Szybka budowa domu to, zaraz obok budżetu, najważniejszy czynnik brany pod uwagę przy budowie domu. Często wielu potencjalnych inwestorów nie decyduje się na rozpoczęcie prac budowlanych właśnie ze względu na czas oczekiwania, woląc zakupić budynek już istniejący. Czy słusznie? O ile da się skrócić czas budowy?
Tekst jest transkrypcją podcastu na ten sam temat, dostosowaną do łatwiejszego czytania. Możesz posłuchać nagrania klikając w poniższe linki.
Szybka budowa domu – wprowadzenie
Sławek: Cześć, to Dylematy Budowlane, podcast budowlany w każdy wtorek o godzinie 19. Dzisiaj opowiemy o tym, w jaki sposób najszybciej wybudować dom. Przechodzimy od razu do tematu, bo podcast będzie przeznaczony dla osób, które chcą jak najszybciej zamieszkać w swoim domu, czyli pewnie dla większości naszych słuchaczy.
Każdy planujący inwestycję chciałby jak najszybciej się do niego wprowadzić. Ale żeby pokazać, jakie są możliwości przyspieszenia, musimy powiedzieć, ile trwa taka standardowa budowa domu murowanego – potrzebujemy punktu odniesienia.
Mam przed sobą przykładowy harmonogram budowy domu. W tym harmonogramie mamy opisane kolejne etapy budowy, od uporządkowania terenu, przez wykonanie fundamentów i tak dalej, aż po wykończenie. Chcę zwrócić uwagę na to, że dość dużą część budowy zajmuje wykończenie budynku – to około 1/3 całego procesu. Jeżeli chodzi o wykończenie, tu za bardzo nie damy rady przyspieszyć sprawy. Natomiast możemy przyspieszyć inne etapy, na przykład zmieniając technologię lub modyfikując je.
Krystian: Zacznijmy od omówienia takich podstawowych etapów budowy domu murowanego – ile to trwa razem i co możemy zrobić, żeby było szybciej.
(Poniżej znajduje się przykładowy harmonogram budowy użyty na nagraniu. Każda kratka to jeden tydzień. Plik Excel pochodzi z kursu „Przygotowanie do budowy”).
Formalności przed rozpoczęciem budowy
Sławek: W ramach wstępu – oczywiście jak ktoś chce wybudować dom teraz, czyli podejmuje decyzję teraz o budowie domu, to zanim zacznie budowę, to jeszcze potrwa co najmniej kilka, kilkanaście miesięcy. To przy założeniu, że jest działka. Musimy wybrać projekt lub skorzystać z usług projektanta, który nam przygotuje go indywidualnie. To wszystko oczywiście potrwa, więc to też warto wliczyć w całkowity czas budowy.
Możliwości przyspieszenia prac
Sławek: Jeżeli chodzi o samą budowę – pierwszy etap to oczywiście wszystkie prace porządkowe związane z działką, uporządkowanie terenu. To trwa w zależności od tego, ile mamy roboty, około tygodnia. Następnie mamy fundamenty, na przykład fundamenty tradycyjne. Ich wykonanie trwa około 4-5 tygodni. Potem musimy poczekać kilka tygodni na tzw. przerwę technologiczną, aby fundamenty osiągnęły wyznaczoną wytrzymałość. Czy już możemy coś przyspieszyć?
Krystian: Tak, oczywiście. Bardzo często rezygnuje się z przerwy technologicznej i można coś podziałać, natomiast trzeba to zawsze robić w porozumieniu z kierownikiem budowy. Można naprawdę zacząć dosyć szybko murować na ławach fundamentowych, jeżeli pogoda na to pozwala i szybko wznieść same ściany fundamentowe. Jeżeli też pogoda pozwala, zaprawa szybko wiąże. Czasami można taki etap fundamentów, zależnie od wielkości domu i sprawności ekipy, przyspieszyć o jeden, dwa tygodnie i jest to jeszcze całkiem bezpieczne.
Natomiast jeżeli chcemy przyspieszyć bardzo mocno, najlepiej sprawdzają się płyty fundamentowe, które wykonuje się zwykle do dwóch tygodni. To jest duże przyspieszenie względem czterech, pięciu tygodni na wykonanie tradycyjnych fundamentów. W całym procesie budowy oszczędzamy w ten sposób dwa, nawet trzy tygodnie.
Sławek: Jak się ekipa spręży, to jest w stanie wykonać płytę nawet w ciągu tygodnia, więc już mamy około miesiąca oszczędności.
Krystian: To zależy od stopnia skomplikowania płyty. Dwa tygodnie to jest taki bezpieczniejszy czas. Oczywiście po wykonaniu płyty warto odczekać jakiś czas na to, żeby beton związał, zanim będzie można przystąpić do prac. Ale tu też jest rozwiązanie – jeżeli komuś bardzo mocno zależy na czasie, można zastosować beton dużo wyższej klasy niż to wychodzi z obliczeń konstrukcyjnych płyty. Beton wyższej klasy osiąga znacznie szybciej wytrzymałość w pierwszych dniach. To znaczy, że po jednym, dwóch, trzech dniach może być tak wytrzymały jak beton standardowy po tygodniu albo dwóch. W ten sposób możemy zaoszczędzić kolejny tydzień lub dwa czekania na to, żeby płyta dojrzała.
Koszty a czas budowy
Sławek: Oczywiście zazwyczaj jak skracamy czas budowy, to odbywa się to kosztem pieniędzy. Niektóre rozwiązania są szybsze w budowie, natomiast kosztują więcej. To wszystko zależy od projektu, więc nie będziemy tutaj podawać o ile coś wzrasta, ponieważ każdy projekt jest inny.
Krystian: Chcę jeszcze dodać, że warto to sobie sprawdzić, czy czasami nie będzie to opłacalne. Jeśli ktoś mieszka w wynajmowanym mieszkaniu, które musi opłacać, do tego dochodzi dodatkowe ubezpieczenie kredytu związane z czasem budowy – różne rzeczy mogą się z tym wiązać. Czasami niektóre skrócenia czasu budowy mogą być naprawdę opłacalne.
Sławek: Najczęstszy argument, który słyszę za przyspieszeniem czasu budowy, jest taki, że małżeństwo mieszka na przykład z teściami i liczy się każdy tydzień, żeby opuścić rodzinę i mieszkać na swoim. To może być mega motywacja dla każdego, więc tutaj nawet tydzień jest nie do przecenienia.
Prędkość budowy – stan surowy
Sławek: Kolejny etap to murowanie ścian. W przypadku domu murowanego, murowanie ścian zewnętrznych, nośnych, wykonanie kominów, schody (jeżeli mamy dom piętrowy), wymurowanie ścian działowych – to zajmuje około 6 tygodni. Strop około 2 tygodnie, potem mamy przerwę technologiczną, więźbę dachową lub wiązary. Łącznie daje to kilkanaście tygodni. Możemy to przyspieszyć?
Krystian: W przypadku parterówki murowanie samych ścian to kilkanaście dni, tydzień-dwa, zależnie od skomplikowania budynku. W budynku ze stropem trafiają się jeszcze trzpienie żelbetowe, strop trzeba zaszalować, zazbroić. Mamy kilka możliwości przyspieszenia:
- Można zmienić technologię murowania na szybszą – są różne technologie:
- na tradycyjną zaprawę (najdłuższa)
- na cienką spoinę (szybsza)
- na klej/pianoklej (najszybsza)
- Można zastosować ściany prefabrykowane:
- w technologii drewnianej
- szkieletu drewnianego
- litego drewna lub klejonego
- prefabrykatów żelbetowych
- keramzytowo-betonowych
Prefabrykaty keramzytowo-betonowe dają dodatkową korzyść – mamy gładkie ściany, których nie trzeba tynkować, tylko szpachlować. Odpada nam całkowicie etap tynkowania ścian, który potrafi trwać dwa tygodnie, plus schnięcie. To duża oszczędność czasu nie tylko podczas wznoszenia ścian, ale też na etapie wykończeniowym.
Jeśli chodzi o strop, też mamy kilka możliwości:
- Tradycyjny strop żelbetowy monolityczny z pełnym deskowaniem (czasochłonne)
- Częściowa prefabrykacja – stropy filigran lub wektor (szybsze)
- Stropy kanałowe żerańskie (bardzo szybki montaż, ekonomiczne)
- Stropy kanałowe sprężane (montaż w jeden dzień)
Z kilkunastu tygodni w metodzie tradycyjnej, przy zastosowaniu elementów prefabrykowanych (ściany + stropy) możemy zejść do 1,5-2 tygodni. Do tego dochodzi brak konieczności tynkowania ścian. Są też technologie modułowe, gdzie ściana szkieletowa przyjeżdża już z wykończeniem, oknami i elewacją – wtedy cały dom można zmontować w ciągu 1-3 dni.
Dach i okna
Sławek: Kolejny etap to dach – około dwa tygodnie. Następnie montaż okien, drzwi, bramy garażowej. Czy przy prefabrykatach jest to szybsze?
Krystian: Jeśli chodzi o dach, nie ma istotnego związku z technologią. To praca, która musi iść swoim tempem. Jedynie deskowanie lub jego brak może mieć kilkudniowy wpływ.
Czas montażu okien jest podobny w każdej technologii. Największa oszczędność czasu przy oknach to odpowiednio wczesne ich zamówienie. Można je zamówić nawet gdy nie ma jeszcze otworów okiennych, ale trzeba bardzo pilnować, żeby wymiary się zgadzały. Sam montaż to 1-2 dni, ale jeśli zamawiamy okna dopiero po wykonaniu otworów, w szczycie sezonu możemy czekać na nie kilka miesięcy.
Instalacje i wykończenia
Sławek: Do stanu surowego zamkniętego przy budowie tradycyjnej mamy około 25 tygodni. Przy maksymalnym przyspieszeniu (płyta fundamentowa i ściany prefabrykowane) możemy zejść do kilkunastu tygodni, może nawet do dziewięciu.
Kolejne etapy to instalacje (około 3 tygodni), tynki (2 tygodnie plus czas schnięcia), wylewki i posadzki (około tygodnia).
Krystian: Przy instalacji elektrycznej przyspieszenie to głównie kwestia dobrej organizacji i wiedzy, czego dokładnie chcemy. To może dać oszczędność kilku dni.
Natomiast przy posadzkach możemy sporo zaoszczędzić, robiąc płytę fundamentowo-grzewczą. Dodajemy do płyty kilka dni na ułożenie instalacji ogrzewania, wodnej i kanalizacyjnej, ale później nie musimy robić hydroizolacji, ocieplenia, instalacji i wylewki. Odpada nam schnięcie wylewki i wszystkie związane z tym prace. Można zaoszczędzić minimum tydzień, realnie 2-4 tygodnie.
Stan deweloperski i wykończenie
Sławek: Do stanu deweloperskiego z elewacją w systemie tradycyjnym potrzeba około 42 tygodni. Oznacza to, że w niecały rok jesteśmy w stanie doprowadzić budynek do stanu, w którym możemy zacząć wykańczanie.
Wykańczanie to skomplikowany temat. Można przyjąć, że zajmie około 3-4 miesięcy, ale bardzo zależy to od naszych oczekiwań. Czasami samo szukanie płytek do łazienki zajmuje wiele tygodni. Przy założeniu, że wiemy, czego chcemy i mamy projekt wnętrz, jesteśmy w stanie wykończyć budynek w ciągu trzech miesięcy. Jeśli dopiero zaczynamy myśleć o wykończeniu na etapie elewacji, trzeba przyjąć pięć miesięcy.
To etap często niedoceniany. Wydaje się, że wystarczy ułożyć podłogi i po sprawie, ale to się ciągnie znacznie dłużej. Przyjmuję ostrożnie 16 tygodni, co oznacza, że w około 60 tygodni (rok i 1-2 miesiące) jesteśmy w stanie zamieszkać w wykończonym domu.
Realne terminy budowy
Krystian: Zgadzam się, że przy dobrym planowaniu, bez zbędnych przestojów, można wybudować dom do stanu deweloperskiego i wykończyć go w rok i trochę. To realny termin. Z obserwacji widzę, że wiele osób budując systemem gospodarczym rozciąga to do półtora roku, do dwóch lat. To często wynika z planowania – czasem celowo wydłużają budowę, żeby dać sobie czas na przemyślenia, decyzje, wybór materiałów, uzbieranie funduszy.
W tradycyjnej metodzie budowy, nawet przy trudniejszym wariancie (dom z poddaszem użytkowym, z tradycyjnym stropem), da się osiągnąć czas 7-9 miesięcy do wprowadzenia. Wymaga to jednak perfekcyjnego planowania – wybierania płytek zanim powstaną ściany, zakupów w momencie gdy mamy gdzie magazynować materiały. To ekstremalne planowanie, ale umożliwia takie skrócenie czasu.
W przypadku domu parterowego odejmujemy miesiąc. Nie musi to być drożej, bo budujemy metodą tradycyjną, bez dopłat za technologie prefabrykowane. Ale trzeba poświęcić dużo czasu na planowanie, dobrze to przemyśleć, wybrać solidne ekipy.
Budowa w technologii prefabrykowanej – dom modelowy
Krystian: Analizowałem możliwość jak najszybszego wybudowania domu modelowego. Teoretycznie, przy perfekcyjnej organizacji, można osiągnąć stan deweloperski w nieco ponad dwa miesiące. Wykończeniówka to kolejne 1,5-2 miesiące. Gdyby się bardzo postarać, dom parterowy można zrobić do stanu pod klucz w pięć miesięcy.
To inna sytuacja niż przy domach modułowych, gdzie czeka się rok na produkcję, a dom przyjeżdża w jeden dzień. W technologii tradycyjnej połączonej z elementami nowoczesnymi (prefabrykowane ściany, płyta fundamentowo-grzewcza) można zejść do takich czasów, ale to ścieżka dla doświadczonych wykonawców.
Sławek: Te 5-6 miesięcy brzmi niewiarygodnie. Nie tyle jeśli chodzi o stan deweloperski, ale wykończenie – zawsze może coś pójść nie tak i nawet perfekcyjne przygotowanie może nie wystarczyć.
Krystian: Wymagałoby to ogromnego planowania, wiedzy ze znacznym wyprzedzeniem o wszystkich elementach wykończenia. Bez tego nie ma szans na takie tempo. Ale znam firmę, która doprowadzała małe bliźniaki z piętrem do stanu deweloperskiego w cztery miesiące. Przy powtarzalnej produkcji da się osiągnąć takie wyniki nawet w technologii tradycyjnej.
Przyspieszenie procesu uzyskiwania pozwolenia na budowę
Sławek: Widzimy, że czas budowy trwa kilka, kilkanaście miesięcy, w zależności od technologii i sposobu budowy. Natomiast jeżeli dzisiaj podejmujemy decyzję o budowie domu, to zanim zaczniemy budowę, minie znowu te kilka miesięcy. Możemy to nieco przyspieszyć.
Pierwsza opcja to wybór projektu katalogowego. Projekt przychodzi po 3-4 dniach, a jeśli mamy wybranego projektanta adaptującego, w ciągu 1-2 tygodni może przygotować dokumentację. Pozostaje złożenie wniosków i oczekiwanie na pozwolenie – w zależności od gminy od miesiąca do dwóch, czasem dłużej. Według prawa około 60 dni, ale znam sytuacje uzyskania pozwolenia w kilka tygodni.
Zaznaczam jednak – pośpiech nie powinien być najważniejszy przy wyborze projektu katalogowego. Wybierzmy go tylko wtedy, gdy w 100% nam odpowiada. Jeśli nie, lepiej poświęcić 2-3 miesiące na projekt indywidualny.
Druga możliwość to kupno działki z pozwoleniem na budowę. Jest to ekstremalnie trudne – znaleźć działkę w dobrej lokalizacji z pozwoleniem na wymarzony dom, ale jeśli się uda, można zacząć budowę od razu.
Trzecia opcja dotyczy prefabrykatów – sporo firm oferuje swoje projekty z pełną obsługą administracyjną. Mają doświadczenie i wiedzą jak przyspieszyć proces, ale wadą może być ograniczony wybór projektów.
Krystian: Dodam, że sama adaptacja projektu jest szybka, ale najdłużej trwa przygotowanie mapy do celów projektowych – około miesiąca. Warto o nią zadbać z wyprzedzeniem. Można się o to postarać wcześniej, udając się do projektanta lub bezpośrednio do geodety.
Co do domów prefabrykowanych – rzeczywiście niektóre firmy oferują gotowe zestawy dla konkretnych projektów, ale można też wybudować dom z prefabrykatów według dowolnego projektu. Nie wszyscy to robią, ale ja akurat nie mam takich ograniczeń.
Aspekt kosztowy szybkiej budowy
Krystian: Szybka budowa nie zawsze musi być dużo droższa. Na przykładzie domu modelowego – płyta fundamentowo-grzewcza jest droższa niż tradycyjne fundamenty o około 20-30 tysięcy złotych, ale odpada podwójna termoizolacja i wylewka. Przy ścianach prefabrykowanych dopłata to też około 20 tysięcy na całym domu.
Oprócz oszczędności czasu zyskujemy na komforcie budowy – elementy prefabrykowane są łatwiejsze w nadzorowaniu. Trzeba mieć doświadczenie, bo nie ma miejsca na błędy, wszystko trzeba dokładnie zaplanować. Ale sam montaż jest przyjemniejszy niż przy klasycznej budowie, gdzie ciągle pojawiają się nieprzewidziane sytuacje.
Podsumowanie
Sławek: Projekt domu modelowego można znaleźć na stronie domymodelowe.pl. Jeśli ktoś jest zainteresowany prefabrykatami, warto skonsultować się z fachowcami. Dla osób planujących budowę tradycyjną polecamy kurs „Budowa domu od zera, zarządzanie i kontrola prac” na stronie jaksiewybudowac.pl, gdzie pokazujemy, jak się przygotować do budowy, ustalić szczegóły z wykonawcami i wybudować dom bez błędów, relatywnie szybko.
Krystian: Czy warto budować dom jak najszybciej? To zależy. Schodzenie do terminu 4-5 miesięcy wiąże się ze wzrostem kosztów. Jeśli ktoś buduje pierwszy raz i wszystko odkrywa od podstaw, powinien przygotować się na około dwa lata. Z dobrym przygotowaniem i planowaniem optymalny czas to rok do stanu pod klucz. Można zejść do 8-9 miesięcy przy domu z poddaszem, ale zejście poniżej wiąże się z wyższymi kosztami.
Warto rozważyć, czy komfort prowadzenia budowy i zastosowane technologie rekompensują wyższe koszty. Rozciąganie budowy w czasie nie przynosi istotnych korzyści poza dawaniem czasu na przemyślenia. Lepiej zrobić to raz, dobrze i sprawnie, zamknąć temat i cieszyć się nowym domem.