Ile kosztuje budowa domu?
Ile kosztuje budowa domu? To najczęstsze pytanie, które zadają osoby chcące wybudować dom. I to jest bardzo dobre pytanie – w końcu skąd mamy wiedzieć na co nas stać i na co możemy sobie pozwolić? Jest to zarazem jedno z trudniejszych pytań, które są mi zadawane, a odpowiedź na nie jest bardzo złożona i wymaga naprawdę wiele czasu. Na moich szkoleniach wyjaśniam, że koszt budowy zależy od projektu, lokalizacji, naszych umiejętności organizacyjnych i negocjacyjnych, sposobu budowy, cen i rodzaju materiałów i wielu, wielu innych czynników. Jeżeli mamy 2 identyczne domy wykończone w dokładnie taki sam sposób to wybudowanie jednego z nich może być nawet o 100000 złotych droższe od drugiego z uwagi na wzrost cen materiałów i robocizny, konieczność zabezpieczenia domu przed wysokimi wodami gruntowymi lub przez nieoczekiwane problemy powstałe podczas budowy.
Z tego powodu proponuję inne podejście: najpierw oszacować swój budżet, poznać bardzo dobrze swoje oczekiwania (nie sugerować się za bardzo istniejącymi projektami i budynkami!), wybrać projekt domu (projekt gotowy lub indywidualny) i dobrze przygotować się do budowy tak, aby po budowie zostały jeszcze pieniądze i radość z życia 🙂
To tyle wstępu ponieważ…
Dzisiaj postanowiłem potraktować ten temat z jeszcze innej strony. Pokażę, w jaki sposób wybudować jak najtańszy dom – od działki, projektu i geodetę po hydraulikę i wykończenie. Niektóre wymienione przeze mnie oszczędności wydadzą się niepozorne, a niektóre kontrowersyjne, ale właśnie taki był mój zamysł. Niektóre pomysły mogą być wręcz szkodliwe, ale umieściłem je dlatego, że znam budowy, na których je zastosowano – brak odpowiedniej hydroizolacji fundamentów czy też zmniejszanie izolacji budynku mogą mieć opłakane skutki – dobrze wiedzieć, w których miejscach NIGDY nie należy szukać oszczędności!
Niektóre pomysły mogą wydać ci się bez sensu. Za chwilę zaproponuję zakup jak najmniejszej i najtańszej działki, aby wybudować na niej względnie mały dom. O ile dla większości z was takie rozwiązanie jest nie do pomyślenia to są rodziny, które kupiły działki o powierzchni 400 – 500 m2, wybudowały na nich dom o powierzchni 100 m2 i są zadowolone. Mieszkanie o powierzchni 100 m2 to duże mieszkanie więc dom o takiej samej powierzchni w wielu przypadkach będzie w sam raz. Dla niektórych osób propozycja rezygnacji z kanalizacji na rzecz szamba może brzmieć absurdalnie, ale dlaczego nie rozważyć takiej zmiany, jeżeli koszt podłączenia do kanalizacji wyniesie kilkanaście tysięcy złotych? Sam używam szamba i poza tym, że raz w miesiącu muszę wysłać smsa, aby zamówić szambiarkę to nie odczuwam innych wad związanych z brakiem kanalizacji. I tak dalej, i tak dalej.
To wszystko po to, abyś zobaczył jak dużo rzeczy wpływa na koszt budowy domu i jak ważne jest poznanie dokładnie swoich oczekiwań względem działki, prowadzenia budowy, wyglądu i wyposażenia domu. Zobaczysz także, że nie na wszystkim warto oszczędzać.
Trzy założenia:
– Ograniczam koszty budowy domu murowanego.
– Mimo wszystko ograniczam koszty z głową. Nie rezygnuję z ocieplenia, dachu i okien 🙂 Tworzę dom spełniający minimalne wymagania, który pozwala na komfortowe życie. Oczywiście pojęcie „komfortu” dla każdej osoby jest inne – wierz mi, że nie każdy potrzebuje garażu w bryle domu czy chociażby… zmywarki.
– Przyjąłem, że nie wykonujemy żadnych prac samodzielnie. Innymi słowy ograniczanie kosztów nie zależy od umiejętności remontowo-budowlanych. Jeżeli ktoś ma takie umiejętności i czuje się na siłach, aby wykonać niektóre prace samodzielnie to oczywiście koszty dodatkowo spadną.
Oto mój plan na wybudowanie jak najtańszego domu murowanego (pół żartem, pół serio):
UWAGA. Pamiętaj, że niektóre wymienione przeze mnie pozycje mogą wydawać się absurdalne, a niektóre zapewne takie będą. I o to chodzi – to nie jest przepis na jak najtańszy dom, ale artykuł, który ma po prostu trochę dać do myślenia.
Działka
– Oczywiście jak najmniejsza i najtańsza. Działka rolna z możliwością zabudowy zwykle wychodzi taniej niż budowlana, ale sytuacje są różne w zależności od gminy. Mały dom na małej działce to najlepszy sposób na obniżenie kosztów budowy.
– Przyłącze wodociągowe i kanalizacyjne. Zamiast przyłączy można wybudować szambo i studnię głębinową (o ile woda nie jest głęboko i jest zdatna do picia). Oczywiście nie zawsze to rozwiązanie będzie tańsze, ale warto je rozważyć przy dużym koszcie przyłączy.
Projekt domu:
– Mały, parterowy dom z dachem dwuspadowym o jak najmniejszym kącie (mniejsza powierzchnia dachu). Skomplikowany dach wielospadowy będzie kosztował ponad kilkanaście tysięcy złotych. Przy dużych domach koszt dachu może wynieść nawet kilkadziesiąt tysięcy!
– Dom z jedną łazienką (bez wc) i bez garażu. Każdy metr wybudowanej powierzchni to 2000 – 3000 złotych. Garaż w bryle domu to kilkanaście – kilkadziesiąt tysięcy mniej w kieszeni.
– Ograniczamy wysokość domu do niezbędnego minimum. Mniej materiałów = taniej.
– Wybieramy projekt gotowy do którego nie będziemy wprowadzać żadnych zmian. Wprowadzenie nawet drobnych zmian będzie kosztowało na etapie adaptacji dodatkowe kilkaset złotych, a poważnych zmian konstrukcyjnych nawet kilka tysięcy.
– Nie dbamy o żadne analizy budynku. Szukamy projektanta adaptującego, który tylko podpisze się pod projektem gotowym i nie będzie sprawdzał konstrukcji i szacowanej charakterystyki energetycznej budynku, która będziesz miał w projekcie gotowym. Tak będzie najtaniej. Tak to najczęściej (niestety) wygląda, ale na tym nie powinno się oszczędzać! Dobry projektant może „odchudzić” konstrukcję dzięki czemu zapłacisz mniej za materiały budowlane (np. zbrojenie lub materiał na więźbę dachodową), a dzięki projektowej charakterystyce energetycznej budynku dowiesz się, ile energii będzie potrzebował twój przyszły dom na ogrzewanie i przygotowanie ciepłej wody użytkowej. Projektant adaptujący, który sprawdzi konstrukcję i wykona wszystkie analizy jest oczywiście droższy od projektanta, który tylko „przybije pieczątkę” na projekcie gotowym. (O ogrzewaniu, analizach i charakterystykach energetycznych pisałem TUTAJ)
– Przy dachu dwuspadowym: brak stropu (co za tym idzie: brak poddasza użytkowego). Koszt wykonania najtańszego stropu przy poddaszu nieużytkowym to co najmniej kilka tysięcy złotych, przy użytkowym – kilkanaście tysięcy. Zaznaczę od razu, że stosunek ceny do powierzchni zawsze będzie najlepszy z poddaszem użytkowym.
– Jeden komin. Każdy dodatkowy komin kosztuje kilka tysięcy złotych (materiał, robocizna, wykończenie). Zdarzają się projekty domów z aż trzema kominami – bardzo często z jednego z nich można po prostu zrezygnować na etapie adaptacji.
– Rezygnujemy z tarasu i wyjścia na taras (ograniczenie liczby przeszkleń). Nawet najtańszy taras wraz z wyjściem do niego z domu to co najmniej 2000 złotych. To oczywiście nieco absurdalny pomysł, ale… uprzedzałem 🙂
– „Schody” do domu to kilka betonowych schodków. Schody to koszt co najmniej kilkuset złotych.
Ograniczanie kosztów okołobudowlanych:
– Sami organizujemy całą dokumentację (mapy, wyrysy, wypisy itp.)
– Zajmujemy się organizacją budowy, samodzielnie wybieramy poszczególnych podwykonawców (geodetę, koparkę, tynkarzy, glazurnika itp.) i sami kupujemy materiały budowlane. (Jeżeli twierdzisz, że wykonawca zawsze kupi materiał taniej bo ma duże rabaty to przeczytaj ten artykuł). Na samodzielnej organizacji budowy można zaoszczędzić naprawdę duże pieniądze. Jest to jednak pracochłonne i czasochłonne i cóż – nie dla każdego. Napisałem o wadach takiego prowadzenia budowy tutaj.
– Korzystamy z usług jak najtańszego geodety i kierownika budowy. Na tym nie oszczedzamy! Porządny kierownik budowy musi kosztować. Najlepsi kierownicy są nawet co drugi dzień na budowie, a ich wynagrodzenie wynosi 4000 i więcej za prowadzenie całej budowy. Najtańszego kierownika budowy proponuję WYŁĄCZNIE wtedy, kiedy znamy się doskonale na budowie domów.
Organizacja placu budowy
– Najtańsze tymczasowe ogrodzenie (paliki i jakaś taśma). Nawet najtańsza siatka będzie droższa. Niewiele, ale jednak.
– Brak tymczasowego wc (wykonawca zbije sobie go z desek) oraz baraku budowlanego. Wynajem przenośnego WC to ok. 100 złotych miesięcznie. Oczywiście wykonawca powinien mieć porządne warunki na placu budowy, ale znam wiele budów, gdzie o żadnej ubikacji nie było mowy…
BUDOWA DOMU
Prace gruntowe
– Jeżeli wykop pod fundamenty robi koparka to warto od razu użyc jej np. do utwardzenia dojazdu, oczyszczenia działki z konarów drzew lub do innych robót ziemnych. Zamówienie koparki innego dnia może kosztować dodatkowo np. 100 zł za dojazd. Dodatkową oszczędnością jest zaokrąglanie czasu pracy koparki do pełnej godziny mniejszą liczbę razy.
Stan surowy otwarty:
– Ściany nośne. Najtańszy materiał konstrukcyjny + minimalna grubość styropianu tak, aby cała przegroda spełniała normy. (Normy są na tyle restrykcyjne, że nie pozwolą na ocieplenie domu minimalną grubością styropianiu). To kiepski pomysł na oszczędzanie. Projektant powinien dobrać materiał konstrukcyjny i ocieplenie budynku zwracając uwagę na lokalizację inwestycji – o tak zwanej projektowej charakterystyce energetycznej pisałem szerzej w tym artykule. Nie należy dobierać materiałów „na oko”, tak samo nie należy kupować bez obliczeń najtańszego materiału na ściany nośne – ważny jest całkowity koszt i parametry całej przegrody (tzn. konstrukcja + ocieplenie).
– Brak tynku zewnętrznego (kiepski pomysł, ale są osoby, które z braku pieniędzy przekładają wykonanie tynku na kolejny rok – grozi to jednak uszkodzeniem styropianu od wiatru lub wilgoci)
– Ściany działowe o grubości 11,5 cm (aby można było wstawić ościeżnice) lub nawet 8 cm. Im grubsza ściana tym drożej kosztem m.in. akustyki.
– Więźba: wiązary kratownicowe. W przypadku dachu dwuspadowego powinno być mniejsze zużycie drewna niż w przypadku więźby tradycyjnej (chociaż zależy to od projektu). Różnice mogą sięgać kilkuset lub kilku tysięcy złotych.
– Ocieplenie dachu: można dać między krokwie wełnę i folię. Optymalnie należy dać jeszcze wełnę pod krokwie i całość obudować – koszt to kolejne kilka tysięcy złotych. Nieco droższe rozwiązanie to np. regips przymocowany do pasa dolnego wiązarów i na to wełna – w zamian otrzymujemy mniejszą kubaturę (mniejsza powierzchnia do ogrzania = niższe rachunki).
– Pokrycie dachowe: blachodachówka, blacha trapezowa lub po prostu papa i strzecha (ostrzegałem 😉 ) Koszt budowy dachu krytego dachówką może pochłonąć nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych. Blachodachówka jest godna rozważenia – jest tańsza i lżejsza więc pozwala „odchudzenie” więźby.
Stan surowy zamknięty
– Okna. Standardowe wymiary. Względnie małe, ale oczywiście na tyle duże, aby się komfortowo mieszkało. Jak najwięcej okien „fix”, czyli nieotwieralnych. Różnica między oknem standardowym „fix”, a oknem otwieralnym o niestandardowych wymiarach może sięgać kilkuset złotych. Przy kilku oknach łącznie robi się z tego kilka tysięcy. Duże przeszklenia w salonie mogą kosztować nawet kilkanaście tysięcy złotych.
– Po montażu okien i drzwi nie zakładamy alarmu licząc na to, że złodzieje są wszędzie, ale nie u nas. Zakup czujek, centralki, montaż to ok. 2000 złotych. Nie oszczędzajmy na tym…
– Hydraulika. Grzejniki (podłogówka jest droższa) lub ogrzewanie elektryczne (chociaż przy takim ociepleniu domu zjedzą nas rachunki za prąd). Brak cyrkulacji. Oszczędność na podłogówce to kilka tysięcy złotych. Nie warto na tym oszczędzać. Podłogówka jest po prostu wygodna. Co do cyrkulacji: przy małej odległości od źródła grzewczego nie warto jej robić – ciepła woda popłynie już po kilku sekundach. Przy dłuższych odległościach warto ją zastosować bo czas oczekiwania na ciepłą wodę może być frustrujący :).
– Elektryka. Mało punktów elektrycznych. Mało punktów oświetleniowych. Brak włączników schodowych. Drobne rzeczy, ale jednak każdy punkt elektryczny to dodatkowy materiał i robocizna.
– Jak najtańszy tynk i farby (ale weź pod uwagę, że będziesz musiał przemalować dom ponownie za kilka lat). Pomalowanie domu porządną farbą to kilka tysięcy złotych. Nie warto na tym oszczędzać – lepiej pomalować dom raz, a dobrze.
– Brak parapetów wewnętrznych 🙂 Pół żartem, pół serio oczywiście, ale… Każdy parapet to kolejny wydatek, prawda?
Wykończeniówka
Oszczędności na tym etapie jest cała masa – ograniczę się więc tylko do kilku:
– Podłogi: tanie panele. Panele to np. 20 złotych za m2 + tania robocizna. Porządne panele lub deska barlinecka kosztuje kilka razy więcej. A parkiet?
– Tanie listwy przypodłogowe i przysufitowe. Cokoły np. z MDF to kilkanaście złotych za metr bieżący.
– Rezygnacja ze zmywarki i innych urządzeń ułatwiających życie.
– Tania armatura, meble, drzwi wewnętrzne i wiele innych rzeczy.
i tak dalej..
W efekcie uzyskamy najtańszy możliwy parterowy dom wybudowany na niewielkiej działce.
Czy dla kogokolwiek dom bez wyjścia na taras, z cienkimi ścianami działowymi, w niskim standardzie wykończenia i z wieloma wadami będzie domem marzeń? Wątpię. Nie to jednak było celem tego artykułu. Mam jednak nadzieję, że skłoniłem cię do zastanowienia się nad twoimi oczekiwaniami i budżetem. Być może po tym artykule zrezygnujesz z szukania działki o pow. 1000 m2 i zaczniesz szukać mniejszej i tańszej? A może podczas przeglądania projektów będziesz teraz zwracał uwagę na stopień skomplikowania dachu? A może dojdziesz do wniosku, że nie potrzebujesz tak dużego domu, jak ci się wydawało i wybudujesz tańszy, a zaoszczędzone pieniądze przeznaczysz po prostu na coś innego?
Z drugiej strony mam nadzieję, że wiesz już na czym nie wolno oszczędzać.
Tani kierownik budowy, kiepski projekt i nieprzemyślana budowa mogą oznaczać po prostu poważne problemy.
Z drugiej strony to nie koniec oszczędności. Dużo można zaoszczędzić umiejętnie dobierając wykonawców (i dobrze z nimi negocjując) i kupując materiały budowlane w dobrej cenie. Sporo oszczędności uzyskasz dzięki dobremu przygotowaniu do budowy – każdy pośpiech podczas budowy zwiększa ryzyko nieprzemyślanej i kosztownej decyzji. No i w końcu część prac możesz przeprowadzić samodzielnie – wiele osób decyduje się na położenie paneli, ułożenie ogrzewania podłogowego lub pomalowanie swojego domu.
Muszę też zastrzec, że nie wszystkie wymienione przeze mnie oszczędności (nawet te sensowne) mogą być możliwe do zrealizowania – być może miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub warunki zabudowy nie pozwolą na zakup małej działki w interesującej cię okolicy, budowę domu parterowego z dachem dwuspadowym lub nie pozwolą na budowę szamba? Pamiętaj, że to tylko eksperyment mający na celu pokazanie, ile rzeczy wpływa na całkowity koszt budowy.
Jeżeli będziesz chciał zamieszkać w dobrze ocieplonym domu o większej powierzchni użytkowej, z garażem w bryle domu i na większej działce, domu ze skomplikowanym dachem wielospadowym, balkonami i lukarnami, domu wykończonego materiałami wysokiej jakości z wentylacją mechaniczną i pompą ciepła, który wybuduje dla nas jeden generalny wykonawca, to za budowę domu zapłacimy wtedy nawet kilkaset tysięcy złotych więcej! Mnóstwo możliwości, mnóstwo decyzji, a każda z nim wpływa na ostateczny koszt budowy.
Mam nadzieję, że teraz wiesz, że odpowiedź na pytanie „ile kosztuje budowa domu?” jest właściwie niemożliwa bez poznania TWOICH oczekiwań względem nowego miejsca zamieszkania.
A na koniec zostawiłem kilka głupich „oszczędności”, to znaczy takich, które mogą się kiedyś na nas srogo zemścić. Wymienię je, aby na nie uczulić:
– Brak badań gruntowych. Nie polecam. Dzięki badaniu dowiesz się, jakiego rodzaju grunt jest w miejscu posadowienia budynku. O tym, czy potrzebujesz badań, powinien poinformować cię projektant, ale dobrze je zrobić nawet na własną rękę. Koszt: kilkaset złotych.
– Nie dbamy o prawidłową hydroizolację budynku, o prawidłowe połączenie schodów i tarasu z bryłą budynku i nie dbamy o uniknięcie mostków cieplnych. Liczymy na to, że nic się nie stanie. NIE! Nigdy na tym nie oszczędzamy! Skutki mogą być bolesne (wyższe rachunki za ogrzewanie lub grzyb w domu to naprawdę nic miłego…)
– Brak chudego betonu (betonu podkładowo-wyrównawczego) pod ławy fundamentowe. NIE! Takie oszczędności są tylko pozorne, a chudy beton spełnia kilka ważnych ról. Spotkałem się jednak z tym, że wykonawcy rezygnują z chudego betonu przy gruncie gliniastym, ale moim zdaniem nie jest to roztropne (chociaż lojalnie uprzedzam, że nawet wśród kierowników budów zdania są podzielone).
– Brak szalowania fundamentów, beton wylewany bezpośrednio do gruntu bez żadnej folii. NIE! Najgorszy przypadek jaki widziałem to wylewanie betonu do wykopu, w którym znajdowało się mnóstwo wody i osuniętej ziemi… W takiej sytuacji zamiast dobrej klasy betonu mamy fundamenty z bliżej nieokreślonej mieszanki złożonej z betonu, wody, piasku i kurzu. Co prawda niektórzy wykonawcy rezygnują z szalowania przy gruncie gliniastym, ale… patrz punkt wyżej.
– Tani kierownik budowy, który pozwoli na wystąpienie powyższych błędów. Kierownik budowy, który na budowie pojawi się cztery razy nie jest w stanie odpowiednio sprawdzić czy prace są wykonywane prawidłowo
– Oszczędzanie na izolacji. Niektórzy inwestorzy postanawiają dodatkowo „oszczędzić” na izolacji ścian i dachu, dając mniej ocieplenia niż to jest podane w projekcie. O tym, że to błąd, dowiedzą się po pierwszej zimie i analizie kosztów ogrzewania…
Życzę udanej budowy 🙂
