W tym odcinku opowiadamy do jakich, błędnych wniosków może prowadzić popularna wycena domu za metr kwadratowy.
Ten tekst jest zapisem podcastu, który możesz wysłuchać, klikając w poniższy link lub przeczytać poniżej. Zapraszamy!
Dlaczego wycena domu za metr kwadratowy jest złym pomysłem
[KRYSTIAN] W tym odcinku opowiemy Wam, dlaczego naszym zdaniem porównywanie cen budowy domu za jeden metr kwadratowy jest złym pomysłem. Daje ono nierealistyczne wyniki i nie powinniśmy go stosować do szacowania kosztów budowy własnego, przyszłego, wymarzonego domu. Zapraszamy do odsłuchania i oglądania.
Na początek, żeby zacząć ten temat, mam do ciebie pytanie. Właściwie to taka zagadka — choć może to za dużo powiedziane. Możesz odpowiedzieć, jak chcesz, nie narzucam ci sztywnych ram.
Powiedz mi tak: masz pięć milionów złotych i chcesz wybudować wymarzony dom. Pięć milionów to dosyć dużo, może na tysiącmetrową willę nie wystarczy, ale trochę już da się poszaleć, więc nie ma wielkiego ograniczenia budżetowego.
Co by się w nim znalazło? Nie mów mi o metrach, tylko co byś chciał — takie z bajerów.
[SŁAWEK] Po pierwsze na pewno mega przestronny salon, taki naprawdę mega, 80 metrów na przykład. Być może chciałbym mieć jakiś wewnętrzny basen, bo człowiek marzy o takich rzeczach. Jakiś pokój telewizyjny, dwa pokoje dziecięce, ale takie większe, myślę, że po 15–20 metrów, nie więcej, bo mimo wszystko szkoda byłoby wydawać pieniądze na coś, co nie będzie bardzo często używane.
Rzeczy, które sobie wymarzyłem, to może jeszcze garaż na trzy samochody, bo pewnie wydam jeszcze pieniądze na jakiś dodatkowy samochód. I chyba tyle. Nie mam jakichś wielkich marzeń, chociaż czuję, że już ogromny salon, przestronny garaż i tak dalej — to już zrobi się wewnętrznie 300 metrów.
[KRYSTIAN] Wiesz co, chciałem uniknąć mówienia o metrach, ale dobra, powiedziałeś i wiesz, do czego zmierzam.
Zmierzam do tego, że powiedziałeś na przykład basen. I jak basen przekłada się na koszt za metr kwadratowy?
[SŁAWEK] Nijak się nie przekłada.
[KRYSTIAN] Czy wyposażenie tego pokoju przekłada się na metr kwadratowy?
[SŁAWEK] Oczywiście, że nie.
[KRYSTIAN] Zmierzam do tego, bo ludzie pytają nas, znajomych, szukają po internetach i pytają, ile kosztuje wybudowanie domu za metr kwadratowy w 2025 roku.
To najpopularniejsze pytanie wśród budujących. A już na dzień dobry widać taki zgrzyt. Przygotowałem sobie kilka przykładów, bo to na przykładach z każdej branży fajnie to zobrazować.
Pierwszy przykład: dzwonisz do salonu samochodowego i pytasz, ile kosztuje samochód z silnikiem o mocy 150 koni. Koniec informacji. Nie wiesz nic więcej.
Nie wiesz, czy sprzedający by ci chętnie pomógł, ale tak naprawdę nie wie, jaki duży samochód, jaki kolor, jakie wyposażenie, nic nie wie. Podałeś mu jeden parametr i na podstawie tego wyceniał samochód — to też jest absurdalne.
Już to czujemy. Podobnie drugi przykład: idziesz do dentysty i mówisz, że boli cię szóstka. Ile będzie kosztowało leczenie? Ale co się tej szóstce stało? Czy jest dziura, czy boli, czy może trzeba prześwietlenie, kanałowe leczenie i tak dalej?
I jeszcze idziesz do prawnika i pytasz, ile będzie kosztowało prowadzenie sprawy. Jakiej sprawy? Gdzie? O co chodzi?
Czujemy absurd takiej sytuacji, gdzie wyceniamy coś za metr kwadratowy, nie znając w ogóle tego czegoś, nie znając specyfiki.
Precyzyjne określenie oczekiwań
[SŁAWEK] Wydaje mi się, że dla nas to jest absurd, bo my ten temat znamy, ale w ramach tych przykładów, które podałeś, nie wszyscy wiedzą. Zanim zacząłem prowadzić mój serwis byłem właścicielem biura tłumaczeniowego, które dalej funkcjonuje — prowadzi je mój przyjaciel. Częstym pytaniem było: ile kosztuje tłumaczenie jednej strony? Brakowało przynajmniej pięciu parametrów.
Jaka to strona? Czy to jest strona A4, czy inna? Ile jest znaków na tej stronie? Czy tłumaczenie jest zwykłe, czy przysięgłe? Na kiedy potrzebujesz? Na jutro, a za tydzień — to zupełnie inny parametr. Na jaki język? Większość myślała, że domyślnym jest język angielski, ale tłumaczyliśmy na 55 języków. W zależności od tego, co chciałeś, cena była od 50 zł do 350 zł, ponieważ mogło to być tłumaczenie przysięgłe na język chiński, na przykład.
Więc nawet takie pozornie błahe rzeczy, jak tłumaczenie jednej strony, rozrastają się do konieczności podania przez klienta kilku kluczowych informacji. Przy budowie domu tych informacji chyba jest tysiąc, które trzeba znać, żeby w ogóle doprecyzować cenę.
[KRYSTIAN] Tak, i właśnie to jest pierwszy taki wniosek, który wypływa zawsze przy tego typu rozmowie: po pierwsze i najważniejsze, trzeba sprecyzować swoje oczekiwania. Każdy klient, zanim zacznie w ogóle pytać, musi sprecyzować swoje oczekiwania sam dla siebie, a po drugie – jasno je przekazać drugiej stronie, która będzie próbowała zrobić wycenę.
Jakkolwiek ktoś by chciał wyceniać i porównywać ceny z innymi, musi mieć świadomość, że ktoś inny, budując dom za x tysięcy złotych za metr kwadratowy, miał swoje własne oczekiwania – na przykład basen i salę telewizyjną według własnych potrzeb, a ja tego nie potrzebuję.
I ta cena może być kompletnie inna. Jest pierwszy wniosek, że te oczekiwania są super ważne, super istotne i mają największy wpływ na cenę domu, w tym na cenę za metr kwadratowy, gdy już sobie przeliczymy, a nie na powierzchnię, która jest podawana jako pierwszy parametr.
Technologia budowy i jej wpływ na koszty
Ale idźmy dalej, bo to nie wszystko. Jeżeli już definiujesz swoje oczekiwania, to trzeba je przelać w rzeczywistość. I tutaj dochodzi do głosu technologia budowy, na przykład wykonania przeróżnych elementów, bo czasami chcemy je wykonać szybciej, czasami taniej, a czasami tak, żeby spełniały konkretne wymogi termoizolacyjności albo akustyczności – zależy, kto co określi.
I te rzeczy też nie przekładają się bezpośrednio na cenę za metr kwadratowy, bo technologie są różne. Nakład pracy może być bardzo różny, zależnie od tego, kto i jakie ma oczekiwania. Łatwiej jest wybudować dom na planie kwadratu niż o jakichś skomplikowanych kształtach. Więc to jest kolejny parametr, gdzie koszty za m2 mogą być znacznie różne.
Czy chciałbyś tutaj coś dodać?
[SŁAWEK] Pytanie chyba często jest zadawane: która technologia jest najtańsza? Mamy przecież tych technologii całkiem sporo.
Czy można powiedzieć, że dom murowany będzie tańszy od szkieletowego, albo odwrotnie? A może inna technologia jest lepsza? Czy to znowu wszystko zależy? Jak ten temat ugryźć?
[KRYSTIAN] To jest bardzo dużo zmiennych, bo możemy sobie porównywać cenę wybudowania metra kwadratowego ściany.
Tylko powiem Ci, że jesteśmy w stanie metr kwadratowy ściany porównać, ale nie jesteśmy w stanie porównać wybudowania domu za metr kwadratowy w różnych technologiach. Znaczy też, ale szczegółowo wtedy trzeba je przeliczyć. I powiem Ci nawet dlaczego.
Trzeba każdy projekt indywidualnie przeliczać. Weźmy budynek na planie kwadratu, czyli kwadrat o wymiarach 10 na 10 metrów, więc jego powierzchnia będzie w uproszczeniu 100 metrów kwadratowych. Zatem długość jego ścian będzie wynosiła 40 metrów bieżących.
Razy wysokość trzech metrów – mamy powierzchnię ścian. To jest najprostszy dom kwadratowy. A teraz weźmy taki o powierzchni 200 metrów kwadratowych, też na rzucie kwadratu. I zobacz, co się dzieje. Ma powierzchnię dwa razy większą, ale jak sobie to przeliczysz, to wychodzi, że długość ścian to 57 metrów bieżących. Nie dwa razy więcej, tylko 40% więcej.
I to jest kompletnie inny parametr. Jeżeli zaczynamy budować nieruchomość o bardziej skomplikowanej bryle, z jakimiś wcięciami w ścianach, wysunięciami itd., to samo zwiększanie powierzchni jest kompletnie nieproporcjonalne do tego, jak duże ściany budujemy. Nie mówiąc już o dachu, gdzie możemy budować piętro, piętro, piętro — jedno piętro w górę, jedno piętro w dół. I mamy ten sam dach, co przy parterówce o trzy razy mniejszej powierzchni. Jedno jest jedna konstrukcja, a nie trzy.
Więc tutaj technologia i porównywanie różnych technologii budowy nijak się ma do kosztów za metr kwadratowy powierzchni. Z tego właśnie powodu, że my porównujemy na przykład powierzchnię budowy ścian tylko, w sensie wydatek na budowę ścian, a to jest jakiś ułamek całości i niekoniecznie ma się realnie do całej powierzchni.
Dom parterowy czy z poddaszem – co jest tańsze
[SŁAWEK] Tak samo chyba trudno jest porównać budowę domu parterowego z poddaszem użytkowym, bo często dostaję pytanie, co jest tańsze: dom o takiej samej powierzchni parterowy, czy taki z poddaszem użytkowym. Dochodzą jeszcze na przykład takie kwestie, jak powierzchnia zajmowana przez korytarze czy klatkę schodową. Układ pomieszczeń musi być inny, więc tracimy inną powierzchnię właśnie na komunikację.
Tego nie da się policzyć, ponieważ dom o tej samej powierzchni, ale z poddaszem użytkowym, będzie miał zupełnie inną funkcjonalność niż parterowy.
Prawdopodobnie budując go w innej bryle, trzeba wybudować trochę większy, żeby pomieszczenia miały taką samą powierzchnię jak w parterowym. Takie porównania są trudne i ciężko powiedzieć coś konkretnego.
Staram się przekazać, że dom parterowy prawdopodobnie będzie trochę droższy, ponieważ będą większe fundamenty i większa połać dachu, więc koszty będą trochę wyższe. Jeżeli to możliwe, to raczej budujcie dom z poddaszem użytkowym, jeśli zależy wam na oszczędnościach. Z drugiej strony, jeżeli budujesz budynek o powierzchni użytkowej około 70 metrów kwadratowych, to raczej budujesz obiekt parterowy i nie idziesz w górę, bo miałbyś po 30 czy 40 metrów na każdej kondygnacji.
Chciałbym mieć taką konkretną listę porad: „Chcę to, więc buduj to, bo to będzie kosztowało tyle”. Jednak chyba tak się po prostu nie da i trzeba wykonać jakąś pracę samemu, żeby uzyskać wycenę od wykonawców, bo chyba nie ma innej możliwości.
[KRYSTIAN] Tak, właśnie o to chodzi — nie ma prostego przepisu. Chciałoby się mieć prosty wzór, ale po prostu go nie ma i nie da się tego łatwo porównać. To jest świetny przykład: domy parterowe kontra z poddaszem użytkowym — który jest tańszy?
To bardzo trudne do przeliczenia, szczególnie jeśli chodzi o stan surowy. W takim przypadku coś można by próbować oszacować, ale wykończeniówka — a ona przecież jest bardzo ważna, bo nikt nie mieszka w stanie surowym — oraz meble czy później AGD, to wszystko jest w ogóle nieprzeliczalne na metr kwadratowy.
Podam jeszcze jeden przykład. Weźmy łazienkę. Załóżmy, że masz w domu dwie łazienki, każda o powierzchni 6 metrów kwadratowych. Czy jeśli zrobisz je dwukrotnie większe, czyli o powierzchni 12 metrów kwadratowych, to czy będą dwa razy droższe? Sprzęty są przecież te same.
Sprzęty pozostają takie same, natomiast powierzchnia ścian i sufitów się zwiększy. Jednak sprzęty się nie zwiększają, więc nie możemy mówić o dwukrotnym wzroście ceny za taką łazienkę. Większa różnica będzie wynikać z rodzaju użytych materiałów, a nie z samej powierzchni.
Inne czynniki wpływające na koszt metra kwadratowego
Tak to widzę i tak pokazuje praktyka. Jeśli się ze mną zgadzasz, to mam jeszcze kilka tematów na dokładkę, dlaczego uważam, że wycenianie domu za metr kwadratowy jest po prostu błędne. Jak wspominałem, o ile można coś próbować oszacować przy stanie surowym, to dom składa się oczywiście z kosztów wykończenia — to już zahaczyłem — ale mamy też przyłącza.
Sama cena działki — bo dom gdzieś musi stać — oraz opłata za przyłącza są kompletnie niezależne od nakładów na budowę stanu surowego czy wykończenia i w ogóle od metrów kwadratowych. Nie mają z tym nic wspólnego. Przyłącze może być blisko lub daleko, więc trzeba to rozważać zupełnie osobno.
Co jeszcze mamy? W tych czasach mamy inflację, więc jeśli ktoś wybudował swój dom i podaje realny koszt jego budowy za metr kwadratowy, to trzeba mieć świadomość, że jest to wartość z ostatnich dwóch czy trzech lat. Nie oznacza to, że dzisiaj, zaczynając budowę, osiągniemy takie same ceny — one będą się zmieniały na przestrzeni kolejnych dwóch, trzech lat budowy.
Kolejna sprawa to lokalizacja w Polsce. Duże miasta, małe miasta, odległość od producenta konkretnych materiałów budowlanych, które czasami są ciężkie i trzeba je dostarczyć — tu w grę wchodzą koszty transportu. Takich zmiennych jest naprawdę sporo. Co o tym sądzisz?
Negocjacje i podejście do budowy
[SŁAWEK] Niestety się zgadzam. A „niestety”, bo mieliśmy sobie nie potakiwać, a tutaj się okazuje, że zgadzamy się, ale dodałbym parę rzeczy. Kwestia naszego podejścia do budowy, czyli po pierwsze kwestia pośpiechu — i to widzę bardzo często. Bardzo dużo osób chce wybudować dom jak najszybciej, więc wybiera pierwszego wykonawcę, który ma wolne terminy, akceptuje jego cenę, a w efekcie płaci więcej. To jest jedna kwestia.
Druga kwestia to brak czasu albo umiejętności negocjacji. Często się przepłaca na każdym etapie budowy, nawet u geodety. Należy zadzwonić do trzech geodetów, dopytać o cenę, wybrać dobrą, tanią ofertę. Większość ludzi robi tak, że po prostu dzwoni do geodety i przyjmuje pierwszą ofertę. Może być nawet o 500 zł droższa, ale nie wiemy, że przepłaciliśmy, bo nie mamy innych ofert.
500 zł za geodetę, 1000 zł za projekt, 1000 zł za kierownika, 1000 tu, 1000 tam, 1000 gdzie indziej — mnóstwo jest tych tysięcy, które można zaoszczędzić. Nagle okazuje się, że za budowę zapłaciliśmy nawet 50 tysięcy złotych, 100 tysięcy więcej, tylko dlatego, że nie negocjowaliśmy.
Tak więc tym bardziej uprzedzam przed słuchaniem się innych, ile oni zapłacili za budowę swojego domu, bo nie wiemy, z czego jest wybudowany, czy jest zrobiony poprawnie, nie wiemy, jakie są zastosowane rozwiązania, kto to robił, czy ktoś negocjował podczas budowy — niczego nie wiemy, więc nawet wyciąganie średniej nie ma sensu.
Ja administruję jedną z największych grup na Facebooku — „Budowa domu samemu”. Bardzo często są tam takie dyskusje i osoby próbują wyciągnąć jakieś informacje właśnie z takich stu komentarzy, ale to nie ma sensu.
Jeden poda, że zapłacił za budowę 3 tysiące złotych w 2012 roku, ale nie poda szczegółów, bo w komentarzu jest tylko cena. Drugi powie, że wydał 6 tysięcy złotych, ale za jakiś dom prefabrykowany, który musiał powstać w ciągu kilku miesięcy, bo zależało mu na czasie. Z tego nie da się wyciągnąć informacji, że średni koszt budowy wynosi na przykład 4,5 tysiąca złotych.
Więc my wiemy, że tak się nie robi, ale ja dalej trochę nie wiem, jak powinno wyglądać oszacowanie kosztów budowy. Mamy kogoś, kto chciałby się wybudować, ale nie wie, ile jaką kwotę szykować, więc dopóki nie wie, nie zabiera się za budowę. I tutaj nie wiem, jaki masz na to pomysł?
Jak prawidłowo oszacować koszty budowy domu – krok po kroku
[KRYSTIAN] Wiesz co, pomysł jest bardzo prosty, ale trudny w realizacji. Prosty jest taki, że trzeba po prostu wziąć i to policzyć.
Nie ma innej metody. Bierzemy po kolei wszystko, co tylko wchodzi w skład budowy i siadamy, liczymy.Nawet na moim blogu kiedyś zamieściłem takiego Excela — jest dosyć rozbudowany i starałem się po prostu umieścić w nim jak najwięcej pozycji, które trzeba dodać, budując dom. Zaczynamy od pracy koparki, wykopów pod fundamenty, później same fundamenty, ścianki fundamentowe, ściany parteru i tak dalej, i tak dalej. Liczymy i nie zatrzymujemy się w momencie, gdy doliczymy do dachu, tylko kontynuujemy pracę, żeby jak najwięcej elementów wyposażenia po prostu oszacować.
Tutaj jest duży koszt, typu jedna trzecia — rząd wielkości, to jest jedna trzecia budowy. Wszystkie meble, AGD, zabudowy, kanapy i tak dalej, malowanie, farby. Im większy i bardziej skomplikowany, tym więcej czasu powinno się poświęcić na szczegółowe planowanie wnętrz, bo tam kryje się naprawdę dużo wydatków i można na tym nieźle popłynąć, kolokwialnie mówiąc.
Nikt tego nie zrobi za nas, chyba że zatrudnimy profesjonalistę, który się tym zajmie. Ja też tutaj dla Sławka robiłem wycenę tego domu modelowego — doszliśmy do stanu deweloperskiego. Założenie było takie, że ja wyceniam to po swojemu, przyjmuję dobre materiały, to, co uważam za słuszne, kolory i tak dalej. Sławek powiedział: „Okej, tak może być, ale gdybyśmy chcieli pójść dalej w wykończeniówkę, to już pewnie tak się nie da zrobić”.
Na etapie budowy w stanie surowym czy stanie deweloperskim powinniśmy usiąść i kilkanaście godzin przegadać, gdybyśmy budowali dom dla ciebie, tak konkretnie, nie modelowy, nie przykładowy, gdzie wybór odcienia dachówki nie ma znaczenia. Gdybyśmy budowali konkretnie twój dom, powinniśmy wtedy usiąść i przegadać, czyli dokładnie tę blachę, bo tam była blacha, która akurat ci odpowiada, ale jest sześć rodzajów. Każda jest na rąbek, tak jak jest opisany w projekcie, każda ma kolor grafitowy, ale jest sześć rodzajów. Wybierzmy, którą chcesz — i powinniśmy to zrobić. Tak prawdę mówiąc, da się to zrobić, tylko to jest czasochłonne.
Jeżeli ktoś robi to sam, musi poświęcić na to czas. Jeżeli nie, to te porady z internetu typu „ja wybudowałem dom za 5 tysięcy za metr kwadratowy” — to po pierwsze, jeżeli komuś zależy, musi dopytać, kiedy budowała, w jakim standardzie, co tam jest, czego nie ma i tak dalej. Po drugie, trzeba to raczej traktować jako „zacznijmy od 5 tysięcy wzwyż”. Tak bym dla bezpieczeństwa przyjął, bo może się uda taniej, może drożej, ale mamy za mało danych, żeby mieć 100% pewności. Traktujemy to jako dolną granicę kosztów, od których jesteśmy w stanie samodzielnie wybudować dom.
Tu też jest kolejny parametr, w ogóle niezależny od samego obiektu, tylko od człowieka, który go buduje — to umiejętności negocjacyjne. Tego się nie da przełożyć na metry kwadratowe, tu nie ma takiej opcji.
Konsultacje ze specjalistami – projekt koncepcyjny
[SŁAWEK] Słuchaj, mam taką propozycję. Rozmawiamy o tym, że samodzielnie trzeba coś wykonać i spędzić co najmniej kilkanaście godzin nad Excelem. Na pewno jednak większość słuchaczy tego nie zrobi, bo to jest bardzo czasochłonne. Jeżeli ktoś nie chce się tym zajmować, to ja proponuję takie rozwiązanie.
Po pierwsze, warto udać się do projektanta, który z nami usiądzie, porozmawia o naszych oczekiwaniach i zapłacimy mu za przygotowanie koncepcji.
Od razu mówię – ja zawsze zniechęcam na początku do przeglądania setek stron z projektami katalogowymi, bo można się po prostu załamać wielką ich liczbą. Lepiej od razu znaleźć specjalistę, który z nami usiądzie i zaprojektuje jakąś koncepcję. To już samo w sobie będzie dla nas bardzo wartościowe, bo dobry projektant uświadomi nam, czego naprawdę potrzebujemy, a co jest tylko naszą zachcianką.
Na przykład mój basen, o którym mówiłem przed chwilą – gdy się nad tym zastanowić, to trochę bez sensu, bo są problemy z wilgocią, podgrzewaniem basenu i tysiącem innych rzeczy, o których jeszcze nie wiem. Prawdopodobnie taki projektant wybiłby mi ten pomysł z głowy, a może nie.
Po przygotowaniu koncepcji dopiero wtedy można rozeznać się, jakie są koszty budowy. Można kombinować, kontaktować się z wykonawcami, może z firmami, które budują domy modułowe lub prefabrykowane. Mając taki projekt koncepcyjny, możemy się zorientować, na jakie wydatki się nastawić, bazując na ofertach wykonawców, którzy rzeczywiście pracują w naszej okolicy i podadzą ceny na dany rok.
Innymi słowy, ja polecam zapłacić za konsultację z projektantem, być może jeszcze za zrobienie kosztorysu, a także za konsultacje z inżynierem budownictwa. Jeżeli planujemy wybudować dom, to te pieniądze musimy zainwestować, bo robienie tego samodzielnie jest bardzo pracochłonne i, moim zdaniem, mniej dokładne. Zapłacenie specjalistom po prostu się opłaci.
Jeżeli ktoś marzy o swoim domu, to myślę, że powinien zainwestować te kilka tysięcy złotych właśnie w konsultacje ze specjalistami. W momencie, kiedy będziemy mieli informację dotyczącą widełek kosztów budowy według projektu koncepcyjnego, wtedy możemy zadecydować: okej, super, stać nas, mamy budżet na to. Wtedy powiemy: „Panie projektancie, proszę kontynuować, będziemy budować”.
Takie rozwiązanie proponuję osobom, które nie chcą spędzać zbyt dużo czasu w Excelu.
[KRYSTIAN] Wiesz co, dodałbym tutaj kilka rzeczy, bo mówisz, że trzeba zapłacić projektantowi za pomoc. Zgadzam się, nie mam tutaj zastrzeżeń, ale co ważniejsze, to podjęcie decyzji, co chcemy i jak chcemy — takich precyzyjnych decyzji, na przykład jaka ma być kafelka na ścianie w łazience u góry.
Ta na lewo od wejścia, tak? Dokładnie. To tę decyzję i tak trzeba podjąć. Możemy ją podjąć teraz, na etapie planowania budowy. Dzięki temu zaklepiemy sobie jakiś budżet, mamy wstępny wybór, trochę czasu i spokoju, że wstępnie już coś mamy. Może się zmienić, może nie, ale jest wstępnie, w miarę dokładnie coś oszacowane budżetowo i wizualnie.
Możemy ją też podjąć w momencie, kiedy kafelkarz krzyczy: „Panie inwestorze, mi kafelki są potrzebne, bo nie mam co robić”. Ta druga opcja jest gorsza, po prostu, bo raz, że już wtedy nie kontrolujemy budżetu — priorytetem jest czas, dwa, nie mamy czasu na wybór, bo trzeba się śpieszyć i tak dalej. To generuje całe mnóstwo problemów.
Więc ta robota, której się nie chce zrobić, czyli podjęcie decyzji na długo do przodu, co byśmy chcieli, a czego nie — szczegółowych — i tak jest do zrobienia. Tylko jeśli zrobimy ją szybciej, to zrobimy ją lepiej i lepiej przygotujemy się do swojej budowy.
Druga sprawa, to jest to, co powiedziałeś, żeby pójść na przykład do wykonawcy, który wyceni budowę. Tu też szczególnie trzeba uważać przy wykonawcach generalnych. Nie tyle uważać, co zwrócić uwagę na to, że generalny wykonawca wyceni to, co mu przekażemy.
Jeżeli pójdziesz do wykonawcy i powiesz: „Chcę dom 150 metrów”, to on weźmie: „Ostatni budynek 150 metrów wybudowałem za pięć za metr, a teraz jest inflacja, to zróbmy za sześć, a na wszelki wypadek, nie wiadomo, co klient wymyśli, za siedem”. A ty mówisz: „Za siedem, dobra, spoko, może dałoby się to zrobić za sześć”. Wykonawca też tak liczy — za sześć, ale nie ma informacji, więc w swojej cenie daje zapas cenowy, tylko po to, żeby ewentualne pytania i dodatkowe wymagania klienta sfinansować z tej budowy i nie dokładać do interesu.
Klient nie sprecyzował wcześniej, czego potrzebuje, czego nie, więc krótko mówiąc, nie dogadali się. Wykonawca wziął na zapas trochę więcej pieniędzy i na tym zarobił, krótko mówiąc. Tu nie ma nic nieuczciwego po stronie wykonawcy — jak najbardziej rozumiem, bo on zabezpiecza swój interes, musi prowadzić firmę, płacić pracownikom, kupować materiał. To po jego stronie jest logiczne i naturalne zachowanie.
Tylko klient mógł podejść do tematu inaczej, wycenić szczegółowo, porozmawiać i cena mogłaby być zupełnie inna. Tego nie wiemy, ale takie sygnały — takie są realia na rynku i na to też trzeba zwrócić uwagę, jeśli ktoś nie chce po prostu przepłacić.
Myślę, że tutaj powinniśmy jeszcze dorzucić jedną informację, bo cały czas mówimy o wycenianiu za metr kwadratowy i to właśnie dotyczy generalnych wykonawców. Gdy ktoś idzie i pyta o cenę, to on mówi: „Za metr kwadratowy tyle”. Trzeba bardzo, ale to bardzo zwrócić uwagę, za jaki metr kwadratowy — jakiej powierzchni.
Czy mówimy o powierzchni użytkowej domu, czy o powierzchni netto wszystkich podłóg, czy o powierzchni z włączeniem tarasów, podcieni i tak dalej? Powierzchnię możemy zdefiniować na kilka różnych sposobów i trochę głupio byłoby się nie dogadać.
W przypadku, gdy budujemy obiekt powiedzmy 180 metrów, gdzie mamy duży garaż na dwa samochody i kotłownię, powierzchnia użytkowa uwzględnia garaż i kotłownię, bo tak jest liczona zgodnie z prawem, a powierzchnia podłóg netto ich nie uwzględnia. Możemy mieć zatem około 50 metrów różnicy, czyli jedną trzecią lub czwartą powierzchnię całego domu.
To bardzo mocno rzutuje na koszt budowy za metr kwadratowy, a nie ma żadnego wpływu na wartość budowy całego domu po całości. Trzeba więc bardzo uważać, jak się definiuje samą powierzchnię użytkową i to też jest, myślę, częste pole do nieporozumień.
[SŁAWEK] Jeszcze wrócę i uściślę temat projektu koncepcyjnego, bo myślę, że część osób może myśleć, że projekt koncepcyjny to są tylko jakieś kreski na kartce, które pokazują, gdzie będzie sypialnia, a gdzie pokój. Tymczasem ja przez projekt koncepcyjny rozumiem już przeprocesowane i przegadane z projektantem większość rozwiązań, które chcemy zastosować w swoim budynku.
Oznacza to, że już wiemy, jaki materiał, jaka technologia, jakie fundamenty zostaną użyte, czy będziemy ogrzewać dom – mamy to wszystko ustalone. Projekt koncepcyjny jest więc naprawdę krokiem do wykonania projektu budowlanego. Wiemy, z czego będziemy budować, znamy dokładnie powierzchnię, przynajmniej orientacyjnie, jaki będzie dach – na przykład czy będzie to dachówka, blacha czy coś innego. Mamy już podjętych wiele najważniejszych i najbardziej kosztownych decyzji, które pojawiają się podczas budowy.
Dopiero wtedy, kiedy mamy te wszystkie decyzje podjęte i posiadamy projekt koncepcyjny, myślę, że wykonawca jest w stanie całkiem nieźle oszacować cenę budowy. Oczywiście, w momencie gdy powstanie projekt budowlany, pojawi się mnóstwo szczegółów, na przykład związanych z hydroizolacją fundamentów czy tysiącem innych rozwiązań. Myślę jednak, że mogą one wpłynąć na koszty budowy w stopniu rzędu 10–15%, ale nie spowodują nagłego ich wzrostu o 50%.
Taką ścieżkę proponuję. Zachęcam do znalezienia projektanta, który rzeczywiście nas wysłucha i zaprojektuje dom dla nas, a nie dla siebie. Często bowiem zdarza się, że projektanci narzucają rozwiązania, które znają, ale niekoniecznie są one najlepsze.
Jakość wykonania i materiałów – dodatkowe zmienne kosztów
[KRYSTIAN] Tutaj też wchodzi kolejny aspekt — to, co powiedziałeś o szczegółowych rozwiązaniach technicznych, typu hydroizolacji i tak dalej. Wchodzi kolejny parametr, czyli jakość wykonania budynku w stanie surowym, zagospodarowania terenu. Niewiele nawet o tym powiedzieliśmy, a to też nie ma nic wspólnego z przeliczaniem cen na metr kwadratowy. I jakość materiałów wykończeniowych, bo to może zmienić cenę. Myślę, że nawet więcej niż o te kilkanaście procent.
Czasami, to widać po inwestorach, niektórzy robią tak, że machną ręką: „A wszyscy tak robią w okolicy, to ja też tak zrobię”. I to jest, powiedzmy, jakość ekonomiczna — tak bym to nazwał. Ma być tanio, to jest kryterium.
I ja rozumiem, jeśli ktoś buduje tanio i ma być tanio, to buduje tanio i wtedy to jest jego kryterium wyboru po prostu. Ale są osoby, które chcą może czasami wybudować lepszej jakości. Wtedy nie powinny machać ręką na to, że „a wszyscy tak robią”, tylko wybrać wykonawcę, produkty lepszej jakości, bardziej dopilnować wykonawstwa.
Wtedy myślę, że ta różnica może być większa niż kilkanaście procent, co nijak nie przekłada się na metr kwadratowy. Bo jak uwzględnimy jakość w metrze kwadratowym, to nijak — tak krótko mówiąc. I to na każdym etapie: na etapie stanu surowego, stanu deweloperskiego, jakości wykończenia, jakości zagospodarowania działki wokół budynku. Nie jest to w żaden sposób mieszalne metrem kwadratowym, tak bym to nazwał.
Myślę, że tu różnice mogą być kolosalne, szczególnie przy wykończeniu. Różnice mogą być naprawdę bardzo duże. Zresztą dachówki — to już materiał wizualny bardziej, okna — to jest świetny przykład. Tu można ceny razy dwa, razy trzy, bez problemu. I jak przeliczyć cenę okien na metr kwadratowy i porównać okna o różnej jakości, to jest moim zdaniem nieporównywalne w ogóle.
[SŁAWEK] Można wszędzie zaoszczędzić — od fundamentów po dach. Są wykonawcy, którzy więźbę dachową łączą na jakieś dwa gwoździe i uważają, że wszystko jest dobrze. Tymczasem użycie prawidłowych, dobrych łączników i zrobienie wszystkiego zgodnie z normami wcale nie jest takie proste. Oczywiście będzie droższe, bo dobry wykonawca się ceni. Na każdym elemencie można zaoszczędzić, ale też na każdym elemencie można zapłacić odpowiednią cenę za wysoką jakość.
To jest trudne dla osób, które jeszcze domu nie wybudowały. Ja pamiętam, jak kilkanaście lat temu się budowałem — dla mnie w ogóle sformułowanie „stan surowy otwarty” było czymś nowym. Fundamenty? Wiedziałem, że jest coś w ziemi, co jest twarde i to jest bardzo ważne, tak czułem, ale trudno jest poznać osobie, która buduje pierwszy dom, właśnie te rzeczy, o których mówię — sto albo i więcej takich drobnych elementów, które mają wpływ na koszty budowy.
Myślę, że w kolejnych podcastach będziemy o tym mówić trochę szerzej, bo chciałbym, żeby osoby, które nas słuchają, poczuły ten temat bardziej. Chciałbym, żeby były nawet trochę bardziej techniczne niż są teraz, bo to się też przyda do kontrolowania wykonawcy — w jakim zakresie, albo do wyboru kierownika budowy, albo po prostu do tego, żeby wiedzieć, że wykonawcy potrafią iść na skróty i warto być na to przygotowanym, by móc zareagować, gdyby na przykład na budowie nie było kierownika budowy.
Taka dygresja na koniec odcinka.
[KRYSTIAN] Zgadzam się jak najbardziej z tym, co powiedziałeś, że to jest po prostu trudne dla wielu osób. I właśnie dlatego była ta dygresja reklamowa — bo reklamujemy dobry kurs, który przez to prowadzi. Ale też chciałbym powiedzieć o czymś innym: jak to sprawia trudność także początkującym osobom, które budują swój dom po raz pierwszy, nawet porównanie ofert.
Na przykład to, co mówiłem przez chwilę o blasze dachowej na rąbek, którą moglibyśmy zastosować do projektu domu modelowego. Jeżeli jest kilka do wyboru, to czym kierować się, wybierając spośród różnych rodzajów blachy? Czy ceną, wyglądem, czy czymkolwiek innym? Jakie mają właściwości?
I to jest tylko sama blacha. Jeżeli mamy ofertę od wykonawcy na stan surowy, to co w ogóle mamy porównywać, jeśli w nim jest kilkanaście albo i kilkadziesiąt pozycji, które są istotne ze względu na jakość, cenę, estetykę, wygląd i tak dalej — przyszłego domu? Tu jest naprawdę duże pole do nauki dla osób, które budują pierwszy raz.
I wiesz, myślę, że można zdradzić małą tajemnicę, że powoli pracuję nad tym, że jeżeli ktoś nie chce zrobić tego samodzielnie, tylko zleci całą budowę domu wykonawcy, to coś będę mógł też w tym pomóc. Więc tak zagajamy temat, ale rozwiniemy go, jak coś będzie już do pokazania, żeby ktoś, kto nie chce samodzielnie zajmować się tym wszystkim, o czym tutaj mówimy już od kilkudziesięciu minut, miał to po prostu znacznie, znacznie ułatwione.
Dobra, chyba powoli dochodzimy do końca. Mamy jakieś rady dla naszych słuchaczy?
Podsumowanie – jak podejść do planowania budowy domu
[SŁAWEK] Nie załamywać się, to po pierwsze. Po drugie, jeszcze to będzie chyba podsumowanie obu podcastów, bo w drugim podcaście też mówiliśmy trochę na temat tego, żeby sprecyzować swoje oczekiwania i potrzeby w ogóle przed szacowaniem czegokolwiek.
Czuję, że mówimy o tym często, ale jest to potrzebne. Często pada pytanie o koszt metra kwadratowego, a na to pytanie nie da się odpowiedzieć, dopóki nie sprecyzujecie, co dokładnie chcecie wybudować. Chodzi o to, kiedy, jakim trybem, w jakiej technologii, co chcecie, jak chcecie ten dom ogrzewać, czym, jaką chcecie wentylację i tak dalej.
Więc tutaj zapraszamy do naszych serwisów: na kanał Krystiana, na mój kanał. Myślę, że powoli trzeba po prostu na te pytania odpowiadać i dopiero wtedy, kiedy będziemy mieli taką listę odpowiedzi, możemy iść dalej. Ale nie zaczynać marzenia o własnym domu od próby uzyskania informacji, ile kosztuje budowa jednego metra kwadratowego.
[KRYSTIAN] Tak. Wiesz co, ja, żeby podsumować, to w sumie już wszystko powiedziałem, ale chyba najważniejsze rzeczy dosłownie w zdaniach to, co mówimy.
Najpierw należy określić to, co się chce, i to szczegółowo, bo to jest praca, którą trzeba i tak zrobić, a im prędzej, tym lepiej. Tutaj nikt tego za nas nie zrobi. O ile ktoś może za nas policzyć, ile kosztuje wybudowanie metra kwadratowego ściany, to nikt za nas nie zdecyduje, w jaki sposób ta ściana będzie wykończona, jak pomalowana, na jaki kolor.
I to jest praca, która bardzo się przyda, niezależnie od tego, czy ktoś buduje z generalnym wykonawcą i musi mu tylko wyznaczyć kierunek, w jakich kolorach chce mieć wnętrza i jak mają wyglądać, czy ktoś buduje systemem gospodarczym i zleca każdy etap prac. Bo na każdym etapie prac są te szczegóły, które należy dograć, dogadać, uzgodnić. I to wszystko ma wpływ na cenę.
Jednym zdaniem kończąc: to jest niepoliczalne, nieprzeliczalne na metr kwadratowy. Znaczy, przeliczalne na metr kwadratowy jest, ale to jest nieporównywalne dom do domu, budujący do budującego, ze względu na wiele, wiele czynników, które niniejsze opisaliśmy. I na tym chyba możemy kończyć.
[SŁAWEK] Tak, jeszcze powiem, że pod filmem na YouTubie znajdziecie arkusz kalkulacyjny — mój albo Krystiana — oraz link do mojego filmu, w którym omawiam ten arkusz. Korzystajcie z niego, ponieważ zawiera wszystko, od zakupu działki po wykończenie.
Jest tam chyba kilkaset pozycji do uzupełnienia, więc nie przeraźcie się, ale właśnie taka praca musi zostać wykonana. I przynajmniej, jeśli chodzi o wykończenie, nikt tej pracy za nas nie wykona.
Tak więc… tak. Kropka. Kończymy. Kropka.
[KRYSTIAN] Kończymy. Dziękujemy bardzo. Zapraszamy do słuchania, komentowania oraz zadawania pytań. Do zobaczenia, do usłyszenia następnym razem. Cześć.
[SŁAWEK] Dzięki. Cześć. Hej. Dziękujemy.