Coraz więcej osób kupuje działki w ciemno, wychodząc z założenia, że jak teraz nie kupią, to pojawią się kolejni kupujący i okazja zniknie. Zakup działki w ciemno nigdy nie jest dobrym pomysłem – możemy kupić nieruchomość i naprawdę stracić bardzo dużo pieniędzy albo kupić działkę, na której nie będziemy mogli się wybudować, lub koszty budowy będą przeogromne.
Dowiedz się, o co pytać właścicieli nieruchomości oraz urzędników i dlaczego nie warto wierzyć im na słowo.
Zapraszam do odsłuchania. Poniżej znajdziesz transkrypcję nagrania, dostosowaną do łatwiejszego czytania.
Uwaga. Podcast jest dostępny także w iTunes i Spotify. A tu RSS.
Sprawdź przeznaczenie działki
Musisz wiedzieć, w jakim domu chcesz zamieszkać i jaki dom chcesz wybudować. Jeżeli kupisz działkę, a potem zaczniesz myśleć, co dalej, to może się okazać, że nie będziesz mógł zbudować domu. Na każdej działce są nakazy, zakazy, ograniczenia związane z zabudową.
Ograniczeń jest masa – wynikają albo z planu miejscowego, albo z decyzji o warunkach zabudowy. Mogą dotyczyć ograniczenia wysokości budynku, szerokości elewacji frontowej, może być narzucona bryła budynku, obowiązek budowy domu piętrowego lub posiadania dachu dwuspadowego o danym kolorze.
Może się okazać, że kupujesz działkę dużą (np. dwa tysiące metrów) wychodząc z założenia, że na takiej działce wszystko będziesz mógł postawić. Chcesz wybudować dom parterowy, rozłożysty. Tymczasem okazuje się, że możesz zbudować tylko taki, który zajmuje powierzchnię zewnętrzną 200 m².
Jak określić potrzeby przed wyborem działki
Zapytaj więc — w tym wypadku sam siebie — czego w zasadzie potrzebujesz?
Pochodź po Internecie, popatrz na projekty katalogowe, porozmawiaj ze znajomymi, którzy mają podobne oczekiwania i potrzeby. Postaraj się zorientować, co można wybudować, pomyśl nad bryłą budynku, nad tym, jakie chcesz mieć pomieszczenia w swoim domu. Im więcej się zastanawiasz, tym lepiej kupisz działkę, na której ta budowa będzie rzeczywiście możliwa.
Określ całkowite koszty inwestycji
Drugim błędem jest brak wiedzy o całkowitych kosztach, czyli o wydatkach, które poniesiesz podczas całej tej inwestycji. Kupujesz działkę po to, aby się wybudować, więc trzeba to traktować jako całość. Musisz wiedzieć przed zakupem działki, ile będziesz potrzebował pieniędzy na wszystko i czy na pewno Cię na to stać.
Musisz oszacować koszt działki, potem koszt wszystkich prac przygotowawczych – przygotowanie działki pod budowę, wyrównanie terenu, zakup projektu, kierownika budowy. Potem jest koszt budowy i koszt wykończenia.
Jeżeli kupiłeś działkę i wydałeś na nią za dużo, to może się okazać, że może Cię nie być stać na budowę Twojego wymarzonego domu. Będziesz musiał wybudować mniejszy dom. Tymczasem gdybyś wiedział, ile kosztuje budowa, być może kupiłbyś niewielką parcelę (lub w gorszej lokalizacji), oszczędzając pieniądze. Wtedy mógłbyś wybudować dom, który sobie wymarzyłeś.
Tak więc musisz choć w przybliżeniu wiedzieć, ile będziesz potrzebował pieniędzy na całość. I to jest temat bardzo długi, dlatego zapraszam Cię do mojego innego filmu, w którym pokazuję i udostępniam arkusz kalkulacyjny, tłumacząc krok po kroku, jakie wydatki mogą Cię spotkać podczas całej inwestycji. Pokazuję, jak ten arkusz wypełniać, tak abyś wiedział, ile pieniędzy będziesz potrzebował na każdy z etapów.
Zwróć uwagę na budżet na zakup działki
Często kupujemy działkę za gotówkę i potem traktujemy ją jako wkład własny pod budowę domu. Wysyłamy wnioski do banku, a ten określa nam zdolność kredytową, ratę kredytu, i jeżeli jest wszystko w porządku, to bierzemy pożyczkę i budujemy się.
To nie powinno tak wyglądać. To, co bank określa i wypisuje, to są tylko wartości, które nijak się mają do Twojej sytuacji życiowej. Bardzo wiele osób nie wie, ile tak naprawdę przeznacza na swoje życie.
To jest tak, że dostajemy wypłatę 10 dnia miesiąca, a jeżeli ktoś ma swoją działalność, to liczy na to, że wreszcie klient mu zapłaci o czasie. Jakieś wydatki ponoszone są w ciągu miesiąca i tak naprawdę nie do końca wiemy, ile nam rzeczywiście zostaje po zakończeniu tego miesiąca, ile mamy pieniędzy.
Jak rozsądnie podejść do budżetu?
Proponuję przed myśleniem o tym, jaki dom wybudować, zrobić sobie dwumiesięczny test i zacząć spisywać wszystkie wydatki, uczciwie. Najlepiej płacić wszędzie kartą, bo wtedy wszystko widać, ale jeżeli płacimy gotówką, to spisujemy wszystko do arkusza kalkulacyjnego.
Jeżeli wyjdzie jakaś średnia po tych dwóch miesiącach, to trzeba doliczyć spokojnie 20-30%. W ciągu roku zawsze są różne nieoczekiwane rzeczy – awaria samochodu, ślub znajomych. Gdy już policzysz, ile pieniędzy zostaje Ci na koniec każdego miesiąca, będziesz lepiej orientował się w swoich możliwościach finansowych.
Tutaj polecam Michała Szafrańskiego i jego arkusze kalkulacyjne, znajdziesz je na blogu Jak Oszczędzać Pieniądze. Myślę, że tam w ogóle jest bardzo dużo użytecznych informacji dla osób, które chcą trochę uporządkować swoje finanse osobiste.
Gdy już policzysz, ile pieniędzy zostaje Ci na koniec każdego miesiąca, będziesz bardziej świadomy tego na co Cię stać i weźmiesz po prostu mądrzej kredyt.
Gdy Twój budżet okaże się zbyt mały
Nie radzę brać kredytu pod korek, nawet jeżeli z banku wyjdzie taka zdolność kredytowa, że stać Cię na wszystko. Musisz zostawiać sobie co miesiąc jakąś pulę pieniędzy na wszelki wypadek. Różne się rzeczy zdarzają – nieoczekiwane choróbska i tak dalej.
Jeżeli okaże się, że Twój budżet jest jednak niższy od wydatków, które szacowałeś, to nie ma tragedii. Jeszcze nie zacząłeś szukać działki, jeszcze nic nie wydałeś pieniędzy, więc możesz coś pozmieniać – szukać działki tańszej, gdzieś dalej położonej, zmienić projekt na inny.
Zwracanie uwagi tylko na cenę za metr jest błędem
Większość kupujących patrzy tylko na cenę działki, w ogóle nie myśląc o tym, ile jeszcze muszą pieniędzy wydać, zanim zaczną budowę. Przede wszystkim uzbrojenie terenu, aby podłączyć się do wodociągu, kanalizacji, prądu, gazu — to naprawdę olbrzymi koszt.
Szczególnie kanalizacja potrafi kosztować nawet powyżej 200 złotych za metr bieżący. Jeżeli masz sieć kanalizacyjną 200 metrów od działki, to koszty będą naprawdę poważne. Woda jest trochę tańsza, ale dalej kosztuje ponad 100 złotych za metr bieżący.
Warto przejść się po sąsiadach i spytać ich, jakie oni ponieśli wydatki przed budową swoich domów. Te wydatki są bardzo różne – jeżeli Twoja działka jest położona niżej od innych działek, to będziesz chciał podnieść teren o pół metra. To się wiąże z tym, że będziesz musiał zamówić kilkadziesiąt ciężarówek ziemi.
Koszty usunięcia drzew z zakupionej działki
Tak samo może być, jeżeli na działce jest dużo drzew. Wydasz pieniądze na uporządkowanie terenu, potem wyrwiesz wszystkie drzewa z korzeniami, teren Ci trochę opadnie, i znowu będziesz musiał wydać pieniądze na to, żeby nawieźć nowej ziemi.
Zawsze, jak patrzysz na działki, to zobacz, ile jeszcze pieniędzy będziesz musiał wydać, aby się zacząć budować. Może się okazać, że lepiej kupić działkę o nawet o pięćdziesiąt tysięcy droższą gdzieś obok, ale za to w pełni uzbrojoną.
Zapytaj więc siebie – czy wziąłem pod uwagę koszty dostosowania terenu pod potrzeby budowy? To jest realny koszt działki.
Zweryfikuj stan prawny parceli
Wychodzę z założenia, że jeżeli robię z kimś interes po raz pierwszy i nie znam tej osoby, to ona nie ma żadnego interesu w tym, żeby być ze mną uczciwa. Poza tym ta osoba też może nie mieć wszystkich informacji i może mnie nieświadomie wprowadzić w błąd.
Nie ma znaczenia to, co mówi właściciel działki, bo realna sytuacja może być zupełnie inna – może mnie zwyczajnie oszukać albo sam nie mieć pełnej wiedzy.
Sprzedający może powiedzieć, że działka jest uzbrojona. Potem spotykasz się z nim jeszcze raz, ale tym razem mówi, że tutaj są media w drodze, zaraz przy tej działce. Tymczasem to, że jest obok jakieś przyłącze, nie oznacza, że do niego można się podłączyć bezpośrednio.
Weryfikuj wszystkie informacje
Może być też tak, że jest jakieś uzbrojenie terenu, dochodzi wodociąg do sąsiada, ale do niego prowadzi rura o zbyt małej średnicy. Do Twojego domu od sąsiada nie będziesz mógł się podłączyć.
Właściciel działki może mówić o tym, że działka jest budowlana, tymczasem w dokumentach może się okazać, że to jest działka rolna i w trzech czwartych jest lasem.
Wniosek jest tylko jeden – nie ufać ludziom na słowo, tylko wszystkie informacje weryfikować. Jeżeli coś Ci mówi Twój kontrahent, potwierdź to w urzędzie, w dokumentach.
Sprawdzaj dokumenty przy zakupie działki budowlanej
To, że obok stoją domy danego typu, na przykład domy z dachem płaskim, a Ty chcesz mieć taki sam, wcale nie oznacza, że na tej działce będziesz mógł taki dom postawić. Akurat tutaj może być inny plan miejscowy, inne zasady.
To samo dotyczy urzędników. Lepiej wszystko mieć na piśmie. Jeżeli dostajesz jakąś informację ustną, poproś o jej pisemne potwierdzenie, jeżeli to jest rzecz dla Ciebie bardzo istotna.
Zapoznaj się z planem zagospodarowania przestrzennego
Podstawowy dokument to miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub decyzja o warunkach zabudowy – one określają, co można, a czego nie można zrobić na Twojej działce.
Nigdy nie kupuj działki, która leży poza planem miejscowym, na którą nie ma decyzji o warunkach zabudowy. Jej brak oznacza tylko tyle, że nie wiadomo, co będziesz mógł na swojej działce zrealizować.
Często sprzedający tłumaczą, że skoro tutaj obok stoi jakiś dom, po drugiej stronie stoi jakiś dom, to przecież „pan też nie będzie miał problemu”. Tak nie zawsze jest.
Liczą się tylko formalne dokumenty
Musisz mieć decyzję formalną, administracyjną i wtedy masz pewność, że się możesz wybudować. Zawsze jest ryzyko, małe, ale jest ryzyko, że kupisz działkę bez wydanych warunków zabudowy i się okaże, że straciłeś pieniądze.
Przeczytaj też księgę wieczystą, wypis z rejestru gruntów i zabytków, upewnij się, że nie ma tam jakiegoś stanowiska archeologicznego, że miejsce nie podlega konserwatorowi zabytków.
Dowiedz się, czy wpisana jest służebność gruntu i na jakich zasadach.
Wszystkie elementy trzeba weryfikować, aby mieć pewność, że kupujesz dobrą działkę. Możesz te dokumenty przejrzeć sam, ale jeżeli nie chcesz tego robić samemu, to możesz poprosić o to projektanta lub jakąś firmę, która zajmuje się analizą działek.
Sprawdź badania geotechniczne
Nie na każdej działce możesz faktycznie postawić dom, bo on waży kilkaset ton, więc grunt musi być nośny. Nie ma znaczenia to, że wjechałeś na działkę samochodem i się ziemia nie zapada. Jedyną możliwością, aby sprawdzić, że grunt jest okej, trzeba wykonać badania geotechniczne.
Polega to na tym, że przyjeżdża firma, robi trzy odwierty mniej więcej w miejscu, gdzie będzie stał Twój przyszły budynek. Po kilku dniach wystawia opinię geotechniczną, z której wynika, co się w tym gruncie dzieje, z jakich się warstw składa.
Jeżeli okaże się, że grunty są nienośne, są jakieś torfy, grunty ekspansywne, to trzeba będzie cały grunt wybrać, wywieźć, przywieźć nowy. Koszty mogą być ogromne – sięgające nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych.
Możesz zapytać właściciela, czy robił takie badania i czy ma stosowny dokument.
Co w przypadku braku badań geotechnicznych
Właściciele działek zwykle jednak takich badań nie mają, a nawet nie wiedzą, że takie badania są dostępne. Podpisz umowę przedwstępną, w której określisz, że zostaną wykonane badania geotechniczne i kupisz działkę dopiero wtedy, kiedy okaże się, że masz proste warunki gruntowe.
Ten zapis powoduje, że jeżeli po wykonaniu badań okaże się, że jest coś nie tak, to właściciel oddaje Ci zaliczkę lub zadatek, wycofuje się z transakcji, a Ty nie tracisz pieniędzy.
Wybierz dobrą lokalizację działki
Mówiąc o złej lokalizacji, mam na myśli to, aby nie kupować działki w lokalizacji, w której budowa Twojego wymarzonego domu nie będzie możliwa. Trzeba się zapoznać zawsze z planami miejscowymi i z decyzją o warunkach zabudowy.
Druga sprawa – zorientować się, co jest tutaj w planach gminy na najbliższe lata. Być może tutaj jest planowana jakaś droga ekspresowa, autostrada, może jakieś tereny są przeznaczone na przemysł.
Warto to zrobić, analizując dokument zwany studium uwarunkowań i zagospodarowania przestrzennego – są tam wypisane plany gminy na najbliższe lata czy nawet dziesiątki lat.
Uwaga na planowaną infrastrukturę komunikacyjną
Na przykład planowana jest obwodnica Warszawy, która przechodzi na południe od Nadarzyna. Są cztery koncepcje tej drogi ekspresowej. Musisz mieć świadomość tego, że jest taki plan – w niektórych wariantach ta droga będzie przechodziła przez pewne tereny.
Kupisz działkę, będziesz chciał się budować, uzyskasz kredyt, pozwolenie na budowę, i nagle się okaże, że musisz się wyprowadzić albo sprzedać działkę, bo właśnie będą Cię wywłaszczali.
Zapytaj o sąsiedztwo
Udaj się na tę działkę, którą wstępnie wybrałeś, w różne pory dnia, w różne dni tygodnia. Może się okazać, że w soboty będzie tutaj otwarty gdzieś niedaleko jakiś warsztat i będą dochodzić do Ciebie hałasy.
Może jakiś smrodek dotrze do Ciebie jak wiatr zawieje w stronę działki. Moja znajoma ma parcelę, która leży kilka kilometrów od wysypiska śmieci i jak wiatr zawieje w złą stronę, to cała okolica jest przykryta smrodem.
Wystarczy czasami po prostu przejechać się po okolicy, ale jeszcze lepszym pomysłem jest rozmowa z sąsiadami. Tak dowiesz się najszybciej o tym, jakie są wady i zalety mieszkania w danym miejscu. Ludzie są naprawdę otwarci.
Pukasz po prostu do drzwi, przedstawiasz się, mówisz, że chcesz kupić działkę tutaj w okolicy i chciałbyś się zapytać, jak tutaj jest. Takie rozmowy są na wagę złota – przy okazji może ktoś Ci poleci kierownika budowy, projektanta, wykonawców.
Sprawdź sąsiednie działki
Kupujemy działkę sąsiadującą z innymi działkami i jeżeli na sąsiedniej jest jakiś stary, drewniany dom, to będziesz musiał się od takiego budynku odsunąć na kilkanaście metrów z uwagi na przepisy, a dokładnie rzecz biorąc na warunki techniczne.
Jeżeli na działce sąsiedniej jest las, według przepisów też trzeba będzie się od niego odsunąć na kilka metrów. Uczulam na to, żeby zobaczyć, co jest obok – ta zabudowa może wpłynąć na Ciebie.
Jest taki mit, że możesz usytuować swój budynek cztery metry od granicy, jeżeli ściana jest z oknami i drzwiami. A jeżeli ściana jest bez okien i bez drzwi, to możesz się zbliżyć na trzy metry. To nie jest prawda.
Jeżeli na sąsiedniej działce jest dom stary, drewniany, oddalony od granicy na cztery metry, to Ty od tego domu będziesz musiał się oddalić na dwanaście metrów albo i więcej, co może zupełnie Ci zrujnować zagospodarowanie przestrzeni.
Podsumowanie
Przed wyborem i zakupem działki przede wszystkim musisz określić, w jakim domu chcesz zamieszkać, jaka ma być bryła budynku oraz powierzchnia. Powinieneś określić całkowite wydatki – grunt, wszystkie koszty przygotowawcze, budowa domu, wykończenie, ewentualnie zagospodarowanie terenu.
Wybierając lokalizację, oprócz kwestii uznaniowych, musisz upewnić się, że budowa wymarzonego domu będzie możliwa – zapoznać się z planem miejscowym lub decyzją o warunkach zabudowy. Sprawdź też, co tam gmina planuje za kilka, kilkanaście lat.
Pytaj, ale nie wierz nikomu na słowo. A szczególnie temu, kto ma interes w sprzedaży gruntu.
Mając już konkretną działkę na myśli, porozmawiaj z sąsiadami, zapytaj o to, jak się żyje w danej lokalizacji. Dowiedz się także, co jest na sąsiednich działkach – to, co jest obok, może wpłynąć na Twoją zabudowę.
Czytaj dokładnie wszystkie dokumenty, księgę wieczystą, mapę ewidencyjną. To, co mówi właściciel działki, nie ma znaczenia – dokumenty mają większą wagę niż czyjeś słowo. Aby się nie wpakować na minę, wykonaj badania geotechniczne, które zagwarantują Ci, że budowa na Twojej działce będzie możliwa i nie będzie wiązała się ze zbyt wysokimi kosztami.
Sprawdź moje kursy budowlane!
