Budowa każdego domu rozpoczyna się od działki i jej zakupu.
Dlatego w dzisiejszym podcaście podpowiadamy w jaki sposób najlepiej zabrać się za zakup działki, gdzie szukać, na co uważać, oraz w jaki sposób uzyskać najlepszą cenę.
TRANSKRYPCJA
Sławek: Cześć, dobry wieczór lub dzień dobry.
Zapraszamy na kolejne Dylematy Budowlane.
To podcast budowlany, w którym poruszamy różne tematy okołobudowlane.
Dzisiaj wracamy do tematu działek.
Chcemy powiedzieć, jak kupić działkę pod budowę domu.
Będzie też podcast nieco o negocjacjach i o tym, jak kupić działkę w dobrej cenie.
Zapraszamy do słuchania.
Cześć, Krystian.
Krystian: Cześć Sławek.
Sławek: Przedstawimy się na początku dla osób, które nas jeszcze nie słuchały.
Krótko jestem doradcą budowlanym.
Prowadzę od 7 lat serwis jak się wybudować i nie zwariować.
Kanał o tym samym tytule.
Jestem autorem książki i kursów budowlanych.
Ogólnie jestem niezależnym doradcą, czyli radzę w taki sposób, aby było dobrze.
Nie stoi za mną żadna firma, żaden producent materiałów budowlanych, co gwarantuje, że wiedza, którą uzyskacie w tym podcaście jest wartościowa i dla was jak najbardziej bardzo dobra.
Krystian, powiedz coś o sobie.
Krystian: Cześć, ja nazywam się Krystian Lemkowski.
Z zawodu i zamiłowania jestem inżynierem budownictwa.
Zajmuję się prowadzeniem inwestycji budowlanych takich jak budowa domów jednorodzinnych, budowa bloków wielorodzinnych.
Trochę też obiektów przemysłowych w życiu zdarzyło mi się wybudować.
No i razem ze Sławkiem również działam w internecie jako doradca w sprawach technicznych.
Doradzam jak prawidłowo wykonać różne przeróżne elementy domu.
Sławek: Tak.
I od razu zapraszamy też do innych podcastów, bo jest dużo podcastów dotyczących wyboru stropu, akumulacji ciepła, materiałów budowlanych i tak dalej.
Dzisiaj będzie o działkach, czyli podcast bardzo mało techniczny, ale myślę, że dużo, dużo cennej wiedzy będzie.
Ale zanim zaczniemy, powiem co mnie zaskoczyło w ostatnim tygodniu, bo dużo się mówi o wykonawcach, którzy pod koniec rozliczenia nagle wykrywają, że albo mówią, że
Coś czego się doliczyli, coś się zmieniło i trzeba dopłacić im jakieś tam pieniądze.
A sytuacja z ostatniego tygodnia była taka, że glazurnik miał otrzymać 2000 wynagrodzenia za jego pracę.
Wszystko było ustalone i tak dalej.
Inwestor wręcza glazurnikowi umówione 2000 zł za dobrze wykonaną pracę, a glazurnik młody daje 200 zł.
Dlaczego?
Powiedział, że źle oszacował pracę, praca mu zajęła krócej niż myślał, w związku z tym on nie czuje się w porządku, że weźmie umowione wynagrodzenie, oddał inwestorowi te 10%, jakby zgodnie z jego sumieniem, podejściem etycznym.
No zaskakujące, takie rzeczy się zdarzają bardzo fajnie, jak obie strony fajnie ze sobą współpracują.
Rewelacja.
Są i tacy wykonawcy, więc życzę wam od razu, żebyście na takich oczywiście trafiali.
Czy ciebie coś zaskoczyło w tym tygodniu?
Może ta historia cię zaskoczyła?
Krystian: Tak, ta historia mnie zaskoczyła i muszę ci powiedzieć, że taki glazurnik uczciwy powinien trafić na twojej grupie do listy polecanych wykonawców.
Bo to nieczęsto się zdarza.
Tak, to się nieczęsto zdarza.
To jest rzadkość.
Sławek: Ale jak już się zdarzyło, to trzeba o tym mówić głośno, bo czasami rzeczywiście wykonawca oszacuje pracę, no cóż, nieprawidłowo.
Czasami działa to w drugą stronę, że trzeba coś doliczyć.
Czasami też trzeba się wykazać zrozumieniem, no bo na budowie nie wszystko jest czarno-białe.
A w tej sytuacji powiedział grozownik, że jednak było łatwiej, więc czemu nie?
Krystian: No, fajnie, fajnie.
W tym tygodniu dla mnie mieliśmy kilka ciekawych pytań w komentarzach pod filmami na YouTubie, pod naszymi podcastami.
No i wiem, że ty chciałeś na ten temat coś szerzej powiedzieć, więc tutaj też oddam tobie głos.
Sławek: Tak, chodzi o odcinek, w którym mówiliśmy o tym, jak oszczędzić na budowie domu.
Komentarz dotyczył tego, że właściwie nie poruszyliśmy tematu tego, że najlepiej oszczędzać, budując dom samemu.
Od razu nawet Krystian napisał pod komentarzem, pod filmem, że no rzeczywiście nie, no ale dlatego, że nasze kursy, nasza wiedza raczej jest kierowana do osób, które budują dom z pomocą wykonawców.
Ale oczywiście, jeżeli ktoś ma umiejętności takie, aby samodzielnie coś wykonać na budowie, to jak najbardziej. Kosztem czasu oszczędzamy dużo pieniędzy.
A komentarz, do którego chciałbym się odnieść, przeczytam w całości, bo jest ciekawy.
Chodziło o to, że część rzeczy, na przykład murowanie ścian, można wykonać samemu.
Mediana zarobków, czytam komentarz.
Mediana zarobków w Polsce to coś poniżej 4200 zł netto, czyli 26 zł za godzinę, przy 160 godzin na miesięcznie.
Tani murarz bierze około 60 zł za murowanie jednego metra muru,
W cztery godziny nad godzin w pracy zarobkowej, przeciętny Polak zarobi około 157 zł i albo je wyda na murarza, który za te pieniądze wymuruje mu 2,6 m2 muru, albo sam w cztery godziny wymuruje dwa razy tyle i prawdopodobnie zrobi to dokładniej, bo będzie to robić dla siebie.
Nie twierdzę, że wszystko da się samemu zrobić, ale są prace, które nie wymagają bardzo specjalistycznej wiedzy.
Jeśli ktoś nie ma dwóch lewych rąk, potrafi czytać, nie boi się pytać i jest fizycznie sprawny, no to dlaczego by nie?
I tutaj jest kilka gwiazdek, które chciałbym dodać.
Po pierwsze takie, że jeżeli ktoś rzeczywiście ma lewą, prawą rękę, jest fizycznie uzdolniony i tak dalej, to rzeczywiście sobie na budowie poradzi.
Natomiast murowanie ścian wydaje się proste i wydaje się, że zabiera mało czasu, ale murowanie ścian nie polega tylko na tym, żeby postawić ściany metr na metr, ale najpierw trzeba wypoziomować pierwszą warstwę.
Zresztą na początku trzeba jeszcze dać izolację pod pierwszą warstwą bloczków czy też pustaków.
Trzeba umiejętnie wszystko robić tak, żeby przygotować te otwory okienne, drzwiowe o odpowiednich wymiarach.
Trzeba wykonać, zamontować nadproża.
Oczywiście wykonać, jeżeli one są wylewane na budowie.
i tak dalej i tak dalej, więc tutaj wiem, że wydaje się, że murowanie ścian jest proste, ale znam osoby, które podjęły się murowania ścian we własnym zakresie i jedna osoba ostatnio mi mówiła, że samo wypoziomowanie pierwszej warstwy zajęło jej cały jeden dzień i gdyby wiedziała, że to tyle zajmie, to by chętnie to zleciła.
Tak więc wydaje mi się, że wszystko fajnie wygląda, jak sobie liczymy tak matematycznie, ale na budowie dzieje się tak dużo za tyle rzeczy musimy odpowiadać, że ta praca wcale nie idzie tak pozytywnie, żeby wymurować w ciągu czterech godzin właśnie pięć metrów kwadratowych muru. Tak więc uczulam na to, że jeżeli ktoś czuje się na siłach i wie, że da radę, bo na przykład już kiedyś murował, to jak najbardziej, natomiast jeżeli tylko nam się wydaje, że będzie nam szło szybko, no to ja bym raczej podchodził do tego ostrożnie, ewentualnie postanowił zrobić coś takiego, że wymurujemy dwa metry kwadratowe ściany, sami zobaczymy jak to idzie, dopiero po tym postanowimy co dalej.
Krystian: Co tutaj raczej bym się z tobą zgodził, chociaż wydaje mi się, że tutaj autor tego komentarza chciał troszeczkę tą sytuację przerysować, uwypuklić, żeby była wyraźniejsza.
No i rzeczywiście, co można powiedzieć, rzeczywiście istnieje taka możliwość, że ktoś muruje sobie swój dom samodzielnie i wszystkie prace wykonuje samodzielnie, ale wtedy taka budowa trwa zwykle 10 lat albo i więcej.
Jeżeli komuś to odpowiada, jakby z mojego punktu widzenia, no to nie widzę przeszkód, ale większość osób jednak liczy na to, żeby ten dom wybudować do jakiegoś sensownego stanu, do którego się można wprowadzić w ciągu jednego do dwóch lat i tyle i po prostu resztę odrobić sobie w swojej pracy, w której się jest fachowcem.
No jakby są dwie drogi, tak?
Każdy wybiera swoją.
Nikomu żadnej drogi zabronić nie można.
My po prostu, tak jak mówiłeś, kierujemy nasze porady przede wszystkim dla osób, które chcą zarobić na wybudowanie swojego domu, a nie do osób, które chcą ten dom samodzielnie, własnymi rękami wymurować, otynkować i wszystko zrobić w nim, cokolwiek tam jeszcze będzie potrzebne.
No ale jakby możliwości są różne. Nikomu nie bronimy. Jeżeli ktoś ma czas, ochotę, no to czemu nie?
Sławek: Otóż to.
Tak jeszcze tylko dodam, bo jestem m.in. adminem grupy budowa domu samemu, właściwie moderatorem, gdzie właśnie ludzie głównie budują domy samodzielnie i po prostu wiem jak jest.
Osoby, które budowały dom samodzielnie i im się udało, to oczywiście się tym chwalą w internecie, bo oczywiście jest czym się chwalić, jak najbardziej.
Ale osoby, które się podjęły i jednak się nie udało, osoby, które przeszacowały swoje możliwości,
nie piszą żadnych komentarzy i stąd takie trochę czasami złudne wrażenie, że wszystkie osoby, które się podjęły budowy domu osiągnęły sukces.
A to nie jest prawdą.
Trzeba jednak mierzyć siły na zamiary.
Wiem, że do budowy domu jednak brak lewych rąk to jest za mało.
Trzeba mieć naprawdę dużo wytrwałości, dużo motywacji.
Bardzo łatwo po kilku tygodniach murowania czy jakikolwiek prac wykonywania na budowie
po prostu stracisz motywację i wstaniesz kolejnego dnia i nie będziesz chciał jechać na obudowę, więc tak jakby w ramach wyczerpującej odpowiedzi na to pytanie, jak widzicie nie boimy się żadnych pytań, więc zapraszamy do zadawania kolejnych pod filmem tym kolejnym.
Krystian: Dokładnie tak, dokładnie tak.
I zapraszamy też do zgłaszania kolejnych pomysłów na tematy podcastów, bo też je uwzględniamy.
Sławek: Ja już mam pomysł, czy budować dom za kredyt czy za gotówkę.
Dajcie znać, czy ten temat was interesuje, bo odpowiedź nie jest taka prosta.
Krystian: To co, może przejdziemy w końcu do tematu tego odcinka, żeby się nie rozwlekać i żeby się zmieścić w naszym regulaminowym pół godziny, jak zawsze próbujemy.
Tak, staramy się bardzo.
Sławek: Od razu tylko powiem dla stałych słuchaczy, że to co dzisiaj będzie w podcaście, gdzieś to padały te niektóre tezy w innych odcinkach, natomiast jeżeli jesteś przed zakupem działki, to przede wszystkim bardzo ważna rzecz, nawet najważniejsza, musimy wiedzieć w jakim domu chcemy zamieszkać, chociaż mniej więcej.
Mówiąc mniej więcej mam na myśli, żeby chociaż określić powierzchnię zewnętrzną budynku
i bryły budynku, czy to będzie dom parterowy, z poddaszem użytkowym, czy też z dom piętrowy.
A to dlatego, że na każdej działce są różne ograniczenia, na żadnej działce nie możesz wybudować tego co chcesz i znam aż za dużo przypadków, że ludzie kupowali działkę,
Potem myśleli nad projektem i okazywało się, że na tej działce danego domu nie można wybudować.
Tak więc pierwsza rzecz w ogóle obowiązkowa, zanim zaczniemy chodzić po ogłoszeniach w internecie, pomyślmy nad tym, jaki chcemy dom wybudować.
I, aby Wam to uprościć, uruchomiliśmy takie fajne, darmowe, od razu zaznaczam, minikurs, właśnie dla osób, które szukają działki podbudowy domu, bo tam, w tym kursie, szerzej mówię o tym, jaki dom wybudować, jak podejść w ogóle do tego, jak określić dom marzeń, tak więc zapraszam, link do zapisu, do minikursu znajdziecie pod filmem.
Czy w sprawie domów, Krystian, tego, jaki dom ma być, masz jakieś pytania, czy szybko przechodzimy do kolejnego punktu?
Krystian: Chciałbym tylko tak może zaznaczyć, że to jest taki zerowy punkt, bo nawet ciężko to nazwać poszukiwaniem działki, bo w dzisiejszym podcaście chcieliśmy odpowiedzieć na pytanie jak kupić działkę pod budowę domu i zakup działki rozpoczyna się od tego, że trzeba wymyślić w ogóle jaki się chce dom.
Czasami się wydaje, że takie siedzenie, oglądanie w internecie domów jest bez sensu, że to do niczego nie prowadzi, że to marnowanie czasu, ale z drugiej strony jednak trzeba sobie dać ten czas na przemyślenie, na pochodzenie po różnych domach, nawet tych, które mają znajomi czy rodzina, obejrzenie jak się sprawdza u tego parterówka, u tego jak się sprawdza dom z poddaszem użytkowym, co samemu by się chciało po oglądanie tego w internecie.
No i trzeba sobie po prostu dać na to czas, nic na hura, żeby ta myśl dojrzała, żeby ją przetrawić, żeby faktycznie wiedzieć, czego się oczekuje od domu.
I dopiero wychodząc od tego, jaki chcemy dom, wchodzimy w etap pierwszy poszukiwania działki, o którym właśnie myślę, że powiesz troszkę więcej niż ja.
Sławek: Tak, jeżeli chodzi o poszukiwanie działki, to też musimy wiedzieć, czego szukać.
I tutaj można oczywiście to zrobić na wiele sposobów.
Ja proponuję na początku ustalić budżet, to jest bardzo ważne, żeby nie szukać działek w lokalizacji, która po prostu jest droga.
Na przykład, no pod Warszawą są miejscowości różne, Nadarzyn choćby nawet, gdzie ceny działek są oczywiście dwa razy wyższe niż przykładowo u mnie pod Żyrardowem.
Każda lokalizacja ma swoje wady i zalety, ale też oczywiście są różne ceny, więc najpierw uprośmy sobie życie,
ustalmy budżet i szukajmy lokalizacji, w której będziemy mogli wybudować ten dom, który sobie wymarzyliśmy.
Jak to zrobić?
Pierwsza rzecz to warto obejrzeć plany miejscowe dotyczące miejscowości czy też gmin, które rozważamy.
W tych planach miejscowych znajdziemy informacje o tym, jakie domy można wybudować, jakiej wysokości, jakiej bryle i tak dalej.
I to warto zrobić dlatego, że możemy szukać bezskutecznie działki wymarzonej lokalizacji, która jest, nie wiem, blisko jakiegoś jeziora, lasu,
Ale to może nie mieć w ogóle sensu, jeżeli właśnie plan miejscowy w danej lokalizacji nie pozwala nam na budowę tego domu, który sobie wymarzyliśmy.
Więc sprawdzając plany miejscowe, możemy bardzo szybko odrzucić tereny, na których w ogóle nie powinniśmy szukać działek.
Innymi słowy, zauważyłem, że bardzo wiele osób, które szukają działki, mają trochę przesyt ogłoszeń i przesyt możliwości.
No bo jeżeli widzisz, wiesz, 100 ogłoszeń dotyczących sprzedaży działki, no to jesteś w kropce.
Jak sobie z tych 100 ogłoszeń zejdziesz do 10, no to wybór już jest trochę prostszy.
Więc mój pierwszy taki krok jest taki, żeby bardzo dobrze ustalić lokalizację przyszłej naszej budowy.
Krystian: No dobra tylko wiesz teraz tak lokalizacja mówisz o miejscowych planach to wydaje mi się że należy się słowo wyjaśnienia co to są miejscowe plany gdzie ich szukać co jeśli nie ma miejscowego planu i co jeszcze należy zrobić jeśli są jakieś potencjalne inwestycje w okolicy i jak to wyłapać.
Sławek: To nie zmieścimy się w pół godzinie, ale dobra.
Krystian: Nie, no wiesz, w dwóch słowach, w dwóch słowach, bo jednak chcielibyśmy, żeby tu jakieś konkrety też padły.
No oczywiście wszelkich wyjaśnień możliwych nie udzielimy, ale spróbujmy zarysować temat dla dociekliwych, którzy później będą dalej sobie go zgłębiać z naszymi kursami.
Sławek: Tak, plany miejscowe możemy sprawdzić nawet w internecie, po prostu wpisując słowa plan miejscowy i nazwę miejscowości lub nazwę gminy i bardzo często znajdziemy taki plan miejscowy na stronie gminy.
Zwykle jest to plik pdf, który możemy pobrać. W tym pliku jest mapa, która dzieli daną miejscowość na jakieś fragmenty i jest część opisowa, która opisuje, że na danym fragmencie gminy można wybudować takie i takie domy albo taką i taką zabudowę.
Dzięki temu od razu będziemy mogli sprawdzić, czy np. w danej gminie, w tej lokalizacji, którą wstępnie wybraliśmy, tereny nie są przeznaczone np. pod jakieś fabryki lub uciążliwe działalności.
To jest ważne, no bo chyba nikt nie chciałby wybudować domu tuż obok właśnie przyszłej fabryki czy też sklepu jakiegoś całodobowego.
Jeżeli okaże się, że planu miejscowego nie ma w internecie, to radzę zadzwonić do gminy, bo właściwie do starostwa, aby odpowiedzieli na pytanie, czy plan miejscowy istnieje, czy też nie.
Jeżeli tak, no to na pewno wskażą, gdzie go znaleźć.
Natomiast jeżeli planu miejscowego nie ma, to należy szukać działek z wydanymi warunkami, właściwie z wydaną decyzją o warunkach zabudowy. Warunki zabudowy to jest taki, w skrócie, mini plan miejscowy dla konkretnej działki.
Czyli warunki zabudowy, znajdziemy właściwie te same informacje co w planie miejscowym, z tą różnicą, że warunki zabudowy dotyczą jednej konkretnej działki.
Czasami, nawet dosyć często, sprzedający działki nie mają takiej decyzji i kuszą nas taką informacją, że przecież obok są domy albo że nie będzie problemów z budową, no bo co się może z tego stać.
Natomiast bez takiej decyzji o warunkach zabudowy nikt nie jest w stanie nas zapewnić, że budowa naszego domu w ogóle może powstać.
Decyzja o warunkach zabudowy jest to decyzja, która jest potwierdzeniem.
Tak ta działka jest możliwa do zabudowy. Tak więc jeżeli szukamy działki poza planem miejscowym, oczekujemy od właściciela decyzji o warunkach zabudowy.
To się za jakiś czas jeszcze trochę skomplikuje, ale o tym będzie jeszcze pewnie odcinek w przyszłości, bo rząd planuje wprowadzić tak zwane plany ogólne, ale o tym jeszcze będziemy mówić.
Na razie podział jest bardzo prosty.
Niezależnie od planów miejscowych i warunków zabudowy, należy sprawdzić studium warunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego.
To jest dokument, w którym jest opisany w jaki sposób gmina będzie się rozwijała w przyszłości.
Tam mogą znaleźć się informacje dotyczące inwestycji kolejowych, być może jakieś informacje dotyczące wygospodarowania miejsca na wiatraki i tak dalej, i tak dalej.
Z tym dokumentem warto się zapoznać, ponieważ jeżeli kupimy działkę, która jest objęta takim studium,
które na przykład przeznacza dane tereny na tereny zielone, to może się okazać, że za pół roku, za rok, za dwa lata nasza działka, niby budowlana, może stać się tak naprawdę działką niebudowlaną.
I tutaj trzeba mieć świadomość taką, że rozkupiona działka wymaga naszej opieki.
Ja widzę bardzo często taki błąd, że ludzie kupili działki na przykład 5, 10, 15 lat temu na inwestycje i na przykład mają decyzję o warunkach zabudowy, która pozwala na budowę domu,
A niestety, jeżeli za kilka lat wejdzie plan miejscowy, który mówi nie, nie możesz tutaj budować, są tereny zielone i koniec, kropka.
Jeżeli tego nie dopilnujesz, to może się okazać, że twoja działka budowlana niestety nie będzie mogła zostać zabudowana.
Tak więc taka informacja od razu, jeżeli masz jakąś działkę, dostałeś spadku lub po prostu masz ją od kilku, kilkunastu lat, od razu teraz najlepiej przerwij ten podcast, udaj się do urzędu, zadzwoń do urzędu, upewnij się, że budowa na tej działce dalej jest możliwa, bo możliwe jest to, że właśnie plan miejscowy zostanie wprowadzony taki, który spowoduje, że działka będzie niejako bezużyteczna.
Krystian: Dokładnie tak.
No widzisz, teraz mamy wyjaśniony temat.
No to co, masz jakiś drugi punkt jeszcze?
Sławek: No i wiesz, kwestia lokalizacji to jest ogólnie szeroki temat, bo każdy potrzebuje czegoś innego.
Jedni będą chcieli mieć szybki dojazd do miasta, niektórzy wolą blisko być lasu lub jezior, jeszcze inni wolą blisko mieć szkołę lub przedszkola.
Tak więc trzeba wykonać taką pracę koncepcyjną, aby ustalić priorytety, co jest ważniejsze.
Z mojej perspektywy odległość do na przykład centrum miasta lub odległość do sklepów czy nawet szkoły nie ma aż takiego znaczenia jak czas dojazdu.
Ja mieszkam pod Żyradowem, niby daleko od Warszawy, od centrum Warszawy mam chyba 50 kilometrów, ale przy dobrych wiatrach 45 minut, 50 minut jestem w całym centrum, ponieważ cała moja trasa do Warszawy to jest zero świateł plus autostrada A2.
Czasami jest tak, że kumpel, który jedzie z północnej Białołęki, to jest dzielnica Warszawy, jest w centrum później niż ja, bo kumpel utyka w korkach i po drodze ma 30 świateł.
Tak więc warto któregoś dnia, rano, wziął sobie urlop w ogóle z pracy,
i zasymulować sobie taką podróż z domu do pracy, czy z przyszłego domu do pracy i z powrotem, czyli pojechać na wybraną lokalizację, ruszyć do pracy naszej, zobaczyć, ile ten czas dojazdu trwa i tak dalej, i tak dalej.
I samemu poczujemy, czy ta lokalizacja, którą wybraliśmy, jest OK, czy jednak są korki i ta okolica nie wydaje się taka dobra, jak wyglądałaby, patrząc tylko na mapę na przykład.
Krystian: Zgadzam się.
I tutaj ja bym jeszcze coś dodał od siebie.
Mianowicie to, że należy patrzeć również troszeczkę w przyszłość pod kątem tego… Tak, to co mówisz się wszystko zgadza.
Czy teraz jest przedszkole, czy teraz jest dobry dojazd do pracy, czy teraz jest sklep i wszystko inne czego człowiekowi do życia potrzeba.
Ale ja bym też patrzał na to pod kątem takim, że jeśli chcemy w tym domu mieszkać do końca życia, albo przynajmniej nie wiem, do emerytury, zależy jaki kto ma plany, to czy do tej emerytury nie będziemy zmieniać pracy i jeździć czasami w drugim kierunku.
Czy do tej emerytury nie dojdą nam inne potrzeby, typu wizyty u lekarza, albo odpadnie nam szkoła, która za chwilę już dzieciom nie będzie potrzebna, albo będziemy chcieli dojeżdżać na jakieś inne dodatkowe zajęcia, albo coś takiego.
Więc tutaj chcąc, nie chcąc trzeba się pobawić lekko we wróżkę, albo przynajmniej pomyśleć nad tymi scenariuszami, jakie w marzeniach mogą się w przyszłości wydarzyć.
I tą samą pracę koncepcyjną wykonać również dla potencjalnych scenariuszy, tych najbardziej prawdopodobnych, najistotniejszych w przyszłości, czyli chociażby ta zmiana pracy.
Powiedzmy u Ciebie w okolicy jest dosyć prosto, bo wszyscy jeżdżą do Warszawy,
Ale są takie miejsca, gdzie niekoniecznie masz jeden ośrodek.
Jeśli ktoś szuka działki pomiędzy Bydgoszczą a Toruniem i w tej chwili jeździ do Bydgoszczy, a później będzie chciał jeździć do Torunia albo odwrotnie, to musi patrzeć w dwóch kierunkach jednocześnie.
Więc to wszystko jest prawda, ale trzeba to jeszcze rozciągnąć w czasie na przyszłe możliwe scenariusze.
Te najistotniejsze, bo oczywiście wszystkiego nie przewidzimy, ale przynajmniej takie podstawowe rzeczy można spróbować sobie jakoś przewidzieć.
Sławek: Zgadza się, zgadza się i powiem jeszcze jedną rzecz, bo ja już mieszkam w tym domu ile?
Kilkanaście lat, tak?
11 lat, no i przed budową domu razem z narzeczoną mieszkaliśmy w mieszkaniu, więc nie mieliśmy dzieci, więc dla mnie
Było wielką niewiadomą, jak to będzie wyglądało w praktyce, tak?
No okej, mam jakąś działkę, mam ileś tam kilometrów do sklepu, wszędzie no dalej niż w mieście, więc jak to będzie wyglądało?
No okazuje się, że to wygląda całkiem sprawnie, przede wszystkim dlatego, że raczej standardem jest to, że ma się w rodzinie dwa samochody i tak naprawdę wszędzie się samochodami jeździ, to jest jakby
Trzeba jakby mieć tego świadomość i to nie jest tak jak ja przynajmniej robiłem w mieście, że chodziłem sobie, nie wiem, codziennie czy też co drugi dzień na zakupy i robiłem sobie zakupy na jeden dzień, tylko mieszkając w domu zwykle jest tak, że robimy zakupy na tydzień, czasami niektóre produkty kupujemy na wyrost, nawet na kilka tygodni, takie jak cukier i tak dalej.
bo jest po prostu miejsce w domu, żeby te produkty składać.
Więc w ogóle nie patrzyłbym na przykład na takie rzeczy jak bliskość sklepu, pod względem jakiego sklepu, takiego wiejskiego na przykład, w którym możemy zrobić szybkie zakupy, bo to ma małe znaczenie.
I tak większość zakupów będziemy robili raz w tygodniu, duża jest zakupy właśnie samochodem i tak naprawdę nie ma znaczenia, czy ten supermarket będzie oddalony o dwa kilometry, czy też o pięć kilometrów.
Więc to jest taka moja pierwsza wskazówka.
Druga, w związku z tym, że mamy już dzieci 7 i 9 lat, to też się okazało, że to nie jest trudne, jeżeli chodzi o włożenie dzieci na zajęcie itd., bo to nie zabiera dużo czasu.
i myślę, że gdybyśmy żyli w dużym mieście, byłoby to w sumie tak samo, znaczy bym nic nie zaoszczędził, jeżeli bym ruszył z mojego mieszkania kilometr dalej, bym musiał stać w korku przez ten czas, jak teraz jadę sobie trzy kilometry, żeby zawieść córkę na język angielski, gdzie po drodze nie mamy żadnej świateł i właściwie jesteśmy po trzech minutach.
Dla mnie było ważne, żeby gdzieś w pobliżu był szybki dojazd do Warszawy, czyli jesteśmy w takiej lokalizacji, że mamy bardzo blisko autostradę A2 i jednocześnie mamy bardzo blisko kolej więc mogę wybrać, czy jadę dzisiaj samochodem, bo będę, nie wiem, w trzech miejscach w Warszawie, więc mi jest tak po prostu wygodniej, czy jadę tylko w jedno miejsce, więc nawet mogę sobie rowerem podjechać na stację, a nawet ode mnie z domu nieraz szedłem na stację, bo mam 20 minut piechotą, całkiem fajny spacer, i jadę pociągiem, w 25 minut jestem już w centrum Warszawy.
Tak więc to też pokazuje, że ta odległość nie ma tak dużego znaczenia, jak czas dojazdu.
Krystian: Tak, i to jakby cała wypowiedź twoja moim zdaniem sprowadza się do tego, że każdy musi wiedzieć to, co jest mu potrzebne.
Czy on potrzebuje tutaj szkoły, sklepu, dojazdu do Warszawy, dojazdu gdziekolwiek, a może potrzebuje mieć coś na miejscu albo mieszkać blisko czegoś.
To jest to, co każdy indywidualnie powinien sobie sam określić.
Sławek: A czy ty coś byś zmienił po tych latach zakupu działki i budowy domu?
Krystian: No wiesz, lokalizacja u mnie jest po prostu lokalizacją na wsi i tak jak u ciebie, tylko że dalej od większych miast.
Ona też była wybrana ze względu na jakieś tam powiedzmy kompromisy dojazdów w jedną i w drugą i w trzecią stronę.
No i jakby pozostając przy tych kompromisach, ona jest okej jeśli chodzi o lokalizację.
Z drugiej strony czy coś bym zmienił? Czy coś bym zmienił kupując ją wtedy? Nie, no bo wtedy to był optymalny wybór.
Czy teraz ten wybór bym zmienił?
Przesłanki, które widzę, które można było zmienić ze względu na lokalizację, żeby mieć dojazd szybszy tu, czy dojazd szybszy tam, ale to jest taka kwestia, której nie da się przewidzieć, tak?
Bo w razie zmiany pracy na przykład, i to jest chyba, wydaje mi się, kluczowy czynnik,
No to nie da się tego przewidzieć, że raz dojeżdżam tu pół godziny, a później muszę jechać w drugą stronę i tam już zajmuje 40 minut dojazd albo coś takiego.
Więc to jest nieprzewidywalne. I ja mieszkam akurat tak po środku między miastami większymi w mojej okolicy. No i cóż, no i tak jest.
I to jest według mnie okej. No przeprowadzka, wiesz, co 5 lat przy każdej zmianie pracy o 20 kilometrów w tą czy w tamtą stronę, no też jest bez sensu.
Więc tu jest u mnie jest po prostu taki kompromis, wyciągnięcie średniej z tego, co było, co się udało zrobić.
I jakby jestem z tego zadowolony. No i tyle. Ciężko tu coś dodać. Nie zmieniałbym tego bez wyraźnego powodu.
Bez potrzeby przeprowadzki 300 kilometrów dalej.
Nie ma potrzeby czegoś tu zmieniać. A dojazd, mówię, parę kilometrów w tą czy w tamtą jest czymś, z czym trzeba po prostu żyć.
I tyle.
Sławek: Ja też jestem zadowolony z mojego wyboru.
Dla mnie było ważne, oprócz rzeczy, o których mówiłem, to żeby było cicho i spokojnie.
Dlatego mamy działkę oddalone od drogi głównej.
prawie na 300 metrów z jednej strony, z drugiej może 150 i naprawdę jest cichutko.
Poza tym trochę nam się udało i po tylu latach tylko mamy dwóch sąsiadów, czyli wprost i po jednej stronie.
Z tyłu naszego domu jest cały czas pole, które zostało co prawda podzielone ostatnio na działki budowlane, ale tam się nic nie dzieje, tak więc mamy naprawdę luksus, jeżeli chodzi o komfort i ciszę i każdemu takie coś polecam.
Niestety nie ma możliwości, aby kupić działkę i sobie zagwarantować taki spokój, no bo tak naprawdę, jeżeli sąsiednie działki są możliwe do zabudowy, no to ktoś kiedyś może taką działkę kupić i zabudować po prostu i tutaj nic nie zrobimy.
No ale warto szukać chyba, jeżeli mamy taką możliwość, takie mamy priorytety, działek, które gdzieś są może trochę na Łoboczu, trochę z dala od innych zabudowań, bo to powoduje, że jest szansa, że będziemy dłużej, dłużej sami urzędować te nasze działce.
Krystian: No chyba, że ktoś chce mieć sąsiadów od razu, bo lubił mieć sąsiedztwo.
No tak, może być.
No, więc tu różnie może być, ale nie drążmy tego tematu, bo utkniemy na zawsze tutaj.
Sławek: Może tak być.
I w ramach tego, na co uważać przy wyborze działki, no to dobrze by było, żeby działka miała oczywiście przyłącze energetyczne, aby miała dostęp do wodociągu, kanalizacji.
To są rzeczy, o które warto zapytać sprzedającego, upewnić, że taka możliwość w ogóle jest.
Krystian: A wiesz co, a tutaj bym jeszcze został na chwilę, tak przynajmniej króciutko, bo to jest tak, że kanalizacja to rzadko kiedy zdarza się, że już jest przeciągnięta bezpośrednio do działki i łatwo to sprawdzić czy ona jest czy nie, bo jeśli jest, to po prostu idzie ciąg kanalizacyjny w drodze lub przy drodze, która przylega do tej działki.
Tutaj jakby sprawa jest prosta. Z wodociągiem analogicznie. Już teraz wodociągi są w wielu, wielu nawet wioskach w Polsce, więc to też nie jest wielki problem.
Za to najwięcej wątpliwości, tak jak się spotykam, jest jednak z energią elektryczną.
Bo czasami jest tak, że sprzedający mówi, że działka jest uzbrojona, oczywiście stoi jakaś tam sobie skrzynka elektryczna na granicy działki, no ale czy ona faktycznie jest uzbrojona i ten prąd tam jest, czy ona jest nieuzbrojona i tego prądu tam nie ma.
No oczywiście sprzedający zawsze powie, że prąd jest.
Ale w praktyce różnie to bywa, bo są po prostu różne rodzaje, już tak kolokwialnie mówiąc, tych skrzynek elektrycznych, które stoją na granicy działki.
I to mogą być skrzynki, które faktycznie będą tym złączem kontrolno-pomiarowym, gdzie znajdzie się później licznik i główne zabezpieczenie dla danej działki.
I wtedy taka skrzynka jest dedykowana do tej działki i ta działka jest już uzbrojona, bo ten prąd już tam dochodzi.
Ale może być też tak, że ta skrzynka to jest tylko jakaś główna rozdzielnia, z której dopiero trzeba się podłączyć.
Albo może być tak, że ta skrzynka tam jest, ale w niej jest pusto i w niej nic nie ma, bo ktoś czegoś nie dociągnął, coś było niedokończone.
Jakby sytuacje są różne.
Najlepiej na etapie zakupu działki dowiedzieć się od sprzedającego, czy on ma na to jakiś dokument, że ta skrzynka należy do tej działki, że tam faktycznie jest przygotowane miejsce do przyłączenia się.
A jeśli sprzedający niczego takiego nie ma, warto po prostu dowiedzieć się w lokalnym zakładzie energetycznym do czego ta skrzynka jest i czy faktycznie ona spełnia funkcję takiego przyłącza.
Sławek: Dzięki za uzupełnienie.
Ogólnie, jeżeli chodzi o zakup działki, trzeba sprawdzić wiele rzeczy, bo uzbrojenie terenu czasami jest w ogłoszeniu.
Informacja, że jest, a się okazuje, że jest sieć wodociągowa w drodze, ale nie ma możliwości przełączenia, o czym już nawet kilka razy już w podcastach mówiliśmy.
Ale trzeba też sprawdzić, czy na przykład działka nie jest położona niżej od innych działek.
Czasami nie widać, że jest położona niżej, bo wszystko jest zachwaszczone.
Tymczasem okazuje się po oczyszczeniu działki, że trzeba nawieść na przykład pół metra ziemi, a to naprawdę są wysokie koszty.
Trzeba sprawdzić, czy są linie energetyczne, bo też się zdarza, że czasami gdzieś jest niedaleko, wydaje nam się, że przechodzi nad inną działką, a tutaj się okazuje, że przechodzi nad naszą działką i trzeba się na przykład napocić z tym, żeby w ogóle dom umiejscowić na działce, ponieważ są pewne zasady, które ograniczają możliwość zabudowy, trzeba się od linii energetycznej odsunąć.
Trzeba sprawdzić, czy działka ma wytyczone granice, czy są tak zwane paliki, znaki graniczne, bo często jest tak, że ich nie ma.
Szczególnie, jeżeli działka powstała po jakimś podziale na przykład, albo jest jakaś działka z dziada, pradziada i tak naprawdę nikt nie wie, gdzie są granice tej działki, więc oczekujmy od sprzedającego, aby wykonał tak zwane rozgraniczenie, aby geodeta przyjechał na działkę i wskazał znakami właśnie granicznymi, gdzie ta działka jest położona, bo to też różnie bywa.
To jest o tyle ważne, że zdarza się, szczególnie w małych miejscowościach i we wsiach, że są jakieś ciągnące się latami sprawy spadkowe, że ktoś ma pretensje o granicę, że jakaś granica wchodzi na granicę innej działki.
Czasami są przepychanki przez kilka pokoleń. W związku z tym, jeżeli działka nie ma wytyczonych granic, to może być problem, bo właśnie ktoś ma jakieś pretensje do twojego kawałka terenu.
Tych zagrożeń jest bardzo dużo, jest naprawdę ich bardzo dużo i kupić działkę jest o wiele, wiele, wiele trudniej niż kupić mieszkanie, więc od razu proponuję, żebyście weszli na stronę jaksiewybudować.pl, bo jest tam kurs wybór i zakup działki, jest chyba 8 odcinków tylko dotyczących tego, na co zwracać uwagę przy zakupie działki, wskazuje na wszystkie zagrożenia i wskazuje na to, jak tych zagrożeń uniknąć, aby po prostu nie utopić pieniędzy a naprawdę można bez problemu, niestety, kupić działkę bezwartościową, na której dom nie może powstać.
Przykładowo działkę, na której są grunty, które nie pozwalają na budowę domu, tak zwane grunty nienośne, tak w większym skrócie, lub nawet można kupić działkę, tak jak w mojej okolicy, na terenie przyszłej inwestycji kolejowej, która ma prowadzić do CPK.
Takie działki są sprzedawane, takie działki możesz oficjalnie kupić, notariusz przed tym cię nie ostrzeże, bo nie ma takich nawet możliwości prawnych i kupisz działkę i dostaniesz za chwilę pismo, że jednak musisz ją sprzedać po cenie, którą Ci CPK zaoferuje, ponieważ właśnie ona biegnie na terenie przyszłej inwestycji kolejowej.
Tak więc zapraszam na stronę jaksiewybudowac.com.pl
Krystian: Tak, bardzo ładnie to ująłeś, a ja dodam jeszcze kolejne zagrożenia, no bo CPK, no to jest flagowe, standardowe, sztandarowe zagrożenie w tej chwili w okolicach Warszawy, tak, w Mazowieckim, ale powiem o takich zagrożeniach, które może są mniej widoczne, mniej się rzucają w oczy, ale również istnieją, typu kanalizacja.
Zdarza się tak, na przykład u mnie w okolicy jest taka sytuacja, że rolnik kiedyś, kiedyś dawno temu, gdy użytkował pole jako pole, nie miał problemu, żeby miasto przeciągnęło sieć kanalizacyjną przez środek pola, no bo nikomu to nie przeszkadzało, gdy kanalizacja szła na jakiejś tam głębokości grubo ponad jednego metra, to w użytkowaniu rolnym w ogóle nie przeszkadzało.
To pole rolnik podzielił, sprzedano działki i się okazuje, że ktoś kupił działkę, pod którą przez, no nie to, że przez środek, ale w jakiejś tam 1, 3, 1, 4 szerokości przechodzi wzdłuż główna rura kanalizacyjna odbierająca ścieki z całego osiedla.
No i w odległości od niej nie można się wybudować kilku metrów, więc trzeba budynek przesunąć w jedną stronę, a na dodatek tam jest wieczyste użytkowanie i w razie uszkodzenia rury lokalne przedsiębiorstwo wodno-kanalizacyjne ma prawo wejść na działkę, rozkopać ją po to, żeby się do rury dostać.
Świetna działka, generalnie można na niej się wybudować, ale może jest to trochę mało komfortowe żyć w takim miejscu, gdzie w każdej chwili rura może pęknąć i coś tam może być potrzeba, żeby ta działka została rozkopana.
No i też budynek trzeba było dostosować do tego, żeby on się tam zmieścił.
Kolejna sprawa, co się też u mnie w okolicy zdarza,
stare przewody telekomunikacyjne wojskowe, które nie są widoczne na wszystkich mapach, bo to jest niespodzianka, bo to są tajne i wojskowe, nie są wszędzie widoczne, a wokół nich nie można nic budować.
I wtedy sytuacja wygląda tak, że ktoś kupuje działkę, nie wie, że tam był przewód wojskowy, no bo na oficjalnych mapach tego nie ma, bo on jest tajny,
A w momencie, gdy występuje o pozwolenie na budowę, może się tak zdarzyć, że dostanie sprzeciw z wojska, że budować nie wolno.
Jakby bez podania informacji dlaczego albo gdzie wolno, tylko że nie wolno, po prostu, bo nie.
Albo czasami trzeba się przepychać z wojskiem, w cudzysłowie przepychać, no bo oni powiedzą, że tu nie można, ale możesz budować 5 metrów w lewo, albo 5 metrów w prawo, nie?
Ale tu nie.
Jakby nie wiedząc, gdzie jest ten kabel, bo on jest tajny.
Takie kwiatki też się zdarzały.
Ja osobiście nie miałem takiego na szczęście, ale jeden kabel wojskowy też kiedyś wykopałem już nieczynny na szczęście.
I jeszcze co, gazociągi, to też pod ziemią są i są mało tego, są takie piękne kwiatki, że są nieczynne nitki gazociągów pod ziemią, które wchodzą sobie na jakąś działkę, analogicznie jak z tą kanalizacją, o której przed chwileczką powiedziałem, że kiedyś komuś rolnikowi na polu to nie przeszkadzało, że ten gazociąg sobie tam był.
Ale rolnik podzielił, sprzedał i teraz jest działka, pod którą jest gazociąg i on ma jakąś strefę ochronną, wokół której nie można budować. Jest już nieczynny, ale oczywiście nikt go nie wykopie i nie zaślepi.
I po prostu on jest i przeszkadza w budowaniu i nic się z tym nie da zrobić.
Więc takie kwiatki też są. Są kwiatki związane z dojazdem do działek, bo to też różnie bywa przez podziały i inne rzeczy.
Te dojazdy do działek się komplikują, więc jakby takich kwiatków, na które można trafić kupując działkę jest łoch i jeszcze troszkę.
Dużo.
Sławek: Ale po to jesteśmy, żeby pokazać, jak kupić bezpiecznie działkę, a pokazujemy dlatego, że po prostu dużo osób kupuje działki, myśląc, że jak widzą działkę i coś na niej rośnie, no to coś się może złego stać, a stać się może bardzo, bardzo dużo.
I szkoda na początku budowy utopić 100 tysięcy złotych na teren, z którym nic nie możemy zrobić.
A niestety znam sytuację, że właśnie takie osoby taką działkę kupiły, no i potem co zrobić?
Sprzedajesz, ukrywając wadę, które znalazłeś i tak to się ciągnie.
No więc tak, taki to smuteczek.
Krystian: To co, masz jeszcze jakieś porady?
Sławek: Wiesz co, chciałbym przejść od razu do kolejnej rzeczy, no bo na temat tego, na co uważać, to nawet jakbyśmy gadali dwie godziny, to nie jesteśmy w stanie tego wyczerpać, bo to jest kurs, mówimy wprost.
Natomiast no teraz, co dalej?
Załóżmy, że już mamy działkę, wybraliśmy, sprawdziliśmy plan miejscowy lub mamy decyzję o warunkach zabudowy, sprawdziliśmy wszystko, że wszystko jest dobre, możemy się budować na tej działce, sprawdziliśmy wszystkie zagrożenia i tak dalej.
Co dalej?
No, dalej trzeba by jeszcze spróbować może z tym właścicielem ponegocjować.
I chciałbym trochę o tych negocjacjach, bo w przypadku działki budowlanej są pewne możliwości negocjacyjne, z których nie korzysta się z prostej przyczyny.
Z takiej, że jeżeli już szukamy działki kilka miesięcy albo i dłużej i znajdziemy tą wymarzoną, to mamy obawy przed negocjacjami, aby nam ta działka nie została sprzątnięta i koniec.
W związku z tym musimy postanowić, co dla nas jest ważne.
Jeżeli mamy na oku działkę marzeń, chcemy ją kupić, to tak naprawdę od razu wiemy, że za nią nie otrzymamy dobrej oferty, bo jesteśmy po prostu napaleni.
Dlatego warto, jeżeli tylko to jest możliwe, mieć dwie lub trzy działki do wyboru.
One mogą być trochę gorsze, może w gorszej lokalizacji, może trochę droższe, ale warto mieć jeszcze alternatywę po to, aby tak się nastawić. OK, negocjuję z tym właścicielem, będę starał się uzyskać jak najwięcej pieniędzy,
ale w razie czego mam jeszcze awaryjne wyjście.
Mam drugą działkę lub trzecią działkę.
O tym bardzo fajnie mówi między innymi Wojciech Woźniczka i proponuje jego podcasty i książki.
Podcastem to nie wiem, ale książki na pewno negocjuj, negocjuj dwa, bo on właśnie pokazuje jak się mentalnie przygotować do transakcji.
I jeżeli się nastawimy do transakcji właśnie pozytywnie, na spokojnie, to jesteśmy w stanie więcej zarobić, więcej zaoszczędzić.
I warto na to spotkanie z właścicielem
zabrać osobę, która nie jest w ogóle emocjonalnie związana z tą nieruchomością.
No bo jeżeli na przykład pojedziemy z żoną lub mężem i razem my chcemy tę działkę koniecznie kupić, bo jest super, ekstra, fajna i tak dalej, to się szybko wyda, że chcemy ją kupić.
Siłą rzeczy druga strona to zauważy. Natomiast jak weźmiemy drugą osobę, której nie zależy na tej działce, ona będzie w stanie spokojnie zwrócić uwagę na wady tej działki,
powiedzieć, że ta działka może nie jest tak, powiedzmy, jak nam się wydaje, trochę utemperuje nasze zapędy.
Więc pierwsza w ogóle rada negocjacyjna to jest to, żeby podejść do tego na spokojnie.
Krystian: Zgadzam się.
Jak najbardziej się zgadzam.
Chodzi o to, żeby tutaj samemu na sobie zastosować jakiś prosty trik psychologiczny, żeby się siebie powstrzymać przed pochopnym wydawaniem pieniędzy, pochopnym i bezkrytycznym, tak bym to ujął.
Sławek: Druga wskazówka jest taka, to widzę po ludziach, którzy negocjują ze mną.
Czasami jest tak, że zaczynają negocjacje na przykład od krytyki, tak aby skrytykować coś, co chcą kupić, bo myślą, że dzięki temu, że oni skrytykowali, ja obniżę cenę.
I sporo osób, które kupują działki zaczynają od krytyki, że ta działka jest w sumie nie za dobra, ale chcemy ją kupić.
To jest sprzeczne samo w sobie i to jest po prostu nieszczere.
Powinniśmy szczerze powiedzieć właścicielowi, co o tej działce myślimy. Czyli po pierwsze wskazać zalety.
Kupujemy tą działkę, bo chcemy ją kupić, coś nam się podoba. Pokażmy to, pochwalmy działkę.
To zawsze dobrze działa, że właściciel zobaczy, że rozmawia z kimś rozsądnym, uczciwym.
Mówimy, że tak jak najbardziej ta działka jest w porządku. Potem dopiero możemy wskazać jakieś wady działki, ale niektóre będą takie wady, wiecie…
No, chcemy tę działkę kupić. Być może ona jest w ogóle super wymarzona, ale na pewno może mieć jakieś wady.
Na przykład ja w kursie daję taki przykład, że na przykład działka, która leży niedaleko stacji PKP może być dla kogoś zaletą, mać blisko do stacji PKP. Rewelacja, prawda?
Ale też może być dla kogoś innego wadą. Przejeżdżające pociągi, opuszczające szlabany, generowany hałas.
Zawsze możemy wskazać jakieś wady, które niekoniecznie są wadami dla nas, ale ogólnie rzecz biorąc, tak obiektywnie wadami są.
Jeżeli w ten sposób przedstawimy działkę, że działka nam się bardzo podoba, ale z małymi zastrzeżeniami, to już powoduje to, że właściciel będzie bardziej skłonny nam tę działkę sprzedać, a jeżeli on będzie chciał nam sprzedać działkę, a nie my będziemy chcieli ją kupić, to on będzie starał się obniżyć cenę, albo dać nam jakieś specjalne warunki, aby nas przekonać do zakupu.
Krystian: Tu też się zgadzam, nie mam pytań.
Sławek: I pewną sztuczką, którą wiem, że trudno zastosować, jak podchodzimy emocjonalnie do działki, jest to, aby nie składać oferty jako pierwszy.
No bo jeżeli damy od razu propozycję sprzedającemu, że zapłacimy za działkę, nie wiem, 15 tysięcy mniej, no to wiadomo, że już nie uzyskamy niższej ceny.
No siłą rzeczy już postanowiliśmy, że to jest nasza minimalna cena, za którą zapłacimy działkę.
Więc jeżeli sobie tylko pozwolicie na to, aby wytrzymać takie negocjacje, to warto prosić właściciela o to, aby to on składał ofertę, żeby on się postarał o to, żeby ta oferta była przez niego złożona, a my zdradźmy, ile chcemy na działkę przeznaczyć, dopiero wtedy, kiedy będziemy widzieć, że po drugiej stronie już nie ma żadnych, żadnego już pola do negocjacji.
I jeżeli będziemy oferować jakąś cenne za działkę, to już jest kwestia trochę analizy rynku,
Musimy mniej więcej wiedzieć, jakie są ceny działają w okolicy, żeby zaproponować cenę nieprzesadzoną z jednej strony.
Można wskazać inną nieruchomość, która ma jakieś inne zalety, która jest np. o 10 tys. zł niższa.
No i dlatego chcemy też za tę działkę, którą wybraliśmy, tak niską cenę.
Z drugiej strony jednak ja nie widzę żadnych przeciwwskazań, aby dać propozycję naprawdę niską.
Nawet 20-30% od tego, co powiedział właściciel działki.
To się wydaje czasami abstrakcyjne.
szczególnie jak ceny działek poszybowały do góry, ale właśnie dlatego warto dać niską cenę, ponieważ ceny niektórych działek są nierealnie wysokie.
Niektórzy sprzedają działki nie patrząc na to, ile ta działka jest warta, tylko patrzą na to, że jakiś sąsiad dwa lata temu sprzedał podobną działkę jak on za 200 tysięcy złotych, no to on weźmie 200 tysięcy.
Czasami pomysły właścicieli działek dotyczące cen są po prostu, mówiąc wprost, bezsenne z palca.
To nie ma żadnej analizy rynku, nie ma niczego, po prostu tak chcę taką cenę i koniec.
Jak temu uzasadnisz, że jednak jego działka jest warta o 50 tysięcy mniej i uzasadnisz to dobrymi argumentami, to dlaczego właściciel działki by miał Ciebie nie posłuchać i nie skłonić się do Twojej propozycji?
Oczywiście, tutaj jest gwiazdka, są lokalizacje, w których jest mało działek, lokalizacje, w których działki są poszukiwane i tam trzeba się nastawić na to, że negocjacje będą bardzo trudne lub wręcz niemożliwe.
Ale jeżeli szukamy działki w lokalizacjach, gdzie jest tych działek bardzo dużo, mamy inne możliwości, to wierzcie mi, właściciele działek będą bardziej skłonni do ustępstwa.
Krystian: Tak i tutaj bym dodał coś o czym, o czym no wiele ludzi wydaje się zapomina albo nie myśli o tym wprost w ten sposób.
Jeżeli idziemy do sklepu i jest cena na półce no to jakby wszyscy traktują to, że po prostu za taką cenę się to kupuje i wkłada do koszyka, kasuje przy kasie i wychodzi tak.
Z działkami jakby nie ma jednego oficjalnego ustalonego cennika i wynikowa cena zakupu jest po prostu wypadkową tego za ile sprzedający chce sprzedać, a kupujący chce kupić i ile uda się uzyskać w negocjacjach.
To jest zawsze kwestia rozmowy, to nie jest nigdy sztywna cena i te negocjacje
Jakie będą?
Takie będą.
Z jednym sprzedającym da się ponegocjować lepiej, z drugim gorzej.
Jedna osoba, w sensie kupujący, ma takie umiejętności negocjacyjne, druga ma inne.
Różne okresy na rynku są, w których sprzedający bardziej albo mniej chce sprzedać, albo bardziej albo mniej chce zarobić.
Tutaj jest cały szereg czynników, które wpływają na to, jak ta działka, jaka będzie ostateczna cena tej działki, ale pamiętajmy o tym, że to jest zawsze kwestia indywidualnej rozmowy, indywidualnych negocjacji.
Nigdy nie jest tak, że sprzedający wrzuci cenę, powiedzmy tam, nie wiem, dla przykładu okrągłe 100 tysięcy, my jako kupujący powiemy, no ale jakby tam dał Pan troszeczkę opustu, to by było miło, a sprzedający, no to tam dam 1000 zł, no to to kupujemy.
To tak nie działa.
Można tutaj naprawdę beztrosko szczerze mówiąc sobie po prostu porozmawiać i ponegocjować ze sprzedającym i uzyskać cenę, która zadowoli obie strony, a przynajmniej do tego dążymy.
Sławek: Ja kiedyś chyba rekordową działkę wynegocjowałem 60%, głównie dlatego, że mi się absolutnie nie spieszyło i w ogóle mi na tej działce nie zależało, co wprost komunikowałem właścicielowi działki, ale po trzecim telefonie jak zobaczył, że ja tak podchodzę bardzo do tego tak na spokojnie, właściwie temu nie zależy, to złożył mi taką ofertę, że była aż tak dobra.
W mojej okolicy wiem, że jedna działka została sprzedana o połowę taniej, tylko dlatego, że właściwie działki potrzebowały pilnie pieniędzy na spłatę długów i akurat znalazł się inwestor, który miał gotówkę i był w stanie szybko działkę kupić za bardzo, bardzo dobrą cenę.
Takie rzeczy się zdarzają. Oczywiście to wymaga chodzenia, rozmów, jeszcze więcej chodzenia, jeszcze więcej rozmów, ale jeżeli mamy czas i chcemy zaoszczędzić, no to nie ma lepszego sposobu.
Nie wszystkie negocjacje, nawet bym powiedział, że większość negocjacji kończy się fiaskiem, po prostu, nie dogadacie się.
Dlatego powiedziałem, że w przypadku działki jest to trudny temat, no bo właśnie, jak nie ta działka, to która?
Ale mamy świadomość tego, że za drugim, trzecim, czwartym razem znajdziemy kogoś, kto rzeczywiście da nam dobrą cenę, na którą się może jeszcze nie zgodzimy, może jeszcze coś wynegocjujemy.
Warto rozmawiać.
Przykładowo, jeżeli na przykład działkę sprzedaje ktoś, kto ma tylko jedną działkę i zrobił analizę rynku i chce cenę X, prawdopodobnie będzie ciężko z nim negocjować.
Ale z drugiej strony, być może rozmawiamy z kimś, kto dostał działkę rolną w spadku, podzielił tą działkę rolną na 10 działek, 8 już sprzedał, kasę ma dużo, dobre samochody i tak dalej i w sumie już był tak…
Nie do końca mu tak zależy, żeby ta dziewiąta działka i dziesiąta poszły po takiej samej wysokiej cenie jak pozostałe.
Prawdopodobnie z taką osobą będzie negocjować łatwiej.
Albo może być trudniej, jeżeli jest to osoba, która rzeczywiście będzie walczyła o swoje, a ma doświadczenie, bo już ileś tam działek sprzedała.
Kluczem jest to, żeby próbować. Nie spróbujemy, to się nie dowiemy.
I myślę, że nawet przed zakupem działki warto negocjować po prostu w takim życiu codziennym.
Proste rzeczy. Wymagajmy różnych rzeczy.
Nie wiem, to mogą być czasami jakieś pierdołki, ale wiem, że wiele osób ma kłopot z byciem wymagającym i ma problem z rozmową z ludźmi i warto nawet w małych sprawach, już teraz w życiu codziennym, trochę być wymagający.
To może chodzić o absolutnie pierdołki, typu byłeś w restauracji i nie dostaliśmy paragonu.
Tak?
To domaga się paragonu. Możesz, nie wiem, ćwiczyć negocjując na targu, na przykład, nie wiem, kupisz coś trochę taniej, jak kupisz więcej kilogramów, tak?
Ja ćwiczyłem na przykład, kupując bodajże malinę.
Trochę dla sportu, trochę dlatego, żeby poczuć, że jestem w stanie wynegocjować kilka złotych, więc tym bardziej będzie mi się chciało, żeby wynegocjować kilka, kilkanaście tysięcy złotych.
Tak więc warto się do tych negocjacji po prostu przygotować.
Krystian: Sławku chciałbym Ci zwrócić uwagę, że mieliśmy przez pół godziny prowadzić ten podcast i nie przekraczać ustawowego czasu.
Sławek: Wynegocjuję z Tobą jeszcze kwadrans?
No, to à propos negocjacji… Powinienem spytać, ile jeszcze mi dasz czasu dodać do tego kwadransu?
Krystian: No właśnie.
Tak, a potem ja bym powiedział, że daję Ci pięć minut, a Ty powinieneś zapytać, co powinniśmy zrobić, żebym dał Ci kolejne pięć minut.
Niestety, widzisz, zaskoczyłem cię.
Nie byłeś przygotowany do tych negocjacji.
Dlatego mamy przykład na żywo, aż do negocjacji trzeba się przygotować i przejdźmy może do kolejnych tematów, bo już pewnie słuchacze wyłączyli dawno ten nasz podcast, jak już przeciągamy tak daleko.
Sławek: Nie przeciągamy, słuchaj, zaraz godzinka minie, więc szybko do rzeczy.
Ostatni etap, czyli zakup.
Co jest ważne?
Po pierwsze, jak już mamy dobrą cenę, mamy wszystko ustalone, podpisujemy umowę przedwstępną.
Umowa przedwstępna to jest taki dokument, który w wielkim skrócie zobowiązuje sprzedającego do sprzedaży działki, a ciebie do zakupu.
I w tej umowie przedwstępnej mogą być wpisane różne warunki.
Na przykład kupisz działkę wtedy, kiedy zostanie wydana decyzja o warunkach zabudowy, która pozwoli na budowę domu o takich i takich parametrach.
Warto taką umowę spisać, jeżeli działkę, którą kupujesz, takiej decyzji o warunkach zabudowy nie ma.
W umowie przystępne są oczywiście informacje o kwocie, o tym, co się na danej działce znajduje, bo mogą być jakieś stare fundamenty, jakieś ogrodzenie itd.
I jest to istotne, żeby taka umowa była podpisana u notariusza.
Owszem, można ją spisać na zwykłej kartce A4, ale po to jest notariusz, żeby zadbał o Twoje bezpieczeństwo.
Jak już taką umowę przedwstępną podpiszesz, a dodam, że wytyczne do umowy przedwstępnej także są w kursie na stronie jaksiewybudowac.pl, jest zakup działki.
I tutaj tylko prosta rada, bo w sumie to umawiacie się u notariusza i jest akt notarialny odczytywany.
Rada numer jeden jest taka, aby w miarę możliwości wybrać notariusza samemu, a nie wierzyć notariuszowi, którego wybrał właściciel działki ponieważ znam sytuacje, w które właściciel działki był w rozmowie z notariuszem, mówiąc tak wprost, więc lepiej tego unikać, szczególnie jeżeli właściciel działki jest osobą, która sprzedaje wiele działek.
Prawdopodobnie notariusz może gdzieś coś przeoczyć, to tak mówię, tak bywa.
A po drugie, co jest bardzo ważne, aby podczas odczytywania notarialnego być bardzo skupionym i nie bójmy się zadawać pytań.
Czasami notariusze czytają bardzo wolno ten akt naturalny, to trwa godzinę i dwie nawet, ale nie pozwólmy, żebyśmy w tym czasie się odłączyli mentalnie.
Musimy wiedzieć, co nam jest odczytywane, musimy mieć pewność, że wszystko rozumiemy.
Jeżeli tylko coś jest dla nas niezrozumiałe, od razu mówimy, że coś jest nie tak, prosimy o wytłumaczenie.
To jest ten etap, właściwie ostatni etap, kiedy możemy zadbać o swoje bezpieczeństwo i po to jest notariusz, aby na nasze pytania odpowiadał.
Tak więc bądźmy po prostu podczas aktu notarialnego bardzo skupieni.
Krystian: I właśnie po to jest to odczytanie aktu notarialnego, żeby w jego czasie trwania można było się z nim zapoznać i wnieść ewentualne uwagi.
To nie jest po to, że przychodzimy do notariusza i on sobie czyta opowieść, a my sobie je słuchamy.
i po prostu byle szybciej niech to minie, bo po co?
To jest właśnie po to, żeby wszyscy dosłownie jasno rozumieli tak samo, co, kto kupuje, sprzedaje i co się dzieje.
Jakby po to jest ten moment, żeby właśnie zapytać, dowiedzieć się, wyjaśnić i żeby nie było wątpliwości.
Po to to jest, więc jakby jeżeli faktycznie kupujecie działkę i idziecie do notariusza, to skorzystajcie z tego w razie wątpliwości, nie traktujcie tego jako przykry obowiązek odsiedzenie i odsłuchania przeczytania aktu notarialnego.
Sławek: No, to tyle mam do powiedzenia.
Cieszę się, że po ostatnich podcastach, kiedy ty mówiłeś, ja miałem dzisiaj trochę możliwość pogadania.
Chyba trochę za dużo napiłem się energetyka przed podcastem, ale to mam nadzieję, że nie mówię zbyt szybko.
Krystian: Wiesz co, pomogło może, bo podcast był troszeczkę krótszy dzięki temu.
Dzięki temu podcast był krótszy. Wiesz co, ja jeszcze jedną rzecz, już zbliżałem się do końcówki, bo chciałbym, żeby to wybrzmiało i to też może być zapisane w umowie przedwstępnej, badania geotechniczne.
Będziemy to powtarzać do znudzenia pewnie w podcastach, ale badania geotechniczne.
Jakby na rynku zostało, zostaje z każdym rokiem coraz mniej działek.
które mają idealne warunki gruntowe, takie że nic tam się nie dzieje i można bez najmniejszych problemów dom budować.
Takie działki oczywiście są, nie mówię, że ich nie ma, ale po prostu z każdym rokiem ich ubywa i urbanizowane są tereny, coraz gorsze pod względem geologicznym, coraz trudniejsze pod względem budowy na nich domów.
No i jakby w dzisiejszych czasach nie ma wymówki przed wydaniem jakiegoś półtora tysiąca złotych przed zakupem działki.
Można sobie to wpisać w umowę przedwstępną, żeby sprawdzić, skontrolować czy nie ma tam kłopotu, który wygeneruje nam konieczność palowania pod budynkiem, wymiany gruntu pod budynkiem, wysoki poziom wód gruntowych, no cokolwiek, jakby może.
i zdarzyć tyle przeróżnych rzeczy, że szkoda się nie zabezpieczyć przed tym.
I to jest moim zdaniem po prostu obowiązkowe.
I to w sumie tyle ode mnie.
Sławek: I będziemy mówić o tym bardzo często. Zadałeś mi pytanie na sam koniec.
Krystian: Bardzo ważne pytanie.
Właśnie.
Bardzo ważne pytanie jest takie, w jaki sposób chcesz mnie zareklamować?
Sławek: Jeszcze raz, co?
Krystian: W jaki sposób?
W jaki sposób chcesz mnie zareklamować?
Sławek: Myślałem, że wydasz moją koszulkę tematyczną.
Krystian: Ach, koszulkę, no patrz, jak mogłem o tym zapomnieć.
No dobrze, jak już tak nalegasz, to jaką masz koszulkę tematyczną dzisiaj?
Sławek: Proszę bardzo, mówimy o działkach, więc mam koszulkę najlepszy rolnik we wsi, a wytłumaczę dlaczego, bo ja mieszkam we wsi, więc tak to jest.
A nie wiem, czy ci mówiłem i chyba wam w ogóle nie mówiłem, że ja rok temu skończyłem studia podyplomowe w zakresie rolnictwo i ta oto koszulka jest prezentem od siostry mojej żony i szwagra.
Mam też drugą podobną, więc jestem najlepszym rolnikiem tutaj w okolicy.
Nikt nie może powiedzieć, że jest inaczej.
Tak więc, jak widzisz, różne rzeczy robię w międzyczasie.
Krystian: Masz za dużo międzyczasów.
Sławek: Już nie, ale jeszcze rok temu trochę miałem, więc postanowiłem studia skończyć.
Co ciekawe, studia w tajemnicy przed żoną zdradziłem dopiero, kiedy obrębiłem dyplom, więc taka ciekawostka.
Krystian: No to widzisz, jeszcze nie wiem, jak to wykorzystamy w takim razie.
Zobaczymy, trzeba się zastanowić, jak to spożytkować.
Sławek: No kup kursu działka od rolnika na przykład, no słuchaj,
Krystian: Takie hasło marketingowe.
No dajcie znać w komentarzach, co o tym sądzicie.
Chociaż nie wiem, czy chcę znać odpowiedź na to pytanie.
Sławek: Ustalmy, że jeżeli chodzi o przekaz marketingowy, to nigdy nie byliśmy w tym najlepsi.
Krystian: Tak, to jak już nie jesteśmy tak nie najlepsi, to ja tylko przypominam, że jeżeli ktoś by reflektował, żeby mu wybudować dom pod Warszawą, no to zapraszam od kontaktu.
Link znajduje się w opisie tego filmu.
Wszystkie kursy, o których dzisiaj wam opowiadaliśmy również znajdują się w opisie tego filmu i co ważne jest darmowy kurs o działce, o zakupie działki.
który również, do którego dostęp również możecie odebrać przez link znajdujący się w opisie tego filmu.
Czy mamy jeszcze jakieś ogłoszenia?
Sławek: Nie, kończymy ponad chyba godzinę, już jest tak, więc wielkie dzięki.
No i kolejny raz będziemy mówić tylko pół godziny krócej chyba.
Chyba, że będę móc jeść z Krystianem dłuższy termin.
Musisz poćwiczyć jeszcze.
A jeśli ktoś dotrwał do końca, niech chociaż da łapkę w górę, żebyśmy wiedzieli, że dotrwał do końca, albo niech napisze w komentarzu jedno słowo typu „dotrwałem”.
To będziemy wiedzieć, że ktoś dotrwał do końca i wysłuchał tych naszych przynudzeń.
To co?
Wakacje się skończyły.
Do zobaczenia za tydzień.
Po wakacyjnej przerwie będziemy nagrywać co tydzień we wtorek o 19.
Także do zobaczenia za tydzień.
Do usłyszenia.