Jeśli wahasz się, czy lepiej wybrać gotowy projekt domu czy też zamówić indywidualny, ten artykuł jest po to, by Ci w tym pomóc. Przygotowałem kompleksowe omówienie wad i zalet gotowych projektów. Podzieliłem się także wiedzą na temat projektów na zamówienie, które według mnie są o wiele lepsze. Zapraszam do lektury!
Ten artykuł jest zapisem podcastu, przygotowanym do łatwiejszego czytania. Jeśli wolisz, możesz go wysłuchać, korzystając z poniższego linku. Podcast jest dostępny także w iTunes i Spotify. A tu RSS.
Czy wybrać projekt gotowy czy indywidualny?
Przez długi czas myślałem, że projekty gotowe (czyli takie, które możesz kupić na różnych stronach biur projektowych) są świetnym rozwiązaniem dla wszystkich, ponieważ jest ich bardzo dużo. Podejrzewam, że w sieci znajdziemy parę tysięcy projektów domów i każdy znajdzie coś dla siebie.
Szukałem projektu domu z żoną chyba w 2009 roku i trwało to dosyć długo, kilka tygodni. Przejrzeliśmy naprawdę dużo materiałów i troszeczkę nam entuzjazm opadł, ponieważ okazało się, że każdy miał większe lub mniejsze wady. Coś nam w tych projektach za każdym razem nie pasowało i było nam bardzo trudno znaleźć ten najlepszy dla siebie.
Po pewnym czasie wybraliśmy wreszcie „gotowca”, który nam odpowiadał. Zamknęliśmy komputer, zajęliśmy się własnymi sprawami i wróciliśmy do tego parę miesięcy później, żeby ostatni raz na niego spojrzeć i podjąć decyzję o zakupie.
Otwieramy komputer, patrzymy na ten projekt i spojrzeliśmy na siebie z niedowierzaniem. Okazało się, że po tych paru miesiącach w ogóle przestał nam odpowiadać i byliśmy tak naprawdę zszokowani, że kiedyś on nam się podobał. Co się zmieniło? Zmieniło się tyle, że przez te parę miesięcy lepiej poznaliśmy siebie, nasze oczekiwania i lepiej wiedzieliśmy, czego (tak naprawdę!) potrzebujemy.
Gdybyśmy nie poczekali tych paru miesięcy, być może zaczęlibyśmy budowę domu, który by nas w ogóle nie cieszył. Wybraliśmy projekt domu piętrowego, a po tych kilku miesiącach myślenia o naszych oczekiwaniach doszliśmy do wniosku, że to dom parterowy będzie dla nas odpowiedni. Brak schodów i wszystkie pomieszczenia na jednym poziomie, to jest to, co chcielibyśmy mieć w naszym wymarzonym domu.
W końcu zdecydowaliśmy się na projekt indywidualny głównie dlatego, że nie było projektu gotowego domu parterowego, który by się mieścił na naszej działce. Dokładnie rzecz biorąc, nie było takiego, który by działkę wykorzystywał w stu procentach.
Działka a wybór projektu domu
W mojej okolicy działki budowlane mają najczęściej rozmiar 1000 metrów kwadratowych, a tak zwana powierzchnia zabudowy wynosi 20%. To oznacza, że dom może maksymalnie wykorzystać powierzchnię 200 metrów kwadratowych. Nie było projektów gotowych domów parterowych, które miałyby 180-200 powierzchni zabudowy i w związku z tym zamówiliśmy szyte na miarę rozwiązanie.
Dzięki temu mój dom po zewnętrznej ma około 199,36 m², więc jestem absolutnie na styk z wytycznymi planu zagospodarowania :). Wykorzystałem działkę naprawdę do każdego centymetra. I właśnie taką drogę przeszedłem – najpierw byłem zafascynowany liczbą gotowców dostępnych od ręki, a potem okazało się, że niestety wśród nich nie ma jednak tego, co bym chciał.
Pomimo tego dalej przez jakiś czas myślałem o tym, że wcześniej przygotowane koncepcje są zazwyczaj dobrym rozwiązaniem. Myślałem, że to akurat nasze (moje i żony) oczekiwania były dosyć specyficzne, natomiast większość ludzi ma inne oczekiwania, projektów jest dużo i każdy znajdzie coś dla siebie.
Gotowe projekty domów jednorodzinnych – wady i zalety
I dopiero później podczas wielu rozmów ze znajomymi, innymi budującymi, z projektantami, dotarło do mnie, że to nie jest tak. Bo tych gotowych jest cała masa, rzeczywiście. Tylko, że one nie są tworzone dla nas. Z założenia są robione po to, żeby się sprzedawały. One muszą spełniać oczekiwania jakiejś grupy odbiorców, ale nikt z tobą nie usiadł i ten dom nie był projektowany z myślą o tobie.
Tobie się może wydawać, że jest dla ciebie – otwierasz go, widzisz na przykład duży salon dzienny, widzisz kuchnię, która wydaje się bardzo ustawna, jakieś pokoje dziecięce, dodatkowe dwie łazienki i wydaje ci się, że wszystko jest w porządku. Ale prawda jest taka, że większość z nas (osób, które planują budowę domu) jeszcze nie zna swoich oczekiwań.
Możemy się trochę oszukać oglądając te projekty, że widocznie ludzie tak się budują i są zadowoleni. Poznanie naszych oczekiwań jest trudne.
Poznaj swoje potrzeby
Kilka przykładów o tym, jak ważna jest świadomość tego, co się chce. Pomyśl nad swoim przyszłym domem. Czy wiesz gdzie będziesz suszył pranie?
Proste pytanie, niemające właściwie wpływu na to, jak ten dom będzie wyglądał, prawda? A jednak, jeżeli planujesz dom piętrowy, to możesz mieć na przykład jakąś pralnię na dole, z myślą o tym, że będziesz suszył pranie na parterze zimą, a jak będzie ładna pogoda, to wyniesiesz pranie na zewnątrz, powiesisz je tak, żeby słoneczko je nagrzewało, wiatr ładnie wszystko osuszał, i będzie świetnie.
Ale równie dobrze możesz mieć suszarnię na górze, blisko sypialni, blisko pokojów. Będziesz prał i suszył na piętrze i wszystkie ciuchy będą po prostu cały czas na piętrze. Jak będziesz dalej się interesował tematem, to zapewne przeczytasz o pewnym patencie, aby brudne rzeczy wrzucać do wrzutni (zsypu na pranie), ciuchy lądują na parterze i dopiero tam je pierzesz. (Przydaje się to, jeżeli na piętrze są pokoje i sypialnia, a pralnia na dole – wtedy nie trzeba przeznaczać na piętrze miejsca na brudne rzeczy i nosić brudnych ciuchów na dół).
Zaczniesz głębiej wchodzić w temat, poczytasz na temat różnych suszarek elektrycznych, które niektórzy sobie chwalą i tak dalej. I nagle okazuje się, że taki, „głupi” trochę temat, jakim jest suszenie prania, jest dosyć poważną kwestią.
W zależności od tego, jak będziesz chciał postępować z tym praniem, to albo zrobisz pralnię na górze, albo na dole, albo zrobisz zsyp na pranie, albo kupisz jakieś urządzenie elektryczne. Część z tych decyzji może wpłynąć nawet na kształt twojego budynku! A to przecież jest tylko JEDNO pytanie.
Podobnych pytań jest dużo. Gdzie będziesz trzymał śmieci? Możesz je za każdym razem wynosić na zewnątrz i worki kłaść gdzieś przy płocie, ale równie dobrze możesz sobie wygospodarować gdzieś jakiś metr powierzchni na to, żeby właśnie codziennie nie wychodzić z tymi śmieciami, np. zimą albo gdy bardzo wieje, albo pada.
Być może będziesz miał garaż w bryle domu, i tam wygospodarujesz jakieś miejsce na worki. Jak żyjesz w domu, to tych śmieci naprawdę się generuje, czasem aż to jest szok, że tak dużo i tego miejsca trochę potrzebujesz.
Dobry projekt uwzględnia Twój styl życia
Co dalej? Wyobraź sobie, jak będziesz mieszkał w domu. Wyobraź sobie typowy plan dnia. Jesteś w sypialni, wstajesz, budzisz się. Najpierw swoje kroki kierujesz do łazienki, żeby się umyć. Pytanie, w jaki sposób będziesz do tej łazienki się dostawał, którędy? Czy bezpośrednio przez sypialnię, a może przez garderobę lub korytarz? Gdzie będzie znajdowała się łazienka? Co potem, jak się już umyjesz?
Gdzie się ubierzesz? Czy wracasz do sypialni znowu przez korytarz, czy będziesz miał garderobę zaraz przy łazience, w jaki sposób to będzie wyglądało? Jak będziesz się szykował do pracy?
Jeżeli planujesz dzieci lub masz dzieci, to jak ich dzień będzie wyglądał, gdzie one będą się ubierały, gdzie będą szafy? Czy szafy będą w pokojach, czy będą miały garderobę dostępną od korytarza? Czy dla nich będzie dostępna ta sama łazienka, co dla rodziców? Jak będzie wyglądał plan dnia całej rodziny?
Co po przyjściu z pracy? Przypuśćmy, że byłeś na zakupach, przyjechałeś do domu. Jeżeli planujesz mieć garaż w bryle domu, wjeżdżasz samochodem z zakupami i co dalej? Może warto w takim razie dostać się do kuchni przez garaż, wynosić zakupy z samochodu – wchodzisz do spiżarni, w spiżarni zostawiasz mleko, ziemniaki, cebulę, potem wchodzisz do kuchni, wcześniej oczywiście zdejmując buty, i zakupy kładziesz na blacie lub na stole i pakujesz do lodówki.
Część rzeczy być może od razu wsadzasz do zlewu, żeby je umyć i naszykować na obiad. I tu kolejne pytanie: jak szykujesz obiad? Musisz mieć blisko lodówkę, kuchenkę albo płytę indukcyjną.
To przygotowanie potraw też powinno być dla ciebie proste, a wszystko powinno być w zasięgu ręki: szafki, naczynia i tak dalej. Te wszystkie decyzje wpłyną na to, czy twoje życie będzie wygodne podczas późniejszej eksploatacji domu. I takich pytań (niby szczegółów) jest dużo, naprawdę dużo.
Komfort użytkowania domu – dbałość o szczegóły
Kiedyś nie doceniałem wagi takich szczegółów. I czasami jest tak, że po budowie domu jesteśmy bardzo szczęśliwi Wszystko się udało, jesteśmy zadowoleni z przestrzeni, mamy swój kąt, jest super i czujemy radość. Ale po jakimś czasie ta radość mija, oswajamy się z domem, przychodzi taka rutyna i rzeczy, na które wcześniej uwagi nie zwracaliśmy, mogą nas zacząć irytować.
Myślimy sobie „ach, szkoda, że nie zrobiliśmy tego, tego i tego, byłoby lepiej”. I nie bez kozery mówi się, że dopiero trzeci dom buduje się dla siebie, bo pierwszy dom („dla wroga”), często jest po prostu nieprzemyślany. I przy zakupie projektu gotowego, patrząc tylko na rzuty kondygnacji, nie myślimy o tym, czy my się w tym domu odnajdziemy.
Po paru latach może się okazać, że jednak ma pewne niedoskonałości, z których sobie wcześniej nie zdawaliśmy sprawy.
Tak a propos takich irytujących rzeczy, przychodzi mi na myśl takie porównanie. Coś, co na początku nie sprawia problemów, a potem staje się irytujące.
Wyobraź sobie, że ktoś mówi ci, że ma schody i jeden (tylko jeden) ze stopni jest o dwa, trzy milimetry wyższy od pozostałych. Patrząc na to z boku, to jaki to jest problem? Dwa, trzy milimetry to przecież jest absurd, kto by w ogóle narzekał na coś takiego.
Ale jeżeli chodzisz po tych schodach codziennie i za każdym razem Twoja noga jest jakby już nauczona, jaka jest wysokość kolejnych stopni, to te dwa czy trzy milimetry zaczynają bardzo przeszkadzać. Walisz się tym dużym palcem o wystający kawałek stopnia i te schody zaczynają ci z czasem po prostu przeszkadzać.
To samo można przełożyć na cały dom. Na początku są rzeczy, które ci nie przeszkadzają: na przykład musisz do lodówki przejść metr, dwa metry dalej, musisz na przykład zamknąć jedne drzwi, aby otworzyć inne, aby dostać się do jakiegoś pomieszczenia, musisz schylić się w pewnym momencie, żeby po coś sięgnąć.
To czasami są drobne rzeczy, które ci w ogóle nie przeszkadzają, ale z czasem, po paru miesiącach czy nawet latach mogą cię jednak zacząć naprawdę irytować. Dlatego kupowanie projektu gotowego może być błędem, jeżeli jeszcze dobrze nie znamy swoich oczekiwań. Dbajmy o to, aby w przyszłości nic nas nie denerwowało.
I właśnie dlatego uważam, że to projekt indywidualny jest lepszym rozwiązaniem w wielu przypadkach. Jeżeli masz projektanta, który z tobą porozmawia, zada dużo cennych i celnych pytań, to ten projektant może ci uświadomić wiele rzeczy, o których wcześniej nie wiedziałeś.
Ostatnio rozmawiałem z sympatycznym panem projektantem. Spędziliśmy razem trzy godziny i on powiedział, że jak przychodzi do niego jakaś para na pierwsze spotkanie, kiedy widzi, że oni nie są pewni, czy projekt indywidualny jest dla nich, zadaje takie pytanie: czy lubi pani nago chodzić po sypialni?
Oczywiście pierwsza reakcja jest zwykle taka: „ojej, no co pan mówi”, natomiast projektant wyjaśnia, dlaczego zadaje takie pytanie. Taka drobna rzecz jak poranne przyzwyczajenia powoduje na przykład to, w jaki sposób będzie dom usytuowany względem stron świata, gdzie będzie sypialnia, gdzie będzie okno!
A potem zadaje pytanie mężowi: gdzie pan kieruje kroki, jak pan schodzi na dół z sypialni, rano? Odpowiedź jest zwykle, no gdzie, do lodówki. Ważne jest więc, żeby ta lodówka była gdzieś niedaleko zejścia ze schodów. I to pokazuje takiej parze, że z pozoru nieistotne sprawy wpłyną na wygląd budynku, wielkość i rozmieszczenie pomieszczeń.
Aby uniknąć takiej sytuacji, że wybudujemy dom i będziemy po jakimś czasie z niego tak nie do końca zadowoleni, warto znaleźć dobrego projektanta, który jest nieco psychologiem, który zada dużo cennych pytań. Który spyta o to, jak żyjemy, jaki jest nasz plan dnia i czy planujemy mieć dzieci.
Czy planujemy, że za jakiś czas będzie z nami mieszkał na przykład któryś z rodziców, jakie mamy hobby, czy potrzebujemy miejsca na rowery, kaski, narty, inne rzeczy? Czy mamy jakieś inne zainteresowania i czy potrzebujemy jakiś dodatkowy kącik albo pomieszczenie gospodarcze? To wiele, wiele pytań.
Inwestor i jego oczekiwania
Projektant, który nas wysłucha, spędzi z nami tylko na samym początku dwie, trzy godziny. To jest naprawdę bezcenna rzecz, bo dzięki temu uświadomimy sobie, ilu rzeczy jeszcze nie wiemy. Zachęcam do poszukania projektanta, który nas posłucha i nas wysłucha.
Natomiast jest mały haczyk. Jest on taki, że takich projektantów jest niewielu. Nie chcę tutaj krzywdzić projektantów, ale z mojego doświadczenia wynika, że większość ma niestety troszeczkę za wybujałe ego. Bardzo chętnie narzucają swoje zdanie i nie umieją słuchać.
Wielu projektantów powie, jaki dom powinien być, nie koncentrując się na potrzebach inwestora, przez co zaprojektują dom i owszem, ale bardziej dla siebie. Dom, w którym sami chcieliby zamieszkać, niż dom, który spełni nasze oczekiwania.
Podczas mojej kariery spotkałem tylko kilku projektantów, którzy rzeczywiście potrafią wysłuchać, potrafią rozmawiać, zadawać celne pytania, a moim zdaniem to jest właśnie kluczowe dla wybudowania dobrego domu.
Większość projektantów niestety nie słuchała. Raczej to projektant narzucał swoje zdanie albo na przykład zaczynał rozmowę od tego: „no dobra, niech państwo pokażą jakiś projekt gotowy, który się państwu podoba, a ja narysuję coś podobnego, tam trochę coś pozmieniamy i będzie dobrze”. No więc jeżeli taki projektant tak zaczyna rozmowę, no to nie warto z nim dyskutować.
Projektant powinien zacząć od pustej kartki, od zera. Ale zanim zacznie projektowanie od zera, musi spędzić z wami godzinę lub dwie, lub nawet więcej, aby dokładnie wypytać, czego potrzebujecie, dokładnie zorientować się, jaką macie działkę, gdzie jest wjazd i z której strony. Dowiedzieć się, jak jest działka położona względem stron świata, aby jak najlepiej wykorzystać światło słoneczne.
To naprawdę dużo elementów, które musi poznać, zanim w ogóle zacznie stawiać pierwszą kreskę na białej kartce. Więc jeżeli masz fachowca, który zaczyna rozmowę od tego, że „niech pan mi pokaże projekt, który się panu podoba”, lub mówi, że „no teraz to się buduje takie domy, z takimi dachami, bo taki jest trend”, no to nie warto z nim rozmawiać.
Koszty projektów – o czym pamietać?
Twoje oczekiwania mogą być zupełnie inne niż większości osób i bardzo dobrze! To nas wyróżnia, że każdy z nas ma jakieś inne oczekiwania, inne potrzeby. Głównym powodem, dla którego wybiera się projekty katalogowe jest to, że są tanie. Widzimy różne opcje po dwa tysiące złotych, trzy tysiące złotych czy nawet po półtora tysiąca złotych, i jak słyszymy, że projekt indywidualny kosztuje kilkanaście tysięcy złotych, to jest to bardzo duża różnica.
Natomiast trzeba sobie zdawać sprawę z tego, że gotowce nie są projektami budowlanymi. To jest jakiś zbiór rysunków. Jakaś koncepcja, która może posłużyć do projektu budowlanego. Za jego pomocą nie wybudujesz domu. Aby to zrobić musisz kupić projekt w pracowni i go zaadaptować. I dopiero projektant, który adaptuje projekt, spowoduje, że stanie się on projektem budowlanym.
To oznacza, że do projektu gotowego musisz doliczyć na przykład dwa tysiące złotych za adaptację, żebyś dostał pozwolenie na budowę. Ta adaptacja może kosztować trzy tysiące, cztery, pięć i więcej, jeżeli postanowisz wprowadzać do niego jakieś zmiany.
Jeżeli będziesz chciał przesunąć na przykład jedno czy dwa okna lub ścianę działową, to koszt adaptacji będzie niższy, a jeżeli będziesz chciał powiększyć na przykład salon, zmienić wysokość pomieszczeń, to ten koszt adaptacji może być jeszcze wyższy. I w niektórych sytuacjach koszt gotowca i koszt adaptacji może się zbliżyć do kosztu rozwiązania indywidualnego. W takiej sytuacji w ogóle bym nie rozważał oszczędzania na projekcie, bo to nie ma sensu – za tą samą cenę dostaniesz produkt po prostu lepszej jakości.
Błędy w gotowych rozwiązaniach
Co więcej, jeżeli kupisz projekt i potem projektant go zaadaptuje, to biuro projektowe, od którego kupiłeś „gotowca”, można powiedzieć, że umywa ręce. Dlaczego? Za projekt budowlany (w tym przypadku) odpowiada projektant adaptujący. I może być tak, że kupiłeś produkt, który miał jakieś błędy, projektant adaptujący go nie sprawdził, bo przecież szukaliśmy jak najtańszego projektanta, i zaczynasz budowę.
W tym momencie może się okazać, że co prawda zaoszczędziłeś na projekcie indywidualnym, ale oszczędności poszły na korygowanie błędów. Projekty gotowe mają wady i to niezależnie od pracowni. Są oczywiście pracownie, które są lepsze i które są gorsze. Nie wymienię nazw, bo nie o to chodzi, ale nawet wśród tych biur, które cieszą się lepszą renomą wśród budujących, zdarzają się produkty niedoskonałe, nawet błędne.
Związane jest to z tym, że projektów na tych stronach różnych biur projektowych jest cała masa i o ile być może większość z nich była robiona przez rzeczywiście fachowy zespół, to część przez na przykład niedoświadczonych pracowników. Nie były przemyślane. Jeżeli kupisz go, to możesz szybko tego pożałować.
Więc po jednej stronie mamy koszt gotowego rozwiązania i adaptacji, która może kosztować razem koło pięciu tysięcy złotych lub więcej, jeżeli chcesz nanieść zmiany, natomiast rozwiązania szyte na miarę zaczynają się od siedmiu tysięcy do kilkunastu czy nawet do dwudziestu paru tysięcy. Różnica wydaje się czasami spora, tak?
Z jednej strony widzisz, że za ten projekt gotowy z adaptacją zapłacisz piątkę, a tutaj masz na przykład ofertę na autorską koncepcję za piętnaście tysięcy złotych. Tak, wydaje się, że te dziesięć tysięcy złotych to jest dużo.
Natomiast ta kwota kłuje w oczy w tej chwili, a można ją bardzo łatwo przepłacić nawet na samym początku budowy.
Pozorna oszczędność
Wyobraź sobie, że kupiłeś projekt, który siłą rzeczy nie był dostosowany do twojej działki, do twojej lokalizacji. Teoretycznie powinien to zrobić projektant adaptujący, ale w rzeczywistości on tego to pominął.
To może oznaczać, że projekt może być przewymiarowany. Może mieć za dużo zbrojenia lub za duże przekroje więźby dachowej. Natomiast w Twojej lokalizacji warunki gruntowe mogą być świetne i mógłbyś zmniejszyć koszt fundamentów.
Dodatkowo nie chcesz mieć dachówki tylko lżejszą blachodachówkę, więc nie musisz budować tak drogiej więźby dachowej. I nagle się okazuje, że nieświadomie przepłacisz za więźbę, fundamenty i inne elementy dwadzieścia, trzydzieści czy czterdzieści tysięcy złotych więcej.
Tylko widzisz, wtedy to cię nie boli tak do końca, bo nawet nie wiesz o tym, że podczas budowy mogłeś wydać mniej. Straty tych pieniędzy nie odczuwamy – gdzieś to znika w racie kredytu, ale… bolało nas i nie chcieliśmy płacić za projekt indywidualny pięć czy dziesięć tysięcy więcej. A jego koszt mógł się bardzo łatwo zwrócić.
Realne zyski
Poza tym projektant wskaże Ci elementy, które Ty sobie wyobrażałeś. Chcesz mieć trzy balkony, jakieś lukarny, efektowny dach? Oczywiście, można to zrobić, jak najbardziej, ale projektant może polecić zrobić jeden balkon, nie robić na przykład skomplikowanego dachu, tylko trochę prostszy, bo dzięki temu zaoszczędzisz kolejne na przykład pięćdziesiąt tysięcy złotych.
To też są rzeczy, z których czasami sobie nie zdajemy sprawy, bo widzimy produkt w katalogu, on jest bardzo ładny, te wizualizacje są po prostu świetne, to wszystko wygląda naprawdę ślicznie, a nie czujemy tego, że każdy z tych pięknych elementów po prostu kosztuje i czasami warto zrezygnować z efektownego domu na rzecz na przykład większego lub po prostu na rzecz tego, żeby tych pieniędzy zostało nam gdzieś w kieszeni więcej.
Projekt gotowy rozważałbym chyba tylko w jednym przypadku. Musi być spełnione kilka warunków.
Kiedy wybrać gotowy projekt domu?
Pierwszy: projekt gotowy powinien spełniać nasze oczekiwania w 90%. Tylko tak jak mówiłem, my musimy znać te oczekiwania bardzo dobrze. Musimy być pewni tego, że będziemy się dobrze w tym domu czuli.
Drugi: Według tego projektu już się wybudowało wiele domów. Najlepiej, jeżeli są to domy, które możesz odwiedzić, możesz porozmawiać z inwestorami i się dowiedzieć, czy był on rzeczywiście był w porządku. Zapytać, jakie nanosili zmiany, mieć jakąś możliwość konsultacji, rozmowy, wymiany spostrzeżeń.
I w tym przypadku, jeżeli rzeczywiście jesteśmy pewni naszego wybory i mamy z kim się konsultować, możemy wejść do jakiegoś domu, który był wybudowany według tego projektu, to rzeczywiście będzie on chyba dla nas w porządku.
Natomiast kupowanie w ciemno, gdzie nie możemy porozmawiać z nikim, kto się według niego budował, nie możemy tego domu odwiedzić, nie mamy z nikim kontaktu i w sumie tak naprawdę nie jesteśmy jego pewni, bo chcemy jeszcze nanieść z cztery różne zmiany, żeby dostosować ten dom do naszych potrzeb, w tym przypadku porzuciłbym tę myśl.
Rozwiązanie z myślą o przyszłości
Pamiętajcie, że koszt budowy domu wynosi nawet kilkaset tysięcy złotych i tak naprawdę te pięć tysięcy czy dziesięć tysięcy złotych różnicy między jednym a drugim projektem, to jeden, dwa procent kosztu budowy domu, a dzięki temu możemy mieć naprawdę dom szyty na miarę, który spełni nasze oczekiwania i nie tylko od razu po budowie, ale będzie nas cieszył przez kolejne kilkanaście lat.
Będziemy z niego zadowoleni także w przyszłości. Dobry projektant pomyśli, co będzie za kilkanaście lat. Jeden z pokojów będzie teraz gabinetem, ale za kilkanaście lat chcesz go przeznaczyć na pokój dla jednego z rodziców. Jeżeli tak, to ten pokój musi być blisko wejścia do domu.
To wejście do domu powinno umożliwić na przykład swobodne poruszanie się osoby starszej, czyli wiąże się z rezygnacją z jakichś schodków oraz dodanie innych elementów, które pozwolą na komfortowe życie tego starszego mieszkańca. Dodatkową korzyścią projektu indywidualnego jest to, że dobry projektant dobrze wykorzysta całą przestrzeń.
Braki w projektach
Domy o tej samej powierzchni mogą być takie, że w jednym domu będzie wydawało się, że jest ciasno, będzie w nim jakoś to wszystko rozmieszczone krzywo i będzie mało miejsca, a w drugim domu ta sama przestrzeń będzie sensownie rozłożona i będzie się wydawało, że tego miejsca, tej przestrzeni jest bardzo dużo. Koszty budowy w obu tych przypadkach będą identyczne albo prawie identyczne, ale w jednym domu będziemy czuć, że jest jednak mimo wszystko mało miejsca, a w drugim ta przestrzeń zostanie rzeczywiście bardzo dobrze wykorzystana.
To też jest rzecz nie do przecenienia, bo zamiast budować dom większy o dziesięć metrów i wydawać kolejne kilkadziesiąt tysięcy złotych, jesteśmy w stanie zaoszczędzić pieniądze, budując po prostu bardziej rozsądnie. Jeszcze powiem trochę o kwestii jakości projektów.
Mówiłem o oczekiwaniach i o potrzebach, o oszczędnościach. To jest oczywiście bardzo ważne, ale w tym miejscu chciałbym powiedzieć na temat tego, że część projektów ma pewne braki i to niezależnie od wybranego rozwiązania.
Te rzeczy muszą być w projekcie!
Skutek widzę właściwie codziennie, czy w mailach od Was, czy po prostu chodząc po forach internetowych. I czytam cały czas pytania o to, jaki wybrać materiał budowlany, czym ocieplić dom, czy wybrać styropian biały czy szary, o jakiej grubości, jakie zastosować rozwiązania. No i moje pierwsze pytanie jest, a co jest w projekcie? I dlaczego nie ma w nim tych kwestii?
Wzorcowy projekt jest po to, żeby wybudować dom według niego. Czyli wykonawca jak ma wątpliwości, sięga do tego projektu, jak czegoś nie wie, to ty czy wykonawca dzwonicie do projektanta i wam wszystko wyjaśnia. Natomiast jeżeli ktoś dostaje dokument, który nie zawiera wszystkich rzeczy i zastanawiamy się dopiero po jego otrzymaniu, z czego ten dom wybudować, ile dać ocieplenia, styropianu na podłogę, ile dać czegoś tam, to jest błędne myślenie.
My jako budujący, inwestorzy, którzy budują często pierwszy i ostatni budynek w naszym życiu, nie musimy i nie powinniśmy się znać na takich rzeczach. Po to jest projektant i jego komputer, i jego wiedza, aby odpowiedział na te pytania.
I te pytania powinny być postawione już w trakcie pracy nad projektem. Ile dać styropianu? To zależy od lokalizacji budynku, od tego, jak ten budynek jest zwrócony względem stron świata, zależy od tego ilu domowników mieszka w tym domu, w jakiej temperaturze lubią przebywać, jakie będzie źródło ogrzewania, czy to będzie pompa ciepła, ogrzewanie gazowe czy też inne, i wiele, wiele innych czynników.
I dopiero poznawszy te wszystkie czynniki można zdecydować ile dać styropianu. Niestety przy projektachindywidualnych też się zdarzają błędy. Wygląda to tak, że niektórzy projektanci walczą niską ceną, wychodzą z założenia, że skoro projekt gotowy kosztuje dwa tysiące złotych, to trzeba dać cenę pięć, sześć tysięcy za ten indywidualny, zrobić to tanio, żeby tylko klienta ściągnąć.
Efekt jest taki, że projektant z wami usiądzie, coś tam opowie, coś tam narysuje, ustalicie, jakie będą pomieszczenia, w jakim rozmiarze, po czym projektant daje na przykład do przeliczenia wszystko konstruktorowi, aby wszystko obliczył, upewnił się, że wszystko jest w porządku. No i powstaje projekt budowlany. To błąd.
Współpraca z projektantem i konstruktorem
Aby projekt miał sens, to wszyscy powinni ściśle ze sobą współpracować. Projektant zaprojektował duży salon i jest pewny, że trzeba gdzieś dać słup, aby było w porządku. Tymczasem konstruktor wymyślił jakieś rozwiązanie, dzięki któremu tego słupa nie będzie i salon będzie lepszy i bardziej ustawny.
Albo podczas prac nad projektem wyszło, że warto przenieść ścianę działową o kilkanaście centymetrów, bo wtedy będzie można zmienić strop monolityczny na gęsto żebrowy, a z wyliczeń wynika, że to rozwiązanie będzie tańsze. Dzięki temu, że konstruktor ma swoje zdanie na jakiś temat, projektant może te zmiany wprowadzić i dzięki temu powstaje rzeczywiście dom optymalny.
Ale jeżeli projektant projektuje dom, a potem daje coś do przeliczenia konstruktorowi i mówi, że właściwie to sobie sami musicie grubość styropianu ustalić, bo on nie wie, czym będzie ten dom ogrzewany, to wiemy, że to nie jest osoba, która powinna z nami współpracować. Projektant musi wiedzieć, czym chcemy ogrzewać dom.
Jeżeli my tego nie wiemy, to powinien opowiedzieć nam o tym, jakie są możliwości, doradzić, który system ogrzewania będzie dobry, powinien przedstawić obliczenia, który system ogrzewania będzie dobry, bo na przykład w naszym wypadku pompa powietrze-woda będzie wystarczająca, a będzie dwa razy tańsza od gruntowej pompy ciepła.
Projekt budowalny powinien także zawierać tak zwane rysunki detali. Na przykład opis i rysunek połączenia tarasu z budynkiem, sposób realizowania balkonu, schodów zewnętrznych i wiele, wiele innych rzeczy. To też zauważyłem, że bardzo często wykonawca nie wie, jak wykonać dany element, bo nie ma tego w dokumentacji i wykonawca proponuje swoje rozwiązanie.
Uwaga na dopłaty!
A projektant mówi, że no to właściwie to on może to narysować, ale to będzie za dodatkową opłatą. Zauważyłem, że projektanci dają niższe ceny za projekt budowlany i proponują pięć tysięcy złotych ekstra tak zwany projektwykonawczy.
Z punktu widzenia projektanta działa to tak, że projekt budowlany pozwoli ci na otrzymanie pozwolenia na budowę, możesz się budować i będzie fajnie, a projekt wykonawczy, to są rozpiski detali. I wychodzą z założenia, że przy domach jednorodzinnych, to przecież wykonawca dobrze wie, jak wykonać dane prace, a jak nie, no to ma pan kierownika budowy, on sobie poradzi. Otóż nie. Przy domach jednorodzinnych nie ma podziału na projektbudowlany i projekt wykonawczy.
Projekt budowlany powinien zawierać informacje niezbędne wykonawcom do wybudowania domu. To znaczy, że jeżeli projektant oferuje ci jakąś dodatkową usługę płatną, wykonania projektu wykonawczego, to może oznaczać, że po prostu chce od ciebie więcej pieniędzy albo jest to po prostu osoba, z którą nie do końca powinieneś współpracować.
Projekt budowlany powinien odpowiadać na wszystkie pytania. No dobrze, projektant ci mówi, że wykonawca będzie wiedział, co i jak, a jeżeli nie będzie wiedział, to kto ci pomoże? Wykonawca nie musi wiedzieć, jak niektóre elementy trzeba wykonać, bo nie ma czasami takiej wiedzy jak projektant.
To projektant jest osobą, która powinna przeprowadzić przez całą budowę. Taki projekt, zawierający te rzeczy będzie oczywiście droższy, ale nie warto patrzeć na cenę. Ta niska cena indywidualnego rozwiązania może być zwodnicza.
Ja wiem, że niektórzy płacą nawet za projekty indywidualne po pięć, sześć tysięcy. Widziałem takie oferty. Ale w jaki sposób one były robione? No szczerze mówiąc aż strach o tym myśleć. Weźmy pod uwagę, że sam czas spędzony na poznanie Twoich potrzeb i oczekiwań, to czasami wiele roboczogodzin, czy nawet wiele dni spędzonych tylko na rozmowach.
To kosztuje. A gdzie jeszcze kwestia rysowania kolejnych koncepcji, zmian tych koncepcji, dokładania do projektukolejnych elementów? Nie bez powodu trwa to kilka miesięcy. Jeżeli masz projektanta, który będzie tani i powie ci, że dostaniesz projekt tylko do pozwolenia na budowę i jak chcesz, to zapłać za ten wykonawczy to zastanów się dwa razy, czy chcesz płacić niemałą cenę za tak naprawdę produkt, który może się okazać, że jest niskiej jakości.
Wybór projektanta – praktyczne porady
Lepiej zapłacić kilkanaście tysięcy złotych lub nawet ponad dwadzieścia tysięcy złotych za projekt naprawdę przemyślany i zrobiony tak jak być to powinno robione. Aby wybrać dobrze projektanta, oprócz pytania o to, w jaki sposób ten projekt będzie realizowany, dobrze go spytać o to, jakie już domy projektował i czy one są w stylu, który nam odpowiada.
Świetnie jest pytać o referencje. Zawsze to polecam. Zadzwonienie do ludzi, którzy budowali się według projekturobionego przez tego projektanta, jest świetnym pomysłem, bo dowiesz się, czy był w porządku, czy były jakieś zmiany podczas budowy, czy jednak miał jakieś wady. Czy był kontakt z projektantem, czy odpowiadał na wszystkie pytania, czy współpraca między nimi była cały czas w porządku.
Byłoby świetnie w ogóle spotkać się chociaż z jednym budującym według projektu, aby więcej poznać, przejść się po budynku, dowiedzieć się, jak to wszystko wyglądało. Prośmy o referencje projektanta.
Nie ma co się wstydzić. Dobry projektant oferuje Ci usługę, która nie jest tania, więc powinno mu zależeć na tym, żebyś był zadowolony. Jeżeli ma klientów zadowolonych, na pewno ma do nich kontakt.
Może przecież do nich zadzwonić, spytać, „panie Jacku, panie Sławku, mam projekt dla klienta, czy byłby pan uprzejmy, czy mógłbym przekazać pana numer telefonu, bo chciałby z panem chwilę porozmawiać na temat domu, który dla pana robiłem?”. Dobry projektant nie będzie miał żadnych obaw, żeby to zrobić.
Zły projektant będzie miał obawy, żeby to zrobić, bo prawdopodobnie nie chce się pochwalić albo nie ma w ogóle klientów, którzy są z niego zadowoleni. Uważaj. Dobry projektant da ci referencje, zły projektant nie da ci referencji. Po prostu. Warto spytać, w jaki sposób projektant dostosuje twój budżet do budowy domu.
Bo jeżeli projektant tylko będzie pytał cię o twoje oczekiwania i potrzeby, ale nie spyta o to ile masz pieniędzy, to powstanie jakiś projekt i może on być dobry, natomiast może się okazać, że nie jest na twoją kieszeń. Pytanie o koszty i o to, w jaki sposób one będą brane pod uwagę, jest absolutnie kluczowe.
Kilka tygodni temu napisał do mnie mój czytelnik z taką prośbą o polecenie jakiegoś projektanta, a właściwie na początku o radę, ponieważ wybrał projektanta, który projektuje mu dom indywidualny, i okazało się już po zakończeniu prac nad tym projektem, że koszt budowy domu przekracza chyba o 200 000 zł jego budżet.
Mój czytelnik zwrócił się do projektantki z pytaniem, a projektantka mu powiedziała, że to właściwie to jest jego wina, bo on nie zamówił kontroli kosztów! Trudno to mi skomentować. W jaki sposób może istnieć jakaś dodatkowa usługa, taka jak usługa kontroli kosztów?
Projektant zna cenę, wie, co wpływa na koszty budowy domu, wie, jak te koszty zminimalizować. Nie musi wiedzieć co do złotówki, ile co kosztuje, ale no jeżeli projektuje domy kilkanaście lat, no to wie mniej więcej chociaż, plus minus kilkanaście tysięcy, kilkadziesiąt tysięcy, ile to może kosztować.
Pomylić się na przykład o dwieście tysięcy złotych przy projektowaniu domu, to już trzeba naprawdę umieć. Potem okazało się, że projektantka nie ma doświadczenia w budowie domów na wzgórzach i tu był problem. Zaprojektowała rozwiązania, które były wielokrotnie przewymiarowane.
Po prostu nie wiedziała, jak to zrobić, więc dmuchała na zimne, proponując za drogie rozwiązania, uważając, że „ha, inwestor przecież za to zapłaci”. Pytanie o to, w jaki sposób będą brane pod uwagę twoje koszty, jest też bardzo ważne.
Podsumowanie
I dlatego, jeżeli decydujemy się na projekt indywidualny, do czego naprawdę gorąco zachęcam, to spędźmy dosyć dużo czasu nad szukaniem odpowiedniego projektanta. Nie wybierajmy pierwszego lepszego, nie wybierajmy najtańszej oferty, bo można na tym po prostu stracić i taki projekt indywidualny nie będzie się niczym różnił od oferty z katalogu.
Raczej na spokojnie. Wyślijmy zapytania, spotkajmy się z projektantami, spędźmy po godzinie na rozmowie z każdym, zobaczmy, gdzie jest jakaś nić porozumienia, gdzie jakaś chemia jest między wami, kto wzbudził zaufanie, kto słucha i komu możesz się zwierzyć. I dopiero na to zwracajmy uwagę. Cena jest gdzieś tam w drugiej, trzeciej kolejności.
Jeżeli znajdziemy dobrego projektanta, który naprawdę przychyli wam nieba i rzeczywiście widać, że ta osoba jest pasjonatem, że ona chce zaprojektować dom dla was, ona się w tym spełnia, to czy to jest duża różnica, że będzie chciała dwa tysiące, trzy tysiące więcej od innej osoby? To już ja bym wolał z nią porozmawiać, ponegocjować i spróbować trochę cenę na przykład opuścić, a nie wybierać projektanta tańszego.
Ta oszczędność będzie naprawdę zwodnicza. Chodzi o to, żeby wybudować dom rzeczywiście na nasze potrzeby, dla naszej rodziny tak, żeby byśmy byli z niego zadowoleni przez kilkanaście kolejnych lat.