Generalny wykonawca budowlany. Na co uważać przy budowie?

Jakie problemy może sprawić nawiązanie współpracy z jednym, generalnym wykonawcą? W tym artykule przedstawię główne trudności, na jakie możesz napotkać, jeśli chcesz realizować budowę domu pod klucz jedną firmą. Podpowiem, na co zwracać uwagę i na co uważać, żeby się nie naciąć.

Generalne wykonawstwo czy coś innego?

Jeżeli chcesz się budować, to masz do wyboru kilka możliwości:

– Budowa samodzielna (w części lub w całości) z pomocą rodziny, przyjaciół, znajomych. W tej opcji Ty jesteś wykonawcą. Jest to najbardziej pracochłonny i czasochłonny sposób budowy. Zalety? To przede wszystkim duże oszczędności.

– Budowa zlecona. Zatrudniasz kolejnych podwykonawców: geodetę, kierownika budowy, specjalistów od stanu surowego, dekarzy, tynkarzy i tak dalej. Jesteś człowiekiem od organizacji i od tego, aby inwestycja wykonana była się zgodnie z planem. To stresujące zajęcie, ale też znaczne oszczędności. Więcej o tym pisałem tu: Czy budowa systemem gospodarczym jest dla każdego?

– Budowa domu jednorodzinnego za pomocą generalnego wykonawcy. W założeniu to najlepsze wyjście dla osób, które chcą uniknąć stresu i nie mają czasu na jej organizację. Płacimy za to, że całym procesem zajmie się jedna firma – powinno być więc szybko i profesjonalnie, chociaż oczywiście to kosztuje.

Wykonawca budowlany? Potencjalne problemy

No właśnie. Powinno być szybko i profesjonalnie, a tymczasem różnie z tym bywa. Wyobraźcie sobie sytuację, w której:

– Generalny wykonawca nie ma własnych ekip. Po podpisaniu umowy szuka po prostu kogokolwiek, kto twierdzi, że umie budować domy. Na budowie pojawia się więc ekipa, która nigdy nie współpracowała z generalnym wykonawcą i nigdy nie została przez niego sprawdzona. Czy realizacja inwestycji przebiegnie sprawnie, skoro firma do budowy domu polega na podwykonawcach, których wcześniej nie znał?

– Ekipa z Ukrainy mieszka całą zimę w przyczepie korzystając z wody i prądu dzięki czemu rachunek za prąd za 2 miesiące wyniesie 1700 złotych. Koszty ponosisz oczywiście Ty.

– Firma chce wybudować dom niezgodnie z projektem: za wysoki dom (projektowa wysokość kończyła się w połowie cegły i chcieli sobie oszczędzić roboty), za mało zbrojenia (zawsze to kilkaset złotych w kieszeni).

– Ekipa ma ciągle jakieś problemy. A to brakuje kabla do prądu, a to betoniarka zepsuta. Ktoś gubi dziennik budowy. Harmonogram prac to tylko kartka papieru i nic nie idzie zgodnie z planem.

– Właściciel firmy nie interesuje się budową, chociaż przed podpisaniem umowy i otrzymaniem zaliczki był miły, pomocny i przyjacielski. Ekipa nie wie, co ma robić – brak kontroli, kierownik budowy (z ramienia wykonawcy) tylko składa podpisy, właściciel rzadko odbiera telefony. Ktoś miał to koordynować, pilnować zakresu prac, a tymczasem masz wrażenie, że nic się nie dzieje.

– Finalizacja projektu domu jednorodzinnego zakończona grubo po terminie, a w dodatku zostało sporo drobnych rzeczy do poprawy.

To smutny opis JEDNEJ inwestycji, który przesłała mi czytelniczka mojego bloga. Miałem przyjemność analizować w zeszłym roku projekt tego domu i tym bardziej drażni mnie to, że tak ładnym projektem zajęła się tak nierzetelna firma. Niestety “generalny wykonawca inwestycji” oznaczać może stres, stratę czasu i pieniędzy. I chociaż nie podam nazwy przedsiębiorstwa, ani nazwiska właściciela, to mimo wszystko udzielę na końcu pewnej wskazówki dla ciekawskich 🙂

Jak dobrze wybrać generalnego wykonawcę?

a) Zawsze sprawdzajmy opinie w Internecie na temat danego wykonawcy. Bądźmy dokładni: opisany wykonawca działa sprawnie i większość złych opinii szybko znika z sieci. Warto więc podejść do tego kompleksowo i obserwować jego profil przez dłuższy czas.

b) Skontaktujmy się z osobami, które wybudowały dom przy współpracy z danym wykonawcą i spytajmy o wrażenia ze współpracy. Ważne jest to, aby:

• Dom został wybudowany niedawno: najdalej w zeszłym roku.
• Dom musi być wybudowany przez tę samą firmę.
• Poprośmy o wgląd do umowy. Sprawdźmy dane. Nie ma znaczenia, że gdzieś przewija się to samo nazwisko – może być tak, że właściciel firmy zamknął poprzednią działalność (długi, sprawy sądowe) i otworzył nową. Domy wybudowane przez innych nie mają znaczenia!
• Zapytaj dosłownie o wszystko. Czy dotrzymywano wszystkich terminów? Czy były jakieś kłopoty na budowie? Kto pilnował wykonawcy? Czy składane obietnice miały pokrycie w rzeczywistości? Jeżeli usłyszysz krótkie “Eee, wszystko było ok, polecamy!” to uważaj – być może rozmawiasz z podstawioną osobą! Z tego powodu najlepiej spotkać się i porozmawiać w cztery oczy i to nie z jednym, ale nawet z 2 lub 3 klientami. Powiedzmy sobie szczerze: ile “zmarnujesz” na to dni – dwa? Trzy? Co to jest przy inwestycji, która trwa kilkaset dni?

A jeżeli wykonawca nie chce podać nawet jednego kontaktu do zadowolonego klienta, któremu budował dom, to uciekajmy jak najdalej. Oznacza to, że po prostu nie ma czym się pochwalić. I nie wierz w wymówki typu: “Miałem kontakty na innym telefonie, ale mi się zepsuł” i “Pierwszy raz się z tym spotykam. Moi klienci nie życzą sobie, aby ktokolwiek im zawracał głowę.”.

c) Generalny wykonawca prawie zawsze daje do podpisu swój wzór umowy na wybudowanie domu. Spójrz na nią krytycznie. Daj ją do przejrzenia prawnikowi, który się zna na budowie domów. Pamiętaj, że w umowie musi być zawarte WSZYSTKO to, co obiecał wykonawca. Każdy szczegół. To, co obiecane, nie ma znaczenia, jeżeli nie ma pokrycia na piśmie.

d) Kierownik budowy powinien być po twojej stronie. Jeżeli generalny wykonawca ma swojego kierownika (co nie jest rzadkością nawet wśród rzetelnych firm), to po prostu dla swojego spokoju zatrudnij inspektora nadzoru lub innego kierownika, który będzie nieformalnie pilnował budowy.

W ramach dodatkowego ostrzeżenia opinia na temat generalnego wykonawcy, którą znalazłem w Internecie. Wykonawca zalazł komuś na tyle za skórę, że ten stworzył dedykowaną stronę na jego temat:

Po wielu tygodniach zmagań z nierzetelnym wykonawcą ekipa zostawiła nas z niedokończoną budową. Do naprawy mamy m.in. przeciekającą piwnicę, schody do piwnicy z niedolanym betonem, wystające zbrojenia ze ścian, nieuszczelnione przepusty technologiczne. Na terenie budowy zostało dużo gruzu, desek i śmieci. Budynek nie został obsypany ziemią. Ekipa zabrała cenniejsze rzeczy i słuch o niej zaginął.

Przede wszystkim więc nie spieszmy się i starannie wybierzmy firmę, z którą będziemy współpracować.

A przy okazji – często otrzymuję pytania, czy wykonawca powinien kupować materiały budowlane. Otóż uczciwy i rzetelny kontrahent może mieć duże rabaty w hurtowniach i dzięki temu zaoszczędzisz na materiale budowlanym. Niestety przykro mi to mówić, ale perspektywa oszukania inwestora jest bardzo kusząca, dość prosta w realizacji i część wykonawców z tego korzysta:

1. Nigdy nie będziesz w stanie sprawdzić, ile czego poszło na twój dom. Cegły jeszcze policzysz, ale piasek? Cement? Beton? Może się więc okazać, że zapłacisz za materiały, których część wykorzystywana jest teraz gdzie indziej!
2. Wykonawcy mają przeróżne układy z hurtowniami i składami budowlanymi. Możesz zapłacić za produkt i dostać na niego fakturę, ale nigdy nie dowiesz się tego, że do niego wróciło 15% kwoty „pod stołem”. Mają oni w dużych hurtowniach różnego rodzaju premie za zakupy, programy lojalnościowe i dlatego jest im bardzo na rękę, kiedy mogą kupować materiały za Twoje pieniądze. Czy wiesz, że wykonawcy mogą mieć w niektórych hurtowniach rabaty sięgające nawet kilkudziesięciu procent?

O tym pisałem szerzej tu: Jak kupować materiały budowlane?

Jak współpracować z wykonawcami?

Książka „jak się wybudować i nie zwariować” to kompleksowy poradnik, który pomoże Ci w procesie powstawania Twojego domu. Przeprowadzi Cię krok po kroku przez proces przygotowania do budowy, wyboru działki, projektu, wykonawcy. Nauczy, jak odpowiednio negocjować oraz kontrolować wykonane prace. To inwestycja, która zwróci Ci się wielokrotnie!

Książka jest dostępna zarówno w wersji papierowej, ebook, jak i audiobook. Zapraszam: jaksiewybudowac.pl

Zapewniam, że po jej przeczytaniu wybierzesz do budowy domu tylko najlepsze ekipy!