184 Udostępnień

Jak znaleźć i kupić działkę budowlaną?

Pomyślałem, że napiszę najbardziej wyczerpujący poradnik w internecie na temat tego, jak wybrać i kupić działkę pod budowę wymarzonego domu. 🙂 Przy okazji spróbuję nieco innej formuły artykułu.

Zapraszam do czytania.

Zakładam, że już podjąłeś decyzję o budowie domu. Jeżeli nie – zacznij od artykułu mieszkanie czy dom jednorodzinny?, który pełni rolę wstępu do tego artykułu.

PS Możesz też pobrać PDF niniejszego megaporadnika (34 strony!) wraz z udostępnionym przeze mnie dodatkowo rozdziałem książki „Jak się wybudować i nie zwariować” o negocjacjach. Jeżeli subskrybujesz już mojego bloga – sprawdź skrzynkę 🙂

 

1. Działka – jak zacząć?

 

Zastanów się, jaki dom chcesz wybudować. Parterowy? Piętrowy? Co z garażem, piwnicą? Jaka powierzchnia zewnętrzna? Jaka wysokość? Jaki dach? Czy masz jakieś szczególne wymagania dotyczące architektury? Nie musisz tego określać dokładnie, ale powinieneś mniej więcej wiedzieć, jaki ma być twój przyszły dom.

 

Dlaczego jest to tak ważne?

Na działce nie możesz wybudować tego, co chcesz. Ograniczają cię m.in. plany miejscowe, warunki zabudowy, rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie i inne przepisy – wszystko omówię w artykule. Zakup działki budowlanej bez chociaż pobieżnej wiedzy o tym, co chcesz na niej wybudować, to błąd.

 

Jak to zrobić?

– Przejrzyj projekty umieszczane na stronach biur projektowych. Możesz także zamówić katalog.

– Zadaj pytanie na forach dotyczących budowy domu (bardzo dużo osób udziela się w grupach na facebooku): opisz mniej więcej swoje potrzeby i poproś o wskazówki.

– Porozmawiaj ze znajomymi, którzy są w podobnym wieku i mają podobne oczekiwania.

Powyższe sposoby mają wady: projektów jest mnóstwo i nawet ich pobieżne przejrzenie zajmie ci wiele tygodni, a osoby, które już się pobudowały polecą ci rozwiązania, które sami zastosowali. Polecam inną drogę. Wyłącz komputer i telefon, weź czystą kartkę i długopis.

Odpowiedz na następujące pytania:

– Jaki typ domu chcesz wybudować (parterowy / piętrowy / z poddaszem)?

– Garaż w bryle domu? Jedno- czy dwustanowiskowy?

– Czy dom będzie podpiwniczony?

– Jakie pomieszczenia mają znaleźć się w domu? Jakie będzie ich przeznaczenie? Ile pokojów? Ile łazienek? Czy będzie garderoba, pralnia, spiżarnia, kotłownia, gabinet? Ile łazienek jest potrzebnych? Zrób konkretną listę pamiętając, że wybudowanie i wykończenie jednego pomieszczenia nie jest tanie. Każde pomieszczenie powinno mieć konkretne przeznaczenie. Myśl o swoich marzeniach, ale zwracaj uwagę na budżet. Kompromisy są nieuniknione.

– Jaka ma być powierzchnia każdego z pomieszczeń? Ćwiczenie: odgaduj powierzchnię różnych pomieszczeń u znajomych lub rodziny.

– Jakie są twoje upodobania? Jak wygląda twój wymarzony poranek? Jak wygląda szykowanie się do pracy? Czy łazienka ma być obok sypialni? Czy będzie osobna garderoba? Jeżeli tak – czy znajdzie się między łazienką a sypialnią czy w innym miejscu?

– Jakie masz hobby? Czy potrzebujesz na nie miejsce?

– Jaki będzie układ domu? Kuchnia połączona z salonem? Salon z jadalnią? Przejście z garażu do kuchni przez spiżarnię?

Im lepiej będziesz znał swoje oczekiwania, tym łatwiej wybierzesz projekt lub zdecydujesz się na skorzystanie z usług projektanta, który zaprojektuje dom „szyty na miarę”. Im lepiej będziesz znał swoje potrzeby, tym łatwiej znajdziesz działkę, która pozwoli je spełnić.

2.Ile potrzebuję pieniędzy?

 

To wymaga wykonania kilku kroków. Wstępnie policz, ile będzie cię kosztowała działka i budowa domu. Ustal swój budżet. Jakie masz możliwości finansowe? Jaki kredyt chcesz wziąć? Na co chcesz przeznaczyć pieniądze? Czy stać cię na to, co wybrałeś?

 

Dlaczego jest to tak ważne?

Budowa domu to poważna inwestycja, a zakup działki jest tylko jej częścią. Znając całkowite koszty lepiej ustalisz kwotę, którą przeznaczysz na poszczególne etapy inwestycji. Znając swój budżet, będziesz miał pewność, że pieniądze nie skończą się na etapie wykończenia domu.

Zwróć uwagę, że potrzebujesz pieniądze nie tylko na działkę i budowę, ale także na przygotowanie działki, mapy, projekt, kierownika budowy, zagospodarowanie terenu i inne. Świadomość kosztów ułatwi podjęcie wielu decyzji.

 

Jak to zrobić? Szacujemy wydatki.

Koszt działki

– Wstępnie określ ceny działek, które ci się podobają. Sprawdź ceny w internecie mając na uwadze, że ogłoszenia są często wystawiane przez pośredników i są to ceny oferowane, a nie transakcyjne.

– Udaj się na wycieczkę. Porozglądaj się po okolicy. Zapuszczaj się w mniej uczęszczane rejony. Szukaj ogłoszeń na płotach i słupach ogłoszeniowych. Dzwoń. Rozmawiaj z osobami, które się budują. Uzyskaj jak najwięcej informacji o cenach.

– Notuj. Zapisuj ceny całkowite, ceny za metr i wszystkie szczegóły (uzbrojenie, rozmiar, kształt).

– Policz średnią cenę działki (jeżeli to możliwe, uwzględnij działki uzbrojone) i dodaj 5-10% zapasu na koszty związane z odpowiednim przygotowaniem działki (wycięcie drzew, wyrównanie terenu). Policz także koszty notarialne i podatek PCC.

Koszty, które poniesiesz przed rozpoczęciem budowy.

– Zdecyduj, czy chcesz projekt indywidualny. Projekt indywidualny jest droższy od „gotowych” projektów domów, ale (dobry) projektant zaprojektuje dom spełniający twoje potrzeby. Jeżeli rozważasz projekt „gotowy”, to wiedz, że nie jest on projektem budowlanym i należy go zaadaptować (koszt adaptacji może być wyższy od kosztu projektu „gotowego”). Więcej o projektach mówiłem w moim podcaście #2: „Projekt gotowy czy projekt indywidualny?”

– Kierownik budowy, geodeta, formalności, tymczasowe ogrodzenie itp. Oszacuj te koszty pytając znajomych lub innych budujących.

Koszt budowy domu (bez wykończenia).

Sposób 1

– Znajdź na stronach biur projektowych jak najwięcej kosztorysów wybudowania podobnego domu (10 to minimum).

– Zwróć uwagę na to, co obejmuje kosztorys. Niska cena budowy domu zachęca do zakupu projektu i czasami ceny są specjalnie zaniżane. Szukaj kosztorysów, które mają co najmniej następujące pozycje: koszt wykonania stanu zero, koszt wykonania fundamentów, koszt wykonania stanu surowego otwartego, koszt wykonania stanu surowego zamkniętego, tynki, wylewki, instalacje wewnętrzne.

– Porównaj kosztorysy. Uwzględnij różnicę w metrażu i dodaj 20% do średniej ceny. To poprawka na wzrost cen materiałów, robocizny, a także uwzględnia ewentualne zaniżenie kosztorysu lub problemy, które wystąpią podczas budowy.

Sposób 2

– Spytaj znajomych o koszty ich budowy. Użyj forów internetowych. Ostrożnie: dużo osób zaniża poniesione wydatki. Upewnij się, że podane ceny uwzględniają każdy etap budowy (bez wykończenia). Dodaj 20% dla pewności.

Sposób 3

– Skontaktuj się z generalnym wykonawcą lub projektantem. Poproś o przybliżoną wycenę kosztów budowy twojego domu. Taka wycena będzie bardzo niedokładna i nie wiążąca (w końcu jeszcze nie ma projektu), ale da jakieś pojęcie o kosztach. Dodaj 20% dla pewności.

Wykończenie domu

Wykończenie domu może pochłonąć każde pieniądze i musisz to uwzględnić w swoim budżecie. Być może będziesz musiał iść na kompromisy: droższa (większa) działka budowlana i tańsze wykończenie (z perspektywą zmiany za kilka lat) czy tańsza działka i droższe wykończenie. A może inaczej?

Zanim oszacujesz koszty, kilka pytań:

– Czy chcesz wprowadzić się do w pełni wykończonego domu?

– Czy rozważasz wykończenie kilku pomieszczeń w dłuższej perspektywie?

– Jaki preferujesz standard wykończenia?

Sposób 1

– Poszukaj w internecie artykułów na temat „średnich kosztów wykończenia”. Jest to sposób szybki i niedokładny. Twoje oczekiwania są jedyne w swoim rodzaju. Dolicz 30% do wartości, które znajdziesz. Każda osoba wydaje więcej na wykończenie domu i mieszkania niż zakłada.

Sposób 2

– Umów się na rozmowę z projektantem wnętrz. Porozmawiaj o swoich potrzebach.

Sposób 3

– Użyj przygotowanego arkusza Excel oraz obejrzyj przygotowany film. Od 22:51 omawiam koszty wykończenia. Polecam obejrzenie całego filmu, w którym opowiadam o kredytach oraz szacowaniu całkowitych kosztów budowy. Pokazuję, w jaki sposób określić swój budżet i jak określić na co nas stać.

Powyższy sposób jest czasochłonny, ale gorąco polecam takie rozwiązanie: jeżeli szukasz działki i myślisz o budowie domu, znajomość wszystkich kosztów ułatwi podejmowanie decyzji. Powyższy arkusz możesz wypełniać przez kolejne miesiące, wraz z większą świadomością tego, co chcesz mieć.

EXCEL: Link do arkusza kalkulacyjnego, który pokazuję w filmie.

 

Zagospodarowanie terenu

Kostka brukowa, ogrodzenie, trawnik, garaż, wiata, altana, drzewa, krzewy i inne. Uwzględnij rzeczy, które chcesz mieć na działce już podczas parapetówki.

Dodatkowe wydatki

Panele fotowoltaiczne? Elektryczne rolety? Markiza? Elementy domu „inteligentnego”? Oddziel rzeczy, które chcesz mieć od razu od tych, które zrobisz w kolejnych latach.

Uwaga: panele fotowoltaiczne warto rozważyć po 1-2 latach od zamieszkania. Będziemy znali nasze rachunki i dobierzemy optymalną instalację. Tu znajdziesz wyczerpujący artykuł o fotowoltaice.

Margines bezpieczeństwa

Dodaj wszystkie pozycje (koszt działki, koszty związane z przygotowaniem do budowy, koszt budowy domu, wykończenia, zagospodarowania terenu) i dodaj 5%. To uwzględni wykończenie tarasu, oświetlenie zewnętrzne, wykończenie wejścia do domu i inne nieprzewidziane wydatki. Nawet gdyby te rzeczy były wcześniej przewidziane, podczas budowy podejmujemy różne decyzje, na które dobrze mieć dodatkowy budżet.

Twój budżet

– Znasz orientacyjne koszty, które musisz ponieść. Ile masz do dyspozycji pieniędzy? W jakiej wysokości chcesz wziąć kredyt?

– Policz ratę kredytu. Użyj kalkulatora kredytowego, które są dostępne w internecie. Jeżeli nie jesteś pewny, czy masz odpowiednią zdolność kredytową – skontaktuj się z doświadczonym doradcą. Porada: unikaj dużych firm. Nigdy nie wiesz na kogo trafisz. Znajdź doradcę, który działa pod swoim imieniem i nazwiskiem i może pochwalić się wieloma zadowolonymi klientami. Pamiętaj, że doradca kredytowy nie bierze od ciebie prowizji (otrzymuje prowizję od banku).

– Czy płacenie wstępnie policzonej raty nie obciąży za bardzo twojego budżetu? Zapisuj wszystkie wydatki. Przelewaj wysokość raty na inne konto. Miej pewność, że stać cię na budowę domu według przyjętych założeń.

Czy mieścisz się w budżecie?

Jeżeli tak – świetnie. Znasz swoje możliwości finansowe i koszty i wiesz, ile mniej więcej możesz przeznaczyć na działkę.

Jeżeli nie:

– Zwiększ budżet. Zwiększ okres kredytowania. Ogranicz wydatki. Znajdź dodatkowe źródło dochodu.

– Zmniejsz oczekiwania. Mniejsza działka lub działka w innej lokalizacji? Mniejszy dom? Niższy standard wykończenia? Brak wykończenia całego domu? Przeczytaj artykuł na temat tego, w jaki sposób wybudować najtańszy dom.

– Podejmij ryzyko. Podczas szacowania kosztów w kilku miejscach zawyżaliśmy koszty na wszelki wypadek. Jeżeli budżet jest o ok. 10% mniejszy od szacowanych kosztów, można zaryzykować. Szukaj działki w wyznaczonej kwocie. Zanim kupisz działkę, wiele rzeczy się wyklaruje, będziesz znał lepiej swoje potrzeby i koszty, które musisz ponieść.

Powyższy temat jest potraktowany bardzo skrótowo: zachęcam do obejrzenia powyższego filmu oraz przeczytania najbardziej poczytnego artykułu na moim blogu, czyli „co byś zmienił budując drugi raz„.

Artykuł powstał po przeczytaniu 10000 (!) komentarzy osób, które już się pobudowały. Spisałem te odpowiedzi, które pojawiały się najczęściej, a następnie wszystkie posegregowałem, zredagowałem i podzieliłem na różne kategorie. Masa pracy. 🙂 Zachęcam do czytania.

 

3. Jak wybrać lokalizację działki?

 

Wiesz, ile pieniędzy przeznaczysz na działkę i wiesz, co chcesz na niej wybudować.

Zadecyduj, w jakiej lokalizacji będziesz chciał zamieszkać. Czy myślisz o konkretnej miejscowości, dzielnicy, gminie? Wstępny wybór lokalizacji jest ważną decyzją. Wybór konkretnej działki omówię w kolejnych krokach.

 

Dlaczego jest to tak ważne?

Nie trać czasu na szukanie działek w okolicy, która cię nie interesuje. Odrzuć jak najwięcej możliwości. Im mniej możliwości, tym łatwiejszy wybór.

 

Jak to zrobić?

Krok 1. Określ szeroko tereny, w których chciałbyś zamieszkać.

Krok 2. Sprawdź, czy średni koszt działek mieści się w budżecie.

Krok 3. Sprawdź, czy lokalizacja spełnia oczekiwania. Każdy oczywiście ma inne potrzeby, ale zwróć uwagę na:

– Twoją aktualną i przyszłą sytuację. Czy planujecie mieć dzieci? Czy zamieszka z wami osoba starsza?

– Czas dojazdu do pracy, szkoły, przedszkola, sklepów. Odległość nie ma większego znaczenia.

– Bliskość jeziora, lasu, parku i miejsca na spacery.

– Bliskość komunikacji miejskiej, stacji kolejowej.

– Odległość do najbliższego sklepu oraz marketu.

– Odległość od różnych udogodnień: kino, teatr, basen, siłownia, fryzjer, kosmetyczka.

– Bezpieczeństwo. Czy ulice są oświetlone? Są chodniki, ścieżki rowerowe? Sprawdź, jak wygląda okolica po zmroku.

– Przeanalizuj wieloletnie plany inwestycyjne oraz studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego (jeżeli są). Sprawdź plany rozbudowy dróg i budowy nowych lotnisk.

Krok 4. Odrzuć tereny, które cię nie interesują lub gdzie ceny działek są za wysokie.

Krok 5. Sprawdź, czy na danym terenie możesz wybudować wymarzony dom

 

4. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego

 

Musisz określić (chociaż pobieżnie) to, co wolno wybudować na danym terenie. W wielu przypadkach wystarczy na oko sprawdzić, co jest wybudowane w sąsiedztwie i jeżeli tylko chcesz wybudować „podobny” dom, to nie powinno być problemu. Praktyka pokazuje, że niczego nie można być pewnym – przepisy się zmieniają, dom sąsiada może być podobny tylko na pierwszy rzut oka, a różnych nakazów i zakazów jest mnóstwo.

Udaj się do gminy lub skorzystaj z internetu. Czy wybraną lokalizację obejmuje miejscowy plan zagospodarowania terenu?

Plan miejscowy określa przeznaczenie gruntów i określa kierunek rozwoju gminy.

 

Dlaczego jest to tak ważne?

Jeżeli kupisz działkę w ciemno to:

– W skrajnych sytuacjach nie będziesz mógł wybudować ŻADNEGO domu.

– Będziesz musiał zmienić swoje plany (być może dość drastycznie).

– Będziesz musiał zmienić plany związane z zagospodarowaniem działki.

Grafika pochodzi z tworzonego przeze mnie kursu o wyborze i zakupie działki budowlanej.

Przykład. Na grafice mamy wymarzoną działkę: Parterowy dom z garażem w bryle domu, osobny garaż na drugi samochód, altana, nieco kostki brukowej. Nic nietypowego, ale przez różne ograniczenia, to marzenie może nie zostać spełnione, jeżeli:

– Miejscowy plan zagospodarowania terenu narzuci budowę domu piętrowego. Budowa domu parterowego z poddaszem użytkowym nie będzie możliwa.

– Miejscowy plan pozwala na zabudowę z dachem wielospadowym lub płaskim lub inny kąt nachylenia połaci dachu dwuspadowego.

– Miejscowy plan może narzucić usytuowanie domu równolegle do drogi.

– Powierzchnia zabudowy nie pozwoli na budowę domu i garażu o takiej powierzchni.

– W planie znajdą się ograniczenia związane z wysokością domu lub szerokością elewacji frontowej.

– Określona w planie powierzchnia biologicznie czynna nie pozwoli na zagospodarowanie działki w pokazany sposób.

– Dodatkowe przepisy nakażą odsunięcie zabudowań od drogi.

Efekt? Konieczność wybudowania domu piętrowego o innym dachu, rezygnacja z dodatkowego garażu oraz odsunięcie zabudowań w głąb działki.

 

Jak to zrobić?

– Zapoznaj się z pojęciami „powierzchnia zabudowy”, „powierzchnia biologicznie czynna”, „nieprzekraczalna i obowiązująca linia zabudowy”.

– Przeczytaj bardzo dokładnie plan miejscowy. W przypadku jakichkolwiek trudności, skontaktuj się z lokalnym projektantem.

– Uzyskane informacje odnieś do domu, który chcesz wybudować.

– Odrzuć tereny, na których nie możesz wybudować wymarzonego domu lub rozważ dostosowanie budynku pod plan miejscowy.

– Jeżeli znalazłeś odpowiedni teren – przejdź do punktu 6.

Jeżeli w danej gminie nie obowiązuje plan miejscowy – czytaj dalej.

 

5. Warunki zabudowy

 

Większość terenów w Polsce nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Jeżeli rozważasz zakup działek w okolicy, która nie jest objęta planem, bądź ostrożny. Aby dowiedzieć się, co można wybudować, działka leżąca poza planem miejscowym powinna mieć wydaną decyzję o warunkach zabudowy. Musisz więc zapoznać się z dokumentem dotyczącym konkretnej działki.

 

Dlaczego jest to tak ważne?

Decyzja o warunkach zabudowy określa, czy planowana inwestycja jest dopuszczalna na tym terenie. Decyzja zawiera podobne informacje dotyczące zagospodarowania działki, jak plan miejscowy (wysokość budynku, kąt nachylenia połaci dachu, powierzchnia zabudowy, powierzchnia biologicznie czynna). Określa także sposób, w jaki dom będzie zaopatrywany w energię, wodę oraz sposób odprowadzania ścieków. Zakup działki budowlanej bez wydanej decyzji o warunkach zabudowy (tak zwanej „wuzetki”) to duże ryzyko.

 

Jak to zrobić?

– Oczekuj okazania wuzetki przez właściciela działki.

– Nie ma wuzetki? Złóż wniosek o wydanie warunków zabudowy. To może zrobić każda osoba, nie tylko właściciel.

– Jeżeli zależy ci na działce lub jest wielu kupujących, podpisz umowę przedwstępną, z której będzie wynikało, że warunkiem zakupu działki jest uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy. Z uwagi na różne opinie sądów, polecam skorzystanie z usług prawnika.

– Zapoznaj się z decyzją i upewnij się, że możesz wybudować na działce wymarzony dom. Wyjaśniaj jakiekolwiek wątpliwości.

 

6. Rozmiar, kształt i zagospodarowanie działki

 

Jakiej działki szukasz? Większość osób szuka działek 800 – 1500 m2 o kształcie prostokąta. Zdecyduj, jaki rozmiar i kształt jest dla ciebie atrakcyjny, a także w jaki sposób chciałbyś usytuować dom względem stron świata.

 

Dlaczego jest to tak ważne?

Za duża działka, to strata pieniędzy przy zakupie i zagospodarowaniu (koszt ogrodzenia, trawnika) oraz czasu (koszenie trawy, dbanie o roślinność).

Za mała działka może oznaczać brak miejsca i mniejszy komfort życia.

Źle wybrana działka budowlana może nie pozwolić na korzystne usytuowanie domu i optymalne wykorzystanie światła słonecznego.

 

Jak to zrobić?

– Weź zeszyt w kratkę i narysuj granice działki.

– Narysuj zewnętrzne granice domu. Dom odsuń od granicy na wybraną przez siebie odległość.

– Narysuj taras i wejście do domu.

– Narysuj wszystko, co zamierzasz mieć na działce: trawnik, ogród, altanę, garaż, blaszany garaż na narzędzia itp.

– Postaraj się pomyśleć o kolejnych latach. Plac zabaw dla dzieci? Trampolina, huśtawka, piaskownica, wydzielone miejsce do grania w piłkę. Miejsce na kolejne pojazdy?

– Zobacz, jak są zagospodarowane inne działki. Porozglądaj się po okolicy. Popytaj inne osoby.

– Pobaw się różnymi kształtami i wymiarami. Działka o kształcie trójkąta może być korzystna, jeżeli wiesz, jak ją zagospodarujesz. Rozważ inny układ działki: krótszy bok przy drodze może pozwolić na ogród z tyłu domu. Wąska działka budowlana nie musi być problemem, jeżeli masz na nią pomysł.

– Zwróć uwagę na strony świata. Taras i ogród od strony zachodniej może być dobrym rozwiązaniem, ale dużo osób narzeka na to, że latem na tarasie nie da się wytrzymać. Może taras od strony północnej? Z której strony będzie wjazd na działkę? Wykorzystaj słońce: dobrze, aby salon i pokoje dzienne były po stronie nasłonecznionej.

 

7. Jak szukać działki budowlanej?

 

Podsumowanie:

– Określiłeś dom, w którym chciałbyś zamieszkać.

– Znasz swoje możliwości finansowe i wiesz, ile pieniędzy przeznaczyć na działkę.

– Określiłeś wstępnie lokalizacje, w których chcesz zamieszkać.

– Upewniłeś się, że możesz wybudować wymarzony dom – przeanalizowałeś plan miejscowy.

– Jeżeli tereny leżą poza planem miejscowym wiesz, że po wybraniu konkretnej działki musisz sprawdzić decyzję o warunkach zabudowy.

– Wiesz, jaki rozmiar i kształt działki cię interesuje.

– Wiesz, jak ważne są strony świata i kierunek wjazdu na działkę.

 

Jak szukać konkretnej działki budowlanej na sprzedaż:

– Internet. Weź poprawkę na to, że ceny w internecie są zawyżone: ogłoszenia są wystawiane głównie przez pośredników, a sprzedający wystawiają działki po takich cenach, jak sąsiedzi.

– Lokalne fora internetowe.

– Ogłoszenia w lokalnych gazetach.

– Ogłoszenia na płotach, parkanach, słupach ogłoszeniowych. Udaj się na wycieczkę, zapuść się w mniej uczęszczane okolice.

– Dużo pytaj. Widzisz osobę, która się buduje? Zapewne niedawno sama szukała działki. Pytaj spacerowiczów. Udaj się do lokalnego sklepu i urzędu.

– Użyj geoportalu, aby odszukać niezabudowane przestrzenie.

8. Na co uważać wybierając działkę?

 

Znalazłeś kilka działek, które ci wstępnie odpowiadają. Którą działkę kupić?

Najpierw odrzuć te, które są problematyczne. Bądź ostrożny – to, że działka wygląda na taką, na której można się pobudować, nic nie znaczy. Sprzedającym jest bardzo łatwo ukryć wady działek, a wygląd działki powinien mieć najmniejsze znaczenie przy zakupie.

 

Dlaczego jest to tak ważne?

Zakup złej działki może oznaczać:

– Brak możliwości budowy jakiegokolwiek budynku lub konieczność zmiany planów.

– Znaczne koszty związane z przygotowaniem działki do budowy.

– Znaczne koszty związane z budową domu.

 

Co i jak sprawdzić?

Media

– Sprawdź dostęp do energii, wody, gazu, kanalizacji. Odwiedź zakład energetyczny, wodno-kanalizacyjny i spytaj o możliwość i orientacyjne koszty podłączenia.

Uwaga: to, że „niedaleko” lub „w drodze” są media nie oznacza, że możesz się do nich podłączyć (problemem może być np. niewystarczająca średnica rur)

– Brak kanalizacji nie musi być problemem. Wiele osób używa przydomowej oczyszczalni ścieków lub szamba. Upewnij się, że nie masz nic przeciwko i że budowa szamba lub oczyszczalni będzie możliwa na tym terenie.

– Brak dostępu do wodociągu może być problemem. Woda gruntowa może być zanieczyszczona lub zawierać dużo żelaza i manganu.

– Brak dostępu do gazu nie musi być problemem. Możesz ogrzać dom m.in. pompą ciepła lub innym sposobem.

Dojazd

– Upewnij się, że jest możliwość zjazdu na drogę publiczną.

– W jakim stanie jest droga dojazdowa?

– Czy droga nie prowadzi przez inne działki? Czy nie ma służebności?

– Do kogo należy droga? Kto dba o jej naprawę i odśnieżanie?

Grunt

Grunt musi wystarczająco nośny do posadowienia budynku.

„Zły” grunt oznacza konieczność zmiany technologii postawienia budynku (drogo!) lub wymiany całego gruntu (jeszcze drożej!).

Właściciel działki powinien okazać badania geotechniczne. W przypadku ich braku, podpisz dobrą umowę przedwstępną i wykonaj badania na swój koszt. Skonsultuj się z prawnikiem.

TO BARDZO WAŻNE. Działka budowlana bez badań geotechnicznych jest jak samochód bez przeglądu. Większość sprzedających nie ma takich badań, a kupujący ich zwykle nie oczekują. Zgodzę się, że większość gruntów jest OK i nie ma z nimi problemu, szczególnie, jeżeli w okolicy stoją inne budynki. Chcesz jednak ryzykować? Kupiłbyś używany samochód w ciemno, bez obejrzenia go przez mechanika? Anegdota ku przestrodze.

Wśród zabudowań znajduje się działka na sprzedaż. Wszystko wygląda w porządku, dokumenty się zgadzają, cena atrakcyjna. Gdzie haczyk?

Właściciel działki kilka lat wcześniej, prawdopodobnie, aby dorobić, sprzedał kilka wywrotek ziemi. Powstał dół, który następnie zasypał czymś bliżej nieokreślonym, a na wierzch dał dobrej, żyznej ziemi, a całość ubił. Posiał trawę, poczekał rok, przejechał kosiarką, zrobił zdjęcia i wystawił „śliczną” działkę za sprzedaż. Osoba, która kupiłaby taką działkę miałaby duży problem.

Ukształtowanie i uporządkowanie terenu

– Jaki jest spadek terenu?

– Czy teren wymaga wyrównania?

– Czy teren nie jest położony niżej od sąsiednich działek?

– Czy teren wymaga uporządkowania?

– Czy rosną drzewa? Czy chcesz i możesz je wyciąć?

Sąsiedztwo

– Odwiedź działkę w różne dni i godziny. Czy czujesz nieprzyjemny zapach lub słyszysz nieprzyjemne dźwięki?

– Porozglądaj się. Szukaj miejsc, które mogą obniżyć komfort życia w danym miejscu.

– Porozmawiaj z sąsiadami. Jak się żyje w tym miejscu? Jak zachowuje się woda po opadach? Jaki jest stan dróg po zimie? Czy w okolicy są uciążliwe usługi lub obiekty? Jacy są lokalni urzędnicy?

– Porozmawiaj o działce, którą jesteś zainteresowany. Jak długo jest wystawiona na sprzedaż? Jak często ktoś przyjeżdża ją oglądać?

Inne

– Czy teren znajduje się pod ochroną konserwatora zabytków?

– Czy są miejsca archeologiczne lub obszar chronionego krajobrazu?

– Czy blisko nie ma linii wysokiego lub średniego napięcia?

– Czy przez działkę nie idzie rurociąg, kabel, gaz? Sprawdź mapę sieci technicznej uzbrojenia terenu.

– Odrzuć działki mieszczące się na terenach zalewowych. Uważaj na działki usytuowane na zboczach lub szkodach górniczych.

 

9. Odległości od granicy, sąsiadów, budynków i innych obiektów.

 

Plan miejscowy lub warunki zabudowy to nie wszystko. Ograniczać zabudowę mogą przepisy, np. rozporządzenie Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. W przypadku bliskości innych zabudowań, lasu lub dróg, najlepiej zlecić analizę działki specjaliście.

Dlaczego jest to tak ważne?

Prawdopodobnie wiesz o tym, że dom należy odsunąć o 4 metry od granicy działka, jeżeli ściana ma okna lub drzwi, lub 3 metry, jeżeli ich nie ma. To prawda, ale nie do końca.

Grafika pochodzi z tworzonego przeze mnie kursu o wyborze i zakupie działki budowlanej.

Jeżeli na sąsiedniej działce stoi budynek, który ma ścianę lub przekrycie dachu rozprzestrzeniające ogień lub ma pomieszczenia zagrożone wybuchem, to będziesz musiał się od niego odsunąć nawet na 18 metrów! W takim wypadku jeżeli sąsiedni budynek stoi 4 metry od granicy, to oznacza, że swój będziesz musiał odsunąć 14 metrów od ogrodzenia. Jeżeli działka jest wąska, a sąsiednia zabudowa znajduje się blisko granicy, może to oznaczać, że na działce będzie można wybudować tylko bardzo wąski budynek.

W zależności od sytuacji, będziesz musiał odsunąć się od sąsiada na 8, 12, 16, 18 lub nawet 20 metrów.

Inny przykład. Jeżeli na sąsiedniej działce jest las (a dokładniej: teren, który jest lasem według przepisów), będziesz się musiał od niego oddalić na co najmniej 12 metrów. Plan miejscowy lub wydane warunki zabudowy mogą nakazać budowę domu na większą odległość!

Uwaga. To, że na sąsiedniej działce nie ma drzew, nie oznacza, że nie jest to las! Las jest to m.in. grunt leśny (Ls) określony na mapie ewidencyjnej.

Przepisy są skomplikowane i jest ich dużo. Określają one możliwość usytuowania zbiorników na gaz płynny, szamb, studni, stanowisk postojowych itp. Są także inne zasady dotyczące wąskich działek (<16 metrów). W przypadku jakichkolwiek wątpliwości skontaktuj się z projektantem lub wykonaj analizę działki. Omówienie przepisów znajdziesz także w ebooku „Jak zlokalizować budynek (i inne obiekty) na działce” Magdaleny Myszury.

 

10. Nie wierz na słowo sprzedającemu

 

Sprawdź informacje podane w ogłoszeniu i przekazane przez właściciela gruntu z informacjami podanymi w księdze wieczystej, planie miejscowym lub warunkach zabudowy i mapie ewidencyjnej. Poproś o okazanie księgi wieczystej lub podstawę nabycia nieruchomości.

 

Dlaczego jest to tak ważne?

Cóż, brak ufności przydaje się i podczas budowy domu i podczas codziennego życia. Nikt tak dobrze nie zadba o twój interes, jak ty sam.

 

Jakie informacje sprawdzić?

– Czy rozmawiasz z właścicielem działki?

– Księga wieczysta: czy działka nie jest obciążona kredytem, służebnością drogi koniecznej (prawem sąsiadów do przejeżdżania i przechodzenia przez ten grunt). Wszystkie informacje powinny być czytelne.

– Sprawdź księgę wieczystą on-line: https://ekw.ms.gov.pl Przejrzyj wszystkie działy. Jeżeli na górze są podane numery (np. 1423/02), uważaj – do sądu wpłynął jakiś wniosek dotyczący nieruchomości i czeka na rozpatrzenie.

– W urzędzie złóż wniosek o wypis i wyrys z planu zagospodarowania przestrzennego dotyczący danej działki. Udaj się także po wypis i wyrys z ewidencji gruntów i budynków (starostwo).

– Sprawdź granice działki (nie sugeruj się istniejącym ogrodzeniem lub wbitymi palikami).

– Sprawdź powierzchnię działki. Kontrola krzyżowa: sprawdź księgę wieczystą i wypis z ewidencji gruntów.

– Sprawdzaj… wszystko. Weryfikuj wszystkie informacje.

11. Negocjacje

Jak wynegocjować dobrą cenę za działkę? Dwie porady:

– Wysłuchaj lub przeczytaj zapis mojego podcastu o negocjacjach: jak negocjować?

Zapisz się do newslettera. Otrzymasz cały poradnik w wersji PDF (34 strony!) oraz rozdział mojej książki „jak się wybudować i nie zwariować„, który dotyczy negocjacji zakupu działki.

test

UWAGA! Pobierz megaporadnik w PDF + rozdział mojej książki (negocjacje)

Otrzymasz na maila napisany przeze mnie megaporadnik o działce budowlanej wraz z rozdziałem z mojej książki na temat negocjowania. Będę informował Cię o nowych artykułach i podcastach publikowanych na blogu oraz moich szkoleniach o tematyce budowlanej. Obiecuję: nie wysyłam żadnego spamu! W każdej chwili możesz się wypisać.



Uwaga: Jeżeli już subskrybujesz mojego bloga, to sprawdź skrzynkę 🙂 Te materiały powinny były już do Ciebie dotrzeć i nie musisz się ponownie zapisywać.

 

12. Zakup działki

 

– Sprawdź plan miejscowy, warunki zabudowy (tak, jeszcze raz!)

– Sprawdź wszystkie dokumenty: księgę wieczystą (w przypadku jej braku inny dokument potwierdzający własność działki, np. akt własności), wypis i wyrys z ewidencji gruntów.

– Upewnij się, że zweryfikowałeś wszystkie informacje i wszystko jest dla ciebie czytelne.

– Jeszcze raz porozglądaj się po okolicy. Poproś kogoś, aby obiektywnie ocenił wady i zalety wybranej przez ciebie działki.

– Podpisz umowę przedwstępną, aby zarezerwować działkę. Nie wierz w obietnice. Jeżeli znajdzie się lepszy kupiec, właściciel prawie na pewno to z nim zakończy transakcję.

– Umowę przedwstępną można zawrzeć na kartce lub u notariusza. Obie formy są ważne, ale umowa zawarta u notariusza lepiej zabezpiecza interesy obu stron. Aby dobrze się zabezpieczyć znajdź lokalnego notariusza i umówi się z nim na rozmowę. Pokaż mu wszystkie dokumenty. Dowiedz się, co jest konieczne do podpisania aktu.

– Dobra umowa przedwstępna zagwarantuje ci bezpieczeństwo. Pomyśl o dodatkowych warunkach, jak obowiązek uporządkowania terenu przez sprzedającego lub dodatkowych informacjach, jak braku prawa pierwokupu. Jeżeli działka nie ma warunków zabudowy, możesz zastrzec, że jeżeli nie uzyskasz pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy, umowa zostanie rozwiązania. Nie korzystaj ze wzorów umieszczonych w internecie. Umowa powinna być dostosowana do działki, którą kupujesz. Każda sytuacja jest inna.

– Zadatek czy zaliczka? Zadatek: jeżeli sprzedający się wycofa z transakcji, możesz od niego żądać zwrotu dwukrotnie wyższej. Jeżeli ty się wycofasz – zadatek przepada. Zaliczka nie jest wystarczającym zabezpieczeniem przy zakupie działki. Zależy ci na działce? Ustal wysoką kwotę zadatku.

– Aby ostatecznie kupić działkę, musisz zawrzeć umowę jej kupna. Konieczna jest wizyta u notariusza. Umów się na podpisanie aktu notarialnego. Podczas odczytywania aktu bądź skupiony i zwracaj uwagę na wszystkie nieprawidłowości.

 

13. Świętowanie

 

– Zrób sobie kilka dni wolnego i spędź miło czas. Zasłużyłeś na odpoczynek 🙂

14. Co po zakupie działki?

 

– Jeszcze trochę odpocznij 🙂

– Zapoznaj się z moją książką „Jak się wybudować i nie zwariować„, w której pokazuję, jak wybrać rzetelnych wykonawców.

– Kup inną książkę, która pomoże ci wybudować dom. Tu znajdziesz kącik czytelniczy.

– Zapoznaj się z moimi radami – 25 (cennych) porad dla budujących.

– Zastanów się, czy będziesz budował się systemem zleconym (i sam dobierał wykonawców), czy zaangażujesz generalnego wykonawcę. A może inwestor zastępczy? Przeczytaj na co uważać współpracując z generalnym wykonawcą.

– Zostań dłużej na moim blogu, a w przypadku pytań nie wahaj się wysłać mi wiadomości: slawomir.zajac@poradnik-budowlany.com

 

Mam nadzieję, że powyższy poradnik pomoże wybrać i kupić wymarzoną działkę.

Mam prośbę: udostępnij artykuł, aby pomóc innym osobom, które planują wybudować dom. Jeżeli jesteś zarejestrowany na jakimś forum budowlanym, to będę wdzięczny, jeżeli poinformujesz o tym poradniku więcej osób.

Starałem się, aby poradnik zawierał jak najwięcej konkretnych informacji. Jeżeli przeczytałeś cały poradnik i czujesz, że potrzebujesz pomocy przy wyborze i zakupie działki, to zapoznaj się z moim kursem on-line „Jak się wybudować: zakup działki”. To 10 godzin materiału, w którym krok po kroku pomagam doprecyzować oczekiwania i potrzeby, określić budżet, wybrać lokalizację działki, wynegocjować za nią dobrą cenę i kupić. Wszystko po to, abyś wybudował swój wymarzony dom i przy tym nie zwariował 🙂

Kurs jeszcze jest gotowy w 90%. Tutaj znajdziesz więcej informacji na ten temat: sprawdź szczegóły.

A tymczasem… udaję się na urlop! Życzcie mi dobrej pogody! 🙂

 

184 Udostępnień