Czego się obawiamy przed budową domu?

OBAWY ZWIĄZANE Z BUDOWĄ DOMU

Zgodnie z obietnicą wracam dzisiaj do ankiety, którą wstępnie omówiłem w ostatnim podcaście (przygotowałem też transkrypcję).

Do tej pory otrzymałem od Was 174 wiadomości, w których dzielicie się swoimi obawami i dajecie znać, jakie tematy powinienem częściej poruszać na blogu.

Bardzo, bardzo dziękuję za wszystkie odpowiedzi, pytania, sugestie i miłe słowa!

I bardzo się cieszę, że przez okres wakacyjny liczba subskrybentów bloga powiększyła się o 400 osób, co oznacza, że w tej chwili blog subskrybuje ponad 3000 osób! Wszystkim bardzo dziękuję.

Przy okazji mała prośba. Jeżeli udzielacie się na forach internetowych, to polecajcie mojego bloga lub konkretne artykuły. Wystarczy powiedzieć, aby ktoś wpisał w wyszukiwarkę „Jak się wybudować i nie zwariować” a na pewno mnie znajdzie 🙂

 

W ankiecie podzieliliście się swoimi obawami związanymi z budową domu. Podczas ich czytania przypomniałem sobie, że miałem podobne obawy przed moją budową. Obawiałem się tego, że zabraknie mi pieniędzy, wykonawcy mnie oszukają, a ja sobie nie poradzę.

Z tym wszystkim można dać sobie radę – trzeba tylko dobrze przygotować się do budowy. Mam nadzieję, że uda mi się rozwiać chociaż część Waszych obaw.

Zdaję sobie sprawę, że jeden artykuł to mało więc w wielu miejscach linkuję do moich materiałów, w którym szerzej omawiam dane zagadnienie.

Czego się dowiesz z artykułu:

• Co jest kluczem do udanej budowy?
• Jak znaleźć dobrych wykonawców?
• Jak wybrać rzetelnego kierownika budowy?
• Jak zabezpieczyć się przed niesolidnymi wykonawcami?
• Jak odpowiednio przygotować się do budowy?
• Jak upewnić się, że starczy nam pieniędzy na budowę domu?

Uwaga. Ankieta jest i będzie cały czas aktywna. Zachęcam do jej wypełnienia: link do ankiety.

Czego się obawiamy?

Pismem pochylonym są oznaczone Wasze komentarze.

 

1. Przygotowania do budowy, wyboru wykonawców, koordynacji prac

 

„Gdzie szukać kierownika, projektanta, wykonawców. Polecane strony internetowe.”

„Stworzenia całego planu i terminarza robot oraz poszukiwania fachowców.”

„Mieszkam za granicą i planuje budowę domu w Polsce. Jak to pogodzić?”

„Nie dam rady z koordynacją prac/wykonawców”

Zacznę od szukania wykonawców.

– Na forum muratora jest biała lista wykonawców z podziałem na województwa. Przykład: https://forum.muratordom.pl/showthread.php?49580-TR%C3%93JMIASTO-Bia%C5%82a-lista-wykonawc%C3%B3w Skontaktuj się z osobą lub firmą, która jest wielokrotnie polecana przez różne osoby. Są firmy polecane przez forumowiczów od 10 lat! Uważaj na komentarze osób, które napisały tylko 1 komentarz – najlepiej takie komentarze ignorować. Pomimo występowania takich komentarzy myślę, że biała lista wykonawców na forum muratora jest chyba najbardziej rzetelnym źródłem informacji o wykonawcach.

– Facebook. Znajdziesz tam dużo grup budowlanych. Największa z nich ma ponad 200000 (!) członków. Użyj wyszukiwarki, aby znaleźć polecane ekipy. Jest to trudne, bo postów jest mnóstwo, ale to możliwe. Możesz też poprosić o polecenie ekipy na grupie.

– Użyj wyszukiwarki. Czasami trzeba pokombinować, aby wpisać właściwe słowa kluczowe. Jeżeli szukasz kierownika budowy wpisz np. „Kierownik budowy Warszawa”, „Kierownik budowy dom Warszawa”, „Polecany kierownik budowy”, „Kierownik budowy referencje”, „Kierownik budowy strona”, „Kierownik budowy telefon”. Nie poddawaj się. W internecie jest dużo wartościowych informacji, tylko coraz trudniej je odnaleźć.

Jeżeli chodzi o udaną budowę, to kluczem do sukcesu jest:

• Dobry projektant, który sprawuje nadzór autorski. Dobry projekt to mało problemów na budowie. O tym, dlaczego projekt budowlany jest tak ważny, dowiesz się z tego artykułu: po co nam projekt budowlany?
• Dobry kierownik budowy. Funkcja kierownika budowy jest najbardziej odpowiedzialną funkcją w procesie budowlanym. Dobry kierownik budowy to skarb. Będzie dbał o budowę tak, jakby budował dla siebie. Będzie ci służył radami. Mam wrażenie, że kierownicy budów są w Polsce niedoceniani – większość inwestorów szuka tanich kierowników, nie zdając sobie sprawy, jak ważną jest on osobą na budowie. A przecież to właśnie on odpowiada za to, że Twój dom zostanie poprawnie wybudowany. To dzięki niemu będziesz rozwiązywał sytuacje konfliktowe, dzięki niemu unikniesz wielu nieprzyjemnych sytuacji, to on wyłapie ewentualne błędy, których poprawa po wybudowaniu domu będzie niemożliwa. To dzięki niemu zaoszczędzisz sporo nerwów, a może i pieniędzy.

Plan i terminarz robót powinien stworzyć projektant z kierownikiem budowy, a koordynowanie wykonawców możesz zlecić kierownikowi budowy. Jeżeli chcesz zająć się koordynacją sam, to i tak wybierz kierownika, który będzie ci w tym pomagał.

 

2. Współpracy z wykonawcami

 

„Wybór wykonawców, rozmowy z nimi, gdy coś idzie nie tak.”

„Współpracy z wykonawcami- budowlańcami i ich rzetelności. Najchętniej samemu zbudowalibyśmy dom, ale brak czasu przez pracę”

„Braku / niedostatecznej kontroli nad wykonawcami”

Najważniejsze zasada: poświęć jak najwięcej czasu na znalezienie odpowiedniego wykonawcy. Jeżeli znajdziesz właściwego wykonawcę (a nie takiego, który był tani lub miał wolne terminy), to współpraca powinna iść bez zastrzeżeń. Najważniejsze zasady:

– Zawsze spotykaj się z 3-5 wykonawcami. Rozmawiaj z nimi, wypytaj o szczegóły wykonania danej pracy.

– Proś o referencje. Czasami wystarczy kontakt telefoniczny do jego dwóch zadowolonych klientów i w ciągu kilku minut uzyskasz cenne informacje. Jeżeli okaże się, że nie możesz otrzymać numerów do jego klientów, bo „zmienił komórkę”, „kot mu zrzucił doniczkę na telefon” i „oj, teraz nie ma, ale jak da pan zaliczkę to jutro przyniosę” to oznacza jedno: kłopoty. Szukaj kogoś innego.

– Obejrzyj jego prace. Zawsze upewnij się, że to, co widzisz ciebie satysfakcjonuje.

– Sprawdź go w internecie.

– Podpisz dobrą umowę, która zapewni ci spokój. Więcej na temat wyboru wykonawców znajdziesz w moim darmowym poradniku, który otrzymasz, jeżeli zapiszesz się do mojego newslettera.

 

3. Braku wiedzy budowlanej

 

„Obawiam się, że fachowcy zawalą robotę, a ponieważ ja nie znam się na budowie domu to będą robić mnie w konia i przekonywać że to co robią jest zrobione dobrze.”

„To już nie są obawy, to niestety pewność. Gdy moi rodzice ocieplali dom, patrzyłem się na prace i jeden z panów powiedział do mnie „Patrzysz i nie wiesz czy dobrze robię.” Z wykształcenia nie jestem inżynierem budownictwa, nie jestem też umysłem na wskroś ścisłym. Trudno doglądać pracę, gdy człowiek nie ma bladego pojęcia o branży i o zagadnieniach. Można pracownikom budowy zadać pytanie, a oni będą wiedzieli, że mają na pokładzie laika. Brakuje mi ogólnego pojęcia o technologiach budowlanych, nie znam dobrych praktyk, nie wiem czym różnią się techniki wykonania.”

„Obawiam się, że ekipa od budowy okaże się niekompetentna, że będę musiała pilnować pracowników w tematach, na których się nie znam.”

„Brak mi fachowej wiedzy o budowie. Nie potrafię zweryfikować opinii wykonawcy – może robi dobrze, a może wciska mi kit i robi tak, jak mu jest łatwiej.”

„Czy popełnię klasyczne błędy z braku wiedzy, że o czymś zapomnę,  że źle odbiorę materiały lub ktoś mnie oszuka  bo nie wiem czy wykonane prace są zgodne ze standardami”

Ze smutkiem stwierdzam, że te obawy są uzasadnione. Są osoby, które chętnie wykorzystają naszą niewiedzę i naiwność. Z tego powodu czasami ukrywam przed wykonawcą moją wiedzę. W taki sposób weryfikuję wykonawcę: jeżeli uważa mnie za laika i pomimo tego wszystko mi dokładnie i zgodnie z prawdą wytłumaczy, to super. Jeżeli jednak zacznie się wymądrzać i traktować mnie z góry, to już wiem, że podczas współpracy będą występowały problemy. A jeżeli zauważę, że chce wykorzystać moją niewiedzę, to oczywiście ze współpracy rezygnuję.

Co zrobić, jeżeli nie masz odpowiedniej wiedzy technicznej? Warto ją chociaż trochę uzupełnić:

• Obejrzyj wykład Pana Jerzego Zembrowskiego, w którym omawia między innymi najczęstsze błędy projektowe i wykonawcze.
• Zobacz, jakie książki warto kupić przed budową domu.
• Zapoznaj się z serią artykułów budowa domu krok po kroku w którym pokazuję, w jaki sposób prawidłowo wybudować dom

Dzięki wykładom, książkom i artykułom będziesz miał większą świadomość tego, co się może wydarzyć na budowie i na trzeba zwracać uwagę.

Natomiast… tematów związanych z budową domu jest tak dużo, że nie jest możliwe poznanie dogłębnie każdego tematu. Zatrudnij odpowiedniego kierownika budowy, zapłać mu tyle, ile potrzeba i niech to on pilnuje wykonawców. A jeżeli nie jesteś pewny kierownika budowy (ale w sumie to dlaczego?) to rozważ zatrudnienie inspektora nadzoru inwestorskiego. Jasne, że ten sposób jest droższy, ale coś za coś. O pieniądzach będzie jeszcze w dalszej części artykułu.

„Obawiam się, że wykonawcy wykorzystają moją nieznajomość rzeczy i wykonają roboty niesolidnie. Ja nawet tego nie zauważę a potem będę ponosić tego koszty.”

„Obawiam się, że wykonanie nie będzie rzetelne. Ponoć pańskie oko konia tuczy a nie jestem specjalistą w każdym budowlanym szczególe.”

I właśnie: nie jesteś specjalistą i nie musisz być specjalistą. Bądźmy specjalistami w dziedzinach, które nas interesują. Nawet, jeżeli staniesz się specjalistą od fundamentów i murowania ścian, to ktoś może cię oszukać podczas montowania hydrauliki lub wykończeniówki. Nie jesteś w stanie dopilnować wszystkiego. Zaangażuj dobrego kierownika budowy, który dopilnuje, że prace są wykonywane zgodnie z projektem budowlanym, a będzie dobrze.

 A jak wybrać rzetelnego kierownika budowy?

–  Upewnij się czy przynależy do Izby Inżynierów Budownictwa. Obecność w tej Izbie jest obowiązkowa, natomiast znam sytuację, w której kierownik budowy pokazywał nieaktualne zaświadczenie do przynależności do Izby.

– Dobry kierownik poprosi o projekt do wglądu. Bardzo dobry weźmie projekt za kilka dni i go spokojnie przeanalizuje w domu. Kiepski powie, że „eee, i tak wszystko wyjaśni się na budowie”, a na projekt tylko zerknie. Już na tym etapie można stwierdzić, z kim się rozmawia.

– Zapytaj o to, w jaki sposób współpracuje z projektantami i czy miał jakiś „ciężki” przypadek związany z niefrasobliwym projektantem lub błędnym projektem.

– Poproś o numery telefonów do inwestorów, którym prowadził budowę. Zadaj im pytanie, w jaki sposób wyglądała współpraca między kierownikiem a projektantem, i kierownikiem i wykonawcami.

– Zapytaj o zakres usług. Czy analizuje umowy? Pomaga w wyborze wykonawców? Jak często bywa na budowie? Tani kierownicy budów bywają rzadko na budowie, ograniczają się tylko do rzucenia okiem na stan prac i wpisania się do dziennika. Jeżeli nie masz odpowiedniej wiedzy technicznej, to po prostu potrzebujesz kogoś, kto będzie często bywał na budowie, będzie obecny przy wszelkich pracach mających wpływ na bezpieczeństwo konstrukcji, z kim będziesz mógł zwyczajnie porozmawiać.

– Polecam spotkanie się z co najmniej 5 kierownikami budów.

Pamiętaj, że kierownik budowy powinien być Twoim sojusznikiem!

 

 4. Tego, że dom nie spełni naszych oczekiwań

 

„Wyboru złej technologii budowy domu, wyboru złego systemu ogrzewania, błędów w samym projekcie domu, których nie wyłapię ponieważ nie jestem specjalistą z tej dziedziny.”

„Nieprawidłowego projektu, tzn. że pomieszczenia będą za małe, źle rozlokowane.”

„Ze moje wyobrażenia zderzą się z rzeczywistością i dom będzie niefunkcjonalny. Popełnimy błędy które na kolejnych etapach będzie trudno naprawić”

„Źle opracowanego projektu. Nieergonomicznego rozkladu pomieszczeń. Zastosowania niepraktycznych rozwiązań, wyglądających dobrze na papierze.”

„Czy powierzchnia domu nie będzie za mała”

„Obawiam się, że buduje zbyt duży dom”

 

Obawy są… słuszne. Ale da się ich uniknąć 🙂 Większość problemów wynika z tego, że większość osób:

– Chce szybko wybudować dom,

– Wybiera projekt gotowy, który wydaje się OK,

– Adaptuje (tanio) projekt,

– Przystępuje do budowy mając „jakiegoś” kierownika budowy i wykonawców, którzy akurat mieli wolne terminy.

Dlaczego wybór projektu gotowego może być błędem? Dlatego, że zwykle niewiele wiemy o swoich potrzebach i oczekiwaniach względem przyszłego domu. Za duże, za małe, nieustawne domy biorą się właśnie z tego, że nikt z nami nie usiadł i nie porozmawiał. Ja sam o mały włos nie wybudowałbym domu piętrowego i tylko dzięki temu, że daliśmy sobie z żoną więcej czasu, dotarło do nas, że nie chcemy mieć w domu schodów i zdecydowaliśmy się na dom parterowy (to była świetna decyzja!).

Rozwiązanie? Skorzystanie z projektanta, który przygotuje indywidualny projekt naszego domu. Dobry projektant spędzi z nami kilka godzin, wypytując o nasze potrzeby, oczekiwania i plany na przyszłość. To dzięki niemu upewnimy się, w jaki domu chcemy zamieszać. To on pomoże nam wybrać odpowiedni system ogrzewania i wybierze właściwą technologię budowy domu. Rozmowa z projektantem, zaprojektowanie domu, który będzie rzeczywiście dla nas oraz nadzór autorski zminimalizuje liczbę problemów z przyszłym użytkowaniem domu.

Wiem, że znalezienie dobrego projektanta nie jest łatwe. Jeden z moich czytelników spotkał się z 16 (!) projektantami, zanim podjął decyzję. Jeżeli chcesz się wybudować bez problemów, to musisz mieć dużo czasu na przygotowania, znalezienie odpowiednich ludzi, ekip i sprecyzowanie swoich oczekiwań.

Potrzebujesz więcej pomocy? Rozważ skorzystanie z usługi projektanta wnętrz. Ja z takiej usługi skorzystałem i jeszcze przed pracami ziemnymi wiedziałem, w jaki sposób będzie wyglądał mój salon, sypialnia, łazienka i wc. Wiedziałem, że buduję dom, który jest dla mnie, a dzięki temu, że bardzo dużo decyzji podjąłem przed budową, budowa była łatwiejsza.

 

Czego się jeszcze obawiamy?

 

5. Nieprawidłowych decyzji.

 

„Fundamentalnych, podstawowych błędów na etapie wyboru projektu/projektowania domu, które trudno będzie naprawić. Pominięcie jakichś kwestii (rekuperacja, fotowoltaika, pompa ciepła, grubsze ściany, grubsze ocieplenie oto), które mogą mieć duże znaczenie jeśli chodzi o funkcjonalność, komfort Domu.”

„Obawiam się źle dobranego systemu ogrzewania; nie możemy się zdecydować, która technologia będzie nam najbardziej służyć”

„Wybrane przeze mnie technologie i rozwiązania nie sprawdzą się w przyszłości. Czy wybrane rozwiązania będą odpowiednie.”

Zostało poruszonych kilka tematów:

– Błędy związane z projektem lub projektowaniem. Oprócz wyboru dobrego projektanta polecam też danie sobie odpowiedniej ilości czasu. Każda decyzja musi się „ułożyć”. Nie narzucaj sobie terminów i bądź pewny, że budujesz dom, który chcesz.

– Rekuperacja. Trudny temat. Jeżeli wahasz się, jaką wentylację wybrać, to polecam mój arykuł, w którym omawiam wentylację grawitacyjną, mechaniczną i hybrydową.

– Pompa ciepła. To, czym będziemy ogrzewać dom zależy od kilku czynników. Jaki będzie koszt instalacji? Jakie będą przyszłe rachunki? Czy chcemy zainwestować podczas budowy więcej, aby potem płacić mniej? O tym, jakie mamy możliwości ogrzewania domu pisałem m.in. w artykule „Koszty ogrzewania domu” (uwaga: długi artykuł, niezbędna kawa i 2 pączki!), a o pompach ciepła tutaj: jaką pompę ciepła wybrać?

– Grubość ścian. To powinno wynikać z projektu. Ściany powinny być takie, aby wytrzymały obciążenie. Nie ma sensu dawać grubszych ścian niż potrzeba i to nie my, inwestorzy, powinniśmy podejmować tego typu decyzje.

– Grubość ocieplenia. To też powinno wynikać z projektu. Można (trzeba) to obliczyć. Czy warto dać 20 cm styropianu zamiast 15? Jaki styropian użyć? Projektant wykona symulację, z której wyniknie, co jest opłacalne?

Jak można się dodatkowo zabezpieczyć? Decyzji do podjęcia jest tak dużo, że zapewne wiele razy będziesz miał kłopot z wyborem. Moja sugestia: jeżeli preferujesz rozwiązanie A, ale kusi cię także rozwiązanie B, to dopilnuj tego, aby po budowie domu była możliwa zmiana rozwiązania z A na B.

Przykład:

1. Chcesz mieć wentylację grawitacyjną, ale nie jesteś pewny, czy wentylacja mechaniczna nie będzie lepszym pomysłem. Dopilnuj zatem tego, aby można było bez problemu w przyszłości umieścić w pomieszczeniach kanały wentylacyjne. Realizacja wentylacji mechanicznej będzie droższa po budowie domu niż w jego trakcie, ale będzie to możliwe.
2. Nie chcesz zakładać fotowoltaiki, ale być może kiedyś ją założysz? Upewnij się, że masz miejsce na dachu, a na dach nie będzie padał cień. Być może projekt domu będzie wymagał konsultacji z firmą fotowoltaiczną.

Nie zawsze takie podejście będzie możliwe, ale w wielu przypadkach zostawienie otwartej furtki będzie nadzwyczaj pomocne.

 

 6. Błędów i opóźnień wykonawców

 

„Źle wykonanej pracy, opóźnienia”

„Że wykonawca spartaczy robotę”

„Błędów budowlańców, których nie dostrzegę”

„Błędów wykonawców”

Nawet najostrożniej wybrany przez nas wykonawca może źle wykonać swoją pracę. Nie zawsze wynika to z niekompetencji. Wszyscy jesteśmy ludźmi, a każdy może mieć gorsze dni. Ważne, aby wyłapać dany błąd wcześnie, a nie dopiero po zakończeniu prac.

Dlatego:

– Zaangażuj dobrego kierownika budowy, który na bieżąco będzie sprawdzał stan prac – także wykończeniowych.

– Zawsze podpisuj umowy z wykonawcami, aby móc wymóc na nich poprawę błędów.

– Informuj (ty lub kierownik) wykonawcę niezwłocznie po znalezieniu błędu i oczekuj jego naprawienia.

– Rozważ zaangażowanie inspektora nadzoru inwestorskiego.

„Największym strachem napawa mnie, że mimo rzetelnego wyboru fachowców i tak ktoś na którymś etapie będzie chciał mnie oszukać, zrobić coś szybko i niedokładnie i później z naprawą zostanę sam. Obawiam się, że nie będę w stanie wszystkiego sam dopilnować, a też nie mogę mieć 100% zaufania nawet do inspektora nadzoru, jak żyć … :)”

Rozumiem, że można nie mieć 100% zaufania do inspektora nadzoru, ale jeżeli starannie wybierzemy projektanta, projekt zostanie oceniony przez naszego (starannie wybranego) kierownika budowy, zatrudnimy starannie wybranego wykonawcę i zaangażujemy (starannie, a jakże) inspektora, to musielibyśmy mieć niesamowitego pecha, aby coś się na budowie posypało… 🙂

 

7. Oszustów i niesolidnych wykonawców

 

„Czy wykonawcy nas nie oszukają.”

„Narzucenia warunków przez wykonawcę, błędów w projekcie i braku umiejętności weryfikacji,”

„Oszustw przez firmy budujące”

„Niesolidnych wykonawców. Oszustw wykonawców i naciąganiu na materiałach i robociźnie.””

„Błędów które powstaną podczas budowy domu oraz wykonawców którzy mnie oszukają.”

Uspokoję: większość wykonawców jest rzetelnych i uczciwych.

Niestety wśród nich są czarne owce, które mogą nas narazić na dużo problemów. Znam przypadek zastosowania taniego gruntu zamiast masy bitumicznej. Wykonawca kupił tani materiał, posmarował fundamenty, które następnie zostały zasypane ziemią. Z zewnątrz nic nie było widać, a różnica w cenie zniknęła w kieszeni wykonawcy. Takie rzeczy się zdarzają. I dobrze wiedzieć, że takie rzeczy się zdarzają, bo dzięki temu będziemy lepiej na takie sytuacje przygotowani.

Jak? Zachowując ostrożność:

– Zaangażuj dobrego kierownika budowy. Tak, wiem, że się powtarzam, ale chcę, aby to utkwiło w głowie.

– Nikogo nie obdarzaj za dużym zaufaniem. To trochę przykra rada, bo jednak chciałbym, abyśmy sobie wzajemnie ufali, no, ale… Jeżeli więc ktoś wykonuje jakąś pracę, pomyśl od razu, w jaki sposób ją skontrolujesz. Przykład: zamawiasz koparkę. Czas pracy koparki wynosi 150 złotych za godzinę pracy. W jaki sposób skontrolujesz, ile faktycznie pracował operator koparki? Rozwiązanie: bądź przy tym, poproś sąsiada, załóż kamerkę. W innym przypadku kontrolę może przeprowadzić kierownik budowy lub znajomy.

– Podpisuj umowy! Jeżeli masz jakiekolwiek wątpliwości na ten temat i uważasz, że „nikt nie podpisuje umów„, „umowa niczego nie daje” i „liczy się człowiek, a nie umowa„, to wiedz, że jesteś w dużym błędzie. Tutaj rozprawiam się z najczęstszymi błędami: 9 mitów dotyczących podpisywania umów.

– Rób zdjęcia każdego etapu i każdego elementu. Wykop pod fundamenty. Fundamenty (z każdej strony!). Murowanie ścian. Im więcej zdjęć tym lepiej. Nie możesz być często na budowie? Poproś kierownika lub wykonawcę o przesyłanie zdjęć. W ten sposób możesz nawet budować będąc za granicą.

– Wyjaśniaj każdą wątpliwość. Jeżeli coś ci się nie podoba, to zgłoś to wykonawcy lub kierownikowi budowy.

– Nie zgadzaj się w ciemno na propozycję wykonawców dotyczącą kupowania przez nich materiałów budowlanych. Oczekuj od nich podania gdzie i za jaką cenę mogą kupować materiały budowlane, jak wygląda kwestia zwrotu niewykorzystanych materiałów i jakie są koszty transportu. Jeżeli wykonawca nie chce ujawnić szczegółów to nie zgadzaj się na jego propozycje! Dużo o tym pisałem w artykule „Jak kupować materiały budowlane”

– Sprawdzaj ceny materiałów budowlanych. Oczekuj pokazania paragonów lub faktur za zakupione materiały. Wykonawcy mają przeróżne układy z hurtowniami i składami budowlanymi. Możesz zapłacić za produkt i dostać na niego fakturę, ale nigdy nie dowiesz się tego, że do wykonawcy wróciło 15% kwoty „pod stołem”. Wykonawcy mają w dużych hurtowniach różnego rodzaju premie za zakupy, programy lojalnościowe i dlatego jest im bardzo na rękę, kiedy mogą kupować materiały za twoje pieniądze. Czy wiesz, że wykonawcy mogą mieć w niektórych hurtowniach rabaty sięgające nawet kilkudziesięciu procent? Więcej informacji: „Jak kupować materiały budowlane”

Ps Czy wiesz, że napisałem książkę „Jak się wybudować i nie zwariować„, która koncentruję się głównie na odpowiednim wyborze i współpracy z wykonawcami?

Z każdą książką otrzymujesz pakiet wzorów umów z wykonawcami, kierownikiem budowy i projektantem oraz poradnik „Błędy w projektach”, w którym opisuję

• Co powinien zawierać projekt budowlany?
• Jakie błędy występują najczęściej?
• Jak znaleźć błędy i braki w naszym projekcie? Dużo przykładów.
• Co to jest projekt wykonawczy?
• Dlaczego niektóre projekty kosztują 5000 złotych, a niektóre 30000?

8. Obawy związane z wysokim kosztem budowy domu

 

„Najbardziej obawiam się tego, że budowa domu mnie przerośnie. Mam na myśli to, że po zakupie działki i rozpoczęciu pierwszych prac okaże się, że jest mnóstwo rzeczy, o których nie wiedziałem, a o których powinienem był wiedzieć i je dużo wcześniej ogarnąć i że z planowanej kwoty x budowa domu będzie kosztować mnie finalnie 2x i zwyczajnie zbankrutuję i zwariuję. ;)”

„Najbardziej się obawiam przestrzelenia z wymaganiami, których nie będę mógł spełnić finansowo. Lub tego, że pojawią się nieprzewidziane wydatki. Wybranie projektu rozpoczęcie budowy to nie problem, gorzej gdy zaczyna się kurczyć budżet, a założenia były inne ;)”

„Że rata kredytu w przyszłości okaże się zbyt dużym obciążeniem budżetu”

„Czy wyrobimy się finansowo z budową.”

„W chwili obecnej sen z powiek mi spędza kalkulacja, koszty, czy wyrobię się w budżecie.”

„Brak pieniędzy”

To była moja największa obawa przed budową domu. Nie mogłem i nie chciałem założyć jakiegoś budżetu na budowę i mocno trzymać kciuki, aby go nie przekroczyć. Założyliśmy z żoną, że albo zmieścimy się z zakupem działki i budową domu w pewnej kwocie, albo nie – i w takim przypadku kupimy po prostu mieszkanie.

Zakup mieszkania wydaje się prosty: znamy cenę mieszkania, możemy mniej więcej zorientować się w cenie wykończenia i łatwo podjąć decyzję o zakupie. Oszacowanie osztu budowy jest bardzo trudne i zawsze trzeba zakładać, że budowa domu będzie droższa niż nam się wydaje. Błędy, wzrost cen, zmiany decyzji…

Nawet w tym artykule piszę o tym, aby zaangażować dobrego kierownika budowy i – opcjonalnie – inspektora nadzoru inwestorskiego. „Jasne, a kogo na to stać!” ktoś zapewne pomyślał. Niestety, jeżeli chcemy się wybudować bez stresu, musimy wydać więcej pieniędzy…

Co proponuję?

• Poznaj dobrze swój budżet. Ile możesz pieniędzy przeznaczyć na ratę kredytową? Rata nie powinna za bardzo obciążać budżetu. Zapisuj na bieżąco wszystkie wydatki oraz przelewaj oszczędności na osobne konto.
• Oszacuj wszystkie wydatki związane z budową. Szacowanie kosztów „na oko” może okazać się bardzo zgubne. Zapewne zauważyłeś, że na różnych stronach z projektami gotowymi są podawane koszty budowy domu: stan zerowy, stan surowy otwarty, stan surowy zamknięty, wykończeniówka. Czasami
  jest to podane w takiej formie, że aż chce się wierzyć, że podane liczby są prawdziwe. Przeważnie te wyliczenia są zaniżone bardziej niż myślisz. Jak bardzo? Jeżeli znajdziesz informację, że koszt budowy domu do stanu surowego zamkniętego będzie wynosił 190 000 złotych, to jest możliwe, że realnie zapłacisz nawet o 20% więcej – czyli więcej aż o 38 000 złotych! A jest to dopiero stan surowy – podczas wykończenia zwykle różnice są jeszcze większe. Nie ma znaczenia, za ile pieniędzy pobudował się ktoś inny. Koszt wykonania identycznego domu, z identycznych materiałów, na działce o identycznych wymiarach i kształcie może różnić się o kilkadziesiąt tysięcy złotych tylko z uwagi na lokalizację.

Jak to zrobić? Zapoznaj się z filmem Jak mądrze oszacować koszt budowy domu i powoli wypełniaj ten arkusz kalkulacyjny

I ja wiem, że film jest długi. Wiem, że arkusz może nieco przerażać. Wiem, że potrzeba czasu i samozaparcia, aby w ten sposób przygotować się do budowy i wiem, że zwykle nie chce się tego robić. Zawsze jest coś ważniejszego i pilniejszego do zrobienia.

Wiem, wiem, WIEM.

Jeżeli jednak chcesz mieć PEWNOŚĆ, że starczy ci na budowę pieniędzy, to powinieneś już teraz zacząć liczyć. Poświęcaj temu zadaniu 15 minut dziennie. Nie spiesz się. Przygotowania mogą zająć i kilkanaście miesięcy. Ale zacznij to robić TERAZ.

Da się policzyć – samodzielnie! – koszt budowy domu. Ważna jest systematyczność, dokładność i nieco pesymistycznego podejścia. Podczas określania swojego budżetu zaniż swoje możliwości finansowe, a podczas szacowania kosztów, zawyż je nawet o kilkadziesiąt procent. Dzięki temu wybudujesz swój dom nawet, gdy przyjdzie nieoczekiwana podwyżka cen materiałów lub robocizn. Więcej informacji w filmie.

Kilka słów z mojej książki „Jak się wybudować i nie zwariować„:

„(…) znajomość kosztów i twojego budżetu pozwoli ci na podejmowanie świadomych decyzji podczas budowy. To jest tak, że najlepsze pomysły przychodzą w trakcie prac. Znajomy coś podpowie, wykonawca zaproponuje pewne rozwiązanie i czujesz, że musisz to mieć albo dziwisz się, jak mogłeś o tym nie pomyśleć wcześniej. Może chodzić o oświetlenie na podbitce, o system alarmowy z ciekawymi opcjami, czujniki rozszerzające możliwości twojej kotłowni, dodatkowe rzeczy zwiększające komfort mieszkania itp. A może warto dać jeszcze kilka centymetrów więcej ocieplenia albo lepszy tynk? Pomalować mieszkanie lepszą farbą (swoją drogą to niesamowite, ile farby idzie na pomalowanie całego domu). A może poczytałeś na temat inteligentnego domu i chciałbyś mieć rolety oraz oświetlenie sterowane komputerem i smartfonem? A może warto rozważyć pompę ciepła? Wszystko jest ciekawe i aż kusi, żeby zgadzać się na wszystko, ale dopóki nie wiesz, ile będą cię kosztowały pozostałe etapy budowy, to tak naprawdę nie wiesz, na co możesz sobie pozwolić. Bez kosztorysu bardzo łatwo stracić kontrolę nad wydatkami.”

 

9. Obawiam się braku czasu, opóźnień.

 

„Opóźnienia związane z pozwoleniami na budowę,”

„Znacznego wydłużenia czasu budowy”

„Braku czasu nad budową systemem gospodarczym a takim systemem chce budować z racji niskich środków.”

„Zbyt dużej ilości poświęcanego czasu na budowę”

„Że budowa domu na bardzo długi czas sprawi, że nasze życie poza budową przestanie istnieć”

„Długi czasu oczekiwania na specjalistów od wykończenia (wynika to z moich ostatnich doświadczeń).”

Rozwiązanie jest proste, chociaż nie wszystkim się ono spodoba – zaakceptuj to.

Opóźnienia się zdarzają. Prace nad projektem się przeciągną, urzędnik przetrzyma lub zapomni o dokumentach, wybór wykonawców potrwa znacznie dłużej niż przypuszczaliśmy, ktoś się rozchoruje, a podczas budowy wystąpią rzeczy, których nie da się przewidzieć. I… to normalne i nic (zazwyczaj) z tym nie zrobimy. Nawet osoby, które wybudowały kilkanaście domów, zaliczają opóźnienia. Budowa domu jest w pewnym sensie nieprzewidywalna. Cóż, mój wykonawca od wykończeniówki poszedł pod koniec prac do więzienia za niepłacenie alimentów.

Przed budową przyjąłem, że powinniśmy wybudować dom i przeprowadzić się w ciągu 18 miesięcy od rozpoczęcia budowy. Pomimo tego, że wiedziałem, że powinno uda się to wykonać znacznie wcześniej, przyjąłem tak „odległy” termin właśnie po to, aby się niepotrzebnie nie stresować. Dałem też sobie dużo czasu na przygotowania. Jeżeli nie masz tego czasu, to… uważaj. Pośpiech spowoduje, że będziesz podejmował błędne decyzje, źle oszacujesz swoje możliwości finansowe, niestarannie wybierzesz wykonawców, będziesz przepłacał za materiały. Innymi słowy: budowa będzie stresująca, a Twój pośpiech obróci się przeciwko Tobie.

Dlatego, jeżeli nie masz ani czasu na pilnowanie budowy, ani na samą budowę, ani odpowiedniej wiedzy budowlanej, ani pieniędzy do tego, aby zaangażować odpowiednich ludzi, to zastanów się nad wybudowaniem mniejszego i tańszego domu. A jeżeli i to nie wystarczy, to odłóż budowę na kolejny rok lub lata.

 

Podejrzewam, że to co napisałem brzmi nieco pesymistycznie, ale budowa domu jest zbyt ważna, aby podejmować pochopne decyzje. Dobra wiadomość jest taka, że można wybudować dom mieszcząc się w budżecie, bez opóźnień i bez żadnych problemów. Trzeba się tylko odpowiednio przygotować, co – mam nadzieję – będzie to łatwiejsze z moją pomocą  🙂