TRANSKRYPCJA
Ile czasu zabiera uzyskanie pozwolenia na budowę i czy to rzeczywiście jest tak męczące? I co myślę o pomyślę rządu dotyczącym budowy domów o powierzchni zabudowy 70 metrów kwadratowych na zgłoszenie? O tym w dzisiejszym odcinku, zapraszam, Sławek Zając, Jak Się Wybudować I Nie Zwariować.
Liczba spraw do załatwienia przed budową domu wcale nie musi być tak duża, natomiast wszystko zależy od tego, jaką masz działkę i w jaki sposób jest ona zagospodarowana. Za chwilę pokażę, jaki jest najlepszy przypadek, kiedy liczba różnych formalności jest dosyć niska, a jakie są najgorsze przypadki, które po prostu wydłużają uzyskanie pozwolenia na budowę. Natomiast uspokajam, że nawet w takiej najgorszej sytuacji liczba przeróżnych dokumentów i wniosków będzie wynosiła maksymalnie kilkanaście. Trzeba będzie raz na jakiś czas gdzieś podjechać do urzędu, natomiast to nie będzie jakoś bardzo obciążające. To wydłużenie czasu na uzyskanie decyzji pozwolenia na budowę jest związane tylko z tym, że każdy wniosek musi być przez urząd rozpatrzony, a niektóre wnioski rozpatruje nawet 3-6 miesięcy. Niestety już kilka lat temu słabo było z terminami w urzędach, a teraz, kiedy mamy koronawirusa, mam wrażenie, że to stało się takim fajnym argumentem, że przecież mamy epidemię, że trzeba po prostu czekać. Ale niestety nic z tym się nie zrobi, radzę po prostu uzbroić się w cierpliwość. Myślę, że czekanie na odpowiedź urzędu nawet kilka miesięcy nie powinno nas szczególnie denerwować. Na spokojnie, przecież budować się będziemy wielokrotnie dłużej, a w wybudowanym domu będziemy mieszkać kilkanaście czy nawet kilkadziesiąt lat, więc naprawdę te kilka miesięcy nie powinno robić wielkiej różnicy.
W najlepszej sytuacji jesteś, kiedy masz działkę leżącą na terenie objętym planem miejscowym i działka jest uzbrojona. Wtedy liczba formalności jest najmniejsza. W takiej sytuacji potrzebujesz wypis i wyrys planu miejscowego, mapę sytuacyjno-wysokościową, tak zwaną mapę do wzorów projektowych – taką mapę załatwi geodeta. Potrzebujesz także ekspertyzę geotechniczną gruntu. O badaniach geotechnicznych mówiłem bardzo często w moich filmach, także zapraszam do obejrzenia pozostałych, w którym pokazuję, jak to jest bardzo ważne. Potrzebujesz wypis i wyrys rejestru gruntów – załatwisz to w Wydziale Geodezji w Starostwie Powiatowym. Te wszystkie dokumenty jesteś w stanie zdobyć w ciągu 2-3 miesięcy. Najdłużej czeka się na mapę sytuacyjno-wysokościową. To zależy trochę od geodety, w jakim czasie to załatwi, zwykle czas oczekiwania na taką mapę to po prostu 3-4 tygodnie. Być może będziesz potrzebował jeszcze dodatkowe dokumenty takie jak wyłączenie gruntu z produkcji rolnej, uzgodnienie z konserwatorem zabytków, jakieś uzgodnienia z Wodami Polskimi. Oprócz wymienionych dokumentów potrzebujesz także projekt budowlany. Najszybciej będzie jeśli kupisz projekt katalogowy i go następnie zaadaptujesz. Najdłużej będzie trwało zrobienie projektu od podstaw, czyli skorzystanie z usług projektanta, który zaprojektuje projekt indywidualny. Oczywiście to, jaki projekt potrzebujesz, wynika z Twoich oczekiwań. I tutaj zapraszam do wysłuchania albo innych filmów na moim kanale, albo do mojego podcastu, w którym opowiadam o tym, jakie są różnice między projektami i o tym, że projekt katalogowy należy wybrać tylko wtedy, kiedy odpowiada Ci w 99%. Gotowy projekt budowlany razem ze wszystkimi dokumentami i wnioskiem o pozwolenie na budowę składasz w Starostwie Powiatowym i czekasz maksymalnie 63 dni aż otrzymasz pozwolenie na budowę. Potem jeszcze musisz poczekać 14 dni aż decyzja się uprawomocni. W tym czasie nie powinieneś rozpoczynać żadnych prac budowlanych na swojej działce. W podobnej sytuacji będziesz jeżeli działka leży poza planem miejscowym, ale masz decyzję o warunkach zabudowy, więc wiesz, co na danej działce można wybudować. Natomiast w gorszej sytuacji jesteś, kiedy leży działka poza planem miejscowym i nie masz decyzji o warunkach zabudowy. W takim przypadku musisz koniecznie złożyć wniosek o wydanie warunków zabudowy. We wniosku opisujesz mniej więcej parametry Twojego przyszłego budynku i czekasz na odpowiedź. I tutaj niestety czas oczekiwania w niektórych gminach wynosi nawet 3-5 miesięcy. Znowu koronawirus strasznie to wszystko powydłużał, także jeżeli masz działkę, na której nie masz wydanej takiej decyzji, koniecznie już teraz ściągnij na przykład wniosek o wydanie decyzji ze strony internetowej gminy, wypełnij ten wniosek i niech po prostu terminy biegną. Jeżeli Twoja działka jest nieuzbrojona, czyli nie ma wykonanych przyłączy energetycznych, wodociągowych i tak dalej, to także zajmij się tym w pierwszej kolejności, ponieważ czas oczekiwania na niektóre przyłącza jest bardzo długi. Przykładowo w niektórych gminach czas oczekiwania na podłączenie prądu to nawet 18 miesięcy i dłużej. Czasami zdążysz dom wybudować, a jeszcze nie będziesz miał skrzynki elektrycznej w granicach działki. Tak więc od razu jak najszybciej złóż odpowiednie wnioski o wydanie warunków technicznych do zakładu energetycznego, wodociągowego, kanalizacyjnego, niech także już terminy biegną.
Dobra informacja jest taka, że nie musisz mieć wykonanych przyłączy, aby uzyskać pozwolenie na budowę. Na szczęście możesz je wykonać w czasie Twojej budowy i dopiero wykazać, że je wykonałeś w momencie, kiedy chcesz się do domu wprowadzić. Natomiast musisz mieć pewność, że w ogóle możliwość podłączenia będzie. Znam wiele sytuacji takich, że ludzie zaczęli budować domy, wychodząc z założenia, że podłączenie do sieci będzie możliwe, bo dlaczego by nie, a po budowie domu się okazywało, że niestety jest jakiś problem. A to ciśnienie wodociągu jest za niskie, a tutaj jakieś odległości były za wysokie i tak dalej. W związku z tym zawsze miej albo warunki techniczne od inwestorów sieci, albo zapewniania inwestorów sieci właśnie o możliwości podłączenia.
Termin uzyskania pozwolenia na budowę może ulec wydłużeniu w każdej nietypowej sprawie, mówiłem wcześniej o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej, ale mogą być także grunty leśne. Mówiłem o konserwatorze zabytków, ale może gdzieś być archeolog, może być też tak, że musisz wykonać zjazd z drogi publicznej na swoją działkę. Także ta liczba formalności może być po prostu większa w takich przypadkach nietypowych. Natomiast dobra wiadomość jest taka, że wszystko właściwie jesteś w stanie ogarnąć sam. Jeżeli jednak czujesz się zagubiony, potrzebujesz pomocy, to mam dla Ciebie 3 porady. Pierwsza porada, możesz zlecić usługę uzyskania pozwolenia na budowę projektantowi lub innemu specjaliście. Taka osoba za wynagrodzeniem oczywiście w wysokości 1000 lub 2000 złotych, w zależności od liczby spraw, odciąży Cię właściwie w 100%. Druga metoda to zakup naszego ebooka, którego stworzyłem razem z Krystianem Lemkowskim z serwisu Budowa w Praktyce i Krzyśkiem Derdzikowskim, w którym opisujemy krok po kroku, jakie formalności należy załatwić, aby uzyskać pozwolenie na budowę. Możesz także kupić ebooka razem ze wzorami wszystkich umów, czyli dostaniesz wszystkie wnioski, wszystkie oświadczenia, które mogą Ci się przydać podczas uzyskiwania pozwolenia na budowę, dzięki temu będziesz wiedział, jaki wniosek wypełnić i gdzie go złożyć. Trzecią opcją jest zakup moich kursów online z cyklu Jak Się Wybudować I Nie Zwariować, w których pokazuję, jak wybrać i kupić działkę, i jak doskonale przygotować się do budowy. W kursie szczegółowo omawiam, w jaki sposób uzyskać pozwolenie na budowę, ale jest to tylko jeden z kilkudziesięciu tematów, które poruszam. Zachęcam Cię do odwiedzenia strony www.jaksiewybudowac.pl
DOMY NA ZGŁOSZENIE – POLSKI ŁAD
Co myślę o budowie domów na zgłoszenie o powierzchni 70 m2?
Przede wszystkim taka budowa domów jest możliwa już od wielu lat, można się budować na zgłoszenie. Natomiast mało osób robi z kilku przyczyn. Przede wszystkim trzeba spełnić pewne wymagania. Mianowicie obszar oddziaływania obiektu Twojego przyszłego budynku nie może wpływać na działki sąsiednie. Przykładowo jeżeli budowałbyś się blisko granicy, to sąsiad mógłby mieć jakieś ograniczenia związane z budową swojego domu, ponieważ musiałby się od Twojego domu oddalić na kilka metrów. Jeżeli jednak budujesz dom na przykład na środku działki i w żaden sposób nie zakłócasz zagospodarowania działki sąsiedniej, możesz budować się na zgłoszenie, ale to już było i to jakby nie ulega zmianie. Poza tym jeżeli budujesz się na zgłoszenie i będziesz chciał nanieść jakieś zmiany w projekcie, to i tak będziesz musiał uzyskać pozwolenie na budowę. Jeżeli budujesz się na pozwolenie na budowę, to wystarczy tylko te zmiany uwzględnić w projekcie, nie trzeba składać nowych wniosków, tak więc po prostu lepiej uzyskać od razu pozwolenie na budowę. Co prawda w teorii rozpoczęcie budowy na zgłoszenie powinno być szybciej, bo już po 20 paru dniach możesz startować, a maksymalny czas na uzyskanie decyzji o pozwolenie na budowę to 63 dni, ale jest to właśnie maksymalny czas i w niektórych gminach szybciej uzyskasz pozwolenie na budowę niż zaczniesz budowę na zgłoszenie, więc po prostu z tych wszystkich przyczyn pozwolenie na budowę jest najczęściej wykorzystywane przez budujących, a zgłoszenie jest dosyć rzadko stosowane i tak naprawdę w tym zakresie nowe rozporządzenie niczego nie zmienia.
Nowe przepisy nie pozwolą Ci także na budowę jakiegokolwiek domu, ponieważ każdy projekt musi być zgodny z planem miejscowym lub decyzją o warunkach zabudowy. Tutaj też nic się nie zmienia. Tak więc gdzie są zmiany? Zmiany są 2. Być może słyszałeś o tym, że będziesz mógł wybudować dom na podstawie projektu za złotówkę. I jest tutaj przekłamanie. Rząd rozpisał konkurs wśród projektantów i będzie podobno można kupić 1 ze 100 projektów oferowanych gdzieś tam na stronach rządowych za złotówkę, ale ten projekt to jest taki projekt katalogowy, w związku z tym trzeba go jeszcze będzie zaadaptować, więc potrzebujesz jeszcze projektanta adaptującego, który za na przykład 2000 złotych naniesie jakieś zmiany i zaadaptuje ten projekt do warunków lokalnych. Upewnij się, że projekt jest zgodny z planem miejscowym lub warunkami zabudowy. W praktyce więc oszczędzisz koło 2000 złotych, czyli zamiast kupować projekt katalogowy za tę cenę, kupisz projekt za złotówkę. Natomiast ja jestem przeciwnikiem tego typu dofinansowań, ponieważ to my, wszyscy obywatele, się na to składamy, rząd przecież nie ma własnych pieniędzy. Poza tym nie wierzę w to, że kogokolwiek taka promocja na projekcie katalogowym przekona do budowy domu. Budowa domu, nawet takiego parterowego o powierzchni 70 metrów kwadratowych, to wydatek co najmniej 200 000 złotych, więc nie sądzę, żeby ktoś się przekonał do budowy właśnie dzięki informacji, że może kupić projekt za złotówkę. Ale to taka moja dygresja.
Natomiast druga zmiana proponowana przez rząd jest już bardziej niebezpieczna, ponieważ pozwala na budowę domów o powierzchni zabudowy 70 metrów kwadratowych bez dziennika budowy i bez kierownika budowy. Jest to po prostu skandal. Ja we wszystkich materiałach na blogu, w podcastach, w filmach mówię o tym, żeby nie brać jakichś tam kierowników budowy, który nawet na budowie się nie zjawi, tylko zjawi się gdzieś tam na koniec i podpisze się w dzienniku budowy, tylko trzeba wziąć takiego kierownika, który na budowie będzie raz na kilka dni, który będzie wszystkiego pilnował, który będzie naszym sojusznikiem i który będzie odpowiadał na wszystkie nasze pytania. A tutaj nagle rząd wyskakuje z propozycją, aby w ogóle kierownika nie było. Budowa domu bez kierownika budowy oznacza, że to Ty jako inwestor będziesz w pełni odpowiedzialny za budowę, będziesz także odpowiadał za budowę swoim majątkiem. Chciałbym wierzyć, że nikt nie jest na tyle nierozsądny, aby budować dom bez kierownika budowy, ale też wiem, że wiele osób na to pójdzie, ponieważ niestety niektóre osoby uważają, że kierownik budowy to taki zbędny formalista, więc właściwie po co mu płacić. Ale naprawdę nie róbmy tego. Mam nadzieję, że takie przepisy w życie nie zostaną wprowadzone. Na szczęście rząd daje tylko taką opcję, czyli dalej możesz budować dom o tej powierzchni 70 metrów kwadratowych z kierownikiem budowy, budowa bez kierownika jest tylko jakąś możliwością, ale mam nadzieję, że te przepisy zostaną wycofane, ponieważ są po prostu niebezpieczne. Z projektu ustawy możemy wyczytać, że domy o powierzchni zabudowy 70 metrów kwadratowych są bezpieczniejsze od innych. Czytamy, że jednocześnie z uwagi na proponowane w projekcie ustawy zwolnienie z obowiązku ustanawiania dla takich obiektów kierownika budowy oraz prowadzenia dziennika budowy wydaje się zasadne, aby ograniczyć ich wielkość do niedużych, prostych projektów w celu zapewnienia bezpieczeństwa ich użytkowania. Dom o powierzchni zabudowy 70 metrów kwadratowych może być domem dwukondygnacyjnym, który waży kilkaset ton, a jego powierzchnia użytkowa będzie wynosiła na przykład 120 metrów kwadratowych. Dlaczego? Jakim prawem ktoś uważa, że to będzie, cytuję, nieduży, prosty obiekt i jakim prawem ktoś pozwala na budowę takiego domu bez żadnej kontroli bez kierownika budowy? Tego nie wiem, oby takie przepisy zostały wycofane. Do zobaczenia przy kolejnym filmie, Sławek Zając