Jak tanio wybudować dom? Porady na przykładzie mojego projektu

W 2024 roku wybudować tani dom to nie lada wyzwanie. Ale można temu podołać! Na moich szkoleniach mówię m.in. o tym, w jaki sposób wybudować dom i zmieścić się w założonym budżecie.

Koszty budowy domu jednorodzinnego mogą być różne, ale

1. zawsze warto szukać sposobów na ich obniżenie. Postawienie domu może pochłonąć naprawdę każde pieniądze i jeżeli nie będziesz o nie dbał od początku, to mogą się skończyć szybciej niż myślisz.

Warto pamiętać, że koszt budowy domu zależy od wielu czynników, ale zawsze można znaleźć sposób, by dom był tańszy w realizacji. Z tego artykułu dowiesz się, jak tanio wybudować dom.

Najważniejsze zasady budowy taniego domu

Co prawda duże oszczędności możesz uzyskać dzięki negocjacjom z wykonawcami czy też szukaniu materiałów w dobrej cenie, ale największe poczynisz już na etapie projektowania budynku: rezygnując z lukarn, balkonów, zmniejszając metraż niektórych pomieszczeń lub rezygnując z piwnicy lub garażu w bryle domu.

Z moich obserwacji wynika, że po zakończeniu prac budowlanych ludzie głównie żałują dwóch rzeczy:

– Wybudowania za dużego domu. Duży dom oznaczał duży koszt oraz większe koszty jego ogrzania. Duży dom to po prostu nieużywana i niepotrzebna powierzchnia.

– Zdecydowania się na kosztowne i niepotrzebne rozwiązania. A przecież pieniądze można by przeznaczyć na coś innego – trawnik, ogrodzenie czy wręcz nowy samochód.

Oszczędzanie na materiałach budowlanych

Warto wspomnieć o tym, że można starać się ograniczyć koszty materiałów budowlanych. Przygotowałem o tym osobny artykuł, który uczy racjonalnie gospodarować środkami na tym aspekcie budowy. Jeśli odpowiednio zastosujesz wiedzę w nim zawartą, masz sporą szansę na dodatkowe obniżenie kosztów.

Jak obniżyć koszty przez wybór prostej bryły

Warto uczyć się na błędach innych! I warto rozważyć, czy na pewno stać nas i czy na pewno potrzebujemy domu z wielospadowym i skomplikowanym dachem, z balkonami i lukarnami, z kominkiem w salonie, z dużymi pomieszczeniami czy też garażem w bryle domu. Zamiast garażu można rozważyć budowę wiaty gospodarczej, która będzie znacznie tańsza w realizacji.

Należy także rozważyć czy na pewno chcemy wydawać pieniądze na wentylację mechaniczną z rekuperacją, odkurzacz centralny, ogromne (i kosztowne) przeszklenia i tak dalej. Każdy element konstrukcyjny i wykończenia wpływa na ostateczny koszt inwestycji Jeżeli jesteśmy pewni, że czegoś potrzebujemy i wiemy, że nas na to stać to super, ale w innym przypadku po co wydawać pieniądze na niepotrzebne i zbyt kosztowne rozwiązania?

–> Przeczytaj artykuł, w którym zebrałem 10000 komentarzy osób, które już się wybudowały i podzieliły się tym, co by zmieniły, gdyby budowały się drugi raz: co byś zmienił budując jeszcze raz?

Projekt domu – od czego zacząć?

W ramach inspiracji i spojrzenia na oszczędności z innej perspektywy zamieszczam projekt mojego domu. Założenia były następujące:

1. 1. • Dom parterowy z poddaszem użytkowym. Nie chcemy mieć schodów w części mieszkalnej.
      • Chcemy mieć dwa pokoje dla dzieci, dwa małe gabinety, spiżarnię, garaż i kotłownię.
      • Chcemy jak najtaniej wybudować dom.

Tak naprawdę chcieliśmy mieć duży dom parterowy, ale z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wynikało, że na naszej działce maksymalna powierzchnia zewnętrzna domu nie może przekraczać 200 m2. Przejrzeliśmy mnóstwo gotowych projektów, ale wszystkie domy parterowe były albo mniejsze albo większe i dlatego zdecydowaliśmy się na projekt indywidualny. Dzięki temu mamy dom, który ma po zewnętrznej 199,3 m2 🙂

Dlatego zanim zaczniesz zastanawiać się nad projektem, przemyśl dokładnie, czy działka, którą wybrałeś, pozwoli Ci zrealizować wymarzony dom parterowy lub z poddaszem użytkowym.

Wymarzony dom na konkretnej działce

Jeśli zależy ci na tym, by ograniczyć koszty prac budowlanych, zacznij od powierzchni użytkowej – każdy dodatkowy metr to wyższe koszty związane z budową domu w stanie surowym i późniejszym wykończeniem.

Powierzchnia użytkowa mojego domu wynosi 131,5 m2, a powierzchnia całkowita (z garażem i kotłownią): 165,3 m2.

Dzięki przemyślanemu projektowi, oszczędności pojawiły się właściwie od razu. Dom jest na planie prostokąta. Prosta, kompaktowa bryła. Dach dwuspadowy – najtańszy do wykonania.

Zrezygnowaliśmy z:

1. 1. • dachówki na rzecz blachodachówki
      • balkonów, lukarn, boni, rolet zewnętrznych itp.
      • kominka w salonie.
      • dużych przeszkleń.

Zdecydowaliśmy się na wentylację grawitacyjną. Wentylacja mechaniczna z rekuperacją dawała po prostu za długi czas zwrotu z inwestycji, a powietrze w mojej okolicy jest czyste. (O tym, czym się różni wentylacja grawitacyjna od hybrydowej i mechanicznej napisałem tutaj: wszystko o wentylacji)

Dopilnowałem także, aby wszystkie okna w projekcie miały standardowe rozmiary.

Dodatkowo dzięki temu, że byliśmy ograniczeni maksymalną powierzchnią domu, byliśmy niejako „zmuszeni” do hamowania naszych zapędów związanych z metrażem poszczególnych pomieszczeń. Już tak jest, że skoro człowiek buduje się na lata to chciałby od razu jak najlepiej i najwięcej, ale okazało się, że tak naprawdę więcej po prostu nie potrzebujemy.

Funkcjonalny projekt mojego domu

Gabinety mają po 5 m2 – owszem, mało, ale okazało się, że taka powierzchnia jest po prostu wystarczająca do komfortowej pracy. Pokoje dziecięce mają po 10 m2 i uważamy, że są w sam raz. Łazienka nie jest duża, ale spędzamy w niej tylko kilkanaście minut dziennie i dlatego ważniejszy dla nas był przestronny salon (35 m2) i spora kuchnia (12,3). W tym domu mieszkamy już 6 lat i jesteśmy z niego zadowoleni w 100%. 🙂

I jestem pewny, że gdybyśmy nie byli ograniczeni maksymalną powierzchnią zabudowy to powiększylibyśmy gabinety, pokoje dziecięce i łazienkę i dom stałby się o 30 m2 większy, a jego wybudowanie byłoby znacznie droższe. A jeżeli przed budową domu miałbym do dyspozycji mniej pieniędzy to rozważyłbym rezygnację z garażu – owszem, jest to wygodne, ale jednak konstruowanie „domu dla samochodu” wynosi kilkadziesiąt tysięcy złotych.

Nasz projekt domu okazał się nie tylko ekonomiczny, ale też niezwykle funkcjonalny. Bryła budynku jest prosta, co znacząco wpłynęło na robociznę i ostateczne koszty.

Ciekawostka: Projekt naszego domu był tak prosty, że… dostaliśmy rabat od architekta. Aż 2000 złotych i… po zakończonej pracy nad projektem! Niewiarygodne.

Najtańszy dom w budowie – praktyczne rozwiązania

Czy mój projekt jest skomplikowany – nie. Wręcz trudno o coś bardziej prostego. A przecież spokojnie mógłbym wybudować dom o dokładnie takiej samej powierzchni i o takim samym rozmieszczeniu pomieszczeń i zapłacić nawet dwieście tysięcy (200 000 zł) więcej! Wystarczyłoby zmienić dach dwuspadowy na wielospadowy z dachówką ceramiczną, zdecydować się na wentylację mechaniczną, kominek, dwa balkony i lukarny i inne rozwiązania. Gdybym nie był ograniczony zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego to zapewne wybudowałbym dom o 20-30 metrów kwadratowych większy, co by mnie kosztowało kolejne kilkadziesiąt tysięcy, a nawet ponad 100 000 złotych.

A czy mój dom jest ładny i wszystkim się podoba? Pewnie nie, ale co z tego skoro odpowiada mnie i mojej rodzinie?

Jak zatem wybudować tanio dom?

Najtańszy dom to taki, który ma niewielką powierzchnię użytkową, nie ma garażu w domu, ma prostą bryłę i dach, nieskomplikowaną elewację i zostaje wykończony materiałami ze średniej półki. Każdy element domu i każda decyzja wpływa na jego koszt.

Zachęcam więc wszystkich do oszczędności już na etapie projektu i do postawienia domu według swoich oczekiwań! 🙂 O tym, jaki dom jest najtańszy w budowie decydujesz głównie Ty!

Przeczytaj więcej o tym, w jaki sposób zaprojektować dom. Przede wszystkim zrób pyszną kawę lub herbatę, weź kartkę, długopis i… kliknij, aby dowiedzieć się więcej 😉

PS. Jeżeli chcesz tanio zbudować dom, a szukasz oszczędności poza projektem, to rozważ prace budowlane systemem zleconym. Będziesz sam dobierał wykonawców i ustalał z nimi warunki współpracy. Przy takim sposobie bardzo ważna jest umiejętność negocjacji, dzięki której możesz zaoszczędzić mnóstwo pieniędzy na każdym etapie budowy. Posłuchaj mojego podcastu „Jak negocjować”.

Tak możesz tanio wybudować dom – jednak nie warto na wszystkim oszczędzać!

UWAGA. Pamiętaj, że niektóre wymienione przeze mnie pozycje mogą wydawać się absurdalne, a niektóre zapewne takie będą. I o to chodzi – to nie jest przepis na jak najtańszy dom, ale artykuł, który ma po prostu trochę dać do myślenia.

Oszczędność na działce

1. 1. • Oczywiście powinna być jak najmniejsza i najtańsza. Działka rolna z możliwością zabudowy zwykle wychodzi taniej niż budowlana, ale sytuacje są różne w zależności od gminy. Mały dom na małej działce to najlepszy sposób na obniżenie kosztów.
      • Przyłącze wodociągowe i kanalizacyjne – zamiast przyłączy można wybudować szambo i studnię głębinową (o ile woda nie jest głęboko i jest zdatna do picia). Oczywiście nie zawsze to rozwiązanie będzie tańsze, ale warto je rozważyć przy dużym koszcie przyłączy.

Projekt domu:

1. 1. • Mały, parterowy dom z dachem dwuspadowym o jak najmniejszym kącie (mniejsza powierzchnia dachu). Skomplikowany dach wielospadowy będzie kosztował ponad kilkanaście tysięcy złotych. Przy dużych domach koszt dachu może wynieść nawet kilkadziesiąt tysięcy!
      • Dom z jedną łazienką (bez wc) i bez garażu. Każdy metr wybudowanej powierzchni to 2000 – 3000 złotych. Garaż w bryle domu to kilkanaście – kilkadziesiąt tysięcy mniej w kieszeni.
      • Ograniczamy wysokość domu do niezbędnego minimum. Mniej materiałów = taniej.
      • Wybieramy projekt gotowy do którego nie będziemy wprowadzać żadnych zmian. Wprowadzenie nawet drobnych zmian będzie kosztowało na etapie adaptacji dodatkowe kilkaset złotych, a poważnych zmian konstrukcyjnych nawet kilka tysięcy.
      • Nie dbamy o żadne analizy budynku. Szukamy projektanta adaptującego, który tylko podpisze się pod projektem gotowym i nie będzie sprawdzał konstrukcji i szacowanej charakterystyki energetycznej budynku, która będziesz miał w projekcie gotowym. Tak będzie najtaniej. Tak to najczęściej (niestety) wygląda, ale na tym nie powinno się oszczędzać!Dobry projektant może “odchudzić” konstrukcję dzięki czemu zapłacisz mniej za materiały budowlane (np. zbrojenie lub materiał na więźbę dachową), a dzięki projektowej charakterystyce energetycznej budynku dowiesz się, ile energii będzie potrzebował twój przyszły dom na ogrzewanie i przygotowanie ciepłej wody użytkowej.

Projektant adaptujący, który sprawdzi konstrukcję i wykona wszystkie analizy jest oczywiście droższy od projektanta, który tylko “przybije pieczątkę” na projekcie gotowym. (O ogrzewaniu, analizach i charakterystykach energetycznych pisałem TUTAJ)

1. 1. • Przy dachu dwuspadowym: brak stropu (co za tym idzie: brak poddasza użytkowego). Koszt wykonania najtańszego stropu przy poddaszu nieużytkowym to co najmniej kilka tysięcy złotych, przy użytkowym – kilkanaście tysięcy. Zaznaczę od razu, że stosunek ceny do powierzchni zawsze będzie najlepszy z poddaszem użytkowym.
      • Jeden komin. Każdy dodatkowy komin kosztuje kilka tysięcy złotych (materiał, robocizna, wykończenie). Zdarzają się projekty domów z aż trzema kominami – bardzo często z jednego z nich można po prostu zrezygnować na etapie adaptacji.
      • Rezygnujemy z tarasu i wyjścia na taras (ograniczenie liczby przeszkleń). Nawet najtańszy taras wraz z wyjściem do niego z domu to co najmniej 2000 złotych. To oczywiście nieco absurdalny pomysł, ale… uprzedzałem 😉
      • “Schody” do domu to kilka betonowych schodków. Schody to koszt co najmniej kilkuset złotych.

Ograniczanie kosztów okołobudowlanych:

1. 1. • Sami organizujemy całą dokumentację (mapy, wyrysy, wypisy itp.)
      • Zajmujemy się organizacją budowy, samodzielnie wybieramy poszczególnych podwykonawców (geodetę, koparkę, tynkarzy, glazurnika itp.) i sami kupujemy materiały budowlane. (Jeżeli twierdzisz, że wykonawca zawsze kupi materiał taniej bo ma duże rabaty to przeczytaj ten artykuł). Na tych działaniach można zaoszczędzić naprawdę duże pieniądze. Jest to jednak pracochłonne i czasochłonne i cóż – nie dla każdego. Tutaj napisałem o wadach budowy systemem gospodarczym.
      • Korzystamy z usług jak najtańszego geodety i kierownika budowy. Na tym nie oszczędzamy! Porządny kierownik musi kosztować. Najlepsi kierownicy są nawet co drugi dzień na budowie, a ich wynagrodzenie wynosi 4000 złotych i więcej za prowadzenie całego projektu. Najtańszego kierownika budowy proponuję WYŁĄCZNIE wtedy, kiedy znamy się doskonale na stawianiu domów.

Organizacja placu budowy

1. 1. • Najtańsze tymczasowe ogrodzenie (paliki i jakaś taśma). Nawet najtańsza siatka będzie droższa. Niewiele, ale jednak.
      • Brak tymczasowego WC (wykonawca zbije sobie go z desek) oraz baraku budowlanego. Wynajem przenośnego WC to ok. 100 złotych miesięcznie. Oczywiście wykonawca powinien mieć porządne warunki na placu budowy, ale znam wiele budów, gdzie o żadnej ubikacji nie było mowy…

Prace gruntowe

Jeżeli wykop pod fundamenty robi koparka to warto od razu użyć jej np. do utwardzenia dojazdu, oczyszczenia działki z konarów drzew lub do innych robót ziemnych. Zamówienie koparki innego dnia może kosztować dodatkowo np. 100 zł za dojazd. Dodatkową oszczędnością jest zaokrąglanie czasu pracy koparki do pełnej godziny mniejszą liczbę razy.

Stan surowy otwarty – jak wybudować taniej?

1. 1. • Ściany nośne. Najtańszy materiał konstrukcyjny + minimalna grubość styropianu tak, aby cała przegroda spełniała normy. (Normy są na tyle restrykcyjne, że nie pozwolą na ocieplenie domu minimalną grubością styropianu).  To kiepski pomysł na oszczędzanie. Projektant powinien dobrać materiał konstrukcyjny i ocieplenie budynku zwracając uwagę na lokalizację inwestycji – o tak zwanej projektowej charakterystyce energetycznej pisałem szerzej w tym artykule. Nie należy dobierać materiałów “na oko”, tak samo nie należy kupować bez obliczeń najtańszego materiału na ściany nośne – ważny jest całkowity koszt i parametry całej przegrody (tzn. konstrukcja + ocieplenie).
      • Brak tynku zewnętrznego (kiepski pomysł, ale są osoby, które z braku pieniędzy przekładają wykonanie tynku na kolejny rok – grozi to jednak uszkodzeniem styropianu od wiatru lub wilgoci)
      • Ściany działowe o grubości 11,5 cm (aby można było wstawić ościeżnice) lub nawet 8 cm.  Im grubsza ściana tym drożej kosztem m.in. akustyki.
      • Więźba: wiązary kratownicowe. W przypadku dachu dwuspadowego powinno być mniejsze zużycie drewna niż w przypadku więźby tradycyjnej (chociaż zależy to od projektu). Różnice mogą sięgać kilkuset lub kilku tysięcy złotych.
      • Ocieplenie dachu: można dać między krokwie wełnę i folię. Optymalnie należy dać jeszcze wełnę pod krokwie i całość obudować – koszt to kolejne kilka tysięcy złotych. Nieco droższe rozwiązanie to np. regips przymocowany do pasa dolnego wiązarów i na to wełna – w zamian otrzymujemy mniejszą kubaturę (mniejsza powierzchnia do ogrzania = niższe rachunki).
      • Pokrycie dachowe: blachodachówka, blacha trapezowa lub po prostu papa i strzecha (ostrzegałem  😉 Koszt budowy dachu krytego dachówką może pochłonąć nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych. Blachodachówka jest godna rozważenia – jest tańsza i lżejsza więc pozwala “odchudzenie” więźby.

Stan surowy zamknięty najtaniej

– Okna. Standardowe wymiary. Względnie małe, ale oczywiście na tyle duże, aby się komfortowo mieszkało. Jak najwięcej okien “fix”, czyli nieotwieralnych.  Różnica między oknem standardowym “fix”, a oknem otwieralnym o niestandardowych wymiarach może sięgać kilkuset złotych. Przy kilku oknach łącznie robi się z tego kilka tysięcy. Duże przeszklenia w salonie mogą kosztować nawet kilkanaście tysięcy złotych.

– Po montażu okien i drzwi nie zakładamy alarmu licząc na to, że złodzieje są wszędzie, ale nie u nas. Zakup czujek, centralki, montaż to ok. 2000 złotych. Nie oszczędzajmy na tym!

– Hydraulika. Grzejniki (podłogówka jest droższa) lub ogrzewanie elektryczne (chociaż przy takim ociepleniu domu zjedzą nas rachunki za prąd). Brak cyrkulacji. Oszczędność na podłogówce to kilka tysięcy złotych. Nie warto na tym oszczędzać. Podłogówka jest po prostu wygodna.  Co do cyrkulacji: przy małej odległości od źródła grzewczego nie warto jej robić – ciepła woda popłynie już po kilku sekundach. Przy dłuższych odległościach warto ją zastosować bo czas oczekiwania na ciepłą wodę może być frustrujący :).

 

– Elektryka. Mało punktów elektrycznych. Mało punktów oświetleniowych. Brak włączników schodowych. Drobne rzeczy, ale jednak każdy punkt elektryczny to dodatkowy materiał i robocizna.

– Jak najtańszy tynk i farby (ale weź pod uwagę, że będziesz musiał przemalować dom ponownie za kilka lat). Pomalowanie domu porządną farbą to kilka tysięcy złotych. Nie warto na tym oszczędzać – lepiej pomalować dom raz, a dobrze.

– Brak parapetów wewnętrznych 😉 Pół żartem, pół serio oczywiście, ale… Każdy parapet to kolejny wydatek, prawda?

Wykończeniówka

Oszczędności na tym etapie jest cała masa – ograniczę się więc tylko do kilku:

– Podłogi: tanie panele. Panele to np. 20 złotych za m2 + tania robocizna. Porządne panele lub deska barlinecka kosztuje kilka razy więcej. A parkiet?

– Tanie listwy przypodłogowe i przysufitowe.  Cokoły np. z MDF to kilkanaście złotych za metr bieżący.

– Rezygnacja ze zmywarki i innych urządzeń ułatwiających życie.

– Tania armatura, meble, drzwi wewnętrzne i wiele innych rzeczy.

Na to nie żałuj pieniędzy!

Na koniec zostawiłem kilka głupich “oszczędności”, to znaczy takich, które mogą się kiedyś na nas srogo zemścić. Wymienię je, aby na nie uczulić:

– Brak badań gruntowych. Nie polecam. Dzięki badaniu dowiesz się, jakiego rodzaju grunt jest w miejscu posadowienia budynku. O tym, czy potrzebujesz badań, powinien poinformować cię projektant, ale dobrze je zrobić nawet na własną rękę. Koszt: kilkaset złotych.

– Nie dbamy o prawidłową hydroizolację budynku, o prawidłowe połączenie schodów i tarasu z bryłą budynku i nie dbamy o uniknięcie mostków cieplnych. Liczymy na to, że nic się nie stanie.  NIE! Nigdy na tym nie oszczędzamy! Skutki mogą być bolesne (wyższe rachunki za ogrzewanie lub grzyb w domu to naprawdę nic miłego…)

– Brak chudego betonu (betonu podkładowo-wyrównawczego) pod ławy fundamentowe. NIE! Takie oszczędności są tylko pozorne, a chudy beton spełnia kilka ważnych ról. Spotkałem się jednak z tym, że wykonawcy rezygnują z chudego betonu przy gruncie gliniastym, ale moim zdaniem nie jest to roztropne (chociaż lojalnie uprzedzam, że nawet wśród kierowników budów zdania są podzielone).

– Brak szalowania fundamentów, beton wylewany bezpośrednio do gruntu bez żadnej folii. NIE! Najgorszy przypadek jaki widziałem to wylewanie betonu do wykopu, w którym znajdowało się mnóstwo wody i osuniętej ziemi…  W takiej sytuacji zamiast dobrej klasy betonu mamy fundamenty z bliżej nieokreślonej mieszanki złożonej z betonu, wody, piasku i kurzu. Co prawda niektórzy wykonawcy rezygnują z szalowania przy gruncie gliniastym, ale… patrz punkt wyżej.

– Tani kierownik budowy, który pozwoli na wystąpienie powyższych błędów. Kierownik, który na miejscu pojawi się cztery razy nie jest w stanie odpowiednio sprawdzić czy prace są wykonywane prawidłowo

– Oszczędzanie na izolacji. Niektórzy inwestorzy postanawiają dodatkowo “oszczędzić” na izolacji ścian i dachu, dając mniej ocieplenia niż to jest podane w projekcie. O tym, że to błąd, dowiedzą się po pierwszej zimie i analizie kosztów ogrzewania…

 

Jeżeli postanowisz w jakimś momencie, że jednak ta płyta fundamentowa jest lepsza, to nie pozwalaj wykonawcy tak po prostu bezrefleksyjnie tego proponować. Wróć do projektanta, porozmawiaj z nim.

Projektant odpowiada za projekt i on ponosi pewną odpowiedzialność. Jeżeli razem ustalicie, że płyta będzie lepsza, to projektant musi zmienić Twój projekt konstrukcyjny.

Znowu wracasz z tym nowym projektem, gdzie jest płyta, do fachowców i prosisz o oferty na wzniesienie obiektu na płycie. Znowu masz przejrzystość, ponieważ dostajesz oferty, które możesz porównać.

Selekcja ekip budowlanych

Gdy zbierzesz oferty od wykonawców i spotkasz się z firmami, to czas na odrzucanie kilku ofert. Prawdopodobnie już kilku fachowców odrzucisz od razu, ponieważ są spółki, które po prostu nie odbierają telefonów, nie wysłuchują wiadomości, obiecują Ci, że wyślą Ci wycenę za 2 dni, potem się przypominasz po 5 razy i dalej tej oferty nie ma.

Tak to niestety jest, taki smutny to rynek. Z różnych powodów prawdopodobnie niektórzy realizatorzy mają po prostu pracę i nie zależy im na tym, żeby dopieszczać klienta.

Jeżeli wykonawca obiecuje Ci, że wyśle ofertę, a tej oferty dalej nie masz, to wiesz, że podczas realizacji będzie jeszcze gorzej. Może i lepiej, że to się okazało na tak wczesnym etapie.

Być może kogoś odrzuciłeś, bo Cię po prostu nie przekonał. Być może zobaczyłeś jakieś negatywne komentarze w Internecie i na przykład na placu boju zostały 2 lub 3 firmy.

Wybór ekipy budowlanej poprzez referencje

Jak teraz wybrać tą jedną? Przede wszystkim poproś o referencje do klientów – spotkaj się, zadzwoń do klientów wykonawcy, porozmawiaj o tym, czy wszystko było w porządku, czy były jakieś usterki, czy współpraca była bezproblemowa.

Od razu powiem, że realizator ma prawo dać Ci numer telefonu do jego klienta. Jeżeli fachowiec ma dobre stosunki z klientami, a powinien mieć, bo jednak wznoszenie budynku trwa wiele miesięcy, to nie będzie miał problemu z przekazaniem numeru.

Jego klient nie będzie miał problemu z tym, żeby z Tobą porozmawiać. Jeżeli jednak wykonawca będzie się zasłaniał jakimś RODO albo powie, że w ogóle mu telefon upadł na ziemie kiedyś i mu się wszystkie kontakty skasowały i niestety nie może dać Ci kontaktu do swoich klientów, to lepiej takiego „specjalisty” unikaj.

Jak sprawdzić jakość prac wykonawcy

Jeżeli zostało Ci 2 realizatorów, jeszcze warto sprawdzić jakość prac – przejechać się na budowę, którą prowadzą. Możesz zobaczyć zakończony budynek, zobaczyć krytycznym okiem, czy wszystko jest w porządku.

Staramy się nie wybierać wykonawców do żadnego etapu, tym bardziej do postawienia nieruchomości, tylko bazując na ofercie wysłanej mailem. Musimy zobaczyć, jak rzeczywiście wykonuje on swoje prace.

Negocjacje z budowlańcami

Przypuśćmy, że zostały Ci oferty 2 zleceniobiorców, a ceny są do siebie dosyć podobne. Jeżeli zależy Ci na tym, żeby dostać trochę niższą cenę, polecam po prostu otwartość – powiedz jednej i drugiej firmie, że masz ofertę konkurencji.

Zaznacz, że chciałbyś z nimi współpracować i czekaj na to, jak się dyskusja rozwinie. Odcinek o negocjacji będzie na kanale innym razem. Natomiast na moim blogu zachęcam Cię do wysłuchania podcastu Jak Negocjować, ponieważ tam udzielam większej liczby wskazówek, jak zaoszczędzić, jak negocjować na każdym etapie budowy.

Przyzwyczajenie do negocjacji

Na etapie przygotowań do oszczędzasz na wielu rzeczach – na działce, na współpracy z geodetą. Takie 100-200 złotych oszczędności wydaje się niewielkie, ale potem, jak podchodzimy do rozmowy z wykonawcą generalnym, to już mówimy o większych kwotach.

Przyzwyczaisz się już teraz negocjować nawet małe kwoty, a wtedy negocjowanie dużych kwot przyjdzie Ci po prostu z większą łatwością.

Umowa z ekipą budowlaną

Aby pomóc sobie wybrać realizatora, poproś także o wysłanie wzorów umów. Zdarzają się wykonawcy, którzy proponują Ci podpisanie umowy, która zupełnie nie jest dla Ciebie korzystna.

Na przykład w takiej umowie są jakieś śmieszne kary umowne, typu 0,01% kary za opóźnienie za każdy tydzień. To wychodzi na przykład kilkanaście złotych za każdy tydzień opóźnienia.

Ale jednocześnie są kary umowne, jeżeli to Ty zerwiesz umowę, w wysokości na przykład kilkudziesięciu tysięcy złotych. Przeczytaj dokładnie te wzory umów – tylko 1 umowa na 50 zabezpiecza interesy rzeczywiście inwestora, większość umów zabezpiecza interesy wykonawcy.

Ocena jakości umowy

Jeżeli zobaczysz wzór umowy, który jest najeżony błędami, to już trochę świadczy źle o wykonawcy. W umowie brakuje paragrafów, są jakieś abstrakcyjne przepisy, abstrakcyjne wymagania, widać, że to jest po prostu niechlujne.

Jeżeli dostawca usługi nie jest w stanie skonstruować dobrej umowy, która zabezpiecza interesy obu stron, to można stwierdzić, że z budową domu raczej nie będzie lepiej.

Nawet takie obejrzenie umów już trochę da Ci do zrozumienia, z kim rozmawiasz. Czy to jest firma na poziomie, której zależy na dobrej współpracy, czy taka, która liczy na to, że zniechęcisz się, zerwiesz umowę i będziesz musiał zapłacić karę umowną.

To było o generalnym wykonawcy. Jeżeli chciałbyś więcej wskazówek także dotyczących budowy systemem zleconym, to zachęcam Cię bardzo do zainteresowania się moją książką „Jak Się Wybudować I Nie Zwariować”. Kolorowe wydanie, które ma 240 stron, sporo anegdot, sporo wiedzy. Książka jest głównie o systemie zleconym, bo tam pokazuję, w jaki sposób zarządzać całością, ale też jest dużo wskazówek dla osób, które chcą się budować systemem jedną firmą. Znajdziesz tam także wskazówki dotyczące wyboru projektanta i kierownika inwestycji.

Zachęcam Cię do zakupu – tutaj możesz zapoznać się ze spisem treści. Fajna sprawa, książka już jest na rynku od ponad 3 lat, często kupowana nawet na prezent, bardzo dobrze się ją czyta. Na serwisie Lubimy Czytać znajdziesz więcej opinii na jej temat.

Oszuści na rynku budowlanym

I teraz wracając jeszcze do budowy jedną firmą, jedna jeszcze wskazówka, ponieważ niestety na rynku budowlanym są także oszuści.

Tak, nie bójmy się tego słowa. Są przedsiębiorcy, którzy po prostu robią złe rzeczy tak naprawdę. I tutaj przestrzegam przed tym, ponieważ są firmy, które widać, że to są cwaniaki, że spotykasz się z właścicielem i po prostu już czujesz, że to jest cwaniak uciekasz. Ale są firmy, które się wyspecjalizowały w tym, że zalewają klienta na przykład kontaktami do zadowolonych klientów, referencjami, mają cudowną stronę internetową, mogą się pochwalić jakimś domem modelowym wybudowanym, który możesz odwiedzić, zobaczyć i tak dalej. To wszystko wygląda tak bardzo cudownie, że są osoby, które podpisują bez wahania umowę z taką firmą, wychodząc z założenia, że skoro oni są tacy pro klienccy, to musi być wszystko dobrze.

Przykład nieuczciwej firmy

Znam jedną firmę, generalnego wykonawcę, który był przemiły do czasu podpisania umowy. Po podpisaniu umowy szukali po prostu podwykonawców do postawienia Twojego domu i na przykład na budowie mojego czytelnika zjawiła się jakaś ekipa z Ukrainy, która pierwszy raz tego zleceniodawcę widziała na oczy.

Przyszli, zaczęli coś robić, brakowało im narzędzi, brakowało nawet miejsca do spania, robili byle co. Właściciel oczywiście przestał odbierać telefony, powiedział, że to nie jego problem.

Jak działają nieuczciwe firmy

Niedawno dowiedziałem się, że właściciel ma kolejne 3 spółki, zaangażował tam jakichś handlowców, ma bardzo rozwinięty dział sprzedaży i tak to działa. Są handlowcy, dzwonią do Ciebie, wszystko ustalają, wszystko pięknie, ślicznie, podpisanie umowy i leżysz tak naprawdę, bo poza bardzo rozwiniętym działem sprzedaży nie ma tam właściwie nic.

Dokładna weryfikacja wykonawcy

Przestrzegam przed tym, aby naprawdę dokładnie sprawdzać realizatorów – sprawdzać komentarze w Internecie, sprawdzać KRS-y, dochodzić do tego, kim jest właściciel firmy, wpisywać w wyszukiwarkę adresy, numery telefonów, adresy mailowe.

Naprawdę poświęć na to wiele godzin. Nawet jeżeli spędzisz na tym cały tydzień, to jest to nic w porównaniu do tego ile stracisz, jeżeli podpiszesz umowę z kimś nierzetelnym.

Wtedy stracisz mnóstwo pieniędzy, stracisz bardzo dużo czasu i nerwów, i stresu, po co to komu. Tak więc bądź naprawdę ostrożny. Oczywiście w mojej książce także znajdziesz na ten temat wskazówki.

Staranny wybór ekipy budowlanej

Jeżeli budujesz się systemem zleconym, to także bądź staranny przy wyborze wykonawców. Jeżeli szukasz kogoś do stanu surowego, to także spotkaj się z kilkoma fachowcami, upewnij się, że ich oferty są spójne z Twoim projektem budowlanym.

Przy systemie zleconym tej Twojej pracy jest sporo, bo wybór jednej firmy do stanu surowego zajmie Ci powiedzmy kilka tygodni. Potem masz instalatorów, potem masz kolejne ekipy, więc jak chcesz być staranny i dokładny, to to po prostu zajmie dużo czasu, ale nagroda jest w postaci nawiązania współpracy z rzetelnymi firmami i pewnie też to będzie po prostu atrakcyjne finansowo.

Natomiast jeżeli będziesz się śpieszył, będziesz wybierał byle kogo, to być może weźmiesz kogoś, kto nie zna się na swojej pracy, być może trzeba będzie potem po nim poprawić albo po prostu będzie on droższy od konkurencji, której nie miałeś okazji poznać, bo się śpieszyłeś.

Najlepszy moment na znalezienie dobrej ekipy budowlanej

I dlatego powiedziałem, że najlepszym momentem na szukanie wykonawców jest czas, kiedy masz projekt budowlany, czyli masz przemyślane wszystko i zaczynasz etap poszukiwania ekipy. To daje Ci oszczędność, daje Ci spokój, chcesz budować się za rok, rewelacja.

Co jeśli się spieszysz?

Natomiast wiem niestety, że większość chciałaby zacząć prace jak najszybciej. Jeżeli czujesz wielką presję, żeby się wprowadzić błyskawicznie, to lepszym pomysłem będzie zmiana technologii na przykład z domu murowanego na jakiś prefabrykat.

Nie oszczędzaj czasu na szukanie pracowników, bo tutaj się możesz naciąć. Zmień technologię, która umożliwi Ci budowę domu o kilka miesięcy szybciej.

Szukanie wykonawców na wcześniejszym etapie

Jeżeli jednak chciałbyś jeszcze bardziej przyśpieszyć termin (bardzo odradzam), to możesz szukać ekipy już na etapie projektu koncepcyjnego. Nawiązujesz współpracę z projektantem, rysujecie koncepcję Twojego domu i już z tą koncepcją możesz szukać wykonawców.

Będziesz mógł wstępnie wybrać 2-3 firmy, z którymi będziesz rozmawiał, jak już będzie gotowy projekt budowlany. Może parę tygodni zaoszczędzisz.

Możesz też rozmawiać z fachowcami w momencie, kiedy masz wstępnie wybrany projekt katalogowy. Natomiast abyś miał taką prawdziwą cenę, za którą specjalista bierze odpowiedzialność i jej nie zmieni, to wykonawca musi mieć projekt budowlany, tak więc jakaś jest oszczędność tutaj czasu, ale chyba niewielka.

 Jeżeli chcesz budować się w miarę bezboleśnie, tak żebyś nie tracił czasu na miejscu, żebyś miał jak najmniej stresu, to budujesz się jedną firmą. Tylko naprawdę wybierz ją bardzo starannie, sprawdź ją wszerz i wzdłuż, zaangażuj prawnika, który przejrzy umowę.

Nie warto oszczędzać na prawniku.

Budowa domu to na przykład pół miliona złotych, więc oszczędność nawet 500 złotych czy 1000 złotych na prawniku wydaje się absurdalna.

Jeżeli jesteś w stanie poświęcić 2-3 godziny dziennie inwestycji, to rozważ system zlecony. To jest naprawdę fajna sprawa, jeżeli masz czas.

Z perspektywy czasu widzę, że najwięcej obaw było na samym początku – kwestie wyborów specjalistów od stanu surowego, ogarnianie placu budowy, szukanie geodety, operatora koparki.

W momencie, kiedy już były fundamenty i miałem wybranego instalatora i elektryka, to budowa nie była tak angażująca. Mogłem na spokojnie wszystkie ekipy sprawdzać, był na to czas – fundamenty miałem gotowe w październiku, kolejne etapy miałem mieć dopiero od kwietnia albo od maja, tak więc miałem spokojnie jeszcze te klika miesięcy jesienno-zimowe na to, żeby naprawdę bez żadnej presji szukać kolejnych wykonawców i było naprawdę fajnie.

I takie rozwiązanie polecam, aby się nie śpieszyć. Tak więc rozważ po prostu, czy na pewno Ci się śpieszy, czy na pewno musisz się wprowadzić na przykład na gwiazdkę przyszłego roku, czy jednak wolisz to zrobić na spokojnie, wprowadzić się nawet pół roku później, ale za to zaoszczędzisz nerwy, pieniądze i czas.

Oferta kursów

Oprócz mojej książki zapraszam Cię także do zakupu mojego kursu. Mam teraz w ofercie 2 kursy. Pierwszy kurs o zakupie działki, jest idealny dla Ciebie, jeżeli jeszcze nie masz działki i nie masz pojęcia, jak zacząć, a chcesz się dowiedzieć, na co uwagę zwracać, jak ważne są badania geotechniczne, chcesz się dowiedzieć, jak czytać plany miejscowe, warunki zabudowy, chcesz wiedzieć w ogóle, jak podejść do budowy domu, bo przed zakupem działki musisz wiedzieć chociaż mniej więcej, jaki masz budżet i ile będzie kosztowała ta inwestycja, i jak ten dom w ogóle będzie na Twojej działce usytuowany. Tak więc mimo tego że kurs nazywa się kursem o działce, tak naprawdę on zawiera bardzo dużo rzeczy związanych z przygotowaniem się do budowy.

Kurs Przygotowanie Do Budowy

Natomiast jeżeli już masz działkę, to proponuję Ci zakup mojego najnowszego kursu Przygotowanie Do Budowy, w którym omawiam bardzo dużo rzeczy związanych z tym, jak Twój dom ma wyglądać, opowiadam o ogrzewaniu, wentylacji, reoperacji. Ponadgodzinny odcinek jest tylko o projektach budowlanych.

Dzięki temu odcinkowi będziesz mógł sprawdzić, czy Twój projekt budowlany nie ma czasem jakichś błędów. I jest dużo informacji na różny temat, a cały kurs, tylko ten jeden, to jest ponad 15 godzin wiedzy. Na moim blogu znajdziesz dokładny spis odcinków, znajdziesz także przykładowe odcinki, w tym odcinek o tym, jak zaoszczędzić podczas budowy. Zobaczysz, że dużo oszczędności możesz zrobić już na etapie projektu, zmieniając pewne rzeczy na tańsze, na przykład dach wielospadowy na dwuspadowy lub więźby na więzadła dachowe. Także zachęcam Cię do obejrzenia tego odcinka i zakupu kursu.

Pakiet kursów

Możesz także kupić oba moje kursy, czyli kurs o działce i kurs przygotowanie do budowy, łącznie w pakiecie, dzięki temu dostajesz drugi kurs po prostu za połowę ceny, tak więc naprawdę to jest bardzo fajna sprawa. W tej chwili już mam, co jest dla mnie wielkim szokiem, ponad 400 kursantów, więc to jest po prostu dla mnie niesamowite. Razem z kursem dostajesz wzory umów, dostajesz moją książkę albo w wersji papierowej za niewielką dopłatą 30 złotych, albo w wersji ebook i audiobook, właściwie nie oraz tylko i, czyli zawsze dostajesz moją książkę w formacie ebook, audiobook, a wydanie papierowe za dodatkowe 30 złotych.

Dostajesz także dodatkowe materiały i dostęp do mojej grupy na Facebooku, w której są wszystko moi kursanci. Każda osoba może zadać pytanie, ja na każde pytanie odpowiem. Na grupie już mamy paru specjalistów, mamy doradcę, eksperta kredytowego, mamy projektantów, tak więc dzieje się bardzo dużo, a będzie działo się jeszcze więcej. Zachęcam do zakupu kursu.

A warto to zrobić, ponieważ dostęp do kursu jest nieograniczony, jeżeli kupisz kurs teraz, będzie on dla Ciebie dostępny zawsze, wszystkie odcinki są dla Ciebie dostępne od razu, tak więc naprawdę nie ma kłopotu, a jeżeli na przykład, tak jak 2 moich kursantów, 3 dni po zakupie kursu postanowili kupić dom (tak im się złożyło, nie ma problemu), na kurs udzielam 30-dniowej gwarancji, tak więc jeżeli coś takiego się stanie, że jednak postanowisz zrezygnować z budowy domu lub jakikolwiek będziesz miał inny powód, daj znać, zwracam Ci pieniądze na konto, nie ma problemu. Tak więc 100% gwarancji.

Wielkie dzięki raz jeszcze, pozdrawiam serdecznie, Sławek Zając.

 

Podsumowanie

W efekcie uzyskamy najtańszy możliwy parterowy dom wybudowany na niewielkiej działce.

Czy dla kogokolwiek dom bez wyjścia na taras, z cienkimi ścianami działowymi,  w niskim standardzie wykończenia i z wieloma wadami będzie domem marzeń? Wątpię. Nie to jednak było celem tego artykułu. Mam jednak nadzieję, że skłoniłem cię do zastanowienia się nad twoimi oczekiwaniami i budżetem. Być może po tym artykule zrezygnujesz z szukania działki o pow. 1000 m2 i zaczniesz szukać mniejszej i tańszej? A może podczas przeglądania projektów będziesz teraz zwracał uwagę na stopień skomplikowania dachu? A może dojdziesz do wniosku, że nie potrzebujesz tak dużego domu, jak ci się wydawało i wybudujesz tańszy, a zaoszczędzone pieniądze przeznaczysz po prostu na coś innego?

Z drugiej strony mam nadzieję, że wiesz już na czym nie wolno oszczędzać.

Tani kierownik budowy, kiepski projekt i nieprzemyślana budowa mogą oznaczać po prostu poważne problemy.

Z drugiej strony to nie koniec oszczędności. Dużo można zaoszczędzić umiejętnie dobierając wykonawców (i dobrze z nimi negocjując) i kupując materiały budowlane w dobrej cenie. Sporo oszczędności uzyskasz dzięki dobremu przygotowaniu do budowy – każdy pośpiech podczas robót budowlanych zwiększa ryzyko nieprzemyślanej i kosztownej decyzji. No i w końcu część prac możesz przeprowadzić samodzielnie – wiele osób decyduje się na położenie paneli, ułożenie ogrzewania podłogowego lub pomalowanie swojego domu.

Muszę też zastrzec, że nie wszystkie wymienione przeze mnie oszczędności (nawet te sensowne) mogą być możliwe do zrealizowania – być może miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub warunki zabudowy nie pozwolą na zakup małej działki w interesującej cię okolicy, budowę domu parterowego z dachem dwuspadowym lub nie pozwolą na wykonanie szamba? Pamiętaj, że to tylko eksperyment mający na celu pokazanie, ile rzeczy wpływa na całkowity koszt budowy.

Jeżeli będziesz chciał zamieszkać w dobrze ocieplonym domu o większej powierzchni użytkowej, z garażem w bryle domu i na większej działce, domu ze skomplikowanym dachem wielospadowym, balkonami i lukarnami, domu wykończonego materiałami wysokiej jakości z wentylacją mechaniczną i pompą ciepła, który wybuduje dla nas jeden generalny wykonawca, to za budowę domu zapłacimy wtedy nawet kilkaset tysięcy złotych więcej! Mnóstwo możliwości, mnóstwo decyzji, a każda z nim wpływa na ostateczny koszt inwestycji.

Mam nadzieję, że teraz wiesz, że odpowiedź na pytanie “ile kosztuje budowa domu?” jest właściwie niemożliwa bez poznania TWOICH oczekiwań względem nowego miejsca zamieszkania.