Żaden dom nie może funkcjonować bez podstawowych mediów takich jak prąd, woda, kanalizacja. Wszystko to należy podłączyć do nowego domu, ale jak to zrobić? Odpowiadamy na to pytanie w dzisiejszym podcaście.
Tekst jest zapisem rozmowy, przygotowanym do łatwiejszego czytania. Możesz posłuchać go w formie podcastu klikając poniższy przycisk.
O ekspertach
[SŁAWEK] Cześć, jestem Sławek Zając, jestem doradcą budowlanym. Od sześciu lat prowadzę serwis „Jak się wybudować i nie zwariować”. Razem z Krystianem jestem twórcą największych kursów budowlanych dotyczących wyboru działki i budowy domu.
[KRYSTIAN] Cześć, witajcie. Ja nazywam się Krystian Lemkowski. Z zamiłowania i zawodu jestem inżynierem budownictwa. Zajmuję się budową obiektów mieszkalnych, bloków wielorodzinnych, domów jednorodzinnych. Razem ze Sławkiem zajmuję się doradztwem budowlanym. Prowadzę serwis budowa w praktyce. Wspólnie stworzyliśmy bardzo pomocne kursy budowlane, które możecie kupić na stronie jaksiewybudowac.pl.
Czym dokładnie jest uzbrojenie działki
[SŁAWEK] Przechodzimy do tematu, bo ten podcast jest dla osób, które mają działkę, ale nieuzbrojoną. Działka nieuzbrojona jest „goła”, nie ma niczego – nie ma skrzynki elektrycznej, przyłącza wodociągowego, kanalizacyjnego, gazowego. Taka działka wymaga jeszcze pewnych działań, aby mogła być uzbrojona w różne media, tak aby po budowie domu można było z tych mediów korzystać.
[KRYSTIAN] Wchodzimy z założenia, że działka jest całkowicie nieuzbrojona i nie ma na niej absolutnie nic. To jest taki najbardziej skrajny przypadek, gdzie trzeba samodzielnie zadbać o wszystkie możliwe przyłącza.
Uzbrojenie działki w prąd – najważniejsze przyłącze
[SŁAWEK] Prąd jest bardzo potrzebny podczas budowy. Aczkolwiek jak go nie ma, nie ma tragedii – są agregaty. Można nieoficjalnie pożyczyć prąd od sąsiada. Natomiast czeka się czasami na niego kilkanaście miesięcy. Są miejsca, gdzie trwa to nawet osiemnaście miesięcy, co jest trochę przerażające. To tylko pokazuje, że trzeba działać od razu.
[KRYSTIAN] Jeżeli ktoś kupi taką działkę kompletnie nieuzbrojoną, powinien absolutnie od razu zabrać się za załatwianie przyłączy, przede wszystkim elektrycznego. W jego przypadku nie da się niczego przyspieszyć, nie da się wykonać nic samodzielnie, nie da się wyprosić. Zakłady energetyczne, które operują na danym rejonie są tak duże, że tam nie da się niczego wcześniej załatwić.
Doprowadzenie prądu krok po kroku
[KRYSTIAN] Żeby uzbroić działkę w prąd należy przede wszystkim wystąpić o warunki techniczne dla przyłącza. Później jeżeli te warunki zostaną wydane to podpisać umowę na jego wykonanie. Następnie zakład energetyczny ma te kilkanaście miesięcy na działanie i dopiero wtedy działka jest uzbrojona.
[SŁAWEK] Dodam, że jeżeli ktoś kupił działkę i jest tam skrzynka elektryczna, niech się upewni, że ta skrzynka jest gotowa do użycia. Zdarzały się sytuacje, że w skrzynce były wyrwane kable i trzeba było całą procedurę przechodzić od początku. Więc niech was nie zmyli sama jej obecność, bo ona wcale nie musi oznaczać, że jest przyłącze gotowe.
Lokalizacja skrzynki elektrycznej
[SŁAWEK] Powiedz mi, jak jest z lokalizacją takiej skrzynki. Czy to zwykle narzuca zakład energetyczny? Wydaje mi się, że fajnie by było, gdyby odległość między nią a rozdzielnicą w domu była jak najkrótsza, ale też ważne jest to, żeby skrzynka nie blokowała wjazdu samochodu na posesję.
[KRYSTIAN] Kiedyś takie skrzynki z licznikami były montowane na domach. Często się widzi jeszcze w starszym budownictwie na ścianie zewnętrznej, od strony drogi. Dzisiaj takiej dowolności nie ma, bo projektant przygotowuje plan zagospodarowania terenu, czyli taką mapę, gdzie jest wyrysowany budynek i gdzie są wyrysowane wszystkie przyłącza.
Zakłady energetyczne po prostu narzucają, że skrzynka przyłączeniowa musi znaleźć się na frontowej granicy terenu tak, żeby można było z działki publicznej do tej skrzynki dojść. Możemy sobie wybrać tylko czy ta skrzynka będzie stała z lewej strony naszej frontowej granicy działki, czy z prawej, czy na środku. Więc tutaj wielkiego wyboru już nie ma.
[SŁAWEK] Na chwilę zmienię tylko temat, bo zapomnieliśmy powiedzieć o jednej ważnej rzeczy. Mamy przygotowane dwa darmowe minikursy dla osób, które dopiero szukają działki. Jest kurs o tym, jak szukać działki, jak kupić działkę w dobrej cenie i drugi kurs dla osób, które chcą się dobrze przygotować do budowy. Wystarczy zapisać się do newslettera!
Uzbrojenie działki w wodę i kanalizację
[SŁAWEK] Dalej mamy wodę. Jak zrobić przyłącze, jeżeli jeszcze nie masz domu, a nawet jeżeli nie wiesz gdzie ten dom będzie stał? Jaka jest procedura? A może poczekać na projekt budowlany?
[KRYSTIAN] Ciężko się za to zabrać jeśli nie masz żadnego projektu, bo większość zakładów wodociągowych w Polsce będzie wymagała jakiegoś projektu tego przyłącza. Niestety trudno jednoznacznie określić, co, gdzie i jak, ponieważ w Polsce są chyba 4 lub 5 duże zakłady energetyczne z podobnymi procedurami, a wodociągi różnią się w zależności od gminy, co skutkuje innymi procedurami.
Żeby zrobić przyłącze wody trzeba do zakładu wodociągowego złożyć wniosek i uzyskać warunki techniczne przyłączenia. Będzie tam na pewno jakaś średnica przyłącza, będzie miejsce, w którym do sieci wodociągowej można się podłączyć. Znajdzie się też prawdopodobnie wymóg dokumentacji projektowej, którą trzeba dostarczyć.
Przyłączenie do sieci wodociągowej – proces
[KRYSTIAN] Projektant musi te wszystkie przyłącza wyrysować na planie zagospodarowania terenu, bo musi wiedzieć gdzie idzie przyłącze elektryczne, gdzie wodociągowe, kanalizacyjne, gazowe. Żeby nie było jakichś kolizji, albo żeby nie wybudować sobie beztrosko przyłącza wodociągowego, a później będzie problem z przyłączem kanalizacyjnym. Więc tutaj bez projektu raczej się nie obędzie.
[SŁAWEK] Jak najbardziej, tak jest najlepiej. Natomiast jeżeli komuś by zależało na czasie i jest pewien, gdzie dom będzie stał i ma chociaż wstępnie wybrany projekt, nie musi być z dokładnością do centymetra. Zawsze jak jest przyłącze wykonane, jest jeszcze zapas rury. Kilka metrów – zawsze będzie można troszeczkę coś poprzesuwać.
[KRYSTIAN] Jeśli komuś zależy na szybkim tempie i chciałby mieć wodę, bo będzie budował się tam dopiero za kilka lat, ale chciałby już teraz mieć wodę i tę działkę użytkować rekreacyjnie, to też można coś takiego zrobić. I wtedy najczęściej, najwygodniej jest wybudować przyłącze od sieci do skrzynki wodomierzowej, do studni wodomierzowej. Z wodą zwykle nie jest aż tak bardzo źle jak z zakładem energetycznym.
Procedura jest odmienna pod tym względem, że samodzielnie to przyłącze najczęściej realizuje inwestor. Jak szybko uda się mu zorganizować projekt, pozwolenie, ekipę, tak szybko to przyłącze będzie miał i nie musi czekać kilkunastu miesięcy.
Koszt doprowadzenia wody
[SŁAWEK] Wspomnijmy trochę o kosztach, chociaż zaznaczam, że koszty są przeróżne, bo to zależy od lokalizacji i od warunków. Jeżeli mamy przyłącze energetyczne do 300 metrów, to płacimy około 3 tysiące złotych. Jeżeli chodzi o przyłącze wodociągowe, to jeżeli sieć wodociągowa jest przy naszej granicy, trzeba się liczyć z takim kosztem około 5 tysięcy złotych, może więcej.
To zależy od lokalizacji, bo są tereny, gdzie jest monopol jednej firmy. Oczywiście może być drożej, jeżeli musimy przejść pod drogą asfaltową, jeżeli trzeba będzie zamknąć drogę publiczną, kwota może być bliżej 10 tysięcy złotych.
[KRYSTIAN] Przyłącze energetyczne wykonuje zakład energetyczny, oni pobierają cenę ryczałtową, zależną w pierwszej kolejności od mocy przyłączeniowej. Jeżeli długość przyłącza nie przekracza 200 metrów, z tego co pamiętam, to później jest dodatek za każdy kolejny metr. Tutaj sprawa jest prosta, te przyłącza mało kiedy przekraczają 200 metrów długości, więc się płaci ryczałtowo za moc. To jest 2-3 tysiące i po kłopocie. To załatwia energia i tutaj się z tym wszystkim nie martwimy. Jeden problem jest czas.
Przy wodociągach koszt będzie taki jak się uda zorganizować ekipę, materiały. Ale mogą wystąpić dodatkowe problemy. Główna sieć wodociągowa idzie po drugiej stronie drogi niż mamy działkę i wtedy trzeba pod drogą się przedostać z naszym przyłączem. Jeżeli to jest droga jakiejś niskiej kategorii, lokalna, gruntowa, czasami można tą drogę zamknąć, ale to wiąże się z tym, że trzeba napisać zarządcy drogi pismo z pozwoleniem o zajęcie pasa drogowego.
Czasami potrzebny jest projekt organizacji ruchu, jest opłata za to wszystko. Im wyższa kategoria drogi, tym więcej problemów.
Uzbrojenie działki w gaz
[KRYSTIAN] Z gazem jest tak, że w Polsce jest jedna duża firma, która zajmuje się dostawą gazu. Sytuacja z przyłączem gazowym wygląda bardzo podobnie jak z elektrycznym. Trzeba zgłosić się do PGE, oni już mają całą gotową procedurę na to, wydają warunki techniczne, podają jaki koszt. Tu też jest opłata ryczałtowa i oni wszystkim się od A do Z zajmują.
Postawiona będzie skrzynka gazowa na granicy, tam będzie licznik, później od skrzynki gazowej trzeba dalej samodzielnie już według projektu domu dotrzeć do wnętrza budynku. Procedura jest bardzo podobna do energetyki.
Przy czym tu też się spotkałem z różnymi kwiatkami. Z gazem mi się zdarzały, że czasami idzie sieć gazowa gdzieś w drodze, ale żeby dotrzeć do działki, trzeba przeskoczyć przez działkę sąsiada czy przez jakąś działkę miejską. Trafiłem na sytuacje, gdzie miasto bardzo ociężale, wręcz niechętnie wydawało zgody, warunki na przejście przez te ich działki, więc procedura się rozciąga nawet do trzech lat.
Kanalizacja – najtrudniejsze przyłączenie do sieci
[SŁAWEK] Mamy wodę, mamy prąd i gaz, a teraz musimy ogarnąć kanalizację. Zakładamy, że ktoś nie chce albo nie może mieć szamba, bo miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub decyzja o warunkach zabudowy może zabraniać przydomowej oczyszczalni ścieków. Czy procedura jest podobna? Bo wiemy o tym, że czasami jest tak, że sieć kanalizacyjna jest wyżej niż działka.
[KRYSTIAN] Zanim odpowiem na to pytanie, wrócę się do początku. Zdarzają się kwiatki, że w gminie nie ma jeszcze sieci kanalizacji sanitarnej, a miejscowy plan już z wyprzedzeniem nakazuje, żeby się przyłączyć. I to wtedy trzeba iść do urzędu i wyjaśnić, co autor miał na myśli.
Druga sprawa: szamba i oczyszczalnie. Plany miejscowe czy warunki zabudowy mogą nakazywać, nie muszą nakazywać. W każdym razie, jeżeli się je buduje, one wymagają uzyskania pozwolenia na budowę albo zgłoszenia budowy. Więc tutaj również nie obejdziemy się bez tej procedury administracyjnej, bez projektów, bez pozwolenia.
Wyzwania techniczne kanalizacji
[KRYSTIAN] Mamy kanalizację sanitarną. Kanalizacje deszczowe rzadko się zdarzają, to jest albo dla większych obiektów, dla domów jednorodzinnych raczej rzadko. Tutaj procedura będzie podobna. Przy czym zarządcą kanalizacji sanitarnej może być lokalny zakład wodociągowo-kanalizacyjny, a kanalizacją deszczową może się zajmować na przykład miasto.
Potrzebujemy oczywiście projektu, warunków technicznych projektu – tego samego, co przy przyłączu wodociągowym. Dla kanalizacji sanitarnej sprawa się komplikuje jeszcze bardziej, bo o ile woda pod ciśnieniem popłynie pod górę, o tyle kanalizacja już pod górę nie popłynie.
Zdarzają się sytuacje, że nawet gdybyśmy chcieli podłączyć się do kanalizacji, nawet ta kanalizacja może być stosunkowo blisko, ale kanalizacja jest wyżej niż nasza działka i wtedy koszt przyłączenia będzie tak duży, że się to absolutnie nie opłaci, bo trzeba robić przepompownię ścieków. Koszty są jeszcze większe, bo o ile pod drogą da się zrobić przewiert, przecisk rury wodociągowej z kanalizacyjnymi rurami, już tak się nie da.
[SŁAWEK] Warto się dopytać w gminie jak jest, bo są gminy, które mają dofinansowanie na przepompownię ścieków. Może się okazać, że nie ma takiego problemu, tylko musisz zainwestować pieniądze, a potem gmina Ci odda.
Formalności i warunki techniczne
[SŁAWEK] Na przykład u mnie w gminie nie jestem w stanie samemu wykonać przyłącza wodociągowego, czyli samemu zapewnić materiały. Wykonawca robi wszystko od A do Z, czyli zajmuje się zgłaszaniem, wszystkim tym co jest potrzebne do wykonania przyłącza, odbiorami. To przeróżnie wygląda w każdym miejscu w Polsce. Nie ma innej drogi, jak udanie się do zakładu wodno-kanalizacyjnego i pytania o to, jak procedura wygląda.
Jeżeli ktoś by chciał samodzielnie przejść cały ten proces, to napisaliśmy e-booka pod tytułem „Zakup działki i budowa domu – proces administracyjny”. Ten e-book jest głównie przeznaczony dla osób, które chcą same uzyskać pozwolenie na budowę. Jest opisany cały proces administracyjny, jakie wnioski, jakie zaświadczenia, jakie mapy, gdzie się udać.
[KRYSTIAN] Ten e-book dosyć mocno może pomóc osobom, które jeszcze nie kupiły działki, tylko dopiero zastanawiają się nad zakupem, bo tam szczegółowo wyjaśniamy na co zwrócić uwagę. Podchodzimy też do takich troszeczkę mniej typowych zakupów działek rolnych: jak to zrobić, jakie dokumenty tam są potrzebne, kiedy taką działkę można kupić, a kiedy lepiej nie kupować, bo nie uda się na niej nic wybudować.
[KRYSTIAN] Oczywiście, jeżeli ktoś nie chce się tym w ogóle zajmować, to przeskakujemy na drugi biegun. Jeżeli ktoś nie chce zajmować się przyłączami, nie chce zajmować się budową, bardzo ceni swój czas i chciałby zlecić budowę domu od A do Z, to istnieje taka możliwość.
[SŁAWEK] Warto zweryfikować przed zakupem działki wszystkie aspekty uzbrojenia. Działka uzbrojona powinna pójść w wyższej cenie niż działka nieuzbrojona.
Terminy w umowach przyłączeniowych
[KRYSTIAN] W umowie na przyłączenie, czy to energia elektryczna, czy gaz, zakłady energetyczne często wpisują termin, do którego jednocześnie po stronie inwestora musi zostać wykonana instalacja. Jeżeli te terminy nie zostaną dochowane, to zakład energetyczny czy gazowy zacznie naliczać kary za opóźnienia w realizacji umowy rzędu tysiąc złotych rocznie.
[SŁAWEK] Jeżeli planujesz budowę domu za jakiś czas, albo będziesz budował dom samodzielnie i dopiero zakończysz budowę za kilka lat, może być taka sytuacja, że zakład energetyczny będzie chciał podpisać umowę, której zobowiązuje się do tego, aby w ciągu wyznaczonego czasu mieć już budynek gotowy.
Jeżeli więc planujesz budowę domu później, we wniosku nie należy wpisywać, że stara się o połączenie do domu jednorodzinnego, ale porozmawiać z kimś o tym, co można by innego tam wpisać, na przykład przyłączenie garażu. Jest to pewnego rodzaju obejście, czasami nawet pracownicy w zakładach energetycznych proponują jakieś rozwiązania.
Przyłącza teletechniczne – przepusty i planowanie
[SŁAWEK] Istnieją jeszcze przyłącza teletechniczne, ale nie wiem, czy ostatnio komukolwiek w domach jednorodzinnych udało się takie przyłącze wykonać.
[KRYSTIAN] Już chyba wszyscy korzystają z internetów radiowych. Takie przyłącza teletechniczne raczej wykonuje się do obiektów nieco większych, bo operatorom pojedynczych domów nie opłaca się. Mówisz o światłowodach, o tego typu rzeczach.
[SŁAWEK] Jeszcze nie, jest bardzo blisko, 300 metrów ode mnie, ale już może kiedyś.
[KRYSTIAN] U mnie jest tak samo. Idzie światłowód do szkoły podstawowej, która jest stosunkowo blisko mnie, jakieś może 500 metrów w linii prostej. I zakład telekomunikacji, czy to Orange w tej chwili, która jest operatorem akurat tej konkretnej sieci, nie jest zainteresowana, żeby się podłączyć i podpiąć do swojej sieci jakieś 30 domów po drugiej stronie drogi niż idzie światłowód.
[SŁAWEK] Rzeczywiście, tak jest, natomiast z drugiej strony są osoby, które nie kupią działki, jeżeli właśnie nie ma możliwości połączenia się ze światłowodem, ponieważ w informatyce choćby nawet rozmawiałem z kilkoma osobami, które jako jedne z większych, ważniejszych warunków stawiają to, że działka ma być zaopatrzona w tego typu rozwiązania. Jak zwykle kwestia oczekiwań.
Dodam tylko, że warto podczas budowy domów, podczas wykonywania fundamentów zostawić przepusty po to, żeby kiedyś, jeżeli w przyszłości będzie światłowód, będzie można taki światłowód bez problemów wprowadzić do domu. Warto zostawić sobie takie przepusty po to, aby móc wyprowadzić kable lub inne media bez kucia i przy okazji zapraszam do naszego kursu budowa domu od zera do stanu deweloperskiego.
[KRYSTIAN] Dodam jeszcze od siebie, że to co mówisz o przyłączach, że warto faktycznie zostawić sobie jakiś dodatkowy przepust, albo położyć kabel do oświetlenia zewnętrznego, czy do bramy wjazdowej, ale warto też sobie na mapie zaznaczyć gdzie te przewody są położone, albo zrobić zdjęcia, bo później można zapomnieć, albo jeśli zarośnie wszystko trawą, to zgadywać gdzie taki kabel jest. Wtedy mamy kopanie w poszukiwaniu przepustów czy przewodów.
Jak przyspieszyć proces przyłączania mediów
[KRYSTIAN] Powiem jaka jest metoda, jeżeli komuś bardzo zależy na tym, żeby przycisnąć zakład energetyczny. Procedura jest taka, że na wszystko jest przetarg. Żeby zrobić przyłącze trzeba zrobić przetarg na projektanta i na wykonawcę. Te przetargi są publiczne i to jest ostatnia deska ratunku, bo jeżeli są publiczne to znaczy, że można je znaleźć w internecie na stronie o przetargach danego zakładu energetycznego.
Jeżeli już mamy dane projektanta, to możemy do niego zadzwonić i pogadać, że my już mamy mapę do celów projektowych, bo zrobiliśmy ją dwa miesiące wcześniej, więc projektant nie musi sam tego załatwiać. Możemy mu tą mapkę podesłać. On się ucieszy, bo zaoszczędzi tysiąc czy półtora czy dwa tysiące złotych na geodecie, a my zaoszczędzimy miesiąc albo dwa miesiące pracy projektanta. Podobnie da się z wykonawcą, jeżeli uda się z nim dogadać, są też takie małe kruczki, da się to zrobić, bo zakłady energetyczne nie robią tego same, tylko robią to na podwykonawcach, którzy też są ludźmi.
Może nie to, że uda się skrócić cały proces do miesiąca, ale uda się skrócić go o dwa, trzy, cztery, pięć miesięcy czasami, więc można próbować. Jeżeli ktoś chce, można próbować. To jest droga dla wytrwałych.
[SŁAWEK] Trzeba być trochę detektywem, trochę być takim pewnym siebie, dzwonić, skrócić terminy, ale efekt jest taki, że mi się w ten sposób udało dwa miesiące skrócić czas przyłącza, więc dwa miesiące było, nie było. Dwa miesiące, bezcenne, słuchaj. Rewelacja.
Zakończenie
[SŁAWEK] Jeżeli macie jakieś pytania, to oczywiście zapraszamy do komentowania. Jeszcze raz przypominam o e-booku „Zakup działki i budowa domu proces administracyjny”, gdzie bardzo dokładnie pokazujemy jak, gdzie mapy, skąd mapy, jakie dokumenty.
[KRYSTIAN] Jeżeli macie jakieś kolejne pytania, czy sugestie na tematy podcastów, jak najbardziej też zapraszamy do pisania w komentarzach. Będziemy odpowiadać na wasze wątpliwości w artykułach i podcastach.
[SŁAWEK] Polecajcie nasz podcast na różnych grupach budowlanych. Do zobaczenia!