W ostatnim tygodniu kilka razy spotkaliśmy się z pytaniem: “Od czego najlepiej zacząć budowę swojego domu?”. Myślę, że początek roku to bardzo dobry moment, żeby odpowiedzieć na to pytanie 🙂.
Ten tekst jest transkrypcją podcastu, specjalnie dostosowaną do słowa pisanego. Możesz go także wysłuchać klikając na poniższą miniaturę.
Transkrypcja
[SŁAWEK] Cześć, Sławek Zając.
[KRYSTIAN] Cześć, Krystian Lemkowski.
[SŁAWEK] Dzisiaj kolejny odcinek Dylematów Budowlanych, jak zwykle we wtorek o godzinie 19. Będziemy mówić o tym, od czego zacząć budowę domu. Cześć Krystian, co tam nowego u Ciebie?
[KRYSTIAN] Cześć Sławku, u mnie pogoda się poprawia, więc już będzie można wystartować z niektórymi pracami budowlanymi. Serce rośnie – pewnie już wiele osób stoi w blokach startowych i czeka na poprawę pogody, tak jak i ja.
[SŁAWEK] Myślę, że za dwa, trzy, cztery tygodnie można już zaczynać na całego. Dzień coraz dłuższy, aż miło. Piękny temat nam się dzisiaj składa, bo będziemy mówić o tym, od czego zacząć budowę domu. To temat szeroki, bo wiele osób chciałoby dom wybudować, ale nie za bardzo wie, jak się za to zabrać.
[KRYSTIAN] Ta pogoda skłoniła parę osób w zeszłym tygodniu do pytań o to, od czego właściwie najlepiej byłoby zacząć budowę domu. Co ty myślisz o tym? Od czego ty byś zaczął budowę domu już z tą wiedzą, którą teraz masz po kilku latach doradztwa?
Od czego zacząć budowę domu – wybór projektu
[SŁAWEK] Oczywiście pierwsza rzecz to działka, ale o tym mówiliśmy w poprzednich podcastach i artykułach na blogu. (Zapraszamy do poradnika, który radzi, jak wybrać działkę budowlaną). Od czego bym zaczął? Od spotkania z projektantem, po to, żeby taki projektant ze mną usiadł, porozmawiał o tym, czego potrzebuję. I żeby storpedował moje nierealne pomysły. Czasami marzymy o domu, a nasze pomysły nie są trafione. Musimy mieć kogoś, kto obiektywnie spojrzy na nasze potrzeby i z nami porozmawia.
Jak ja budowałem dom, pierwszy pomysł był taki, że usiedliśmy z narzeczoną przed komputerem i kilkanaście tygodni przeglądaliśmy projekty katalogowe. Jest ich tak dużo, że decyzja była właściwie niemożliwa do podjęcia. Jak już się zdecydowaliśmy i zaczęliśmy przygotowywać formalności związane z pozwoleniem na budowę, po kilku miesiącach okazało się, że ten projekt w ogóle nam nie odpowiada. Zdecydowaliśmy się na usługę projektanta, który zaprojektował nam dom szyty na miarę. Tak więc ja bym zaczął od wizyty u projektanta, tak żeby wybadać to, co właśnie potrzebujemy.
Projekt domu – katalogowy czy indywidualny?
[KRYSTIAN] To fajnie, że o tym wspominasz, bo to jest częste. Zaczynamy – ja i wiele innych osób – od przeglądania projektów katalogowych w Internecie i tu naprawdę można utknąć na parę tygodni albo miesięcy. Można się zakopać i zgubić ideę, po co się buduje dom i jaki on ma być. To bardzo dobry pierwszy krok, żeby porozmawiać z kimś obiektywnym, niezaangażowanym emocjonalnie w projekt, kto wybada potrzeby i określi, co faktycznie jest potrzebne.
Trzeba samodzielnie wiedzieć, co jest naszym marzeniem, co jest kluczowym punktem, który musi znaleźć się w tym domu, w tym projekcie, a co jest może fanaberią, która nie jest do końca potrzebna.
Co jest ważniejsze – wygląd czy funkcjonalność domu?
[SŁAWEK] Gdy przeglądamy projekty katalogowe, patrzymy na wygląd budynku najczęściej, ewentualnie na metraż, licząc na to, że mniejszy budynek będzie tańszy w budowie. Ale wygląd budynku nie ma większego znaczenia. Ważne jest to, żeby budynek był funkcjonalny i żeby się w nim wygodnie mieszkało.
A jeżeli chodzi o koszty budowy, jak rozmawialiśmy o tym w poprzednim podcaście, nie mają za dużo przełożenia na koszty. Oczywiście większy budynek to w wielkim skrócie wyższe koszty, ale to nie znaczy, że budynek o powierzchni 120 metrów zawsze będzie tańszy w budowie od budynku 10 metrów większego.
[KRYSTIAN] Dobra, czyli pierwszy krok to jest wybór projektu albo stworzenie projektu indywidualnego. Przyjmijmy założenie, że mamy już działkę, mamy projekt, mamy pozwolenie na budowę, bo to zwykle projektant, architekt ogarnia razem z projektem. Co dalej?
Pozwolenie na budowę i inne dokumenty
[SŁAWEK] Przyjmujemy, że już mamy pozwolenie na budowę. Chciałbym ten temat jeszcze pogłębić, bo projektant może oczekiwać od nas dokumentacji i dla wielu osób to nie jest do końca jasne, z czym to się może wiązać.
Chciałbym trochę uspokoić. W nielicznych przypadkach zdobycie różnej dokumentacji jest pracochłonne, na przykład gdy musimy mieć pozwolenie wodnoprawne. Wtedy rzeczywiście trzeba się trochę nachodzić. Natomiast w większości przypadków wydobycie dokumentacji z urzędów, przykładowo wypisy z planu miejscowego czy decyzja o warunkach zabudowy, to złożenie kilku wniosków i czekanie.
Czasami słyszę o tym, że ktoś trzy miesiące zdobywał dokumenty, ale zazwyczaj to polega na tym, że składa wniosek i czeka miesiąc czy dwa na odpowiedź urzędu. Przy budowie domu nie przejmowałbym się formalnościami. One mogą być upierdliwe przy niekorzystnych sytuacjach, ale w większości przypadków to jest proste. Nawet jeżeli jakiś problem jest i nie chcemy chodzić do urzędów, możemy to zlecić projektantowi, jeżeli taką usługę wykonuje.
[KRYSTIAN] Słusznie, że zwróciłeś na to uwagę. Ludzie wybierają projekt, bo spędzają nad tym dużo czasu, zastanawiają się jaki ten dom ma być. A później trochę zapominają o tym, że trzeba jeszcze uzyskać pozwolenie na budowę i jak się okazuje, że to będzie trwało kilka miesięcy, wtedy jest problem – „a my już planowaliśmy właśnie zacząć”.
Trzeba to podkreślić – taki jest proces: wybieramy projekt katalogowy i idziemy do architekta, który zrobi jego adaptację lub od razu idziemy do architekta, który zaprojektuje projekt indywidualny. Wtedy należy uzyskać pozwolenie na budowę. Można to zrobić samodzielnie, poskładać wnioski, ale często ludzie decydują się na to, żeby architekt, który już zna wszystkie przepisy, zna urzędników i ich lokalne potrzeby, załatwił to za inwestora.
W mojej okolicy urzędy są raczej przyjazne i nie stwarzają problemów, ale działam też w Malborku – miasto, które w połowie jest objęte ochroną konserwatorską zabytków. Tu mogą być problemy. Wyburzenia albo nawet kopanie pod fundamenty już powoduje, że musi być nadzór archeologa.
To dodatkowy dokument, dodatkowa płatność. A jeżeli już bliżej Malborskiego Zamku albo przy starych zabudowach, to już jest pełna ochrona konserwatorska. Tu zdarzają się kłopoty, ale to specyfika lokalna. Gdzieś dalej w miejscach bardziej odległych od samego ścisłego starego centrum Malborka takich problemów nie miałem, raczej się nie spotykam z wielkimi trudnościami w uzyskaniu czy to pozwolenia, czy jakichś innych dodatkowych dokumentów.
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego
[SŁAWEK] Mam taką poradę odnośnie kroków, które należy wykonać. Pierwszym krokiem będzie przeczytanie albo uzyskanie wypisu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy, żeby wiedzieć, co możemy na działce wybudować i jakie są zagrożenia.
Krok drugi to rozmowa z sąsiadami, którzy się budowali w okolicy, aby zapytać o możliwe zagrożenia albo o to, jak to wyglądało. Każda gmina ma swoją specyfikę. W każdej gminie są różni urzędnicy i to, co czasami jest niemożliwe w jednym miejscu, okazuje się czymś bardzo prostym w innym. Tak to wygląda w Polsce.
Trzeci krok to projekt, projektant i pozwolenie na budowę.
Przyłącza – prąd na budowie
[KRYSTIAN] Co jeszcze chciałbym zaznaczyć – to są przyłącza. Jak już mamy pozwolenie na budowę, można myśleć o przyłączach. Spotykam się z sytuacją, gdzie ktoś już załatwił pozwolenie na budowę, już teoretycznie można by zacząć budowę, ale okazuje się, że na działce nie ma prądu.
I wtedy jest zamieszanie. Procedury są dwie. Procedura pierwsza – przyłącze docelowe do budynku, który powstanie na działce. Ta procedura trwa zwykle rok, półtora. To jest przerażające na pierwszy rzut oka, bo chcemy budować za tydzień, a tu potrzeba półtora roku, żeby prąd pociągnąć. To jest spory kłopot, ale są dwie ścieżki.
Pierwsza ścieżka – wytworzenie przyłącza elektrycznego do budynku docelowego. Jest dosyć sformalizowana, jasna i dosyć tania, bo to ryczałtowa opłata dla zakładu energetycznego, ale trwa rok, półtora. Chyba że działka jest już uzbrojona w przyłącze elektryczne.
Jest jeszcze druga ścieżka – przyłącze tymczasowe, które należy wykonać samodzielnie. Trzeba zatrudnić elektryka z uprawnieniami. Problem polega na tym, że trzeba ponieść całkowity koszt wykonania tego przyłącza, ale za to można je zrobić bardzo szybko w przeciągu jednego, dwóch, trzech tygodni.
Moment uzyskania pozwolenia na budowę albo nawet troszkę przed nim to już jest moment, kiedy należy myśleć o wykonaniu przyłączy do placu budowy, przynajmniej elektrycznego. Trzeba pomyśleć o wodzie – można udać się do zakładu wodociągowego lokalnego, dogadać się z sąsiadem, stworzyć studnię albo załatwić beczkowóz.
[SŁAWEK] Ja bym to wcześniej zaczął organizować, bo mówisz o tym po uzyskaniu pozwolenia na budowę. Myślę, że to jest pierwszy krok po zakupie działki, aby już tą działkę uzbrajać. Ten czas oczekiwania jest bardzo długi, więc ja bym nawet nie czekał do uzyskania pozwolenia.
[KRYSTIAN] Tu zależy jaka gmina i jakie przedsiębiorstwo wodociągowe. Może być różnie – czasami uda się to zrobić wcześniej, czasami później. Ale zakłady energetyczne wymagają zwykle do rozpoczęcia procedury mapy podpisanej przez projektanta, czyli konkretnie plan zagospodarowania terenu z wyrysowanym budynkiem. Nie można tego zbyt wcześnie zacząć, nie da się spełnić wymogów formalnych dla zakładu energetycznego.
Dopiero jak projekt jest kompletny, można z mapką udać się do energetyki i oni przystąpią do wykonania przyłącza docelowego. Równolegle można samodzielnie zacząć organizować przyłącze tymczasowe. Słusznie mówisz, można o tym zacząć myśleć jak najwcześniej, ale nie zawsze da się to zrobić przed stworzeniem projektu budowlanego.
[SŁAWEK] Czyli znowu musimy zobaczyć, jak jest w naszej gminie, jak to robili sąsiedzi. W niektórych da się zrobić przyłącza wcześniej, przed projektem, ale nie wszędzie. To jest chaos w procesie administracyjnym. Jak się da wcześniej, róbmy wcześniej, jak się nie da, róbmy możliwie szybko, aby nie tracić czasu.
Kiedyś na przyłącza energetyczne czekało się nawet krócej niż 10 miesięcy, ale od dwóch lat to strasznie długo trwa, z przyczyn niejasnych. Rozumiem, że był COVID, ale mam wrażenie, że to się stało wymówką dla urzędników.
[KRYSTIAN] Architekt wykonujący czy adaptujący projekt będzie mógł więcej podpowiedzieć, jak wygląda w jego gminie sytuacja z przyłączami. On pewnie coś podpowie już na samym początku. Jak tylko rozpoczynamy współpracę, można podpytać, dowiedzieć się jak szybko, kiedy, gdzie, z kim załatwiać te przyłącza.
Planowanie a oszczędności
Chciałbym zwrócić uwagę na decyzje. Większość decyzji powinna zostać podjęta na etapie tworzenia projektu, wyboru projektu czy adaptacji. To jest na tyle ważny moment w całym procesie inwestycyjnym, że chcę go podkreślić – im więcej decyzji podejmiesz przed budową, tym mniej będziesz musiał problemów rozwiązać w trakcie.
Te decyzje nie znikną. To, jaki kolor będzie na ścianie w kuchni, to decyzja, która może zostać podjęta już w momencie projektowania, a może zostać podjęta w momencie, gdy jedziemy szybko do sklepu, bo wykonawca potrzebuje farby. Komfort wyboru z wyprzedzeniem jest dużo większy – można to zrobić na spokojnie, obejrzeć kolory, rodzaje farb, prześledzić ceny, ponegocjować w markecie.
Kupując farbę w ostatniej chwili, bierzemy to, co jest, godząc się na wyższą cenę, czasami niższą jakość albo niezgodność koloru. Decyzje i tak muszą zostać podjęte. Im więcej decyzji podejmie się jak najszybciej, zapisze je, zapisze dlaczego takie decyzje zostały podjęte, tym lepiej dla całego procesu budowy. Później nie ma czasu na podejmowanie kluczowych decyzji, a niektóre decyzje podjęte szybko pomagają podejmować kolejne na późniejszych etapach budowy.
Prosty przykład z umiejscowieniem gniazdek elektrycznych w toalecie czy w łazience. Dopóki nie wiemy, jaki jest dokładny układ mebli, albo jaka będzie szeroka umywalka, jakie będzie duże lustro, nie jesteśmy w stanie dokładnie umiejscowić gniazdek przy lustrze czy włączników światła. A to jest bardzo ważne, bo instalację elektryczną robimy praktycznie od razu po zakończeniu stanu surowego, a samo lustro moglibyśmy wybrać dopiero po kilku miesiącach, jak już będą tynki, hydraulika, kafelki.
Im więcej decyzji, nawet wykończeniowych, podejmie się na wczesnym etapie, tym mniej jest pytań i wątpliwości w momencie, kiedy trzeba nagle podjąć daną decyzję.
Niektórym może się wydawać dziwne, że w momencie, kiedy stoją mury, my już wiemy, jakie będzie lustro. Nie musimy konkretnego modelu mieć wybranego, ale przynajmniej określić jego gabaryt albo miejsce lokalizacji. Takich niuansów jest całe mnóstwo, szczególnie kuchnia, łazienka – miejsca, które są zagospodarowywane stałą zabudową.
Pomoc projektanta wnętrz – mniejszy stres
[SŁAWEK] Aby sobie ułatwić sprawę, jeżeli chodzi o wykończeniówkę, proponuję zaangażowanie projektanta wnętrz. Nie musi być to projektant z prawdziwego zdarzenia, który zaprojektuje wszystkie pomieszczenia i cały dom. Może wystarczyć zaprojektowanie WC, łazienki i kuchni – tam, gdzie jest najwięcej instalacji, gdzie musimy wiedzieć, w którym miejscu będzie stał zlew, umywalka, WC. Już na etapie fundamentów musimy wiedzieć, jak prowadzona będzie kanalizacja.
To nie wszystko. W kursie uwzględniłem parę rzeczy związanych z instalacją elektryczną i wentylacją mechaniczną. Czasami jest tak, że budujesz dom, masz ścianę, masz projekt instalacji elektrycznej, elektryk zrobi tę pracę według projektu, tylko okazuje się, że projekt w ogóle nie był z tobą konsultowany. Masz jakiś projekt, uzyskałeś pozwolenie na budowę, ale nikt cię nie spytał o wysokość gniazdek, punkty oświetleniowe, nie spytał jak chcesz podzielić instalacje na obwody elektryczne.
Jeżeli elektryk zrobi po swojemu, może będzie dobrze, może źle. Jeżeli zrobi według projektu, będzie na pewno źle, skoro nie był z tobą konsultowany. I jakie masz wyjście? Szybko podjąć decyzję w sprawie kilkunastu czy kilkudziesięciu punktów elektrycznych plus RTV. Te rzeczy powinny być ustalone już wcześniej podczas tworzenia projektu.
Tak samo z projektem instalacji mechanicznej – te projekty czasami są robione tylko po to, by uzyskać pozwolenie na budowę. A trzeba zlokalizować anemostaty, co powoduje, że musisz już na etapie stropu wyznaczyć miejsce przepustów. Tego jest dużo, ale jest to konieczne. Te decyzje, jak ich nie podejmiemy podczas projektu, to nie znaczy, że znikną. Podejmiemy je tylko o wiele później.
[KRYSTIAN] Pod większą presją.
[SŁAWEK] Pod większą presją, w pośpiechu i to się zwykle źle kończy.
[KRYSTIAN] Albo kończy się przeróbkami, co generuje dodatkowy koszt, czas i stres. Można nie decydować na etapie instalacji elektrycznej, gdzie dokładnie będzie włącznik światła przy lustrze, ale to spowoduje, że elektryk wypuści kabel w losowym miejscu na ścianie. W momencie, kiedy trzeba będzie kłaść kafelki, będzie ostatni moment na podjęcie decyzji, żeby kafelkarz czy elektryk przełożył ten kabel. Ta decyzja nie znika, jest tylko przesuwana w czasie. Im później, tym większy stres, krótszy czas na podjęcie decyzji i większa presja.
Pomoc w budowie domu
[SŁAWEK] Myślę, że wystarczająco przestraszyliśmy wszystkich, którzy chcą się budować. W innych materiałach znajdziecie wskazówki dotyczące wyboru projektanta. Dobry projektant naprawdę wiele pomoże i podpowie, co jeszcze potrzebujecie przemyśleć przed budową. Za tydzień we wtorek ogłosimy przedsprzedaż naszego kursu „Budowa Domu od Zera do stanu deweloperskiego„, który pomoże podjąć setki decyzji. Nie przesadzam, tych wskazówek jest kilkaset i nie mogę się doczekać, aż go zaprezentujemy.
[KRYSTIAN] Dokładnie tak. Ile jest do tej pory odcinków w kursie?
[SŁAWEK] Ponad 130, a jeszcze zostały moduły o elewacji i inne, więc będzie ich więcej. Każdy odcinek to co najmniej kilkanaście porad.
[KRYSTIAN] Jest tego dużo, może nawet w tysiącach będzie liczone. To jest właśnie planowanie, o którym tu mówimy – jeżeli ktoś z wyprzedzeniem się zastanowi, obejrzy kurs, poczyta, pomyśli, przewidzi co chce, to będzie spokojnie prowadził swoją budowę. Będzie znał odpowiedź na pytania wykonawców i będzie wiedział, co się wydarzy dalej.
[SŁAWEK] To typowy błąd, że dużo szukamy informacji w Internecie. Każdy ma inną opinię na dany temat. Czytając komentarze czy artykuły niepodpisane, nie wiesz, czy pisał je specjalista czy amator. Kurs polecamy dlatego, że jest jednym źródłem potwierdzonej wiedzy, a jeżeli coś nie jest jasne, można dopytać. W ten sposób łatwiej podejmiesz decyzję niż czytając kilkanaście artykułów.
[KRYSTIAN] Dzisiaj miałem konsultację indywidualną odnośnie płyt fundamentowych. Rozmowa osoby, która ma pytania z fachowcem – architektem, projektantem wnętrz czy konstruktorem – potrafi rozwiać wiele wątpliwości. Zachęcamy do konsultacji, bo przeczytanie tekstu w Internecie daje jeden punkt widzenia, a rozmowa z człowiekiem to inne doświadczenie. Wątpliwości mogą być rozwiewane na bieżąco. Jeśli ktoś trafi na niewłaściwego konsultanta, może szukać kolejnego. Rozmowa z kilkoma osobami daje bardzo dużo informacji.
Kiedy wybierać wykonawców?
[SŁAWEK] Przechodzimy dalej. Mamy decyzje podjęte, pozwolenie na budowę, projekt. W obecnych czasach trzeba rozglądać się za wykonawcą dosyć wcześnie, nawet na etapie tworzenia projektu budowlanego. W wielu przypadkach wystarczy przedstawić wykonawcom projekt koncepcyjny i główne wytyczne.
Dzięki temu można wstępnie wybrać wykonawców do dalszych rozmów. Jeżeli zaczniesz szukać po uzyskaniu pozwolenia na budowę, najwcześniej rozpoczęcie prac nastąpi za pół roku.
[KRYSTIAN] Rynek się zmienia, ale pół roku przed to minimum, żeby zainteresować się terminami u wykonawców. Jak będą mieli czas, można zaklepać termin albo zebrać oferty.
[SŁAWEK] Ten etap nie musi być trudny. W tym roku wykonawców będzie sporo i będą chętni do zleceń. Etap ten jest głównie czasochłonny, bo wykonawcy niechętnie analizują projekty budowlane i wysyłają wyceny, zamiast tego podając własne stawki. Warto zaangażować kierownika budowy na wczesnym etapie – dobry kierownik pomoże przy wyborze wykonawców. Może być tak, że ktoś nie zna się na budowie i nie chce się znać. To zrozumiałe. Solidny kierownik budowy pomoże w wyborze wykonawcy, negocjacjach i wyborze materiałów.
[KRYSTIAN] Zgadzam się, ale przy pierwszej budowie często występują trudności w porównaniu ofert i wyborze wykonawcy oraz kierownika budowy. Największy problem pojawia się przy ofertach na stan surowy, gdy osoba bez doświadczenia próbuje porównać oferty, które trudno zestawić. Każda ma cenę końcową, ale nigdy nie wiemy dokładnie, co obejmuje. Zawsze są niedomówienia, niejasności lub brakujące elementy. Stan surowy jest prostym etapem – jest kilkadziesiąt materiałów, które można rozpisać w arkuszu. Jednak dla początkującego może być trudny, bo każdy wykonawca ma swój sposób wyceny i różne oczekiwania wobec inwestora.
[SŁAWEK] To rzeczywiście może być trudne. W naszym kursie jest lista kontrolna i wzory umów opisujące, na co zwracać uwagę. Wykonawcy często proponują rozwiązania inne niż w projekcie budowlanym – może brakować betonu podkładowego, szalunków, stempli, lub proponują inne materiały. Można krok po kroku sprawdzić zgodność oferty z projektem. Trzeba się w projekt wgłębić, ale dobry projektant stworzy go razem z nami.
[KRYSTIAN] Zlecenie projektu budowlanego nie zwalnia inwestora z obowiązku zrozumienia, co jest projektowane. Rozumiem ludzi, którzy nie chcą zajmować się budową i wolą zlecić wszystko jednej firmie. Jednak na etapie planowania zrozumienie tego, co jest zaprojektowane, jest kluczowe. Jeśli inwestor nie rozumie projektu, trudno to przełożyć na etap wykonania. Może dochodzić do sytuacji, gdzie wyobrażał sobie, że będzie inaczej, ale to było tylko wyobrażenie, bo nie było kontaktu z architektem, nie było planowania, nie było wyjaśnienia.
Na etapie planowania i projektowania, moim zdaniem inwestor powinien mieć 100% jasność co zostało zaprojektowane i dzięki temu jak idzie konsultować się czy szukać oferty u wykonawców, no to wtedy ma przynajmniej wiedzę czego chce.
Krótko mówiąc, wtedy wykonawca nie da rady nam wcisnąć, że chcemy inny strop, albo że inny rodzaj fundamentów, albo że inne cokolwiek, bo tak mu jest łatwiej, tylko wiemy, co chcemy. To wydaje mi się jest super, super ważne.
[SŁAWEK] Warto przestrzec przed wykonawcami, którzy zachęcają do konkretnych rozwiązań głównie dlatego, że je znają. Firma robiąca płyty fundamentowe nie będzie zachęcać do ław fundamentowych, a murująca z betonu komórkowego będzie odradzać pustaki ceramiczne. Podobnie temat może dotyczyć izolacji poddasza wełną lub pianą. Jeśli będziesz nieprzygotowany do rozmowy, ekipa może przekonać cię do rozwiązań dobrych dla nich, niekoniecznie dla ciebie.
W związku z tym, że podczas budowy będzie ponad dwudziestu fachowców, to jest bardzo duża szansa, że większość fachowców niestety nie będzie obiektywna. Dlatego tak ważne jest, żeby ustalić jak najwięcej rzeczy na etapie projektowania z osobą obiektywną, która nie ma żadnego interesu, czy proponować Ci to, czy inne rozwiązanie.
[KRYSTIAN] Do wyboru ekipy stanu surowego mam kilka uniwersalnych porad, które niezależnie od wybranych rozwiązań powinny pomóc ocenić solidność wykonawcy. Warto sprawdzić, czy ekipa: robi chudy beton przy tradycyjnych fundamentach, ma własne szalunki i stemple, szanuje swoje narzędzia. Zdarzają się ekipy, które nie szanują szalunków i za każdym razem proszą inwestora o kupno nowego drewna. To samo dotyczy stempli – solidna ekipa ma własne narzędzia i o nie dba, nie wymaga od inwestora ciągłego kupowania nowych. Te zasady są szczególnie istotne przy stanie surowym, przy kolejnych etapach inwestor jest już bardziej doświadczony.
[SŁAWEK] Przy fundamentach też istnieją sytuacje, gdy można wylewać mieszankę betonową prosto do wykopu, są pewne zasady z tym związane. Jeśli wykonawca twierdzi, że przez 20 lat ani razu nie robił szalunków, to sygnał ostrzegawczy.
Spotkałem się z opiniami, że nikt nie szaluje fundamentów, bo wszędzie w okolicy beton wylewany jest prosto w grunt. Jednak znam kilka ekip, które nie wyobrażają sobie robienia fundamentów bez szalunków, nawet gdy warunki gruntowe na to pozwalają.
Dla nich rezygnacja z szalunków to pójście na łatwiznę i pozorna oszczędność. Niektóre ekipy po naciskach inwestora zgadzają się na szalunki, ale podają cenę kilkunastu tysięcy złotych – zaporową, tylko po to, by inwestor się wycofał.
[KRYSTIAN] To kolejny istotny punkt do uwzględnienia przy porównywaniu ofert od różnych firm. Jednak nie chciałbym dalej zagłębiać się w temat szalunków, sprawa jest już jasna i nie ma potrzeby straszyć słuchaczy.
Wystartowaliśmy naszą budowę – pierwsze prace się odbywają. Czy przychodzi Ci do głowy coś, co powinniśmy jeszcze powiedzieć? Może coś powinno się wydarzyć przed rozpoczęciem lub na samym początku budowy?
O czym jeszcze pamiętać?
[SŁAWEK] Ważne jest też rozważenie ogrodzenia – jakiego typu, czy w ogóle coś robimy. Można zrobić tymczasowe – paliki, taśma i wystarczy, ale być może warto już zrobić ogrodzenia przynajmniej po bokach i z tyłu budynku. Przodu bym nie robił porządnie – docelowe ogrodzenie dopiero po budowie, na etapie wykończeniówki albo później.
Z dwóch powodów. Po pierwsze, takie ogrodzenie zapewne zostanie uszkodzone – jest tyle transportów i tyle ekip, że ktoś coś potrąci. Po drugie, pieniądze się przydadzą gdzie indziej. Dopóki nie skończymy budowy, nie wiemy ile ta budowa będzie kosztowała. Chyba że naprawdę bardzo starannie policzyliśmy koszty, ale zawsze są jakieś niespodzianki.
[KRYSTIAN] Można też pomyśleć o monitoringu. Jeżeli ktoś buduje się gdzieś na uboczu, taki monitoring by się przydał. Takie zestawy kamer można stosunkowo tanio kupić w Internecie.
Jeszcze jedna ważna sprawa – umowy. Od samego początku powinno się podpisywać umowę, czy to z wykonawcą, czy z kierownikiem budowy i później ze wszystkimi kolejnymi wykonawcami.
[SŁAWEK] Ja sobie nie wyobrażam zlecenia jakiejkolwiek usługi, nawet za tysiąc złotych, bez umowy. To jest podstawa z kilku przyczyn. Wiem, że ludzie nie zawsze ufają temu, że umowa jest skuteczna, że „wiadomo jak sądy działają”. Po części się z tym zgadzam, ale bez umowy nigdy nic nie uzyskamy – będzie słowo przeciwko słowu.
Po drugie, umowa powoduje to, że spisujemy wszystkie ustalenia z wykonawcą. Jeżeli coś będzie tylko mówione, wykonawca może coś przeoczyć, tylko dlatego, że jest człowiekiem. Też sam inwestor mógł coś źle przekazać. Jak jest coś na piśmie, nie ma wątpliwości.
Po trzecie, jak podpisujemy umowę, to siłą rzeczy jest motywacja do tego, żeby tego wykonawcę dodatkowo sprawdzić. Uzyskujemy dane firmy, co nie jest zawsze oczywiste, gdy dostajemy jakieś wyceny z prywatnego maila. Etap podpisywania umowy to moment, kiedy poznajemy dane firmy i możemy ją sprawdzić.
Bardzo, bardzo zachęcam do tego, aby spisać dane z dowodu osobistego. Wiem, że dla niektórych jest to bardzo takie podejrzliwe, że w ogóle jak to. Ale ja zawsze daję taki przykład, że jeżeli szukasz niani do opieki nad swoimi dziećmi, to proszenie o dowód nianie jest czymś absolutnie naturalnym. Nikt się w ogóle nie krzywi.
No więc jak zlecamy usługę za kilkanaście tysięcy złotych i ktoś będzie na naszej budowie podczas naszej nieobecności, to dlaczego mielibyśmy tych danych do dowodu nie spisać? Argumentów za umową jest oczywiście o wiele więcej, ale nie będziemy wszystkich omawiać. Ważne jest to, żeby pamiętać, żeby z każdym podpisywać umowę.
Zakup materiałów budowlanych
[KRYSTIAN] Przypomniała mi się jeszcze jedna ważna sprawa – zakup materiałów budowlanych. Materiały muszą trafić na naszą budowę, trzeba je gdzieś kupić. Pierwszym źródłem są lokalne hurtownie budowlane i tam warto się udać z wyprzedzeniem, porozmawiać o cenach materiałów. Trzeba zdecydować, czy chcemy, żeby ekipa zapewniała materiały, czy będziemy je zapewniać samodzielnie.
Jeśli samodzielnie zamawiamy materiały, trzeba porozmawiać z kilkoma hurtowniami o cenach. Oczywiście materiały trzeba porównać, żeby nie było tak, że jedna hurtownia daje tańsze, a druga droższe, ale chodzi o różne jakości materiałów.
[SŁAWEK] I to nie jest trudne. Myślę, że etap wykończeniówki jest najtrudniejszy, bo wtedy jest tych decyzji mnóstwo – latamy po sklepach po płytki, listwy. To jest naprawdę czasami chaos. Natomiast jeżeli dobrze wybierzesz hurtownię materiałów budowlanych, to jesteś w stanie potem zamawiać na telefon, przyjeżdża transport, w ogóle się nie przejmujesz.
Składowanie materiałów
A propos materiałów i składowania ziemi z wykopów – trzeba się zastanowić, szczególnie jak mamy małą działkę, czy starczy nam miejsca. Musimy zaplanować wspólnie z kierownikiem budowy lub wykonawcą, gdzie będzie składowana ziemia z wykopów, humus, materiały budowlane, gdzie będzie barak dla wykonawców, gdzie będzie miejsce do manewrowania pojazdami.
Wystarczy jakaś kartka, żeby sobie to narysować. Znam kilka sytuacji, w których ta decyzja nie była podjęta i dopiero podczas pracy koparki okazało się, że nie ma miejsca na składowanie ziemi. Był problem, bo musiał przyjechać transport, odebrać ziemię, a potem trzeba było zapłacić drugi raz za transport, żeby ją przywieźć.
[KRYSTIAN] Może być jeszcze gorzej, jeśli zaczynamy budowę wczesną wiosną, zaraz po roztopach. Na terenach gliniastych wszędzie tworzy się błoto i teraz to błoto trzeba wywieźć błotnistą drogą, a później znowu przywieźć. To jest strasznie kłopotliwe.
Droga dojazdowa
[SŁAWEK] A propos tego, co należy przemyśleć przed rozpoczęciem budowy – jeżeli nasza droga dojazdowa jest w kiepskim stanie, powinniśmy dosyć wcześnie ją utwardzić, czy to sami, czy w porozumieniu z sąsiadami. Bo nawet jeżeli wiosną materiały zostaną dostarczone, to ta droga będzie tak rozjechana przez ciężki sprzęt, że potem nie przejdziesz swoim samochodem osobowym.
Te wszystkie informacje rozkładają się w praktyce na kilkanaście miesięcy, więc to nie jest straszne. Może sobie z tym poradzić każdy, tylko trzeba po prostu zacząć. Jeżeli ktoś marzy o swoim domu, to powinien zacząć działać już teraz – przyłącza, szukanie projektu, szukanie projektanta i pomału spełniać marzenie o swoim domu.
[KRYSTIAN] Planowanie. Jednym słowem planowanie.
[SŁAWEK] Tak, bo jak tylko marzymy, nic z tego nie będzie. Musimy zacząć działać i zacząć planować.
[KRYSTIAN] Planowanie to jest słowo klucz, którym możemy odpowiedzieć na pytanie postawione na początku – od czego zacząć budowę domu? Od planowania.
Zakończenie
Pozwólcie, że na koniec wspomnimy o naszych materiałach edukacyjnych.
[SŁAWEK] Nasze umiejętności marketingowe pozostawiają wiele do życzenia.
[KRYSTIAN] Może lepiej, jeśli osoby zainteresowane naszym kursem nie będą słuchać naszych prób marketingowych.
[SŁAWEK] Jeśli ktoś chce się dobrze przygotować do budowy, zapraszamy na stronę jaksiewybudowac.pl, gdzie znajdują się dwa kursy, a za tydzień pojawi się trzeci – przydatne niezależnie od tego, czy masz już działkę. Znacie nas i wiecie, że oferujemy rzetelną wiedzę.
[KRYSTIAN] Dziękujemy za wysłuchanie podcastu. Mamy nadzieję, że nasze wskazówki pomogą Wam w rozpoczęciu własnej budowy. Zapraszamy za tydzień.
[SŁAWEK] Dziękujemy, do usłyszenia!