25 (cennych) porad dla budujących

3 Udostępnień

Dzisiaj wyjątkowo bez długiego wstępu 🙂

W tym artykule umieściłem najważniejsze rady, które chciałbym przekazać osobom zamierzającym się wybudować. Są tu porady dotyczące wyboru działki, projektu, wykonawców, wyboru ogrzewania i wiele innych. Moim zdaniem to taki „poradnik budowlany dla początkujących” powstały na bazie zarówno moich doświadczeń, jak i osób, którym pomagam przy organizacji budowy.

Przy niektórych poradach umieściłem linki do moich artykułów. Jeżeli jesteś pierwszy raz na moim blogu to wiedz, że każdy link prowadzi do rzetelnego opracowania – nie znajdziesz tu kilku zdaniowych „artykułów”, z których nic nie wynika. Żadnych „clickbaitów” i ukrytych reklam.

Podczas czytania niektórych artykułów zdążysz wypić dwie kawy i zagryźć je pączkiem 🙂 Zachęcam do zapoznania się ze spisem treści.

Ps Jeżeli szukasz szczegółowej wiedzy, zachęcam do zapoznania się z największymi w Polsce kursami on-line o budowie domu. Kursy to ponad 30 godzin materiałów wideo i mnóstwo materiałów dodatkowych, dzięki którym kupisz idealną działkę i wybudujesz wymarzony dom. Zapraszam na www.jaksiewybudowac.pl

Porady dla budujących

Wybór działki budowlanej. Na każdej działce są różne ograniczenia. „Zakazy” są różne – to może być np. brak możliwości wybudowania domu piętrowego albo domu z płaskim dachem. To może być zakaz budowania domów powyżej pewnej wysokości albo zakaz budowy domu z dachem dwuspadowym. Ograniczeń jest wiele. Oznacza to, że przed wyborem działki musisz mieć mniej więcej pojęcie w jakim domu chcesz zamieszkać. Zapoznaj się z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i dowiedz się o co chodzi z warunkami zabudowy. Pisałem o tym w artykule: projekt czy działka budowlana?
Zakup działki budowlanej. Dowiedz się o koszt przyłączenia mediów, sprawdź czas dojazdu do pracy, szkoły i sklepów w typowy dzień roboczy, sprawdzaj wszystkie dokumenty (jak księga wieczysta) i nigdy nie wierz sprzedającemu na słowo.
Oczekuj od sprzedającego wykonania badań geologicznych, aby mieć pewność, że bez problemu w tym miejscu się wybudujesz.
Przejedź się po okolicy i zobacz, czy nie ma niedaleko zakładów generujących hałas lub po prostu czegoś smrodliwego. Porozmawiaj z sąsiadami, spytaj jak się mieszka w danej okolicy.

Pobierz megaporadnik w PDF

UWAGA! Pobierz megaporadnik w PDF + rozdział mojej książki (negocjacje)

Otrzymasz na maila napisany przeze mnie megaporadnik o działce budowlanej wraz z rozdziałem z mojej książki na temat negocjowania. Będę informował Cię o nowych artykułach i podcastach publikowanych na blogu oraz moich szkoleniach o tematyce budowlanej. Obiecuję: nie wysyłam żadnego spamu! W każdej chwili możesz się wypisać.
Projekt budowlany to podstawa. Nie kupuj gotowca, bo „promocja” i „tanio”. Kupuj tylko wtedy, kiedy jesteś pewny, że spełnia on zdecydowaną większość Twoich oczekiwań. Nie warto przykładać uwagi do wizualizacji – one zawsze wyglądają pięknie. Wnętrza budynków są zwykle pokazane szeroko i bardzo ładnie przekłamują poczucie przestrzeni. Na rzutach kondygnacji nie sugeruj się narysowanymi meblami – one mogą być celowo zmniejszone, aby pomieszczenia wydawały się większe i bardziej ustawne. Znajomy widział na projekcie łazienkę, w której ktoś umieścił kabinę… 60 cm x 60 cm. Nie zwracaj też zbytnio uwagi na szacunkowe koszty budowy, które figurują na stronach internetowych zawierających projekty katalogowe ponieważ bywają mocno zaniżone lub nie obejmują wykonania wszystkich prac. Dlaczego tak jest? Ano dlatego, że projekty katalogowe mają się sprzedawać, a to właśnie potencjalnie niska cena budowy zachęca do zakupu projektu.
Jeżeli projekt katalogowy odpowiada tobie w 100% (lub w 95%) – kupuj. Zapłacisz niewiele za adaptację. Idealnie jest kupić projekt, który jest popularny wśród innych inwestorów i możesz się z nimi skontaktować.
Uwaga: projekty katalogowe bywają przewymiarowane (za dużo zbrojenia, za duże przekroje więźby). Projektant na etapie adaptacji powinien doradzić czy warto daną konstrukcję „odchudzić” – zapłacisz mniej za materiał budowlany.
Chcesz nanieść dużo zmian w projekcie katalogowym lub nie znajdujesz niczego dla siebie? W takim razie rozważ projekt indywidualny. Dlaczego? Koszt projektu katalogowego i adaptacji może być niewiele niższy od kosztu projektu indywidualnego. Moim zdaniem gdy możesz za projekt „szyty na miarę” zapłacić np. 4000 zł więcej niż za projekt katalogowy i adaptację, to nie ma sensu się zastanawiać. W końcu będziesz mieszkał w domu przez długie lata, a dobry projektant zaprojektuje dom spełniający twoje oczekiwania. Oczekiwania, z których być może jeszcze w tej chwili nie do końca zdajesz sobie sprawy.
Przy projekcie indywidualnym starannie wybierz projektanta. Projektantem może być architekt, ale także konstruktor lub inna osoba z odpowiednimi uprawnieniami. Szukaj osoby, która będzie chciała zrozumieć twoje oczekiwania i styl życia i będzie chciała zaprojektować dom rzeczywiście dla ciebie, a nie będzie narzucała swoje rozwiązania i traktowała cię z góry. Uważaj na projektantów z przerośniętym ego. 🙂
Moja sugestia:
– Szukaj architekta, jeżeli chcesz wybudować efektowny dom lub po prostu ważna jest dla ciebie dbałość o detale architektoniczne. Architekt powinien lepiej wybadać twoje potrzeby więc skorzystaj z jego usług jeżeli jeszcze nie wiesz, jaki dom chciałbyś wybudować.
– Szukaj konstruktora, jeżeli masz sprecyzowane oczekiwania, a architektura nie jest dla ciebie najważniejsza.
Nie chcę jednak generalizować – wśród konstruktorów i innych osób z uprawnieniami do projektowania są osoby, które znają się architekturze, a wśród architektów osoby, które się znają na konstrukcji. Wiedz tylko, że nad projektem budowlanych pracuje zawsze kilka osób i najważniejsze podczas projektowania domu jest to, aby architekt, konstruktor i projektanci instalacji ściśle ze sobą współpracowali. Tutaj znajdziesz zapis mojego szkolenia, w którym wyjaśniam z czego składa się projekt budowlany, jaki projekt wybrać i na co zwracać uwagę.
Kierownik budowy. Nie oszczędzaj na kierowniku budowy! Kierownik musi być często na budowie i musi być to osoba doświadczona, rzetelna i godna zaufania. To przede wszystkim Twój sojusznik. Z kierownika, który pojawi się na budowie 4 razy nie będziesz miał za wiele korzyści. 4000 zł lub 5000 zł za prowadzenie całej budowy to wcale nie jest dużo biorąc pod uwagę odpowiedzialność jaką kierownik bierze na siebie. Dzięki kierownikowi unikniesz wielu „ciekawych” pomysłów wykonawców (zalewanie fundamentów przy temperaturze -4…) oraz zwykłych błędów (za nisko murowane okna, źle wyznaczony poziom zero itp.). Jeżeli kierownik budowy jest po stronie wykonawcy, są dwie opcje: albo będzie dobrze (współpracują od lat, są dobrze zorganizowani itp.) albo będzie źle (kierownik budowy będzie trzymał stronę wykonawcy, a wykonawca może nadużywać zaufania swojego znajomego). Rozważ zatrudnienie inspektora nadzoru inwestorskiego, który będzie kontrolował zarówno ekipę jak i jej kierownika.
Wykonawcy. Nie pytaj innych „ile bierze średnio elektryk za punkt elektryczny” albo „ile kosztuje wykończenie domu w stanie surowym”. To nie ma sensu. Każdy wykonawca ma swoje ceny, każdy dom jest inny. Z tego powodu nigdy nie kontaktuj się z jednym wykonawcą. Jedyną możliwością dowiedzenia się czy dana oferta jest OK, jest skontaktowanie się z kilkoma wykonawcami i porównanie ofert.
Nigdy nie bierz w ciemno wykonawców z polecenia. Już wielu się nacięło… Wśród fachowców są także nieuczciwi wykonawcy i dlatego zawsze starannie go sprawdzaj – poproś o numery telefonów do jego klientów (oczywiście za ich zgodą), sprawdź go w internecie. Dobrze by było, gdybyś zobaczył wykonane przez niego prace (na żywo!). Unikaj także współpracy ze znajomymi – wielu się na tym przejechało…
Jak wybrać dobrego fachowca? Nie spiesz się. Szukanie wykonawców zabiera czas. Budowa zabiera czas. Nie spiesz się – tylko to zagwarantuje spokój psychiczny i ograniczy ubytki w finansach. Jak się spieszysz to wybierasz szybko niesprawdzonych wykonawców i podejmujesz złe decyzje. Słowem: oddychaj spokojnie. Nic się nie stanie, jeżeli wprowadzisz się do domu parę miesięcy później.
Nie spiesz się. Tak, jeszcze raz 🙂 Niektóre decyzje muszą po prostu „okrzepnąć”. Przeznacz dużo czasu na planowanie! Musisz podjąć jak najwięcej decyzji przed budową i się ich trzymać. Przykład: jeżeli zdecydujesz się na wentylację mechaniczną z rekuperacją już po zakończeniu stanu surowego otwartego to nikt nie odda ci kilku tysięcy złotych za niepotrzebnie wymurowany komin, prawda?
Jak się budować? Jeżeli masz czas i jesteś zorganizowany – buduj się tak zwanym systemem zleconym. Polega to na tym, że ty wszystkim zarządzasz: kupujesz materiały, wybierasz poszczególnych wykonawców (geodeta, wykonawców stanu surowego, tynkarzy, elektryka, hydraulika). Dużo roboty, ale spora satysfakcja (jeśli wszystko idzie zgodnie z planem) i zostaje dużo pieniędzy w kieszeni (co najmniej kilkadziesiąt tysięcy chociaż to oczywiście zależy od projektu domu i wielu czynników). Jeżeli jednak nie masz za dużo czasu, masz dużo obowiązków i wcześniej rzadko wymagałeś czegoś od ludzi to poważnie rozważ budowę za pomocą jednej czy dwóch firm (jedna firma stawia budynek razem z elektryką, hydrauliką, tynkami itp., a druga zajmuje się wykończeniem). Będzie drożej, ale być może w zaoszczędzonym czasie uda ci się zarobić więcej pieniędzy i ostatecznie nie wyjdziesz na tym źle.
Materiały budowlane. Materiały mogą być po twojej stronie (taniej, ale więcej szukania i latania) lub po stronie wykonawcy. Jeżeli to drugie: niech wykonawca w ofercie rozdzieli kwotę robocizny i materiałów. Dzięki temu będziesz wiedział za co płacisz. Szczególnie uczulam w przypadku hydraulików i elektryków, którzy mają miewają rabaty po 40% w swoich hurtowniach (oczywiście rabat zachowują dla siebie). Może się okazać, że ten sam materiał kupisz taniej w innym miejscu bez żadnych rabatów. Tutaj dowiesz się więcej o tym, w jaki sposób kupować materiały budowlane.
Z czego wybudować dom? Ile dać ocieplenia? Jakich materiałów użyć? Niesolidni wykonawcy polecą ci to, co jest dla nich wygodne, a nie to, co jest dobre dla ciebie. To, z czego wybudować dom, powinno być skonsultowane z projektantem i kierownikiem budowy. Najlepiej po prostu nie zmieniać tego, co jest zapisane w projekcie.
Czym ogrzewać dom? Oj, internet pełen jest wątków liczących po 100 stron, gdzie każdy uparcie twierdzi, że wybrany przez niego system ogrzewania (ekogroszek/pompa ciepła/gaz/elektryka) jest najlepszy. Dołączyłem do kilku grup na facebooku – ludzie na grupie „pompa ciepła” przedstawiają setki dowodów na to, że ten system jest najlepszy. Dokładnie to samo robią inni ludzie na grupie „ogrzewanie elektryczne„. 🙂 Nie ma sensu wybierać źródła ogrzewania bez wiedzy, ile tak naprawdę twój dom będzie wymagał energii do jego ogrzania i przygotowania ciepłej wody użytkowej. Ważne są analizy wykonane na podstawie twojego projektu i twojej lokalizacji, a nie wymiana opinii na forach – każdy ma przecież inny dom. Pamiętaj o liczeniu całkowitej ceny inwestycji (przy gazie: koszty przyłącza, przy ekogroszku: budowa kotłowni i komina spalinowego itp.). Bardzo (bardzo!) długi wpis na temat ogrzewania, analiz, OZC, kosztów ogrzewania i tego, co właściwie warto wybrać, znajdziesz tu: koszty ogrzewania domu
Wentylacja mechaniczna z rekuperacją? W dużym uproszczeniu:
– Jeżeli oczyszczone powietrze ma dla Ciebie duże znaczenie – to TAK.
– Jeżeli nie budujesz kominów spalinowych (np. nie przewidujesz pieca ani kominka) to: TAK. Nie będziesz musiał budować kominów wentylacyjnych i koszty powinny zbliżyć się do kosztów związanych z wentylacją grawitacyjną.
– Jeżeli planujesz rekuperację, bo liczysz na 50% oszczędności na rachunkach i na to, że rekuperacja się szybko zwróci to NIE. Policz najpierw, ile faktycznie zaoszczędzisz, a dopiero potem podejmij decyzję.
Tu znajdziesz artykuł o wentylacji grawitacyjnej, hybrydowej i mechanicznej. Powinien pomóc ci podjąć decyzję.
Nie sugeruj się tym ile inni płacą za ogrzewanie. Każdy dom jest inny. Inna lokalizacja, inna orientacja, inna kubatura i inna bryła. Inny materiał budowlany, inne ocieplenie i inne wykonanie. Jeden dom może stać w cieniu, a drugi w pełnym słońcu. Nawet dwa domy o identycznej powierzchni mogą wymagać zupełnie innego zapotrzebowanie na ciepło. Aby się dowiedzieć o tym, ile Twój dom będzie wymagał energii do ogrzania przygotuj OZC – o tym wyczerpująco pisałem tu: koszty ogrzewania domu
Nie przesiaduj za długo na forach internetowych. 🙂 Na prawie każde pytanie uzyskasz setki sprzecznych odpowiedzi i dalej będziesz wiedział tyle samo. Najwięcej rad na forach udzielają osoby, które albo zaczynają budowę, albo mają w tym interes (np. są przedstawicielami jakiejś firmy) albo wybudowali dom i są przekonani o tym, że są nieomylni. Prowadziłem wiele dyskusji z osobami, które „natrzaskały” po 10000 postów (sic!) na pewnym forum i często nie zgadzały się one nawet między sobą. Szukaj prawdziwych ekspertów (projektanta, kierownika budowy i wykonawców) i to na ich zdaniu się opieraj.
Nie kupuj za dużo magazynów budowlanych. Mnóstwo materiałów sponsorowanych, opinii „niezależnych” ekspertów i reklam. Niektóre czasopisma są „budowlane” tylko z nazwy… Starannie dobieraj lekturę. Popytaj innych, co warto kupić.
Bądź ostrożny i nieufny. Ktoś oferuje rekuperację i mówi, że oszczędzisz 50% na ogrzewaniu? Niech to udowodni. Ktoś oferuje pompę ciepła i mówi, że za 4 lata ci się zwróci – niech to udowodni. Ktoś mówi do ciebie w żargonie budowlanym? Nie udawaj, że rozumiesz i każ tak długo tłumaczyć i pokazywać przykłady, aż naprawdę będziesz wiedział o co chodzi. Coś z kimś ustaliłeś? Miej to na piśmie. Wykonawca proponuje ci jakąś zmianę niezgodną z projektem? Skonsultuj to z projektantem lub kierownikiem budowy.
Przykro mi to mówić, ale osoby, które budują swój pierwszy dom i mają do wydania kilkaset tysięcy złotych są łakomym kąskiem dla różnej maści oszustów i krętaczy. Z tego też powodu zawsze podpisuj umowy, unikaj dawania zaliczek, wymagaj poprawienia wszystkich błędów przed rozliczeniem i nigdy nie płać całej kwoty przed ukończeniem prac.
Oszczędzaj. Możesz znaleźć geodetę za 600 zł, ale i takiego za 2000 zł. Możesz znaleźć ekipę od stanu surowego za 200000 zł, ale i za 280000 zł. Szanuj każdą wydawaną przez ciebie złotówkę. Polecam mój sposób. Zamiast myśleć: „ee, to tylko głupie 100 zł, co to jest przy całej budowie” zmieniłem tok myślenia na: „100 zł? Za te pieniądze mógłbym kupić synowi 2 zestawy klocków duplo!”. Mnie to bardzo pomogło. A poza tym pamiętaj, że wykończenie domu może pochłonąć każde pieniądze i wtedy się przyda każdy grosz.
Pamiętaj, że możesz zaoszczędzić bardzo dużo pieniędzy, ale to po prostu wymaga czasu – pośpiech jest wrogiem oszczędnych. Oczywiście oszczędzaj z głową – nie zawsze to, co najtańsze, jest najlepsze. Przeczytaj mój artykuł o tym na czym warto, a na czym NIGDY nie należy oszczędzać podczas budowy domu.
Planuj. Planuj. Planuj. Im więcej będziesz wiedział o swoich oczekiwaniach przed rozpoczęciem budowy tym lepiej. Powinieneś być zdecydowany na rodzaj wentylacji i rodzaj ogrzewania. Powinieneś wiedzieć, gdzie będzie stała umywalka, zlew i WC (oszczędzisz kucia na kolejnych etapach). Powinieneś być przekonany o tym, jaką wysokość ma mieć twój dom, z jakiego materiału ma być zbudowany i jak ocieplony. Powinieneś wiedzieć nawet z jakiego materiału będą podłogi w pomieszczeniach (niektóre materiały są grubsze więc łatwo tu o błąd i wykonanie podłóg z „uskokiem”). Każda poprawka podczas budowy kosztuje. Każde wprowadzanie zmian podczas budowy kosztuje i pieniądze i nerwy i czas. Poza tym musisz być przekonany, że masz dobry projekt i że wybudowany dom spełni Twoje oczekiwania. Planowanie oznacza też odpowiednie przygotowanie placu budowy (o tym pisałem tutaj: (prawie) wszystko o budowie domu – punkt 9), odpowiednie ustalenie terminów rozpoczęcia kolejnych prac, wiedzę o tym skąd będziesz brał materiały budowlane i wykończeniowe i tak dalej.
Formalności. Nie przejmuj się za bardzo kosztami załatwienia wszystkich spraw – przyjmij, że załatwienie wszystkich map, skorzystanie z geodety, z wypisów i wyrysów będzie kosztowało kilka tysięcy złotych. Wiem, że łatwo się mówi, ale skoro podjąłeś decyzję o budowie domu to te koszty i tak musisz ponieść. Miej zawsze ze sobą w samochodzie wszystkie dokumenty dotyczące budowy – akt notarialny działki, projekt budowlany, bieżące dokumenty. Najlepiej zrób wszystkiego kopie i trzymaj je w koszulkach lub w segregatorze. Nigdy nie wiesz co się przyda. O formalnościach wyczerpująco pisałem w tym artykule: załatwianie formalności budowlanych krok po kroku.
Rób zdjęcia. Dosłownie wszystkiego. Od zbrojenia fundamentów po przewody elektryczne i całą hydraulikę. Zdjęcia sensownie opisz i zrób od razu 2 kopie. Nigdy nie wiesz, co i kiedy się przyda. Niektóre zdjęcia mogą ci być potrzebne nawet za 10 lat! Przeczytaj także inne porady, który zawarłem w tym artykule.
Kontroluj. Kontroluj możliwie jak najwięcej rzeczy. Miarka i poziomica to twoje sojuszniczki. Kontrola jest bardzo ważna. Wyobraź sobie jakikolwiek błąd, który może się zdarzyć i daję słowo, że na którejś budowie on się już wydarzył. Źle wytyczony budynek? Owszem: na pewnej budowie wyszło to na jaw po zakończeniu fundamentów. Za niski parter? Na pewnej budowie dopiero po wykonaniu stropu okazało się, że wysokość parteru wynosi tylko 2,5 m. Zamontowane parapety ze spadkiem w drugą stronę? Czemu nie? Nawet jeżeli masz rzetelnego kierownika, który jest często na budowie, to i tak sprawdzaj możliwie dużo rzeczy. W końcu dbasz o swój interes, prawda? Kontroluj także dziennik budowy i upewnij się, że jest uzupełniany na bieżąco przez kierownika budowy.

I najważniejsza rada:

Bądź cierpliwy.

Im spokojniej podejdziesz do budowy tym będziesz miał mniej stresów i nerwów. Przecież chodzi o to, abyś po zakończeniu budowy miał siłę na cieszenie się nowym domem. 🙂 Po prostu załóż, że budowa potrwa znacznie dłużej niż planujesz.

Mam nadzieję, że ten „poradnik budowlany dla początkujących” okazał się dla Ciebie wartościowy.