domu jest wystarczająca liczba szaf?
Zwróć też uwagę na to, czy dom jest korzystnie ustawiony według stron świata. W których pomieszczeniach jest jasno, a w których ciemno w ciągu dnia?
- Zakup domu to duże ryzyko. Niektóre wady mogą w przyszłości generować wysokie koszty.
Jak są wykonane fundamenty? Czy nie zbiera się gdzieś wilgoć i pleśń? Może właściciel pomalował ściany, aby ukryć pojawiającą się pleśń? Czy są drożne kominy?
Oczekuj wglądu do dziennika budowy i projektu budowlanego. Obejrzyj zdjęcia z budowy. Sprawdź rachunki za ogrzewanie. Zapłać specjaliście za ocenę stanu technicznego budynku. Rozważ wykonanie badania termowizyjnego i wykonanie testu szczelności budynku. Dokładne sprawdzenie domu musi potrwać, ale jest to tylko ułamek czasu, który byś poświęcił budując dom od podstaw.
Sprawdź dom przed zakupem
Jeszcze raz podkreślę: bardzo dokładnie sprawdź dom przed jego zakupem. W domu może nie działać ogrzewanie, dach może przeciekać, a podłoga wymagać wymiany. Wiele osób potrafi kupić mieszkanie lub dom tylko na podstawie wrażenia, że wszystko jest dobrze.
Zasada jest prosta: nie ufamy sprzedającemu i sprawdzamy wszystko co się da, a jeżeli się na czymś nie znamy, to nawiązujemy współpracę z kimś, kto się zna. To dotyczy zarówno zakupu domu, jak i samochodu – kupisz używany samochód bez jego sprawdzenia? (Oby nie!).
Przy zakupie domu policz, ile będzie Cię kosztowało jego wykończenie. To etap, który jest często niedoceniany szczególnie przy remoncie domu. Przyjmij, że wykończenie będzie kosztowało 2 razy więcej niż myślisz.
Zakup domu z rozpoczętą budową
Takie rozwiązanie pozwoli na większą elastyczność podczas wykończania domu. Zasady są takie same jak przy zakupie domu – sprawdź dokładnie wszystkie elementy budowanego domu i upewnij się, że budowany dom spełnia oczekiwania.
Dodatkowo:
- Jeszcze większy nacisk połóż na sprawdzenie fundamentów i na to, czy budowa jest realizowana zgodnie z projektem budowlanym. Znam kilka sytuacji, w których budowa została rozpoczęta nie w tym miejscu co trzeba!
- Jeżeli dom ma gotową elewację, to wykonaj badanie termowizyjne i badanie szczelności budynku. Nie chciałbyś mieszkać w domu, w którym miesięczny koszt ogrzewania będzie wyższy od miesięcznej raty.
Budowa domu – jak ją rozpocząć?
Być może po przeczytaniu artykułu doszedłeś do wniosku, że zakup domu jest za trudny i zbyt ryzykowny i podjąłeś decyzję o budowie. Jeżeli tak – bardzo się cieszę, że zostaniesz ze mną dłużej i zapraszam do czytania kolejnych artykułów. Zacznij od przewodnika po blogu 🙂
Być może jednak oceniłeś, że ani budowa domu, ani zakup domu nie jest dla Ciebie. Być może planowałeś zakup domu, ale nic nie możesz nic ciekawego znaleźć i znajdujesz albo działki w świetnej lokalizacji z kiepskimi domami, albo fajne domy w kiepskiej lokalizacji.
Jeżeli tak jest, to raz jeszcze (bo zapewne już to wcześniej rozważałeś) pomyśl o zakupie mieszkania. Może warto wrócić do tego pomysłu i ponownie rozważyć zakup mieszkania, ale o innej powierzchni lub w innej lokalizacji?
Jeżeli jednak dalej się wahasz i myślisz o budowie domu, ale nie jesteś do niej przekonany i masz wiele obaw, zachęcam Cię do przeczytania mojej książki „Jak się wybudować i nie zwariować”, w której pokazuję w jaki sposób przygotować się do budowy. Książkę do tej pory (lipiec 2020) kupiło ponad 2000 osób.
Ps W tym artykule pominąłem wszystkie możliwości inwestycyjne. Można np. wybudować bliźniaka i sprzedać jego część. Można kupić dużą działkę budowlaną uzyskując niską cenę za metr kwadratowy, podzielić, wybudować się i sprzedać pozostałą część.
Jeżeli jesteś zainteresowany szkoleniami dotyczącymi inwestowania w domy, zapraszam na współprowadzone przeze mnie szkolenie on-line Inwestowanie w Domy.
Szkolenie prowadzę wspólnie z Krzysztofem Derdzikowskim i Damianem Kleczewskim.
A poniżej znajdziesz nagranie podcastu, w którym szerzej omawiam tematy poruszane w dzisiejszym wpisie.
