W tym artykule rozprawiam się z mitami dotyczącymi zawierania umów na wykonanie prac budowlanych. Wszystkie cytaty pochodzą z forum muratora, gdzie toczyła się bardzo długa dyskusja na ten temat.
Pierwsza część: https://blog.poradnik-budowlany.com/9-mitow-dotyczacych-podpisywania-umow-czesc-1/
MIT 6. UMOWA O PRACE BUDOWLANE CHRONI TYLKO INWESTORA WIĘC ŻADEN WYKONAWCA JEJ NIE PODPISZE
„Umowa zabezpiecza inwestora, a nie wykonawcę – dlatego nikt tego nie podpisze.”
(Wszystkie cytaty umieszczone w artykule pochodzą z forum muratora)
Nikt nie lubi jak mu się coś narzuca. Jeżeli bez uprzedzenia rzucimy wykonawcy skomplikowaną umowę zawierającą kary umowne i powiemy, że MUSI ją podpisać bo inaczej się pożegnamy, to każdy byłby w takiej sytuacji nieufny. Nie tędy droga.
Inwestor nie powinien niczego narzucać z pozycji siły. Umowa powinna być wypracowana przez obie strony. Na tym polega współpraca. Jeżeli potraktujesz wykonawcę jak partnera, to podpisze on umowę bo będzie wiedział, że umowa zabezpieczy także jego interesy.
Umowa z wykonawcą polega tak naprawdę tylko na spisaniu rzeczy, które zostały wcześniej ustalone. Przecież zawsze ustalamy jakieś szczegóły z wykonawcą. Mówimy, co jest do zrobienia, wykonawca podaje cenę. Ustalamy termin rozpoczęcia i zakończenia prac. Te rzeczy wychodzą naturalnie w rozmowie, prawda?
Porozmawiajmy więc z wykonawcą szczerze o tym, że zależy nam na wykonaniu pracy w terminie i dlatego każdy dzień opóźnienia będzie oznaczał obniżenie wynagrodzenia. Porozmawiajmy z nim o tym, że skoro zobowiązuje się do rozpoczęcia pracy w uzgodnionym terminie, to w przypadku rezygnacji ze współpracy zapłaci karę umowną. Rozmowa to podstawa.
Oczywiście jest możliwe, że wykonawca będzie miał wątpliwości: „Nie będę płacił kar umownych. A co, jeżeli dzień przed rozpoczęciem prac pan zadzwoni i powie, że sprawa nieaktualna? Zostanę na lodzie!”
Owszem. Ma rację. I jak wspomniałem umowa powinna być wypracowana przez obie strony. Z tego powodu czasami w moich umowach dodaję zapis o karze umownej, którą płacę, jeżeli to ja zrezygnuję ze współpracy. To zapewnia bezpieczeństwo wykonawcy na wypadek gdybym się „rozmyślił”. Innych kar umownych zwykle nie stosuję, ale jeżeli wykonawca będzie chciał umieścić w umowie dodatkowe zapisy i dobrze je uargumentuje to zapewne się na nie zgodzę.
Nie widziałbym na przykład przeciwwskazań, aby za każdy dzień opóźnienia w płatności płacić odsetki. Albo wpisać do umowy paragraf zabezpieczający wykonawcę, w przypadku gdy materiał budowlany nie będzie dostarczany zgodnie z harmonogramem. Dlaczego nie? Umowa ma chronić obie strony.
MIT 7. NIE DA SIĘ WSZYSTKIEGO OPISAĆ W UMOWIE
„Niemożliwe jest opisanie wszystkiego w umowie – mam robić aneksy jak coś się nie zgodzi z projektem?”
„Żaden szanujący się Wykonawca nie podpisze umowy kilkudziesięciostronicowej – a tylko taka może zawierać rozmaite przypadki jakie mogą się przytrafić w trakcie budowy”
Umowa powinna być napisana zwykłym językiem, ma być zrozumiała i ma być zwięzła. Takie umowy tworzę i takie umowy wykonawcy podpisują. Umowa, która jest niezrozumiała i rozwlekła jest złą umową.
Należy oczywiście w miarę szczegółowo opisać to, co wykonawca ma do zrobienia. Można to zrobić bardzo dokładnie, jak np. tu:
http://forum.muratordom.pl/showthread.php?18319-Etapy-budowy-stan-surowy-otwarty-umowa-z-wykonawc
Nie ma w takiej umowie nic złego, aczkolwiek nie jestem zwolennikiem aż takiego uszczegółowiania – większość rzeczy zazwyczaj wynika wprost z projektu lub z przepisów prawa budowlanego. Przy skomplikowanych pracach dobrze jest jednak zorientować się jakie prace ma wykonać wykonawca i upewnić się, że nasza umowa czegoś nie pomija. Poza tym niczego nie zastąpi rozmowa z wykonawcą o sposobie wykonania danej pracy – pozwoli to na już wczesnym etapie odpowiedzieć na ważne pytania i rozwiać wszystkie wątpliwości.
Pamiętajmy, że w przypadku budowy domu naszym sprzymierzeńcem jest kierownik budowy. Powinien być zaangażowany w budowę tak bardzo, jak to tylko możliwe. Niech będzie obecny przy twoich rozmowach z wykonawcą. Pokaż mu przygotowaną umowę. Niech oceni czy jest wyczerpująca. Czy jest spójna z projektem budowlanym? A może warto także projektanta zaangażować do rozmów między tobą, a wykonawcą?
Umowa o prace budowlane jest tylko zakończeniem rozmów, negocjacji i ustalania szczegółów. Tak właściwie w umowie wpisuje się to, co już wcześniej zostało ustalone i powiedziane.
A jeżeli podczas budowy coś się zmieni to oczywiście należy to do umowy wpisać. Wykonawca może zrobić dodatkową pracę w tej samej cenie albo może oczekiwać wyższego wynagrodzenia. A może zmniejszy mu się zakres obowiązków więc obniży swoje wynagrodzenie? Lepiej to wszystko ustalić.
Przy okazji mała uwaga. Zdarza się, że wykonawca przekonuje inwestora do zrobienia czegoś w inny sposób niż to było umówione. Warto w takim przypadku spytać:
„A ile na tym zaoszczędzę?” 🙂
Zwykle wykonawca po prostu szuka możliwości, aby daną pracę wykonać łatwiej lub szybciej. Nic w tym złego, o ile nie odbije się to na jakości. Jeżeli nie jesteś pewny czy wykonawca działa w twoim interesie to nie zgadzaj się na żadne zmiany.
MIT 8. UMOWA USTNA JEST TAK SAMO WAŻNA JAK PISEMNA
„umowę zawieram i tak – wystarczy, jak podam rękę bo umowa ustna ma taką samą wartość”
„Dla inwestora umowa to żadna gwarancja. Jak wykonawca solidny, to naprawi choćby umowa była potwierdzona tylko podaniem ręki. A nieuczciwy się wywinie i nawet sąd go nie zmusi. „
„Umowy pisemne zawiera się na okoliczność pójścia do sądu”
To nie do końca mit. Umowa ustna jest tak samo ważna jak umowa pisemna. W przypadku sporu problematyczne będzie ustalenie treści tej umowy. Trzeba będzie dowieść, że umowę zawarto. Trzeba będzie ustalić, jaki był ustalony zakres prac.
Musisz mieć pod ręką chociażby dane wykonawcy i wiedzieć, jaka była wysokość ustalonego wynagrodzenia. A co z innymi ustaleniami? Nie ma możliwości, aby zapamiętać wszystko – budowa trwa kilkanaście miesięcy podczas których negocjujemy z co najmniej kilkunastoma wykonawcami z różnych branż.
Nie wyobrażam sobie prowadzenia jakiejkolwiek inwestycji „na gębę” i nie wyobrażam sobie, jak można w ten sposób prowadzić inwestycję wartą kilkaset tysięcy złotych.
Czy zatem umowy pisemne zawiera się na okoliczność pójścia do sądu? Nie. Nigdy nie wiadomo, która sprawa może zakończyć się sądem. A skoro nie wiadomo to lepiej mieć zawartą umowę z każdym wykonawcą. Być może jakaś usterka wyjdzie na jaw dopiero po wprowadzeniu się do nowego domu. I co wtedy?
Spisanie zakresu obowiązków, terminów realizacji i wynegocjowanych kwot to absolutna podstawa dobrze prowadzonej budowy. Czy zawsze musi mieć to postać kilkustronicowej umowy? Niekoniecznie. Przy drobnych pracach wystarczy kartka i spisanie najważniejszych ustaleń. Ot, aby uniknąć ewentualnych nieporozumień.
MIT 9. UMOWY? NIKT NIE WIERZY W ICH SKUTECZNOŚĆ.
„jak wykonawca nie będzie chciał poprawić błędów to i tak sie nie go nie zmusi a ewentualne koszty i czas jaki by zajęło dochodzenie swoich praw jest tak kosztowny i długi że nieuczciwi wykonawcy to wiedzą …”
Każdy ma inne doświadczenia. Ja przekonałem się kilka razy o skuteczności sądów. Ktoś jednak mógł się zniechęcić wymiarem sprawiedliwości i dlatego uważa, że umowy nie mają sensu.
Nie będę nikogo przekonywał do tego, że sądy w Polsce dobrze działają. Być może to ja miałem do tej pory szczęście? A może – odpukać – za jakiś czas przekonam się, że jednak jest inaczej?
Tak naprawdę to, co sądzisz o sądach nie ma znaczenia. Ważne jest to, aby wykonawca był pewien, że w razie czego jesteś gotowy iść do sądu. Wykonawca podpisując taką umowę ma wiedzieć, z jakimi konsekwencjami będzie się wiązała np. rezygnacja z podjętego zobowiązania. Ma być przekonany, że pójdziesz do sądu, jeżeli będzie taka potrzeba.
W praktyce jednak sąd to ostateczność. Jeżeli wybrałeś dobrego wykonawcę, sprawdziłeś jego prace i referencje to rzadko kiedy sprawy pójdą tak źle, że będą musiały otrzeć się o sąd.
A na deser…
MIT 10. NIE MAM CZASU NA PISANIE UMÓW.
Organizacja budowy to ciężka praca. Organizacja budowy zajmuje dużo czasu. Zawsze jest przecież co robić – myślenie o projekcie, materiałach budowlanych, materiałach wykończeniowych. Myślimy o tym, jakie decyzje musimy podjąć, co sprawdzić, co kupić. I robota papierkowa wydaje się z tego wszystkiego najmniej ważna, a już na pewno najmniej atrakcyjna.
Poza tym napisanie pierwszej umowy zabiera dużo czasu. Możliwe, że umowa o prace budowlane będzie pierwszą umową, którą napiszemy w życiu. Poza tym możliwe, że będzie dotyczyć najbardziej skomplikowanego etapu budowy, tzn. budowy do stanu surowego.
Trzeba jednak się przemóc. Z każdą kolejną umową będzie znacznie łatwiej. A czas przeznaczony na napisanie dobrej umowy zwróci się z nawiązką.
Jeżeli jednak wiesz, że umowy są niezbędne, ale dalej nie czujesz jak do tego podejść lub rzeczywiście nie masz na to czasu to masz kilka możliwości:
1) Znajomi. Jeżeli masz znajomych, którzy się budowali to poproś ich o ich umowy. Mogą okazać się bardzo przydatne.
2) Szablony umów. Znajdziesz mnóstwo szablonów w internecie. Jedne są lepsze, drugie są gorsze, ale na pewno trafisz na coś, co ci będzie odpowiadało. Szukaj umów, które są zwięzłe i są napisane zwykłym językiem. Szukaj szablonów, które zawierają jakieś komentarze lub uwagi, które rozjaśnią nieoczywiste miejsca. Unikaj tych, po przeczytaniu których nie będziesz wiedział o co chodzi.
3) Prawnik. Rola prawnika powinna być moim zdaniem ograniczona do weryfikacji, czy zapisy, które wprowadziłeś, są zgodne z prawem, czy są skuteczne i czy wystarczająco zabezpieczają twoje interesy. Moim zdaniem lepiej jest napisać umowę samemu i dopiero potem skonsultować ją z prawnikiem. Jeżeli jednak naprawdę nie masz do umów głowy – znajdź kompetentną osobę, która za odpowiednią cenę ci pomoże.
4) Czwarta możliwość. Ja 🙂 W mojej książce „Jak się wybudować i nie zwariować” poświęciłem dużo miejsca temu, w jaki sposób napisać dobrą umowę. Dodatkowo dla wszystkich czytelników przygotowałem szablony umów. Nikt o tym nie wiedział przed zakupem książki. To była niespodzianka dla osób, które kupiły książkę i dotarły do strony 41 😉
Dopisek (03.03.2020): powyższy akapit dotyczy pierwszego wydania książki. Oczywiście z drugim wydaniem także umowy są dostępne, tyle, że to już nie jest niespodzianka 🙂
Więc teraz pierwszy raz oficjalnie: Przy zakupie mojej książki otrzymasz pakiet umów – umowę o pełnienie funkcji kierownika budowy, umowę na stan surowy otwarty, umowy o roboty instalacyjne z elektrykiem i hydraulikiem i inne. Jeżeli więc rozpoczynasz budowę, potrzebujesz szablonów umów i wsparcia w tym zakresie to zachęcam do zakupienia mojej książki: Jak się wybudować i nie zwariować?
Dostępna wersja papierowa, e-book oraz audiobook. 🙂
Pozdrawiam serdecznie,
Sławomir Zając
