Wykończenie domu i mieszkania – koszty

Ile kosztuje wykończenie pod klucz? Czy szukasz kosztorysu wykończenia?

Jeżeli trafiłeś na mojego bloga pierwszy raz i po prostu szukasz czegoś, co pomoże ci oszacować koszty remontu lub wykończenia mieszkania to od razu –> pobierz plik Excel.

Jeżeli jednak jesteś ciekawy szczegółów lub szukasz informacji, w jaki sposób oszacować CAŁKOWITY koszt wybudowania oraz wykończenia domu – zapraszam do czytania. 🙂

W mojej książce poświęciłem sporo miejsca temu, w jaki sposób oszacować całkowite koszty budowy domu i dlaczego jest to tak ważne. O tym, że podczas budowy można wydać naprawdę każde pieniądze i dlaczego przed rozpoczęciem budowy i w trakcie musimy trzymać się naszego budżetu pisałem też tutaj: ile kosztuje wybudowanie domu? Bardzo polecam przeczytanie tego artykułu, jeżeli myślisz, że możesz wierzyć cenom podawanym w internecie… W podsumowaniu artykułu napisałem, że:

• nikt ci nie powie, ile będzie kosztowała budowa, dopóki sam nie będziesz wiedział, w jakim domu chcesz zamieszkać,
• koszt budowy zależy od projektu, lokalizacji oraz czasu, który możesz budowie poświęcić,
• z dużą ostrożnością podchodź do komentarzy osób, które zbudowały dom według konkretnego projektu. Nie jest możliwe poznanie dokładnych kosztów budowy nawet po zapoznaniu się z projektem.

Tak naprawdę jedyną osobą, która może odpowiedzieć na pytanie: „ile będzie mnie kosztowała budowa domu” jesteś… TY. Możesz oczywiście skorzystać z usług kosztorysanta, architekta wnętrz itp. – oni ułatwią twoje zadanie – ale i tak to TY i TWOJE decyzje wpłyną na ostateczny koszt budowy domu.

Koszt budowy domu

W moje książce zaproponowałem następujące rozwiązanie, aby w miarę dokładnie oszacować wszystkie wydatki oraz dowiedzieć się, czego możesz się spodziewać i uzyskać pewność, że na 100% stać cię na budowę domu. Szacowanie kosztów podzieliłem na kilka etapów, z których oszacowanie kosztów wykończenia domu jest etapem podczas którego czeka na nas najwięcej pułapek. Bardzo łatwo czegoś niedoszacować i bardzo łatwo o przeoczenie wielu rzeczy. Pozwólcie, że się zacytuję 🙂

„Pozostałe etapy mogłem sobie w miarę łatwo wyobrazić, natomiast stojąc na mojej zachwaszczonej działce i mając naprawdę sporo rzeczy do ogarnięcia, trudno było mi zdecydować, co tak naprawdę chcę mieć w swoim domu, czego rzeczywiście potrzebuję, a co jest tylko moją zachcianką. Mnogość rozwiązań jest właściwie nieograniczona, a przecież podczas wykańczania domu nie ma takich pieniędzy, których nie można by wydać.

Zwykle inwestorzy budują domy bez szacowania kosztów wykończenia. Zakładają po prostu budżet na jego realizację i mocno trzymają kciuki, by go nie przekroczyć. Podczas budowy (8 lat temu) nie miałem niestety takiego komfortu. Założyliśmy z żoną, że albo zmieścimy się z zakupem działki i budową domu w pewnej kwocie, albo nie – i w takim przypadku kupimy po prostu mieszkanie. Dlatego podszedłem do tego w dość nietypowy sposób, a mianowicie oszacowałem całkowity koszt budowy domu „pod klucz” już parę miesięcy przed rozpoczęciem budowy. Dzięki temu, że wszystko liczyłem uczciwie i szacowałem na wyrost, na końcu budowy okazało się, że pomyliłem się tylko o… 10 000 złotych. Moim zdaniem to świetny wynik.” (tu znajdziesz więcej informacji: Książka „Jak się wybudować i nie zwariować”)

Świadomość tego, ile będzie nas kosztowała budowa, znakomicie ułatwia podejmowanie decyzji.  O przekroczenie budżetu jest naprawdę łatwo.

Podczas wykończenia domu łatwo przecież przegapić wiele rzeczy: zapomnij o potrzebie kupienia listew przypodłogowych, montażu sufitu podwieszanego, oświetlenia, pralki, lustra w łazience,  cokołu w garażu i nagle zabraknie ci 20 000 zł do wprowadzenia… Zapomnij o obudowaniu schodów, malowaniu i szafie na wymiar i nagle zabranie kolejnych kilkunastu tysięcy. Efekt: z powodu braku pieniędzy duża liczba inwestorów opóźnia przeprowadzkę lub wprowadza się do niewykończonego domu…

Ja jednak chciałbym, abyś jak najwięcej rzeczy przewidział przed budową po to, aby pieniądze się nagle nie skończyły podczas wykańczania kuchni :)

Przygotowałem więc kosztorys – arkusz Excel – który powinien pomóc w oszacowaniu kosztów wykończenia domu lub wykończenia mieszkania.

POBIERZ PLIK (EXCEL), który pomoże oszacować koszty wykończenia domu lub mieszkania

Pomyśl nad wszystkimi pomieszczeniami, zrób listę rzeczy, które są niezbędne do przeprowadzki i pomału uzupełniaj kosztorys budowy i kosztorys wykończenia.

Nie spiesz się. To może potrwać nawet kilka miesięcy podczas których wielokrotnie będziesz coś zmieniał, dodawał, usuwał. Starannie wybierz wszystkie materiały i meble biorąc pod uwagę i oczekiwania i twój budżet. Mam nadzieję, że ten arkusz pozwoli ci lepiej zorientować się czego potrzebujesz i ułatwi podjęcie wielu decyzji.

Przeczytaj dalszą część artykułu, by dowiedzieć się, jak najlepiej skorzystać z arkusza i od razu określić koszty całej budowy.

Jak oszacować całkowity koszt budowy domu i wykończenia?

Proponuję wykonać następujące kroki:

1. Określ swój całkowity budżet na budowę domu „pod klucz” (bez działki). Przypuśćmy, że wynosi on 550 000 zł.
2. Odejmij od tej kwoty rzeczy, za które musisz zapłacić przed rozpoczęciem prac budowlanych: projekt, geodeta, kierownik budowy, ogrodzenie placu budowy, media i tym podobne. Zostaje – przykładowo – 520 000 zł. Skąd weźmiesz ceny wszystkich pozycji? Z internetu, od znajomych, od projektanta, od wykonawców itd. [To zresztą rada odnosząca się do całego szacowania kosztów: musisz po prostu znaleźć informacje, ile to, czego szukasz, kosztuje w twojej okolicy i w twoim przypadku. Niekiedy możesz też wystawić ogłoszenie na portalach dla wykonawców z prośbą o ofertę. Innym razem wystarczy, że zadzwonisz i spytasz, ile mniej więcej coś takiego kosztuje. Staraj się potwierdzić informację o koszcie w kilku źródłach.]
3. Odpowiedz sobie teraz na pytanie: czy budżet uwzględnia coś oprócz budynku? Ogrodzenie domu, trawnik, rośliny, oczko wodne? A może kostka brukowa? Jeżeli tak, odpowiednio zmniejsz budżet. W naszym przypadku 520 000 zł ma wystarczyć na sam wykończony budynek – zagospodarowania terenu nie bierzemy pod uwagę.
4. Określ swoje oczekiwania: jaki chcesz mieć dom, ile metrów, ile kondygnacji? Czy chcesz garaż w bryle domu (jednostanowiskowy? dwustanowiskowy?). Pamiętaj, że każde dodatkowe pomieszczenie to kilkanaście tysięcy lub nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych mniej w kieszeni. Ten artykuł powinien pomóc podjąć kilka decyzji: https://blog.poradnik-budowlany.com/projekt-domu/
5. Uzupełnij mój arkusz. Starannie wypełnij wszystkie pola. Dzięki temu nie tylko oszacujesz koszty wykończenia, ale lepiej zrozumiesz swoje potrzeby. Powiedzmy, że wyszło 100 000 zł na „wykończeniówkę”. Przyjmij o 20% więcej – zawsze proponuję zawyżać szacunki, aby dmuchać na zimne. Lepiej przyjąć pesymistyczny punkt widzenia.
6. Zostaje więc 400 000 zł (520 000 zł – 120 000 zł). Czas na kolejne kroki. Czym będziesz ogrzewał dom? Pompa ciepła, gaz? Źródło ogrzewania może stanowić dużą część budżetu. Określ mniej więcej koszty. (Tu znajdziesz pomoc czym ogrzać dom). Czy będziesz  chciał wentylację grawitacyjną, hybrydową czy grawitacyjną? (Tu znajdziesz wyczerpujące informacje). Przypuśćmy, że koszty pompy ciepła i wentylacji mechanicznej wyniosą 50 000 zł (oczywiście to wartości szacunkowe – chodzi o to, abyś bazując na informacjach w internecie mniej więcej oszacował koszty i dodał 30% „zapasu” na wszelki wypadek). Budżet zmniejsza się do 350000 zł.
7. Czy są jeszcze jakieś wydatki, których nie wziąłeś pod uwagę? Może panele fotowoltaiczne? Jeżeli nie, to kwota 350 000 zł oznacza twój budżet na wybudowanie domu do stanu „deweloperskiego”. Zmniejsz jednak tę kwotę o 10% na wypadek zmian cen materiałów, robocizny, nieoczekiwanych zdarzeń podczas budowy (np. złe warunki gruntowe) i na inne nieprzewidziane wydatki.
8. Zostaje 315 000 złotych. Teraz weź pod uwagę wszystkie twoje oczekiwania względem domu i poszukaj „gotowych” projektów, które spełniają wszystkie potrzeby. Spójrz na koszty budowy, które znajdują się zwykle gdzieś na stronie z projektem (ale tak jak pisałem już wielokrotnie: podchodź do podanych kosztów bardzo ostrożnie i podejrzliwie, ponieważ często bywają zaniżone). Pamiętaj: interesują cię koszty budowy do stanu wykończonego lub deweloperskiego (różnie to nazywają). Najczęściej oznacza to stan surowy zamknięty + tynki, wylewki, elewacja (bez instalacji elektrycznej, wodnej itp.), ale są także kosztorysy, które wliczają np. drzwi wewnętrzne i malowanie. Zobacz, czy jakieś elementy nie występują w kosztorysie wykończenia domu i dopilnuj, aby koszty się nie dublowały oraz aby nie brakowało żadnego elementu domu.
9. Spójrz na te kwoty – czy mieszczą się w twoim budżecie? Jeżeli tak – wyśmienicie. Jeżeli uczciwie wszystko policzyłeś to raczej nie przekroczysz założonego budżetu – możesz teraz spokojnie szukać wymarzonego projektu lub nawiązać współpracę z projektantem, który zaprojektuje dom zarówno w oparciu o twoje potrzeby i budżet. Uwaga: wszystko to przy założeniu, że warunki gruntowe na twojej działce są OK. Jeżeli masz np. podmokły teren lub nienośny grunt to jest ryzyko, że na samo zabezpieczenie fundamentów wydasz kilkanaście tysięcy złotych lub więcej!

A co, jeżeli nie mieścisz się w budżecie? Kilka rozwiązań:

1. Zwiększ budżet. Wbrew pozorom warto o tym pomyśleć. Wiele osób przyjmuje jakiś budżet, na oko, a to jest przecież jedna z najważniejszych decyzji, którą powinniśmy podjąć. Moim zdaniem warto zrobić tak: jeżeli budujesz dom na kredyt to policz, jaka rata miesięczna wchodzi w grę i na ile lat chcesz wziąć kredyt. W ten sposób wyliczysz, ile pieniędzy możesz przeznaczyć na budowę. Oczywiście, pamiętaj, im większy kredyt, tym bardziej stajesz się niewolnikiem banku.
2. Zmniejsz oczekiwania. Czy na pewno potrzebujesz wszystkich pomieszczeń i takiego metrażu? Przeczytaj artykuł „Co byś zmienił budując jeszcze raz?”, w którym zabrałem mnóstwo opinii od osób, które już się wybudowały. Zakładam się, że da ci to do myślenia:)
3. Wróć do szacowania kosztów wykończenia domu i popatrz na to pod kątem zmniejszenia wydatków.
4. Spójrz na koszty ogrzewania. Być może warto rozważyć inwestycję w tańsze źródło ogrzewania, nawet gdyby oznaczałoby to nieco wyższe rachunki w sezonie grzewczym?
5. Przeczytaj artykuł na temat tego, w jaki sposób wybudować najtańszy dom. Oszczędności na budowie jest całe mnóstwo.

Jeżeli dalej nie zmieścisz się w budżecie to masz trzy wyjścia:

1. Podjąć ryzyko. Jeżeli budżet jest o ok. 10% mniejszy niż twoje szacunki to możesz zaryzykować. Budowa może być wtedy stresująca i frustrująca (szczególnie pod koniec, gdy na wszystko będzie brakowało pieniędzy), ale z drugiej strony przy szacowaniu kosztów moją metodą w kilku miejscach zawyżaliśmy koszty na wszelki wypadek. Może więc wszystko będzie OK.
2. Podjąć świadomą decyzję, że (być może) wprowadzisz się do niewykończonego w pełni domu.
3. Zrezygnować z budowy. Po prostu. Jeżeli nie stać cię na budowę domu i nie chcesz lub nie możesz wybudować mniejszego i mniej skomplikowanego domu to zrezygnuj z budowy. Nie ma co liczyć na łut szczęścia, a można wpakować się w niezłe kłopoty.

Czy mój sposób wymaga dużo pracy? Jasne, że tak. Przygotowanie do budowy zabiera czas i im lepiej do tego podejdziesz, tym budowa będzie szła sprawniej i bez nadmiernego stresu. Wypełnienie przygotowanego kosztorysu budowy i kosztorysu wykończenia zajmie Ci wiele tygodni pracy.

Czy można sobie to ułatwić? Tak. Nawiąż od razu współpracę z projektantem, który będzie tworzył projekt w oparciu o twój budżet. Nawiąż współpracę z projektantem wnętrz. Skorzystaj z usług kosztorysanta. Możliwości jest wiele, ale i tak przede wszystkim TY masz wpływ na to, jaki masz budżet i jakiego domu potrzebujesz. Natomiast NIE korzystaj z żadnych uproszczeń typu: „Budowa domu to 3000 zł za metr kwadratowy”, bo się możesz bardzo, bardzo oszukać.

Mam nadzieję, że arkusz i moje porady okażą się przydatne. Za jakiś czas chcę zrobić drugi uwzględniający szacowanie kosztów budowy domu do stanu surowego, a w planach jest kalkulator budowy domu, który pozwoli na oszacowanie całkowitych kosztów budowy, włącznie z przygotowaniem (geodeta, kierownik budowy, koparka, wc), jak i z zagospodarowaniem terenu. Zapisz się do newslettera, aby być na bieżąco 🙂

Powodzenia!

Obejrzyj także film, w którym szczegółowo omawiam arkusz i udzielam wielu wskazówek związanych z szacowaniem kosztów budowy:

Pozdrawiam

Sławek Zając