Błędy przy budowie domu, czyli "gdybym budował drugi raz"...

0 Udostępnień

Przez kilka ostatnich miesięcy przeglądałem internet w poszukiwaniu komentarzy osób, które już się wybudowały i podzieliły się tym, co by zmieniły, gdyby budowały dom drugi raz. Przez ten czas przejrzałem kilkadziesiąt różnych stron internetowych i forów i przeczytałem około 10000 (!) przeróżnych wypowiedzi dotyczących budowy domu. Porozmawiałem także na ten temat ze wszystkimi moimi znajomymi.

Odpowiedzi były przeróżne i dotyczyły zarówno wybranego projektu domu, współpracy z wykonawcami, urządzania ogrodu, jak i wyposażenia wnętrz. Dzięki zebraniu wszystkich uwag w jednym miejscu łatwiej będziesz mógł uniknąć najczęściej popełnianych błędów przy budowie domu. Zawsze lepiej uczyć się na błędach innych, prawda?

Spis treści:

Najczęściej popełniane błędy podczas budowy domu

Najczęściej pojawiające się komentarze dotyczyły następujących kwestii (w kolejności od najczęstszych do nieco rzadszych wypowiedzi) – wszystkie wyjaśnię szerzej w tekście.

Gdybym budował się drugi raz to następnym razem…

Wybudowałbym mniejszy dom
Wybudowałbym mniej skomplikowany dom
Dłużej myślałbym nad projektem
Nigdy nie brałbym znajomego kierownika budowy lub projektanta
Byłbym mniej pobłażliwy dla wykonawców
Nie montowałbym u siebie wanny z hydromasażem

Co do ostatniego punktu – Poważnie. 🙂 Nie spodziewałem się, że temat wanny z hydromasażem będzie się przewijał tak często. Najbardziej zapadła mi w pamięć jedna dyskusja na forum muratora podczas której jeden budujący narzekał, że wanna z montażem kosztowała go aż 15000 zł, a wziął w niej kąpiel do tej pory tylko 4 razy. Ktoś trzeźwo napisał, że powinien koniecznie się wykąpać jeszcze kilka razy bo na razie wychodzi, że jedna kąpiel kosztowała go aż 3750 zł 😉

Komentarze, które wymagają szerszego omówienia oznaczyłem gwiazdką (*) – omówiłem je na końcu artykułu.

Pamiętaj, że nie ze wszystkimi odpowiedziami musisz się zgadzać. To, co dla jednej osoby jest błędem, dla ciebie błędem być nie musi. Każdy ma w końcu inne oczekiwania i część rzeczy zależy od osobistych preferencji. Lista powstała na bazie odpowiedzi kilku tysięcy osób, więc nie zdziw się, że w jednym miejscu znajdziesz informację o tym, że warto budować mniejszy dom, a w drugim, że należy budować garaż na dwa stanowiska.

Po prostu wybierz z listy rzeczy, z którymi się zgadzasz lub są dla ciebie ważne i pamiętaj o nich podczas wyboru projektu i samej budowy.

W tym artykule ominąłem błędy ściśle budowlane (brak odpowiedniej izolacji przeciwwilgociowej fundamentów, krzywe ściany, nierówne tynki itp.), bo lista byłaby pewnie trzykrotnie dłuższa. Po prostu trzeba wiedzieć, że podczas prac budowlanych może zdarzyć się dosłownie wszystko i nie ma rzeczy, której nie można popsuć.

Dlatego tak ważny jest dobry projekt, rzetelny kierownik budowy i profesjonalni wykonawcy. Błędy występujące bezpośrednio podczas robót budowlanych omawiam w cyklu artykułów „Budowa domu krok po kroku„.

Błędy przed rozpoczęciem budowy domu – rady ogólne

Popełniane błędy przy wznoszeniu obiektu często zaczynają się jeszcze na długo przed wbiciem pierwszej łopaty. Oto kilka najważniejszych rad:

Licz pieniądze od samego początku i nie myśl, że później się znajdą, a większy dom się przyda. Później może nie wystarczyć na wykończenie domu i na urządzenie ogrodu.
Załóż, że postawienie budynku będzie trwało dwa razy dłużej niż podejrzewasz.
Żadnych prowizorek – zostaną na lata. Żadnego zostawiania na później.

Najczęstsze błędy przy wyborze działki budowlanej

Wybór odpowiedniej działki to fundament udanej inwestycji. Oto najczęściej popełniane błędy na tym etapie:

Kupno zbyt dużej działki – duża działka to wysoka cena, dużo koszenia i dużo dbania o ogród. Działka o powierzchni 800 – 1200 metrów wydaje się dla większości osób w sam raz. Co ciekawe, nie spotkałem się z żadnym komentarzem dotyczącym tego, że ktoś następnym razem kupiłby większą działkę.
Słabe negocjacje. „Przy zakupie działki łatwo się na jakąś napalić i sprzedający to wyczuje. Trzeba spokojnie negocjować i przygotować wady danej działki – u nas poszło 10 000 zł na podwyższenie i wyrównanie terenu.„
Ignorowanie kwestii uzbrojenia działki. „Wydawało mi się, że odległość 200 m do wody i gazu to mały pikuś, a jest zupełnie inaczej”. Zawsze należy sprawdzać możliwość i koszty przyłącza – to, że w drodze biegnie wodociąg nie musi oznaczać, że możesz się do niego podłączyć.
Przed zakupem należy bardzo dokładnie przeczytać miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego i upewnić się, że możemy wybudować na działce to, co chcemy, aby uniknąć problemów z pozwoleniem na budowę.

Błędy przy wyborze projektu domu

Uwagi ogólne

Długo zastanawiaj się nad projektem domu i weź pod uwagę obecny i przyszły stan osobowy rodziny. Z dziećmi różnie bywa i rzadko chcą zostawać z rodzicami po przekroczeniu pełnoletniości.
Bardzo dużo osób zwracało uwagę na to, że wybudowały zbyt duży i za bardzo skomplikowany dom. Dużo odpowiedzi dotyczyło niepotrzebnie wybudowanych i nigdy nie używanych pomieszczeń, za dużego metrażu do sprzątania i ogrzania. Za drugim razem te osoby wybrałyby zwartą bryłą budynku z jak najprostszym dachem.
Dużo komentarzy dotyczyło także tego, aby zwracać mniejszą uwagę na estetykę zewnętrzną budynku, a większą na koszty i funkcjonalność użytkową wnętrza. Po 2 latach od zamieszkania efektowna elewacja nie robi już żadnego wrażenia na inwestorze.
Sprawdzaj dokładnie projekty domów. Przekłamane rzuty i efektowne wizualizacje potrafią wprowadzić w błąd. Oglądasz projekt, widzisz salon, a w nim duży stół i 8 krzeseł. Drukujesz rzut domu, bierzesz miarkę i okazuje się, że narysowany stół jest tak mały, że trudno by przy nim umieścić 8 dzieci.Dosadny komentarz na temat takich „sztuczek”: „oo tutaj tak zrobili łazienkę, że nie ma problemu ze zmieszczeniem prysznica. Sprawdzam przez narysowanie linii jednego projektu do drugiego i co się okazuje? Płytki na podłodze w obu projektach są wrysowane tej samej wielkości, w jednej łazience kabina jest na 2,5 płytki, w drugiej na 4 płytki… gnojki potrafią wrysować kabinę prysznicową 60cm x 60cm na projekcie żeby dobrze wyglądało…”
Wybierz dobrego architekta i sprawdzaj projekt. „Niektórzy projektanci dają np. więcej zbrojenia fundamentów 'na zapas’, zupełnie niepotrzebnie (przecież inwestor zapłaci…). Jak zadzwoniłam do architekt to dowiedziałam się, że 'możemy dać nie fi 12 a fi 10, jak chcemy'”.
Należy wcześniej zdecydować się na jak najwięcej elementów konstrukcyjnych, np. kominek dwustronny, odkurzacz centralny, rolety zewnętrzne, ustalić wysokość okien nad posadzką w kuchni, a nawet wybrać sprzęt AGD i dopilnować, aby wszystkie te rzeczy były uwzględnione w projekcie domu.
Jeżeli chcemy zamontować wentylację mechaniczną to w projekcie nie powinno być kominów od wentylacji grawitacyjnej!
Jeżeli planujesz okna z roletami to otwory okienne muszą być odpowiednio większe: „niestety mojej koleżance zawodowa ekipa nie zostawiła miejsca na rolety -efekt – zmniejszone okna”

Praktyczne wskazówki projektowe

Dobrze znaleźć projekt o mniejszym metrażu korytarzy i holi.
Żadnych pomieszczeń, które nie mają jasno sprecyzowanej funkcji. Szybko zamieniają się w schowki na rzeczy, które nie wiadomo gdzie postawić.
W miarę skonsolidowany układ wody i kanalizacji. Kuchnia i łazienki blisko siebie, o ile nie ma innych przeciwwskazań.
Spiżarnia przy kuchni lub na linii garaż – kuchnia.
Nie warto robić kilku małych pomieszczeń (wiatrołap, spiżarnia, garderoba, pomieszczenie techniczne i tak dalej): dochodzi koszt drzwi, ścian i tracimy metraż. Tu zdania są jednak podzielone: część osób uważa, że w domu powinno być jak najwięcej miejsc na schowki, a każde pomieszczenie powinno pełnić inną funkcję. Część osób podziela opinię, że dobrze mieć oddzielny pokój połączony z łazienką, w którym byłaby garderoba, pralnia, prasowalnia i składowisko niewyprasowanej odzieży (pralka w łazience wygląda źle i zabiera miejsce).
Bardzo dużo komentarzy dotyczyło tego, aby wiatrołap był większy – musi zmieścić się w nim duża szafa na ubrania i musi być miejsce do tego, aby się komfortowo przebrać. Wiatrołap koniecznie powinien być ogrzewany.
Mniejsza liczba pomieszczeń, za to pomieszczenia większe. Pokoje dziecięce większe – po 12 m², a zrezygnować z pokoju gościnnego (goście mogą spać w salonie).
Większy garaż, aby było więcej miejsca na kosiarkę i inne narzędzia (przydajmisie :)).
Szerszy garaż na dwa samochody. Często w projektach gotowych garaż jest niby dwustanowiskowy, ale w rzeczywistości trudno zmieścić w nim dwa auta.
Uwaga na skosy na poddaszu. Na projekcie widać dużą powierzchnię użytkową, a w rzeczywistości uderzamy głową w sufit.
Dobrze zwrócić uwagę na odległości okien od ścian. Na przykład w kuchni okno powinno być umiejscowione tak, aby zmieściła się szafka narożna.
Łazienki. Dla rodziny 2+2 dwie łazienki to minimum. Powinno być po jednej łazience na każdej kondygnacji.
„Żadnego tarasu nad garażem” – izolacja bardzo dużo kosztuje, a przestrzeń jest marnowana i niewykorzystywana. Poza tym łatwo o błędy w wykonaniu.
Brak balkonu. Drogi i trudny w realizacji. „Mnie woda dostawała się z obu balkonów na parter i wydostawała się nadprożem od okna i od drzwi wejściowych.” Okazuje się, że wiele osób miało albo problem z wykonaniem balkonu, albo okazało się, że balkon jest po prostu niepotrzebny i nieużywany.
Grubsze ocieplenie ze styropianu. Obecnie 10 cm, a ja dałbym co najmniej 12-15 cm*
Zamiast tradycyjnego fundamentu zrobiłbym płytę fundamentową z ogrzewaniem podłogowym*
Sporo osób inaczej umiejscowiłoby budynek – albo bardziej z tyłu działki, lub bardziej z przodu (aby mieć więcej ogródka).
Dobrze przemyśleć umiejscowienie tarasu. „Taras od południa potrafi tak dać w palnik, że cała przyjemność siedzenia na tarasie w lato okazuje się być karą.” Ciekawym rozwiązaniem mogą okazać się dwa tarasy: jeden (główny) od wschodu, aby napić się porannej kawy w promieniach słonecznych, a po pracy posiedzieć w cieniu.

na koniec: sporo osób mających otwartą kuchnię przy drugim domu chcieliby zamkniętą i na odwrót. Komentarze podzieliły się właściwie po połowie 🙂 Osoby, które mają zamkniętą kuchnię narzekają na brak przestrzeni, a które mają otwartą na to, że widać jak gotują.

Błędy przy współpracy z wykonawcami i kierownikiem budowy

Przede wszystkim zmieniłbym kierownika budowy. Oj, bardzo dużo komentarzy dotyczyło tego, że wybrany przez inwestorów kierownik w ogóle nie pomagał. Kilka cytatów: „Płacę mu obecnie tylko i jedynie za wpisy w dzienniku„, „w moim wypadku to figurant, któremu zapłaciłem o wiele za dużo„, „Mój w NICZYM mi nie pomógł. Był kilka razy na miejscu. W zasadzie nie wiem po co.„ A to właśnie współpraca z rzetelnym i zaufanym kierownikiem jest kluczem do udanej inwestycji!
Żadnych znajomych i żadnej rodziny. Żadnego znajomego kierownika i żadnego znajomego projektanta. „Nasz architekt (z rodziny) był fatalny, wszystkie jego pomysły były błędami lub 'wydumkami’, które później trzeba było likwidować odpowiednimi aneksami.” Poza tym żaden (!) z moich znajomych nie był zadowolony ze współpracy z kimś, kogo zna.
Umowy. Dużo osób nie podpisywało żadnych umów z wykonawcami (źle to się czasami kończyło) i przy drugim domu na pewno by tego dopilnowali. Część osób zwróciłaby uwagę na to, aby umowy były bardziej precyzyjne lub były sprawdzone przez prawnika. Na przykład pewna osoba miała umowę z podmiotem wykonującym stan surowy, która nie obejmowała wybudowania tarasu i ganku.
Nie brać żadnej firmy w ciemno – nawet z polecenia.
Pilnowanie kontrahentów. Namawiają na zmiany w projekcie – np. na zmniejszenie izolacji. Wykonawcę powinien pilnować kierownik budowy, ale jeżeli pojawia się tylko raz na kilka tygodni, to musimy dopilnować tego sami. Jeden z dosadniejszych komentarzy: „STAĆ z batem nad każdym zleceniobiorcą i absolutnie im nie ufać! Wszystkiego pilnować, wszędzie zaglądać, o wszystko pytać, wszystko spisywać i fotografować!„
Nie wierzyć w „dobre pomysły” kontrahentów (zwykle proponują nie lepsze rozwiązanie dla nas, tylko łatwiejsze dla siebie). Z „ciekawszych” błędów budowlanych: nie uwzględnili grubości podłogówki i przez to budujący ma 10 cm niższe pomieszczenia niż w projekcie i „przykrótkie” drzwi wejściowe.
Każdy ma sprzątać po pracy i przed otrzymaniem wynagrodzenia. „Nigdy, powtarzam nigdy nie płaciłbym nawet na godzinę przed zakończeniem roboty.„
Rozliczałbym dokładniej zaliczki na materiały budowlane, których kupno wolałem zlecić wykonawcy.
Umówiłbym się na zapłatę po skończonym stanie surowym, a nie w miarę postępu prac. „Stoimy już wiele tygodni, bo podwykonawca nie ma czasu dokończyć stanu surowego otwartego – zostało tylko niecałe 15% do zapłaty.„
Wziąłbym jedną ekipę budowlaną do wykonania większości prac. Wtedy nie ma przestojów i zganiania winy na poprzedników*
Sporo osób miało takie problemy z pracownikami, że rozważaliby zatrudnienie inspektora nadzoru budowlanego*
Wylewki końcowe robić przez ekipę, która zagwarantuje 2 mm różnicy na 2 m – zapisać to w umowie – płacić dopiero po 2 dniach po sprawdzeniu poziomów (dwumetrową poziomicą).
Sporo komentarzy dotyczyło tego, że zatrudnieni wykonawcy nie byli specjalistami do prac, do których ich zaangażowano. I tak murarze budowali więźbę dachową, a tynkarze montowali gniazdka elektryczne. Kilka osób narzekało na to, że pewne rzeczy zlecili fachowcom od wszystkiego, a nie specjalistom (np. montaż drzwi wewnętrznych).

Błędy przy urządzaniu ogrodu

Zrobić system nawadniania ogrodu przed wszystkimi pracami ogrodowymi i sianiem trawy.
Ułożyć siatkę na krety i nornice na cały trawnik (tu muszę się przyznać do wstydliwego błędu – otóż mam siatkę na całym trawniku, ale… za głęboko. I nornica wchodzi NAD siatkę, przepięknie ryjąc po całym trawniku).
Na wierzchnią warstwę w ogrodzie dać o wiele żyźniejszą ziemię.
Dobrze kupić trawę w jednym sklepie na cały ogród. Przed posianiem wszystko wymieszać. Bez tego część ogrodu będzie jasnozielona, a część ciemnozielona.
Sadźcie wcześnie drzewa i krzewy. „Zacząłem je sadzić dopiero w następnym sezonie po rozpoczęciu budowy i posadziłem ich tylko kilkanaście. W następnym sezonie sadziłem kolejne itd., ale teraz z perspektywy tych kilku lat widzę, że gdybym od razu posadził 50 drzew i krzewów, to moja działka wyglądałaby znacznie lepiej.„

Najczęstsze błędy na placu budowy

Udostępnić ekipie budowlanej tylko część działki, aby nie zadeptali całego terenu. Można ogrodzić teren jakąś taśmą lub po prostu powiedzieć, że tu się nie chodzi, bo jest posiane i posadzone.
Wyznaczyć ekipie miejsce do wyrzucania śmieci oraz udostępnić dużo worków na śmieci.

Błędy przy pracach ziemnych i fundamentach

Zrobić przeloty na wodę i kanalizację jeszcze na etapie fundamentów.
Dopilnować etapu fundamentów – łatwo o niedopatrzenie na tym etapie. Powtarza się tu problem z nierzetelnym kierownikiem budowy.
Jeżeli w projekcie jest kominek, to powinien pobierać powietrze z zewnątrz domu – należy wyprowadzić kanał na etapie fundamentów (potem może być z tym kłopot).
Dopilnować uziomu fundamentów.
Sprawdzić, czy piach, którym zasypano fundamenty, jest dobrze ubity. „Powyższe spowodowały poważne osiadanie zasypu (20 cm) i całkowite zarwanie chudego betonu, podłogę trzeba było robić kolejny raz – dobrze, że działówek jeszcze nie postawili…„. To znowu powinien sprawdzić kierownik budowy, ale…
Przy piwnicy wykonać drenaż.
W miarę możliwości wyznaczyć nisko punkt zero (zalety: niski taras, niskie schody wejściowe, mniej piachu do zasypania fundamentów to mniejsze koszty).

Błędy przy budowie tarasu oraz dachu i stropu

Taras

Większość osób decyduje się na jego zadaszenie. Krytykowane są płytki, gresy i inne śliskie materiały. Najchętniej wybierane jest drewno.
Dopilnować, aby taras miał odpowiedni spadek, co zapobiegnie problemowi z wilgocią.

Strop i dach

Pamiętać o wykonaniu otworów na przewidziane instalacje.
Sprawdzić rozmiar schodów strychowych (zdarza się za mały otwór w projekcie).
Wyłaz na strych dobrej jakości i izolowany, a nie najtańszy lub montaż porządniejszych schodów, aby wchodzenie było mniej męczące.
Warto pomyśleć o podbitce już na etapie wykonywania więźby dachowej.

Błędy przy wyborze i montażu drzwi i okien

Opinie o oknach są przeróżne, ale komentarzem, który przewijał się najczęściej, był: „Więcej okien fix (nieotwieralnych). Są tańsze.”
Wybrać dobrą firmę, która będzie montować okna i drzwi. Bardzo łatwo o niestaranny montaż (mostki cieplne!)

Najczęstsze błędy przy instalacji hydraulicznej

Podłogówka. Bardzo dużo osób, które zrezygnowało z położenia podłogówki we wszystkich pomieszczeniach, przy drugim domu położyłoby ją wszędzie.
Wyprowadzenie kranów z wodą na ogródek z kilku stron budynku, żeby nie latać z wężem. Dodatkowa rada ode mnie: dać jeden kran także z ciepłą wodą – przyda się do mycia rąk lub napełnienia baseniku dla dzieci.
Cyrkulacja. Tutaj jest sporo różnych opinii. Część osób następnym razem zadbałaby o cyrkulację i dała dodatkową rurkę do CWU tam, gdzie czeka się długo na wodę, inni wręcz przeciwnie – zrezygnowaliby z CWU z uwagi na koszty.
Warto przemyśleć pisuar, jeżeli w domu mieszka więcej facetów.
Zrobić odpływ w garażu – przyda się do różnych rzeczy i do mycia psa. Przyda się także kącik do umycia rąk. Dobrze też wstawić małą wannę.
Sporo osób zrezygnowałoby z grzejnika łazienkowego (zwykle jest nieużywany).

Błędy przy instalacji elektrycznej

Trzeba dość wcześnie rozplanować układ pomieszczeń. Typowe błędy budowlane to gniazda elektryczne „poza zasięgiem” (za szafą, nad płytą indukcyjną itp.) lub umiejscowione w sposób uniemożliwiający wygodne korzystanie.
Warto dać nieco więcej gniazdek elektrycznych niż mniej. Proponuję „test odkurzacza” – czy będę mógł posprzątać w całym domu, nie ciągnąc za sobą kilkumetrowego przewodu?
Wyprowadzić gniazda elektryczne na zewnątrz na każdą ścianę, a zwłaszcza na tarasie, żeby nie latać z kablami i przedłużaczami.
Zostawić kabel zasilający bramę wyjazdową po ułożeniu kostki.
Część osób zapomniała o instalacji do anteny telewizyjnej, domofonu, rolet, wentylatorów, kamer i innych urządzeń.
Przycisk do bramy i furtki lub domofon powinien być w każdym pomieszczeniu z oknami na wjazd (alternatywą jest videofon).
Przemyśleć układ włączników światła, tak aby uniknąć sytuacji, gdy trzeba przejść kawałek po ciemku albo wracać się kilka metrów, żeby wyłączyć światło.
Źle umiejscowione oświetlenie. Efekt – oświetlenie zamiast być centralnie nad stołem wisi sobie gdzieś niesymetrycznie z boku.

Błędy przy budowie schodów i wykończeniu domu

Schody

Uwaga na zbyt dużą wysokość stopni. Rada ode mnie: uwaga na to, aby stopnie były równe. Co ważne: stopnie mają być równe już po zakończeniu prac nad podłogami. W czasie tworzenia betonowych schodów pierwszy stopień zawsze musi być wyższy, a ostatni: niższy. Wszystko się wyrówna po położeniu podłóg. A same stopnie muszą być równiutkie – nawet 2 mm różnicy w końcu zacznie denerwować.

Wykończenie domu

Przy zakupach zwracać nie tylko uwagę, jak coś wygląda teraz, a jak będzie wyglądało za jakiś czas i jak będzie to trudno domyć. Krytykowane są: tanie listwy mdf, prysznic z brodzikiem, gres szkliwiony, białe fugi (strasznie szybko się brudzą i trzeba szorować szczoteczką). Unikać chropowatych powierzchni.
Dobrze zmierz, ile czego potrzebujesz. Ile metrów paneli, glazury, gresu? Nie ma co kupować na zapas, bo zostanie spora nadwyżka – szkoda pieniędzy i miejsca na jej trzymanie.
Panele podłogowe. Zdania są podzielone. Część osób jest z nich zadowolona, a część nie. Najczęstsze uwagi dotyczą tego, że wydają głuchy dźwięk i źle wyglądają po kilku latach. Poza tym rozlana woda powoduje, że na panelach powstaje górka.
Płyty karton-gips to zły pomysł. Pękają łączenia, gdy dom osiada.
Zatrzask w drzwiach tarasowych i balkonowych.
Krytykowane były także dwie umywalki. Wyglądają ładnie, ale jedna z nich jest praktycznie nieużywana.
Kolory podłóg. Zdania są mocno podzielone. Z jednej strony dużo osób narzeka na jasne podłogi i jasne fugi – ich utrzymanie w czystości to horror. Z drugiej strony wybór jasnych podłóg dla niektórych to był strzał w dziesiątkę – na ciemnych wszystko widać.
Przy wentylacji mechanicznej zrobić jeden mały wyciąg z wnętrza szafki z koszem na śmieci i tam, gdzie stoją buty.
Rolety elektryczne – bajka. Ręczne są uciążliwe, a sznurki mogą pęknąć.
Tynki gipsowe – widać każde puknięcie.
Malowanie. Niektóre osoby przeceniły swoje możliwości i za drugim razem daliby do pomalowania dom fachowcom.
Wanna z hydromasażem: nie ma czasu na jej używania, a poza tym jest hałaśliwa i trudno o czystość.
Super panele prysznicowe – jak wyżej. Zwykle używane tylko kilka razy po zakupie.
Za krótkie i za małe baterie umywalkowe – trudno umyć ręce i dzieci nie dosięgają.

Podsumowanie – jak uniknąć błędów przy budowie domu

Co mnie zaskoczyło podczas przygotowywania tego opracowania? Bardzo mało osób przy drugim domu zamówiłoby projekt indywidualny. To ciekawe, szczególnie że bardzo często krytykowane były różnego rodzaju błędy w projektach, których można by uniknąć dzięki współpracy z rzetelnym projektantem.

Dużo dyskusji toczyło się na temat, czy budować kominek, piwnicę, poddasze użytkowe i tak dalej. Cóż, co człowiek to opinia. Dlatego tak ważne jest poznanie własnych oczekiwań przed rozpoczęciem i podczas budowy domu.

Z kilkoma sugestiami nie do końca się zgadzam. Sporo komentarzy dotyczyło tego, że drugi dom powinien być koniecznie ze ściany trójwarstwowej. Jeżeli ktoś ma nadzieję, że przy domu w technologii trójwarstwowej uda się uniknąć błędów, to nie do końca ma rację: zły wykonawca może nieprawidłowo wybudować dom w jakiejkolwiek technologii.

Budowa domu to jedna z najważniejszych inwestycji w życiu. Błędy przy niej mogą kosztować nas wiele nerwów, czasu i pieniędzy, dlatego warto uczyć się na doświadczeniach innych inwestorów. Najczęstsze błędy często wynikają z braku wiedzy, złego planowania lub oszczędności w niewłaściwych miejscach.

Pamiętaj, że dom budujemy na lata, a jego jakość będzie miała bezpośredni wpływ na komfort naszego życia. Warto zatem dołożyć wszelkich starań, aby proces budowy przebiegał zgodnie z najlepszymi praktykami i zasadami sztuki budowlanej. Podstawą udanej inwestycji jest dobry projekt, rzetelny kierownik i profesjonalni wykonawcy.

Mój komentarz do odpowiedzi z gwiazdką (*):

(*) – Grubsze ocieplenie ze styropianu. Obecnie 10 cm a ja dałbym co najmniej 12-15cm.

Dobór materiału i ocieplenia na ściany powinien być obliczony do konkretnego projektu i lokalizacji budowy, a nie robiony na oko. Najprostszy przykład: różnica między styropianem 10 cm a 20 cm da znaczne większe oszczędności przy ogrzewaniu domu niż zmiana styropianu z 20 na 30 cm. Być może w tym konkretnym przypadku zmiana grubości styropianu na 12-15 cm okazałaby się dobrym pomysłem, ale takie rzeczy należy przewidzieć wcześniej. Z tego powodu wykonuje się OZC, o którym pisałem szerzej tutaj: koszty ogrzewania domu. Polecam przeczytanie tego artykułu, jeżeli nie masz o tym pojęcia.

(*) – Zamiast tradycyjnego fundamentu zrobiłbym płytę fundamentową z ogrzewaniem podłogowym

Wiele razy spotkałem się z podobnymi komentarzami i to rzeczywiście może być dobry pomysł. Koszt tak wykonanej płyty fundamentowej może być w podobnej cenie co tradycyjne ławy. Aby porównać wykonanie fundamentów w obu technologiach należy wziąć pod uwagę także całość podłogi, tylko wtedy takie porównanie będzie miało sens. Tym niemniej takie rzeczy także powinny być ustalone z projektantem (czy to podczas realizacji projektu indywidualnego czy to podczas adaptacji projektu). Nie zawsze płyta fundamentowa będzie uzasadniona. No i nigdy nie wolno nalegać namowom wykonawcy, tak jak w komentarzu niżej:

(*) – Sporo osób miało takie przeboje z wykonawcami, że rozważaliby zatrudnienie inspektora nadzoru.

Inspektor nadzoru to dobry pomysł, ale mimo wszystko dość kosztowny. Poza tym moim zdaniem inspektor budowlany nie jest potrzebny w przypadku realizacji domów jednorodzinnych. Rozważałbym zatrudnienie inspektora tylko wtedy kiedy:

Nie ma nas w kraju / na miejscu i nie możemy przypilnować prac
Kierownik budowy jest po stronie wykonawcy.

Moim zdaniem w większości przypadków lepiej przeznaczyć pieniądze po prostu na dobrego kierownika i rzetelnych kontrahentów. O tym pisałem szerzej w artykule, w którym udzielam 25 rad dla budujących i oczywiście w mojej książce „Jak się wybudować i nie zwariować”

(*) – tynki gipsowe – każde puknięcie widać

I tak i nie. Są tynki na których widać każde puknięcie. Są też tynki gipsowe, które są na to odporne. Jeżeli zależy ci na tynkach gipsowych to starannie dobierz odpowiedni materiał (tynk tynkowi nie równy).

(*) – Wziąłbym jedną ekipę do wykonania większości prac. Wtedy nie ma przestojów i zganiania winy na poprzedników.

Zgadzam się. To najwygodniejsze rozwiązanie. Dużo osób, które budowały się „system zleconym”, tzn. sami organizowali poszczególne ekipy, następnym razem nie popełniłyby tego błędu. Zawsze uważałem, że jeżeli ktoś nie ma czasu ani cierpliwości do budowania się w ten sposób powinien rozważyć zaangażowanie jednej lub dwóch ekip od wszystkiego.

Brak czasu oznacza, że nie będziesz sprawdzał rzetelności pracowników i podejmiesz współpracę z kimś „z polecenia” (a to wcale nie musi oznaczać, że będzie dobrze, a już na pewno nie daje pewności, że uzyskasz dobrą cenę) lub po prostu z kimś, kto ma akurat wolny termin.

Brak czasu oznacza, że nie będziesz szukał materiałów budowlanych w dobrej cenie tylko skorzystasz z oferty najbliższej hurtowni lub marketu budowlanego. Oznacza też, że na którymś etapie stracisz pieniądze czy to przez przeoczenie czy też podjęcie złych decyzji.

Z drugiej strony budowa systemem zleconym to bardzo duże oszczędności. Można ostrożnie przyjąć, że budowa domu za pomocą generalnego wykonawcy będzie droższa o kilkadziesiąt tysięcy złotych, ale tak naprawdę oszacowanie kosztów bez poznania projektu, zestawienia materiałów oraz miejsca jest po prostu niemożliwe.

Udostępnij