TRANSKRYPCJA
[KRYSTIAN] Cześć, witajcie w kolejnym podcaście z cyklu Dylematy Budowlane. Dzisiaj porozmawiamy o tym, o czym nie powinniśmy, o czym dżentelmeni na budowach nie rozmawiają, czyli o pieniądzach.
Zapraszam.
Cześć Sławku.
Wygląda na to, że dzisiaj dżentelmenami nie będziemy, ale zanim przejdziemy do sedna, powiedz, co tam u Ciebie słychać. .
[SŁAWEK] Wiesz co, fajna sprawa, bo dokładnie jutro, bo podcast będzie opublikowany 27 czerwca, a 28 czerwca 2017 roku został opublikowany pierwszy artykuł w serwisie Jak się wybudować i nie zwariować, czyli na moim blogu, czyli mam, jakby nie patrzeć, szóstą rocznicę mojego serwisu, no więc powiem ci, rewelacja, zleciało szybko, ale to było przez pięknych lat.
[KRYSTIAN] No super, to moje gratulacje, to już jesteś doświadczony w tej batalii z niewiedzą, tak bym powiedział.
[SŁAWEK] A blog to nie była oczywiście pierwsza moja obecność online, bo wcześniej jeszcze się udzielałem w innych miejscach, między innymi na Wykopie na przykład, no ale jednak to blog to był ten etap, kiedy wiedziałem, że to jest to, czym chciałbym się zajmować, tak więc zapraszam, świętujemy, więc świętujcie razem ze mną.
[KRYSTIAN] Będzie coś z okazji tego święta.
[SŁAWEK] No coś pomyślę, wiesz, pomyślę, może jakiś mały rabacik, albo jakaś niespodzianka. Zwykle, zawsze, co roku jest artykuł w ogóle rocznicowy na moim blogu, gdzie dzielę się takimi przemyśleniami, wskazówkami. Rok albo dwa lata temu na przykład napisałem mega długi artykuł na temat budowania marki osobistej, więc też zachęcam do przeczytania, bo to jest taki właśnie czas, kiedy Piszę to, co działo się u mnie i wiem, że niektórzy korzystają z mojego doświadczenia, osoby, które chcą na przykład założyć bloga albo nagrywać podcasty, więc tym bardziej zachęcam, bo właśnie te artykuły nie są o budowie domu, tylko właśnie takie bardzo ogólne o internecie, o tym, jak sobie radzić w tym internecie, bo to, jak wiesz, nie jest łatwe.
[KRYSTIAN] Nie. Rzekłbym, że wręcz trudne. Może wygląda łatwo, ale nie jest łatwo. No dobra.
[SŁAWEK] Przy okazji właśnie, skoro nie jest łatwo, to mamy prośbę. Nawet nie o subskrypcje, lajki i tak dalej, ale po prostu gdzie będziecie mieli okazję na forach, czy nawet po prostu podczas rozmowy ze znajomymi, powiedzcie, że jest taki fajny podcast, Dylematy Budowlane. Ludzie sobie poradzą, znajdą. Nie trzeba nigdzie umieszczać linków. Wspomnijcie o nas, a będziemy bardzo Wam wdzięczni.
No, pomóżcie, pomóżcie. Czyli zaczynamy od reklam dzisiaj. Nie jest reklama, to jest prośba. Słuchaj, ja zachęcam do mojego bloga, bo będą ciekawe rzeczy i jednocześnie mam prośbę o to, żebyście tam wszyscy pomogli w promocji, więc to tak to wygląda. To nie jest reklama.
[KRYSTIAN] Nie, nie.
[SŁAWEK] A na pewno niepłatna. Na pewno nie. O czym dzisiaj nie chcesz mówić, powiedz mi.
[KRYSTIAN] Dzisiaj nie chcę mówić, proszę ciebie, o pieniądzach i o pieniądzach w kontekście rozliczeń pomiędzy inwestorem a wykonawcą, bo zauważyliśmy ostatnio taką dyskusję na twojej grupie facebookowej i się okazuje, że jest troszeczkę rzeczy do odkrycia, odtajnienia, o czym nie wiedzą inwestorzy, co mogą wykorzystać wykonawcy, rzeczy, które warto by było dogadać przed rozpoczęciem współpracy, żeby później nie było niespodzianek. No i jest takich trochę niuansów finansowych, które myślę, że warto by było dzisiaj wyjaśnić.
[SŁAWEK] Tak, podatki to trudna sprawa. Wiemy, że płacimy podatki, ale okazuje się, że nawet niektóre firmy, właściciele firmy nie do końca wiedzą, ile podatków płacą i jak to wszystko działa. I wiem to z pierwszych rąk. Tak więc dzisiaj trochę potłumaczymy, jak to wygląda.
[KRYSTIAN] Tak, no jakby też na początku chciałbym zaznaczyć, że to jest temat, który tyczy się obu stron, czyli i inwestora i wykonawcy. Jedna i druga strona może tutaj naciągać na swoją korzyść albo nie na niekorzyść drugiej. I to nie jest tak, że zawsze wykonawca jest zły albo zawsze inwestor jest zły. Często to są kwestie do dogadania, kwestie, które powinno się rozumieć, a które są gdzieś pominięte, zamiecione pod dywan, nie do końca jasne i tak dalej i tak dalej. To z czego zaczniemy, Sławku.
[SŁAWEK] Wiesz co, chyba zaczniemy od wzięcia w obronę wykonawców, bo myślę, że już dużo narzekaliśmy na nich, więc tym razem chcemy trochę to pokazać z drugiej strony, bo zauważyłem, że rzetelni wykonawcy nie mają łatwo także przez to, jak inwestorzy podchodzą do wyboru wykonawców.
Już mówię, o co chodzi. Rzetelny wykonawca, jak składa nam ofertę, to najpierw o wszystko wypyta, oferta będzie szczegółowa, będzie zawierała wszystkie elementy, które są możliwe w ogóle do uwzględnienia i będzie zawierała wszystkie podatki. I wykonawca taką wycenę składając, no to oczywiście liczy na to, że inwestor się zgodzi, bo poniósł już wiele godzin na to, żeby taką ofertę stworzyć. No ale czasami jest tak, a nawet dosyć często, że inwestor wybiera inną, tańszą ofertę. I nie ma nic z tym złego, że ktoś wybiera tańszą ofertę, ale zwykle to wygląda tak, że wybierana jest tańsza oferta, bo po prostu jest niższa kwota w wycenie. ale częstym błędem jest porównywanie kwotę brutto z kwotą netto czyli przykładowo jedna wykonawca podaje nam kwotę brutto już do zapłaty całkowitą drugi wykonawca podaje nam jakąś kwotę ale w sumie nie dopytujemy czy ta kwota jest kwotą netto czy też kwotą brutto wybieramy tańszą ofertę bo jest mniejsza liczba, a potem się okazuje, że ten drugi wykonawca dolicza VAT i finalnie płacimy więcej niż ten pierwszy wykonawca, który rzetelniej przestawi swoją ofertę. To w cudzysłowie ukrywanie podatków jest dosyć powszechne wydaje mi się. Wręcz dużo wykonawców mówi, że jak nie chcesz faktury, to w ogóle będzie taniej. No ale jak mówiłem, rzetelni wykonawcy nie pozwalają sobie na coś takiego, że nie ma faktury. Faktura to jest dowód, to jest dla siebie też gwarancja, więc oczywiście szukajmy wykonawców, którzy robią wszystko poprawnie.
[KRYSTIAN] Tak, tak jak mówisz, no przede wszystkim faktura to gwarancja i dowód współpracy z danym wykonawcą, więc jakby gwarancja też nie tylko na budynek, ale gwarancja jego uczciwości, że on się rozlicza po prostu z urzędem skarbowym i płaci podatki, czyli po prostu jest uczciwy, krótko mówiąc, więc tak, to tutaj jak najbardziej się zgodzę.
[SŁAWEK] No i porównujemy oferty, naprawdę dosyć rzetelnie, bo dobry wykonawca przedstawi nam ofertę, która jest prawie, że wyczerpująca. Ja widziałem bardzo dużo ofert na budowę domu, które mają po kilkanaście nawet stron, które po kolei pokazują, jakie prace będą wykonane podczas budowy domu, więc wiesz, za co płacisz. A po drugiej stronie mamy oferty na, nawet nie na kartce, tylko na jakiejś połowie kartki jeszcze obgryzionej, gdzie wykonawca napisze, fundamenty to koszt, znaczy fundamenty, kreska coś tam, stan surowy otwarty, kreska coś tam i to jest jego wycena. i wiadomo jest, że ta wycena nie jest szczegółowa, nawet wygląda, że ona nie jest szczegółowa, ale niestety wiele osób łapie się na takiej wyceny i decyduje się na współpracę właśnie z takimi wykonawcami, którzy takie pseudo-oferty nam składają, więc mam wielką prośbę do was, żebyście bardzo rzetelnie te oferty porównywali. Jeżeli ktoś Wam składa taką ofertę bardzo skąpą, to dopytujcie o szczegóły, bo na budowie bardzo wiele rzeczy można ukryć i dopiero po czasie powiedzieć inwestorowi, że trzeba za coś dopłacić, ale to wszystko dzieje się właśnie, takie podejście dzieje się z krzywdą dla tych rzetelnych wykonawców, którzy naprawdę poświęcą dużo czasu, żeby Wam złożyć bardzo dobrą ofertę. Więc jeżeli chcemy wszyscy ten rynek budowlany uzdrowić, no to prawdę mówiąc musimy trochę zacząć od siebie.
[KRYSTIAN] Wiesz, to też jest bardziej złożony temat z tymi ofertami, które też dosyć mocno analizowałem, bo się okazuje, że wiele osób, nawet jeśli dostanie bardzo szczegółową ofertę, to nie jest w stanie jej porównać z inną mniej lub bardziej szczegółową ofertą.
Tutaj wchodzi znowuż nasz kurs, który w tym pomaga. Ale pytanie, na ile klienci są gotowi otrzymać szczegółowe oferty i na ile są w stanie je merytorycznie porównać. Bo zdarza się, i też widziałem takie oferty bardzo szczegółowe, gdzie oferta z jednej strony jest bardzo szczegółowa, a z drugiej strony jest napisane na niej, że ona nie zawiera tego, tamtego, siam tego i jest 10 pozycji, 10 małych gwiazdek na samym końcu oferty, czego ona nie zawiera. I mimo, że ma 20 stron i mimo, że jest wydaje się przynajmniej pozornie bardzo szczegółowa, to na końcu pod kwotą, która jest do zapłaty i wydaje się atrakcyjna, jest jeszcze cała lista rzeczy, które inwestor powinien zapewnić samodzielnie we własnym zakresie i no i za nie zapłacić, tak. I one nie są uwzględnione w tej cenie, więc jakby z ofertami jest różnie i trzeba po prostu się upewnić, co jest w zakresie zadanej oferty. Czy ona ma 10 stron, czy 1, czy 20, to już może kwestia drugorzędna, ważniejsze jest to, żeby klient, inwestor wiedział, co dokładnie jest w danej ofercie i był w stanie ją sobie porównać z innymi ofertami, sprawdzić, czy w niej jest ten sam zakres, czy w tych ofertach jest ten sam zakres, czy czymś się różnią, jeśli czymś się różnią, to czy to jest duża kwota, mała kwota itd., itd. Więc jakby to jest bardzo złożony temat i nie chciałbym chyba na to poświęcać tego podcastu, bo pewnie byśmy mogli o tym rozmawiać przez całe pół godziny albo i dłużej. Ale temat jest złożony, na pewno. No i tutaj chyba musimy odesłać do kursu po prostu, żeby ktoś mógł samodzielnie porównać sobie zakres takiej czy innej oferty. I nie nazwałbym tego też nabieraniem się na krótką ofertę, jeśli ona będzie krótka. Trzeba po prostu wyspecyfikować w każdej ofercie zakres, czego ona dotyczy, a jej długość jest powiedzmy już kwestią drugorzędną.
[SŁAWEK] Tak, ale wiesz co, jeżeli, nawiążę tylko, jeżeli w ofercie jest informacja, czego oferta nie dotyczy, to jest to właśnie super oferta, bo masz napisane, co jest, a czego nie ma. Natomiast mówiąc o tej drugiej stronie, mam na myśli ofertę, którą być może pokażę nawet na podcaście. bo mam takie oferty dosłownie jednostronicowe, które zajmują, no nie wiem, sześć linijek na budowę domu, więc porównując i widząc taką ofertę nawet okiem laika widzisz, że tam coś jest nie tak, tak. No bo jesteś w stanie dostać bardziej szczegółową ofertę jak, nie wiem, zamawiasz zadaszenie tarasu na przykład, a tutaj budowa domu, tu masz sześć pozycji, więc no siłą rzeczy to oczywiście nie jest dużo, no ale to rzeczywiście, to jest inny trochę temat.
[KRYSTIAN] No dobra, znaczy oferta ofertą później też przechodzi się do umowy i tam powinno być według mnie już super szczegółowo to wszystko wyszczególnione.
O ile jest umowa. O ile jest umowa, tak, bo to też zahaczyliśmy ten temat, więc powiedzmy oferta to jest taki wstępny etap, jakiś zaczątek rozmowy, moim zdaniem, wykonawcy z inwestorem. Później jest doszczegółowianie, doszczegółowianie, doszczegółowianie tego zakresu aż do momentu stworzenia finalnej umowy, która jest już taka, jak być powinna. I jak najbardziej, zgadzam się. Nie powinno być tak, że oferta jest napisana na kolanie i tam są dwie linijki, ale z drugiej strony krótka oferta na początek, na dzień dobry po to, żeby rozpocząć jakieś negocjacje, to też jest powiedzmy coś jak najbardziej akceptowalnego. jak najbardziej w porządku, no bo to jest dopiero początek naszej rozmowy, przygody o tym, co będziemy budować i to wszystko wyjdzie w trakcie. Też ciężko oczekiwać od wykonawców super szczegółowych ofert po jednej dziesięciominutowej rozmowie, tak, gdzie klient dzwoni do wykonawcy i mówi, że on to by chciał ofertę na budowę domu, wysyła link do projektu i czeka trzy dni i po tym czasie oczekuje dwudziestostronicowej oferty z rozpisaniem wszystkich detali, no generalnie można by tak zrobić, ale to jest też bezwartościowa oferta, skoro się inwestor z wykonawcą nie dogadali i nie wiadomo, co tam dokładnie ma być zrobione.
[SŁAWEK] No tak, to tak, to rozmowa jest ważna, natomiast są oczywiście firmy, które są w stanie taką ofertę stworzyć, oczywiście już po dłuższej analizie i po wielu rozmowach, ale jak najbardziej warto do tego dążyć.
[KRYSTIAN] I drugi temat.. Jakby mówię, mówię to wiesz, z własnego doświadczenia, bo też No też już tutaj reklamowałem się, że jeżeli ktoś ma ochotę na wybudowanie we współpracy ze mną domu w Warszawie, do stanu deweloperskiego lub pod klucz, to zapraszam. I w związku z tym mam doświadczenie jak klienci do tego podchodzą. Wiele osób czeka tylko na cyfrę i nawet jeśli oferta będzie miała 20 stron i tak nie przeczyta tej oferty i nie jest w stanie porównać tej oferty. Im dłuższa, im bardziej szczegółowa oferta, tym trudniej jest to porównać, bo więcej rzeczy jest zawiłych i niejasnych z drugą ofertą. I na takim wstępnym etapie, na początkowych rozmowach, ja staram się wnikać w to, co klient potrzebuje i w jego oczekiwania. Ale na wstępnym etapie klienci jednak szukają tego orientacyjnego takiego strzału budżetu, w jakie okolice w ogóle się poruszamy. Więc to też jest kwestia oczekiwań i tak jak mówię, bardzo ważna jest ta pierwsza taka rozmowa. Bo jeżeli klient oczekuje tylko cyfry, to będzie oferta na jedną stronę. Jeżeli klient oczekuje faktycznej współpracy, no to ta oferta, jej sporządzenie zajmuje dwa tygodnie i ona będzie dużo, dużo bardziej szczegółowa. Ale to jest kwestia rozmowy, uzgodnienia i oczekiwań.
[SŁAWEK] to tylko, znowu dodam, żeby nie odrzucać w takim razie wykonawców, którzy dadzą tą pierwszą liczbę za wysoką, bo może się okazać, że wysłaliśmy trzy prośby o wyceny, odrzuciliśmy jedną najdroższą, no bo wydaje nam się jakaś od czapy, rozmawiamy z dwoma firmami, które dały niższą cenę, rozmawiamy, rozmawiamy, okazuje się, że te firmy nie uwzględniły tego i tego i tego, i finalnie się może okazać, że są drożsi od tego pierwszego wykonawcy, tak. Więc myślę, że na tym pierwszym etapie, kiedy jeszcze wykonawca nie wie, czego potrzebujemy i my nie wiemy do końca, czego potrzebujemy, to chyba warto rozmawiać ze wszystkimi. Dopiero jak trochę to uściślimy, dopiero możemy kogoś ewentualnie odrzucić. Przy czym też, żeby wysoka cena nie była jedynym wyznacznikiem, bo to.. Warto czasami zapłacić więcej, żeby było po prostu lepiej, spokojniej, z większym spokojem. To tak od razu nadmienię.
[KRYSTIAN] Tak, a ja się spotkałem właśnie z tym, że dajemy ofertę, która jest już wysoka i nawet szokująco wysoka dla klienta, ale do niej już nie trzeba nic dodawać, bo ona jest kompletna, całkowicie, absolutnie, pod każdym względem, na przykład na stan surowy, jest całkowicie kompletna, tam już nie ma nic, za co trzeba dopłacić. Nie trzeba na to dochodzić.
[SŁAWEK] Potem jeszcze dochodowego podatku, ZUS-u, paliwa.
[KRYSTIAN] Nie no, to on już jest.. Na pewno. Nie, nie, o dziwo nie, o dziwo nie. Wow. I z tego tytułu oferta jest na początku szokująco wysoka, ale jeżeli klient sobie porówna to z inną ofertą, gdzie jest gwiazdka na dole, nie ma piasku, nie ma koparki, nie ma zaplecza budowy, nie ma czegoś tam, czegoś tam, nie ma VAT-u i wszystkiego, a jest atrakcyjniejsza i po dodaniu tego wszystkiego, no już nie wychodzi tak atrakcyjnie, tak. Więc to jest takie, no, śliskie.
[SŁAWEK] No tak, ja znam ciebie na tyle, że byś sobie nawet nie pozwolił, żeby dawać klientowi taką, wiesz, niską cenę na zachętę, a potem mu ściemniać, że jeszcze trzeba zapłacić to i to i to, bo nawet gdybyś złapał w ten sposób klienta, to jest właśnie łapanie klienta, a nie współpraca na równych warunkach, tak więc.
[KRYSTIAN] Tak to wygląda. I to jest jeden z punktów, które miałem na dzisiaj na liście do poruszenia właśnie to, że już chyba dyskutujemy o tym od kilku minut, że po prostu trzeba porównywać oferty, bo wykonawcy, tak jak mówisz, łapią klienta na coś takiego, że przykład, pieszy z brzegu na budowę fundamentów. Wykonawca daje ofertę na kwotę, nie wiem, strzelmy, 50 tysięcy złotych i pod spodem jest oferta nie uwzględnia piasku, koparki, geodezyjnego tyczenia budynku, no i jest kwota netto, tak. No i się inwestor pyta tego oto wykonawcy, no a te koszty tutaj, tam piasek, koparka, a nie, to tam drobiazg, to tam tysiąc złotych i będzie, nie. No i oczywiście wiemy, że to nie jest tysiąc złotych, bo zależy ile tego piasku trzeba, zależy jaki głęboki jest wykop, to może być bliżej dwudziestu tysięcy czasami. Tak, tak, no mogą, jakby, no, trochę przerysowuję, tak, ale 10 tysięcy to jest lekko, bliżej 20 myślę i to jest istotny koszt, tak, to jest plus kilkadziesiąt procent i do tego jeszcze VAT, no to się robi nie 70 tysięcy, a z VAT-em to będzie pewnie 75 albo coś takiego i klient się złapie na taką ofertę, bo była tania, tańsza w stosunku do innych, A później się okazuje, że i tak musisz za to dopłacić, i tak za tamto, i jeszcze trzecie, i wychodzi na to samo, albo i drożej.
[SŁAWEK] Tak, hydroizolacja najprostsza, a nie według projektu. Na kolejnych etapach brak stempli podtrzymujących strop. I tak dalej, i tak dalej. Nagle się okazuje, że tych drobnych rzeczy niby, to jest na 50 tysięcy, albo i więcej. I wiemy o tym, że tak po prostu jest, więc uważajmy na to.
[KRYSTIAN] No tak i tutaj jeszcze kolejna właśnie, widzisz to też znowu zahaczyłeś, bo to jest takie naciągnięcie na ofertę, na niską cenę i tutaj jest kolejna sprawa, czyli właśnie narzędzia, sprzęt generalnie mówiąc, czyli właśnie stemple, szalunki. Wiertła i tak dalej, bo przecież wiadomo, że trzeba deski do szalunków kupić, bo każdy tak robi. Oczywiście to jest takie naciąganie niezbyt uczciwe, bo czasami deski trzeba kupić faktycznie, bo deski na budowie też się przydają i one się zużywają, ale to jest kwestia dogadania z wykonawcą. Czy wykonawca zapewnia ten sprzęt. Wszelkie prawa zastrzeżone. bo tak się dogadali z inwestorem, to w tym materiale oczywiście sobie wezmą nowe wiertła, nowe tarcze do cięcia i coś tam i coś tam i to nie są duże kwoty, bo to jest typu 50 złotych na fakturze za 5 tysięcy, takie że inwestor macha ręką, tylko po dodaniu tego wszystkiego się robi 500 tysiąc, no i wykonawca dzięki temu, że sobie tak zakręcił troszeczkę, no to jest tysiąc złotych do przodu, bo tak by musiał to wszystko wydać ze swojej kieszeni. Może tak być, że inwestor kupuje te narzędzia, tylko że musi o tym wiedzieć i musi się tak dogadać z wykonawcą. Jeżeli umowa była inna, a najczęściej umowa jest tak skonstruowana, że albo inwestor płaci za materiał, albo wykonawca zapewnia materiał, ale tam o narzędziach nic nie ma, to dlaczego te narzędzia się pojawiają na fakturach. Tak to jest.
[SŁAWEK] Przestrzegamy. Umowa o umową, ale chyba najważniejsze jest nasze podejście do tego wszystkiego, bycie asertywnym i jak nam się coś nie podoba, to od razu dyskutujemy z wykonawcą, bo prawda jest taka, że wykonawcy mają doświadczenie z inwestorami od wielu, wielu lat, umieją z nimi rozmawiać, umieją argumentować. umieją przedstawiać swoje racje tak, że wydaje się, że mają rację, a inwestor zwykle buduje pierwszy dom i bardzo często w ogóle wykonawca, z którym rozmawia jest pierwszym takim wykonawcą w jego życiu, więc tutaj trochę nie ma tej symetryczności, więc no warto się tak przygotować trochę mentalnie do tej budowy i mieć oczy szeroko otwarte, to wiem, że się wydaje, że tam tysiąc złotych tu czy dwa tysiące tutaj to nie ma znaczenia, Będzie miało znaczenie, słuchajcie.
Naprawdę. Koniec wykończeniówki. To jest ten etap, kiedy kanapa za 1500 zł, versus kanapa za 1700 zł, to będzie już problem, którą kanapę wybrać, bo przecież jak kupimy droższą, to nam nie starczy na, nie wiem, na fajną lampę, którą sobie wybraliśmy.
Tak to zwykle wygląda. Więc szanujmy swoje pieniądze. Słuchaj, bo pojechaliśmy tak, po wykonawcach, a ja bym chciał jeszcze trochę o podatkach, tak jakby, jeszcze wziąć trochę w obronę wykonawców, wiesz. Trochę wrócić do początku. Tak, bo wiecie co. Zauważyłem, że wiemy, że ceny usług budowlanych są wysokie, zresztą nie tylko ceny usług budowlanych. Mój fryzjer ostatnio bierze 50 zł za taką fryzurę, jaką widzicie teraz na ekranie, więc to trochę przerażające, bo pamiętam czasy, kiedy było dwa razy mniej.
[KRYSTIAN] Nie wiem, czy nie przepłacasz.
[SŁAWEK] Wiesz co, mieszam niedaleko bogatego miasta jakim jest Żyrardów, no widocznie takie są stawki, a już miałem kilku fryzjerów w mojej okolicy i trafiłem na takiego, z którego jestem zadowolony, więc nie będę zmieniał na tańszego, bo będzie widać. A propos tego, żeby nie oszczędzać na usługach.
[KRYSTIAN] Jak się jest osobą publiczną, no to niestety nie ma lekko.
[SŁAWEK] Nie ma lekko.
[KRYSTIAN] A propos tego, że praca w internecie jest trudna. Tak.
[SŁAWEK] Otóż to. Tak więc, wiemy, że jest drogo, ale pamiętajcie o tym, że wykonawca płaci podatki. Ten, który jest oczywiście rzetelny.
I to nie jest tylko VAT. Bo o VAT się zawsze mówi, że jest podatek VAT albo nie ma tego podatku. ale jeżeli wykonawca wystawia fakturę, to płaci także podatek dochodowy, czyli jeżeli on dostanie od nas 10 tysięcy złotych, to będzie musiał jeszcze odprowadzić nawet 1900 złotych albo mniej, bo to są różne w ogóle możliwości opodatkowania firmy, ale to nie jest kwota, którą on dostanie tak netto netto do wydania. No nie, płaci kolejne podatki.
musi zapłacić ZUS. W tej chwili ZUS też jest płacony od przychodu albo od dochodu. Nie jestem pewien teraz, jak to wygląda. Jest kilka możliwości.
Tak, jest kilka możliwości. I to jest kolejna rzecz, gdzie wykonawca niestety, ale musi wasze pieniądze oddać do urzędu skarbowego i mieć finalnie mniej. Poza tym wykonawca płaci za paliwo, za pracowników, za ZUS, za pracowników, za narzędzia. Musi uwzględnić jakąś część kwoty na to, żeby mógł udzielać w przyszłości gwarancji. Więc jak płacimy komuś 13 tysięcy brutto, to myślę, że nie będę pesymistą. Ja powiem, że jak połowa trafi do wykonawcy tak na czysto, to jest to dużo, a jeszcze trzeba odliczyć materiał. Więc tak naprawdę może się okazać, że on zarobi z tego, nie wiem, 2 tysiące złotych. Więc mieć to na uwadze, bo naprawdę każdy chciałby zarobić, ale to, że wykonawca chce dużo pieniędzy, to nie oznacza, że on rzeczywiście chce się nachapać waszym kosztem. Nie, bo większość jednak pójdzie na materiały, podatki, pracowników, paliwo i tak dalej, więc tak jakby traktujmy trochę wykonawców kurczę, tak normalnie, no wiecie, każdy chce zarobić, po prostu. Taka prawda.
[KRYSTIAN] Tak, ja myślę, że przedsiębiorcy pewnie zdają sobie z tego sprawę, co powiedziałeś, ale też wiele osób, które budują domy po prostu jest pracownikiem na etacie. I to działa analogicznie jak przy pracy na etacie. Jest tam kwota brutto, typu, nie wiem, 10 tysięcy, żeby się łatwo liczyło, a do ręki pracownik dostaje, nie wiem, coś pewnie koło 6, coś między 6 a 7, tak. A reszta się rozpływa w podatkach i tego na pierwszy rzut oka nie widać. bo te podatki płaci pracodawca. U wykonawców jest to tak, że dostaje on od inwestora, od swojego klienta, czyli od Was kwotę brutto i on sam musi te podatki zgodnie z prawem odprowadzić do Urzędu Skarbowego, do ZUS-u, ubezpieczenia i tak dalej i tak dalej. No i on po prostu, nie to, że na tym traci, ale nie widzi pełnej tej kwoty, którą dostałby, gdyby nie wystawił faktury, więc uczciwi pracodawcy, nie pracodawcy, pracodawcy też, bo wykonawcy mogą być pracodawcami dla innych, uczciwi wykonawcy po prostu płacą te podatki i dlatego te ich kwoty są większe, no bo działają zgodnie z prawem, po prostu.
[SŁAWEK] Tak, więc z jednej strony nie dziwię się, że jest chęć nie wystawienia faktury i nie płacenia podatków.
Więc taka rada trochę taka dla tych osób, które tak postępują, chociaż oczywiście do tego nie zachęcamy. Jeżeli wykonawca mówi coś takiego, że nie będzie faktury, ale się watem podzielimy, to absolutnie jest to, to jest bez sensu, bo wykonawca zarabia na połowie Vatu, na tym, że nie płaci dochodowego, nie płaci ZUS-u od tego dochodu i tak dalej, więc to jest tylko dla niego korzyść, a dla was jest żadna, bo zarobicie ten ułamek Vatu, Ale nie macie wtedy żadnej gwarancji, tak naprawdę wykonawca może was wystawić, mówiąc wprost. Nawet jeżeli wykonawca mówi, że po prostu płacicie kwotę netto bez VAT-u, to dalej on na tym więcej zarabia, bo nie płaci właśnie podatku dochodowego. Więc czasami mamy wrażenie, że wykonawcy robią nam przysługę, mówiąc nam, żebyśmy nie płacili VAT-u, bo będzie taniej. ale to on ma z tego większą korzyść, bo i ty i tak tego Vatu… znaczy płacisz mniej oczywiście, ale on ma większy zarobek dzięki temu, a ty masz brak korzyści związany z tym, że wykonawca po prostu jak będzie potrzebny, to się u ciebie nie zjawi, bo nie ma żadnej.. żadnego powodu. Nie ma faktury, nie ma gwarancji, no i co. Ale jak mówię, jakby ktoś chciał jakieś.. iść na układy z wykonawcą, no to też się nie nabierajcie na tym, że połowę vatu zapłacisz tylko, a będzie dobrze, bo wykonawca będzie miał o wiele lepiej.
[KRYSTIAN] No wiesz co, ja myślę, że tutaj warto wyjaśnić od podstaw, o co chodzi z tym VAT-em, bo to też, żeby, żeby nas słuchacze wszyscy zrozumieli, no bo też nie każdy pewnie ma jakby doświadczenie, o co chodzi z VAT-em. No VAT działa w ten sposób, że w każdym produkcie każdego cen, każdego produktu cena składa się z kwoty netto i z VAT-u.
No kwota i to daje nam kwotę brutto. Wartość VAT-u jest różna, bo może wynosić 8 lub 23% na usługi budowlane, i 8% jest wtedy, gdy materiał zostanie dostarczony razem z usługą, którą można zakwalifikować jako usługa dla budownictwa mieszkalnego, tak już upraszczając to mówię. Jeżeli budynek ma poniżej 300 metrów kwadratowych, wtedy na całość, na całą usługę razem z materiałem wykonawca może wystawić fakturę z 8% VAT-em, podczas gdy Wszystkie materiały w sklepie, obojętnie do tego, do czego one zostaną wbudowane, sam materiał z siebie albo na przykład usługi doradcze w budownictwie, mimo że one są też dla budownictwa mieszkaniowego, czyli tu podchodzi na przykład kierownik budowy, one zostaną wystawione z vatem 23-procentowym.
Więc po pierwsze trzeba pilnować, czy kwota jest netto czy brutto i jaki tam jest vat i to trzeba sobie z tego zdawać sprawę. I właśnie dochodzimy tutaj do tego, co Sławek mówisz, że wykonawcy zachęcają do tego, że oni wystawią klientowi fakturę na 8% netto, z vatem na 8% netto, netto plus 8% vatu, tak to trzeba powiedzieć, i wtedy tym zyskiem, czyli tymi 15% różnicy, oni się dzielą z klientem. Tylko sytuacja wygląda, na przykładzie chyba najłatwiej to wyjaśnić, wygląda troszeczkę inaczej, bo to nie jest tak, że tutaj zachodzą jakieś wielkie zyski i nie wiadomo co, tylko dla przykładu weźmy taką sytuację, żeby się też może łatwo liczyło, gdzie pominiemy na chwileczkę kosztu materiału, tylko weźmiemy koszt samej usługi, niech on wynosi 100 zł. I zróbmy taki przykład, gdzie ty Sławek zamówiłeś u mnie usługę za 100 zł netto, I zapłaciłeś mi po prostu za nią z góry, tak. Czyli zapłaciłeś mi brutto 108 złotych. No bo tak, w sumie to powinna być usługa z materiałem, tak. Tutaj chciałem powiedzieć o materiale, a usługa jakby 0 złotych, tak. Powiedzmy o materiale, bo to na tym materiale się w cudzysłowie zarabia na wacie. No i mamy tą zaliczkę od Ciebie, ja wziąłem 108 zł, ale muszę iść do hurtowni i kupić ten materiał za 100 zł netto, a tam już VAT będzie 23%, nikt mi go nie sprzeda z tym VAT-em 8%, więc ja jako wykonawca idę sobie do hurtowni, kupuję materiał za 123 zł, jestem 15 zł do tyłu.
No i oczywiście to by było nieuczciwe dla nikogo. Dlatego w momencie, gdy będę się rozliczał z Urzędem Skarbowym, no to Księgowa mi wyliczy, że mam nadpłaty VAT-u 15 zł w tym przypadku, w tym przykładzie i te 15 zł ja z Urzędu Skarbowego dostanę z powrotem. I tutaj nikt na tym nie zarobił. VAT poszedł i tak do Urzędu Skarbowego. I zaczynają się problemy w momencie, gdy wykonawcy zaczynają kombinować coś właśnie z inwestorami, że oni się tym VAT-em podzielą, że coś tam, że coś tam, bo wtedy dochodzi właśnie do takich sytuacji, gdzie wykonawcy odzyskują więcej z tego VAT-u niż faktycznie powinni. gdzie oni sobie na tym wacie dodatkowo zarabiają i to jest nie do końca uczciwa praktyka, jeżeli klient jest tego nieświadomy. A prawda jest taka, że jedyną słuszną i zgodną sprawę, drogą do uczciwego rozliczenia z wykonawcą jest to, że w momencie, gdy on zapewnia materiał, no to usługę razem z materiałem kosztuje kwotę netto plus VAT 8% i na materiał i na usługę, bo zdarza się tak, że wykonawcy proponują, żeby to sobie rozbić, czyli dać 8% na swoją usługę i dać 23% na materiał, czyli jakby różnicują na fakturze to i to. Ale na fakturze i tak pojawi się ostatecznie kwota z 8% VAT-em, no bo ciężko to rozbić, a tę nadpłatę tego VAT-u oni dostaną z powrotem do swojej kieszeni. Więc takie rzeczy też się zdarzają i tutaj inwestor na tym tak naprawdę nie korzysta, a wykonawca dorabia sobie na VAT.
[SŁAWEK] Dla mnie jest to jasne, za długo pracowałem jako przedsiębiorca, żeby nie było. Natomiast z uwagi na to, że w podcaście nie mamy jak wstawić.. Nie mamy, bo nam się nie chce wstawiać cyferek i pokazywać na ekranie wszystkiego. Wrzuć linka, jeśli potem po podcaście dam, do mojego filmu na YouTube. Ja tam rozpisałem właśnie jakie są możliwości podatkowe i jest.. Jest dużo przykładów na moim YouTube, tak więc myślę, że jak ktoś chce tę wiedzę poszerzyć, to tam znajdzie taki kompendium wiedzy właśnie o podatkach. Bardzo fajny film, więc tak, przy okazji zachęcam. A wiesz jak najłatwiej wykonawcy zarobić na podatku. .
[KRYSTIAN] Pewnie wiem, ale nie wiem co masz na myśli.
[SŁAWEK] No słuchaj, zobacz, no wykonawca składa Ci ofertę na 13 tysięcy złotych brutto, płacisz mu i zapomina ci wystawić faktury, zapomina w cudzysłowie. Czyli VAT, który mu zapłaciłeś, nie trafia do urzędu skarbowego. Więc od razu mówię, że jeżeli wykonawca nam nie wystawia faktury, ciśnijmy go, bo to jest znowu dla niego korzyść, dla nas żadna korzyść. Jeżeli nie chce dalej wystawić faktury, to chyba trzeba zadzwonić do Urzędu Skarbowego. Jest KAS chyba się nazywa. Nie pamiętam rozwinięcia skrótu. Ostatnio komuś ten telefon..
Jest infolinia 24-godzinna. Gdzie można to po prostu zgłosić. Bo to już jest straszne, szczerze mówiąc, jak się nie dogadujecie na nic, a faktury nie dostajesz od wykonawcy, zapłaciliście po tym brutto. A wiem, że tak się dzieje, bo ostatnio znajoma została oszukana wprost przez wykonawcę, który wykańcza łazienkę. Wszystko zrobił, chociaż z mega opóźnieniem niedokładnie, ale jak chciała fakturę, to się okazało, że faktury nie dostanie, mimo że zapłaciła kwotę brutto, według zresztą nawet umowy.
Czyli zapłaciła ten VAT, ale faktury nie dostała. Więc tutaj ciśnijmy i w drugą stronę, jeżeli na przykład wykonawca złożył nam ofertę brutto na VAT 23%, a dostajesz fakturę na 8% VAT-u, no to ja bym szczerze mówiąc tutaj porozmawiał z wykonawcą, bo nie wiadomo dlaczego, ale też znowu tego VAT-u trafi do urzędu skarbowego mniej, a on zarobi na tym więcej, więc pytanie, dlaczego tak zrobił. Wyjaśnijmy to od razu, bo być może jest jakaś pomyłka, a być może wykonawca coś zakręcił. Nie wiadomo, tak. Chodzi o to, że uczulam na to, że jeżeli Wam coś się nie podoba, coś budzi Wasz niepokój, Wykonawca do czegoś się zobowiązał, a tego nie wykonał, to od razu działajmy, pytajmy, reagujmy. Im dłużej będziemy czekać z reakcją, tym będziemy się oswajać ze stanem faktycznym, bardziej będziemy się oswajać, potem machniemy ręką. Potem to już będzie, że to jest za późno, a potem, że to już nie warto, potem zapomnijmy. Więc działajmy od razu.
[KRYSTIAN] Takie głębokie myśli. To ja teraz wezmę znowu w obronę wykonawców.
Słusznie. Bo chciałbym wyjaśnić też, w jaki sposób wykonawcy po prostu zarabiają na swoich usługach, no bo muszą zarabiać, bo dlatego pracują, każdy po to pracuje, że chce zarabiać. Jak oni wyceniają usługi. Bo ty na pewno wiesz, istnieje coś takiego jak KNR, czyli Katalog Nakładów Rzeczowych i to jest bardzo popularna metoda wyceniania usług budowlanych w Polsce. Nie jest doskonała, wręcz przeciwnie, ma swoje wady. W wielu przypadkach nie da się niektórych rzeczy wycenić dokładnie i tak dalej, i tak dalej.
Nie wchodzimy w szczegóły. Chciałem tylko powiedzieć, że wycenianie usług według KNR-ów, czyli takie naprawdę bardzo, bardzo szczegółowe, jak czasami, Sławek, tak jak mówiłeś, zdarza się, że wykonawca wycenia i wysyła ofertę bardzo długą, z bardzo rozbudowaną tabelką, no czasami to jest właśnie zrobione na podstawie KNR-ów i kwota ostateczna, która wychodzi w tym KNR-ze składa się tak naprawdę z wielu składowych. Przede wszystkim jest tam materiał, ale to dosyć jasna sprawa, bo materiał musi być kupiony, żeby robotę wykonać.
Jest tam robocizna, bo ta robocizna też jest potrzebna, żeby robotę wykonać. Jest tam sprzęt, czyli to co już mówiliśmy tutaj o narzędziach, o tym, że wykonawcy lubią sobie te narzędzia gdzieś tam przerzucić ich koszty na inwestora. Ale są jeszcze inne ciekawe rzeczy. I się okazuje, że KNR-y wyróżniają jeszcze koszty zakupu, czyli jeżeli ktoś, znaczy się wykonawca kupuje dla Ciebie jako inwestora materiał, no to on do kwoty zakupu dolicza sobie kilka, kilkanaście procent związanych z kosztami zakupu. I to nie jest jakiś ukryty koszt, tylko to jest po prostu koszt związany z tym, że wykonawca musiał usiąść, przeliczyć ile jest tego materiału, wyłożyć na niego pieniądze, zamówić go, przywieźć go, rozładować i tak dalej i tak dalej. I taki koszt jak najbardziej jest zasadny pod warunkiem, że inwestor o nim wie. Bo tu też bywa różnie, tak. Bo może być tak, że niezbyt uczciwy wykonawca, po prostu dodaje sobie kilka procent do kosztów materiału.
No tak, po prostu, bo tak. I inwestora o tym nie informuje w żaden sposób. Inwestor beztrosko w niewiedzy zgadza się i przyklaskuje. Więc to jest jak najbardziej zasadny koszt, przy czym warto, żeby inwestor o tym wiedział, w jakiej cenie kupowane są materiały i czasami te koszty zakupu nie są zbyt duże. Kolejna sprawa w KNR-ach są też koszty pośrednie, czyli wszystkie możliwe koszty, jakie ponosi wykonawca na różne dodatkowe rzeczy typu do jazdy i tak dalej. On też musi sobie to wrzucić w koszt, bo paliwo nie jest darmowe. i czas jego dojazdów też nie jest darmowy. Jest jego marża oczywiście, czyli to jest to, co on teoretycznie powinien zarobić, ale od tego zapłaci podatki, więc ona nie jest aż taka duża, jak to by wyglądało.
No i jest VAT. Dopiero z tych wszystkich elementów powstaje cena, więc na to trzeba zwrócić uwagę, żeby wiedzieć, co tak naprawdę ukrył wykonawca w swojej ofercie, co pominął, bo oferty są różne, tak jak mówiliśmy. Niektóre są na kartce i uwzględniają wszystko, niektóre są na 20 stron, ale mają też drugie 20 stron gwiazdek, czego nie uwzględniają. Więc tutaj jakby dla świadomości, dla pełnej jasności sytuacji, żeby nie było wątpliwości, co jest w ofercie, a co nie, no po raz kolejny powtarzam, że trzeba z wykonawcą dobrze się dogadać i nie zawsze wykonawca oszukuje, bo są koszty zasadne, tak jak mówię, koszty zakupu są kosztami jak najbardziej zasadnymi, tylko trzeba mieć ich świadomość, że tak to działa. Bo może być też inaczej i myślę, że ty się ze mną zgodzisz, że wykonawca ma dogadaną hurtownię, hurtownia ma ceny nie najniższe, wiesz do czego już zmierzam, i tak, i wtedy tych kosztów zakupu nigdzie nie widać, a one trafiają pod stołem do kieszeni wykonawcy.
[SŁAWEK] Tak bywa. Mamy niby dobrą ofertę, tania robocizna, a materiał właśnie kupowany jest drogo i to nie trafia już cała kwota do hurtowni, tylko gdzieś tam jest dzielenie. I to też różnie bywa, tak. Bo są wykonawcy, na przykład elektrycy, hydraulicy, którzy mają spore rabaty w hurtowniach i to już podejście jest wykonawcy. Czasami się tym rabatem dzielą, czasami oddają w całości, czasami nie. Tutaj jakby to, jak postępuje, to już jest jego jakby kwestia, tak. Ma wykonawca prawo zarabiać.
Zarabiać. No ma rabat w hurtowni, więc dlaczego miałby się nim dzielić. Ale są wykonawcy, którzy się nim dzielą, jak najbardziej. Ale właśnie jest to też w drugą stronę, że są hurtownie nawet drogie. I jak zadzwonisz do hurtowni, żeby sprawdzić, czy wykonawca podaje Ci dobre ceny, to potwierdzisz, że tam byś te same produkty kupił w tych samych cenach, ale nie wiesz tego, że właśnie wykonawcy mają 40% rabatę, o których Ci nie mówi. A gdybyś kupił gdzie indziej, gdziekolwiek indziej, nawet na, nie wiem, w jakimś serwisie Allegro, ten sam materiał, to byś miał o wiele, wiele taniej. No tak, trzeba uważać. Więc porównujemy zawsze kwotę robocizny i materiału.
[KRYSTIAN] Tak i po to też powinno się porównywać zadaną usługę, czy zadany etap budowy kwotę całkowitą brutto. To jest to, co interesuje klienta finalnego. Może nie do końca zawsze jest interesujące to, co jest w środku. Ale jeżeli już porównujemy szczegóły, jeżeli zaczniemy wchodzić w szczegółową wycenę i tak dalej i tak dalej, no to właśnie zwracamy uwagę na te przeróżne niuanse, które mogą spowodować, że dobrze dogadana umowa z wykonawcą pozwoli zaoszczędzić, bo na wszystko będzie 8% VAT. Albo obroni przed jakąś stratą i nieuczciwym wykonawcą, który gdzieś coś naciąga. No i oczywiście pozwoli, przynajmniej taką mamy nadzieję, że wyłapać rzeczy, które trzeba zapłacić samodzielnie, których w ofertach nie ma.
[SŁAWEK] Tak, i w drugą stronę, co też zaobserwowałem, że ktoś otrzymuje na przykład jedną ofertę od wykonawcy, który zrobił rzetelnie ofertę, jest podział na robociznę i materiał i patrzymy na to tak, OK, jest taka robocizna, to ja poszukam innego wykonawcy. Szukamy, szukamy, szukamy i nagle mamy wykonawcę, który nam złożył ofertę, nie wiem, o dwa tysiące złotych niższą za robociznę.
No to super, dwa tysiące złotych w kieszeni, super. Tylko przestajemy widzieć, że materiał ten drugi wykonawca może mieć droższe o pięć tysięcy złotych i finalnie załatwimy więcej. Różnice w cenach są niesamowite, zresztą mówiłem ostatnio, że robiłem zadaszenie tarasu. Różnice w cenach w sumie prostej usługi są rzędu 15 tysięcy, 20 tysięcy złotych nawet.
Mówimy o tej samej konstrukcji i tym samym wykończeniu tarasu. Bo jeden wykonawca, którego ja wybrałem ma swoją firmę, która zajmuje się sprzedażą poliwęglanu, więc mógł złożyć mi lepszą ofertę niższy był koszt materiału, ale jego robocizna była wyższa, bo rzeczywiście jeżeli chodzi o jakość, no było widać nawet jak patrzyłem na jego pracę, że tutaj naprawdę jest to robione starannie. Inni wykonawcy na pierwszy rzut oka dawali mi lepsze ofertę za robociznę, ale już materiał był nawet czasami dwa razy droższy, bo nie mieli takich dość, bo narzucali jakieś swoje dodatkowe, wiesz, narzuty i tak dalej. No i tak naprawdę ten tańszy wykonawca zwykle się okazywał o wiele droższy. Nie mówiąc już o tych wykonawcach, którzy gdzieś tam zapominali mówić o tym, że gdzieś trzeba doliczyć koszty transportu na przykład, tak. No bo.. okazywało się na trzeciej rozmowie, że ta oferta tego i tego nie uwzględnia. Tak więc potakuje ci i tak trzeba zawsze liczyć całość.
[KRYSTIAN] Tak i jeszcze jest jedna rzecz, którą mam w notatkach na dzisiaj. Jest taka, że inwestorzy często widzą koszt swojego budynku jako ten, który był podany na stronie z projektem katalogowym, bo tam też często są jakieś.. No właśnie. I wiesz co, bardziej przerażające jest to, Bo te kwoty są zaniżone, to jakby trzeba mieć świadomość. I to są kwoty zwykle netto, zaniżone sprzed, nie wiem, roku albo półtorej.
[SŁAWEK] Nie mające wszystkich pozycji.
[KRYSTIAN] To są duże różnice.
Tak, i różnice są naprawdę duże. I spotkałem się już z tym, że ja wyceniam budynek, widzę jego kosztorys na stronie z projektem i ja nie jestem w stanie zejść poniżej tego kosztorysu. No bo wiesz, stosując sprawdzone, dobre i prawidłowe rozwiązania, mówię tutaj o hydroizolacji, drewno suszone na więźbę i tak dalej i tak dalej. Wszystko dobre jakoś, nie to, że jakieś niesamowite pałace, tylko po prostu dobra, rzetelna, wycena, porządna. Ja nie jestem w stanie zejść z kosztami poniżej takiej wyceny ze strony internetowej, a klient mówi, że ma inną, tańszą, która zmieściła się w tym budżecie. No właśnie, no właśnie, tak. I to się zdarza, tak. I to jest przestroga, bo cena nie jest kluczowym kryterium przy budowie domu, bo po prostu, tak jak tutaj omawialiśmy, na cenę ma wpływ wiele rzeczy nie do końca związanych z samym materiałem i jakością prac, typu waty, podatki, marże, wykonawcy i tak dalej i tak dalej, sposób wyceny, no mnóstwo rzeczy. Plus cena samego materiału i jakość i robocizny w dobrej jakości. To są dwie też kluczowe rzeczy, które mają wpływ na finalną cenę, więc rozstrzał cenowy może być fakt naprawdę duży, a jeżeli ktoś kupił swój projekt i liczy, że go wybuduje w takiej cenie, w jakiej był kosztorys na stronie internetowej, prawdopodobnie tak kosztem jakości.
[SŁAWEK] O ile. Wiesz co, nawet chyba wątpię. Są nieliczne projekty, które mają dobre wyceny, ale to zależy od projektu, a nie od biura projektowego. Znaczy są niezłe kosztorysy, ale jednostkowe przypadki. Bo tych projektów, jak ma biuro projektowe, nie wiem, 200 na stronie, no to ok, według kilku buduje się wiele osób, no to można by stwierdzić, że jest to całkiem nieźle zrobione, chociaż szczerze mówiąc i tak zaniżają, żeby skusić, kusić ludzi niską ceną budowy, ale większość projektów sobie tam wisi, jak ktoś kupi to kupi, jak nie to nie, jest jakaś cena, jak nikt nie kupuje to po co to aktualizować i tak to wygląda, no.
[KRYSTIAN] To jest trudny temat, szczególnie dla inwestorów, którzy później biednie się zderzają z realiami i chcieliby to wybudować w takiej cenie jak było napisane na stronie internetowej, a tu w ogóle to jest nierealistyczne. Albo realistyczne pod warunkiem, że się muruje ze szwagrem i tym. Ze stara zleconym, albo generalnym wykonawcą.
[SŁAWEK] Dlatego uczulamy, żeby być starannymi i się nie spieszyć, bo jak wiecie, pracowałem, znaczy byłem współwłaścicielem Biura Tłumaczeń przez 15 lat. Zresztą miałem różne biznesy w międzyczasie, nawet zamawiałem się w turystykę medyczną, żeby było zabawniej. I w Biurze Tłumaczeń, jak zadajesz tłumaczenie, to dostajesz ofertę na jakąś liczbę znaków albo na to, co ty wysłałeś do wyceny.
więc my np. podajemy stawkę, podawaliśmy, jak pracowałem, stawkę za tłumaczenie 1800 znaków ze spacjami. Niesamowicie często raz na tydzień, raz na tygodnie była odpowiedź albo brak odpowiedzi, że ktoś wziął tańszą ofertę.
Dlaczego. Bo ktoś podał niższą cenę za tłumaczenie stronę, tylko strona była mniejsza. Nie 1800 znaków, tylko 1500 znaków. Więc nawet porównując takie proste rzeczy okazuje się, że w bardzo, bardzo wielu przypadkach Ludzie nie patrzą na to, co obejmuje oferta, tylko szukają wzrokiem kwoty. Ale pamiętajcie, że to jest sztuczka handlowców. Wzrok przyciąga niska kwota.
[KRYSTIAN] No i dlatego są stosowane niskie kwoty. A gwiazdki, co one obejmuje. No to już musimy naprawdę doczytać i być szczegółowi.
[SŁAWEK] Tak, dlatego z jednej strony jestem też przeciwnikiem takich rozbudowanych ofert, przynajmniej na samym początku, bo jakby z punktu widzenia wykonawcy, możesz przygotować ofertę na 30 stron, więc te 30 stron biedny klient będzie musiał przewinąć, żeby dojść do końca, żeby zobaczyć kwotę, tak.
Bez czytania, tak. Więc na początku też może niekoniecznie pół żartem, pół serio jest sensie wiele wysilać. Ale co chciałem jeszcze powiedzieć, że należy porównywać zawsze jabłko do jabłka, no oczywista sprawa. Ale zdarza się, zdarza się, że ludzie chcą wycenić dom, budowę domu do stanu developerskiego za pomocą generalnego wykonawcy, więc gdzieś tam zaczynają szukać generalnego wykonawcy, kontaktują się z nim, podczas pierwszej rozmowy telefonicznej oni liczą na to, że dostaną już wycenę, no i generalnie wykonawcy też jakąś taką wycenę powiedzmy z metra wysyłają. No sytuacja, jakby na ile ta oferta jest dokładna i tak dalej, no to już mniejsza o to, ale trzeba pamiętać, że to jest oferta przygotowana przez generalnego wykonawcę, który, tak jak wspomniałem wcześniej, na wszystkich materiałach musi ponieść koszty zakupu, bo musi je wybrać, przywieźć, przetransportować, zadbać o później zwroty, palet i tak dalej i tak dalej, więc on sobie do tego liczy. Od całej kwoty bierze swoją marżę, no bo zarządza całą budową i daje gwarancję na całą budowę, więc no to też jest oczywiste, to jest uczciwa sprawa. na całą budowę daje, od całej budowy płaci podatki, płaci VAT i tak dalej, jest na czysto, jest uczciwą firmą. I taka oferta, nawet jeśli ona jest bardzo, bardzo wstępna i niedokładna, jest porównywana z tym, że szwagier się budował takim Zdziśkiem z Mietkiem, nikomu nie uwłaczając oczywiście, ja tylko tak stereotypowo mówię, którzy mogą to wycenić na kartce na kolanie, tak.
No i oni to wyceniają stan surowy. tylko, no bo dalej już nie pójdą, bo ich firma jest na to zbyt mała. I oni wycenią, ten stan surowy będzie znacznie, znacznie tańszy niż tej dużej firmy, no bo oni nie płacą VAT-u, a nawet jeśli na ofercie jest napisane, że płacą, to wcale nie wiadomo czy tak jest, nie wiadomo jak jest u nich z płatnościami, z podatkiem, nie mają kosztów zakupu materiałów, bo powiedzą, że inwestor ma sobie sam te materiały kupić i w ofercie nie uwzględnią piasku, zaplecza budowy, toalety, czegoś tam, czegoś tam.
I to są dwie kompletnie, absolutnie różne oferty. I tego się nie da porównać, tak wprost, jeden do jednego. Oferta Generalnego Wykonawcy zawsze będzie droższa. W zamian otrzymuje się większy profesjonalizm budowy, przynajmniej takiego oczekujemy. Większe, mniejsze zaangażowanie z własnej strony, no bo to się kupuje, płacąc większą kwotę Generalnemu Wykonawcy. Przy czym, tak jak mówię, należy pamiętać o tym, żeby porównywać coś, co ma ze sobą sens do porównania, a nie dwie kompletnie różne rzeczy.
[SŁAWEK] Tak jest, a muszę powiedzieć, że w naszym kursie mówimy jak to zrobić, więc tutaj zapraszam. A powiem Ci, przyjmowała mi się historia a propos tego jak ważne jest produkowanie ofert i jak niektórzy kuszą niską stawką. Coś, co mnie zaskoczyło, bo nie wiedziałem, że są biura projektowe, które tak postępują. Mianowicie mój znajomy dostał ofertę na stworzenie projektu i dostał dwie oferty.
Jedna oferta dotyczyła stworzenia projektu indywidualnego za tam kwotę 10 tysięcy złotych, a druga oferta tego samego biura na stworzenie projektu indywidualnego wraz z uzyskaniem pozwolenia na budowę za 15 tysięcy złotych. Myślimy, kurczę, pyta mnie w ogóle, Sławku, o co tu chodzi, tak, 5 tysięcy złotych różnicy za co. No ja mówię, no że, no, zapytaj, tak, więc napisaliśmy maila i w odpowiedzi dostałem informację, że te 5 tysięcy złotych dotyczy, po pierwsze, złożenia dokumentów i spoko, tak, biuro projektowe to zrobi i uwaga za adaptację projektu.
Ja tak patrzę, ale o co chodzi. Jak kupujesz, wyjaśnię dla osób, które nie wiedzą, jak kupujesz projekt katalogowy, z internetu, to nie jest to projekt budowlany. Aby być projektem budowlanym, trzeba przeprowadzić jego adaptację, czyli w ogromnym skrócie trzeba wyrysować ten projekt katalogowy na twoją działkę. Jak zlecasz projekt indywidualny, to już tą adaptację masz niejako w cenie tej usługi, bo już projektant rysuje twój projekt na twojej działce, więc nie masz żadnej adaptacji. I po kolejnych mailach okazało się, że oni twierdzą, że jak chcesz sam projekt indywidualny, to możesz zapłacić mniej, ale jak chcesz z tą adaptacją, to płacisz więcej.
i dalej jeszcze nie dowiedzieliśmy się o co chodzi. Podejrzewam, że ten tańszy projekt indywidualny nie jest projektem budowlanym, tylko to jest taki projekt okrojony, który nie ma na przykład projektu zagospodarowania działki. A jeżeli chcesz mieć projekt kompletny, o którym oni nie mówią, że jest kompletny, tylko projekt do pozwolenia na budowę, to musi zapłacić między 5 tysięcy złotych więcej. I działa to tak, że oni kuszą inwestorów niską ceną projektu, Potem wymawiają Ci, że potrzebujesz czegoś za 5 tysięcy złotych, co powinno być w cenie podstawowej usługi. i ludzie się zgadzają, no bo już jak się dobrze rozmawiało, no to okej, okej, no to czemu nie, tak, no to bierzemy. Tymczasem inni projektanci często zrobią Ci to taniej i lepiej nawet czasami. Więc powiem Ci, że to mnie już odrzuciło na samym starcie, taka, taka wiesz, twierdzenie, że musisz zapłacić koniecznie za coś, co powinno być objęte umową podstawową. Nie mam jaki przykład dać, ale na budowie pewnie też się znajdzie dużo takich przykładów.
[KRYSTIAN] To ja ci dam przykład za chwilkę, ale jeszcze się odniosę do tego, co mówiłeś. Ja myślę, że w tym przykładzie projektu te pięć tysięcy to jest właśnie za mapę do celów projektowych, za oczywiście złożenie wszystkich.. Nie. To było jeszcze osobno. Nie. A, no to już w ogóle, dobra, nie mam więcej pytań.
[SŁAWEK] Nie, nie, tam jest, dosłownie napisali, że to jest za złożenie wniosku o uzyskanie pozwolenia na budowę i za, cytuję, adaptację projektu, adaptację projektu indywidualnego. Tylko nigdzie nie pada słowo projekt budowlany. To też zaznaczam, bo projekt budowlany jest w rozporządzeniu i jest zakres tego projektu opisany. A projekt indywidualny to nie jest projekt budowlany. To jest taka mała sztuczka. Projekt budowlany jest w domu, a projekt indywidualny może być jakikolwiek. Co zamówisz, to dostaniesz. Więc drobna rzecz, nie. A kurczę, jedno słowo.
[KRYSTIAN] Tak, to ja Ci podam jeszcze przykład. Ostatnio widziałem ofertę na budowę domu, gdzie był pokazany stan, tam taka oferta strasznie zakręcona, ale właśnie wykorzystująca ten mechanizm niskiej ceny, pokazania niskiej ceny na początku. gdzie był pokazany stan surowy w konstrukcji szkieletowej, później odrobinkę droższy stan surowy w konstrukcji murowanej, później był stan developerski, droższy od poprzednich o, nie wiem, 20-30 tysięcy z gwiazdką. Stan developerski nie zawiera instalacji.
[SŁAWEK] Aha, tak.
[KRYSTIAN] Rozumiesz, tynków instalacji i wylewek, coś takiego chyba, czyli stan deweloperski od stanu surowego, otwartego różnił się tylko tym, że miał okna i elewację, a w środku dalej dom był przed muszką. Jak się człowiek wczytał w kolejne punkty, co trzeba dopłacić do tego, żeby móc w tym domu zamieszkać, no to już cena nie była aż tak atrakcyjna, ale ta na pierwszej stronie była fajna, naprawdę. Nie widzisz, to też jest tak, że z jednej strony ciebie odrzuca niska cena, bo już węszysz podstęp, a wiele osób, wiele osób się na to może złapać niestety.
[SŁAWEKN] Znaczy, ja jestem ogólnie od urodzenia bardzo taki szczegółowy i szukam dziury w całym i zwykle odnajduję tą dziurę w całym, a dużo osób jakby zawierza, że jeżeli jest wycena, no to co tam może być, albo nie być.
No ale to trzeba sprawdzać. Kurczę, no szczerze mówiąc, sprawdzisz coś przez nawet kilkanaście godzin, tak. Ale zaoszczędzisz 10 tysięcy złotych albo i 50 tysięcy złotych, jak w tym przykładzie o fundamentach, no to zarobisz w ciągu dnia 50 tysięcy złotych. No kurcze, no raczej nie, no. Więc szarpiemy się czasami pracując, wyrywamy sobie w żyły i tak dalej, zarabiając kurcze pieniądze, oszczędzamy, rezygnując z przyjemności, żeby tylko ten dom wybudować, a potem, a dobra, tak. Ech, nie ma co się przejmować. No właśnie, tam jest największe, największe oszczędności. Mam wrażenie czasami, że więcej zaoszczędzimy po prostu, Będąc dokładnymi inwestorami, analizując oferty, niż w inny sposób, no bo tam się czyhają oszczędności właśnie.
[KRYSTIAN] I to takie co najmniej trzy, czterocyfrowe zwykle.
[SŁAWEK] Jednostkowe, razy x to robi się naprawdę. 5 cyfr to w ogóle bez problemu.
[KRYSTIAN] To podam Ci jeszcze jeden przykład na koniec już myślę, jak to jest z tymi ofertami, co tam się może znaleźć. Widziałem taką ofertę na budowę domu, gdzie no oferta dosyć kompleksowa, ale było napisane w kilku miejscach zdanie typu, że oferta obejmuje dowolne drzwi z katalogu firmy X pod warunkiem, że one nie będą kosztowały więcej niż 2000 zł netto. Ja myślę, że w tym katalogu najtańsze z Javits kosztują 2000 netto, czyli po prostu za każdy kolejny dodatek na swoją korzyść trzeba dopłacać. No, z jednej strony jakby dosyć jasne i uczciwe, a z drugiej strony to jest kolejny raz łapanie klienta na niską cenę, jakby wyszukanie najtańszych możliwych materiałów po to, żeby pokazać mu najniższą możliwą cenę, jeśli się zgodzi to okej. zamiast najpierw porozmawiać z klientem, uzgodnić co on potrzebuje i wtedy dać mu to czego oczekiwał. No tylko wtedy znowu cena nie jest atrakcyjna i masz ci los, klient będzie niezadowolony.
[SŁAWEK] Ktoś napisał, słuchał ostatnio w komentarzu pod moim filmem, w którym omawiałem twój kosztorys domu modelowego, że jak to drzwi zewnętrzne 9 tysięcy złotych to nic dziwnego, że ten dom tyle kosztuje. Też mnie to zaintrygowało, ale rzeczywiście pokazałeś mi ofertę na te drzwi zewnętrzne, efektowne, ładne itd. Dlatego ten kosztorys to obejmuje. Jeżeli chciałbyś drzwi tańsze, mniej efektowne, to takie sobie kupisz, to tylko korzyść dla ciebie finansowa, ale chyba lepiej się przygotować na trochę większe wydatki, wiedząc o tym, że będziesz miał takie właśnie efektowne drzwi, solidne itd. I to, że drzwi są drogie nie oznacza, że reszta pozycji jest za wysoka. Nie, to są tylko drzwi.
[KRYSTIAN] Tak, no kosztorys jest przykładowy, to po pierwsze, to trzeba mieć tego świadomy, że kosztorys jest przykładowy. Każdy w swoim regionie może zrobić sobie swój własny do tego projektu, no bo tam ilości materiałów są policzone. Ceny też się zmieniają, niektóre spadają, niektóre rosną, więc trzeba sobie to zaktualizować, bo on był robiony jakiś czas temu. I tak, tamte drzwi były za 9 tysięcy bodajże, tak jak mówisz, tylko że to były drzwi bodajże aluminiowe z przekładką termoizolacyjną, z ciepłą ościeżnicą, z naświetlem bocznym, więc no taka wyższa półka po prostu. Gdybyśmy chcieli tam oszczędzić, no to trzeba zrobić drzwi bez naświetla, najprostsze ze stalową ramą za 2000 i będą kosztowały 2000, nie ma problemu. I jeśli klient sobie życzy, można mu pokazać w kosztorysie, że budynek jest tani, bo zostały zamontowane drzwi za 2000, a później klient mówi, ale on takich nie chce, bo on sobie wyobrażał takie piękne, jak były na wizualizacji. No niestety, niestety.
[SŁAWEK] A to dodam, że wizualizacje nie mają znaczenia. To znaczy, że jak widzimy jakiś nawet kosztorys na stronie biura projektowego, to raz, że on jest zaniżony zazwyczaj, albo prawie zawsze, a dwa, że właśnie wizualizacja jest efektowna, elewacja jest efektowna, a w kosztorysie nie ma nic na temat tej efektownej elewacji. Jest tynk i cześć, tak, więc to też trzeba uważać. Biuro projektowe nie bierze żadnej odpowiedzialności za to, co pisze na swojej stronie i uważajmy na to, bo to są po prostu teksty marketingowe i tak trzeba to odbierać. Jeżeli ktoś chce kosztorys, który Krystian w pocie czoła przygotował, to tutaj jest newsletter i jak się zapiszecie, to dostaniecie. Prosta sprawa. Albo napiszcie, to wam wyślę, bo nie zachęcam jakoś bardzo, szczególnie jak ktoś nie chce do newslettera się zapisywać. Więc rzućcie adres mailowy, albo napiszcie wiadomość, to wam wyślę w załączeniu.
[KRYSTIAN] O kluczu mówiliśmy już chyba pięć razy w tym podcaście, więc tak, więc ja jeszcze tutaj się przypomnę, jeżeli ktoś zechciałby, żebym mu wybudował dom na stanu deweloperskiego lub pod klucz w okresach Warszawy, również zapraszam, link będzie pod tym oto filmem.
[SŁAWEK] Z fakturą.
[KRYSTIAN] Z formularzem kontaktowym. Ojej, nie wiem, nie możemy o tym mówić na żywo.
[SŁAWEK] Ważna sprawa, niestety, ale o ile nasz kurs wspólny, budowa domu od zera do stanu developerskiego, cena na razie się nie zmieni, bo już przyjęliśmy, że ta cena będzie przez jakiś czas taka sama, to kursy pozostałe, czyli kurs wybór i zakup działki, kurs przygotowania do budowy, cena wzrośnie. Głównie przez VAT, w które nieśmiało, śmiało wchodzą. Bo muszę. Niestety nie da się już nie wchodzić w VAT.
[KRYSTIAN] A to Urząd Skarbowy o tym wie. .
[SŁAWEK] Dowie się, jak dostanie kolejne soczyste przelewy. Jakby ktoś przyjechał pod dom, dał mi po cichu jakąś gotóweczkę, ja dałbym mu koperty z loginem i hasłem do kursu, to pewnie by się nie dowiedział. To jest kurs online, więc niestety musicie zapłacić online. Ja muszę wystawić wam fakturę z VAT-em 23%, więc niestety dla mnie żadna korzyść. Niestety jesteś uczciwy. Nic nie mam z tego, ale wy możecie zapłacić więcej. Jak to nie, uczciwość. A, uczciwość mam, tak.
[KRYSTIAN] Czyste sumienie.
[SŁAWEK] Tak, to prawda, ale jeszcze się nie będę, bo czekam na informację od księgowej, więc prawdopodobnie wejdę gdzieś pod koniec lipca, w momencie kiedy przekroczę jakiś tam przychód określonej wartości, więc jak wejdziecie na stronę i będzie dobra cena, no to kupujcie. Jak będzie trochę wyższa, no to znaczy, że już trochę za późno, więc tak daje zdać, że no, ostatnia szansa, no naprawdę.
[KRYSTIAN] Znaczy, to wtedy też kupujcie, tylko po prostu będzie drożej, bo słonek jest niestety uczciwy i płaci podatki, no, co tu więcej gadać.
[SŁAWEK] No, no tak, tak jest.
[KRYSTIAN] Dobrze. Smuteczek, smuteczek. Chyba na tym skończymy. Co ty tutaj jeszcze pokazujesz. .
[SŁAWEK] Wbijcie sobie na YouTube tytuł podatki i budowa domu, szczegółowe omówienie, tam znajdziecie mój film na YouTube, a Krystian wrzuci jeszcze link pod opis, no bo tam jest tak mówię, tak krok po kroku rozpisałem co i jak, warto mieć świadomość jak podatki płacą wykonawcy, jak nie płacą.
[KRYSTIAN] No dobra, to tym optymistycznym akcentem myślę, że możemy zakończyć ten oto podcast. Także dżentelmenami nie jesteśmy, przykro nam, mam nadzieję, że się wam to do czegokolwiek przyda, że wszystko wyjaśniliśmy. Zapraszamy do zadawania pytań pod filmem. No i cóż, do zobaczenia za tydzień.
[SŁAWEK] Dzięki wielkie. Hej, hej.