Co się zmieniło przez 15 lat?

Wow. O mało przegapiłbym 9. rocznicę bloga „Jak się wybudować”. 😊

Zgodnie z tradycją, w każdą rocznicę dzielę się tym, co się wydarzyło w ostatnich 12 miesiącach. A dodatkowo – moje przemyślenia po obserwacji 15 lat rynku budowlanego.

Zacznę od ostatniego roku – a działo się u mnie wyjątkowo dużo!

– W sierpniu 2025 roku opublikowałem III wydanie książki „Jak się wybudować i nie zwariować”. Praca nad III wydaniem zajęła więcej czasu niż pisanie I i II łącznie. 😊 Ale fajnie było – uwielbiam pisać i cieszę się, że książka stała się kompendium wiedzy dla osób, które planują budowę domu. Książka ma prawie 500 stron i możesz ją kupić TUTAJ.

– Przygotowałem kurs „Generalny wykonawca bez pułapek”, który pozwala na sprawdzenie firmy budującej Twój dom.

– Zakończyliśmy prace nad projektem domu dwulokalowego i w marcu tego roku rozpoczęliśmy jego budowę! W tej chwili mamy już gotową więźbę dachową – zapraszam do oglądania relacji z budowy. 😊

Oprócz tego przygotowałem nową odsłonę strony www.jaksiewybudowac.pl, na której możesz kupić kursy i materiały przydatne podczas budowy: checklisty, wzory umów i różne poradniki.

Sporo się działo, a ja nie zamierzam zmniejszać tempa – w realizacji jest kolejny projekt domu modelowego (tym razem przygotowujemy dom z poddaszem użytkowym), a – jeżeli wszystko pójdzie zgodnie z planem – w przyszłym roku rozpoczynam budowę kolejnego domu.

9 lat to sporo czasu i… naszło mnie na różne przemyślenia i podsumowania. Blog ma 9 lat, ale z uwagą obserwuję rynek budowlany od ponad 15 lat, czyli od czasu, gdy rozpocząłem budowę własnego domu. Z jednej strony mam wrażenie, że sporo się przez ten czas pozmieniało, a z drugiej, że ciągle jest po staremu – co nie zawsze oznacza, że jest dobrze.

Podzielę moje przemyślenia na kilka tematów:

 

TECHNOLOGIA

Tu sporo się zmieniło przez ostatnie kilkanaście lat. Kiedyś budowa domu kojarzyła się przede wszystkim z technologią murowaną i tradycyjnymi fundamentami, a jedna ekipa często wykonywała cały stan surowy, łącznie z więźbą dachową. Oczywiście były budowane domy w innych technologiach, ale nie było ich dużo.

Obecnie wykonuje się coraz więcej płyt fundamentowych, a ich koszt stopniowo zbliża się do kosztu tradycyjnych fundamentów. Więźby nie są już wykonywane wyłącznie przez cieśli bezpośrednio na budowie, lecz coraz częściej dostarcza się je w formie prefabrykatów. Coraz częściej prefabrykowane są także ściany, a na rynku przybywa domów prefabrykowanych w technologii szkieletowej lub keramzytobetonowej. Rozwijane są także inne technologie. I bardzo dobrze – z korzyścią dla klientów. 😊

Zmieniło się także podejście do instalacji.

Jeszcze kilkanaście lat temu typowy dom był ogrzewany gazem, drewnem, ekogroszkiem lub pelletem. Pamiętam, że gdy w 2010 roku wybierałem źródło ogrzewania, to pompy ciepła były do prawda dostępne na rynku, ale wciąż była to technologia niszowa.

W kolejnych latach coraz częściej odchodziło się od ekogroszku i peletu. Nie dziwię się – takie ogrzewanie wymaga obsługi i miejsca na piec i składowanie opału. Na początku swój dom ogrzewałem ekogroszkiem i nie było źle – po prostu co kilka dni trzeba było dosypywać opał do podajnika. Jednak nic zabawnego nie było w konieczności noszenia worków do kotłowni (w ciągu sezonu spalałem około 3 tony opału), czyszczeniu pieca i wysypywaniu popiołu.

No i ciągle miałem wrażenie, że jestem odymiony. 😊

Kilka lat temu zamontowałem pompę ciepła i jest super – nie muszę myśleć o ogrzewaniu, bo po prostu ono działa, a w kotłowni uzyskałem mnóstwo miejsca do przechowywania.

Zmiany te były związane z zaostrzeniem przepisów. Wymagania warunków technicznych obowiązujące od 2021 roku wymusiły projektowanie budynków o mniejszym zapotrzebowaniu na energię cieplną. Do takich domów pompa ciepła jest bardzo dobrym rozwiązaniem.

Obecnie domy są bardziej energooszczędne, a to spowodowało konieczność zapewnienia komfortu także latem. Po prostu szczelne domy z dużymi przeszkleniami często się przegrzewają. Przez to znacznie wzrosło znaczenie klimatyzatorów i innych rozwiązań obniżających temperaturę w domu.

A co z wentylacją?

Kiedyś wentylacja grawitacyjna była standardowym rozwiązaniem stosowanym w domach jednorodzinnych. To proste i tanie rozwiązanie, wymagające tylko montażu nawiewników (np. okiennych) zapewniających dopływ świeżego powietrza oraz wywiewu w postaci komina. Wentylacja mechaniczna wymuszająca wymianę powietrza była stosowana głównie w budynkach przemysłowych czy biurowych.

Z czasem rekuperacja stawała się bardziej powszechna i tańsza. Nie jest to jeszcze rozwiązanie powszechnie stosowane w domach jednorodzinnych (wbrew obiegowej opinii nie są to obowiązkowe), ale z roku na rok zwiększa się liczba inwestorów dla których stanowi to „must have”

Co jeszcze się zmieniło?

Coraz częściej na polskich dachach gości fotowoltaika, rozwija się rynek magazynów energii i… chyba to jest największą zmianą.

Kiedyś osoba planująca budowę była głównie skupiona na fundamentach, ścianach, stropie i dachu. Teraz duża część decyzji dotyczy instalacji.

Co wybrać? Co zautomatyzować? Jak znaleźć miejsce na pompę ciepła, rekuperator, zasobnik, falownik, magazyn energii, rozdzielnice, serwer i stację uzdatniania wody?

Z jednej strony to cieszy, bo domy stają się coraz bardziej nowoczesne i komfortowe, ale z drugiej strony martwi, bo zwiększa to koszty budowy.

 

KOSZTY BUDOWY

I tu przechodzimy do ciekawego paradoksu. Przed pisaniem tego artykułu byłem przekonany, że budowa domu w Polsce jest znacznie droższa niż kiedyś.

Dobrze pamiętam, że na działkę, budowę i wykończenie mojego domu wydałem w latach 2010 – 2012 około 500 000 złotych. To możliwe, bo działkę kupiłem za 90 000 zł, a budowa domu do stanu deweloperskiego kosztowała około 320 000 złotych. Cały czas mam Excela, w którym szczegółowo zapisywałem wszystkie wydatki. 🙂

Od roku 2010 skumulowana inflacja wynosiła około 70%, co oznacza, że teraz musiałbym mieć około 850 000 złotych, aby mieć podobną siłę nabywczą co w 2010 r.

Ceny działek w mojej okolicy wzrosły dwukrotnie, co oznacza, że zostałoby około 700 000 zł na budowę domu i wykończenie. W tej cenie mógłbym obecnie wybudować taki sam dom do stanu deweloperskiego, ale nie starczyłoby już na wykończenie. Myślę, że musiałbym mieć obecnie około 1 milion złotych. Informacyjnie: mam dom parterowy z dachem dwuspadowym o powierzchni użytkowej około 165 m2.

To oczywiście tylko jednostkowy przykład, ale pokrywa się to z pewnymi „badaniami”, które przeprowadziłem 3 lata temu. Przez kilka miesięcy zbierałem informacje o kosztach budowy i zebrałem aż 400 odpowiedzi od osób, które już wybudowały dom. Okazało się, że do 2021 roku koszty budowy rosły mniej więcej w tempie odpowiadającym inflacji, a w 2022 roku średnie koszty budowy do stanu deweloperskiego wzrosły aż o 700 złotych za m2. Tak, w jeden rok!

Tutaj znajdziesz podsumowanie ankiet: Ile ŚREDNIO kosztuje budowa domu? Zestawienie 400 ankiet. – Blog Budowlany

Dobrze pamiętam, co się działo w 2022 roku. Gdy Rosja zaatakowała Ukrainę, ceny materiałów wystrzeliły w kosmos. Cena stali wzrosła z ok. 2000 zł za tonę nawet do 14 000 złotych za tonę w ciągu kilku tygodni – siedmiokrotny wzrost cen! Ceny innych materiałów potrafiły wzrosnąć dwu-, a nawet trzykrotnie. Do końca roku ceny wprawdzie trochę spadły, ale ogólny poziom cen nie wrócił już do poziomu sprzed 2021 roku.

Natomiast ostatnie 2-3 lata to względna stabilność. Koszty budowy oczywiście rosną, ale mniej więcej w tempie odpowiadającym inflacji.

I chyba punkt widzenia zależy od przyjętej perspektywy czasowej. Jeśli spojrzę tylko na ostatnie 5 lat, to ceny rzeczywiście mocno poszły w górę. Z perspektywy 15 lat widzę jednak, że osoby planujące budowę domu w 2026 roku mają trudniej niż miałem ja, ale nie ma dramatu. Oczywiście wiem, że nie każdego stać dziś na budowę i nie każdy ma szansę uzyskać kredyt. Chciałbym, żeby ceny spadły, ale trudno mi uwierzyć, że w najbliższym czasie tak się stanie.

 

WYKONAWCY

A tutaj… po staremu. 🙂

Już w I wydaniu mojej książki pisałem o tym, że wykonawcy dzielą się na profesjonalistów i „magików”:

Moim zdaniem wykonawców można podzielić na dwie grupy. Jedni to poważni ludzie, którzy wiedzą, co mają robić, umieją się przygotować do wykonywanej pracy, a do roboty i do klienta podchodzą z szacun­kiem. Drudzy to „magicy”, którzy może i mają jakieś doświadczenie, ale przy robocie improwizują, nie wiedzą, co się wokół nich dzieje, i mają nieustanny problem z dotrzymywaniem terminów. Doświadczony malarz przed rozpoczęciem pracy przygotuje stanowisko pracy, starannie zabez­pieczy folią wszystko to, co jest narażone na kontakt z farbą, i zadba o od­powiednie przygotowanie podłoża. „Magik” chlapnie na ścianę najtańszy grunt, który znajdzie w sklepie, przejedzie parę razy wałkiem po ścianie, zorientuje się, że pochlapał farbą okno, a zabezpieczając je, zostawi plamy na panelach, myjąc zaś panele, przewróci drabinę, a po skończonej robo­cie, kiedy zadowolony posprząta cały bajzel, schowa swoje farbki, wyrzuci folie i zlikwiduje wszystkie ślady swojego pobytu, zobaczy, że zapomniał pomalować sufit.

Cóż, wiele się nie zmieniło. 😊

Z wykonawcami bywa różnie.  Jeżeli chodzi o „magików”, to trudno doprosić się o wycenę i trzeba się kilka razy przypominać. Potrafią nie zjawić się na umówione spotkanie, a jak już dojdzie do współpracy, to terminy realizacji bywają wielokrotnie przekraczane. Tacy wykonawcy mają także ograne do bólu wymówki: „zepsuł mi się samochód”, „mam chore dziecko” albo „wylądowałem w szpitalu”. Te teksty nie zmieniły się przez te kilkanaście lat. 🙂

Wciąż jestem zdziwiony, jaką trudność sprawia niektórym osobom powiedzenie zwykłego: „Przepraszam, zapomniałem o spotkaniu” lub uprzedzenie klienta, że nieco wydłuży się termin realizacji.

Na szczęście widzę także, że na rynku jest coraz więcej profesjonalistów, którzy szybko odpisują na wiadomości, odpowiadają na pytania i nie mają problemów z podpisaniem umowy.  Ale tu nie jestem obiektywny, bo staram się otaczać tylko takimi osobami. 😛

To, co się zmieniło, to specjalizacja wykonawców.

Powstały firmy specjalizujące się w płytach fundamentowych, prefabrykowanych więźbach dachowych czy systemach smart home. Dzięki temu danym etapem może zajmować się wykonawca wyspecjalizowany w konkretnej dziedzinie, a nie ekipa, która rzekomo zna się na wszystkim.

 

PROJEKTANCI

Zmieniło się trochę moje podejście i chyba stałem się nieco bardziej wyrozumiały dla projektantów. Projekt budowlany zwykle opracowuje kilka osób – architekt, konstruktor, projektanci instalacji elektrycznej i sanitarnej. Oni muszą ze sobą współpracować, aby na budowie nie okazało się, że nawiew od wentylacji mechanicznej jest zaprojektowany w miejscu oświetlenia lub że nie ma miejsca na wszystkie urządzenia w pomieszczeniu technicznym. Taki brak współpracy może doprowadzić do sytuacji, w której architekt zaprojektuje duży, przestronny salon, a z późniejszych obliczeń konstruktora wyniknie konieczność wykonania słupa na środku pomieszczenia.

Za koordynację i kontakt z klientem odpowiada zazwyczaj jedna osoba, która najczęściej jest architektem. Projektantem budynku może też być np. konstruktor, jednak zdarza się to zdecydowanie rzadziej.

Zmierzam do tego, że projektant budynku, który jest jednocześnie architektem, powinien zadbać o jakość pozostałej dokumentacji. Powinien więc trochę znać się i na konstrukcjach, i na elektryce, i na wentylacji itd. Nie musi być specjalistą w każdej z tych dziedzin, ale powinien mieć większą wiedzę od inwestora. 🙂

Często narzekałem, że projekty są niedopracowane. Zawsze obwiniałem za to projektantów, ale z czasem zacząłem dostrzegać także drugą stronę medalu.

Projektant, któremu zależy na przygotowaniu bardzo szczegółowego, przemyślanego projektu, trafia na 2 problemy:

– Realizacja takiego projektu i konsultacje między inwestorem a branżystami (konstruktorem, projektantami instalacji) zabierają mnóstwo czasu, za który klienci nie zawsze są skłonni odpowiednio zapłacić… Nasz projekt domu w Walendowie powstawał prawie rok. Było mnóstwo konsultacji, rozmów z projektantami wnętrz, powstały 3 wersje elewacji… To były dziesiątki godzin spędzone na rozmowach i korespondencji emailowej. I wiem, że czasami jestem aż do przesady szczegółowy, ale czy klient wybierze biuro projektowe, które uczciwie wyceni cały ten czas?

– Inwestorzy nie zawsze potrzebują szczegółowego projektu. Często wychodzą z założenia, że wszystkie kwestie zostaną wyjaśnione już na budowie. W efekcie dokumentacja bywa ograniczona: projekt instalacji elektrycznej zawiera jedynie przybliżone rozmieszczenie gniazd i łączników, projekt ogrzewania podłogowego nie wskazuje przebiegu ani średnic rur, a projekt wentylacji mechanicznej ogranicza się do zaznaczenia lokalizacji anemostatów. Ba, czasami takich projektów nie ma w ogóle, ponieważ nie trzeba ich przygotowywać podczas uzyskiwania pozwolenia na budowę. I chociaż projekt techniczny, zawierający te opracowania, musi być przygotowany przed rozpoczęciem robót budowlanych, to niestety organy rzadko weryfikują, czy rzeczywiście został on sporządzony.

Dlatego stałem się bardziej wyrozumiały. Projektant, który ma przygotować świetną dokumentację, musi po prostu odpowiednio wycenić swoją pracę i będzie droższy. A to powoduje, że klient wybierze innego, tańszego projektanta. Prawo rynku…

Aczkolwiek nie jestem wyrozumiały wobec projektantów, którzy przekonują inwestorów, że projekt może być mało szczegółowy, bo wszystko da się ustalić już podczas budowy. Jaki materiał na ściany? Nie ma znaczenia – ustali Pan z wykonawcą. Jaki strop? Nie ma znaczenia – ustali Pan z wykonawcą. Takiego podejścia nie pochwalam i nie będę pochwalał.

 

Mam też inne przemyślenia.

Gdy budujesz dom, masz do wyboru zakup projektu katalogowego albo skorzystanie z usługi projektanta, który zaprojektuje dom od zera.

Projekt katalogowy wymaga jeszcze tak zwanej adaptacji, która – w skrócie – polega na wprowadzeniu przez projektanta oczekiwanych przez Ciebie zmian i dostosowaniu projektu do  działki. Efektem prac powinna być kompletna dokumentacja projektowa.

Po wielu latach jestem zaskoczony w kilku kwestiach:

• Sporo osób kojarzy „projekt katalogowy” tylko z firmami typu „Archon” lub „Extradom”. A przecież firm sprzedających projekty katalogowe jest kilkadziesiąt! Ba, sam sprzedaję 2 projekty domów modelowych, a trzeci jest w trakcie prac. 😉
• Ludzie wciąż pytają o jakość projektu z danej pracowni. Tymczasem strona internetowa za pośrednictwem której sprzedawany jest projekt, nie ma większego znaczenia dla jakości samej dokumentacji. Większość firm sprzedaje projekty różnych projektantów, a czasami ten sam projekt jest sprzedawany na kilku stronach internetowych.
• Sporo osób myśli, że firma sprzedająca projekty musi wykonać adaptację projektu. Nie – możesz znaleźć projektanta na własną rękę. Często to będzie lepsze rozwiązanie, bo zdarza się, że projektanci polecani przez daną firmę płacą jej prowizję za polecenie klienta – koszt tej prowizji ostatecznie ponosi inwestor.

Widzę jednak, że coraz więcej osób rozumie, jak ważny jest dobry projekt i są w stanie zapłacić odpowiednio dużo za jego przygotowanie. Oczywiście nie warto przesadzać – projekt kosztujący ponad 60 000 złotych to już dla mnie abstrakcja. No, chyba, że mówimy o projektowaniu rozbudowanej rezydencji o powierzchni kilkuset metrów kwadratowych. 🙂

 

KONTROLA I ZARZĄDZANIE BUDOWĄ

Obserwuję tutaj duży postęp. Kiedyś standardem było branie kierownika budowy, którego jedyną zaletą było niskie wynagrodzenie. Kierownicy często byli traktowani jak zło konieczne, osoba, której nie warto płacić.

To się bardzo zmieniło. Coraz częściej inwestorzy szukają fachowców, którzy będą często na budowie, bo wiedzą, że odpowiednia kontrola to klucz do udanej budowy.

Kilkanaście lat temu trudno było znaleźć takiego specjalistę. To na szczęście zmienia się z roku na rok i w tej chwili jest sporo rzetelnych kierowników budów, którzy pomogą nie tylko w kontroli prac, ale czasami także przy wyborze wykonawców czy analizie projektu.

Z każdym rokiem zmienia się także sposób kontroli i współpracy. Kamery na budowie, bieżące przesyłanie zdjęć, kontakt z kierownikiem przez komunikator internetowy – to sprawia, że można obecnie prowadzić budowę mieszkając daleko od placu budowy.

Powstało też sporo aplikacji do prowadzenia budowy, które znakomicie ułatwiają zapanowanie nad harmonogramem prac i kosztorysem.

Nic tylko budować! 😊

 

DOSTĘP DO WIEDZY

Gdy przygotowywałem się do budowy własnego domu, dostęp do wiedzy był dość skromny. Oprócz czasopism budowlanych, najwięcej informacji można było znaleźć na forum Muratora. Na Youtube praktycznie nie było rzetelnych materiałów – a jeżeli były, to ja takich nie znałem. Było sporo stron internetowych, ale kojarzę je głównie z materiałami sponsorowanymi i ogromem reklam. Przypominam, że mówię o 2010 roku, a moja pamięć może być zawodna. 😊 Pamiętam jednak, że przy planowaniu budowy swojego domu nie mogłem znaleźć w internecie wiarygodnego źródła informacji i to była jedna z przyczyn, dla których stworzyłem tego bloga.

Obecnie dość łatwo jest znaleźć odpowiedzi na swoje pytania. W sieci funkcjonuje wiele grup dyskusyjnych (chociaż mam wrażenie, że większość jest na facebooku – a szkoda, bo całość jest w rękach jednej korporacji), a na YouTube, TikToku i w innych serwisach bez problemu można znaleźć setki filmów na każdy temat. No i mamy AI, które potrafi dać odpowiedzi wyglądające na bardzo wiarygodne. AI jest zresztą jednym z powodów dla których ograniczyłem pisanie artykułów, ale do tego jeszcze wrócę.

Na pewno cieszy to, że osoba marząca o budowie domu może szybko znaleźć wiele informacji, rozpocząć poszukiwania działki lub przystąpić do wyboru projektu. Cieszy też to, że świadomość inwestorów w pewnych kwestiach jest znacznie większa niż kiedyś. Kilkanaście lat temu mało kto rozumiał, jak ważne jest wykonanie badań geotechnicznych przed zakupem działki. Teraz odnoszę wrażenie, że może nie jest to wiedza powszechna, ale większość inwestorów rozumie, jak ważne jest sprawdzenie gruntu.

Z drugiej strony jest coś, co mnie trochę smuci. Odnoszę wrażenie, że coraz mniej osób poszukuje wartościowych treści. To, co się „klika” w internecie, to krótkie, śmieszne filmy. Obserwuję czasami wartościowe kanały, na których filmy osiągały kiedyś ponad 100 000 wyświetleń, a dziś ledwo dochodzą do 5 tysięcy. Dwudziestokrotny spadek oglądalności bez widocznego spadku jakości… Być może to kwestia algorytmów – serwisy promują przecież materiały, które wywołują największe zaangażowanie widzów – ale po prostu trochę smutno, że obecnie trzeba przyciągać ludzi clickbaitami, szybkim montażem lub kontrowersyjnymi treściami.

Nie chodzi tu tylko o same treści. Coraz więcej w sieci jest spamu i reklamowania podejrzanych produktów. Wielu influencerów proponuje swoim widzom bardzo kontrowersyjne produkty i co gorsza – sami widzowie nie widzą nic w tym złego

I jasne, że jest dużo wartościowych treści w internecie, ale ich autorzy mają po prostu ciężej. Tak, wiem – „kiedyś to było”. 😉

A co do AI… Używam. Często. To naprawdę świetne narzędzia, które usprawniają prace. Jednak w moim przypadku AI trochę zabiło radość z tworzenia. Mam wrażenie, że nie warto się starać, bo AI zrobi wszystko szybciej i lepiej. Codziennie widzę mnóstwo treści wygenerowanych przez AI, które podobają się odbiorcom. I chociaż często mówi się o „AI slopach” i generatywnych tekstach, to rzeczywistość pokazuje, że dla odbiorców nie ma to większego znaczenia. I jest to dla mnie demotywujące.

Ale dość narzekania! 🙂

Uważam, że sporo dobrego stało się przez ostatnie kilkanaście lat. Oczywiście wymieniłem tylko kilka rzeczy. Nie wspomniałem, że od kilku lat trwa reforma planowania przestrzennego i wszystkie gminy w Polsce są zobowiązane do uchwalenia planów ogólnych do końca sierpnia 2026 roku. Na pewno wpłynie to na dostępność i ceny działek, ale czy ceny spadną czy wzrosną – zobaczymy.

Ciekawe, jak rynek będzie wyglądał po 2040 roku. 🙂 Na pewno znacznie zwiększy się liczba dostępnych rozwiązań i technologii.

I czy to dobrze? Chyba tak, ale zdaję sobie sprawę, że już teraz mnogość rozwiązań dotyczących budowy domu może sprawić ból głowy. 🙂

Piętnaście lat temu problemem był głównie brak informacji. Dzisiaj informacji jest aż za dużo i coraz trudniej ocenić, które z nich są naprawdę wiarygodne.

Jeśli szukasz właśnie takich sprawdzonych informacji, to zobacz, jak mogą ci pomóc moje kursy budowlane: www.jaksiewybudowac.pl

 

PS Daj znać w komentarzu czy jest sens prowadzić dalej serwis „Jak się wybudować i nie zwariować” czy skoncentrować się głównie na nagrywaniu filmów i podcastów.

Pozdrawiam,

Sławek Zając