Formalności przed budową domu – co musisz załatwić? Poradnik

Szukasz informacji o tym, jakie musisz podjąć kroki, aby móc rozpocząć budowę domu? To świetnie! 🙂 Wyczerpująco przeprowadzę cię przez całe przygotowanie do budowy domu oraz wszystkie niezbędne formalności.

Jakie formalności trzeba załatwić przed budową domu?

Mała uwaga na początek – nie przestrasz się liczbą rzeczy do załatwienia. Budowa domu zabiera mnóstwo czasu i musisz mieć tego świadomość. Moim zdaniem załatwianie formalności związanych z budową jest chyba najłatwiejszym etapem budowy, o ile się nie spieszysz.

Tak – będziesz odwiedzał urzędy, wypełniał wnioski i dostarczał dokumenty. Ale dobra wiadomość jest taka, że trudno coś podczas tego etapu popsuć :). Załatwiaj więc sobie wszystkie formalności budowlane bez niepotrzebnego stresu, a w międzyczasie zajmij się sprawami wymagającymi większej uwagi: wyborem projektu domu, szukaniem kierownika budowy i wykonawców.

Kilka ważnych uwag przed rozpoczęciem budowy

Nie przejmuj się za bardzo kosztami załatwienia wszystkich spraw – przyjmij, że załatwienie map, skorzystanie z geodety, wypisów i wyrysów będzie kosztowało kilka tysięcy złotych. Wiem, że łatwo się mówi, ale skoro podjąłeś decyzję o budowie domu, to te koszty i tak musisz ponieść.

Pamiętaj, że niektóre formalności przed budową domu mogą być różne w zależności od gminy. Ułatw sobie życie i przejrzyj formularze, wnioski i wytyczne na stronach internetowych. Jeżeli nie odnajdziesz informacji w Internecie to najpierw zadzwoń do urzędu i dopytaj co ci jest potrzebne. Oszczędzisz sobie jeżdżenia i stania w kolejkach.

Miej zawsze ze sobą w samochodzie wszystkie dokumenty potrzebne do budowy domu – akt notarialny działki pod budowę, projekt budowlany, bieżące dokumenty. Najlepiej zrób wszystkiego kopie i trzymaj je w koszulkach lub w segregatorze. Nigdy nie wiesz co się przyda podczas załatwiania formalności budowlanych.

Jeżeli jakiś urzędnik będzie wymagał od Ciebie dodatkowych dokumentów lub spełnienia dodatkowych warunków, a Ty będziesz pewny, że się myli ,to poproś go o podanie podstawy prawnej jego decyzji. Urzędnik powinien swoją decyzję uzasadnić, a jeżeli tego nie może zrobić, to wiesz, że coś jest nie tak.

Pierwszy krok – warunki zabudowy lub miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego

Jeżeli masz działkę budowlaną, ale jeszcze nie masz projektu domu, musisz wiedzieć, jaki budynek możesz postawić na swojej działce. To pierwszy krok w procesie budowy domu.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego

Jeżeli Twoja działka objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, to sprawa jest prosta – ominie cię sporo formalności. Plan miejscowy opisuje, jakiego typu budynki można stawiać w danej okolicy. To pożyteczny dokument – dzięki niemu możesz mieć pewność, że w najbliższej okolicy nikt nie wybuduje np. bloku mieszkalnego, a sąsiednie domy będą budowane w podobnym stylu co Twój.

Potrzebujesz na tym etapie:

–  Wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wniosek składa się w urzędzie miasta lub gminy, w której jest zlokalizowana nieruchomość.  (Jeżeli jesteś jeszcze przez zakupem działki to przeczytaj artykuł, w którym wyjaśniam o co chodzi o miejscowym planem i warunkami zabudowy: https://blog.poradnik-budowlany.com/projekt-czy-dzialka-budowlana/).

– Kopię mapy zasadniczej, o której piszę w następnym punkcie.

Warunki zabudowy – kiedy i jak je uzyskać?

Często jednak takiego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie ma, co oznacza, że nikt tak naprawdę nie wie, co można na Twojej działce wybudować. W takim przypadku należy złożyć wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Niestety to nie działa tak, że urząd powie, jaki dom możesz na działce wybudować. To działa odwrotnie – najpierw musisz wiedzieć jaki mniej więcej chciałbyś dom wybudować, a urząd się do niego odniesie.

Warto wiedzieć: Nie musisz być właścicielem działki, aby otrzymać warunki zabudowy. To dobra rzecz: gdy planujesz budowę domu i szukasz działki, możesz złożyć wniosek o otrzymanie warunków zabudowy, aby mieć pewność, że będziesz mógł wybudować na konkretnej działce wymarzony dom.

Do wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dołączysz:

• Kopię mapy zasadniczej – to ogólna mapa terenu, na której zaznaczono istniejące grunty, budynki, ukształtowanie terenu itp. Tę mapę otrzymasz w lokalnym wydziale geodezji. Mapę należy zamówić w dwóch egzemplarzach. Na jednej z nich zaznacz granice swojej działki.
• Planowany sposób zagospodarowania terenu – opisujesz jaki dom jednorodzinny chciałbyś postawić na działce. Nie podajesz dokładnych danych, ale piszesz ogólnie jaki chciałbyś dom pożądanej wielkości na danej działce. Najlepiej podawać liczby nieco na wyrost i w szerokich widełkach, np. „Powierzchnia użytkowa od 120 do 180 m2, wysokość domu od … do…”. Dobrze wcześniej przejechać się po okolicy i zobaczyć jakie domy stoją przy tej samej drodze, co Twoja działka bo urząd – prawdopodobnie – wyrazi zgodę na budowę tylko domów podobnych do tych, które są w okolicy (a ściśle: które są dostępne z tej samej drogi publicznej). Nie ma tu jednak reguły – co urząd, to inaczej.
• Pisemne oświadczenia z zakładu energetycznego, gazowni, przedsiębiorstwa wodociągowego potwierdzające, że teren jest wystarczająco uzbrojony. A jeśli nie jest – gwarancje, że podłączą nieruchomość do swoich sieci. W niektórych gminach urząd sam wysyła zapytania do tych zakładów – w takiej sytuacji dobrze spytać czy wpłynie to na szybkość wydania decyzji o warunkach zabudowy.
• Jeżeli dojazd na Twoją działkę prowadzi przez inną działkę, konieczne będzie dołączenie dokumentu potwierdzającego możliwość dostępu do drogi publicznej. W tym celu należy zwrócić się do zarządu dróg. W niektórych przypadkach uregulowanie dojazdu na działkę może wymagać ustanowienia odpowiedniej służebności.

Gdzie złożysz wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy? W gminnym wydziale architektury (nazwy mogą być różne w zależności od gminy, np. „wydział zagospodarowania przestrzennego”).

Gdzie musisz się udać?

– Lokalny wydział geodezji po mapę zasadniczą

– Zakład energetyczny po odpowiednie oświadczenie

– Opcja: gazownia (jeżeli chcesz mieć gaz), przedsiębiorstwo wodnokanalizacyjne (chyba, że chcesz studnię lub szambo / przydomową oczyszczalnię ścieków  – co trzeba wpisać do wniosku)

UWAGA: Jeżeli kupiłeś działkę razem z warunkami zabudowy, to świetnie. Zaoszczędziłeś mnóstwo czasu. Pamiętaj tylko, że nie możesz na działce wybudować niczego, czego nie ma określonego w warunkach zabudowy. Jeżeli chcesz wybudować dom o innych parametrach, to musisz złożyć kolejny wniosek.

Jeżeli nie jesteś zadowolony z odpowiedzi urzędu, to możesz złożyć odwołanie. Odwołanie składa się w urzędzie gminy, a rozpatruje je samorządowe kolegium odwoławcze. Czasami warto powalczyć, aby uzyskać zgodę na budowę domu marzeń!

Musisz wiedzieć, że Twój wniosek może zostać decyzję negatywną także z tego powodu, że urząd kończy prace nad Planem Miejscowym i wstrzymuje przez to rozpatrywanie wszystkich wniosków.

Niezbędne formalności budowlane przed przygotowaniem projektu

Pierwszy etap za nami. Dzięki wykonanym krokom wiesz, jaki dom możesz wybudować na swojej działce. Czas więc na kolejne formalności budowlane, które są niezbędne do przygotowania projektu budowlanego:

Mapa do celów projektowych

Geodeta powinien sporządzić mapę do celów projektowych (dla architekta). Mapa jest w skali 1:500, są na niej zaznaczone granice działki oraz jej otoczenie i ewentualne zabudowy na działce i w najbliższym otoczeniu. Mapa posłuży architektowi do zlokalizowania projektu na działce, czyli adaptacji budynku.

Mapa musi być aktualna czyli przedstawiać wiernie obraz terenu. Nie wszystko jednak znajdzie się na mapie – np. stare ogrodzenia, psia buda, małe drzewa, blaszane garaże itp. Obowiązkiem geodety jest sprawdzenie czy mapa wykonana jakiś czas temu jest w dalszym ciągu aktualna.

A co do geodety: być może korzystałeś z usług geodety przy zakupie działki, ale warto poszukać tańszego (ale dobrego!) i już od początku budowy nauczyć się oszczędzać 🙂

Warto zamówić nawet 5 egzemplarzy map do celów projektowych – mapy będą potrzebne m.in. do uzyskania warunków technicznych przyłączy. UWAGA: Niektóre gminy honorują nawet dwuletnie mapy, ale zdarzają się takie, dla których maksymalny „czas ważności” mapy to 3 miesiące.

Z tego powodu dobrze jest nie zwlekać i w miarę szybko złożyć wnioski o warunki przyłączenia (o tym niżej) lub spytać w gminie, jakie mapy są honorowane.

Badanie geotechniczne gruntu

Tu zdania są mocno podzielone. Przyjęło się uważać, że badania nie są obowiązkowe, ale trzeba je zrobić, jeżeli ma się jakiekolwiek wątpliwości dotyczące gruntu na którym będziemy stawiać dom. Może na działce są wysokie wody gruntowe? Może niedaleko jest jezioro? A może teren kiedyś obejmowało wysypisko i pod warstwą ziemi znajduje się jakiś „syf”? A może teren jest cały czas podmokły?

W takich wypadkach nie ma co się zastanawiać i należy zamówić takie badania, aby uniknąć w przyszłości problemów związanych z np. z nierównym posadowieniem budynku lub problemów, które mogą wystąpić już na etapie fundamentów. Koszt to ok. 1000 zł. Część osób uważa, że jeżeli budujesz się wśród istniejącej zabudowy, rozmawiałeś z sąsiadami i nie mieli oni żadnych problemów z podłożem podczas budowy (np. nie wystąpiły wody gruntowe, nie było niespodzianek związanych podczas kopania fundamentów), w okolicy nie ma zbiorników wodnych to teoretycznie można z takich badań geologicznych zrezygnować.

Tak naprawdę jednak to projektant (a nie inwestor!) powinien podjąć taką decyzję. To projektant wykonuje projekt budynku, który będzie umiejscowiony na konkretnej (Twojej) działce i to on decyduje jakie należy zrobić badania przed rozpoczęciem budowy. W takiej sytuacji należy więc po prostu zawierzyć ekspertowi.

UWAGA: Czasami zdarza się, że w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego znajduje się wymóg, aby takie badania zrobić!

Wypis i wyrys z rejestru gruntów

Wniosek znajdziesz na stronie internetowej gminy lub otrzymasz go na miejscu w wydziale geodezji. Gdzie złożyć wniosek? W starostwie powiatowym. Potrzebujesz numer ewidencyjny działki. Znajdziesz go albo w księdze wieczystej albo w notarialnej umowie kupna. Pisałem, żeby zrobić kopię dokumentów i wozić je w samochodzie? 🙂

Warunki przyłączenia mediów

• Warunki przyłączenia do sieci energetycznejChodzi o wydanie warunków technicznych przyłączy. W przypadku prąd należy udać się do najbliższego zakładu energetycznego. Do wniosku dołączasz dokument potwierdzający własność działki  i plan zabudowy na mapie.UWAGA: Składając wniosek należy oszacować ile będziemy wykorzystywać energii elektrycznej. Im więcej podamy tym nieco większy będziemy płacić abonament za przesył oraz zapłacimy więcej za przyłączenie. Nie należy przesadzać – jeżeli budujemy standardowy dom, a w garażu nie urządzimy warsztatu, w którym będziemy non-stop używać spawarek i elektronarzędzi to wystarczy ok . 12-14 kW.  W przypadku wątpliwości pytamy projektanta.
• Warunki przyłączenia do sieci wodociągowej i kanalizacyjnej – wnioski składamy w miejscowym zakładzie wodociągowym i/lub kanalizacyjnym. Potrzebujesz mapę zasadniczą.
• Warunki przyłączenia do sieci gazowej – wniosek składamy w gazowni. Potrzebujesz mapę zasadniczą.

Inne formalności przed budową domu

• Uzgodnienie wjazdu na działkę – gmina (uwaga: niektóre gminy wymagają okazania planu zagospodarowania działki, tzn. wrysowania budynku na mapie przez architekta)
• Odrolnienie działki (wyłączenie z produkcji rolnej, jeżeli jest wymagane) – Starostwo Powiatowe. Działka może wymagać odrolnienia nawet gdy jest działką budowlaną! Wypis z rejestru gruntów określa bieżącą sytuację zagospodarowania działki, a plan miejscowy jej przeznaczenia w przyszłości.Jeżeli działka ma użytek rolny, a w planie miejscowym jest przeznaczona na budownictwo jednorodzinne, to należy ją wyłączyć z produkcji rolnej.

Tak, trochę tego wszystkiego jest. W pewnych przypadkach dokumentów może być nawet więcej (np. prace budowlane będą prowadzone na obszarze zabytkowym), ale jeżeli budujesz się w typowej okolicy to sobie tym nawet nie kłopocz głowy.

Jeżeli nie lubisz roboty papierkowej i nie masz na nią czasu to rozważ zlecenie tej usługi: sporo architektów i biur projektowych jest skłonna zorganizować za Ciebie wszystkie dokumenty za dodatkową opłatą. Różnice w cenach są dość rozbieżne (spotkałem się z widełkami od 300 do 2000 złotych) więc warto i tu znaleźć dobrą ofertę.

Wybór projektu domu

Masz już formalności budowlane za sobą, więc czas na wybór projektu!

Możesz wybrać gotowy projekt domu, który spełni wszystkie wymogi formalne lub zaprojektować dom „szyty na miarę” (tzn. zamówić projekt indywidualny).

Wybranie odpowiedniego projektu budowlanego to trudna sprawa. Z tego powodu nie nabierajmy się na promocje na różnych stronach z projektami domów, ani na śliczne wizualizacje – najważniejsze są oczekiwania Twoje i Twojej rodziny. W końcu będziesz w wybudowanym domu mieszkał zapewne kolejne kilkanaście lub kilkadziesiąt lat.

Warto wiedzieć: Zdarza się, że wykonanie projektu indywidualnego jest tylko niewiele droższe od zakupu projektu katalogowego. Dzieje się tak dlatego, że projekty gotowe są uniwersalne i nie są dostosowywane pod konkretną działkę. Z tego wynikają dwie rzeczy:

• W projekcie z katalogu będziesz chciał zapewne wprowadzić mniejsze lub większe zmiany, aby dom lepiej spełniał Twoje oczekiwania (co kosztuje)
• Gotowy projekt domu należy zaadaptować, czyli dostosować do Twojej działki (np. zmienić kąt dachu, aby dom był zgodny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego), co oczywiście też kosztuje.

Z tego powodu zachęcam do myślenia o projekcie indywidualnym, aby od razu mieć projekt właściwie „szyty na miarę”.

Pozwolenie na budowę domu lub zgłoszenie budowy

Jeżeli masz już projekt budowlany, to czas na uzyskanie pozwolenia na budowę lub zgłoszenie budowy. Będziesz potrzebował:

• 4 egzemplarze projektu budowlanego
• Oświadczenie, że jesteś właścicielem działki
• Wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub warunki zabudowy
• Warunki techniczne wykonania przyłączy

Bez obaw: to wszystko już masz 🙂. Dokumenty składasz w starostwie powiatowym, gdzie złożysz wniosek o pozwolenie na budowę.

Budować na pozwolenie czy zgłoszenie?

Wyjaśniam różnice:

• Pozwolenie na budowę oznacza, że po złożeniu dokumentów musisz czekać na to, aż otrzymasz zgodę na budowę.
• Zgłoszenie budowy polega na tym, że składasz dokumenty i urząd ma 21 dni na wniesienie sprzeciwu. Jeżeli tego nie zrobi w tym czasie, to możesz przystąpić do budowy.

W obu przypadkach składa się te same dokumenty. Taki sam jest też maksymalny czas, w którym musisz rozpocząć budowę (3 lata).

W praktyce nie ma większego znaczenia, który sposób wybierzesz, ale zachęcam do złożenia wniosku o pozwolenie na budowę domu jednorodzinnego. Dlaczego?

• Budowa na zgłoszenie w teorii miała być szybszym sposobem na uzyskanie zgody urzędu (ta możliwość pojawiła się w 2017 roku), ale w praktyce zdarza się, że to pozwolenie na budowę uzyskasz szybciej. Zadzwoń do swojego starostwa i spytaj, jak to wygląda w praktyce.
• W trakcie budowy domu pojawiają się nowe pomysły. Część z nich może dotyczyć tylko wyglądu domu, a część może wpływać na jego wysokość czy powierzchnię zabudowy. Jeżeli masz pozwolenie na budowę, to wystarczy nanieść zmiany w projekcie i zatwierdzić go w urzędzie. W przypadku domu stawianego na zgłoszenie trzeba w takim przypadku i tak uzyskać pozwolenie na budowę… więc po prostu lepiej je mieć od razu.
• Jeżeli starasz się o kredyt, to w przypadku zgłoszenia i „milczącej zgody” urzędu bank może cię poprosić o pismo z urzędu o braku wniesionego sprzeciwu. Drobnostka, ale jednak 🙂 Pismo nie jest wymagane do rozpoczęcia robót budowlanych, może okazać się jednak przydatne w kontaktach z bankiem przy kredytowaniu budowy.

Jeżeli będziesz starał się o kredyt, a z pewnych względów nie chcesz składać wniosku o pozwolenie na budowę (np. w Twojej gminie oczekiwanie na zgodę trwa bardzo długo) to dodam, że obecnie banki zwykle nie robię problemów przy zgłaszaniu budowy. Kiedyś rzeczywiście potrafiły krzywym okiem patrzyły na udzielanie kredytów na budowę na zgłoszenie, ale teraz nie ma z tym problemów.

Zmiany w projekcie a dziennik budowy

Wrócę jeszcze na koniec do ważnej roli projektanta i do zmian wprowadzanych podczas budowy domu. Sporo osób, które się buduje, zmieniają coś już na etapie budowy.

Część ze zmian nie jest istotna (np. zmiana szerokości okien) i z nimi nie ma problemu, ale część z nich jest istotna – np. zmiana materiałów budowlanych, podniesienie ściany kolankowej, podniesienie poziomu „0” i tak dalej. Nie można takich zmian wprowadzać już po złożeniu projektu budowlanego! Projekt budowlany musi być zgodny ze stanem faktycznym.

Zmiany wprowadzane podczas budowy (według prawa budowlanego) dzielą się na:

• Istotne – wprowadzamy „duże” zmiany, które znacznie odbiegają od projektu
• Nieistotne – które nie mają wpływu na realizację projektu budowlanego

Art. 36a Prawa budowlanego ładnie opisuje co jest zmianą istotną, a co nie.

Kiedyś (tzn. przed 2017 rokiem) wyglądało to tak, że jeżeli wybudowany budynek był np. wyższy o kilka centymetrów niż to wynikało w projekcie, to był problem. Oficjalnie i zgodnie z prawem taki budynek został wybudowany niezgodnie z projektem budowlanym. W praktyce… nikt się tym nie przejmował. Nic nie było unormowane i panowała samowolka.

Z tego powodu dość częstym zabiegiem było podnoszenie ściany kolankowej, dzięki czemu można było uzyskać więcej miejsca na strychu. Oficjalnie – powinniśmy taką zmianę nanieść na projekt, a w praktyce prawie nikt tego nie robił. Przepisy bowiem nie precyzowały, w jakim zakresie można zmieniać zatwierdzony przed urząd projekt budowlany.

W 2017 roku zmieniło się prawo budowlane.

I w tej chwili to, co możesz zmienić podczas budowy jest całkiem dobrze sprecyzowane. Przykładowo: możesz wybudować dom, który nie przekracza 2% wysokości, szerokości lub długości domu określonego w projekcie budowlanym. Większe zmiany wymagają zgody projektanta i zmiany projektu budowlanego. Zmiana ściany kolankowej pociąga za sobą zmianę wysokości domu i wpływa na inne parametry budynku, a to wymaga zgody projektanta. Jeżeli zmiana jest „nieistotna” to projektant wprowadza zmianę w projekcie i wszystko jest zgodnie z prawem. Jeżeli jednak zmiana jest istotna (np. podwyższyliśmy wysokości pomieszczeń, zmieniliśmy kształt dachu itp.) to trzeba będzie uzyskać decyzję o zmianę pozwolenia na budowę.

Nie polecam robić tego, co niektóre osoby – zmieniają ważne rzeczy podczas budowy, nie zmieniają projektu budowlanego i liczą na to, że wszystko będzie OK. Może będzie? A może nie będzie i urząd zażąda doprowadzenia budynku do tego, aby był zgody z projektem? Czasami to są niesamowite koszty (wyobraź sobie ile może kosztować demontaż dachu i więźby dachowej i montaż dachu zgodnego z projektem..). Dlatego nie polecam kombinowania – bo spokój jest najważniejszy 🙂

Zakończenie budowy domu – ostatnie formalności

Po zakończeniu budowy domu czekają Cię jeszcze formalności związane z zakończeniem budowy. Będziesz musiał złożyć zawiadomienie o zakończeniu budowy lub uzyskać pozwolenie na użytkowanie (w zależności od rodzaju budynku).

Do urzędu musisz dostarczyć:

• Dziennik budowy
• Oświadczenie kierownika budowy o zgodności wykonania obiektu z projektem
• Protokoły badań i sprawdzeń wszystkich instalacji w domu
• Dokumentację geodezyjną powykonawczą

Dopiero po dopełnieniu wszystkich formalności związanych z zakończeniem budowy swój dom będziesz użytkować zgodnie z prawem.

Mam nadzieję, że ten poradnik pomoże Ci przejść przez wszystkie formalności przed budową domu w 2025 roku. Pamiętaj, że budowa to proces wymagający cierpliwości, ale efekt końcowy jest tego wart!